- Цикл инвестирования. основные этапы
- Планирование инвестиций (Planning)
- Приобретение активов (Acquisition)
- Владение активами (Holding)
- Выход из инвестиций (Disposal)
- Accent capital — уверенные инвестиции в коммерческую недвижимость
- Стиль core (базовый)
- Стиль core plus (базовый-плюс)
- Стиль opportunistic (оппортунистичный)
Цикл инвестирования. основные этапы
Инвестиционный процесс в коммерческой недвижимости традиционно делится на 4 большие стадии, каждая из которых важна и совершается последовательно, формируя так называемый цикл инвестирования (Рисунок 1). Неотъемлемой составляющей каждого этапа инвестиционного процесса является реализация функции риск-менеджмента.
Рисунок 1.Этапы цикла инвестирования в недвижимость
Планирование инвестиций (Planning)
Важнейший этап процесса инвестирования, который определяет все последующие действия инвестора или его управляющего. Именно данный этап обеспечивает наиболее взвешенное определение максимального количества параметров, необходимых для успешного инвестирования.
Именно на данном этапе производится макроэкономический анализ (исследование ключевых индикаторов экономики и состояние бизнес-цикла, определяющих уровень общего рыночного риска в данном классе активов) и рыночный анализ (исследование состояния секторов или интересующего сектора и выявление фазы отраслевого цикла, его основные тренды и уровень базовых мультипликаторов риск/доходности), который позволит:
Все последующие шаги – это реализация инвестиционной стратегии в соответствии с бизнес-планом.
Рисунок 2.Стадии проектов (все сектора)
Приобретение активов (Acquisition)
Приобретение – это этап непосредственно инвестирования, в рамках него осуществляется поиск соответствующих инвестиционной стратегии лотов, их анализ и оценка, и непосредственно покупка. Приобретение прав на целевой инвестиционный актив является результатом принятия инвестиционного решения, которое готовится на основе тщательного отбора активов, проходящего через несколько стадий, напоминающих воронку (Рисунок 3).
Рисунок 3. Воронка приобретения инвестиционного актива
Помимо, собственно, процесса покупки инвестиционных лотов, происходит ряд параллельных процессов:
Владение активами (Holding)
Период владения активом соответствует инвестиционному горизонту инвестирования в него, предусмотренному Планом актива. Именно в этот период происходит реализация инвестиционного потенциала актива путем выполнения целей по его риск/доходности. Именно в период владения реализуются основные функции управления инвестициями в коммерческую недвижимость, которые мы подробнее рассмотрим дальше.
- Для инвестиций Core и Core Plus ключевая цель – поддержание размера и качества денежного потока существующего объекта недвижимости.
Достижению этих задач служит исполнение комплекса функций Property Management (управления объектом), которые мы подробнее рассмотрим далее, в основе которых лежат два направления:
- коммерческое управление объектом – целый набор функций, относящихся к отношениям с арендаторами;
- техническое управление объектом (или техническая эксплуатация) – набор функций, исполнение которых обеспечивает физическое использование объекта недвижимости по его назначению.
Функции, относящиеся к инвестиционной части управления, носят в основном надзорный и контрольный характер, позволяющий: во-первых, отслеживать достижение основного KPI управляющего объектом в виде целевого (планового) чистого операционного дохода (ЧОД / NOI), предусмотренного Планом актива; а, во-вторых, осуществлять мониторинг рыночной ситуации в целях корректировки плана или подтверждения его актуальности. Период владения такого рода инвестиций, как правило, длительный, в развитых экономиках он достигает и даже превышает 10 лет, для развивающихся экономик ориентиром является 5 лет.
- Для инвестиций стиля Value-Added и Opportunistic ключевая цель – сформировать денежный поток, стоимость которого и сформирует стоимость объекта недвижимости к моменту выхода из инвестиций. Здесь достижение задач обеспечивается на первом этапе функциями Project Management (управление проектом), которые сосредоточены в области девелопмента и строительства. Комплекс функций Property Management (управления объектом), либо сопутствует функциям управления проектом (если объект сохраняет некоторой пул арендаторов), либо плавно подключается на поздних стадиях девелопмента уже для контрактации арендаторов и заполнения объекта. Период владения инвестициями Value-Added и Opportunistic относительно короткий, в среднем около 3 лет: два из которых уходит на проектное управление (строительство и девелопмент), и около 1 года на формирование пула арендаторов и стабилизацию денежного поток в виде арендных платежей
Выход из инвестиций (Disposal)
По истечении инвестиционного горизонта или в случае принятия решения о досрочном выходе из инвестиций инвестор / управляющий инвестициями должен рассмотреть все возможные сценарии выхода из инвестиций с точки зрения достижения целей по риск/доходности и выбрать наилучший из них.
Сценарии выхода предварительно закладываются в Плане актива, формируемом в процессе его приобретения, однако, длительный срок держания и изменения в конъюнктуре рынка (которые подлежат непрерывному мониторингу в процессе владения) могут изменить подходы к выходу. Как правило существует два базовых сценария:
- Частное (или адресное) предложение. Сценарий основан на продаже актива заранее известному кругу лиц, которые получают первоочередной доступ к предложению о продаже инвестиционного актива. Преимущество сценария – минимизация издержек на реализацию актива, в том числе, за счет снижения числа посредников (услуги которых варьируются от 1 до 4% от суммы сделки). Ключевой недостаток – потенциальный конфликт интересов, управление которым достигается как за счет конкуренции между лицами, которым сделано предложение, так и за счет применения независимой оценки стоимости активов в процессе формирования цены.
- Публичное (или безадресное) предложение. Сценарий основан на предложении актива широкому, по существу, неопределенному кругу лиц. Как правило, в этом случае для распространения предложения привлекаются ведущие консалтинговые компании на эксклюзивной или совместной основе. Инвестор в этом случае понесет издержки в виде комиссии за продажу, однако, вероятность получения лучшего предложения на рынке существенно повышается.
Выход инвестиционного механизма из инвестиций следует отличать от выхода инвестора из инвестиционного механизма, если в первом случае происходит продажа активов из инвестиционного портфеля (если продается весь портфель недвижимости, то как результат инвестиционный механизм или прямая инвестиция прекращают свое существование).
Выход же инвестора из инвестиционного механизма, например, из фонда, может осуществлять как логическое последствие его прекращения (в этом случае инструмент инвестиционного участия погашается), в ряде случаев возможно промежуточное погашение (например, в американских или европейских открытых фондах).
Выход инвестора может также произойти путем продажи инструмента участия на вторичном рынке в зависимости от типа инструмента, для публичного инструмента – на бирже, для непубличного – на внебиржевом рынке с учетом существующей рыночной возможности (спроса), и в рамках имеющихся ограничений (например, с согласия управляющего и/или иных инвесторов).
“>
30 июл. 2020
Accent capital — уверенные инвестиции в коммерческую недвижимость
«До прихода в Accent Capital в декабре 2021 года более 10 лет проработал на рынке коллективных инвестиций, преимущественно в сфере обязательного негосударственного контроля деятельности финансовых организаций. Accent Capital в лице ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ» как самостоятельный и полноценный участник вышел на этот сегмент национального макроэкономического рынка во второй половине 2021 года, получив лицензию Банка России на осуществление деятельности по управлению паевыми инвестиционными фондами и вступив в ведущую саморегулируемую организацию некредитных финансовых организаций. В этой связи к началу моей работы в Accent Capital профессиональная деятельность на финансовом рынке оказалась новым направлением бизнеса для нашей группы компаний.
В сотрудничестве с Accent Capital меня привлекла возникающая возможность (а) участия в выстраивании бизнес-процессов вновь учрежденной управляющей компании паевых инвестиционных фондов, можно сказать, с «нуля», с учетом лучших практик в этой области, (б) наиболее полного и эффективного применения моих собственных знаний и опыта, а также (в) совместной работы в единой команде с признанными профессиональным сообществом специалистами и экспертами.
Работу в Accent Capital начал в качестве внутреннего контролера ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ». Компании необходим такой специалист, а по мере ее развития – и отдельное структурное подразделение в этих целях, для соблюдения всех регуляторных требований, установленных законом и Банком России. Организация и обеспечение внутреннего контроля – это неотъемлемая и ответственная задача и функция любой компании, которая задействована в сфере финансовых услуг. Наряду с прикладными должностными обязанностями, закрепленными за контролером финансовой организации, мною осуществлялась общая координация текущего взаимодействия сотрудников и подразделений нашей группы компаний в части встраивания в систему холдинга и дальнейшей работы ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ», создания и управления инвестиционными фондами. По мере приобретения необходимого опыта с середины 2021 года органично перешел на новую для меня позицию операционного директора с получением полномочий по организации и сопровождению текущей деятельности компании по управлению закрытыми паевыми инвестиционными фондами. По этой причине отмечу, что продвижение в Accent Capital для меня носило скорее характер горизонтального перемещения, состоящего в освоении новых компетенций, получении дополнительных навыков, модификации зон ответственности.
Внутренний контролер не осуществляет исполнительскую функцию, его предназначение состоит в непрерывном наблюдении, независимой проверке, системном анализе и, безусловно, в целом в активном экспертном участии в обеспечении корректности выполнения этой функции, создании условий и возможностей наиболее полного соблюдения компанией и ее сотрудниками установленных и применимых к ней норм и правил. Операционный менеджер, напротив, является непосредственным исполнителем, призванным организовать и осуществлять бизнес-процессы в компании надлежащим образом, но с учетом мнения внутреннего контролера и иных коллег согласно их компетенциям и полномочиям.
«АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ» – относительно молодая, но при этом достаточно динамично развивающаяся компания нашей группы. Часть проектов и задач успешно реализована за последние годы. Впереди – работа по сохранению накопленного потенциала и его преумножению, воплощению в жизнь новых планов и идей. Выражаю благодарность Accent Capital за предоставление возможности освоить и добиться успеха в таком новом и важном для меня направлении, как операционный менеджмент!»
Справка:
Вадим Шушков возглавляет направление операционного менеджмента в ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ». Он отвечает за организацию и сопровождение текущей деятельности компании по управлению закрытыми паевыми инвестиционными фондами. Ранее Вадим занимал руководящие позиции в управляющих компаниях и специализированных депозитариях группы ВТБ, ОЛМА, IMAC и др., а также работал в системе Пенсионного фонда России. Вадим Шушков с отличием окончил «Государственный университет управления» (ГУУ, г. Москва), получив квалификацию «Экономист» по специальности «Финансы и кредит», имеет квалификационные аттестаты специалиста финансового рынка по различным видам профессиональной деятельности субъектов его инфраструктуры. Вадим является автором ряда научно-практических публикаций в области пенсионного обеспечения и рынков капитала.
Стиль core (базовый)
Инвестиции стиля Core считаются наименее рискованными, поскольку они включают в себя только действующие, приносящие устойчивый, а, главное, стабилизированный доход объекты недвижимости, которые находятся в наиболее выгодных местах на премиальных рынках, то есть в самых лучших локациях.
Такие объекты не имеют структурных проблем, имеют полную или очень высокую заполненность площадей арендаторами высокого кредитного качества, а значит, с крайне низкой вероятностью невыполнения арендных обязательств. Как правило, арендаторы – это международные бизнес-игроки или локальные компании, но федерального значения. Они арендуют площади по долгосрочным договорам аренды.
Таким образом, эти объекты имеют класс уровня А и очень устойчивые потоки дохода. Не только владение таким объектом, но и займы, предоставленные высококачественным заемщикам, обеспеченные такой недвижимостью, также могут быть классифицированы как -инвестиции.
Уровень риска Core-инвестиции качественно характеризуется как низкий или консервативный. Это своего рода «голубые фишки» рынка недвижимости. Их ключевая роль – служить альтернативой облигационному портфелю с некоторым риском снижения основного долга, премия за который – это наличие прогнозируемого потенциала прироста стоимости капитала.
Недостаток стиля заключается в том, что потенциал для роста ограничен и привязан к потенциалу роста денежного потока, в наибольшей степени коррелирующего с динамикой инфляции. Для стиля Core характерен довольно низкий уровень кредитного плеча (до 60% на развивающихся рынках, и 20-30% – на развитых), а зачастую и вообще нулевой.
Стиль core plus (базовый-плюс)
Недвижимость стиля Core Plus очень похожа на объекты стиля Core, однако она не имеет настолько высокого инвестиционного качества. Часто качество такой недвижимости называют спекулятивным (по аналогии с качеством облигаций).
Это также действующие объекты, также заполненные арендаторами, но имеющие некоторый дополнительный риск, например: более уязвимая локация и география (объект может находиться в пригороде или на вторичном – региональном, нестоличном – рынке); возможно, состав арендаторов не премиального качества или договоры аренды не долгосрочные, либо имеют опцию выхода арендатора; уровень вакантности может быть относительно высоким и требующим снижения.
Кроме того, нишевые сектора (не входящие в «большую четверку секторов») или нетрадиционные типы и форматы объекта зачастую характеризуют инвестицию как Core Plus. Медицинские офисы, студенческие апартаменты, пансионы, дата-центры, вышки и иные инфраструктурные сооружения могут считаться таковыми.
Уровень риска – средне-низкий (умеренно-консервативный), что означает потенциал большей доходности по сравнению с чистым Core-стилем, но и уровень угроз, например, рыночного свойства или специфического для конкретного объекта также выше. Инвестиции Core Plus предназначены как для текущего дохода, так и для довольно существенного роста, формируемого за счет преодоления угроз стабильности денежного потока в процессе управления такой инвестицией. Кредитное плечо, применяемое для совершения таких инвестиций (покупки таких объектов) находится в диапазоне 40-70%.
Стиль opportunistic (оппортунистичный)
Оппортунистические инвестиции (стиль Opportunistic) находятся в дальнем конце спектра рисков и охватывают самый широкий набор объектов недвижимости. Это инвестиции в объект недвижимости, начинающиеся «с нуля», то есть с земельного участка полностью пустого (модель «Greenfield») или занятого строениями, требующим сноса («Brownfield»).
Вложения нацелены в конечном итоге на создание объекта стиля Core или Core Plus, путем реализации девелоперского проекта – сложного пути, включающего: приобретение участка, выработку лучшей концепции для будущего объекта (best-use анализ), его проектирование, согласование и в конечном итоге строительство.
Уровень риска инвестиций – высокий. Инвесторы готовы брать на себя самые значительные риски и вкладывать существенные суммы для достижения соответственно значительной прибыли. Безусловно, инвестиции стиля Opportunistic неоднородны по уровню риска:
- наиболее рискованная операционная модель – это «спекулятивное строительство» недвижимости (Speculative Model), впоследствии реализующее вакантные площади на открытом рынке;
- девелоперский риск снижается в модели «строительство под заказ» (Build-to-Suite), за счет подписания договоров с арендаторами до начала или в ходе строительства (Build-to-Lease), а может быть и с будущим покупателем (Build-to-Sale).
Уровень кредитования может превышать 70, а то и 80% бюджета строительства, что еще больше повышает уровень ожиданий доходности на капитал инвесторов, однако, повышает и риски.
К оппортунистическому стилю часто относят инвестиции через покупку объектов в процессах банкротства, в том числе путем покупки долга, обеспеченного недвижимостью, иногда рассматривая такие инвестиции в рамках особой разновидности стратегий под названием «Специальные Ситуации» (Special Situation).
“>
30 июл. 2020
