Как устроена ипотека за рубль и кто может ее взять

РБК Банки

26 дек 2023, 14:10

Что такое транш и каким он бывает

Эксперт рассказал, что такое транш и каким он бывает

При кредитовании на крупные суммы заемщик получает деньги несколькими частями — траншами. В чем особенность траншевого финансирования и в каких случаях с ним могут столкнуться физические лица — разбираемся с экспертом

Общие требования к фото и видео

Не все знают, что Сбер — один из немногих российских банков, где можно оформить ипотеку траншами на первичном рынке. То есть получать ипотеку частями и платить проценты только за ту часть, которую взяли. В статье расскажем подробнее о том, как работает траншевая ипотека Сбера, в чем преимущества такого кредита частями, и как получить траншевую ипотеку.

Что такое траншевая ипотека

Траншевая ипотека отличается от обычного кредита тем, что кредит выдается не сразу всей суммой, а по кусочкам. Ипотека как будто разбивается на несколько частей. Проценты по такой ипотеке будут начисляться только на часть полученной суммы — то есть тоже по кусочкам.

Такая модель позволяет снизить ежемесячный платеж по ипотеке и сделать обслуживание кредита более комфортным.

С 22 января 2024 года в личном кабинете обслуживания ипотеки Домклик у заёмщика появилась услуга для записи на получение следующей части кредита — транша — по программе «Индивидуальное строительство».

В рамках услуги заёмщик подтверждает предыдущий этап строительства для получения следующего транша кредита, а также может записаться в офис банка для его получения.

В инструкции подробно рассказываем о том, как правильно воспользоваться услугой и подтвердить этап строительства.

С 5 февраля 2024 года для подтверждения строительства используется приложение «Рососмотр».

Установить приложение из App Store

Установить приложение из Google Play

Установить приложение из AppGallery

Что такое траншевая ипотека? Кому она выгодна? В чем ее преимущества и риски — рассказываем в нашем материале

В 2022 году на рынке новостроек, когда спрос упал, одна за другой стали появляться различные вариации ипотечных программ от застройщика — по нулевой ставке, с кешбэком, комбинированная, субсидированная, с отсрочкой платежа.

Среди них была и траншевая ипотека, которую также называют «ипотека за рубль». В 2024 году после ужесточения условий выдачи ипотеки такие предложения все чаще появляются на рынке, хотя пока и не так часто, как это было в 2022-м. Спрос среди покупателей на такие программы также растет, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». В чем суть траншевой ипотеки, кому она выгодна и можно ли в 2024 году оформить кредит по такой программе — разбираемся вместе с экспертами.

Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию. Траншевая ипотека появилась в 2022 году как одна из мер стимулирования сильно просевшего спроса на жилье.

Количество и даты внесения траншей определяются кредитным договором. «Причем первый транш может быть символическим и составлять, например, 100 руб. Но может доходить и до 30% от суммы займа. В результате до сдачи дома заемщик платит по обслуживанию ипотеки относительно небольшие деньги: при символическом первом транше платежи могут составлять 1 руб. в месяц», — отметил Игорь Додонов

С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных размеров. По сути, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию, а до этого момента заемщик выплачивает банку символические проценты, добавила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. «Таким образом, пока дом строится и у заемщика нет высоких ежемесячных платежей, он может копить на ремонт в новой квартире, на будущие выплаты по кредиту или снимать жилье», — отметила Караваева.

Схема траншевой ипотеки

Еврокомиссия (ЕК) перевела Киеву первый в 2024 г. транш бюджетной помощи на 4,5 млрд евро, заявил еврокомиссар по вопросам расширения и политики соседства Оливер Варгейи на пресс-конференции по итогам заседания Совета ассоциации Евросоюз – Украина, передает ТАСС.

«Первый транш в рамках программы в 50 млрд евро составил 4,5 млрд евро», – уточнил он.

Так еврокомиссар поправил главу европейской дипломатии Жозепа Борреля, ранее утверждавшего, что транш помощи для Украины составил 1,5 млрд евро. Ошибка могла быть связана с тем, что ЕК решила финансировать бюджет Украины на уровне 1,5 млрд евро в месяц, но первый транш включает перевод средств сразу за три месяца с января по март.

8 марта премьер-министр Украины Денис Шмыгаль сообщил, что Евросоюз дал старт четырехлетней программе для Украины на 50 млрд евро – Ukraine Facility, в марте и апреле Киев сможет получить из этой суммы 6 млрд евро.

Речь идет, как уточнил он, о проектах меморандума и кредитного соглашения с ЕС, которые предполагают выделение до 4,5 млрд евро в марте и до 1,5 млрд евро – в апреле этого года.

В начале февраля лидеры стран ЕС единогласно договорились о выделении 50 млрд евро помощи Украине, которое ранее блокировал премьер-министр Венгрии Виктор Орбан из-за замороженных грантов ЕС Будапешту. 30 января Орбан заявил, что готов согласиться на макрофинансирование республики на саммите 1 февраля, если сумма будет утверждаться каждый год единогласно всеми участниками.

27 февраля депутаты Европарламента одобрили пересмотр долгосрочного бюджета Евросоюза – многолетних финансовых рамок (MFF), включающих в себя фонд для Украины в размере 50 млрд евро. Проект помощи предполагает, что 33 млрд евро Киев получит в виде кредитов, а 17 млрд евро – в виде грантов на период до 2027 г. Основными целями пакета являются поддержка реконструкции и модернизации Украины, покрытие потребностей в госфинансировании для бесперебойного предоставления госуслуг, социальных пособий, работы школ, больниц и др.

Слово «транш» происходит от французского tranche, что в переводе означает «доля, кусок». В широком смысле транш — это часть большого финансового потока, который поступает от одного субъекта к другому несколькими долями через определенные временные промежутки. Но поскольку этот термин используется в разных сферах экономики и бизнеса, то его значение в каждом конкретном случае может немного варьироваться.

Сферы применения денежных траншей

Российские банки выдают бизнесу классические кредиты, которые предполагают перевод заемщику сразу всей одобренной суммы кредита. Но также они предлагают кредитные линии. Это как раз тот вид банковского финансирования, когда деньги выдаются заемщику частями (траншами) в течение определенного периода и в рамках одобренного лимита.

Директор по развитию розничного бизнеса банка «Синара» Анна Волкова указывает, что этот тип ипотеки — новый продукт для России, который появился только в 2022 году, а на широкий рынок вышел во второй половине 2023 года. По мнению Волковой, в том числе из-за своей новизны траншевая ипотека пока не слишком популярна. Сейчас этот продукт предлагает лишь ограниченное число наиболее крупных банков. Кроме того, в России две трети ипотечных сделок приходятся на вторичный рынок, а транши работают только с новостройками.

Траншевая ипотека Сбера

В Сбере есть траншевая ипотека на покупку квартир в новостройках, на строительство жилого дома или гаража, а также рефинансирование.

Что важно знать о траншевой ипотеке в Сбере на первичном рынке

Самостоятельно подать заявку на траншевую ипотеку пока не получится — застройщик сам определяет, возможна ли такая опция. Подача заявки на траншевую ипотеку доступна через представителя застройщика.

Уточнить возможность получения траншевой ипотеки в Сбере можно напрямую у застройщика, у которого вы хотите купить квартиру или апартаменты в новостройке. Если вы покупаете загородную недвижимость, машиноместо или кладовую — также уточняйте возможность траншевой ипотеки у застройщика.

Если вы решили приобрести недвижимость на этапе строительства у физического лица, и продавец согласен продать недвижимость с помощью ипотеки траншами — обратитесь к менеджеру Домклик и уточните у него возможность оформления траншевой ипотеки в Сбере.

Если вы подали заявку на ипотеку самостоятельно, но позже договорились с застройщиком на оплату траншами, то застройщик должен сообщить об этом банку.

Из чего состоит транш

В России отношения между кредитором и заемщиком регулируются Гражданским кодексом РФ. Там определено понятие кредитного договора без выделения особых условий в случае траншевой схемы. То есть она работает на общих основаниях.

Все условия перевода средств по траншевой модели должны быть четко определены в кредитном договоре, который подписывают обе стороны сделки. В числе важных условий:

Механизм потраншевого финансирования имеет ряд отличий от классического кредита с единовременной выдачей средств, а именно:

Транш от МВФ

Международный валютный фонд (МВФ) — это организация международного сотрудничества в валютно-финансовой сфере. МВФ был создан в 1944 году по итогам Бреттон-Вудской конференции. Штаб-квартира организации находится в Вашингтоне, США. Должность директора-распорядителя фонда на текущий момент занимает Кристалина Георгиева. Членами МВФ являются 190 стран.

На сайте валютного фонда указано, что он работает в целях достижения устойчивого роста и процветания всех стран-членов. Для этого МВФ поддерживает экономическую политику, которая стимулирует финансовую стабильность и валютное сотрудничество.

Страны-участницы ежегодно перечисляют взносы в бюджет Фонда, из которого руководство МВФ выдает кредиты проблемным странам под определенные цели, например для проведения экономических реформ. Финансирование МВФ обычно выделяет траншами. После перечисления первой части организация оценивает, насколько успешно выполняются поставленные цели, и решает, переводить ли следующий транш.

МВФ и Россия

Россия вошла в состав организации в 1992 году. Летом 2023 года группа депутатов Госдумы внесла законопроект о выходе России из МВФ, однако правительство не поддержало эту инициативу.

Почти сразу после вступления в МВФ Россия обратилась в организацию за помощью. За период с 1992 по 1999 год Международный валютный фонд восемь раз предоставлял России финансирование на общую сумму около $20 млрд. Средства направлялись на покрытие бюджетного дефицита и на проведение экономических реформ.

При выделении денег МВФ ставил конкретные задачи: например, удержание дефицита госбюджета в пределах 5% ВВП или снижение инфляции до 10% и ниже. Также в числе требований МВФ была либерализация внешней торговли: например, снятие ограничений на импорт алкоголя или снижение таможенных пошлин на определенные товары.

Каждый транш помощи МВФ выделялся под свои условия, которые включали в себя:

Например, 5 августа 1992 года Россия получила первый транш резервного кредита МВФ на сумму около $1 млрд. Международный валютный фонд выдвинул следующие требования: удержание дефицита госбюджета в пределах 5% ВВП, ежемесячный контроль за ростом денежной массы, снижение инфляции ниже 10%. Период пользования средствами был определен в пять месяцев. Срок погашения — пять лет с отсрочкой в течение трех лет и трех месяцев.

Но по итогам 1992 года поставленной цели по бюджетному дефициту достичь не удалось, и второй транш в рамках резервного кредита МВФ не перевел. Следующий перевод Россия получила только в середине 1993 года, уже в рамках кредита под другие цели.

С 2000 года Россия ни разу не обращалась в МВФ за кредитами, а к 2005 году досрочно погасила все обязательства перед организацией.

Как создать осмотр в приложении

Шаг 1. Установите приложение «Рососмотр».

шаг 2. Зарегистрируйтесь в приложении, указав:

📱Обязательно разрешите использование геолокации — так приложение будет работать без ошибок.

Шаг 3. В разделе «Мои осмотры» нажмите кнопку «Добавить осмотр».

❗️Осмотр в мобильном приложении нужно проводить непосредственно на земельном участке, где идут строительные работы.

Шаг 4. Выберите компанию «Домклик» и сценарий, по которому нужно провести осмотр.

❗️Для фиксации фотоматериалов создайте осмотр, соответствующий этапу подтверждения хода строительства. Например, «Фундамент» или «Дом».

Шаг 5. Заполните форму и нажмите кнопку «Продолжить».

Дальше следуйте шагам на экране и поэтапно снимайте фото или видео.

После выполнения всех шагов осмотра, его нужно отправить на проверку эксперту и перейти в личный кабинет Домклик для ввода номера ID осмотра — он находится сверху слева под номером оферты.

Преимущества траншевой ипотеки Сбера

Главные преимущества для покупателей недвижимости при получении траншевой ипотеки в Сбере:

На какие программы распространяется траншевая ипотека в Сбере

Траншевую ипотеку на новостройки можно взять в рамках следующих программ:

Особенности траншевой ипотеки в Сбере

После создания осмотра в приложении «Рососмотр», его нужно передать в банк. Для этого:

Шаг 1. Зайдите в личный кабинет Домклик, авторизовавшись по Сбер ID.

Шаг 2. Выберите услугу «Получение транша».

Шаг 4. Выберите этап строительства, по которому нужно предоставить подтверждение.

Если на этапе сделки эти документы не были загружены, то их нужно обязательно загрузить перед отправкой осмотра в банк:

Шаг 5. Внесите в соответствующее поле номер ID осмотра из приложения «Рососмотр».

Шаг 6. Нажмите кнопку «Отправить заявку в банк».

Готово! Статус услуги вы можете отслеживать в разделе «Обслуживание ипотеки» — «Заказы».

Условия и отличия от других программ

Траншевая ипотека не сильно отличается от обычной ипотеки с точки зрения требований банка (к уровню дохода, кредитной истории, первому взносу) и условий выдачи (сроки, ставка). При этом у нее есть свои нюансы. Как и в случае с классической ипотекой, траншевая предполагает наличие первоначального взноса. «Но он в данном случае может быть повышенным, что можно отнести к недостаткам такого продукта и что может ограничить спрос на него», — отметила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».

По ее словам, ставка по кредиту, который заемщик выплачивает после ввода дома в эксплуатацию, может оказаться выше, чем в случае традиционных ипотечных программ для новостроек. «Поэтому при принятии решения о таком виде кредитования необходимо досконально изучать договор и просчитать все расходы и возможные риски», — предупредила эксперт.

Сам ипотечный договор не отличается от стандартного — в нем также прописываются условия, первый взнос, зафиксированы процентная ставка, окончательная сумма и стоимость приобретаемого жилья. Что касается права собственности на квартиру, приобретенную по траншевой ипотеке, то оно оформляется также после того, как дом введен в эксплуатацию. Квартира находится в залоге у банка, пока кредит не будет полностью погашен, — точно так же, как при других ипотечных программах.

Можно ли взять траншевую ипотеку на вторичном рынке

Фактически траншевую ипотеку можно оформить и на покупку квартиры на вторичном рынке. Однако у покупателей готового жилья такой вариант непопулярен, поскольку подразумевает выдачу кредита, а следовательно, и оплату покупки квартиры частями. «Продавцы при этом в большинстве своем не готовы ждать и хотят получить деньги за продажу своего объекта здесь и сейчас», — пояснила замдиректора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Поэтому траншевая ипотека распространена при покупке квартир в новостройках. «Здесь застройщики заинтересованы в стимулировании продаж, получении дополнительных вариантов привлечения покупателей и наполнении эскроу-счетов, поэтому готовы к поэтапной оплате», — указала она.

Требования к фото и видео, этапы предоставления

В зависимости от этапа строительства, банку требуются разные фото и видео.

Этап, когда построен фундамент

Застройщик поможет рассчитать размер платежа, а также покажет график платежей для каждого транша в зависимости от их размера и срока выдачи.

Траншевая ипотека в 2024 году

Траншевая ипотека на рынке новостроек сейчас не так широко распространена, как это было в 2022 году, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Хотя интерес со стороны застройщиков и покупателей к ней большой. «Сейчас траншевая ипотека представлена в двух банках: в Сбербанке начиная с 2017 года, также недавно этот продукт появился в Совкомбанке. У Совкомбанка был продукт «Правильная ипотека», его немного модернизировали — и он стал похож на траншевую ипотеку», — рассказал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

По его словам, у Совкомбанка сейчас разбивка может быть только на два транша. Первый транш выдается в день сделки, второй — через определенный срок (от шести месяцев до трех лет по согласованию с застройщиком). На этот период у клиента действует льготная ставка. У Сбербанка понижения ставки не происходит. Траншевая ипотека в «Сбере» распространяется только на договоры долевого участия (ДДУ), реализуемые по эскроу, или с перечислением на счет застройщика, то есть до ввода дома в эксплуатацию. У Совкомбанка можно распространять данную программу и на договор купли-продажи от застройщика, рассказал Алексей Новиков.

По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, настоящую траншевую ипотеку сейчас предлагает только Сбербанк. Такой кредит подразумевает, что банк выдает клиенту заем на покупку строящегося жилья частями, которые перечисляются на счет девелопера. А вот у Совкомбанка и «Уралсиба» есть концептуально схожая аккредитивная ипотека, которая также подразумевает низкие платежи в начальный период действия кредита, пояснил Сырцов. «Но сумма в этом случае выдается одним траншем, однако банк пользуется частью денег на счете, в обмен на что и предоставляет выгодную ставку. На вторичном рынке подобные маркетинговые инструменты не представлены», — добавил Руслан Сырцов.

Доля траншевой ипотеки на рынке новостроек сейчас невысока. Например, в портфеле Est-a-Tet доля проектов, которые реализуются по траншевой ипотеке, незначительна — порядка 5–7%, среди застройщиков, которые используют этот инструмент, в компании назвали MR Group, «Центр-Инвест», ФСК и «Инград». «При этом у некоторых застройщиков доля траншевой ипотеки составляет около 20%», — отметил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

По словам Татьяны Решетниковой, застройщики сейчас предлагают траншевую ипотеку только на ограниченный пул квартир, условия по такой программе разнятся в зависимости от проекта. «Наиболее распространены схемы, когда покупатель вносит первоначальный платеж, отвечающий требованиям программы кредитования, а банк перечисляет застройщику первый транш 10–30% от всей суммы кредита. На эти 10–30% покупателю и начисляются проценты», — рассказала замдиректора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».

«Вторая часть 90–70% перечисляется банком чаще перед плановой сдачей дома в эксплуатацию, и тогда покупатель уже начинает платить ежемесячно со всей выданной суммы кредита», — добавила эксперт. По ее словам, сейчас траншевую ипотеку в своих проектах используют ГК «А101», «Самолет», INGRAD, ФСК, «Эталон», «Группа ЛСР», «Страна Девелопмент», AFI Development, ГК «Брусника», Asterus и другие.⁠

Условия предоставления транша

Поскольку траншевое финансирование применяется в разных сферах, то и условия перевода средств таким способом могут отличаться.

Кредитный транш

Каждый банк предъявляет свои требования к заемщику при открытии кредитной линии и предоставлении траншевого финансирования, но основные условия обычно следующие:

Транш при венчурном финансировании

В случае венчурного финансирования команда инвесторов переводит следующий транш обычно при достижении командой определенных успехов на предыдущем этапе. Эти цели могут быть как материальными, так и нематериальными, например:

Транш в международных отношениях

Международные финансовые организации или страны-кредиторы предоставляют средства другим странам под определенные цели, в том числе для решения следующих задач:

Осмотр отправлен в банк. Что дальше?

Банк проверит отправленный осмотр и проинформирует о возможности получения следующего транша. Если документы будут приняты, в разделе «Заказы», напротив услуги «Получение транша», появится кнопка «Записаться в офис банка».

Если в полученных материалах и документах банк найдёт несоответствия, он может отказать в выдаче. В таком случае повторное рассмотрение будет возможно после устранения замечаний.

Как получить последующие транши

Заемщику нужно обратиться в Центр ипотечного кредитования и подписать заявление на выдачу очередного транша. Записываться не нужно, все происходит в рамках очереди в отделении.

С собой нужно взять паспорт и зарегистрированный договор долевого участия. Выдача транша осуществляется в день подачи заявления.

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Траншевая ипотека имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их.

Плюсы траншевой ипотеки

Очевидный плюс траншевой ипотеки — снижение финансовой нагрузки на ипотечника. Пока дом строится, люди зачастую вынуждены снимать жилье и при этом платить по ипотеке. В случае с данной схемой ежемесячные платежи на время строительства будут ниже стандартных программ. «Такая ипотека подойдет людям, которые снимают жилье и покупают квартиру в строящемся доме — в этом случае им не надо будет до заселения в новую квартиру и оплачивать аренду, и вносить большие ипотечные платежи», — пояснил Игорь Додонов.

Кроме того, такой вариант подойдет покупателям, приобретающим квартиру в строящемся доме без отделки. «Такая ипотека дает возможность накопить средства на ремонт, оплата которого составит еще одну существенную статью расходов для заемщика», — отметила основатель bnMAP.pro и «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Траншевая ипотека может быть выгодна покупателям, которые приобретают недвижимость в инвестиционных целях (для сдачи в аренду или перепродажи). На время строительства платежи по кредиту небольшие, а после ввода дома в эксплуатацию, когда платеж вырастет, собственник сможет сдавать квартиру или продать ее. После сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем, как правило, увеличивается, что тоже окажется более выгодным вариантом, отметил аналитик ФГ «Финам». В целом такая ипотека подходит любому покупателю новостроек, нужно просто учитывать увеличение нагрузки в будущем, добавил он.

Наряду со своими преимуществами траншевая ипотека имеет недостатки. К ним эксперты относят:

Траншевая ипотека, как и другие совместные продукты застройщиков и банков, вызывает опасения у Банка России, поскольку рост популярности этого инструмента может негативно влиять на ставки по проектному финансированию для застройщиков и в конечном итоге приводить к росту стоимости жилой недвижимости, говорит Надежда Караваева.

По ее словам, среди минусов такой ипотеки — невозможность воспользоваться льготными программами. Кроме того, список застройщиков и банков, готовых выдавать такую ипотеку, ограничен, как и само предложение.

Еще один недостаток — ввод в заблуждение покупателя. «При неадекватном информировании со стороны продавца заемщик может не учитывать полностью условия сделки, резкий рост финансовой нагрузки после перечисления основного транша может стать для него неприятной неожиданностью», — не исключил Игорь Додонов.

Кроме того, при траншевой ипотеке застройщик может завышать стоимость жилья. «Следует обращать внимание на конечную цену приобретаемой квартиры, поскольку траншевая ипотека может приводить к удорожанию объекта примерно на 7%», — отметила замдиректора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».

Для застройщика риски связаны с тем, что эскроу-счета наполняются медленнее, чем при стандартной ипотеке, и это может привести к увеличению стоимости фондирования для него. Эти расходы в конечном счете могут привести к росту стоимости жилья. Кроме того, любое нарушение со стороны заемщика — просрочка, невыполнение платежа во время погашения по первому траншу — дают основание банку не перечислять второй транш на счет застройщика, добавила Ирина Доброхотова. «Таким образом, у застройщика есть серьезный риск неполучения второго транша и он может столкнуться с длительной и неприятной процедурой расторжения ДДУ», — пояснила она.

Позиция ЦБ по траншевой ипотеке

ЦБ считает траншевую ипотеку рисковой. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина назвала три основных риска такой программы. Первый риск касается самого застройщика — это возможное подорожание проектного финансирования из-за того, что на эскроу-счет поступает меньшая сумма (только первоначальный взнос и символический транш). Второй риск — повышение спроса на жилье как объекта инвестирования, в том числе для спекулятивных целей, и рост цен. В качестве третьего риска председатель Эльвира Набиуллина указала мисселинг — недобросовестную продажу. «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания», — пояснила она. Регулятор анализирует данный продукт и при необходимости готов принять меры для ограничения такого предложения, отметила глава ЦБ.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»