Дисконтирование денежных потоков: пример расчета | Современный предприниматель - Проценты по вкладам

Содержание

Безрисковая ставка
Дисконтирование при длительной отсрочке платежа
Как работает дисконтирование: примеры расчётов
Кто и в каких случаях может не применять дисконтирование в бухгалтерском учёте
Оценка инвестиционных проектов с использованием дисконтирования денежных потоков
У арендатора
У арендодателя

Безрисковая ставка

Безрисковая ставка (или ставка доходности свободная от риска) – это ожидаемая норма доходности активов, по которым собственный финансовый риск равен нулю. Другими словами, это доходность по абсолютно надежным вариантам вложения денежных средств, например, по финансовым инструментам, доходность которых гарантирована государством.

Акцентируем внимание на том, что даже для абсолютно надежных финансовых вложений абсолютный риск не может отсутствовать (в этом случае и ставка доходности стремилась бы к нулю). В безрисковую ставку как раз и заложены факторы рисков самой экономической системы, рисков, на которые не может повлиять ни один инвестор: макроэкономические факторы, политические события, изменения законодательства, чрезвычайные антропогенные и природные события и т.п.

Следовательно, безрисковая ставка отражает минимально возможную доходность, приемлемую для инвестора. Безрисковую ставку инвестор должен выбрать для себя самостоятельно. Можно рассчитывать среднюю величину ставки из нескольких вариантов потенциально безрисковых инвестиций.

При выборе безрисковой ставки инвестор должен учитывать сопоставимость своих вложений с безрисковым вариантом по таким критериям как:

Масштаб или суммарная стоимость инвестиций.
Инвестиционный период или горизонт инвестирования.
Физическая возможность осуществления вложений в безрисковый актив.
Эквивалентность номинирования ставок в валюте, и другие.

В качестве безрисковой рекомендуется выбирать процентную ставку на уровне следующих вариантов:

Ставки доходности по срочным рублевым депозитам в банках высшей категории надежности. В России к таким банкам относят Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк, Россельхозбанк и ряд других, перечень которых можно посмотреть на сайте Центрального банка РФ. При выборе безрисковой ставки данным способом необходимо учитывать сопоставимость срока инвестирования и периода фиксации ставки по вкладам.
Приведем пример. Воспользуемся данными сайта ЦБ РФ. По состоянию на август 2022 г. средневзвешенные процентные ставки по депозитам в рублях на срок до 1 года составили 6,77%. Эта ставка и является безрисковой для большинства инвесторов, осуществляющих инвестирование на срок до 1 года;
Уровень доходности по российским государственным долговым финансовым инструментам. В этом случае безрисковая ставка фиксируется в виде доходности по облигациям федерального займа (ОФЗ). Эти долговые ценные бумаги эмитируются и гарантируются Министерством финансов РФ, поэтому считаются самым надежным финансовым активом в РФ. При сроке до погашения 1 год ставки по ОФЗ составляют на текущий момент от 7,5% до 8,5%.
Уровень доходности по иностранным государственным ценным бумагам. В данном случае безрисковая ставка приравнивается к доходности государственных облигаций США со сроками обращения от 1 года до 30 лет. Традиционно экономика США международными рейтинговыми агентствами оценивается на наивысшем уровне надежности, а, следовательно, доходность их государственных облигаций и признается безрисковой. Однако следует учитывать, что безрисковая ставка в этом случае номинирована в долларовом, а не рублевом эквиваленте. Поэтому, для анализа инвестиций в рублях необходима дополнительная корректировка на так называемый страновой риск;
Уровень доходности по российским государственным еврооблигациям. Такая безрисковая ставка также номинирована в долларовом эквиваленте.
Ключевой ставки ЦБ РФ. На момент написания этой статьи ключевая ставка составляет 9,0%. Считается, что эта ставка отражает цену денег в экономике. Рост этой ставки влечет удорожание кредита и является следствием нарастания рисков. Применять этот инструмент следует с большой осторожностью, так как это все-таки директивный, а не рыночный показатель.
Ставки рынка межбанковского кредитования. Эти ставки носят индикативный характер и более приемлемы по сравнению с ключевой ставкой. Мониторинг и перечень этих ставок опять же представлен на сайте ЦБ РФ. Например, по состоянию на август 2022 г.: MIACR 8,34%; RUONIA 8,22%, MosPrime Rate 8,99% (1 день); ROISfix 8,98% (1 неделя). Все эти ставки носят краткосрочный характер и представляют доходность по операциям кредитования наиболее надежных банков.

Дисконтирование при длительной отсрочке платежа

С поставщиками и подрядчиками иногда договариваются об отсрочке. Если эта отсрочка превышает 12 месяцев, нужно применять специальный порядок учёта капитальных вложений и приобретаемых запасов (п. 13 ФСБУ 5/2022) и п. 12 ФСБУ 26/2020):

1. В состав капвложений или стоимость запасов нужно включать ту сумму, которую организация заплатила бы без отсрочки.

2. Разницу следует учитывать по правилам учёта процентов по кредитам и займам.

Здесь также нужно использовать дисконтирование, но подход будет отличаться от учёта оценочных резервов. При отсрочке платежа и номинальная, и приведённая сумма чаще всего точно известны. Поэтому организации нужно рассчитать ставку дисконтирования и начислить по ней проценты за период отсрочки.

Пример 11.

Компания «МегаТранс» 31.12.2021 купила грузовой автомобиль. По прайсу поставщика цена этой машины при расчёте в день покупки — 2 000 000 руб. По договору предусмотрена оплата в сумме 2 700 000 руб. с отсрочкой на два года — до 31.12.2023.

В первую очередь нужно определить ставку дисконтирования с помощью функции СТАВКА:

1. Количество периодов — 2

2. Приведённая стоимость — (-2 000 000 руб.)

3. Будущая стоимость — 2 700 000 руб.

В итоге получаем ставку дисконтирования — 16,19%

Дисконтирование денежных потоков: пример расчета | Современный предприниматель

Автомобиль нужно поставить на учёт по той цене, которую компания заплатила бы без отсрочки платежа, т.е. фактически — по приведённой стоимости:

Дт 08 Кт 60 2 000 000 руб. — учтены затраты на покупку автомобиля.

Дт 01 Кт 08 2 000 000 руб. — автомобиль введён в эксплуатацию.

31.12.2022 нужно начислить проценты на эту сумму по расчётной ставке дисконтирования и отнести их на прочие расходы:

Дт 91.2 Кт 60 2 000 000 руб. х 16,19% = 323 800 руб.

31.12.2023 следует снова начислить проценты, но уже на увеличенную сумму долга, с учётом процентов за первый год:

Дт 91.2 Кт 60 2 323 800 руб. х 16,19% = 376 200 руб.

Таким образом, на 31.12.2023 приведённая сумма задолженности за автомобиль на счёте 60 сравняется с номинальной задолженностью по договору:

2 000 000 руб. 323 800 руб. 376 200 руб. = 2 700 000 руб.

И в эту же дату компания рассчитается с поставщиком:

Дт 60 Кт 51 2 700 000 руб. — оплата за приобретённый автомобиль.

При покупке запасов с отсрочкой схема расчёта будет такой же, как и для капвложений. Разница только в том, что нужно будет задействовать не счета 01 и 08, а счета 10, 41 и другие, в зависимости от вида запаса.

Как работает дисконтирование: примеры расчётов

Имея определённую сумму денег сегодня, можно посчитать, сколько денег будет в будущем, если вложить их под проценты. Для этого нужно применить формулу:

БС = ТС * (1 П)к

БС — будущая стоимость;

ТС — текущая стоимость;

П — процентная ставка за период;

К — количество периодов.

Пример 1.

Вкладчик положил в банк 100 руб. под 15% годовых на два года. По условиям договора банк начисляет проценты раз в год и капитализирует их. Это значит, что сумма процентов остаётся на вкладе и на неё в следующих периодах тоже начисляются проценты.

Через год сумма на вкладе будет равна:

100 руб. 100 руб. х 15% = 115 руб.

По истечении второго года вкладчик получит:

115 руб. 115 руб. х 15% = 132,25 руб.

Эту же сумму можно рассчитать с помощью формулы выше:

БС = 100 руб. х (1 0,15) 2 = 132,25 руб.

Т.е. при ставке 15% сегодняшние 100 руб. соответствуют 132,25 руб. через два года.

Теперь рассмотрим обратную ситуацию. Мы знаем, что через определённое время получим некоторую сумму денег. Нужно рассчитать, какой сумме на сегодня соответствует будущее поступление. Это и есть дисконтирование — приведение будущих поступлений к текущей стоимости.

ПС = БС / (1 Д) к

ПС — приведённая (текущая) стоимость;

БС — будущая стоимость;

Д — ставка дисконтирования в % за период;

К — количество периодов до получения денег.

Пример 2.

Воспользуемся условиями примера 1 и решим обратную задачу. Мы знаем, что через два года при ставке 15% банк выдаст с депозита 132,25 руб. Рассчитаем, сколько денег нужно для этого положить на депозит сегодня.

ПС = 132, 25 руб. / (1 0,15) 2 = 100 руб.

Т.е. 132,25 руб. через два года при ставке дисконтирования 15% соответствуют 100 руб., полученным сегодня.

Расчёты, связанные с дисконтированием, удобнее проводить не вручную, а с помощью специальных функций Excel.

Для определения приведённой стоимости служит отдельная функция Excel, которая так и называется — ПС.

Пример 3.

Используем в качестве аргументов исходные данные из примера 2:

Ставка — 15%.
Количество периодов — 2.
Будущая стоимость — 132,25 руб.

В итоге получим ту же приведённую стоимость 100 руб.

Дисконтирование денежных потоков: пример расчета | Современный предприниматель

Если известны будущая и приведённая стоимости, а также число периодов, то можно рассчитать ставку дисконтирования с помощью функции СТАВКА.

Пример 4.

Вновь воспользуемся условиями из примера 2:

Количество периодов — 2.
Приведённая стоимость — (-100). Сумма со знаком минус, т.к. эти деньги сейчас нужно потратить, чтобы в будущем получить доход.
Будущая стоимость — 132,25 руб.

В итоге получим ту же ставку 15%.

Дисконтирование денежных потоков: пример расчета | Современный предприниматель

Иногда деньги поступают не одной суммой, а частями через определённые промежутки времени. Это же относится и к платежам — условия договора могут предусматривать перечисление средств по графику. Например, такая ситуация будет если проценты по вкладу не оставлять на счёте, а снимать по истечении каждого года.

Пример 5.

Вкладчик разместил 100 руб. под 15% годовых на два года. В конце каждого года начисленные проценты снимаются. Т.е. на вкладе все время будет 100 руб., и в номинальном выражении за два года вкладчик получит проценты:

П = 100 руб. х 15% х 2 = 30 руб. (двумя платежами по 15 руб.).

Приведём эти поступления к текущей стоимости:

ПС = 15 руб. / (1 0,15) 1 15 руб. / (1 0,15) 2 = 24,39 руб.

Чтобы использовать функцию ЧПС нужно составить таблицу с датами и суммами поступлений и указать её, как один из аргументов функции. Другой аргумент — процентная ставка (15%)

В результате получим то же значение ЧПС = 24,39 руб., что и при расчёте вручную.

Дисконтирование денежных потоков: пример расчета | Современный предприниматель

Чтобы определить ставку дисконтирования, если известны даты и суммы платежей, нужно использовать функцию ВСД (внутренняя ставка доходности).

Пример 6.

Составим таблицу с датами открытия вклада и суммами выплат, включая основную сумму при закрытии договора. Платёж при открытии нужно указать с минусом, так как для вкладчика это расход.

В результате получим ставку 15%, которая соответствует исходным условиям.

Дисконтирование денежных потоков: пример расчета | Современный предприниматель

Платежи могут поступать неравномерно. Тогда для расчёта ставки дисконтирования используют более универсальную функцию ЧИСТВНДОХ (чистая внутренняя норма доходности). В отличие от функции ВСД, здесь в качестве аргументов нужно вводить не только суммы поступлений, но и даты.

Пример 7.

Предположим, что вкладчик имеет право снимать часть денег до окончания срока действия договора. Он планирует снять 50 руб. в середине второго года. Поэтому проценты за второй год будут меньше, чем за первый.

П2 = 100 х 15% / 2 50 руб. х 15 руб. / 2 = 11,25 руб.

Внесём даты выплат и поступлений в таблицу для функции ЧИСТВНДОХ

Дисконтирование денежных потоков: пример расчета | Современный предприниматель

В результате получим те же 15%, что и в предыдущих примерах.

Кто и в каких случаях может не применять дисконтирование в бухгалтерском учёте

Методики, которые мы описали, достаточно сложны. Иногда можно обойтись без дисконтирования и применять более простые варианты учёта. В основном это касается организаций, которые ведут упрощённый бухучёт. Такие компании имеют право:

1. Не применять ПБУ 8/2022 в целом (п. 3 ПБУ 8/2022). А значит, и дисконтировать оценочные обязательства не нужно за их отсутствием.

2. Принимать запасы и капитальные вложения к учёту, исходя из сумм, подлежащих оплате поставщику, вне зависимости от периода отсрочки платежа (п. 17 ФСБУ 5/2022 и п. 4 ФСБУ 26/2020). Поэтому не нужно дисконтировать суммы будущих оплат.

3. Не проверять основные средства и капвложения на обесценение, а также не учитывать оценочные обязательства при переоценке основных средств (п. 3 ФСБУ 6/2020 и п. 4 ФСБУ 26/2020). Поэтому дисконтирование, связанное с этими операциями, также не потребуется.

4. Не рассчитывать, а значит и не дисконтировать обязательство по аренде у арендатора (п. 11 ФСБУ 25/2022)

Также обойтись без расчёта обязательства по аренде могут и арендаторы, которые ведут учёт на общих основаниях. Для этого нужно, чтобы соблюдалось одно из двух ограничений:

1. Срок аренды — не более 12 месяцев.

2. Рыночная стоимость нового объекта, аналогичного предмету аренды — не более 300 тыс. руб.

Кроме того, для упрощения учёта у арендатора должны выполняться следующие условия (п. 12 ФСБУ 25/2022):

1. Договор не должен предусматривать переход права собственности на предмет аренды к арендатору или возможность выкупа по цене существенно ниже рыночной.

2. Предмет аренды не предполагается передавать в субаренду

Эти ограничения относятся, как к компаниям, которые ведут упрощённый учёт, так и ко всем остальным организациям при «малоценной» или краткосрочной аренде.

Подарок для наших читателей — запись вебинара по дисконтированию в бухгалтерском учёте. Два часа подробного разбора новаций стандарта, конкретных примеров и ответов на вопросы! Спикеры — известные эксперты в бухгалтерии и участники разработки новых ФСБУ:

Алексей Иванов — директор по знаниям и развитию учётной системы интернет-бухгалтерии «Моё дело».
Людмила Архипкина — ведущий методолог по бухгалтерскому учёту и налогообложению интернет-бухгалтерии «Моё дело».

Оценка инвестиционных проектов с использованием дисконтирования денежных потоков

Данная статья посвящена расчетам основных показателей эффективности инвестиционных проектов, рассчитываемых с учетом фактора времени, а также вопросам, возникающим при расчете показателей. Статья ориентирована на специалистов финансово-экономических служб, перед которыми, может быть впервые, стоит задача оценки инвестиционного проекта, с целью предоставления результатов владельцу компании, привлечения сторонних инвесторов, либо кредиторов.

Для оценки инвестиционных проектов используется две группы показателей: показатели, рассчитываемые без учета фактора времени и показатели, рассчитываемые с учетом фактора времени.

Первая группа показателей более проста в расчете, но она не учитывает того, что сегодняшние и завтрашние деньги для инвестора стоят по-разному, то есть расчеты этих показателей осуществляются без приведения денежных потоков к единому моменту времени.

Вторая группа показателей, о которых и пойдет речь в статье, в отличие от показателей первой группы учитывают разную стоимость денег в разные моменты времени (теория временной стоимости денег). Эти показатели являются более интересными для владельцев, инвесторов и банков, так как более корректно отражают эффективность проекта (не завышают ее, как показатели первой группы), то есть являются более надежным (лучшим) гарантом успешности проекта. Суть их расчета заключается в приведении будущих денежных потоков (стоимости денег) к «сегодняшнему» дню, вернее, к моменту начала инвестиций в проект (предполагается, что инвестиции будут осуществлены в этом году). Приведение денежных потоков называется дисконтированием, суть которого состоит в том, что нам «сегодня» нужно принять решение о том, следует ли инвестировать средства в проект, либо стоит проблема выбора более эффективного проекта из нескольких, для этого необходимо знать: насколько выгоден, либо не выгоден проект; либо какой проект более эффективен (выгоден)? Для этого мы составляем бизнес-план – моделируем деятельность на несколько лет вперед, чтобы рассчитать эффективность, а моделируем, исходя из «сегодняшних» цен, расходов, предполагаемых доходов (а соответственно, исходя из «сегодняшних» платежей и поступлений). Следовало бы еще учесть альтернативные безрисковые вложения, которые могли бы принести нам определенный доход наверняка, риски неблагополучного исхода проекта, требуемую норму доходности от вложенного капитала. Предполагается, что как раз дисконтирование планируемых денежных потоков и приводит их к текущему моменту с учетом инфляции, безрисковых вложений, рисков конкретного проекта, либо требуемой нормы доходности от вложенного капитала в зависимости от выбранного подхода к определению ставки дисконтирования, используемой при дисконтировании денежных потоков. Результаты дисконтирования и оценки эффективности проекта во многом зависят от ставки дисконтирования, которая в свою очередь зависит от метода ее определения (расчета).

Выбор варианта определения (расчета) ставки дисконтирования – это отдельная большая тема, не раз описанная в различных источниках – Интернет, учебниках, книгах, в профильных журналах. Поэтому не будем останавливаться на ней подробно, отмечу только, что существует несколько подходов к определению ставки дисконтирования, такие как:

Определение стоимости собственного капитала (модель оценки долгосрочных активов CAMP);
Средневзвешенной стоимости капитала (WACC);
Кумулятивного построения – наиболее часто используемый подход, основанный на экспертной оценке рисков.

Более подробно остановимся на расчете самих показателей эффективности проекта, рассчитываемых с учетом фактора времени:

NPV – чистый дисконтированный доход (чистая приведенная стоимость проекта);
IRR – внутренняя норма доходности (прибыли/ рентабельности) инвестиций;
DPBP – дисконтированный срок окупаемости инвестиций

Расчет каждого показателя и подготовка денежных потоков к расчету имеет нюансы, которые неизбежно вызывают вопросы при расчете их впервые, которые мы и постараемся разобрать.

Расчет показателей осуществляется на основе данных из плана движения денежных средств инвестиционного проекта, который в свою очередь строится на основе плана доходов и расходов проекта и графика поступлений и платежей. Таким образом, важно, чтобы первоначальная информация для моделирования деятельности в пределах горизонта планирования (рассматриваемого срока проекта), а также сами планы движения денежных средств, доходов и расходов были как можно более проработанными, точными и корректными, в целях минимизации погрешности результатов расчетов и рисков проекта. Здесь возникает вопрос: а учитывать ли инфляцию при моделировании деятельности и как это сделать? Существует два способа учета инфляции в расчетах:

Дефлирование денежных потоков до осуществления дисконтирования, то есть путем моделирования денежных потоков с учетом инфляции по периодам проекта, например, с поправкой сумм на инфляционный коэффициент;
Учет инфляционной составляющей при расчете ставки дисконтирования

В первом случае не нужно учитывать инфляционную составляющую в ставке дисконтирования, а во втором соответственно – не учитывать инфляцию при моделировании денежных потоков (то есть следует формировать план движения денежных средств в текущих ценах). Отмечу, что в случае, когда инфляция по разным составляющим плана существенно различается, следует ее учитывать способом дефлирования денежных потоков.

Часто возникает вопрос: а что же такое срок проекта (горизонт планирования/ исследования проекта) и как его определить, ведь чем больший срок мы рассматриваем, тем больше значение основного показателя эффективности проекта (NPV)? Теоретически, период планирования проекта должен быть равен жизненному циклу проекта, то есть интервалу времени от момента его появления (начала инвестиций) до его ликвидации/ полного износа. Но представьте, если рассматривается проект, жизненный цикл которого более 10 лет. Это значит, что мы должны моделировать деятельность на более 10 лет вперед? Это довольно сложно в сегодняшних условиях экономики. Поэтому следует моделировать деятельность на срок, позволяющий более точно и уверенно спланировать потоки денежных средств, доходы и расходы проекта (несколько лет), но срок должен быть не менее простого срока окупаемости проекта, чтоб была возможность просчитать дисконтированный срок окупаемости проекта. Если рассматривается проект со 100% кредитным финансированием, рекомендуется рассматривать срок проекта равный сроку погашения кредита (количество лет). Срок планирования можно понять непосредственно в процессе моделирования – формирования плана движения денежных средств. Однако, распространенная ошибка при оценке инвестиционных проектов, когда планируемый срок меньше жизненного цикла проекта и в расчетах показателей не учитывается остаточная/ ликвидационная стоимость проекта, что значительно может уменьшить значение показателей эффективности. Остаточную/ ликвидационную стоимость проекта необходимо учитывать при расчетах с целью их корректности.

Период проекта – обычно, это год, так как традиционная формула дисконтирования подразумевает дисконтирование денежных потоков по годам, таким образом, в случае, когда период проекта не год, потребуется корректировка формулы дисконтирования, либо сама ставка дисконтирования должна отражать не годовую, а месячную разницу стоимости денег.

Теперь перейдем непосредственно к показателям эффективности инвестиционного проекта, рассчитываемым с учетом фактора времени. Для наглядности, методику расчетов рассмотрим на примере. В качестве примера возьмем проект строительства нежилого объекта недвижимости под 100% привлеченных средств (кредитная линия). Планируется получение дохода от продажи и сдачи в аренду площадей данного объекта недвижимости.

В таблице 1 представлен смоделированный план движения денежных средств по данному проекту. Рассматриваемый срок проекта – 7 лет, в который более точно можно спланировать доходы и расходы и, который больше простого срока окупаемости проекта. В 7-ом году проекта отражен предполагаемый ликвидационный денежный поток (остаточная стоимость объекта за вычетом налога на прибыль) со знаком « » от моделируемой продажи объекта недвижимости в конце рассматриваемого срока проекта.

Таблица 1

	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	6 год	7 год
Остаток на начало периода	0	3 784 778	29 157 938	70 496 191	106 072 147	141 618 389	257 390 934
Поступления	590 833 375	479 124 033	434 469 792	392 763 800	470 343 200	476 512 400	476 434 800
Кредитные средства	566 800 000	177 700 000	0	0	0	0	0
Доходы от продажи, аренды	24 033 375	301 424 033	434 469 792	392 763 800	470 343 200	476 512 400	476 434 800
Доход от продажи объекта недвижимости (ликвидационный CF)	0	0	0	0	0	0	485 346 090
Платежи	587 048 597	453 750 873	393 131 538	357 187 844	434 796 958	360 739 855	209 351 247
Платежи за проектные, СМР, покупка ОС (инвестиции, без учета оборотных средств)	516 923 255	224 997 745	0	0	0	0	0
Платежи по текущей деятельности	13 354 092	84 974 378	109 391 538	125 960 344	187 744 458	206 367 355	209 351 247
% по кредиту (15% год)	56 771 250	105 278 750	95 240 000	65 227 500	40 652 500	9 272 500	0
Погашение “тела кредита”	0	38 500 000	188 500 000	166 000 000	206 400 000	145 100 000	0
Остаток на конец периода	3 784 778	29 157 938	70 496 191	106 072 147	141 618 389	257 390 934	524 474 487

Традиционно приводятся примеры, где в период инвестиций отсутствуют платежи по текущим расходам и поступление дохода. В нашем примере в период инвестиций появляются и доходы, и текущие расходы, причем, инвестиции осуществляются в течение первых двух периодов проекта.

Итак, показатели, рассчитываемые с учетом фактора времени, подразумевают предварительное дисконтирование (приведение) чистого денежного потока. Чистый денежный поток NCF (Net cash flow) – разность между суммами поступлений и выплат денежных средств компании за определенный период времени; рассчитывается с учетом выплат, дивидендов и налогов. Из определения следует, что мы должны из поступлений вычесть платежи по годам проекта и дисконтировать этот поток, но существует много разных мнений о том, что же включать или не включать в состав дисконтируемого чистого денежного потока. Дискуссии в основном касаются движения денежных средств по кредитам, то есть поступлений денежных средств по кредиту, возврата «тела кредита» (основной суммы кредита) и процентов по нему. Дело в том, что получение и возврат кредита, в том числе процентов по кредиту относятся к финансовой деятельности, а для оценки эффективности инвестиционного проекта используются только сумма инвестиций в проект и данные текущей деятельности. Поэтому мы не включаем в дисконтируемые денежные потоки поступления и выплаты по кредитам (в том числе проценты), относящиеся к финансовой деятельности.

Под инвестициями в данном случае подразумеваем сумму денежных средств, необходимую на проектные работы и строительство объекта недвижимости, покупку основных средств для его дальнейшей эксплуатации, а также начальный оборотный капитал, необходимый для покрытия текущих затрат при начальной эксплуатации объекта до тех пор, пока выручка не будет покрывать текущие расходы.

Нулевым периодом проекта будет первый год проекта, далее – по порядку (1-6 период). В таблице 2 приведен расчет чистого денежного потока (NCF) нашего проекта, где NCF разность поступлений и платежей, в том числе инвестиций.

Справочно: Вопрос о включении в расчет потоков денежных средств амортизации возникает при косвенном определении величины денежного потока, то есть через план доходов и расходов.

Таблица 2

Период проекта	0	1	2	3	4	5	6
Поступления	24 033 375	301 424 033	434 469 792	392 763 800	470 343 200	476 512 400	961 780 890
Доходы от продажи, аренды	24 033 375	301 424 033	434 469 792	392 763 800	470 343 200	476 512 400	476 434 800
Доход от продажи объекта недвижимости (ликвидационный CF)	0	0	0	0	0	0	485 346 090
Платежи	530 277 347	309 972 123	109 391 538	125 960 344	187 744 458	206 367 355	209 351 247
Платежи за проектные, СМР, покупка ОС (инвестиции, без учета оборотных средств)	516 923 255	224 997 745	0	0	0	0	0
Платежи по текущей деятельности	13 354 092	84 974 378	109 391 538	125 960 344	187 744 458	206 367 355	209 351 247
Чистый денежный поток (NCF)	-506 243 972	-8 548 090	325 078 254	266 803 456	282 598 742	270 145 045	752 429 643

Теперь можно дисконтировать чистый денежный поток (NCF). Формула дисконтирования выглядит следующим образом:

Формула к статье

где

PVk — приведенная (текущая) стоимость денежного потока k-го периода проекта

NCFk – чистый денежный поток k-го периода проекта

k – период проекта

r – ставка дисконтирования (в десятичном выражении)

По правилу дисконтирования нулевой период проекта (первый год) является периодом инвестиций, перед нами стоит задача привести чистые денежные потоки проекта к периоду первых инвестиций в проект, то есть к нулевому периоду, поэтому чистый денежный поток нулевого периода не дисконтируется. Следует обратить внимание, что помимо инвестиций, как уже говорилось выше, в нулевом периоде проекта мы имеем текущие расходы и доходы, которые также не дисконтируем. Ликвидационный денежный поток от продажи объекта недвижимости в конце рассматриваемого срока проекта дисконтируется в составе NCF 6-го периода, моделируя тем самым продажу объекта недвижимости в шестом периоде проекта.

Справочно: нет разницы – дисконтировать сначала по отдельности поступления и платежи, а затем высчитать дисконтированный чистый денежный поток (NPV) путем вычитания дисконтированных платежей из дисконтированных поступлений по годам, либо сначала высчитать чистый денежный поток (NCF = поступления – платежи по годам), а затем осуществить дисконтирование чистого денежного потока по годам, результат будет одинаковым.

Предположим, что определенная кумулятивным методом ставка дисконтирования нашего проекта составляет 20%, то есть r = 0.2. Дисконтируем чистый денежный поток (NCF) 1-6 периодов из таблицы 2. Подставляя в формулу дисконтирования соответствующие значения, получаем:

Формула к статье

И так далее (аналогично за 4-6 периоды). Значения дисконтированных чистых денежных потоков по годам представлены в таблице 3.

Таблица 3

Период проекта	0	1	2	3	4	5	6
Чистый денежный поток нулевого периода (NCF0)	-506 243 972
Дисконтированный чистый денежный поток (PV)		-7 123 408	225 748 787	154 400 148	136 284 115	108 565 235	251 987 165
Накопленный дисконтированный чистый денежный поток	-506 243 972	-513 367 380	-287 618 593	-133 218 445	3 065 670	111 630 905	363 618 070

В случае дисконтирования денежных потоков «вручную» с помощью Excel, можно использовать формулу, созданную «вручную»:

=ссылка на ячейку NCF/СТЕПЕНЬ(1 r в десятичном выражении;k)*

Теперь рассчитаем первый показатель эффективности инвестиционного проекта – NPV (Net Present Value) – чистая приведенная стоимость проекта. Классическая формула для расчета NPV выглядит следующим образом:

Формула к статье

где

NPV — чистый приведенный денежный поток

NCF – чистый денежный поток соответствующего периода проекта

n – горизонт исследования, выраженный в интервалах планирования (срок проекта)

k – период проекта

r – ставка дисконтирования (в десятичном выражении)

В случае осуществления расчета NPV с помощью Excel можно использовать специально предназначенную для этого формулу:

=ЧПС(r в %; ссылка на ячейку NCF1период;NCF2период;NCF3период; …; NCFn период) NCF0 период*

Показатель NPV заключается в суммировании дисконтированных чистых денежных потоков (PV) c 1 по n-ый период проекта и прибавлении к нему отрицательного денежного потока 0-го периода (инвестиций). То есть за счет положительного, либо отрицательного знака чистого денежного потока каждого периода при расчете NPV у нас осуществляется сложение, либо вычитание соответственно дисконтированного денежного потока каждого следующего периода.

По данным из таблицы 3 рассматриваемого примера получаем:

NPV = PV1период PV2период … PV6период NCF0 = – 7 123 408 225 748 787 154 400 148

136 284 115 108 565 235 251 987 165 – 506 243 972 = 363 618 070 (см. сумму накопленного чистого денежного потока в 6-м периоде таблицы 3)

По общему правилу, если NPV > 0, то проект принимается. Положительное значение NPV значит, что денежный поток проекта за рассматриваемый срок при установленной ставке дисконтирования покрыл своими поступлениями инвестиции и текущие затраты, то есть обеспечил min доход заданный ставкой дисконтирования (r), равный доходу от альтернативных безрисковых вложений и доход равный значению NPV.

Когда NPV = 0 – проект не является ни прибыльным, ни убыточным, он только покрыл свои инвестиции и текущие затраты, обеспечил min доход заданный ставкой дисконтирования (r) при указанных рисках. В данном случае при реализации проекта доход собственников не изменится, но стоимость компании увеличится на сумму инвестиций.

Если NPV

При рассмотрении нескольких проектов выбирают тот, у которого NPV больше.

В нашем случае показатель NPV>0, то есть проект должен быть принят, но прежде чем делать выводы об эффективности рассматриваемого проекта следует рассчитать остальные показатели и рассматривать их в совокупности.

Рассмотрим следующий показатель эффективности инвестиционного проекта, рассчитываемого с учетом фактора времени – IRR (Internal Rate of Return) – внутренняя норма доходности. Данный показатель отражает в отличие от NPV доходность проекта в относительном выражении (в процентах), поэтому является более понятным. IRR – это такое значение ставки дисконтирования (r), при котором NPV = 0, то есть при котором текущая стоимость поступлений равна текущей стоимости инвестиций и текущих затрат. IRR отражает безубыточную норму доходности проекта, то есть когда проект становится ни прибыльным, ни убыточным.

Для расчета данного показателя можно применить технически сложные математические расчеты, используя формулу NPV:

Формула к статье

где

NCF– чистый денежный поток соответствующего периода

r – ставка дисконтирования (в десятичном выражении)

n – горизонт исследования, выраженный в интервалах планирования (срок проекта)

k – период проекта

В данном случае ставка дисконтирования (r) отражает внутреннюю норму доходности (IRR).

Можно вычислить значение IRR «вручную» методом подбора (подстановки) ставки дисконтирования (r) в формуле NPV, пока не будет достигнуто значение NPV=0,

Рассматривая наш пример, при ставке дисконтирования (r) равной 20% значение NPV имеет довольно неплохое значение (363 618 070), поэтому, чтобы найти значение IRR, попробуем увеличить ставку дисконтирования до 30%. Соответственно, при (r) равной 0,3, используя те же формулы, что при расчете NPV со ставкой дисконтирования 20%, получаем значение NPV =128 563 580. Значение NPV получилось больше нуля, но уже гораздо меньше, соответственно попробуем еще увеличить ставку дисконтирования до 40%, получаем NPV = -25 539 469. Значение NPV получилось отрицательным, соответственно значение IRR данного проекта находится между 30% и 40%, ближе к 40%. Таким образом, продолжая подбор ставки дисконтирования (r), мы нашли значение (r), при котором NPV равно нулю – значение IRR рассматриваемого проекта = 38%.

При расчете показателей с помощью Excel, можно воспользоваться специально предназначенной формулой для расчета IRR:

=ВСД(ссылка на массив NCF0:NCFn; предполагаемое значение IRR в %, либо любое значение в %>r)*

Проект принимается, когда значение показателя IRR>ставки дисконтирования (r). В данном случае проект окупает затраты, обеспечивает прибыль, заданную ставкой дисконтирования и обеспечивает запас прибыли в абсолютной величине, равной NPV, а в относительной – равной (IRR-r). Когда IRR

Уже второй показатель удовлетворяет установленным требованиям, но не стоит торопиться с выводами, рассчитаем следующий показатель.

Рассчитаем дисконтированный срок окупаемости инвестиций нашего проекта – DPBP (Discount Payback Period), который учитывает различную стоимость денег во времени. Дисконтированный срок окупаемости проекта рассчитывается аналогично обычному сроку окупаемости, разница лишь в том, что для расчета дисконтированного срока окупаемости используется не простой, а дисконтированный чистый денежный поток. Показатель DPBP отражает, за какой период времени доходы проекта окупят инвестиции и будут покрывать текущие затраты, то есть когда накопленный по периодам (годам) проекта дисконтированный чистый денежный поток сменит знак с минуса на плюс и больше не будет изменяться. Соответственно, дисконтированный срок окупаемости проекта будет всегда больше обычного срока окупаемости. В нашем примере, накопленный дисконтированный денежный поток (см.таблицу 3) имеет последнее отрицательное значение в третьем периоде проекта. Обычно в рассматриваемых инвестиционных проектах получение доходов начинается после нулевого периода проекта – в первом, поэтому отсчет срока окупаемости начинается с первого периода проекта. В нашем случае получение дохода и текущие расходы присутствуют уже в нулевом периоде проекта, поэтому отсчет срока окупаемости мы начнем с нулевого периода проекта, то есть период проекта 1 год. Таким образом, дисконтированный срок окупаемости нашего проекта равен (3период 1) четырем полным годам. Чтобы более точно просчитать дисконтированный срок окупаемости нам необходимо понять: за какую часть следующего (за 4-м годом проекта, то есть за 3-м периодом) года проект выйдет на ноль, то есть инвестиции полностью окупятся. Для этого мы делим отрицательный остаток третьего периода (133 218 445) на значение дисконтированного чистого денежного потока следующего периода (PV4 = 136 284 115), получаем значение равное 0,98 – это соответствует 11,7 месяцам. Соответственно, дисконтированный срок окупаемости нашего проекта равен почти пяти годам, точнее – 4 годам 11,7 месяцам.

Обязательным в оценке инвестиционного проекта является анализ его чувствительности. Понятие чувствительности говорит само за себя, суть его в том, что необходимо понять: как проект реагирует на изменения тех или иных первоначальных данных, то есть, насколько изменятся наши показатели эффективности, при изменении условий проекта. Чувствительность показывает прочность проекта. Для этого необходимо выбрать несколько основополагающих факторов, обеспечивающих успех проекта, например:

Спрос (план продаж);
Сроки строительства и сдачи объекта в эксплуатацию;
Стоимость проектных и строительно-монтажных работ (СМР) и т.д.

По сути, это факторы, влияющие на риски проекта, которые выражены при расчете в ставке дисконтирования (r). Таким образом, чувствительность проекта можно оценить, изменяя ставку дисконтирования. Но, если необходимо знать, какой именно фактор (параметр) и насколько влияет на успешность проекта, следует изменять поочередно сами первоначальные данные для расчетов, осуществлять пересчет показателей, наблюдая за тем, как они изменяются при этом. Изменяем поочередно:

спрос в плане продаж, соответственно изменятся доходы, суммы поступлений денежных средств и сумма требующихся инвестиций;
сроки строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, соответственно изменится график реализации проекта – сдвинутся во времени расходы, доходы, платежи и поступления, а также потребность в инвестиционных средствах;
стоимость проектных и СМР, соответственно изменятся расходы, суммы платежей и сумма необходимых инвестиционных средств и т.д.

Изменение данных следует осуществлять в процентах к первоначальным. В таком случае анализ чувствительности будет описывать: как изменились значения показателей проекта при изменении, например, спроса (плана продаж) на 10% от первоначального плана.

В нашем примере мы будем изменять ставку дисконтирования (r). Имеет смысл изменять ставку дисконтирования в пределах значения IRR. Таким образом, анализ чувствительности проекта выглядит следующим образом:

r	NPV	IRR	DPBP
20%	363 618 070	38%	5 лет
25%	233 089 497	38%	5 лет 6 мес
30%	128 563 580	38%	6 лет
35%	43 858 930	38%	6 лет 8 мес

Рассматриваемые показатели близки по своей сути, поэтому для одного проекта выполняются их соотношения:

когда NPV>0, то IRR>r;

когда NPV

когда NPV=0, то IRR=r;

Теперь можно сравнить все рассчитанные показатели и, используя анализ чувствительности проекта, сделать выводы об его эффективности.

Проект имеет очень хорошие показатели NPV и IRR. Проект достаточно рискован, на это указывает высокая ставка дисконтирования (r), но не смотря на это имеет хороший запас прочности, то есть даже при увеличении ставки дисконтирования до 38% мы имеем положительный NPV. Срок окупаемости проекта равен пяти годам, то есть это долгосрочные вложения. В случае, если данный проект рассматривается в качестве долгосрочного вложения, то данный проект следует принять. Если же проект рассматривается с целью быстрого получения прибыли с последующим ее вложением в другой проект, то есть в качестве «толчкового» проекта, то срок окупаемости довольно большой, то есть проект не достигает своих целей. В таком случае предлагается попробовать уменьшить масштаб проекта, то есть уменьшить первоначальные площади строительства, соответственно изменятся потребность в инвестициях и текущие расходы, но и доходы также уменьшатся. Не смотря на это, возможно, уменьшение масштаба проекта удовлетворит его целям.

Если рассматривается несколько альтернативных проектов, следует сравнить показатели проектов для выбора лучшего. В любом случае необходимо их соотнести с условиями проекта – условиями финансирования, рисками, отраслью, целями и задачами проекта.

* Серые поля в формуле следует заменить на соответствующие значения, либо на ссылки на ячейки с соответствующими значениями

У арендатора

Арендатор в общем случае должен учитывать затраты на аренду следующим образом:

1. Учесть право пользования активом (ППА) по правилам, аналогичным учёту основных средств или капвложений (п. 10 ФСБУ 25/2022).

2. Одновременно с ППА отразить в учёте обязательство по аренде. Стоимость обязательства по аренде должна равняться приведённой стоимости будущих арендных платежей на дату признания. Для расчёта этой приведённой стоимости нужно применять дисконтирование (п. 14, 15 ФСБУ 25/2022).

3. Далее в течение срока аренды обязательство нужно увеличивать на сумму начисленных по ставке дисконтирования процентов и уменьшать на фактически уплаченные арендодателю платежи (пп. 18-20 ФСБУ 25/2022).

Для расчёта ставки дисконтирования ФСБУ 25/2022 в общем случае предписывает использовать справедливую стоимость предмета аренды на начало и конец периода с учётом выкупных платежей, если они предусмотрены договором.

Но это достаточно сложная схема и на практике арендаторам удобнее использовать альтернативный вариант. В качестве ставки дисконтирования можно взять процентную ставку по заёмным средствам, которые арендатор привлекает или мог бы привлечь на срок, сопоставимый со сроком аренды (п.

Пример 12.

Организация 31.12.2021 взяла в аренду автомобиль для руководителя на три года. Арендная плата составляет 150 000 руб. в год и выплачивается 31.12.2021, 31.12.2022 и 31.12.2023. Ставка дисконтирования определена в 17% годовых, исходя из условий кредитных договоров компании.

На 31.12.2021 организация должна сделать следующие проводки:

Дт 76 Кт 51 150 000 руб. — проведён первый платёж по аренде.

Дт 08 Кт 76 150 000 руб. — первый арендный платёж включён в ППА.

Далее нужно определить приведённую стоимость обязательства по аренде (ОА). Это сумма двух будущих арендных платежей с учётом дисконтирования:

ОА2021 = 300 000 руб. / (1 0,17)2 = 219 154 руб.

Дт 08 Кт 76 219 154 руб. — первоначальное обязательство по аренде включено в ППА.

Дт 01 Кт 08 369 154 руб. (150 000 руб. 219 154 руб.) — признано ППА с учётом обязательства по аренде и уже перечисленного платежа.

На 31.12.2022 обязательство по аренде нужно пересчитать с учётом того, что до даты его исполнения остался год:

ОА2022 = 300 000 руб. / (1 0,17)1 = 256 410 руб.

Т.е. по сравнению с 31.12.2021 обязательство по аренде увеличилось на 37 256 руб. (256 410 руб. – 219 154 руб.). Так как автомобиль использует руководитель, то эту сумму нужно отнести на общехозяйственные расходы:

Дт 26 Кт 76 37 256 руб.

Одновременно обязательство по аренде уменьшится, так как организация проведёт очередной платёж:

Дт 51 Кт 76 150 000 руб. — учтён второй платеж по аренде.

В итоге обязательство по аренде на конец 2022 будет равно:

ОА2022 = 219 154 руб. 37 256 руб. – 150 000 руб. = 106 410 руб.

На 31.12.2023 компания должна полностью рассчитаться с арендодателем. Поэтому нужно довести приведённую стоимость обязательства по аренде до суммы последнего платежа — 150 000 руб.:

Дт 26 Кт 76 43 590 руб. (150 000 руб. – 106 410 руб.).

Одновременно организация проведёт последний платёж, и расчёты по аренде будут закрыты:

Дт 76 Кт 51 150 000 руб. — учтён третий арендный платёж.

У арендодателя

Арендодатель должен использовать дисконтирование, если аренда относится к финансовой, т.е. к арендатору переходят экономические выгоды и риски, связанные с предметом аренды. Например, договор предусматривает право выкупа предмета аренды, либо срок действия договора сопоставим со сроком полезного использования арендуемого объекта (п. 25 ФСБУ 25/2022).

В момент передачи объекта финансовой аренды арендатору арендодатель должен признать новый объект учёта — инвестицию в аренду и учесть её по чистой стоимости (п. 32 – 34 ФСБУ 25/2022). Чтобы рассчитать чистую стоимость инвестиции в аренду, нужно:

1. Определить валовую стоимость инвестиции в аренду. Это номинальная сумма всех платежей по договору аренды плюс негарантированная ликвидационная стоимость. Здесь имеются в виду доходы, которые арендодатель ожидает получить от объекта по окончании срока действия договора аренды. Например, это может быть цена, по которой арендатор выкупит объект в собственность.

2. Подобрать ставку дисконтирования так, чтобы приведённая валовая стоимость инвестиции в аренду была равна справедливой стоимости предмета аренды и дополнительных затрат арендодателя, если они были.

3. Продисконтировать по этой ставке валовую стоимость инвестиции в аренду.

Затем стоимость инвестиции в аренду нужно корректировать в каждом отчётном периоде (п. 36 – 37 ФСБУ 25/2022):

1. Увеличивать на сумму процентов, начисленных по ставке дисконтирования.

2. Уменьшать на сумму полученных арендных платежей.

Пример 13.

Компания «ПромСервис» 31.12.2021 приобрела станок за 1 200 000 руб. и сдала его в аренду на 2 года. Стоимость годовой аренды — 800 000 руб., выплаты — 31.12.2022 года и 31.12.2023 года. В конце срока арендатор должен выкупить станок за 150 000 руб.

Валовая стоимость инвестиции в аренду — 1 750 000 руб. Она состоит из номинальных арендных платежей за 2 года (1 600 000 руб.) и выкупной стоимости станка (150 000 руб.). Справедливая стоимость станка равна рыночной цене, по которой арендатор его купил (1 200 000 руб.).

Ставку нужно подобрать таким образом, чтобы при дисконтировании 1 750 000 руб. в течение двух лет с учётом графика оплаты получилось 1 200 000 руб.

Используем для расчёта функцию ЧИСТВНДОХ. В качестве аргументов функции нужно указать диапазоны сумм и дат платежей. Затраты арендодателя на приобретение объекта указываются с минусом, а платежи от арендатора — с плюсом.

Дисконтирование денежных потоков: пример расчета | Современный предприниматель