Инвестиции продажа домов, коттеджей и дач во Владивостоке

Чтобы понять, в какую недвижимость обычно инвестируют люди, определим ее классификацию.

1. Недвижимость бывает жилая, коммерческая и общественная.
2. Жилую недвижимость по классам разделяют на: элитную, бизнес, комфорт и эконом (стандартную).
3. По виду собственности недвижимость разделяют на: единоличную, коллективно-совместную и на собственность общественных организаций. 

В видео рассказывают и показывают самые популярные способы инвестирования в недвижимость.

Теперь мы знакомы с основными понятиями. Разберем, какие существуют виды инвестиций в недвижимость.

Инвестиции могут быть:

• в коммерческую недвижимость;
• в жилую недвижимость;
• в строительство недвижимости;
• в недвижимость за границей.

Апартаменты также называют коммерческимжильем, так как по закону они не считаются жилым помещением. 

Апартаменты отличаются от квартир.

1. Апартаменты относят к нежилой недвижимости, поэтому в них меньше развитых коммуникаций.
2. На рынке недвижимости апартаменты продаются дешевле квартир, вероятно, из-за отсутствия стандартных коммуникаций. Стоимость апартаментов меньше стоимости квартир на 10-20%.
3. Апартаменты располагаются в бизнес-ориентированных, а не в спальных районах.
4. Расположение апартаментов в центральной части города поднимает цену на коммунальные услуги.
5. Стандарт жилого помещения отличается от стандарта апартаментов, в последних обязательных норм намного меньше.

При всей своей привлекательности апартаменты – это скорее арендное, а не постоянное жилье. В апартаментах не получится прописаться, в них большие счета за ЖКХ, их нельзя купить в ипотеку и, наконец, налог на имущество в этом случае составит от 0,5-2% от стоимости имущества (к примеру, налог на жилую недвижимость составит 0,1% от кадастровой стоимости).

Важно что размер налога на коммерческую недвижимость зависит от стоимости недвижимости. Поэтому налог в размере 0,5-2% предусмотрен только для физических лиц, кадастровая стоимость имущества которых оценивается выше 500 000 руб. Для юридических лиц налог всегда составляет 2%.

Чтобы рассчитать сумму налога достаточно умножить кадастровую стоимость на 2%.

Суть готового арендного бизнеса в том, что инвестор покупает коммерческое помещение и готовый бизнес, где доходность заранее известна.

Девелоперские компании находят нежилые помещения, оборудуют их, привлекают бизнес и сдают им помещения в аренду, а затем продают как готовый арендный бизнес.

Для справки порог входа в ГАБ составляет от 8-10 млн рублей, возможно привлечение кредитных средств. Окупаемость до восьми лет с доходностью от 18% годовых.

ГАБ стремительно развивается с 2021 года. Хороших арендных площадей мало, ставки повышаются, инвестиции окупаются быстрее. ГАБ приобретают профессионалы своего дела, у которых либо уже есть бизнес, и ГАБ – это способ пассивного дохода, либо инвесторы, которые уже сколотили состояние на жилой недвижимости.

Видео ниже показывает реальные истории и реальные сделки. Посмотрите расчеты доходности инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость и решите, во что выгоднее вкладываться.

К коммерческой недвижимости относят:

• торговые площади;
• офисные помещения;
• производственные помещения (цеха, склады);
• объекты социальной значимости (медицинские центры, и т.д.).

В зависимости от того, от кого вы получаете доход (от физического или юридического лица) будет меняться размер налога.

То есть, для платежей от физических лиц процентная ставка на налог для самозанятого в начале будет 3%. После того, как будут потрачены 10 000 рублей, налог вырастет до 4%.

Для платежей от юридических лиц налог составляет 6%, но пока действует скидка в 10 000, налог будет составлять 4%.

Рассмотрим на примере.

Вот еще один пример с доходом от юридических лиц.

Несмотря на скидку в 10 000 рублей вам не удастся совсем не платить налоги, пока эта сумма не исчерпается.

На деле вы платите 750 рублей вместо 1 000. Разницу в 250 рублей автоматически вычтут из тех 10 000 рублей, пока они не закончатся. Если вы будете постоянно получать в качестве дохода 25 000 рублей, то налогового вычета вам хватит на 40 месяцев – то есть чуть больше, чем на три года.

Для самозанятых применяется «специальный налоговый режим». Этот особый статус рантье потеряет, если будет получать больше 2,4 млн рублей в год.

Такая сумма получится за год, если получать 200 000 рублей ежемесячно. Для этого нужно, например, сдавать восемь квартир за 25 000 рублей каждая, либо сдавать помещения юридическим лицам – в этом случае стоимость аренды выше.

Инвестирование в новостройки на начальной стадии и есть тот самый способ инвестирования с «нуля», о котором задумываются миллионы людей.

Многие профессиональные инвесторы либо покупают квартиру на этапе котлована и перепродают позже, либо вкладывают непосредственно в строительство и выходят из проекта до сдачи новостройки.

Как выбрать ликвидный объект инвестирования? Эксперты предлагают обращать внимание на несколько деталей.

 1. Район.

Если цель – перепродать квартиру, нужно ориентироваться на самый востребованный сегмент – жилье эконом-класса. Чаще всего покупаются однокомнатные квартиры рядом с транспортными развязками, с паркингом, и желательно с садиками и школами.

 2. Точечный ЖК.

Если рядом много строящихся проектов, будет сложно продать квартиру в огромном море предложений. Нужно искать более или менее уникальные проекты с хорошими характеристиками.

 3. Надежный застройщик.

• Надежный – понятие растяжимое, но эксперты советуют выбирать застройщика, который долго находится на рынке и успел пережить хотя бы один экономический кризис.
• Нужно смотреть на количество сданных и строящихся объектов (например, если сдано 5, а строится 15 – это не очень хорошо).
• В проектной декларации застройщика (документ со всей информацией о застройщике, обычно представлен на его сайте) указаны суммы его кредиторской и дебиторской задолженностей. Если дебиторская задолженность превышает кредиторскую, значит, застройщик будет брать кредиты для продолжения строительства. А если кредиторская задолженность превышает дебиторскую, то есть угроза заморозки строительства из-за отсутствия финансирования.

У надежного застройщика однозначно будут в наличии эти документы:

• свидетельство постановки на учет;
• подтверждение о регистрации в ФНС;
• протокол, где указан глава компании;
• выписка из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц);
• разрешение на право строительства.

Выбирая объект для инвестирования, также важно обратить внимание на тип договора, по которому работает застройщик. Договоры бывают двух типов: ДДУ (договор долевого участия) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив).

По ДДУ строятся большинство новостроек. Сделка по ДДУ защищает права покупателя, и, если вдруг застройщик нарушит обязательства, то суд будет на стороне дольщика.

«Как начать инвестиции в недвижимость?» – довольно популярный вопрос. Доход с инвестирования в недвижимость – совсем не элитарный вид заработка, как принято считать. Даже с небольшим капиталом есть шанс «попасть в игру».

Вот несколько вариантов для небольшого капитала:

• оформить кредит или ипотеку;
• занять у друзей или родственников;
• стать соинвестором;
• выбрать ПИФ или коллективные инвестиции.

Теперь разбираемся, куда инвестировать. Абсолютным новичкам и тем, кто не располагает большими объемами капитала, лучше начать с покупки жилых помещений.

• Жилье стоит дешевле, чем коммерческое помещение.
• Меньше нюансов в юридическом оформлении.
• Нет рисков, что вложения не окупятся.

Пошаговая максимально упрощенная инструкция по инвестированию.

1. Выберите объект. Тщательное изучение рынка может занять много времени – почти как поиск работы.
2. Изучите деятельность застройщика. Убедитесь, что ваши инвестиции не пропадут.
3. Возьмите свои средства (не меньше, чем первоначальный взнос) и оформите ипотеку. Принесите в банк справку 2-НДФЛ, копию трудовой книжки, паспорт и СНИЛС.
4. Подождите, пока до завершения стройки останется 3-4 месяца. Начинайте искать покупателя вашей квартиры.
5. Если нашелся покупатель, продавайте по договору переуступке.
6. Если не получилось, оформляйте квартиру в собственность. Продолжайте искать покупателя.
7. Когда покупатель найдется, продавайте квартиру из-под залога (когда ипотека еще не выплачена). Обратите внимание на возможные комиссии со стороны банка.
8. Имейте в виду, что покупателю нужно будет обратиться в Росреестр, чтобы снять квартиру с залога.
9. У вас все получилось, считайте прибыль!

Есть еще один вариант спекуляций в сфере недвижимости. Статистика показывает, что цены на новостройки растут на начальном этапе и до сдачи объекта. Может получиться, что цены росли, а потом вернулись к исходным показателям. Чтобы не потерять деньги, эксперты советуют понаблюдать момент, когда цены продолжают расти в течение нескольких месяцев. На этом этапе нужно перепродать квартиру и вкладываться в другой, более прибыльный проект.

Некоторые страны выдают гражданство или вид на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости.

Покупка недвижимости, например, во Франции или Англии не дает никаких привилегий. 

ВНЖ и гражданство дают разные права. Например, с ВНЖ вы сможете находиться в стране только в течение определенного срока, покупать недвижимость, лечиться, получить образование и водительские права и свободно путешествовать по странам шенгена.

Наличие гражданства дает инвестору свободу передвижения в странах Европейского Союза и право работать и переехать на ПМЖ (постоянное место жительства) в любую страну Европы. И, конечно, паспорт страны дает инвестору все права и обязанности гражданина.

На канале об инвестициях и бизнесе рассказывают, в какой стране чаще всего русские инвесторы покупают недвижимость и на какой процент рентабельности они могут рассчитывать.

Инвестировать в недвижимость за рубежом можно и при маленьком капитале. REIT (Real estate investment trust) позволяет вкладывать в деловые бумаги, но инвестор все равно становится совладельцем недвижимости.

Видео ниже будет для вас полезно, если покупка недвижимости за рубежом вам интересна, но недоступна из-за маленького капитала. Здесь рассказывают, как преодолеть такие сложности.

Из всех видов вложения денег, недвижимость и банковские вклады всегда выигрывают. По крайней мере, в России. Бизнес, акции и облигации почти не интересуют россиян.

Почему бы просто не положить деньги в банк? К тому же для вклада не нужны большие суммы.

Но и вклады в банк, и инвестиции в недвижимость имеют моменты, которые будут невыгодны в определенных условиях.

Однако вложение средств в банк не принесет заветного прироста капитала, а следить за рынком недвижимости достаточно сложно, особенно на начальном этапе. Удивительно, что в 2020 году инвестиции как система заработка доросли до того, что о них стал задумываться массовый потребитель. Теперь инвестировать становится так же легко, как положить деньги в банк. Появляется коллективное инвестирование, ПИФы и компании REIT (Real estate investment trust).

Все виды инвестиций в недвижимость рассмотрим далее в материале. 

Попробуем подвести итог: инвестирование в недвижимость – хорошая идея или нет?

Мнения знатоков бизнеса заметно расходятся. Кто-то считает, что огромный спрос на недвижимость рождает пузырь в экономике, который скоро он лопнет. Одни эксперты считают, что инвестиции в недвижимость «не стоят выделки», потому что годовой доход будет составлять столько же, как если бы вы положили деньги в банк. Другие специалисты полагают, что инвестиции в недвижимость – единственный надежный способ сохранения денег, и он останется таковым.

Инвестиции в недвижимость – нелегкое занятие. В нем, как и везде –  чем больше риск, тем больше возможная прибыль.

Коучи по инвестированию советуют: сначала определитесь с целью – сохранность денег, пассивный доход это будет или быстрый заработок, а возможно, ваша мечта – купить элитную квартиру, и поэтому вы готовы разобраться в том, как работает рынок.

У каждой выбранной стратегии будут свои аспекты – и положительные, и отрицательные. Выбирая инвестиции в недвижимость, постарайтесь разобраться в их плюсах и минусах.

Жилая недвижимость все меньше привлекает инвесторов. К тому же, времена когда можно было крупно заработать на аренде или перепродаже уже закончились.

Поэтому сейчас приобретают популярность коммерческая недвижимость или готовый бизнес.

Многие крупные инвесторы начинали с малого, получали прибыль и вкладывались в более крупные проекты.

Наверняка многие слышали о книге «Богатый папа, бедный папа». В ней Роберт Кийосаки пишет о своем пути к финансовой свободе и делится своими знаниями. Если вам интересны книги про инвестиции в недвижимость, а на чтение нет времени, для вас уже все пересказали на YouTube.

Торговую коммерческую недвижимость можно купить на первых этажах зданий, либо можно превратить жилую недвижимость в нежилую.

В первом случае помещения с выходом на улицу называют стрит-ритейл.