Изъятие объекта незавершенного строительства при прекращении договора аренды. практика применения ст. 239.1 гк рф
- При смене собственника объекта незавершенного строительств на стороне ответчика необходимо сделать процессуальное правопреемство
Фабула дела: обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства степенью готовности 70 % с кадастровым номером 86:10:0101000:1782, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2022 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Постановление № 1299).
Впоследствии, Администрация обратилась с ходатайством о замене ответчика в связи с реализацией объекта незавершенного строительством.
Позиция нижестоящих судов: отказ в осуществлении процессуального правопреемства был обусловлен тем, что покупатель объекта незавершенного строительства не являлся стороной по договору аренды.
Позиция ВС РФ[i]: после прекращения договора аренды, заключенного после 01.03.2022 на три года для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае продажи объекта незавершенного строительства его покупатель не может требовать заключения с ним нового договора аренды земельного участка для завершения строительства на основании указанной нормы. Земельный кодекс Российской Федерации также не содержит положений, предусматривающих в названном случае право покупателя обратиться за заключением договора аренды земельного участка без торгов.
Согласно пунктам 4, 5 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
Поскольку заключенный с ответчиком (Обществом) договор аренды прекратил свое действие, а иного права на использование этого земельного участка как у прежнего, так и у нового собственника объекта незавершенного строительства не имеется, суд округа на основании 239.1 ГК РФ удовлетворил требование Администрации, осуществляющей в силу статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ распоряжение земельными участками, расположенными в городе Сургуте, право государственной собственности на которые не разграничено, об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов.
С учетом изложенного продажа объекта незавершенного строительства, в отношении которого органом публичной власти предъявлено требование об изъятии и продаже с публичных торгов, влечет материальное правопреемство, что в свою очередь обуславливает процессуальное правопреемство, то есть замену ответчика в споре об изъятии этого объекта в связи с прекращением действия договора аренды, в том числе при исполнении судебного акта. После продажи объекта с торгов новому собственнику будут перечислены денежные средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства.
Отказ в процессуальном правопреемстве сделает невозможным исполнение судебного акта, породит правовую неопределенность в судьбе спорного объекта незавершенного строительства с учетом того, что в силу приведенных норм земельного и гражданского законодательства новый собственник объекта не вправе получить земельный участок в аренду, а в отсутствие правоустанавливающих на землю по правилам статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации исключается выдача разрешения на строительство, а также повлечет необходимость предъявления органом публичной власти аналогичного иска к лицу, ставшему собственником данного объекта.
- При банкротстве арендатора и собственника объекта незавершенного строительства, требование об изъятии и продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства, подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном законодательством о банкротстве[ii]
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена продажа объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона.
Между тем, если должник признан несостоятельным (банкротом), ввиду чего при определении судьбы его имущества подлежат применению специальные нормы, содержащиеся в Законе о банкротстве. Так, в силу статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество Объекты незавершенного строительства, находящиеся на земельных участках, не принадлежащих должнику, не относятся к такому имуществу. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном в статьях 110, 111 и 139 Закона о банкротстве.
При этом в статье 239.1 Гражданского кодекса Российской федерации предусмотрен иной порядок реализации объекта незавершенного строительства, отличный от порядка, установленного в Законе о банкротстве. Целью реализации имущества в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является смена собственника объекта незавершенного строительства на лицо, способное завершить такое строительство. При этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику. Реализация имущества по правилам, установленным в Законе о банкротстве, фактически приведет к тем же результатам. Следовательно реализация объекта незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве должника в соответствии с требованиями статей 110, 111 и 138 Закона о банкротстве, в конечном счете приведет к удовлетворению интереса Администрации – арендодателя, поскольку новый объект перейдет в собственность лица, заинтересованного в завершении строительства.
- Фактическое завершение объекта строительством делает невозможным изъятие объекта для реализации в порядке ст. 239 ГК РФ.
В рамках данного дела рассматривалось требование об изъятии объекта незавершенного строительства готовностью 90 процентов. При этом, в ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза по установлению степени готовности построенного объекта, по результатам которой было установлено, что спорный объект (нежилое здание) соответствует совокупности технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обуславливающих его эксплуатационными качествами, то есть конструктивные элементы для эксплуатационных показателей здания выполнены в полном объеме, степень готовности составляет 100%.
Таким образом, поскольку было установлено, что объект фактически завершен строительством и не является объектом незавершенного строительства, следовательно, оснований для применение ст. 239.1 ГК РФ не имеется[iii].
- Случаи, когда ст. 239.1 ГК РФ не применяется: правила и порядок исчисления
А1. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного до 01.03.2022 года и заключение нового договора аренды, не может расцениваться как реализации полномочий на продление срока действия договора.
Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2022 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2022 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
На основании статьи 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2022, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. Судами верно указано, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2022.
По конкретному делу[iv], установлено, что между сторонами до введения в действие Закона № 171-ФЗ действовал договор аренды спорного земельного участка от 30.04.2022 № 10460. На момент заключения указанного договора объекты капитального строительства на земельном участке отсутствовали.
Срок аренды в договоре предусмотрен с 30.04.2022 по 21.04.2022. В период действия указанного договора на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, право на который было зарегистрировано за ответчиком 14.08.2022. Не дожидаясь истечения срока договора аренды спорного земельного участка от 30.04.2022 № 10460 (21.04.2022), стороны расторгли указанный договор аренды соглашением о расторжении договора от 28.12.2022, и заключили новый договор аренды от 28.12.2022 № 11090.
Согласно подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
По смыслу указанной нормы материального права только после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется однократно путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды.
С учетом изложенного судами верно установлено, что заключенный после 01.03.2022 договор аренды спорного земельного участка от 28.12.2022 № 11090 не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет в порядке подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку такой договор был заключен не в связи с истечением срока действия договора аренды № 10640. При таких обстоятельствах вывод судов о том, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, является обоснованным.
А.2. Нарушение муниципальным образованием срока на рассмотрение заявление о продлении договора ,в результате чего такое продление было заключено после 01.03.2022 года (посредством заключение нового договора) не свидетельствует о реализации права арендатора на реализацию права на продление договора, а следовательно, оснований для применения ст. 239.1 ГК РФ – нет.
В рамках конкретного дела[v] суд установил, что между сторонами был заключен договор аренды для строительства административного здания с помещениями многофункционального назначения и автостоянки, сроком до 31.12.2022.
28 октября 2022 года в департамент поступило заявление общества о продлении срока договора аренды от 31.12.2022 № 35118.
6 июля 2022 года без проведения торгов стороны заключили новый договор аренды земельного участка с целью использования земельного участка в целях завершения строительства административного здания, сроком с даты регистрации договора (24.07.2022) до 10.06.2022. Суд установил, что поскольку в случае своевременного принятия департаментом решения по заявлению общества о предоставлении земельного участка в аренду в 2022 году дата заключения договора была бы иная, учитывая, что именно это обстоятельство обусловило распространение действия договора аренды земельного участка от 06.07.2022; арендные правоотношения между истцом и обществом в отношении земельного участка по договору от 06.07.2022 фактически имели место в 2022 году
- Инициировании процедуры изъятия при наличии действующего разрешения на строительство свидетельствует о наличии признаков злоупотребления правом в действиях арендодателя.
Рассматривая конкретное дело[vi] суд указал на наличие противоречивого поведения арендодателя , который обратившись в иском об изъятии объекта незавершенного строительства в связи с окончанием срока действия договора аренды до этого выдал (продлил) разрешение на строительство, и на момент, обращения с соответствующим иском такое разрешение на строительство было действующим.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2022 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2022 N 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства.
Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства.
Таким образом, применительно к спорным обстоятельствам судами обоснованно учтена неопределенность у публичного образования в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, действия органа того же публичного образования об изъятии такого объекта недвижимости при наличии действующего разрешения на строительство правомерно квалифицированы судами как злоупотребление правом.
Также в этом деле, суд снова обратил внимание на то обстоятельство, что срок заключенного после 01.03.2022 договора аренды спорного земельного участка от 30.12.2022 не истек, не дожидаясь указанного события стороны соглашением от 06.03.2022 расторгли его с 12.10.2022, между сторонами 30.07.2022 заключен договор аренды № 20041 на вновь образованный земельный участок, что договор аренды спорного земельного участка от 30.12.2022 не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку срок для завершения строительства составил менее срока установленного законом (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).
- Истечение шестимесячного срока не означает утраты органами местного самоуправления права на предъявление иска об изъятии[vii].
- Препятствия со стороны органов местного самоуправления могут быть основаниями для отказа в применении ст. 239.1 ГК РФ.
Анализируя практику судов, стоит отметить, что ссылка судов на данное основание для отказа в применении процедуры изъятия объекта незавершенного строительства, не сильно распространена, однако, тем не менее, она есть.
По конкретному делу[viii] суд отказал в изъятии путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, указав, что имело место нарушение со стороны самих органов местного самоуправления: администрация прекратила действие разрешения на строительство в связи с прекращением права аренда на земельный участок по причине разделения такого участка (при этом новые договоры аренды были заключены). Действие разрешения на строительство было восстановлено Обществом только посредством обращения в суд. В рамках дела об изъятии судебные инстанции посчитали, что в данном случае есть основания применить п. 3. Ст. 239.1 ГК РФ поскольку прекращение срока действия договора аренды и незавершение строительства обусловлен препятствиями со стороны органом власти.
[i] Определение ВС РФ от 28.04.2021 года 304-ЭС19-24625
[ii] Определение ВС РФ от 19.04.2021 года 301-ЭС20-20225
[iii] Определение ВС РФ от 18.02.2021 года 308-ЭС20-23860.
[iv] Определение ВС РФ от 12.03.2020 года 309-ЭС20-1018
[v] Определение ВС РФ от 24.01.2020 года 308-ЭС19-26324
[vi]Постановление Ас Поволжского округа от 18 марта 2021 года по делу № А65-18448/2022
[vii] Постановление АС Уральского округа от 22.06.2020 года по делу А60-26781/2022
[viii] Постановление АС Северо-Западного округа от 24.02.2021 года А42-11052/2022
