Инвестиции в строительство жилья 2021: советы, доходы, риски

Инвестиционный проект строительства – обоснование инвестиций

Каждый инвестор, несмотря на высокую надежность такого способа капиталовложений, как инвестиции в строительство, обязан рассчитывать все риски, сопряженные с вложением своего капитала c возведением домов или промышленных построек. Самым важным моментом в таких расчетах, является обоснование вкладываемых средств, основным аспектом которого становится тщательное изучение инвестиционного проекта строительства.

Инвестиционный проект строительства представляет собой комплекс документов, обосновывающих экономическую целесообразность инвестирования и фиксирующий сроки, затраты и объемы строительства. В него входит:

• само обоснование;
• бизнес-план;
• проектная документация.

Подробнее остановимся на обосновании.

Обоснование инвестиций в строительство разрабатывается задолго до самой проектной документации. Его разработкой занимается заказчик строительства, аккумулирующий средства и привлекающий инвестиции. Такие обоснования обязательно должны содержать:

Завершает этот документ – вывод, указывающий на основные финансовые показатели целесообразности и эффективности объекта инвестирования, а также рекомендации по проектированию и строительству. Это поможет обеспечить получение своевременной и максимальной прибыли инвестору данного мероприятия.

На основании всего вышесказанного можно сделать четкий и твердый вывод относительно надежности столь непростого инструмента инвестирования, как строительство жилья. Безусловно, подобно любому другому методу, строительство сопряжено с определённой долей рисков, однако и получение высоких дивидендов здесь вполне реально, что и обуславливает высокую популярность этого метода вложения капитала у потенциальных и действующих инвесторов.

На что могут быть направлены инвестиции в строительство?

В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:

• жилые дома;
• коммерческая недвижимость — к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
• коттеджные поселки;
• производственные предприятия;
• гостиницы и гостиничные комплексы.

Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.

Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:

При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой. Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.

Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.

Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду — хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.

Основные ошибки инвесторов

На начальном этапе многие инвесторы допускают стандартные ошибки из-за отсутствия опыта:

1. Неправильная оценка стоимости объекта. Особо актуальна проблема при самостоятельном строительстве дома. Рассчитывая бюджет, необходимо учитывать форс-мажорные обстоятельства, инфляцию и экономическую ситуацию в стране. В противном случае проект будет заморожен, а продать недостроенный дом получится только с убытком.
2. Погоня за дорогими объектами. Квартиры и дома в престижных районах города возводятся под конкретных покупателей. Продать их дорого достаточно сложно. Небольшие частные дома и компактные квартиры можно построить в несколько раз дешевле и проще, а продать – гораздо выгоднее.
3. Договор долевого участия без проверки застройщика. Чтобы обезопасить себя, важно тщательно изучить деятельность компании.
4. Возведение дома без проекта (нонсенс, но и такое бывает). Если создавать его «на ходу», то можно потерять до 50% прибыли, учитывая перерасход строительных материалов и денежных средств.
5. Выбор подрядчика. К решению этого вопроса надо подходить с особой осторожностью.
6. Экономия на земельном участке. Купив землю по низкой цене, можно разориться на прокладке инженерных коммуникаций.

«мыльные пузыри»

Первый способ нечестного отъёма денег инвесторов – самый банальный. Фирмы-однодневки вместо реальных объектов продают вкладчикам воздух. Строительные работы на объектах если и ведутся, то только для отвода глаз.

Нередко такие проекты проворачиваются совместно с представителями юридических структур, что придаёт сделкам иллюзию легальности. На самом деле, собрав достаточную сумму, аферисты просто исчезают с деньгами клиентов в неизвестном направлении.

Первый признак «мыльного пузыря» – низкая цена на недвижимость. Обязательно сравните стоимость квадратных метров со средней ценой в этом районе. Если предложение кажется вам слишком привлекательным, это повод насторожиться.

Сведения о легальных застройщиках всегда можно отыскать в официальных реестрах строительных компаний. Если застройщик – реальное юридическое лицо, его присутствие в таком списке – обязательно.

Активное строительство

Еще одним перспективным вариантом инвестирования считается вложение средств в строящееся здание. Если сравнивать с нулевым циклом, приобретение квартиры обходится дороже, но снижается и риск замораживания проекта. Многие строительные компании при оплате полной стоимости будущего жилья предоставляют скидки до 10%.

При покупке квартиры на стадии возведения дома важны репутация и порядочность застройщика. На рынке есть немало авторитетных компаний, но стоимость квартир у них выше среднерыночной, и раскупаются они быстро.

При выборе объекта важно учитывать местоположение дома и стоимость квадратного метра жилплощади. Если цена выше, чем у конкурентов, стоит подумать о целесообразности инвестирования.

Стоимость квартиры после сдачи дома существенно возрастет и может принести доход до 30% (или меньше, в зависимости от первоначальной цены).

Ввод в эксплуатацию – минимум рисков

Приобретая квартиру в сданной новостройке, инвестор защищает себя от многих рисков. Инвестировать можно собственные средства или ипотечные.

На сегодня можно оформить кредит на покупку жилплощади по ставке 9% годовых (по льготным программам – 6%). Выгоднее получить займ с максимальным сроком погашения, но с минимальными ежемесячными платежами.

Схема инвестирования:

• Найти квартиру в спальном районе с развитой инфраструктурой.
• Купить ее и переоформить права собственности.
• Погашать кредит без просрочек.
• Продать квартиру по сложившейся на рынке цене.

Стандартный доход – до 40% за полтора, максимум, два года.

Если ситуация с ценами на рынке недвижимости нестабильна, выгоднее сдать квартиру в аренду и подождать стабилизации.

Долевое строительство

Первый способ, с помощью которого можно вложить деньги в строительство квартиры – это долевое строительство. Суть данного способа заключается в совершении капиталовложений группой инвесторов. При этом они становятся «дольщиками» и вкладывают сумму в среднем на 30–40% меньшую, чем стоимость готового жилья.

Обратим внимание, что возможность выкупа доли в долевом строительстве существует на любых его стадиях, но чем ближе к концу – тем дороже доля. Это довольно неплохой метод инвестирования, но он сопряжён с целым рядом рисков. К наиболее частым из них относятся:

• обман дольщиков застройщиками – доли продаются по несколько раз;
• банкротство застройщика, что неминуемо приведёт к остановке строительства.

Жилье и коттеджи

Инвестиции в жилищное строительство – популярное направление 2021–2021 года среди частных инвесторов. Риск сводится к минимуму за счет ликвидности приобретаемой недвижимости.

Основные способы капиталовложений:

• Приобретение с целью перепродажи.
• Покупка для сдачи в аренду.

По каким критериям следует подбирать объект:

• расположение: строительство жилья начато в хорошем районе с современной инфраструктурой;
• надо выбирать новую квартиру или дом с качественным ремонтом;
• инфраструктура: жилье расположено недалеко от детских дошкольных учреждений, поликлиник, остановок общественного транспорта и развлекательных и торговых центров.

https://www.youtube.com/watch?v=uIw_FyEgEaE

Для извлечения максимальной прибыли подбирать объекты лучше самостоятельно, во избежание лишних затрат на посредников.

Довольно прибыльным вариантом инвестирования считается и вложение в коттеджи. Существует несколько вариантов:

Доходность напрямую зависит от местоположения и инфраструктуры, варьируется в пределах 30–65% в течение 3–5 лет.

Инвестиции в жилье по долевому договору: нюансы

Для того чтобы оформить инвестиционный договор на долевое строительство, заинтересованному лицу нужно:

1. Выбрать партнерскую строительную фирму и конкретный проект, в который будет осуществляться инвестирование.

К основным типам информации для выбора партнерского бизнеса можно отнести:

• сведения о длительности присутствия застройщика на рынке;
• отзывы других инвесторов (участников рынка, экспертов);
• известные факты  преодоления застройщиком экономических кризисов (сведения  о том, за счет каких ресурсов и какими методами фирма справлялась со сложностями);
• показатели финансовой отчетности;
• сведения о текущих судебных спорах с участием компании.

Если хотя бы 1 из указанных критериев может свидетельствовать о проблемах в фирме либо о потенциале их возникновения, то, возможно, инвестору следует найти другого партнера.

Ключевыми критериями выбора проекта строительства жилья могут быть:

• содержание и качество проработки проектной и финансовой документации;
• расположение объекта, его характеристики по дизайну, инфраструктуре (это показатели, способные повлиять на уровень спроса на построенный объект и его окупаемость);
• сведения об известных подрядчиках и субподрядчиках по проекту, если они привлечены строительной фирмой при реализации проекта (они должны иметь хорошую репутацию).

2. Заключить договор долевого участия в строительстве проекта. Он должен соответствовать ряду общепринятых требований.

Будет отлично, если в договоре стороны пропишут порядок привлечения сторонних участников (например, подрядчиков). Еще лучше — когда их реквизиты известны уже на момент заключения договора (например, приведены в приложениях к нему). Инвестор сможет еще до подписания документа изучить участников.

Формулировки, отражающие основной предмет правоотношений — строительство и передачу объекта недвижимости инвестору, должны соответствовать положениям Закона № 214-ФЗ. В данном случае роль играет не наименование договора, а его содержание. Так, например, в договор нельзя включать нормы, отражающие уменьшение срока гарантийных обязательств застройщика в сравнении с тем, который установлен законом.

В договоре должны присутствовать все основные сведения об объекте инвестирования. В частности:

• адрес;
• кадастровый номер земельного участка;
• условный номер квартиры;
• номер этажа, на котором будет расположена квартира.

Важнейшая часть договора — та, в которой раскрываются сведения о финансовых гарантиях, которыми управомочен пользоваться застройщик при реализации строительного проекта.

Договор долевого участия обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Существует ряд нюансов, которые инвестору, подписывающему договор долевого строительства, нужно учитывать (и уделять, таким образом, повышенное внимание ряду формулировок в документе).

В частности — тем формулировкам, которые регламентируют порядок расчета между застройщиком и инвестором в случае, если итоговая площадь квартиры окажется по техническим причинам выше (или ниже) той, что изначально отражена в контракте. Сам факт возможности такого расчета должен быть прописан в отдельных положениях договора. Если ее не будет, то требования застройщика о доплате за лишние метры будут незаконными.

В случае если квартира будет сдаваться инвестору с отделкой, то в договоре (либо приложениях к нему) должны быть четко прописаны характеристики такой отделки. Если она не осуществляется в принципе, то в договоре должны быть сведения об этом — в ином случае у инвестора могут возникнуть сложности с оформлением имущественного вычета по сумме расходов на свою отделку.

Нежелательно, чтобы договор содержал положения о возможности пересмотра строительной документации на проект без согласования с инвестором. Если в силу особенностей места строительства гарантировать отсутствие появления необходимости пересмотра такой документации застройщик, объективно, не может, то в договоре нужно согласовать конкретные пределы возможных изменений в ней.

Договор должен четко регламентировать порядок расчета сторон с точки зрения:

1. используемой валюты;
2. сроков внесения денежных средств по проекту инвестором;
3. подтверждения факта получения денежных средств застройщиком;
4. установления источников денежных средств инвестора (они могут быть его собственными либо заемными).

Не должно оказаться так, что инвестор будет, к примеру, вынужден платить неустойку по перечислению суммы в счет финансирования проекта за те дни, пока денежные средства перечисляются банком на счет застройщика — несмотря на то, что платежное поручение на их перевод инвестор оформил до истечения крайнего срока оплаты обязательств.

В договоре следует прописать то, какая из сторон несет расходы, связанные с юридическими процедурами по факту ввода здания в эксплуатацию — прежде всего, с регистрацией объекта недвижимости в Росреестре. Кроме того, дополнительные расходы могут потребоваться в связи с привлечением в сложных ситуациях различных сторонних лиц по тем или иным вопросам, которые не были учтены или не могли быть учтены при заключении договора.

Например — в случае появления в законодательстве норм, обязывающих нотариально заверять те документы, по которым ранее такое заверение не требовалось. Как следствие — осуществляется вынужденное обращение сторон договора к нотариусу и появляется необходимость в оплате его услуг.

Важнейшая часть договора — условия о его расторжении. Общепринятым можно считать включение в такие условия формулировок о выплате стороной, инициировавшей расторжение договора, неустойки другой стороне. Отметим, что законодательство величину такой неустойки прямо не регулирует, поэтому, в интересах инвестора — аргументировать ее сведение к минимуму.

Безусловно, следует уделить самое пристальное внимание порядку установления тех обстоятельств, при которых неустойка не платится той или иной стороной. Но к таким обстоятельствам не относятся, в частности, ошибки застройщика в проектировании, в организации бизнес-процессов, в оценке качества закупленных материалов. Поэтому, в данной части правоотношений инвестора можно назвать более защищенной стороной.

Насколько высокодоходным может быть инвестирование в формате долевого участия?

На уровень дохода инвестора будут влиять:

1. Макроэкономическая ситуация.

При хороших темпах развития экономики государства обычно снижается ключевая ставка ЦБ. Как следствие — уменьшаются ставки по ипотеке, которую правомерно рассматривать как один из важнейших факторов обеспечения роста и стабильности рынка недвижимости.

Если экономика страны успешно развивается, то растет и стабилизируется покупательская способность населения, предприятий, растут бюджетные расходы. Не возникнет проблем у поставщиков стройматериалов, фирм, способных оказать нужные для реализации долевого проекта услуги. Соответственно, такие поставщики не взвинтят цены, делающие затруднительным реализацию проекта в срок по договору.

Все эти обстоятельства определяют вероятность успешной реализации построенных в рамках долевого проекта квартир, окупаемости расходов строительной фирмы и, как следствие, своевременного выполнения данной фирмой обязательств перед инвесторами. Которые, в свою очередь, при благоприятной макроэкономической обстановке, смогут получить доход за счет известных нам инструментов — перепродажи жилья либо его сдачи в аренду.

2. Динамика спроса на конкретный вид недвижимости в регионе или городе.

Бывает так, что в одном регионе спрос на квартиры, подключенные к сетям газоснабжения, выше, чем к тем, которые подключены лишь к электросетям, а в другом субъекте РФ — наоборот. Это может быть обусловлено разницей в тарифах, или, например, разными издержками на содержание таких домов при оснащении их теми или иными компонентами жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Поэтому, при одинаковой стоимости квартир та, к которой подведен газ, может в силу различных обстоятельств оказаться более востребованной и, соответственно, более дорогой, чем та, которая лишь электрифицирована, при прочих равных характеристиках квартир.

3. Исторически сложившиеся условия спроса на квартиры в конкретном районе.

Во многих российских городах существуют районы, в которых преимущественно проживает определенная социальная группа граждан с уровнем платежеспособности выше других (либо с более стабильными доходами). Например, это могут быть военные, инженеры и работники IT-предприятий, нефтяники.

При условии удобного расположения объекта недвижимости к работе или образовательным учреждениям данный объект может находить особый спрос у указанных категорий граждан. Квартиры могут оказаться раскуплены еще задолго до завершения строительства. Инвестор же получит возможность продать востребованный объект недвижимости или сдать его в аренду по полностью устраивающей его цене.

Какие можно выделить риски инвестора, характеризующие участие в долевом проекте?

Прежде всего, к ним следует отнести:

• вероятность банкротства партнерской строительной фирмы;
• вероятность резкого снижения спроса на построенное жилье;
• вероятность ошибок при планировке квартир и инфраструктуре, которые могут обнаружиться покупателем или арендатором впоследствии и принести убытки инвестору.

Снизить указанные риски инвестору поможет детальный анализ перспектив вложений в долевой проект с учетом рассмотренных нами критериев выбора партнерского бизнеса и конкретного проекта. Также потребуется изучение основных факторов, влияющих на перспективы реализации проекта, продажи и сдачи в аренду готовых квартир.

Инвестиции в строительство как бизнес: нюансы

Для того чтобы сделать свою строительную компанию эффективной, инвестору нужно будет:

1. Иметь необходимые знания и компетенции — на уровне владельцев самых сильных конкурентов.

Либо — иметь возможность привлечь в штат строительной фирмы людей с такими компетенциями. Но это увеличит расходы и повысит вероятность некоторых рисков, связанных с получением доступа сторонних, пусть и надежных, лиц к документам фирмы и ее ресурсам.

Владельцу строительного бизнеса крайне важно иметь ведущие компетенции в своей фирме, чтобы при необходимости привлекать к управлению компанией сторонних лиц лишь по отдельным узкоспециализированным компетенциям (например, связанным с проработкой системы учета на предприятии, внедрением IT-решений, взаимодействием с государственными органами).

2. Иметь доступ к необходимым финансовым ресурсам на случай появления кризисных факторов, способных повлиять на динамику выручки и расходов. Такими ресурсами могут быть:

• наличие ликвидных резервов и активов, которые можно будет привлечь для покрытия непредвиденных расходов;
• наличие хорошей кредитной истории — на случай появления необходимости привлечения дополнительных заемных средств в бизнес;
• наличие необходимых залоговых активов, которыми можно обеспечивать долги.

Главное — фирма не должна балансировать на грани рентабельности. Это важно не только с точки зрения преодоления кризисных периодов, но и с точки зрения оперативного расширения строительного бизнеса в случае появления перспективных сегментов в регионе либо перспектив участия компании в реализации новых крупных жилищных проектов в текущих сегментах.

3. Подготовить качественную нормативную базу для организации работы предприятия и взаимодействия с партнерами (к числу которых будут относиться и инвесторы по долевым договорам).

Бывает, что при идеально выстроенной политике в части управления финансами и компетенциями бизнес сталкивается со сложностями в работе в силу несовершенства действующей нормативной базы — в части регламентации составления локальных нормативов, договоров (в том числе на долевое участие), порядка взаимодействия с государственными органами.

Такие пробелы в работе могут приводить к замедлению бизнес-процессов, необходимости пересмотра решений по управлению бизнесом, к штрафам — в случае, если нормативная база предприятия некорректно регламентирует порядок учета и отчетности перед государственными органами.

Указанные задачи инвестора, очевидно, не связаны прямо с внешними факторами, способными влиять на бизнес — они отражают предпринимательские качества владельца предприятия, его опыт, способность организовать работу подчиненных. Чем выше конкурентность фирмы в части решения таких задач — тем более успешным игроком она будет в своем сегменте, и тем более высокодоходным будут инвестиции в строительные проекты.

Таким образом, один из главных рисков инвестора, решившего открыть свой строительный бизнес — совершение ошибок, связанных с управлением бизнесом. Причем, не только в части финансов, но и в нормативной, регламентной. Даже при идеальных внешних условиях такие ошибки могут привести к кризису в компании.

Если участие предпринимателя в строительном бизнесе ограничивается портфельными инвестициями, то его ключевые задачи будут заключаться:

• В поиске эмитентов ценных бумаг либо фирм, готовых продать инвестору долю — с учетом рассмотренных нами критериев конкурентоспособности строительной организации. В данном случае фирма, становящаяся объектом инвестирования, должна иметь достаточные с точки зрения инвестора (и других заинтересованных лиц, возможно, связанных с инвестором) показатели устойчивости. В отличие, к примеру, от банковских вкладов, защищенных (в пределах установленной законом суммы) государством, обязательства хозяйственных обществ обеспечиваются только лишь их активами (уставным капиталом), часто намного меньших по стоимости в сравнении с объемом обязательств.
• В поиске эмитентов ценных бумаг, либо фирм, готовых продать долю, на условиях, делающих такое инвестирование привлекательным — в сравнении с теми же банковскими депозитами либо облигациями с априори более высокой защищенностью (государственными или, например, эмитированными крупнейшими нефтяными и газовыми корпорациями).

Указанные задачи, которые решает инвестор, направлены на уменьшение основных рисков, которые характеризуют рассматриваемый способ инвестирования — возможное банкротство эмитента (фирмы, продавшей долю) и недополучение прибыли вследствие недостаточного роста капитализации фирмы.

Институты совместного инвестирования

К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.

Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.

Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.

Коммерческие объекты

Ещё одно направление, которое больше подходит опытным бизнес-инвесторам.

К коммерческой недвижимости относятся:

В больших городах приоритет имеют офисы и торговые залы. Сотни мелких и крупных коммерсантов готовы регулярно платить за арендованные площади. Их владельцам остаётся лишь следить за состоянием помещений и получать стабильный доход.

Сдача в аренду – основной способ использования коммерческой недвижимости. Это довольно дорогой вид инвестиций с долгосрочным сроком окупаемости (5-8 лет).

В таблице ниже наглядно продемонстрированы особенности и сроки окупаемости различных объектов недвижимости:

Хотите больше информации по инвестированию для начинающих, читайте подробную статью на эту тему.

Котлован – максимальный доход

Согласно изменениям в ФЗ №214, застройщики не имеют права напрямую привлекать инвесторов. Отныне средства дольщиков передаются в банк на специально созданные счета – эскроу. А застройщику поэтапно выделяются частичные суммы для освоения.

Покупка квартиры на нулевом этапе строительства гарантирует максимальный доход, но с высоким риском. Преимущества:

• недвижимость приобретается по сниженной цене;
• возможность получить недвижимость в перспективном районе города с развитой инфраструктурой;
• инвестор становится владельцем пассивного дохода, в случае сдачи объекта в аренду.

Недостатки:

• невозможно оценить качество приобретенного объекта;
• на этапе строительства заключается только договор ДДУ, а продажа исключена;
• сроки ввода могут отодвигаться по вине застройщика;
• из-за недостатка финансирования проект может быть заморожен.

Инвестиции в строительство на начальном этапе после сдачи объекта в эксплуатацию приносят до 50% дохода.

Куда инвестировать?

В настоящее время куда инвестировать деньги, причем, чтоб это было выгодно, остается одним из главных вопросов. Многие компании предлагают инвесторам вложить деньги в самые разнообразные проекты на рынке. И на самом деле объект инвестирования является самым важной составляющей успеха.

Инвесторам следует тщательно изучить рынок и инвестировать в строительство недвижимости, которая в будущем принесет прибыль. Существует одно простое правило, которое пригодится всем, кто желает выгодно вложить деньги в недвижимость – следует выбирать объекты, на которые сохраняется самый высокий спрос на рынке.

На сегодняшний день самые выгодные объекты для инвестирования – это офисные центры, торговые центры, а также жилье с максимально удобным местоположением. Что касается офисов, то в крупных городах, таких как Москва спрос на офисы всегда высокий как в центре города, так и на окраине. Счет офисных центров уже пошел на десятки, а клиенты для аренды офисных помещений продолжают находиться.

Что касается торговых площадок, то здесь тоже все просто – счет таких площадок в Москве уже идет на сотни, это разнообразные торговые центры, которые предлагают компаниям аренду площадок для торговли. Каждый месяц площадка приносит прибыль и с каждым годом стоимость аренды лишь растет. Вложить в строительство торгово-развлекательного центра – всегда выгодно.

Строительство коммерческой недвижимости — Куда выгодно вложить деньги

Ну и конечно, не стоит забывать про жилье. Жилая недвижимость всегда будет пользоваться высоким спросом, потому что счет жителей в больших городах идет на миллионы и всем новым семьям требуется собственное жилье. Однако рынок жилых объектов – чрезвычайно большой и разнообразный, поэтому если вы хотите сделать правильные инвестиции, то мало просто иметь счет в банке с нужной суммой и скупать жилье в каких-либо проектах.

Механизмы инвестирования

Инвестициями в строительство жилья занимаются:

• инвестиционные фонды;
• девелоперские компании;
• физические лица, которые выступают инвесторами при строительстве домов — дольщики.

Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.

На какой стадии лучше вкладывать в строительство?

Если у вас уже есть счет в банке с нужной суммой и вы готовы инвестировать в строительство жилья, коммерческой или торговой недвижимости, то остается лишь решить, на каком этапе это лучше сделать. Здесь все просто – чем раньше инвестировать, тем выгоднее, однако на ранней стадии строительства вкладывать лучше лишь в надежные, крупные проекты, которые заслуживают доверия.

Проверьте свой счет в банке, переведите нужную сумму на счет компании-застройщика, и вы превратитесь в инвестора. Счет инвесторов сегодня в России идет на тысячи, поэтому поспешите и вы присоединиться к одной из наиболее успешных категорий бизнесменов на рынке.

Нарушение сроков сдачи проекта

Срыв сроков – не самый страшный, но тоже весьма неприятный вариант. Долгострой может стать причиной постоянной головной боли тех покупателей, которые привлекли для вкладов банковские кредиты. Банкам не интересно, почему стройка не заканчивается в срок, им важно, чтобы долг был возвращён полностью и с процентами.

Подсчитано, что каждая неделя просрочки уменьшает доходы инвесторов на 0,01%. Казалось бы, немного, но в пересчете на рубли это составляет приличные суммы. Ведь задержки нередко исчисляются месяцами, а то и годами.

Пример

Пока ваш «долгостройщик» возводил многоэтажное здание в перспективном районе, его конкурент успел заложить и построить по соседству другой объект со сходными характеристиками и слегка заниженными ценами на метраж. Стоимость вашей жилплощади упадёт в такой ситуации на десятки процентов.

Отделка

Многие застройщики сдают дома без отделки, а кто-то продает готовые, обустроенные квартиры. Несомненно, второй вариант дороже первого на 10–15%.

Для инвестора выгоднее приобрести квартиру с хорошей планировкой, но без отделки. При рациональном использовании пространства в квартире ее стоимость увеличивается на 15–30%.

Незаконная перепланировка грозит штрафами, а квартиру запретят продавать.

К дому, с согласия надзорных органов, можно сделать пристройку или переоборудовать чердачное помещение в мансарду. Тогда стоимость коттеджа поднимется в два раза.

Сделав качественный ремонт по дизайнерскому проекту, можно увеличить стоимость дома на 25%, но при условии соблюдения СНиП. Прибыль возрастет, если отделку сделать собственными силами.

Риски инвестиций в строительство

На рынке строительства жилья присутствует много аферистов, которые обманывают как рядовых граждан, выступающих дольщиками, так и целые компании. Самый распространенный вид мошенничества — бегство с деньгами инвесторов. Обычно таким образом обманывают дольщиков, которым продают несуществующие квартиры, однако даже инвестиционные фонды не застрахованы от подобных ситуаций на 100%.

Чтобы свести риски к минимуму, необходимо обращать внимание на компанию и цену строительства. Лучше, если фирма работает на рынке больше трех лет и имеет хорошую историю (также можно заглянуть в реестр недобросовестных застройщиков), при этом цена предлагаемой ей жилой недвижимости не должна быть низкой.

Еще одной распространенной проблемой остается срыв сроков, когда момент сдачи дома в эксплуатацию откладывается на год, два года и даже больше. Если вы инвестировали в строительство такого жилья, полагающуюся вам прибыль вы получите гораздо позже запланированного срока.

Пожалуй, лучшим способом обезопасить себя от подобных ситуаций будет, опять–таки, тщательный выбор компаний для сотрудничества. Если фирма–застройщик работает много лет без срыва сроков, ее можно считать надежной, главное — узнать, не менялось ли в последнее время руководство.

Умение анализировать ситуацию на рынке недвижимости, владение разными способами инвестирования и знание способов диверсификации рисков позволит вам обезопасить свои деньги и получить хорошую прибыль от вложения средств в строительство жилой недвижимости.

Способ 1. сдаем недвижимость в аренду

Бизнес на сдаче жилплощади внаем – это «долгие» деньги. Но зато и уровень доходности здесь довольно высок. Сроки окупаемости – 5-10 лет. И не забывайте, что даже после 10 лет использования квартира всё равно остаётся вашей.

В мегаполисах есть спрос на любые типы жилья – элитные квартиры для посуточной аренды, комнаты в спальных районах, малогабаритные квартиры молодым семьям.

Пара слов об аренде коммерческой недвижимости. Компании и частные предприниматели, представители юридических профессий, парикмахеры, стилисты, врачи всегда будут нуждаться в офисах, кабинетах и торговых помещениях для своего бизнеса. Спрос на квадратные метры в деловых и торговых центрах – стабилен и постоянно растёт.

Единственный минус коммерческой недвижимости – относительно высокая стоимость. Чтобы приобрести квартиру, достаточно 1-3 млн. рублей. Офисные и торговые помещения стоят в 2-3 раза дороже.

Способ 3. вкладываем деньги вместе с профессионалами и получаем проценты

Хотите максимально безопасных вложений? Действуйте через посредников. Для участия в профессиональных инвестиционных проектах не обязательно даже покупать конкретное жильё за полную стоимость. Можно стать участником коллективного фонда и получать прибыль в качестве пайщика.

Представляю двух надёжных партнёров по вкладам в строительство и готовые объекты в Москве и области.

E3 Investment – инвестиции от 100 000 рублей с гарантией доходности от 25 до 90%. Все вклады в обязательном порядке страхуются. Сроки окупаемости вложений – от 6 месяцев до 2 лет (на выбор клиента).

Профессионалы вкладывают ваши деньги в ликвидную недвижимость, а вы просто получаете прибыль. Минимальные риски плюс гарантированный пассивный доход. Доступны бесплатные консультации и информационная поддержка.

Sminex – вклады в готовые апартаменты и здания на стадии строительства. Компания сама строит дома и в качестве бонуса покупателям, заинтересованным в получении дохода, делает в квартирах ремонт и находит арендаторов.

Предприятие занимается строительством жилых домов, особняков и возведением коммерческой недвижимости. В числе преимуществ фирмы – курс на качество возводимых объектов и их сохранность после ввода эксплуатацию.

Шаг 1. выбираем застройщика

Обязательный и важнейший этап – выяснить, кто строит объект (что за компания). Эксперты советуют приобретать недвижимость у известных в вашем городе девелоперов.

При выборе застройщика учитывайте такие параметры как:

Деятельность застройщиков регулируется на государственном уровне законом 214-ФЗ (запомните этот номер, пригодится).

В Москве и области можно выбрать одного из 3 застройщиков, представленных ниже.

«А101 Девелопмент» — девиз компании: мы строим город, в котором хочется жить. Застройщик уже возвёл 500 000 квадратных метров жилых помещений, и 53 000 м2 коммерческой недвижимости. Компания строит детские сады и школы и сотрудничает с крупнейшими российскими банками по ипотечному кредитованию. Входит рейтинг ТОП-5 среди девелоперов Московской области и в ТОП-15 по всей России.«А101 Девелопмент» — девиз компании: мы строим город, в котором хочется жить. Застройщик уже возвёл 500 000 квадратных метров жилых помещений, и 53 000 м2 коммерческой недвижимости. Компания строит детские сады и школы и сотрудничает с крупнейшими российскими банками по ипотечному кредитованию. Входит рейтинг ТОП-5 среди девелоперов Московской области и в ТОП-15 по всей России.ГК «ПИК» — крупнейший российский девелопер. Действует с 1994 года и занимается реализацией масштабных строительных проектов в Москве, области и других регионах России. Приоритетное направление — строительство доступного жилья в сегменте индустриального домостроения. С начала своей деятельности фирма возвела 15 млн. квадратных метров жилых помещений (250 000 квартир). Входит в список системообразующих для российской экономики предприятий.Capital Group — компания, выполняющая полный цикл строительных работ, начиная с анализа земельных участков и заканчивая отделкой помещений. Осуществляет также управление зданиями после их ввода в эксплуатацию. На счету девелопера — 71 проект и 7 млн. м2 площади. Объекты компании неоднократно объявлялись лучшими реализованными проектами в Москве и области.