Элитная недвижимость в Нью-Йорке: купить престижную недвижимость в Нью-Йорке – – страница 4

Что это даёт американскому рынку недвижимости

Реализация плана Байдена приведёт к росту финансовых возможностей американского среднего класса, что, в свою очередь, будет означать увеличение средств на счетах типичного арендатора недвижимости. Как правило, из-за учёбы и работы американцы переезжают несколько раз в течение взрослой жизни, поэтому предпочитают арендовать, а не покупать жильё.

При этом из-за республиканского большинства в сенате многие наиболее радикальные реформы, которые провозглашал новый президент во время избирательной кампании, не будут реализованы. В то же время среди предвыборных обещаний Байдена есть план предоставления налоговой льготы в размере $15 тыс. на покупку первого дома.

Как это скажется на привлекательности инвестиций в объекты в Соединённых Штатах? Очевидно, что приток средств в карманы американцев будет способствовать экономической стабильности и повысит популярность покупки первого дома. Таким образом, можно прогнозировать повышение спроса, что приведёт к росту американского рынка недвижимости в целом.

Зачем инвестировать в балтимор

RealtyTrac, одна из ведущих онлайн-платформ рынка недвижимости США, назвала Балтимор рынком № 1 во всех Соединённых Штатах по доходам от недвижимости, в то время как Forbes поставил его на четвёртое место среди перспективных центров развития новых технологий.

Это также 30-й город США по численности населения и второй порт на Среднеатлантическом побережье. Благодаря богатой истории и достопримечательностям он привлекает около 24 млн туристов в год. В нём расположены несколько престижных колледжей и университетов, таких как Университет Джонса Хопкинса, который после недавнего расширения нескольких факультетов привлекает всё больше новых квалифицированных сотрудников.

Если вы намереваетесь сделать среднесрочные или долгосрочные инвестиции в США, чтобы получить высокую доходность, этот дом в Балтиморе – один из лучших стратегических вариантов из-за очень высокой доходности и конкурентоспособной цены.

Зачем инвестировать в недвижимость сша

Инвестиции в недвижимость всегда считались одним из лучших вариантов вложения сбережений, однако, как известно, со временем нужно пересматривать сектора рынка и проверять их эффективность.

Соединённые Штаты – одна из самых стабильных экономик в мире и отличный рынок для инвестиций благодаря регулируемой законом системе сдачи в аренду. В частности, закон предусматривает выселение неплательщиков в случае задолженности, превышающей в среднем 34 дня. То есть ситуация, когда в вашей собственности месяцами кто-то живёт и не платит, практически исключена.

Однако для эффективного управления необходимо знать, например, все особенности района и расположенной в нём недвижимости, а это требует большого времени. Поэтому зачастую для снижения затрат на управление и инвестиционных рисков выгоднее воспользоваться услугами специализированной компании, такой как OPISAS.

Наши специалисты находят лучшие варианты для инвестирования, оценивая перспективы развития района и прибыльность с первого дня сдачи в аренду. Компания предлагает комплексные управленческие услуги, за счёт чего собственник избавлен от необходимости беспокоиться о каждой мелочи.

Зачем инвестировать в орландо

Орландо – один из самых процветающих и динамично развивающихся центров Флориды, у него устойчивая экономика, отчасти из-за того, что сюда приезжают 70 млн туристов в год – это больше, чем в любой другой город США. Их привлекают многочисленные тематические парки, такие как SeaWorld Orlando и Disney World.

Орландо даже получил прозвище «Мировая столица парков развлечений», так как здесь находятся четыре самых посещаемых аквапарка в Соединённых Штатах и семь из десяти самых популярных тематических парков во всей Северной Америке. Путешественники часто прокладывают свой маршрут через международный аэропорт Орландо – первый по пассажирским перевозкам в штате Флорида и 11-й в США.

Если вы планируете покупку недвижимости в инвестиционных целях, жильё в Орландо – отличный среднесрочный вариант, особенно с учётом высокой международной привлекательности места.

Объект № 3

• Таунхаус
• Площадь: 89 кв. м
• Местоположение: Балтимор, штат Мэриленд
• Цена: $110 тыс.
• Ожидаемая доходность в год: чистая прибыль –  $11 006, чистый доход – 10,01%

Зачем инвестировать в тампу

Тампа – один из крупнейших городов Флориды. Это важнейший транспортный узел и экономический центр штата, расположенный на Западном побережье с выходом в Мексиканский залив. Здесь находятся штаб-квартиры нескольких организаций, входящих в список Fortune 1000 – первую тысячу американских компаний по размеру дохода.

Иными словами, в Тампе большое население в целом и много людей с высокими доходами, в том числе приезжающих на ограниченный срок. Жилая недвижимость для аренды пользуется спросом, и в неё имеет смысл инвестировать. Особенно интересен этот рынок для среднесрочных инвестиций – с учётом достаточно высокой международной привлекательности места и конкурентоспособных цен по сравнению со средними показателями других городов по соседству.

Объект № 2

• Квартира в кондоминиуме
• Площадь: 94 кв. м
• Местоположение: Орландо, Флорида
• Цена: $125 тыс.
• Ожидаемая доходность в год: чистый доход – $8 685, чистая прибыль – 6,95%

Как американский президент влияет на экономику

Президент имеет возможность существенно воздействовать на рынок, как положительно, так и отрицательно, однако результаты его деятельности обычно проявляются лишь косвенно. Дело в том, что непосредственная обязанность разработки законов, регулирующих экономические процессы, возложена на американский конгресс.

Однако есть пути, которыми президент может напрямую определять экономику США и состояние её отдельных секторов. Основная зона его ответственности – выполнение законов и контроль их применения, а также международные переговоры. Здесь он может контролировать ситуацию при помощи выбора кандидатур на такие должности, как государственный секретарь или председатель торговой палаты, которые, в свою очередь, будут всерьёз влиять на развитие экономики и международных отношений.

Как изменится общий расклад сил после победы байдена

Сейчас рынок недвижимости в США стабилизировался. Основные причины – скорое начало применения вакцины от Covid-19 и результаты прошедших выборов. 306 выборщиков отдали победу кандидату от демократов, в то же время сенат, по всей видимости, останется в руках республиканцев. Таким образом, результаты, на которые надеялись профессионалы в сфере недвижимости, будут достигнуты.

Соблюдение баланса между демократами и республиканцами в американских органах власти позволяет избежать серьёзных потрясений в экономической политике, так как при такой структуре политические манёвры будут более уравновешенными. А это, в свою очередь, способствует укреплению стабильности.

Пройдут месяцы, прежде чем мы точно будем знать, какой окажется экономическая политика нового президента. Однако, учитывая его последние заявления и характер избирательной кампании, уже можно делать прогнозы о том, каким будет этап, который когда-нибудь назовут «экономикой Байдена».

Новый президент, ещё не вступивший в свои права, уже представил ключевые моменты своего плана восстановления экономики после коронавируса. По его словам, в центр внимания он поставит американский средний класс, которому намеревается помочь напрямую, создав три миллиона хорошо оплачиваемых квалифицированных рабочих мест, что даст импульс восстановлению экономики в целом.

Как купить недвижимость в сша и заработать на ее сдаче в аренду

Какие инвестиции обеспечат стабильный доход

Сочетание в целом умеренной внутренней политики Байдена с поддержкой среднего класса должно дать импульс роста как доходам от аренды, так и спросу на покупку жилья, а значит, и всему американскому рынку недвижимости.

Более того, поскольку финансирование новых политических мер предполагается за счёт внутреннего долга, будет сохраняться определённая слабость доллара по отношению к другим валютам, в первую очередь к евро. Благодаря выгодному обменному курсу открывается интересное окно возможностей для инвестирования в доллары.

В свете этих событий инвестиции в американский рынок недвижимости могут стать отличной возможностью сохранения сбережений, диверсификации портфеля и увеличения дохода.

OPISAS даёт возможность осуществить высокодоходные, простые и безопасные инвестиции в недвижимость в лучших местах Соединённых Штатов. Мы рекомендуем инвестировать в рынок жилой недвижимости среднего ценового сегмента, уже сданной в аренду американскому среднему классу.

Например:

Объект № 1

• Квартира в кондоминиуме
• Площадь: 86 кв. м
• Местоположение: Тампа, Флорида
• Цена: $126 тыс.
• Ожидаемая доходность в год: чистый доход – $8 196, чистая прибыль – 6,50%

Недвижимость в нью-йорке – купить! цены на жилье в нью-йорке

Новостройки дорожают быстрее, чем вторичное жилье

По данным компании Douglas Elliman, на Манхэттене во II квартале 2021 цены на вторичные кондоминиумы выросли на 6,3 % в годовом исчислении, а новостройки за тот же период подорожали на 66,3 %. То есть первичная недвижимость на Манхэттене растет в цене гораздо быстрее.

Как сообщает Bloomberg, в 2021 году строители платили за участки в среднем 8 070 долл./м². С учетом расходов на строительство стоимость квадратного метра возрастает до 18–26 тыс. долл. Таким образом девелоперы надеются сделать прибыль достойной рисков.

Манхэттенский рынок новых кондоминиумов — самый перегретый в Нью-Йорке. Иностранным покупателям запрещено приобретать кооперативы, поэтому их внимание сосредоточено на кондоминиумах. Как и в Лондоне и Гонконге, иностранцы предпочитают первичное жилье: как правило, современные квартиры просторнее, и есть возможность создать планировку и дизайн по индивидуальному проекту. Средняя цена на новостройки Манхэттена во II квартале составила 3,5 млн долл.

По информации Douglas Elliman, на элитном рынке Манхэттена доля сделок с новостройками составляет 6,9 %. Средняя цена продажи — 17 млн долл. На первичном рынке доля квартир стоимостью до 1 млн долл. составляет 34,6 % (средняя цена — 551 279 долл.), от 1 до 3 млн — 39,4 % (в среднем — 1 742 399 долл.), свыше 3 млн — 26 % (в среднем — 6 838 800 долл.).

Рынок строительства в Нью-Йорке настолько активен, а недвижимость так дорога, что предложение растет быстрее, чем спрос. Во II квартале количество предложений увеличилось на 14 %. Скорость абсорбции сейчас составляет 5,1 месяцев против 4,5 месяцев в I квартале.

«Увеличение объемов строительства и возможное повышение процентных ставок по ипотеке могут слегка охладить рынок, однако общий позитивный тренд на ближайшие несколько лет должен сохраниться»,— считает Илья Битков, риелтор Coldwell Banker.

Покупателю на заметку

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?

Да, можно. Для этого надо оформить доверенность на адвоката в посольстве (консульстве) США в своей стране. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель переводит на так называемый трастовый счёт своего американского адвоката, с которого по окончании сделки они будут отправлены продавцу.

Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии, что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки грозит адвокату потерей лицензии. Поэтому покупатель может быть уверен в законности операции.

Какие дополнительные расходы ждут покупателя?

При заключении договора купли-продажи стороны договариваются, кто и какие расходы несет. Расходы покупателя (closing costs) могут достигать 1-6% от стоимости недвижимости и обычно включают гонорар адвоката или услуги титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины.

Услуги риэлтора (4-6%) обычно оплачивает продавец. Налог на передачу прав собственности (1-2% от суммы сделки), как правило, также на продавце.

Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий (1-5% в год).

За юридическую чистоту отвечает адвокат, зачем тогда нужен риэлтор?

Покупка недвижимости – непростая процедура. В сделке участвует множество профессионалов: адвокаты, бухгалтеры, финансовые консультанты, ипотечные брокеры, специалисты по праву собственности, землемеры, архитекторы, оценщики, строительные компании, дизайнеры, грузчики… Управление такой большой и разнообразной командой требует усилий, знаний, умения всех понимать и объединять.

Ваш личный брокер – это профессиональный защитник ваших интересов. Он соберет актуальную информацию о рынке, найдет выгодные объекты, структурирует инвестиционный проект, избавит вас от хлопот, с которыми связана покупка и содержание недвижимости, и позаботится о том, чтобы инвестиция приносила максимальный доход.

Кроме того, ваш брокер в США – это человек, который хорошо знает Нью-Йорк. Он познакомит вас с городом, посоветует, какие виды недвижимости пользуются наибольшим спросом, а какие имеют наилучший потенциал развития, поможет с благоустройством новой квартиры, переездом и иммиграцией. Словом, будет рядом с вами на всех этапах.

Это статья из книги “Гид на жительство – 2021”. Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости.

Прирост стоимости — до 20 % годовых

Как известно, после реализации объекта у инвестора остаются не все деньги: доход от перепродажи облагается налогом на прирост капитала. Этот налог взимается дважды — на федеральном уровне и на уровне штата. Ставки зависят не только от местоположения, но и от дохода, срока владения объектом и семейного положения налогоплательщика. Для расчета налога можно воспользоваться калькулятором.

Хотя за год цены на новостройки на Манхэттене повысились на 66,3 %, в действительности прибыль от перепродажи будет намного скромнее. Комментирует Илья Битков: «Динамика такова в значительной степени благодаря сделкам высокого ценового сегмента, где рост цен продолжает поражать воображение.

Например, 2 млн долл. — это относительно низкий ценовой диапазон для новостроек, и конкуренции там на ближайшие несколько лет будет достаточно. Говоря о приросте цен подобных объектов, я бы ориентировался на 18–20 % в год и однозначно рекомендовал придерживать недвижимость в течение нескольких лет».

При инвестировании в недвижимость Нью-Йорка важна работа бухгалтера (Certified Public Accountant, CPA), который поможет легально минимизировать подлежащие к уплате суммы налога, правильно заполнить декларационные документы и получить идентификационный номер (International Taxpayer Identification Number, ITIN).

Рынок строительства на подъеме

Нью-Йорк постоянно меняется: старые постройки сносятся, строятся новые здания, бывшие промышленные помещения превращаются в многомиллионные лофты, многие районы охвачены джентрификацией и обновлением фонда жилья.

По данным Нью-йоркского конгресса по строительным нормам (New York Building Congress), в 2021 году было выдано на 71 % больше разрешений на строительство жилья, чем в 2021 (всего выдано разрешений для 18 095 единиц жилья в 1 383 зданиях).

Впервые с 2008 года количество выданных разрешений увеличилось сразу во всех пяти районах Нью-Йорка. Самое активное строительство ведется в Бруклине. Там запланировано более чем на 1 000 единиц жилья больше, чем на Манхэттене.

Количество разрешений в процентном исчислении больше всего выросло в Квинсе (на 107 % за год). Там, в районе Лонг-Айленд-Сити, планируется возвести две высотки высотой более 30 этажей на 925 квартир. Проект под названием Hunter’s Point South станет крупнейшим со времен Co-op City в Бронксе.

Сейчас большинство жилых объектов в строящихся домах Манхэттена — это просторные квартиры стоимостью в несколько миллионов долларов. В прошлом здесь доминировали квартиры — как среднего, так и высокого ценовых диапазонов. Сегодняшний рынок ориентирован на состоятельных покупателей, преимущественно на иностранцев.

Согласно данным Miller Samuel, более половины покупателей нью-йоркских новостроек — зарубежные инвесторы. Какой процент среди них занимают русские неизвестно, однако, как сообщает New York Times, среди покупателей первичного жилья в Нью-Йорке, россиян так же много, как китайцев и бразильцев.

Некоторые из выдающихся новых жилых проектов Нью-Йорка:

• Запад 28-1 улицы, 520. Рядом с парком Хай-Лайн будет построено здание по проекту известного британского архитектора Захи Хадид. Элитные апартаменты стоимостью от 4,6 млн долл. будут иметь просторные террасы и окна от пола до потолка. Цена за пентхаус — 35 млн долл.
• Парк-авеню, 432. После завершения строительства в 2021 году небоскреб высотой 425,5 м станет самым высоким жилым зданиемНью-Йорка. Пентхаус, расположенный в этой башне, оценивается в 76,5 млн долл.
• Бонд-стрит, 10. В I квартале 2021 будет завершено строительство зданий на 11 квартир стоимостью от 4,5 млн долл.
• Запад 53-й улицы, 53. Башня Tower Verre высотой 320 м строится рядом с американским Музеем современного искусства по проекту архитектора Жана Нувеля. Завершить постройку здания со 145 элитными кондоминиумами планируется не раньше 2021 года.

Элитная недвижимость в нью-йорке: купить престижную недвижимость в нью-йорке – – страница 4