Своя квартира по-прежнему кажется вам лишь несбыточной мечтой? Не отчаивайтесь — безвыходных ситуаций не бывает. Мы собрали самые распространённые способы если средств на её покупку нет. Берите на вооружение.
- Субсидии на покупку квартиры
- Материнский капитал (Семейный капитал)
- Договор ренты
- Ипотека
- Ипотека без первого взноса
- Рассрочка
- Продажа имеющейся недвижимости
- Потребительский кредит
- Займ у родных или друзей
- Ипотека
- Ипотека без первоначального взноса
- Рассрочка от застройщика
- Совместные акции застройщиков и банков
- Государственные субсидии и поддержка
- Материнский капитал
- Субсидии
- Договор ренты
- Аренда с последующим выкупом
- Как накопить на квартиру без ипотеки
- Квартиры в ЖК Зеленые аллеи»
- Льготные ипотечные программы
- 🏡 Ипотека с господдержкой
- 🏡 Семейная ипотека
- 🏡 Дальневосточная ипотека
- 🏡 Ипотека для IT
- Субсидия 450 тысяч рублей для многодетных семей
- Основные условия получения субсидии
- Материнский капитал на улучшение жилищных условий
- 🏡 Покупка или строительство жилья без ипотеки
- 🏡 Первоначальный взнос по ипотеке
- 🏡 Досрочное погашение ипотеки маткапиталом
- Жилищные сертификаты
- Положен ли вам жилищный сертификат
Субсидии на покупку квартиры
Да, получить квартиру или значительную сумму денег на её покупку от государства по-прежнему реально. Помимо федеральных субсидий и льгот, есть и различные региональные программы поддержки семей, людей определённых профессий или оказавшихся в трудной жизненной ситуации.
Уточните в администрации вашего населённого пункта или в органах социальной защиты населения, на какие именно льготы можете претендовать вы или члены вашей семьи.
- Возможность решить квартирный вопрос без материальных вложений или с небольшими вложениями
- Большие очереди на получение жилья (иногда ожидание может занять более 10 лет), требует сбора и предоставления большого количества документов, часто имеется много дополнительных условий, которые не всегда легко выполнимы
- В некоторых случаях вы не сможете оформить квартиру в собственность, а сможете только проживать в ней
Материнский капитал (Семейный капитал)
С 1 февраля 2024 года материнский капитал проиндексирован по уровню инфляции по итогам 2023 года — на 7,5%. C учетом заложенной в бюджете индексации размер материнского капитала составляет:
630 380,78 руб. — на первого ребенка, рожденного или усыновленного с 2020 года. + 202 643, 96 руб. при появлении второго ребенка.
630 380,78 руб. — на второго, третьего и любого следующего ребенка, рожденного или усыновленного с 2007 по 2019 год, если до их появления права на материнский капитал не было или он не оформлялся.
833 024,74 руб. — на второго, третьего и любого следующего ребенка, рожденного или усыновленного с 2020 года, если до их появления права на материнский капитал не было.
- Можно использовать эти средства в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки по большинству программ кредитования — то есть иметь накопления необязательно
- В приобретаемой квартире необходимо наделить детей долями, а при продаже такой недвижимости могут возникнуть дополнительные трудности
Договор ренты
Если говорить совсем просто, то договор ренты — это соглашение, по которому один человек заботится о другом в обмен на обещание передать квартиру. При этом забота может выражаться как в денежном эквиваленте, так и в физическом уходе и помощи.
Всё зависит от типа договора, который вы заключите между собой, и от его условий. При этом, если речь о материальной помощи — её сумма не может быть ниже прожиточного минимума, а выплачивать её вы будете ежемесячно.

Обычно договор ренты заключают одинокие люди, у которых в собственности есть недвижимость, но средств на её содержание и существование не хватает. Или в случае, если им требуется дополнительный уход, а родных, которые могли бы его обеспечить, нет.
При этом чаще всего заключается договор пожизненной ренты — то есть вы обязаны будете оказывать материальную и любую иную помощь, предусмотренную вашим договором, до момента смерти получателя ренты.
- Нет необходимости иметь какие-либо накопления
- При заключении договора пожизненной ренты будьте морально готовы принять на себя ответственность за постороннего человека на долгие годы — это не самый лёгкий и не самый короткий путь к получению недвижимости
- Сумма в общей сложности выплаченных за время ренты средств может превысить стоимость объекта, который вы получите
Вариантов договора ренты несколько, а при их составлении нужно быть очень внимательным, чтобы в конечном счёте не остаться ни с чем. Обязательно обратитесь к грамотному специалисту.
Ипотека
Пожалуй, самый распространённый вариант решения вопроса. Он подойдёт, если у вас есть небольшая сумма собственных средств на первоначальный взнос или возможность её накопить.
Сегодня для получения большинства ипотечных кредитов достаточно от 10% до 30% от стоимости объекта. Например, в Сбере на покупку квартиры на вторичном минимальный размер первого взноса — 10,1%. Да, в Москве или других крупных городах эта сумма сама по себе может оказаться существенной, но мы настоятельно не рекомендуем брать её также в кредит — вероятность отказа в ипотеке резко возрастает.
- Возможность получить налоговый вычет до 650 000 рублей за покупку квартиры и проценты по ипотеке
- Возможность получить субсидию от государства на погашение части кредита
- Можно приобрести недвижимость на свой вкус, будь то дом, квартира или участок
- Необходимость иметь собственные средства для первоначального взноса
- Необходимость выплачивать проценты по кредиту
Ипотека без первого взноса
Если вы еще не накопили на минимальный первоначальный взнос по ипотеке, а жильё вам нужно прямо сейчас, в Сбере можно взять ипотеку без первоначального взноса под залог имеющегося жилья.
В залог можно передать недвижимость, которая есть в собственности не только у вас, но и у ваших родственников или, например, хороших знакомых.
- Не обязательно иметь накопления
- Минимум документов по приобретаемому объекту недвижимости
- Можно купить нестандартный объект недвижимости, например, с перепланировкой
- Большая сумма кредита, но не более 80% от оценочной стоимости вашего объекта и срок кредита до 30 лет
- Ставка по кредиту будет немного выше, чем по стандартным ипотечным программам
Подробнее об ипотеке без первого взноса в Сбере читайте в статье Ипотека без первого взноса в Сбере: как получить.

Рассрочка
Отличный вариант, который предлагают некоторые компании-застройщики. Информацию о возможности рассрочки вы можете уточнить в офисе продаж — вам с радостью расскажут обо всех доступных вариантах.
Это может быть как короткая беспроцентная рассрочка, когда вся сумма просто делится на равные части и выплачивается в течение нескольких месяцев, так и рассрочка на более длительный срок, но с первоначальным взносом. В общем, вариантов множество, и они зависят от конкретной компании.
- Вы не платите проценты
- Необходимость вносить крупные суммы в течение нескольких месяцев, а также иметь средства на первоначальный взнос — то есть вариант не подойдёт вам, если накоплений нет
- Список застройщиков, которые работают по этой схеме, небольшой — возможно, подобрать объект в районе, который вам нравится, будет непросто
- Возможность приобрести квартиру только на первичном рынке (в новостройке)
Продажа имеющейся недвижимости
Бывает и так, что в собственности есть какая-то недвижимость, которая требует больше заботы, чем приносит пользы, или простаивает без дела. Например, дача, которой вы никак не займётесь, участок, на котором когда-то собирались что-нибудь строить или сажать, гараж на другом конце города, в котором хранятся удочки, старый велосипед или шины.
Подумайте, так ли она нужна вам, если вы до сих пор ею как следует и не пользовались? Ведь её можно привести в порядок и продать, тем самым заполучив средства на первоначальный взнос для оформления ипотеки, например.
- Нет необходимости иметь накопления
- Вырученная сумма, скорее всего, будет не очень большой
Если продажа квартиры и последующая покупка новой — это ваш вариант, читайте инструкцию о том, как быстро продать квартиру.
Потребительский кредит
Этот вариант подойдёт вам, если недвижимость стоит не очень дорого или вам не хватает небольшой суммы на её покупку, при этом возиться с документами по объекту не хочется.
- Не нужно предоставлять в банк документы по объекту, а также отчитываться о том, куда потрачены средства
- Не нужен первоначальный взнос
- Более быстрый и простой процесс получения кредита, чем в случае с ипотекой
- Ставка по кредиту выше, чем по ипотеке, а значит и переплата будет больше
- Сумма потребительского кредита может быть немного ниже суммы, которую можно получить в ипотеку
Займ у родных или друзей
Если у вас есть родные, которые имеют возможность и готовы вам помочь, одолжить деньги можно у них. Однако мы сознательно поставили этот пункт на последнее место — скорее всего, найти большое количество людей, готовых одолжить вам крупную сумму, будет непросто.
- Не нужно платить проценты за использование денег
- Скорее всего, собрать большую сумму не получится
- Если у вас возникнут проблемы с выплатами, отношения с друзьями или родными могут быть безнадёжно испорчены
- Есть риск того, что кредитору самому внезапно могут понадобиться деньги и вам придётся искать возможность вернуть долг сразу и целиком
Очевидно, что у каждого варианта есть свои недостатки и преимущества. Используйте сразу несколько из приведённых возможностей, чтобы достичь своей цели — у вас всё получится.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Тюмени в 2024 году составляет более 4,7 миллионов рублей.Такая сумма есть далеко не у всех. Но это не значит, что нужно отказываться от приобретения жилья. Расскажем, как можно накопить на квартиру и какие есть варианты покупки у тех, кому не хватает денег.
Ипотека без первоначального взноса
Рассрочка от застройщика
Совместные акции застройщиков и банков
Государственные субсидии и поддержка
Аренда с последующим выкупом
Как накопить на квартиру без ипотеки
Квартиры в ЖК Зеленые аллеи»
Ипотека
Самый распространенный способ покупки квартиры – это ипотека. По данным аналитиков, свыше 70% сделок на рынке недвижимости осуществляется при ее помощи.
В первую очередь востребованы льготные программы: «Семейная ипотека» и ипотека с господдержкой со ставками 6 и 8%. Предложение действует только на квартиры в новостройках. Плюсы льготной ипотеки – это сниженная ставка и возможность получить налоговый вычет на квартиру и уплаченные по кредиту проценты.
В отдельных случаях ставки по этим программам могут быть еще ниже. Например, такое предложение есть у компании «Навигатор. Девелопмент». Льготная ипотека для семей с детьми при покупке квартиры в ЖК «Зеленые аллеи» выдается по ставке всего 5,24%, по программе с господдержкой – 7,24%. Условия действительны на весь период кредитования. Важно, чтобы заемщик мог оплатить из собственных средств не менее 20% в качестве первого взноса.
Ипотека без первоначального взноса
Но что делать, если денег не хватает даже на первый взнос? Для таких покупателей есть возможность взять ипотеку без первоначального взноса. Подобные предложения есть у многих банков и застройщиков, в том числе у ГК «Навигатор. Девелопмент». Основные плюсы ипотеки без первоначального взноса в том, что можно стать обладателем квартиры быстро, без предварительных накоплений или продажи имеющейся недвижимости. Правда, в этом случае ставка по кредиту будет немного выше.
Рассрочка от застройщика
Хорошая альтернатива ипотеке – беспроцентная рассрочка от застройщика. Этот способ отлично подходит тем, у кого высокий доход, или в ближайшем будущем ожидаются крупные денежные поступления. Например, от продажи имеющегося имущества.
Как правило, застройщики продают квартиры в рассрочку на следующих условиях: первый платеж – не менее 30% от стоимости квартиры, остальная сумма гасится равными платежами. Обычно рассрочка предоставляется на срок до сдачи дома.
нет переплат в виде процентов по кредиту;
не нужно собирать большой пакет документов.
Недостаток один: платежи по рассрочке будут выше, чем по ипотеке, ведь на погашение задолженности отводится несколько месяцев.
В ГК «Навигатор.Девелопмент» в ЖК «Зеленые аллеи» покупателям доступно приобретение квартиры в рассрочку от застройщика. Оформить сделку можно за один день.
Совместные акции застройщиков и банков
Приобрести квартиру на выгодных условиях помогут и акции застройщиков, которые они проводят совместно с банками-партнерами. Наиболее распространенный вариант – ипотека со сниженной ставкой. Низкие ставки от застройщиков предоставляются на определенное время: полгода или год.
Например, при покупке квартиры в ЖК «Зеленые аллеи» в Тюмени в первые полгода ставка по ипотеке составит всего 2,99%. Кроме того, дополнительно покупатель получит 1% скидку на жилье.
Другие варианты выгодных акций от ГК «Навигатор. Девеломпент»:
рассрочка на срок до 6 месяцев на первый взнос.
при покупке квартиры в «Зеленых аллеях» до октября 2024 года ежемесячный платеж по ипотеке – всего 1 рубль.
Государственные субсидии и поддержка
Помочь решить квартирный вопрос могут различные госпрограммы и субсидии. Они рассчитаны на разные категории покупателей: многодетные и молодые семьи, военнослужащих, IT-специалистов и так далее..
Материнский капитал
Материнский капитал – это средства, выделяемые при рождении ребенка. В 2024 году за первенца полагается 631 тысяча рублей, при рождении второго ребенка к этой сумме добавляется еще 203 тысячи. Если ранее семья не получала выплат за первого ребенка, то при рождении второго ей будет выдан сертификат на 834 тысячи.
Направить капитал можно на обучение детей, увеличение накопительной части пенсии матери, лечение и реабилитацию детей-инвалидов, приобретение или строительство жилья. Большинство семей предпочитает вкладывать средства в недвижимость.
Плюсы материнского капитала в том, что им можно оплатить первый взнос за квартиру, добавить его к собственным средствам или частично погасить имеющуюся ипотеку.
Субсидии
Если маткапитал можно потратить не только на недвижимость, то жилищная субсидия, выделяемая некоторым категориям граждан, предназначена исключительно для решения квартирного вопроса.
Субсидия на покупку квартиры положена:
Многодетным семьям. Получить разовую выплату в размере 450 тысяч могут семьи с тремя или более детьми, из которых хотя бы один рожден после января 2019 года. Средства можно направить только на полное или частичное погашение ипотеки: оплатить ею первый взнос или добавить к своим средствам нельзя.
Молодой семье. Под действие программы попадают семьи, в которых возраст обоих супругов не превышает 35 лет. Наличие детей не обязательно. Также к молодым семьям относятся родители–одиночки в возрасте до 36 лет. Семьям с детьми государство компенсирует 35% стоимости квартиры, бездетным – 30%.
Договор ренты
Стать в перспективе обладателем квартиры поможет договор пожизненной ренты. Как правило, получателем ренты становится одинокий пожилой человек, у которого есть жилье, но не хватает средств для достойной жизни.
Понятие договора ренты включает в себя обязательство получателя ренты передать свое имущество плательщику на определенных условиях. Рента может быть пожизненной, или пожизненной с иждивением. В первом случае плательщик ежемесячно перечисляет получателю оговоренную в договоре сумму.
Во втором вместо выплаты ренты на квартиру плательщик обязуется оказывать помощь владельцу недвижимости, приобретать ему продукты и другие необходимые товары на сумму не менее двух прожиточных минимумов в месяц, ухаживать за квартирой,.
У договора ренты есть и плюсы, и минусы. Главное преимущество в том, что для заключения договора не нужны накопления.
нужно быть готовым к постоянному общению с чужим человеком;
перед заключением договора важно убедиться в дееспособности получателя ренты, чтобы договор не мог быть оспорен;
в случае, если платить ренту по какой-либо причине станет невозможно, получатель может потребовать расторгнуть договор и вернуть имущество. При этом затраченные средства плательщику никто не возместит.
Кроме того, получатель может прожить долго, и выплаченная ему сумма в итоге превысит стоимость квартиры.
Аренда с последующим выкупом
Для совершения такой сделки заключается договор, по которому арендатор имеет право жить в квартире, ежемесячно оплачивая не только саму аренду, но и выкупной платеж. После выплаты стоимости жилья оно перейдет в собственность плательщика – это условие заранее прописывается в договоре. Таким образом, за несколько лет можно накопить на жилье, снимая квартиру.
Плюсы такой сделки:
не нужны накопления, так как нет необходимости платить первый взнос;
это не кредит, поэтому нет переплаты процентов за пользование деньгами;
в квартире можно жить сразу после подписания договора.
Есть и недостатки. Как правило, хорошие квартиры не предлагают для аренды с выкупом. Владельцу выгоднее получить всю сумму сразу, чем растягивать выплаты на годы. Поэтому предложений на рынке мало. Кроме того, в любой момент собственник может решить расторгнуть договор. Он будет обязан вернуть уплаченные в качестве выкупа средства, но за это время деньги обесценятся, и приобрести на них другую квартиру будет непросто.
Как накопить на квартиру без ипотеки
Накопить на квартиру мечты непросто. Но если грамотно спланировать расходы и поставить себе цель, то даже с маленькой зарплатой можно позволить себе откладывать деньги.
Для накоплений важно:
предварительно закрыть все имеющиеся кредиты и раздать долги;
чтобы понять, где взять деньги на квартиру без ипотеки, важно точно планировать расходы и грамотно вести семейный бюджет;
отложенные деньги лучше хранить на банковских вкладах: проценты не позволят инфляции «съесть» ваши деньги;
по возможности стоит искать дополнительные источники дохода.
По мнению специалистов, чтобы быстро накопить деньги, приходится откладывать не менее 30% от общего дохода семьи.
Квартиры в ЖК Зеленые аллеи»
Покупателям квартир в ЖК «Зеленые аллеи» доступны различные варианты оплаты жилья. Можно оформить ипотеку по стандартной или льготной программе, а также семейную ипотеку. Есть варианты оформления кредита без первого взноса, с рассрочкой на первый взнос, а также ипотеки со сниженной ставкой. Застройщик готов предоставить и беспроцентную рассрочку на жилье.
ЖК «Зеленые аллеи» – это современный малоэтажный эко-квартал, расположенный в 10 минутах езды от центра Тюмени. Недалеко находятся экопарк «Затюменский» и Цимлянское озеро.
Покупателям доступно свыше 60 вариантов квартир, от уютных однокомнатных до семейных трехкомнатных. Для удобства жильцов на территории квартала предусмотрены детский сад, магазины, кафе, студия йоги и другие соцобъекты.
Получить субсидии и льготы на покупку жилья — как с ипотекой, так и без — от государства вполне реально. Рассказываем подробнее о самых популярных.
Льготные ипотечные программы
Ставки по льготным ипотечным программам субсидирует государство, а значит они ниже, чем ставки по стандартным программам кредитования. Расскажем о самых популярных программах льготной ипотеки в СберБанке.
🏡 Ипотека с господдержкой
- первый взнос — от 30,1%
- ставка — от 8%
- сумма — до 6 млн рублей
- можно купить строящееся или готовое жилье от застройщика. А также купить или построить дом с помощью юрлица, индивидуального предпринимателя или своими руками.
Рассчитать ипотеку с господдержкой
🏡 Семейная ипотека
- первый взнос — от 20,1%
- ставка — от 6%
- сумма — до 12 млн в Москве, Санкт-Петербурге и областях и до 6 млн рублей в других регионах
- можно купить строящееся или готовое жилье от застройщика или инвестора. А также купить или построить дом с помощью юрлица или индивидуального предпринимателя.
- требования к заемщикам — семьи с одним ребёнком, который родился после 1 января 2018 года, с двумя и более детьми младше 18 лет или с ребёнком с инвалидностью
Рассчитать ипотеку с господдержкой для семей с детьми
🏡 Дальневосточная ипотека
- первый взнос — от 20,1%
- ставка — от 2%
- сумма — до 9 млн рублей
- можно купить строящееся или готовое жилье, или получить деньги на строительство дома
Рассчитать Дальневосточную ипотеку
🏡 Ипотека для IT
- первый взнос — от 20,1%
- ставка — от 5%
- сумма — до 18 млн рублей для кредитуемых объектов в Москве и области, Санкт-Петербурге и области, до 9 млн рублей — для остальных регионов
- требования к заемщикам — работать в IT-компании, которая находится в России и получила аккредитацию Минцифры РФ
- зарплата— от 150 тыс. рублей, если место работы находится в Москве; от 120 тыс. рублей, если место работы находится в городе-миллионнике, кроме Москвы; от 70 тыс. рублей — для остальных городов
С сентября 2023 года по правительства России заёмщики до 35 лет включительно смогут оформить ипотечный кредит без учёта требований к минимальному уровню дохода.
Для сотрудников IT-компаний от 36 до 50 лет действуют прежние условия к размеру дохода (указаны выше).
Рассчитать ипотеку для ИТ
Субсидия 450 тысяч рублей для многодетных семей
Многодетная семья может получить до 450 тысяч рублей на погашение основного долга по ипотеке. Субсидия выдается только один раз, даже если не была использована полностью.
Основные условия получения субсидии
- Субсидию может получить только заемщик или созаемщик по ипотечному кредиту — родитель троих или более детей, хотя бы один из которых рожден после 1 января 2019 года
- Субсидия выдается на погашение ипотечного кредита, который прямо содержит цель — покупка готового жилья, участие в долевом строительстве, покупка земельного участка для ИЖС или рефинансирование ипотеки на эти же цель
- Заявитель и его дети — граждане России
Материнский капитал на улучшение жилищных условий
Материнский капитал в 2023 году составляет от 586 946 до 775 628 рублей. С 2022 года материнский (семейный) капитал также могут получить отцы.
🏡 Покупка или строительство жилья без ипотеки
Для покупки жилья без ипотеки с помощью материнского капитала необходимо дождаться, пока ребенку, в связи с рождением которого право на маткапитал возникло, исполнится 3 года. К жилью есть определенные требования — найти их можно на сайте .
При покупке жилья маткапитал будет направлен продавцу напрямую. Рассмотрение документов на перечисление маткапитала Социальным фондом занимает примерно месяц, а значит продавцу придется ждать. Заранее обсудите этот нюанс.
🏡 Первоначальный взнос по ипотеке
С помощью маткапитала в СберБанке можно на вторичном рынке или в новостройке, дом, таунхаус или комнату. Для оформления ипотеки понадобится справка об остатке маткапитала. Банк запросит информацию у Социального фонда сам, но, если у вас уже есть справка, это поможет сократить время ожидания.
В остальном процесс оформления ипотеки будет стандартным — подать заявку, подготовиться к сделке и загрузить документы можно будет онлайн, а в банк потребуется прийти только один раз, на подписание документов.
🏡 Досрочное погашение ипотеки маткапиталом
Клиентам СберБанка для этого не нужно никуда идти. Достаточно связаться с менеджером в личном кабинете Домклик и сообщить о желании подать заявление на распоряжение материнским капиталом и загрузить необходимые документы. Банк передаст данные в Социальный фонд и, если нарушений не будет, Социальный фонд в течение месяца переведет необходимую сумму в банк.
Жилищные сертификаты
Некоторые категории граждан — например, молодые ученые, военнослужащие, врачи, многодетные семьи — могут получить государственный жилищный сертификат. В зависимости от типа сертификат дает право на бесплатное получение жилья или на субсидию для покупки или строительства жилья. Получить сертификат можно в рамках федеральной или региональной программы.
Сертификат на субсидию можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке или для погашения ипотеки — всё зависит от того, какие условия прописаны в самом сертификате.
Положен ли вам жилищный сертификат
Обратитесь в администрацию вашего населенного пункта, чтобы узнать, какие субсидии и льготы на жилье можно получить от государства в вашей ситуации.
Как сервисы по работе с недвижимостью и аналитический подход помогут в подборе и покупке квартиры в Москве
Одного только желания купить квартиру в новостройке Москвы для успешной сделки не достаточно. Во время поиска жилья, отвечающего всем вашим «хочу», возникает много вопросов, которые пугают, заводят в тупик и оттягивают принятие верного решения.
Как справиться с этой проблемой логически и системно, чтобы избежать эмоциональных качелей и приобрести квартиру мечты, рассказала Нина Олейникова.
Эксперт по недвижимости и автор ТГ-канала Недвига Tech
Если оставить за скобками финансовую сторону вопроса, то многие люди никак не решаются на покупку квартиры из-за возникающих сомнений и противоречий.
Например, в рекламе жилищного комплекса может быть показано одно, на сайте написано другое, знакомые говорят третье, а менеджер утверждает четвертое.
Именно поэтому в голове у человека возникает хаос, который мешает принять взвешенное решение о покупке. Чтобы отринуть эмоции и составить для себя план действий, можно пойти следующим путем: убирать все свои «хочу», «страшно», «тревожно» и заняться системной работой с источниками, которым можно доверять.
Алгоритм поиска и покупки квартиры в Москве или других регионах страны может быть следующим:
- расчет бюджета покупки;
- определение схемы финансирования;
- формулировка собственных критериев подбора;
- поиск подходящей квартиры: от рынка города/района/локации до конкретных ЖК.
Остановимся на каждом из этих пунктов более подробно.
В первую очередь, нужно определить свой собственный предельный бюджет на покупку жилья. Если квартира приобретается в ипотеку, то нужно выяснить, какой понадобится первоначальный взнос.
В лучшем случае первоначальный взнос по ипотеке составит 20%, но по ряду программ он может достигать и 30%.
Ответьте себе на вопросы.
- Удастся ли вам найти эту сумму, продав какое-нибудь имущество?
- Сможете ли вы воспользоваться системой трейд-ин?
- Возможна ли для вас рассрочка, если вы предприниматель?
Определившись с бюджетом, нужно выбрать подходящую схему финансирования.
Порядка 90% сделок на первичном рынке недвижимости проходят с ипотекой. Вероятно, вы также воспользуетесь ипотечным кредитованием, поэтому вам понадобится первоначальный взнос, который составит, скорее всего, 30%.
Лимит по государственной субсидированной программе для всех сегодня составляет 6 млн рублей, и от суммы приобретаемой квартиры у вас должно быть 30% сверх на первоначальный взнос, то есть 2,6 млн рублей. Соответственно, вы сможете купить квартиру в Москве в районе 8,6 млн рублей.
Да, к сожалению, из-за высоких цен на недвижимость суммы в 8,6 млн рублей не хватит на жилье в столице, максимум можно рассмотреть Новую Москву или область.
Вам потребуется в среднем от 15 до 20 млн рублей на покупку наиболее доступных вариантов в пределах МКАДа. Для этого можно воспользоваться другой льготной программой – семейной.
По семейной ипотеке лимит составляет 12 млн рублей, а размер первоначального взноса 20%. При таком кредите предельный бюджет покупки – 15 млн рублей, в т. ч. 3 млн рублей на первый платеж.
Когда вы определились с суммой и структурой финансирования вашей сделки, нужно сформулировать критерии, по которым вы будете выбирать оптимальную квартиру, соответствующую всем вашим требования и пожеланиям.
Для этого маркетологи и эксперты в сфере недвижимости рекомендуют использовать так называемое сценарное мышление – с помощью сценария вашей жизни нужно описать, что представляет собой идеальная квартира в вашем понимании, и каким критериям она должна отвечать.
В рамках сценарного мышления вы сможете определить:
- хотите ли вы жить ближе к центру или подальше от него;
- если у вас есть дети, то как вам было бы удобнее отправлять их в школу или детский сад;
- какого уровня должно быть учебное или дошкольное заведение;
- насколько близко ваша квартира должна располагаться от родственников, которых вы часто навещаете;
- какие кафе, рестораны, торговые центры, парки и зоны отдыха должны быть в шаговой доступности.
Например, моя подруга очень любит парк ВДНХ, а ее стиль жизни предполагает расположение паркового пространства в непосредственной близости от дома. Поэтому когда она решит купить квартиру в Москве в новостройке, то при выборе будет ориентироваться на доступ к ВДНХ, Ботаническому саду или другим подобным локациям.
Поскольку моя подруга – одинокая девушка, предпочитающая активный образ жизни, ей также важно близкое расположение развитой транспортной инфраструктуры, мест для отдыха и развлечений в пешей доступности. На эти факторы она тоже будет ориентироваться при выборе ЖК.
Также немаловажный момент – сколько вы готовы ждать ввода жилья в эксплуатацию.
Если сдача новостройки планируется еще не скоро, и вам такой вариант не подходит, то это тоже критерий выбора квартиры, только основанный не на сценарии вашей жизни, а на практических моментах.
Помимо срока сдачи новостройки к таким критериям также относятся:
- наличие отделки, либо ее отсутствие;
- планировка квартиры и количество комнат.
Например, если у вас большая семья, то нужно определить, какое количество комнат будет для вас оптимальным, нужна ли просторная кухня, любите ли вы находиться в общем пространстве или у каждого члена семьи должен быть свой отдельный уголок и т. д.
Все вышеперечисленные критерии можно структурировать, составив таблицу в Excel или другой программе, где нужно расставить приоритеты. Например, некоторые будущие собственники новых квартир временно арендуют жилплощадь, поэтому им крайне важен срок сдачи новостройки, поскольку это напрямую связано с их экономией.
Если у вас ограничен бюджет, то наличие отделки может стать для вас одним из первостепенных критериев. Многие не готовы дополнительно вкладывать деньги в ремонт, а тем более выполнять его своими силами.
В таблице также можно указать, от чего вы готовы отказаться ради экономии в рамках обозначенного бюджета.
Например, многие хотели бы жить рядом с метро, но такие квартиры стоят дорого, поэтому выбор можно сделать в пользу более доступного жилья, расположенного не так близко от подземного транспорта.
Для вас может быть важнее расположение парковой зоны в непосредственной близости от дома, поэтому вы готовы пожертвовать наличием метро в шаговой доступности, чтобы иметь возможность наслаждаться чистым воздухом и прогулками.
Для некоторых не принципиально наличие балкона или подземного автопаркинга рядом с домом – от этого тоже можно отказаться ради экономии.
То есть, важно определить собственный сценарий жизни, расставить приоритеты и, опираясь на них, искать жилье своей мечты.
Если вы не сильно ориентируетесь в столичных локациях и рынке ЖК в целом, то для начала лучше всего использовать агрегаторы недвижимости, такие как «Циан», «Яндекс.Недвижимость» и «Домклик».
Также можно изучить всевозможные каталоги новостроек: например, «Новострой» и «Новострой-М».
Эти ресурсы помогут узнать, какие новостройки представлены на рынке, и в каком ценовом диапазоне застройщики предлагают купить квартиры в Москве сегодня. Кроме того, агрегаторы и каталоги помогут систематизировать поиск с точки зрения альтернатив выбора.
Как итог: вы сможете составить список жилых комплексов, которые вам максимально подходят, а также дополнительный перечень ЖК, которые вам также понравились, но не являются приоритетными.
Важно сделать широкую выборку квартир, которые вам могли бы подойти с учетом запланированного бюджета и других критериев.
Когда вы это сделаете, то используйте агрегаторы, которые удобны тем, что предоставляют много информации по ЖК, хоть она не всегда детализированная и углубленная.
Более детальный анализ ЖК нужно проводить на официальных сайтах застройщиков и в едином ресурсе по новостройкам «Наш.дом.рф». Остановимся на этих источниках подробнее.
Когда вы определились с перечнем подходящих ЖК, начните изучать каждый из них на сайте застройщика, где собрана самая свежая информация о ходе строительных работ, представлены планировки квартир, картинки, рендеры и прочие сведения.
Здесь также можно узнать, какие фишки готовит застройщик новоселам.
Важный момент: если вы хотите купить квартиру в Москве определенного типа и не знаете, есть ли такое жилье у застройщика, то имейте в виду, что многие девелоперские компании обладают товарными запасами, которые не экспонируются на рынке.
На сайте застройщика может не быть всех его предложений, поэтому лучше всего позвонить менеджеру и выяснить, есть ли в компании квартиры, соответствующие вашим критериям. Не бойтесь звонить и задавать вопросы – так вы с большей долей вероятности найдете жилье своей мечты.
В идеале нужно позвонить во все подходящие вам ЖК, а также лично съездить в офис и пообщаться с менеджерами.
После этого часть ЖК отсеется, например, из-за неподходящих планировок или не самого приятного вида из окна, и вы сможете составить шорт-лист из двух-трех или даже одной новостройки.
Далее вам нужно понять, насколько правдива та информация, которую выдал вам застройщик на сайте или в ходе личной беседы.
Чтобы проверить предоставленную застройщиком информацию, используйте государственный ресурс «Наш.дом.рф», созданный во исполнение Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
На этом портале все застройщики обязаны опубликовать проектную декларацию каждой возводимой новостройки – эти документы являются определяющими. Чтобы удостовериться, что вам не соврали по поводу даты ввода жилья в эксплуатацию и передачи ключей, ознакомьтесь с документами на портале.
Если, к примеру, вы приобретаете квартиру с отделкой, то разница между получением разрешения на ввод жилья в эксплуатацию и вручением вам ключей может составить до шести месяцев.
Если квартира без отделки – до трех месяцев.
На портале «Наш.дом.рф» также можно понять, с кем именно вы должны подписать договор о приобретении жилья, и кто является истинным застройщиком.
Это поможет не стать жертвой мошенников и не подписать договор на приобретение квартиры с условным ООО «Цветочек», которое не имеет никакого отношения к строящемуся ЖК.
Кроме того, на портале можно посмотреть шаблоны ДДУ (договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома), который вас попросят подписать, а также ознакомиться с планировкой, схемой участка и прочими сведениями.
Например, вы сможете узнать, куда будут выходить окна или в какую сторону будет направлен подъезд, что для многих очень важно при выборе жилья.
Если рядом предполагается строительство дороги, то эта информация также будет отражена в документах. Кроме того, можно ознакомиться с экспертной документацией и узнать, например, какие строительные материалы используются при возведении дома.
Чтобы вам ни рассказывал о новостройке менеджер, на государственном ресурсе «Наш.дом.рф» всегда можно найти полностью достоверную информацию о возводимом ЖК, сроках его сдачи и выдачи ключей.
Возможно, глубже разобравшись в вопросе, вы разочаруетесь в некоторых застройщиках, но это позволит отсеять неподходящие компании и остановиться на самых лучших, работающих без нарушений и нереальных обещаний.
Итогом детального анализа ЖК и квартир станет выбор потенциального жилья с учетом вашего сценарного мышления. Эти варианты нужно наложить на рейтинг ваших критериев и оценить, насколько они вам подходят.
Архитектурно-градостроительное решение (АГР)
Архитектурно-градостроительное решение (АГР) – стадия выполнения проектной документации, предшествующая разработке эскизного проекта. Качественно выполненное АГР дает многостороннее представление об объекте, конкретизирует конструктивные и техникоэкономические характеристики, объемнопланировочное, а также стилистическое решение проектируемого строения.
Из АГР можно выяснить:
- высоту потолков;
- размеры окон;
- куда выходят окна.
Генплан – это схема расположения объектов нового строительства или существующих (при наличии) на земельном участке. На плане нанесены границы земельного участка в соответствии с правоустанавливающими документами, существующие объекты капитального строительства и, естественно, объекты будущего строительства.
Что можно увидеть на генплане:
- где будут расположены жилые дома:
- на каком конкретном месте участка;
- как близко дом будет от дорог и других корпусов новостройки, социальных объектов, спортивных и детских площадок;
- куда смотрят окна квартиры;
- где расположены входы в подъезды домов;
- какие подъездные пути к домам планируются.
Экспертиза проектной документации
В общем виде экспертиза проектной документации – это оценка соответствия входящих в нее документов всевозможным требованиям: санитарно-эпидемиологическим, экологическим, охраны культурного наследия, пожарной, промышленной, иной безопасности.
Без положительного заключения экспертизы застройщик не может получить разрешение на строительство (РНС).
Что ценного для покупателя можно найти в экспертизе проектной
1. Из каких материалов будут строить дом: монолит, кирпич, блоки или другие
2. Фасады и оконные блоки (алюминий или пластик).
3. Какое инженерное оснащение дома в местах общего пользования и в самих
квартирах и апартаментах:
- разводка отопления (по полу/стояками);
- вентиляция;
- радиаторы;
- оконные блоки (алюминий или пластик).
4. Детальная информация по параметрам проекта, в том числе:
- общая площадь;
- площадь квартир и их количество;
- этажность и количество подземных этажей;
- количество парковочных мест в подземном паркинге;
- количество кладовых и другие параметры.
Проектная декларация (ПД)
Проектная декларация (ПД) является официальным документом, удостоверяющим факты, которые влекут за собой юридические последствия для застройщика. ПД включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации.
В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан вносить все изменения по проекту в проектную декларацию на сайте ЕИСЖС («Наш.дом.рф») ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.
На что обратить внимание в ПД
Далее вы должны решить вопрос с поиском средств, чтобы купить квартиру в Москве на самых приемлемых для вас условиях.
Как мы уже отмечали, в 90% случаев вам понадобится ипотека (реже используется рассрочка и покупка жилья за наличные). Возможно, у вас есть средства с проданной квартиры на вторичке, либо вы готовы продать ее в зачет новой, и для этого можно воспользоваться программами трейд-ин от девелопера.
Чтобы взять ипотеку на покупку квартиры в Москве, можно обратиться к застройщику и попросить заняться ее оформлением.
Вам вряд ли откажут в этой просьбе, поскольку застройщик также заинтересован в продаже жилья и сделает все возможное, чтобы вы получили подобное кредитование.
Если у застройщика нет такой возможности, то подать заявление на ипотеку можно самостоятельно. Оформить запрос на расчет ипотечного кредитования можно через сервис «Банки.ру», а сравнить ипотечные предложения позволит калькулятор на площадке «Сравни.ру».
Вы также можете воспользоваться онлайн-сервисом «Домклик», который предназначен для подачи заявки на ипотечный кредит «Сбербанка», а также проведения иных сделок по недвижимости.
Кстати, сегодня больше 50% ипотеки выдается через «Сбербанк», хотя он предлагает не самые удобные ставки. В ТОП банков, выдающих ипотеку, также входят «ВТБ», «Альфа-банк», банк «ДОМ РФ».
Но если вы хотите взять наиболее выгодный ипотечный кредит, то обратите внимание на другие финансовые учреждения, вроде «Промсвязьбанка», «Металлинвестбанка» и т. д.
В банках, не входящих в ТОП по выдаче ипотечных кредитов, могут быть одни из самых выгодных ставок, поскольку они не могут конкурировать с более крупными игроками рынка и поэтому предлагают максимально выгодные для покупателей условия.
После того, как агрегаторы типа «Банки.ру», «Сравни.ру» и «Домклик» передадут ваши данные непосредственно менеджерам банка, вы можете напрямую с ними взаимодействовать.
Вам нужно будет предоставить документы, которые можно запросить у менеджера по продажам компании-застройщика. Например, вам может понадобиться шаблон договора долевого участия, который также представлен на сайте «Наш.дом.рф».
Практика показывает, что не стоит вести расчеты и оценивать условия только по одной квартире – лучше прорабатывать сразу несколько вариантов.
Например, можно одновременно готовить две или три сделки с разными банками и по разным квартирам, поскольку при выборе жилья важно смотреть не только на его стоимость, но и на ипотечную ставку.
Например, одна квартира стоит 8 миллионов, а другая – 9 миллионов рублей.
Но в первом случае базовая ипотечная ставка льготной программы в 8%, а во втором – можно взять ипотеку с дополнительной субсидией от застройщика в определенном банке под 7%.
В данном случае переплата за более дорогую квартиру будет стоить 3 тыс. рублей в месяц при сроке кредита 30 лет.
При этом квартира за 9 миллионов рублей вам нравится больше, поскольку у нее лучшее расположение и более комфортная планировка.
Конечно, в этом случае выгоднее взять более дорогую и подходящую вам квартиру, так как риск того, что вы будете ей разочарованы и захотите ее быстро продать, ниже.
То есть, если ежемесячные выплаты будут плюс-минус одинаковыми или с незначительной переплатой, которая для вас несущественна, и вам нравится вариант, то выбирайте его.
Поэтому всегда рассматривайте и прорабатывайте несколько вариантов перед принятием окончательного решения.
Сочетание цены квартиры в Москве, условий предоставления ипотеки или рассрочки, а также рейтинга ваших критериев подбора поможет сделать действительно взвешенный выбор.
Если вы мечтаете купить квартиру в Москве, которая станет для вас комфортным и уютным домом, не бойтесь искать и рассматривать варианты, используя аналитический подход и современные инструменты.
Нина Олейникова – эксперт по недвижимости.
Автор ТГ-канала «Недвига Tech».