Своя квартира по-прежнему кажется вам лишь несбыточной мечтой? Не отчаивайтесь — безвыходных ситуаций не бывает. Мы собрали самые распространённые способы если средств на её покупку нет. Берите на вооружение.
Приобрести квартиру «здесь и сейчас» становится все сложнее с учетом ужесточения условий ипотеки и разрыва между зарплатами населения и стоимостью жилья. Тем не менее, есть несколько способов упростить и даже ускорить этот процесс. Рассказываем о каждом:
Субсидии на покупку жилья
Некоторые граждане имеют право на государственную субсидию на покупку квартиры. Размер и условия выплаты могут отличаться от региона и даже города — это стоит уточнять в краевой администрации. Например, это касается многодетных семей (которые в Приморском крае могут получит до 1 млн рублей на погашение ипотеки). И не забывайте, что субсидии бывают не только региональные, но и федеральные.
Плюсы такого способа: часть финансовой нагрузки берет на себя государство. Минусы способа: право на субсидию придется доказать. Кроме того, некоторые вынуждены вставать в очередь на выплату.
Материнский капитал выдается государством уже после первого ребенка — это право распространяется практически на все семьи с детьми. И каждый год выплата индексируется. В 2024 году родители смогут получить:
— На первого ребенка — около 631 тыс. руб., что на 44 тыс. руб. больше суммы 2023 года,
— На второго ребенка — около 834 тыс. руб., что на 58 тыс. руб. больше суммы 2023 года.
Сумма материнского капитала можно использовать как часть первоначального взноса или для погашения уже имеющегося ипотечного кредита. Кроме того, многие депутаты сейчас обсуждают возможность в будущем упростить продажу с «детскими» долями, которые обязательно надо будет выделить в квартире.
И все же, не стоит совсем сбрасывать со счетов ипотечный кредит. Если у вас есть возможность некоторое время копить сумму первоначального взноса или оформить одну из льготных программ (от Семейной ипотеки до IT-ипотеки), платить ежемесячный взнос будет гораздо проще.
Кроме того, напомним про Дальневосточную ипотеку, которая будет доступна жителям ДФО минимум до 2030 года: ставка по этой программе до сих пор остается одной из самых низких в стране.
Ипотека без первоначального взноса
Один из вариантов для тех, у кого нет возможности копить (или, например, приходится снимать жилье) — специальная программа без первоначального взноса в некоторых банках страны. Выдается такой кредит под залог уже имеющегося жилья, причем оно может быть не только в вашей собственности, но и в собственности родственников. Ставка по такой программе будет немного выше стандартной.
Рассрочка или траншевая ипотека
Если застройщик находится в партнерских отношениях с банками, у него может быть специальное предложение: рассрочка, либо траншевая ипотека. В случае с рассрочкой сумма чаще всего делится на равные части, которые вносятся в определенные периоды (например, в дату заключения договора, в середине строительства и ближе к вводу дома в эксплуатацию).
Траншевая ипотека подразумевает выплату суммы двумя траншами: первый, на время строительства, будет минимальным (например, от 1000 рублей в месяц). Так легко будет снимать жилье, копить на второй транш или ремонт в новой квартире. Второй транш чаще всего выплачивается уже после ввода дома в эксплуатацию: тогда платежи уже будут больше.
Не самый распространенный, но существующий способ: заключить договор, согласно которому один человек обязуется заботиться о другом, а тот — в будущем передает ему квартиру. При этом, «забота» может выражаться и физически (например, уход за больным), и финансово.
Иногда договор ренты заключают пожилые или немощные люди, которые имеют в собственности квартиру, но уже не в состоянии содержать ее или платить коммунальные платежи. С таким договором необходимо обязательно обращаться к специалисту, чтобы он был составлен по всем правилам.
Продажа дачи или гаража
Иногда такое имущество, как дачный участок или гараж, долгие годы стоят без дела. Если перед вами возникла необходимость купить жилье или накопить на первоначальный взнос по ипотеке, стоит задуматься: не продать ли эту недвижимость? Вырученная сумма не будет слишком большой, однако сможет покрыть часть расходов.
Чаще всего этот вариант подходит тем, кому не хватает небольшой суммы для первоначального взноса или полной оплаты квартиры. Потребительский кредит часто выдается банками легче, чем ипотека и не требует финансовой отчетности: вы можете потратить его по своему усмотрению.
Что делать, если не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке, читайте в материале РИАМО.
- Копить деньги с зарплаты
- Взять потребительский кредит
- Продать имущество или старое жилье
- Использовать пассивный доход с аренды жилья
- Купить квартиру в трейд-ин
- Использовать государственные выплаты или субсидии
- Материнский капитал
- Программа «Молодая семья»
- Военная ипотека
- Использовать накопительное страхование жизни
- Ипотечные программы
- Ипотека без первоначального взноса
- Сдача купленной в ипотеку квартиры в аренду
- Государственная поддержка и субсидии
- Получение государственных субсидий на покупку квартиры
- Материнский капитал (Семейный капитал)
- Личные финансовые решения
- Продажа имеющейся недвижимости
- Инвестирование и накопление для покупки
- Альтернативные способы финансирования
- Рассрочка от застройщика
- Потребительский кредит для покупки квартиры
- Договор ренты
- Дополнительные возможности и советы
- Покупка комнаты
- Нестандартные подходы к покупке квартиры
- Аренда с последующим выкупом
- Ипотека в другой стране
- Субсидии на покупку квартиры
- Займ у родных или друзей
- Ипотека без первого взноса
Копить деньги с зарплаты
Самый правильный и логичный способ найти средства на первоначальный взнос по ипотеке – методично копить, откладывая деньги с каждой зарплаты.
По словам директора по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ирины Андриевской, копить на первый ипотечный взнос грамотно с точки зрения диверсификации рисков.
При этом эксперт считает, что брать ипотеку сейчас, когда кредитные ставки и размер первоначального взноса растут, – не самая рациональная идея.
«Возможно, стоит накопить денег на первоначальный взнос на растущем рынке сбережений, а уже затем брать ипотеку в 2025–2026 годах. Тем более что ипотечный рынок цикличен, а льготные программы хотя и перестанут быть массовыми, но, возможно, станут адресными, например, для семейных заемщиков», – говорит Андриевская.
Взять потребительский кредит
Самый быстрый способ найти недостающие деньги на первый ипотечный взнос – это взять потребительский кредит.
Эта схема не нова. По словам Андриевской, ипотечники активно используют ее с 2020 года. Она отметила, что три года назад доля заемщиков с потребительским кредитом на первый взнос составляла, по оценкам Центробанка, 5,5%, а к началу 2023 года она достигла 7%, хотя еще во II квартале 2022-го опускалась до 3,5%. Однако ЦБ обеспокоен подобной рисковой практикой и выступает против двойной кредитной нагрузки. А чтобы снизить закредитованность населения, регулятор ужесточает требования к заемщикам.
«При этом схема с потребительским кредитом по-прежнему вполне рабочая. Например, для молодой семьи, которая планирует ипотеку. Допустим, оба супруга без долгов, работают и воспитывают двух несовершеннолетних детей. Предположим, что зарплаты обоих позволяют одному из них взять ипотеку, а другому – кредит наличными на недостающую сумму первоначального взноса», – приводит пример Андриевская.
Она напомнила, что взять потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке можно также под залог уже имеющейся своей квартиры или недвижимости родственников.
«То есть одну квартиру можно заложить, чтобы получить деньги на первоначальный взнос по ипотеке. Решение подойдет и тем, кто „расширяет” жилплощадь. Например, покупает новую „трешку” вместо старой „двушки”. Другое дело, что двойная кредитная нагрузка – это необходимость удвоить финансовую дисциплину и вовремя гасить долги. Ведь риск остаться с долгами и без квартир вообще – тоже двойной», – предупреждает аналитик.
Продать имущество или старое жилье
Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко напомнила, что найти деньги для первоначального взноса по ипотеке поможет также продажа дорогого имущества (например, машины) или имеющегося старого жилья.
«Самый частый вариант, к которому прибегают заемщики, – это продажа старого жилья для использования полученных с реализации средств на первоначальный взнос и дальнейшие ежемесячные платежи по ипотечному кредиту», – отметила эксперт.
Использовать пассивный доход с аренды жилья
Этот способ подойдет покупателям, у которых уже есть квартира, но они планируют переехать из старого дома в новостройку или сменить район. В этом случае имеющуюся недвижимость можно сдать в аренду, а для себя снять более бюджетную квартиру, считает Мищенко.
«Например, у покупателя есть двухкомнатная квартира с хорошим ремонтом в московском Строгино недалеко от метро. Средняя стоимость аренды такого лота составляет порядка 75-85 тысяч рублей в месяц. Сдав это жилье, покупатель арендует для себя комнату с ежемесячной платой в 15-25 тысяч рублей или однокомнатную квартиру в менее престижном районе столицы или ближайшем Подмосковье, где ежемесячной платеж в среднем составляет 30-40 тысяч рублей. Таким образом, сдавая свою квартиру подороже, можно накопить на первоначальный взнос, живя в более бюджетном жилье», – рассказала эксперт по недвижимости.
Купить квартиру в трейд-ин
Еще один способ, который предлагает Елена Мищенко, – это взять ипотеку по программе трейд-ин, то есть купить жилье в новостройке в зачет старой квартиры. Покупка в зачет подразумевает, что застройщик покупает у клиента его недвижимость и продает ему другую, но уже в новом доме.
Главный плюс трейд-ина – экономия времени, поскольку продажа старой квартиры и покупка новой – это одна сделка.
Главный минус трейд-ина – это потеря денег. Цену за недвижимость назначает не продавец, а покупатель – застройщик или риелтор. В зависимости от объекта потеря денег может достигать 15-20% от его рыночной стоимости. Эти деньги идут на оплату всех сделок и комиссий.
Использовать государственные выплаты или субсидии
В качестве первоначального взноса по ипотеке можно также использовать государственные выплаты и льготные программы.
Материнский капитал
Закон разрешает использовать материнский капитал для покупки жилья, в том числе в ипотеку. Однако здесь есть свои нюансы. Некоторые требуют кроме средств материнского капитала вносить дополнительно своих 10-20% от стоимости жилья. Также стоит помнить, что материнского капитала может не хватить на первоначальный взнос, и тогда придется добавить свои средства.
Для оформления такой ипотеки нужно взять справку из СФР о том, что деньги маткапитала еще не потрачены, и предоставить ее банку.
Программа «Молодая семья»
Субсидию от государства по программе «Молодая семья» можно также использовать в качестве первоначального взноса.
Претендовать на субсидию в рамках программы «Молодая семья» могут супруги, которые одновременно соответствуют определенным критериям. Под них подпадают:
При этом семья должна быть платежеспособной.
Чтобы воспользоваться субсидией для ипотеки, необходимо:
Военная ипотека
В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных, проходящих службу по контракту. Пока гражданин служит, кредит за него выплачивает государство. В этом и заключается главное отличие военной ипотеки от гражданской.
Купить дом или квартиру военные могут с помощью накопительно-ипотечной системы (НИС). Она состоит из накопительной и инвестиционной частей. В накопительную часть государство перечисляет взносы из федерального бюджета на именной счет военнослужащего. Первые три года службы средства можно только копить, а в дальнейшем их можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке.
Исключение предусмотрено для участников боевых действий: для получения жилищного кредита им не нужно ждать три года после включения в реестр участников накопительно-ипотечной системы (НИС).
Использовать накопительное страхование жизни
Директор по инвестициям «СберСтрахования жизни» Александр Тихомиров предлагает использовать для первоначального взноса по ипотеке накопительное страхование жизни (НСЖ).
Накопительное страхование жизни – страховой полис, который одновременно позволяет застраховать жизнь и здоровье и накопить деньги с защитой капитала. При наступлении страхового случая страховая компания обязуется выплатить клиенту компенсацию. Если ни один страховой случай за весь срок действия договора не наступил, то страхователю вернут всю сумму внесенных средств.
НСЖ оформляется, как правило, на долгий срок – от пяти до 30-40 лет Стоимость полиса НСЖ выше, чем при обычном страховании жизни. Сумма и периодичность взносов устанавливаются в момент заключения договора.
Ипотечные программы
Оформление ипотеки начинается с выбора подходящей кредитной программы в банке. Следующий шаг – сбор необходимых документов, включая справку о зарплате и паспорт. Важно учитывать размер первоначального взноса. Внимательно рассмотрите средневзвешенную процентную ставку, которая определяет общую сумму переплаты за весь период кредитования. Эти шаги помогут сделать процесс оформления ипотеки более понятным и предсказуемым
Ипотека без первоначального взноса
Ипотека без первоначального взноса возможна под залог имеющейся недвижимости. Это может быть собственность заемщика или его родственников. Преимущества такой схемы:
Однако стоит учитывать, что процентные ставки по таким кредитам обычно выше, чем по стандартным ипотечным программам.Вариант для тех, кто готов принять высокие ставки ради возможности приобрести жилплощадь без первоначального взноса.
Сдача купленной в ипотеку квартиры в аренду
Сдача в аренду купленного в ипотеку квартиры может быть выгодной стратегией. Арендные платежи помогают погашать ипотечные обязательства. Иногда доход от аренды может превышать ежемесячный платеж по ипотеке. Это обеспечивает дополнительный доход. Важно учесть налоговые обязательства и заключить официальный договор аренды. Этот подход требует внимания к деталям и хорошего планирования для обеспечения стабильного дохода и соблюдения законодательства.
Государственная поддержка и субсидии
Материнский капитал – это значительная поддержка от государства для семей с детьми. С 2023 года размер капитала увеличен: теперь он составляет около 587 000 рублей за первого ребенка и 779 000 рублей за второго и последующих детей. Средства материнского капитала можно использовать для покупки, строительства или реконструкции жилья. Также их можно направить на погашение ипотеки. При использовании капитала на покупку недвижимости, важно помнить, что детям присваиваются доли в приобретаемой недвижимости. Это может создать сложности при её продаже в будущем. Право на получение капитала имеют семьи с двумя и более детьми. Регулярная индексация размера капитала увеличивает его ценность для семей, делая эту поддержку более значимой.
Получение государственных субсидий на покупку квартиры
Государственные субсидии на покупку жилплощади выделяют через федеральные и региональные программы. Эти программы ориентированы на разные категории граждан, включая семьи, находящиеся в сложных жизненных обстоятельствах, и людей определенных профессий. Для получения субсидий необходимо обратиться в местные органы власти или социальной защиты. Процесс может включать длительное ожидание и сложное оформление документации. Тем не менее, эти программы предоставляют ценную поддержку в приобретении жилья для нуждающихся граждан.
Материнский капитал (Семейный капитал)
С 1 февраля 2024 года материнский капитал проиндексирован по уровню инфляции по итогам 2023 года — на 7,5%. C учетом заложенной в бюджете индексации размер материнского капитала составляет:
630 380,78 руб. — на первого ребенка, рожденного или усыновленного с 2020 года. + 202 643, 96 руб. при появлении второго ребенка.
630 380,78 руб. — на второго, третьего и любого следующего ребенка, рожденного или усыновленного с 2007 по 2019 год, если до их появления права на материнский капитал не было или он не оформлялся.
833 024,74 руб. — на второго, третьего и любого следующего ребенка, рожденного или усыновленного с 2020 года, если до их появления права на материнский капитал не было.
Личные финансовые решения
Займы у родственников или друзей часто бывают без процентов, но сложно собрать крупную сумму. Существует риск испортить отношения при трудностях с выплатами. Может возникнуть ситуация, когда деньги потребуются обратно в срочном порядке. Этот вариант подходит для тех, у кого есть возможность получить финансовую поддержку от близких.
Продажа имеющейся недвижимости
Продажа имеющейся недвижимости может быть сложной из-за высоких цен на рынке и налогов, выплачиваемых после продажи. Важно учитывать временной промежуток между продажей и покупкой нового жилья, что может потребовать временной аренды. Этот вариант подходит для тех, кто готов преодолеть эти сложности и использовать вырученные средства для приобретения нового жилья.
Инвестирование и накопление для покупки
Инвестирование и накопление для покупки жилплощади включают различные стратегии. Вложение средств в бизнес, акции, ценные бумаги или другие финансовые инструменты может помочь увеличить накопления. Важно распределять риски и не инвестировать все средства в один актив. Такой подход требует понимания рынка и умения управлять рисками. Это долгосрочная стратегия, направленная на постепенное формирование капитала для покупки жилья.
Альтернативные способы финансирования
Договор ренты предусматривает передачу недвижимости в обмен на регулярные платежи или уход за пенсионером. Этот процесс регламентируется статьей 583 Гражданского кодекса РФ. Заключая договор, вы берете на себя обязательства по обеспечению нужд одинокого пенсионера. После его смерти недвижимость переходит в ваше владение. Важно тщательно оформить все условия договора и учитывать возможные риски. Этот вариант подходит тем, кто готов на долгосрочные обязательства по уходу за человеком.
Рассрочка от застройщика
Рассрочка от застройщика предлагает различные условия, от коротких беспроцентных до длительных с первоначальным взносом. При короткой рассрочке сумма делится на равные части на несколько месяцев, при этом покупатель не платит процентов. Для длительных рассрочек может потребоваться первоначальный взнос. Преимущество рассрочки в том, что нет процентов. Однако это может потребовать крупных ежемесячных выплат. Этот вариант подходит тем, кто ищет альтернативу ипотечному кредитованию и готов к значительным ежемесячным платежам.
Потребительский кредит для покупки квартиры
Потребительский кредит для покупки жилья часто имеет более высокие процентные ставки по сравнению с ипотекой. Он подходит для краткосрочных финансовых нужд или в случаях, когда ипотечное кредитование недоступно. Потребительский кредит может быть выгоден для покупки бюджетной недвижимости или когда нужно быстро собрать средства. Важно учитывать общую сумму переплаты и возможность погашения кредита заранее.
Бывает и так, что в собственности есть какая-то недвижимость, которая требует больше заботы, чем приносит пользы, или простаивает без дела. Например, дача, которой вы никак не займётесь, участок, на котором когда-то собирались что-нибудь строить или сажать, гараж на другом конце города, в котором хранятся удочки, старый велосипед или шины.
Подумайте, так ли она нужна вам, если вы до сих пор ею как следует и не пользовались? Ведь её можно привести в порядок и продать, тем самым заполучив средства на первоначальный взнос для оформления ипотеки, например.
Если продажа квартиры и последующая покупка новой — это ваш вариант, читайте инструкцию о том, как быстро продать квартиру.
Договор ренты
Если говорить совсем просто, то договор ренты — это соглашение, по которому один человек заботится о другом в обмен на обещание передать квартиру. При этом забота может выражаться как в денежном эквиваленте, так и в физическом уходе и помощи.
Всё зависит от типа договора, который вы заключите между собой, и от его условий. При этом, если речь о материальной помощи — её сумма не может быть ниже прожиточного минимума, а выплачивать её вы будете ежемесячно.
Обычно договор ренты заключают одинокие люди, у которых в собственности есть недвижимость, но средств на её содержание и существование не хватает. Или в случае, если им требуется дополнительный уход, а родных, которые могли бы его обеспечить, нет.
При этом чаще всего заключается договор пожизненной ренты — то есть вы обязаны будете оказывать материальную и любую иную помощь, предусмотренную вашим договором, до момента смерти получателя ренты.
Вариантов договора ренты несколько, а при их составлении нужно быть очень внимательным, чтобы в конечном счёте не остаться ни с чем. Обязательно обратитесь к грамотному специалисту.
Дополнительные возможности и советы
Обращение к работодателю за помощью в покупке квартиры может быть полезным для тех, кто не может сразу купить свое жилье. Некоторые компании предлагают схемы, при которых сотрудник постепенно выплачивает жилье, предоставленное работодателем, через удержания из зарплаты. Этот метод хорошо подходит для тех, кто планирует долгосрочную карьеру в одной фирме и уверен в своей финансовой стабильности.
Покупка комнаты
Покупка комнаты может быть первым шагом на пути к собственному жилью. Это доступный вариант для тех, кто не может сразу приобрести квартиру. Комната в многоквартирном доме обеспечивает собственное жилое пространство. Такой вариант также может служить инвестицией и позволяет накапливать средства для последующей покупки более крупной недвижимости. Покупка комнаты подходит для начинающих инвесторов и тех, кто ищет доступное жильё.
Нестандартные подходы к покупке квартиры
Покупка жилплощади на стадии строительства предлагает более низкие цены по сравнению с готовым жильем. Покупатели обычно участвуют в договоре долевого участия (ДДУ) или вступают в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Существуют риски задержек в строительстве и изменений в проекте. Важно тщательно проверять застройщика и условия договора. Этот вариант подходит для тех, кто готов принять риски ради большей выгоды.
Аренда с последующим выкупом
Аренда с последующим выкупом предоставляет возможность покупки квартиры после длительного периода аренды. Подходит тем, кто лишь планирует купить недвижимость в будущем. В процессе аренды часть платежей идет в счет будущего выкупа. Важно тщательно проработать условия договора и четко осознавать свои финансовые обязательства по данной схеме.
Ипотека в другой стране
Ипотека за рубежом может предложить более низкие процентные ставки по сравнению с Россией. Например, в Австрии ставки для нерезидентов около 3-4% годовых, в Португалии и Франции – от 3-5%. Важно учесть дополнительные расходы, такие как сбор документов и валютные риски. Рекомендуется консультироваться с юристом по зарубежной недвижимости, для оценки всех аспектов ипотечного кредитования за границей.
Пожалуй, самый распространённый вариант решения вопроса. Он подойдёт, если у вас есть небольшая сумма собственных средств на первоначальный взнос или возможность её накопить.
Сегодня для получения большинства ипотечных кредитов достаточно от 10% до 30% от стоимости объекта. Например, в Сбере на покупку квартиры на вторичном минимальный размер первого взноса — 10,1%. Да, в Москве или других крупных городах эта сумма сама по себе может оказаться существенной, но мы настоятельно не рекомендуем брать её также в кредит — вероятность отказа в ипотеке резко возрастает.
Отличный вариант, который предлагают некоторые компании-застройщики. Информацию о возможности рассрочки вы можете уточнить в офисе продаж — вам с радостью расскажут обо всех доступных вариантах.
Это может быть как короткая беспроцентная рассрочка, когда вся сумма просто делится на равные части и выплачивается в течение нескольких месяцев, так и рассрочка на более длительный срок, но с первоначальным взносом. В общем, вариантов множество, и они зависят от конкретной компании.
Субсидии на покупку квартиры
Да, получить квартиру или значительную сумму денег на её покупку от государства по-прежнему реально. Помимо федеральных субсидий и льгот, есть и различные региональные программы поддержки семей, людей определённых профессий или оказавшихся в трудной жизненной ситуации.
Уточните в администрации вашего населённого пункта или в органах социальной защиты населения, на какие именно льготы можете претендовать вы или члены вашей семьи.
Этот вариант подойдёт вам, если недвижимость стоит не очень дорого или вам не хватает небольшой суммы на её покупку, при этом возиться с документами по объекту не хочется.
Займ у родных или друзей
Если у вас есть родные, которые имеют возможность и готовы вам помочь, одолжить деньги можно у них. Однако мы сознательно поставили этот пункт на последнее место — скорее всего, найти большое количество людей, готовых одолжить вам крупную сумму, будет непросто.
Очевидно, что у каждого варианта есть свои недостатки и преимущества. Используйте сразу несколько из приведённых возможностей, чтобы достичь своей цели — у вас всё получится.
Ипотека без первого взноса
Если вы еще не накопили на минимальный первоначальный взнос по ипотеке, а жильё вам нужно прямо сейчас, в Сбере можно взять ипотеку без первоначального взноса под залог имеющегося жилья.
В залог можно передать недвижимость, которая есть в собственности не только у вас, но и у ваших родственников или, например, хороших знакомых.
Подробнее об ипотеке без первого взноса в Сбере читайте в статье Ипотека без первого взноса в Сбере: как получить.