- На что обратить внимание при покупке reit
- Инвестиции в недвижимость — что это?
- Что такое фонды reit
- Я хочу вложиться в недвижимость. что мне нужно знать?
- Апартаменты
- Где купить фонды reit
- Инвестиции в жилую недвижимость с целью сдачи в аренду
- Куда инвестировать за рубежом?
- Недостатки и риски
- Поведенческий анализ reit в 2020 году
- Преимущества инвестиций в reit
На что обратить внимание при покупке reit
Фонд REIT – это обычная компания, которая владеет и занимается управлением недвижимостью. Поэтому, такие компании стоит анализировать также с помощью фундаментального и инвестиционного анализа. Таким образом, при выборе компании REIT необходимо провести ее фундаментальный анализ.
Следуют изучить финансовую отчетность, которую каждая компания обязана размещать публично для своих пайщиков. Особое внимание важно уделить тому, показывала ли управленческая политика стабильный рост за последние несколько лет, обратить внимание на финансовые мультипликаторы, оценить соотношение собственных и заемных средств (долговая нагрузка).
Основные мультипликаторы. Говоря о специфике REIT, важно упомянуть два важных индикатора:
FFO (funds from operations) – средства от операционной деятельности. Этот индикатор равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности, и из которой вычитается прибыль от продажи объектов недвижимости.
P/FFO – (аналог P/E для акций) – отношение цены к средствам от операционной деятельности. Показатель используется для анализа REIT из одной отрасли (подсектора) по их инвестиционной привлекательности. При прочих равных условиях, чем ниже мультипликатор, тем более привлекателен REIT. Сравнивать важно REIT из одинакового подсектора.
Стоит сказать, что на большинстве аналитических сайтов при изучении REIT вы в основном будете встречать привычные для рынка акций мультипликаторы – P/E, EPS и др. Значения FFO можно найти в отчетности REIT или в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто.
Размер и исторический рост дивидендов – проверить устойчивость выплат дивидендов и не урезают ли их в силу различных обстоятельств.
Структура активов и качество недвижимости – следует изучить в какую именно недвижимость инвестирует REIT – жилая, торговые объекты, складские помещения. Это этого фактора очень многое зависит, так как “недвижимость недвижимости рознь”.
Инвестиции в недвижимость — что это?
Не все могут похвастаться знаниями в сфере инвестиций. Для среднестатистического человека это слово ассоциируется с бизнесом и схемами получения выгоды. Но инвестициями занимаются многие люди, даже если они не задумываются об этом в таком ключе.
Инвестиции — это вложение денег в какой-либо проект или недвижимость, чтобы по прошествии времени получить больше капитала.
Открывая банковский вклад вы тоже инвестируете.
Инвестиции в недвижимость привлекают именно своей понятностью. Многие знают, что на недвижимость всегда есть спрос, и цены на нее всегда растут. Кто-то берет квартиру в ипотеку и заселяет в нее жильцов, кто-то перепродает, а для кого-то недвижимость – это бизнес. Сейчас покупка недвижимости – самый популярный способ приумножения и сохранения капитала.
Что относится к недвижимости? Закон относит земельные участки, здания и незавершенные объекты на земельных участках, жилые и нежилые помещения, гаражи и морские суда (военные или гражданские).
Частные инвесторы — это люди, которые инвестируют собственные средства в развитие потенциально прибыльных проектов.
Частный инвестор — это не профессия, а скорее дополнение к основному роду деятельности. Частным инвестором может быть кто угодно.
Например, покупка имущества на этапе котлована тоже считается частным инвестированием.
Чтобы понять, в какую недвижимость обычно инвестируют люди, определим ее классификацию.
- Недвижимость бывает жилая, коммерческая и общественная.
- Жилую недвижимость по классам разделяют на: элитную, бизнес, комфорт и эконом (стандартную).
- По виду собственности недвижимость разделяют на: единоличную, коллективно-совместную и на собственность общественных организаций.
В видео рассказывают и показывают самые популярные способы инвестирования в недвижимость.
Теперь мы знакомы с основными понятиями. Разберем, какие существуют виды инвестиций в недвижимость.
Инвестиции могут быть:
- в коммерческую недвижимость;
- в жилую недвижимость;
- в строительство недвижимости;
- в недвижимость за границей.
Что такое фонды reit
REIT (Real Estate Investment Trust) – это долевой инвестиционный инструмент, выпускаемый управляющими компаниями, которые занимаются покупкой, содержанием и возведением новых объектов недвижимости, а также могут покупать ипотечные ценные бумаги у банков.
REIT — это такой же актив, как и обычные акции или ETF (биржевые фонды), и аналогично им они торгуются на фондовом рынке. Довольно часто REIT сравнивают с паевыми инвестиционными фондами по своей структуре, но это не совсем так. Покупая REIT, мы в первую очередь покупаем акции управляющей компании, у которой есть свои финансовые показатели и прочие индикаторы. Поэтому стоит понимать, что REIT – это разновидность акций компаний, которые задействованы в секторе недвижимости.
Основная идея биржевого фонда недвижимости построена на том, что самостоятельно трудно инвестировать в действительно прибыльные объекты недвижимости, а коллективное участие открывает широкие возможности для управляющих компаний в виде составления эффективного портфеля из разных видов объектов недвижимости.
Первые REIT появились в США в 1960 году для того, чтобы обеспечить доступ к объектам недвижимости менее состоятельным клиентам. Continental Mortgage Investors стала первым REIT, который был зарегистрирован на Нью-Йоркской фондовой бирже в 1965 году. В штатах сосредоточено около 59% всех мировых REIT и в основном они специализируются на коммерческой недвижимости.
Великобритания насчитывает 21 REITs, доля которых составляет 4% мирового рынка капитализации REITs. Австралия приняла регулирующую REITs политику в 1985 году, и сейчас в стране насчитывается 45 включенных в листинг REITs, составляющих примерно 9,36% мировых REITs.
Американская комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) в качестве необходимых требований к обладателям статуса REIT выделяет несколько важных факторов. Чтобы быть отнесенной к REIT, компания должна:
иметь 100 или более акционеров после получения статуса REIT в течение года.
получать не менее 90% своего валового дохода от активов в сфере недвижимости.
- иметь не более 50% ее долей в собственности пяти или меньшего числа инвесторов во второй половине финансового года.
Я хочу вложиться в недвижимость. что мне нужно знать?
Покупка жилья — один из лучших примеров надежных вложений. Разбираемся, в какую недвижимость лучше инвестировать в 2020 году и для каких целей
Вложения в недвижимость — одни из самых популярных частных инвестиций в России. По данным ВЦИОМ, 18% россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Популярнее лишь банковские депозиты (23%) или накопленные наличные средства (21%).
Это логично: вкладывая в недвижимость, инвестор покупает реальные объекты. Они устойчивы к инфляции, а их стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растет. При достаточном начальном капитале можно вкладываться сразу в несколько объектов, что может увеличить доходы в разы. Кроме того, рынок недвижимости довольно инертен в отличие от волатильного рынка акций или валюты.
Многие считают, что вкладываться в недвижимость просто и интуитивно понятно. Но это не так — как и в любом виде инвестиций, здесь свои преимущества, недостатки, нюансы и подводные камни. В этом тексте РБК Quote расскажет о главных из них.
В каком состоянии рынок жилья сейчас?
Рынок недвижимости довольно стабилен. Главный фактор влияния на него в 2020-м — перемены в законодательстве: с 1 июля 2020 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», действие которого полноценно распространили на апартаменты.
Теперь для строительства как жилых домов, так и апартаментов используются эскроу-счета, а застройщики должны вести строительство с привлечением проектного финансирования. Суть: дольщик переводит деньги на эскроу-счет в банке, банк выдает девелоперу кредит на строительство, а деньги со счета достаются застройщику только после выполнения условий, заранее прописанных в договоре долевого участия.
На большинство проектов, начатых до 1 июля 2020-го, эти правила не распространяются. Власти разрешили застройщикам вести продажи по-старому, если готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%.
Однако новые стройки будут работать уже по новым законам. Плюс перемен — рискованность вложений в недвижимость снизилась, а принципы долевого строительства апартаментов стали аналогичны рынку жилья. Минус — переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки. По мнению экспертов, разница между стоимостью на стадии котлована и построенной недвижимостью вряд ли превысит 10%.
Также это приведет к уходу ряда небольших девелоперов из-за сокращения их маржи и разницы между ценой на старте и при вводе в эксплуатацию. Процесс уже запущен: по данным риелторской компании «Метриум», в 2020 году на московском рынке новостроек было представлено на 23% меньше проектов, чем в 2020-м (69 против 90). В компании связали это с переходом на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.
Предпосылок для снижения цен в ближайшее время нет, ведь все больше новостроек будут продаваться по эскроу-счетам. По мнению аналитиков, к концу 2020 года доля проектов с продажами через эскроу увеличится с нынешних 15% до 35–40%.
Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам. Все это увеличит порог входа для инвесторов и увеличит сроки окупаемости недвижимости. Больнее всего перемены ударят по апартаментам: по мнению экспертов, разница в стоимости между ними и квартирами в будущем сократится до 10%, что снизит востребованность апартаментов. Инвесторы в недвижимость не исчезнут, но их число существенно снизится из-за сокращения числа высокомаржинальных проектов.
Подстегнуть спрос может Центробанк, если в соответствии с прогнозами аналитиков понизит ключевую ставку — это положительно скажется на ипотечных ставках. В 2020-м они уже упали до 8,5–8,7% годовых. Кроме того, это также снижает доходность банковских депозитов — некоторые инвесторы могут разочароваться в них и обратить внимание на рынок недвижимости.
Насколько вообще рентабельны в России инвестиции в жилье?
Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: аренда или перепродажа. В обоих случаях наблюдается множество нюансов. Например, аренда может быть долгосрочной или посуточной. А цену перепродажи можно увеличить несколькими способами — скажем, перевести недвижимость из нежилого фонда в жилой и наоборот, сделать ремонт, перепланировать или разделить объект на две и больше частей.
Срок возврата инвестиций варьируется. После покупки квартиры в новостройке на котловане реализовать ее можно будет сразу после ввода дома в эксплуатацию — то есть получить прибыль уже через два-три три года. Аренда же будет окупаться от восьми до 20 с лишним лет в зависимости от назначения помещения. Однако у владельца будет оставаться опция перепродажи.
Инвестиции в жилую недвижимость с целью перепродажи более выгодны, но и более рискованны. Стоимость апартаментов со стадии котлована до окончания стройки может вырасти до 30–35%, в то время как квартиры редко дорожают более чем на 20%. Исключения — проекты, где застройщики занижают цены на старте реализации из-за стремления перебить предложения конкурентов или нехватки разрешительной документации.
Что касается роста стоимости после ввода в эксплуатацию, то здесь не стоит рассчитывать на многое. Как апартаменты, так и квартиры прибавляют в цене, однако в последние годы этот рост обычно не превышает уровня инфляции и составляет около 3% в год.
А насколько выгодно сдавать недвижимость в аренду?
По оценкам аналитиков ЦИАН, доходность арендного бизнеса в России выше, чем доходность банковского депозита. Рантье может в среднем рассчитывать на 7,8% годовых, в то время как вкладчик получает около 5,8%.
Выгоднее всего сдавать жилую недвижимость в провинции — например, в Астрахани доходность аренды составляет 10,6%, а срок окупаемости — всего 9,5 года. А вот в Москве получится заработать всего 5,5% годовых. По словам риелторов, арендная доходность снижается каждый год, но инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых доходных.
Апартаменты лучше квартир подходят желающим получать регулярный пассивный доход от сдачи в аренду. По различным оценкам, сегодня апартаменты приносят собственникам 8–15% от их стоимости в год. Конечная цифра во многом зависит от того, сдаются они в долгосрочную или же краткосрочную аренду — посуточная сдача выгоднее, но подвержена сезонности. Даже со всеми расходами на содержание недвижимости это позволяет окупить инвестиции за восемь — десять лет.
Сдаваемая в аренду квартиру отбивается дольше: в зависимости от местоположения она позволяет собственнику получать 3–6% от своей стоимости за год. В этом случае ее окупаемость может затянуться на десятилетия. Главные факторы влияния на доходность: срок аренды и локация — наиболее конкурентоспособными являются квартиры в центре или рядом с метро. Самыми ликвидными являются небольшие квартиры — однушки и евродвушки.
Цены на аренду квартир в последнее время растут: в 2020 году они в среднем по России выросли на 5–7%. Эксперты ждут, что такая тенденция продолжится и в 2020-м. В Москве этот рост может составить до 20%. Причины — рост стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке жилья, а также подорожание ЖКУ, увеличение взносов за капремонт и инфляция.
А чем апартаменты отличаются от квартир? Стоит ли в них инвестировать?
Некоторые считают, что апартаменты — это просто альтернативное название квартиры. Это не так. По российскому законодательству, апартаменты — это не полноценные жилые помещения, а «номера в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Это определение появилось в официальных документах лишь в 2020 году — до этого юридический статус апартаментов был размыт.
Апартаменты можно условно разделить на два типа. Первый — сервисные: это готовые для проживания помещения, обслуживаемые управляющей компанией. Второй — несервисные апартаменты: по сути, это квартиры, построенные на не предназначенных для жилищного строительства участках и недоступные для оформления прописки.
Главный плюс апартаментов для инвестора в сравнении с квартирами — более низкий порог входа. В зависимости от класса апартаменты стоят на 15-25% дешевле квартир аналогичного уровня.
Апартаменты могут располагаться в жилом доме или отдельном комплексе, а также в коммерческих зданиях — например, бизнес-центрах. Также под апартаменты часто переделывают старые здания бывших промышленных предприятий. Требования к строительству апартаментов, толщине стен, инсоляции, шумоизоляции, благоустройству, транспортной и социальной инфраструктуре (школы, больницы, детсады) гораздо ниже, чем к жилым помещениям — поэтому они обходятся значительно дешевле квартир.
В плане аренды сервисные апартаменты являются интересным вложением. Управляющие компании всегда предлагают владельцам инвестиционные программы. Собственники могут заключить с УК договор, по которому те берут на себя поиск жильцов и ответственность за сохранность имущества. При этом УК либо выплачивают владельцу ежемесячную фиксированную сумму (программа гарантированной доходности), либо — прибыль от сдачи апартамента в аренду с удержанием комиссии за услуги (программа максимальной доходности).
Во втором случае накладные расходы с учетом комиссии УК эксперты советуют оценивать в 40% от платежей арендаторов. Эта стратегия более рискованная: она сильно зависит от эффективности работы и честности управляющей компании, а также локации апартаментов. В случае долгих простоев инвестор рискует даже уйти в минус, учитывая высокие тарифы на ЖКУ. В то же время никто не запрещает отказаться от контракта с управляющей компанией и сдавать недвижимость самим, как это делают владельцы квартир. Однако в этом случае заботы по поиску арендаторов и содержанию апартаментов ложатся на плечи собственника.
При этом минусов у апартаментов достаточно. В них невозможно прописаться — теоретически можно лишь оформить временную регистрацию максимум на 5 лет. На апартаменты не распространяется ряд законов и прав: например, неприкосновенность жилища, невозможность конфискации в случае банкротства, а также закон о тишине, запрещающий шуметь в ночное время. У владельцев квартир таких проблем нет: у них есть возможность регистрации, доступ к социальной инфраструктуре и на них распространяется действие Жилищного кодекса.
Собственники апартаментов вынуждены куда больше тратить на эксплуатационные расходы. Тариф на коммунальные услуги для коммерческих помещений существенно выше, чем для жилых: за тепло и электричество придется платить на 25-30% больше, за воду — примерно на 10%. Налог на недвижимость также выше. Если апартаменты гостиничного типа, то ставка составит 0,5%, если они расположены в административно-деловом комплексе — 2%. А вот для квартир она обычно составляет 0,1%.
Льгот на оплату ЖКХ и налоги у владельца апартаментов нет. Кроме того, нужно платить управляющей компании за обслуживание комплекса. Также инвестору стоит помнить, что поскольку апартаменты не считаются жилой недвижимостью, при их покупке нельзя рассчитывать на имущественный вычет и субсидии.
Какие еще расходы и риски несет инвестор в недвижимость?
Их более чем достаточно. Вкладывая в недвижимость на котловане, всегда есть риск, что объект не построят — например, по причине банкротства застройщика. Или, как минимум, сроки окончания строительства сдвинутся вправо.
Стоимость недвижимости напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране или регионе: в случае негативных тенденций цены на жилье стагнируют или падают, люди перестают связываться с ипотекой, а застройщики начинают испытывать проблемы с финансированием. Поэтому инвестировать в недвижимость стоит в периоды хотя бы минимального экономического роста. В ином случае и без того низкая ликвидность недвижимости станет еще хуже.
На стоимость недвижимости могут повлиять обстоятельства, которые не всегда возможно просчитать заранее — например, строительство неподалеку крупных транспортных узлов или вредного производства. Качество работ тоже не всегда может оказаться достаточно высоким, особенно если речь идет о нежилых помещениях.
После покупки недвижимости стоит помнить про дополнительные расходы — придется оплачивать налог на недвижимость, коммунальные услуги и время от времени проводить ремонт. Последнее особенно важно, если инвестору не повезет с арендаторами.
В процессе продажи или покупки недвижимости теряется немало времени и денег, поскольку он сопровождается массой бюрократических операций и уплатой пошлин. Если актив необходимо продать срочно, то без значительного снижения цены сделать это практически невозможно.
Важный момент: со сдачи коммерческой недвижимости в аренду нужно платить налоги. Если вы сдаете апартаменты как физическое лицо, то придется платить НДФЛ в размере 13%. Но ставку можно снизить до 6%, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную схему налогообложения.
Также придется уплатить НДФЛ с дохода от продажи жилой недвижимости. Чтобы освободиться от него, нужно держать в собственности не менее 5 лет — это правило действует для объектов, приобретенных после 1 января 2020. Если же сделка совершена до 1 января 2020, то этот срок снижается до трех лет. При этом при продаже раньше минимального срока можно рассчитывать на вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку.
Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.
Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене.
Апартаменты
Апартаменты также называют коммерческимжильем, так как по закону они не считаются жилым помещением.
Апартаменты отличаются от квартир.
- Апартаменты относят к нежилой недвижимости, поэтому в них меньше развитых коммуникаций.
- На рынке недвижимости апартаменты продаются дешевле квартир, вероятно, из-за отсутствия стандартных коммуникаций. Стоимость апартаментов меньше стоимости квартир на 10-20%.
- Апартаменты располагаются в бизнес-ориентированных, а не в спальных районах.
- Расположение апартаментов в центральной части города поднимает цену на коммунальные услуги.
- Стандарт жилого помещения отличается от стандарта апартаментов, в последних обязательных норм намного меньше.
При всей своей привлекательности апартаменты – это скорее арендное, а не постоянное жилье. В апартаментах не получится прописаться, в них большие счета за ЖКХ, их нельзя купить в ипотеку и, наконец, налог на имущество в этом случае составит от 0,5-2% от стоимости имущества (к примеру, налог на жилую недвижимость составит 0,1% от кадастровой стоимости).
Кадастровая стоимость – оценочная стоимость недвижимости, которая делается для расчета налогов.
Поэтому апартаменты зачастую приобретают инвесторы для диверсификации портфеля.
Диверсификация портфеля – это вложение средств в разные не зависящие друг от друга проекты для защиты от рисков потери дохода.
Важно что размер налога на коммерческую недвижимость зависит от стоимости недвижимости. Поэтому налог в размере 0,5-2% предусмотрен только для физических лиц, кадастровая стоимость имущества которых оценивается выше 500 000 руб. Для юридических лиц налог всегда составляет 2%.
Чтобы рассчитать сумму налога достаточно умножить кадастровую стоимость на 2%.
Где купить фонды reit
В качестве финансового партнера по покупке REIT могут выступить следующие представители:
На американских биржах (преимущественно на NYSE) торгуется огромное количество REIT — более 220 компаний. Прямой доступ к ним можно получить через иностранную брокерскую компанию. Стоит подчеркнуть, что при инвестировании через американского брокера вам потребует хорошие знания налоговой отчетности в РФ, так как налоги придется платить самостоятельно. Также необходимо учесть комиссионные сборы за конвертацию валют при расчетах налогов в разных странах.
На санкт-петербургской бирже также торгуются западные REIT – около 30 компаний. Их акции можно приобрести с помощью российского брокера, у которого есть доступ к торгам на этой бирже. Но здесь есть некоторые минусы. Во-первых, низкая ликвидность из-за небольшого объема торгов.
Инвестиционный банк – предполагает высокие комиссионные сборы и ограниченный список доступных REIT. Также дополнительно нужно будет постоянно отчитываться о состоянии счета согласно законодательству РФ.
Cтраховая компания unit-linked – если планируете инвестировать долгосрочно и при этом иметь льготное отложенное налогообложение, то лучше открыть специальный unit-linked счет через страховую компанию. Как известно, среди минусов REIT – налог 30% на дивиденды для граждан РФ, поэтому крупным инвесторам с капиталом предпочтительно искать пути оптимизации налогов с помощью специальных страховых платформ, чтобы не платить налоги хотя бы при продаже фондов с прибыли.
Пока ваши REIT будут находится на страховой платформе – налог на прибыль от продажи не возникает. Unit-linked компании имеют прямой доступ к иностранным биржам, где торгуется большинство ликвидных REIT. Страховой полис, в который будет завернут брокерский счет дополнительно предоставляет возможность наследственного планирования и имеет высокую степень защиты капитала от посягательств третьих лиц.
Отдельно стоит добавить, что зарубежный брокер и страховые unit-linked компании позволяют покупать фонды ETF на REIT. По своей сути, это будет фонд, которые включает в себя множество различных акций REIT.
Топ 10 REIT ETF
Такой способ позволит добиться более высокой диверсификации среди бумаг в одной отрасли и значительно снизить инвестиционные риски, связанные с покупкой одной конкретной ценной бумаги. На рынке США такие ETFs в последнее время пользовались огромной популярностью. Например, Vanguard Real Estate Index Fund, iShares U.S. Real Estate ETF, Schwab US REIT ETF и другие.
Инвестиции в жилую недвижимость с целью сдачи в аренду
Инвестиции в недвижимость за рубежом, инвестиции в ценные бумаги, покупка активов – все это довольно далеко от реальности, в то время как арендный бизнес доступен многим и вполне осуществим.
Рантье – это люди, которые сдают квартиры и живут за счет ренты, пассивного дохода. Иногда это понятие подразумевает другой пассивный доход – например, от инвестиций (ценные бумаги, вклады, акции).
Сдавая квартиру в аренду, вы получаете доход, с которого нужно платить налоги. Есть три варианта – платить 13% (НДФЛ) как физическое лицо, оформить ИП или стать самозанятым.
При регистрации автоматически выдаются 10 000 рублей – это размер налогового вычета, который на начальных стадиях уменьшит вам налог. Налоговый вычет – это своеобразная «одноразовая акция» для новых самозанятых.
В зависимости от того, от кого вы получаете доход (от физического или юридического лица) будет меняться размер налога.
То есть, для платежей от физических лиц процентная ставка на налог для самозанятого в начале будет 3%. После того, как будут потрачены 10 000 рублей, налог вырастет до 4%.
Для платежей от юридических лиц налог составляет 6%, но пока действует скидка в 10 000, налог будет составлять 4%.
Законом установлено, что для доходов с физических лиц налог для самозанятых уменьшается на 1%, а с юридических лиц –на 2%.
Рассмотрим на примере.
Доход (в месяц) с физ.лиц | Сумма налога без налогового вычета | Итоговая сумма налога с налоговым вычетом |
25 000 | 1 000 (4%) |
Вот еще один пример с доходом от юридических лиц.
Доход (в месяц) | Сумма налога без налогового вычета | Итоговая сумма налога с налоговым вычетом |
75 000 | 4 500 (6%) | 3 000 (4%) |
Несмотря на скидку в 10 000 рублей вам не удастся совсем не платить налоги, пока эта сумма не исчерпается.
На деле вы платите 750 рублей вместо 1 000. Разницу в 250 рублей автоматически вычтут из тех 10 000 рублей, пока они не закончатся. Если вы будете постоянно получать в качестве дохода 25 000 рублей, то налогового вычета вам хватит на 40 месяцев – то есть чуть больше, чем на три года.
Для самозанятых применяется «специальный налоговый режим». Этот особый статус рантье потеряет, если будет получать больше 2,4 млн рублей в год.
Такая сумма получится за год, если получать 200 000 рублей ежемесячно. Для этого нужно, например, сдавать восемь квартир за 25 000 рублей каждая, либо сдавать помещения юридическим лицам – в этом случае стоимость аренды выше.
Если арендаторы сами оплачивают газ, электричество и воду, то налог с коммунальных услуг оплачивать не нужно.
Куда инвестировать за рубежом?
Некоторые страны выдают гражданство или вид на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости.
Название страны | Минимальный размер инвестиций | Что дают |
Кипр | 2 млн. евро | Гражданство для всей семьи |
Мальта | 350 тыс. евро 650 тыс. (в Национальный фонд) 150 тыс. (облигации) | Гражданство для всей семьи |
Доминиканская республика | 200 тыс. долл. расходы на оформление | Гражданство для всей семьи |
Сент-Люсия | 300 тыс. долл. | Гражданство для близкого круга семьи |
Сент-Китс и Невис | 400 тыс. долл. | Гражданство для всей семьи и родителей |
Гренада | 350 тыс. долл. | Гражданство для детей до 25 лет и родителей |
Антигуа и Барбуда | 400 тыс. долл. | Гражданство для всей семьи (проводить в Антигуа не менее 7 дней в году!) |
Турция | 250 тыс. долл. | Гражданство для близкого круга семьи |
Испания | 500 тыс. евро | ВНЖ для близкого круга семьи |
Греция | 250 – 500 тыс. евро | ВНЖ на 5 лет для близкого круга семьи |
Португалия | 280 – 500 тыс. евро | ВНЖ для близкого круга семьи |
Германия | Нет минимума | Шенгенская мультивиза на 180 дней в году |
США | 900 тыс. долл. – 1.8 млн. долл. | Виза EB-5 |
Покупка недвижимости, например, во Франции или Англии не дает никаких привилегий.
ВНЖ и гражданство дают разные права. Например, с ВНЖ вы сможете находиться в стране только в течение определенного срока, покупать недвижимость, лечиться, получить образование и водительские права и свободно путешествовать по странам шенгена.
Наличие гражданства дает инвестору свободу передвижения в странах Европейского Союза и право работать и переехать на ПМЖ (постоянное место жительства) в любую страну Европы. И, конечно, паспорт страны дает инвестору все права и обязанности гражданина.
На канале об инвестициях и бизнесе рассказывают, в какой стране чаще всего русские инвесторы покупают недвижимость и на какой процент рентабельности они могут рассчитывать.
Инвестировать в недвижимость за рубежом можно и при маленьком капитале. REIT (Real estate investment trust) позволяет вкладывать в деловые бумаги, но инвестор все равно становится совладельцем недвижимости.
Видео ниже будет для вас полезно, если покупка недвижимости за рубежом вам интересна, но недоступна из-за маленького капитала. Здесь рассказывают, как преодолеть такие сложности.
Недостатки и риски
Волатильность. C точки зрения характеристики риска и доходности фонды REIT намного более близки к акциям, чем к облигациям. На них также негативно сказывается снижение цен на недвижимость. Хотя долгосрочные доходы REIT впечатляют, были периоды, когда они значительно отставали.
Например, в 2007 году индекс iShares Dow Jones US Real Estate ETF (IYR) показал -20,35%, затем последовал ужасный обвал -40,03% (включая дивидендный доход) во время лопнувшего пузыря на рынке недвижимости в конце 2007 года и в начале 2008 года. Отдельно стоит отметить REIT, которые инвестируют в торговую коммерческую недвижимость, например ТРЦ.
К сожалению, данный сектор очень пострадал вследствие пандемии COVID-19. Так, в марте 2020 года коммерческие REIT упали более чем на 40% и до сих пор не восстановились (21.11.2020). Не менее серьезный обвал был характерен и для отельных REITs. Несмотря на это, некоторые REIT тем не менее чувствуют себя довольно хорошо, например те, которые занимаются недвижимостью под складские помещения для онлайн-магазинов или data-центры (пример: Equinix-EQIX).
Зависимость от ставок ФРС. REIT также могут приносить отрицательную общую доходность в периоды повышения процентных ставок. Когда ставки низкие, инвесторы обычно уходят из более безопасных активов в поисках дохода в других областях рынка.
И наоборот, когда ставки высоки или в неопределенные времена, инвесторы часто возвращаются к казначейским облигациям США или другим инвестициям с фиксированным доходом. Хотя REIT иногда ошибочно называют «заменителями облигаций», они не являются облигациями; они обыкновенные акции. Как и все акции, они несут в себе гораздо больший риск, чем государственные облигации.
Рынок REIT может быть перенасыщен. Вследствие увеличения количества предложений на рынке недвижимости, падает их цена и стоимость аренды, что сказывается на доходности REIT компаний. Как правило, перенасыщение характерно для недвижимости с низким порогом входа – небольшие квартиры, парковки и прочее.
Долговые риски. REIT часто берут деньги для развития бизнеса в долг, так как основную часть прибыли должны по закону выплачивать инвесторам в виде дивидендов. Высокая долговая нагрузка зачастую и становится причиной падения цен на REIT.
Налоги. Также не лишним будет обратить внимание на налоговую политику REIT в отношении выплаты дивидендов, поскольку можно лишиться значительной части прибыли. Для российских инвесторов дивиденды с REIT облагаются 30% налогами США.
Поведенческий анализ reit в 2020 году
При общем падении рынков во время пандемии некоторые REIT сохранили свои позиции, а именно компании, которые инвестируют в складские помещения и объекты здравоохранения. Согласно, графику сохранили свои позиции промышленные объекты и центры обработки данных.
Динамика Equinix (2020-2020)
Также стоит отметить, что не все REIT остановили выплату дивидендов пайщикам, что характеризует данный актив с хорошей стороны – несмотря на трудности, выплаты продолжаются. Стоит признать, что многие REIT снизили дивиденды, но все же продолжают их выплачивать, несмотря на значительный обвал рынка.
Рассмотрим на примере Simon Property Group (SPG), которая является одним из самых известных REIT в секторе розничной торговли. Недвижимые активы SPG в основном состоят из торговых центров и аутлет-центров. Компания была основана в 1960 году, ее штаб-квартира находится в Индианаполисе, штат Индиана. На графике ниже мы видим наглядный пример того, как пострадал данный REIT в 2020 году.
Динамика SPG (2020-2020)
В тоже время же Simon Property Group несмотря на сильное падение в цене акций планирует выплачивать дивиденды. Совет директоров компании объявил о новой выплате в размере 1,30 доллара на акцию (раз в квартал), что на 38% ниже, чем 2,10 доллара на акцию, которые были размещены до кризиса.
Дивиденды SPG (2020-2020)
Преимущества инвестиций в reit
Хорошая долгосрочная доходность. В целом REIT является одним из наиболее высокодоходных активов на американском рынке. При этом не только с точки зрения дивидендной доходности, но и с точки зрения прироста курсовой стоимости на акции фондов REIT.
Ниже приведена средняя годовая доходность по различным классам активов за последние 20 лет. Как видно, REIT с 1999 по 2020 года оказался самым эффективным инвестиционным инструментом, обогнав инвестиции в S&P 500 и облигации. Сложно утверждать, что REIT — это идеальный инструмент, так как в 2020 году вследствие пандемии COVID-19 картина стала несколько иной (об это поговорим чуть ниже).
Более высокая доходность REIT — это просто индикатор эффективности актива в течение определенного продолжительного интервала, а не показатель того, что REIT — это лучшее вложение. Важно просто понимать, что прошлые доходности не являются гарантией будущих доходностей.
20-летняя доходность по классам активов (1999-2020)
Примечательно, что золото на данном горизонте обогнало все активы кроме REIT. О том, что золото — это хороший долгосрочный инструмент и как в него инвестировать, я рассказывал в предыдущей статье.
Регулярные дивиденды. REIT систематически выплачивают неплохие дивиденды, так как по закону они должны распределять 90% доходов на их выплату. Купонная доходность по американским REIT гораздо выше, чем по американским облигациям. Она близка к дивидендной доходности по российскому рынку, которая считается одной из самых высоких в мире.
Довольно часто REIT может приносить дивидендную доходность 5%-6% при относительной умеренных рисках, и это в долларах США. Иногда див. доходность может доходить и до 10%, но в таком случае, конечно, будет больше рисков. В тоже время для сравнения акции из индекса S&P 500 в среднем дают около 2%-3% див. доходности.
Прозрачность и контроль со стороны регулятора – состав каждого REIT портфеля доступен для каждого инвестора и любые изменения сразу же отражаются на официальном ресурсе управляющей компании.
Ликвидность – купить и продать REIT можно в любое время суток, без ограничений и привязки к конкретному брокеру. С физической недвижимостью никогда не получится совершать сделки так быстро.
Защита от инфляции на долгих горизонтах. Как правило, цена на недвижимость и арендная плата увеличиваются быстрее инфляции. Таким образом, REIT в долгосрочной перспективе благодаря хорошим дивидендам способны обогнать инфляцию.
Доступность – инвестировать в недвижимость с помощью REIT может каждый, и для этого не нужны огромные суммы как при покупке реального физического объекта.
Диверсификация – REIT фонд будет хорошим дополнением для долгосрочного портфеля, так как он представляет собой защиту от инфляции, дает неплохую доходность, к тому же и слабо коррелирует с другими активами. В 2000 году во время «кризиса доткомов» REIT показали себя как защитный актив.
Хотя бывают и исключения во время кризисов, так как многое зависит от причин самого кризиса. Исключением здесь является кризис 2008 года (кризис на рынке недвижимости) и кризис 2020 года, когда коммерческая недвижимость осталось невостребованной из-за пандемии COVID-19.
