Как заработать на квартиру в москве

Сдача квартиры в аренду — это отличный способ получения дополнительного заработка. Чтобы максимизировать свой доход, важно принять определенные меры и предложить потенциальным арендаторам что-то особенное.

В этой статье мы расскажем, что можно сделать для повышения дохода от сдачи жилья в аренду.

Ремонт и обновление квартиры

Сделать косметический ремонт можно с минимальным бюджетом, благо сейчас на рынке масса интересных, но недорогих отделочных материалов и интерьерных решений. Квартиры в хорошем состоянии привлекают больше арендаторов и могут позволить вам установить более высокую стоимость аренды.

На протяжении последних нескольких лет спрос на квартиры с некачественным ремонтом, старой мебелью или отсутствием бытовой техники постоянно снижается. В итоге собственники теряют на таких квартирах потенциальный доход — либо за счет длительного простоя, либо из-за низкой цены.

Часть арендодателей категорически не хотят инвестировать в ремонт своих квартир, опасаясь, что деньги будут потрачены впустую. На самом же деле современный рынок подразумевает более гибкий подход. Довольно часто проще не тратить время, силы и деньги на то, чтоб завозить старую мебель, а проще крайне бюджетно освежить ремонт и создать обстановку в стиле минимализма. Затраты здесь будут небольшие и при правильном подходе окупятся уже в первые 2-3 месяца.

Руководитель направления строительства и ремонтов федеральной компании «Этажи»

Рассмотрите возможность покупки мебели, чтобы привлечь арендаторов, которые предпочитают снимать меблированные квартиры. Такое жильё обычно привлекает студентов, молодых специалистов и тех, кто временно находится в городе. Это может помочь вам получить более стабильный доход от аренды.

Самые важные потребности арендаторов — наличие полного комплекта мебели и техники на кухне (плита, холодильник, микроволновка, шкафы для хранения посуды), в жилой зоне должны быть комфортные спальные места (раскладной диван или кровать), телевизор, шкаф для вещей, комод, рабочий стол, в ванной комнате обязательным является наличие стиральной машины.

Если вы хотите чтобы ваша квартира всегда быстро сдавалась, то она должна быть готова к сиюминутному проживанию. Если вы сдаете трехкомнатную квартиру — то все три комнаты должны быть меблированы. Также добавляет плюсов наличие гладильной доски, утюга, машинки для сушки белья.

Эксперт агентства недвижимости Жилфонд

Дополнительные услуги

В стоимость арендной платы можно включить дополнительные услуги — например, уборка квартиры, мытьё окон, другая помощь по дому. Это может быть привлекательным для арендаторов и поможет вам увеличить ваш доход.

Краткосрочная аренда

Подумайте о возможности сдачи квартиры посуточно. Короткие сроки аренды могут принести вам больше денег, чем обычная долгосрочная аренда.

Разместите объявления о посуточной сдаче квартиры на различных платформах и сайтах, чтобы привлечь больше потенциальных арендаторов.

Вопреки расхожему мнению, посуточная аренда меньше изнашивает жилье, а размер дохода может быть в 3 раза больше в сравнении с долгосрочной арендой.

Однако, сдача квартиры на короткий срок требует много трудозатрат от собственника. Но и для этого есть решение. Разумным вариантом будет сотрудничество с профильной управляющей компанией. Стоимость услуг таких компаний — около 20% от дохода, но при этом они берут на себя все хлопоты.

Партнер Самолет Плюс, г. Санкт-Петербург

Анализ рынка

Изучите цены на аренду в вашем районе — посмотрите, какие квартиры и за какую стоимость предлагают другие арендаторы. Возможно, та цена, которую запросили вы, требует пересмотра.

Доброжелательность

Поддерживайте хорошие отношения с жильцами. Для многих арендаторов это является важным фактором, соответственно, они будут готовы к долгосрочным арендным контрактам, что поможет вам обеспечить стабильный доход от аренды.

Что говорят эксперты

Тагир Хуснутдинов, партнер Самолет Плюс, г. Санкт-Петербург:

Поставьте себя на место потенциального арендатора: какую квартиру вы бы хотели снять? Подавляющее большинство клиентов ищет квартиру с новым ремонтом. Если в квартире раньше никто не проживал, это автоматически выводит ее в фавориты — за такую не жалко заплатить больше или простить, например, удаленность от остановки общественного транспорта.

Оснащение квартиры мебелью и бытовой техникой также имеет большое значение. Здесь крайне важно не повторить популярную ошибку: даже в новые квартиры владельцы часто ставят убитые диваны и доисторические «стенки» из своих гаражных запасов, которые жалко выбросить. Даже на фото в объявлении это выглядит тоскливо и вызывает чувство брезгливости.

Укомплектуйте квартиру недорогой, но новой мебелью, выбор огромен даже на маркетплейсах. Что касается техники — чем больший комфорт получает арендатор, тем больше он готов платить. Поэтому, если стиральная машина строго необходима в квартире любой ценовой категории, то наличие сушильной машины дает собственнику право на более высокий ценник .

Следующий важный шаг после освежения ремонта и меблировки — это хоумстейджинг. За эталон съемного жилья можно взять апарт-отели. Шторы блэкаут, покрывала и декоративные подушки, аромадиффузоры придадут уют и сделают квартиру уникальной среди кронкурентов. Такое предложение уйдет по верхней планке рыночной цены и в максимально быстрые сроки.

В качестве дополнительных услуг можно предложить клининг. При долгосрочной аренде это не только конкурентное преимущество, но и возможность держать под контролем эксплуатацию квартиры.

Важный момент — обязательно застрахуйте свое имущество. Это недорого, но существенно снизит риски.

Анжела Гордиенко, эксперт агентства недвижимости Жилфонд:

Рынок арендного жилья можно разделить на два основных направления.

Первое — это недвижимость в новых домах (чаще всего под самоотделку), которая покупается инвесторами для сдачи в аренду. И тут некоторые собственники часто делают ошибку: основательно вкладываются в ремонт, считая, что смогут сдать жилье дороже, чем средняя цена по рынку. Но, к сожалению, это не так.

Вкладывать миллионы рублей в аренду маленькой студии невыгодно, потому что не всегда ваш ремонт арендаторы оценят как шикарный. Конечно, отделка нужна, но лучше остановиться на той,  которая нравится большинству. Например, оформить квартиру в стиле лофт или выбрать современный ненавязчивый дизайн: светлые тона, имитация под натуральные камни и т.д.

Материалы для отделки должны быть практичными, то есть хорошо переносить трения, чтобы их можно было мыть, протирать. А вот на чем не надо экономить, так это на входных и межкомнатных дверях и сантехнике.

Второе направление под сдачу в аренду — это квартиры в старом фонде. Здесь прежде всего нужно оценить объем вложений. Например, если вы планируете потратить на ремонт 300 тысяч рублей, то цена за аренду должна увеличиться на 3-4 тысячи рублей в месяц — в этом случае такие затраты будут оправданы. Считаю, что кардинальных перемен делать не нужно. Иной раз можно просто обновить обои, повесить новые шторы, люстру и привести в порядок сантехнику.

Собственникам жилья доступен сервис Домклик Аренда, с помощью которого можно сдать квартиру быстро, выгодно и без лишних хлопот. Мы возьмём на себя всю работу с объявлением и подберём для вас подходящих жильцов.

Поручить поиск надёжного жильца Домклик

Бизнес на покупке квартир и их последующей перепродаже после ремонта называют флиппингом. Есть сделки, который способны принести доход более 50% от затрат, но может оказаться и так, что квартира «зависнет» надолго и ее придется продавать даже дешевле, чем она стоила.

Разбираемся в нюансах флиппинга и спрашиваем у экспертов как правильно выбирать объекты, с помощью которых получится хорошо заработать.

Что такое флиппинг

Название вида деятельности, связанного с перепродажей квартир, происходит от английского глагола «to flip», который переводится как «переворачивать». На рынке недвижимости флиппингом называют покупку квартир на вторичном рынке в состоянии, требующем ремонта, последующем проведении ремонта и продаже недвижимости с наценкой.

Флиппинг появился в США, но там преимущественно работают с частными домами — в России чаще всего объектами для флиппинга становятся квартиры.

Если говорить об отдельных людях, которые зарабатывают на флиппинге в России, то в среднем у них получается купить, отремонтировать и перепродать около трех квартир за год. В общих случаях это считается хорошим темпом, когда на один объект уходит не больше четырех месяцев. Но часто основная сложность заключается далеко не в поиске подходящего варианта или покупателя на квартиру. Часто это необходимость уложиться в короткие сроки с ремонтом: начиная от определения перечня работ и их последовательности и заканчивая сотрудничеством с бригадами, которые непосредственно будут выполнять работы.

К флиппингу иногда относят и перепродажу квартир в новостройках. В таком случае флиппер может приобретать объект без отделки или с черновой отделкой, организовывать работы и продавать квартиру после того, как они будут закончены.

Как именно зарабатывают на флиппинге — порядок действий

Полный перечень действий, которые может включать в себя флиппинг, выглядит следующим образом:

Получается, что флиппинг — это просто?

Может казаться, что особых сложностей в процедуре нет — достаточно найти квартиру без ремонта, которых на рынке очень много, отремонтировать ее и продать по более высокой цене.

На самом деле каждый из этапов гораздо сложнее, чем может казаться, особенно с учетом того, что стартовый капитал для приобретения квартиры — это личные средства того, кто занимается флиппингом. Причем начинающие флипперы могут использовать не только личные средства, но и заемные, когда для покупки квартиры обращаются в банк для получения ипотечного кредита.

Если отдельно останавливаться на флиппинге с использованием заемных средств, то нужно отметить, что такой вариант сопряжен с большими рисками:

Важно понимать, что общих понятий о том, как люди зарабатывают на флиппинге, не достаточно для ведения успешного бизнеса. Успешные флипперы много времени посвящают теоретической подготовке. Благодаря этому они разбираются в основных тенденциях рынка недвижимости, умеют примерно прогнозировать спрос и предложения в зависимости от определенных обстоятельств и событий. Дополнительно флипперам приходится изучать и более узкие вопросы, которые позволяют ориентироваться в ликвидности недвижимости в определенных районах.

Основные правила заработка на флиппинге

Чтобы флиппинг приносил прибыль, нужно обращать внимание на целый перечень характеристик квартиры.

Локация

В зависимости от локации у квартир разные перспективы. Если сравнить две одинаковые по площади, этажности и прочим аналогичным характеристикам квартиры, но одну — в промышленном районе, а другую — в месте с хорошо развитой инфраструктурой и благоприятной экологической обстановкой, то для флиппинга подойдет именно второй вариант. В некоторых случаях можно удачно вложить деньги в квартиру и в менее популярном районе, но есть большой риск того, что ее не получится продать быстро или реализовать по той цене, которая будет выгодна флипперу.

Площадь и количество комнат

Более опытные флипперы могут успешно реализовать жилье разной площади и с разным количеством комнат. Но тем, кто только начинает, стоит выбирать более ходовой товар — однокомнатные квартиры и квартиры-студии. В первую очередь это связано с тем, что на них более высокий спрос — они продаются быстрее. Еще за счет небольшой площади квартиры сокращаются сроки ремонта и затраты на него.

Объекты инфраструктуры

Стоит обращать внимание как на социальные, так и другие объекты. Обычно близость поликлиник, школ, детских садов, спортивных комплексов, театров, торговых центров повышает ликвидность объекта и помогает быстрее и выгоднее продать объект.

Транспортная развязка

Нужно учитывать не только имеющуюся транспортную инфраструктуру, но и ее возможные изменения в будущем. К примеру, новость о том, что в каком-то районе планируется провести ремонт дороги, расширить трассу, или проложить новую дорогу может значительно повысить спрос на жилье. Но обратите внимание, что так бывает не всегда, например, какой-то район могут ценить именно за тишину, благоприятную экологическую обстановку. Поэтому строительство трассы может снизить спрос на недвижимость отдельной локации.

Внешний вид дома, его состояние внутри и снаружи

Если состояние квартиры в ходе ремонта можно значительно улучшить, то дом и подъезд останутся в таком же состоянии. Поэтому при выборе нужно обращать внимание на фасад и стены подъезда, на лифт, трубопровод, лестницы, наличие или отсутствие посторонних неприятных запахов.

Состояние придомовой территории

Это не самый важный показатель, но его тоже нужно учитывать. Двор, заросший травой и кустарником, сухие деревья, ржавые детские горки снижают шансы быстрой и выгодной продажи. И наоборот — хорошо обустроенный и облагороженный двор повышают ликвидность объекта.

На состояние двора тоже нужно обращать внимание. Фото автора

Экспертное мнение — на что обращать внимание при выборе квартиры для флиппинга

Комментирует Ефим Вайсберг, генеральный директор «Самолет Плюс Гарантия»:Идеальный объект для флиппинга должен соответствовать трем основным критериям:

Но обратите внимание, что на практике для правильного выбора объекта нужно проделать много аналитической работы:

Правильный выбор локации и важные аспекты при перепродаже новостроек

Комментирует Татьяна Калюжнова, директор по маркетингу и продукту клубного дома D’ORO MILLE:

Чтобы флиппинг приносил стабильный и достаточный доход, подход к нему, как и в девелопменте, должен быть комплексным. Нужно знать конъюнктуру рынка:

Это поможет выявлять наиболее перспективные районы, где сформировался высокий спрос либо заявлены планы транспортного и инфраструктурного развития — это говорит о том, что есть потенциал для роста цен. Например, в столице это районы, где строятся новые станции метро и ТПУ, районы комплексной застройки бывших территорий промышленно-складского назначения.

На более точечном уровне следует разбираться в особенностях разных проектов — какие материалы используются для строительства, продуманы ли планировки квартир, какой вид из окон, есть ли в квартирах отделка и какая, например, «white box», «под ключ», с оборудованными мокрыми зонами и встроенной кухней.

В Москве неплохая доходность и прогнозируемый срок экспозиции есть у многих новостроек, поскольку они пользуются большим спросом. Но о высокой доходности можно говорить при условии входа в проект на старте продаж. Если говорить о ремонте, то он обычно повышает ликвидность квартиры, но важно иметь надежных подрядчиков, которые проведут отделочные работы качественно и в заявленные сроки.

Особенности выбора объекта для флиппинга в туристическом регионе

Комментирует Елена Кабешева, коммерческий директор девелопера курортной недвижимости FIVE:

В курортной локации, в частности, в Сочи, нужно приобретать объекты, которые потенциально интересны большому количеству людей. Сегодня мы отмечаем большой спрос на сервисные апартаменты и номера в составе отелей — зачастую их стоимость значительно выше стоимости жилых помещений.

При выборе недвижимости для флиппинга стоит обратить внимание на местоположение комплекса, доходную программу управляющей компании, инфраструктуру, бренды объекта. Доходность курортных сервисных апартаментов в несколько раз выше доходности перепродажи жилых объектов. Это связано с тем, что покупатель такой недвижимости не сильно зависим от льготной ипотеки, которая не распространяется на апартаменты. Но льготная ипотека может ускорять темп продажи жилой недвижимости и рост ее стоимости.

В целом тот, кто вкладывает деньги в приобретение сервисных апартаментов или номера в гостинице в туристических локациях, может получить прибыль на 15-35% больше, чем тот, кто приобрел квартиру.

Что смотреть перед сделкой

В проверке юридической чистоты сделки для флиппера нет каких-то особенностей, которые отличают ее от обычной сделки, когда покупатель приобретает объект, например, для проживания в нем. Обычно смотрят такие основные документы:

Дополнительно в зависимости от особенностей и обстоятельств сделки могут понадобиться:

Легко ли определить потенциал квартиры

При выборе квартиры для определения потенциала обращают внимание на стоимость объекта. Причем важно сравнивать стоимость выбранной квартиры со стоимостью тех, которые продаются в этой же локации, но с ремонтом. Таким образом приходит понимание ориентира — за сколько можно продать квартиру. После этого с учетом разницы в цене можно оценивать затраты на ремонт и сопутствующие расходы — таким образом примерно определяется возможная выгода от продажи. Но это только планируемый доход, который в зависимости от того, что нужно сделать в квартире и за сколько реально получится ее реализовать, может быть как меньше, так и больше.

Стоит ли заниматься флиппингом

Флипперы, работающие зарубежом, обычно опираются на правило, согласно которому максимальная стоимость квартиры до ремонта не должна быть больше 70% ее стоимости после ремонта, но без учета затрат на работы. Пример: представим, что вы проанализировали стоимость квартир в конкретном доме и поняли, что двухкомнатную квартиру в нем получится реализовать за 8 млн рублей. Ремонт по предварительным примерным подсчетам обойдется около 2 млн рублей. В таком случае выгодная стоимость квартиры для ее покупки равна: (8 — 2) / 100 х 70 = 4,2 млн рублей.

Обратите внимание на то, что флипперы, которые законно ведут деятельность, уплачивают налог. Размер налога будет зависеть от того, в качестве кого оформлен флиппер. К примеру, если он работает в качестве физлица, то от полученного дохода нужно уплачивать 13%. В качестве альтернативы можно оформиться в качестве индивидуального предпринимателя и выбрать систему налогообложения, на которой нужно платить меньше.

Сделка с риэлтором: какие услуги он может оказать и сколько придется заплатить?

Расторжение договора купли-продажи квартиры: можно ли это сделать и как действовать?

«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?

Флиппинг — это вид инвестиций в недвижимость, который включает покупку вторичного жилья, ремонт и продажу по более высокой цене. Человек, который покупает и продает жилье таким образом, — это инвестор, риелтор, аналитик и дизайнер интерьеров в одном лице. В статье рассмотрим, реально ли заработать на флиппинге, что важно о нем знать.

Инвестор — флиппер — находит подходящий объект и покупает его, за максимально короткие сроки делает ремонт и снова выставляет на продажу уже по более высокой цене. Прибыль инвестора — это разница между вложенными денежными средствами и суммой продажи.

Например, флиппер покупает квартиру за 3 миллиона рублей. Еще около 1,5 миллионов тратит на оформление сделки и на ремонт. В итоге он получает квартиру, которая в пределах рынка стоит около 6 миллионов. Обычно отремонтированные объекты продают по цене рынка, либо чуть ниже, чтобы быстрее найти покупателей. Желательно, чтобы на один проект уходило от 3 до 5 месяцев. При продаже объектов флипперы платят налог 13% с каждой сделки, поскольку жилье находится в собственности менее 5 лет.

Флиппинг недвижимости широко развит в США. Например, в 2022 году 8,4% от всех сделок по продаже домов совершили именно флипперы. В Штатах таким образом в основном продают частные дома, в России же, в основном, инвестируют в квартиры. Это могут быть, например, хрущевки и сталинки в хороших районах или квартиры в исторических зданиях в центре города.

Состояние квартиры может быть разным: некоторые варианты требуют капитального ремонта, а иногда нужен лишь косметический. Обычно, чем хуже состояние квартиры, тем ниже ее цена относительно рыночной. Но еще это значит, что потребуется больше денежных средств и времени на ремонт.

Профессиональных флипперов в России не так много — в самом популярном чате «Клуб Флипперов» в Телеграме всего около 6600 человек. Тем не менее конкуренция за хорошие объекты может быть высокой, особенно в Санкт-Петербурге и Москве, где жилье в целом дороже, чем в регионах.

Выгодно ли заниматься флиппингом в России

С помощью флиппинга можно получить высокий доход, но важно помнить, что это рискованная инвестиция. Основная проблема в том, что сложно быстро продать готовую квартиру. Ситуация на рынке может поменяться, например, начнется экономический кризис, который повлияет и на рынок недвижимости. Если процесс продажи затянется, то денежные средства останутся в проекте на неопределенный срок.

Флиппер должен хорошо разбираться в тенденциях рынка недвижимости и быть в курсе последних новостей. Например, в 2022 году цены на квартиры в крупных городах выросли в среднем на 10-15%, но это произошло в условиях внезапного кризиса. Но при этом количество предложений на рынке вторичного жилья выросло. Многие владельцы снижали цену, чтобы побыстрее продать недвижимость. При покупке квартир под флиппинг такие скачки нужно уметь предугадывать.

Кроме того, стоит учитывать, что квартиры в новых жилых комплексах по-прежнему популярны, большая часть покупателей предпочитают именно их, а не вторичное жилье. Клиенты оформляют сделку еще на стадии строительства, хотя в 2022 году многие компании-застройщики выставляли квартиры в строящихся домах практически по цене готовых. Но при этом они предлагали, например, льготные ипотеки с минимальными платежами до момента заселения.

Недвижимость — одна из самых надежных сфер для инвестиций. При этом, если у инвестора нет миллионов на покупку квартиры, можно выбрать альтернативный инструмент инвестирования в недвижимость — инвестирование с помощью краудлендинговых платформ. Одна из примеров таких платформ — ТаланИнвест — специализируется на сборе инвестиций через заем для застройщиков РФ. На платформу обращаются застройщики: они сами устанавливают необходимый объем инвестиций.

Далее ТаланИнвест проводит андеррайтинг на предмет платежеспособности заемщика-застройщика, оценивает будущий денежный поток, которым обеспечена возвратность инвестиций и риски проекта. Если инвестиционное предложение привлекательно и нет вопросов к показателям деятельности застройщика, его проект размещают на инвестиционной платформе.

Инвесторами могут быть юридические лица, ИП и физические лица как без статуса квалифицированного инвестора, так и со статусом. Начать инвестировать можно с небольшой суммы: 10 000 рублей, 100 000 рублей и т.п.

Личный кабинет инвестора на платформе ТаланИнвест

Обязательно ли быть специалистом по недвижимости, чтобы заниматься флиппингом

Среди флипперов встречаются те, кто раньше работал, например, риелтором, или занимался ремонтными работами. Но в целом это необязательное условие — научиться искать перспективные объекты можно и без профессиональных глубоких знаний. Проще всего изучать сервисы объявлений и Телеграм-каналы о продаже недвижимости. Важны насмотренность, знание рынка и наличие контактов проверенных людей.

Если вы планируете заниматься флиппингом на постоянной основе, у вас должен быть надежный юрист, поставщики качественных стройматериалов и бригада рабочих. Даже опытному флипперу не справиться без посторонней помощи, от добросовестности команды зависит скорость каждого этапа работы над проектом. Вначале лучше всего искать нужные контакты по личным рекомендациям друзей и знакомых.

Даже если инвестор не углубляется в тонкости декора, все равно нужно базово разбираться в порядке и стоимости работ. Это сэкономит время на принятие решений еще на этапе покупки, поможет избежать лишних расходов на отделку. Развить насмотренность помогут профильные группы и блоги в соцсетях, где люди делятся лайфхаками, профильные издания по декору и ремонту, ролики на Youtube.

Как выбрать квартиру для покупки

При выборе объекта для флиппинга учитывают те же самые факторы, что и при покупке обычного жилья:

Район города. Благоустроенный, зеленый район со школами и магазинами или центр города будут пользоваться большим спросом, чем необжитые окраины или дома с автострадой за окном.

Транспортная доступность. Шансы продать квартиру будут выше, если она находится не далее, чем в 10-15 минутах ходьбы до метро или остановок наземного транспорта, а еще если рядом есть удобная дорожная развязка.

Площадь. Сейчас самым высоким спросом пользуются однокомнатные квартиры: они доступнее по цене. Если квартиру покупают для сдачи в аренду, то так проще найти жильцов. К тому же однокомнатные квартиры дешевле ремонтировать. Этаж тоже имеет значение — квартиры на нижних и последних этажах ценятся меньше.

Какие риски должен учесть флиппер

Профессиональные флипперы продают по 2-4 квартиры в год. Если ставить процесс на поток, то нужно учитывать ряд возможных рисков.

Юридические. Недвижимость с низкой ценой может быть в залоге, ипотеке, под арестом или являться частью наследства — это может сильно затянуть процесс покупки или вообще сделать ее невозможной. Флипперы обычно быстро заключают сделку, чтобы интересный проект не достался конкурентам, но важно внимательно проверять все документы. В первую очередь это выписка из ЕГРН и паспорт владельца квартиры — он должен быть действителен, а данные в нем совпадать с данными в выписке. Еще желательно узнать, была ли перепланировка. Если да, законна ли она. Это можно проверить, запросив документы в местном Бюро технической инспекции (БТИ).

Технические. Даже при тщательном осмотре перед покупкой сложно сразу обнаружить все проблемы. Например, прогнивший пол. Такие моменты обычно выясняются уже на этапе ремонта, увеличивая его стоимость и сроки. О состоянии внутридомовых коммуникаций лучше всего расскажут соседи или представители управляющей компании, а при осмотре важно тщательно проверять всю квартиру. Например, протекающий стояк и плесень за шкафом можно обнаружить и при первом осмотре. Опытные инвесторы замечают возможные проблемы сразу и включают такие риски в стоимость ремонта при расчетах.

Финансовые. Большинство флипперов инвестируют в проекты собственные денежные средства: из-за скорости заключения сделок оформлять ипотеку неудобно и невыгодно. К тому же квартиру нужно будет максимально быстро продать, а наличие кредитора может затянуть процесс. При этом в каждом проекте инвестор должен максимально быстро найти покупателей, чтобы получить прибыль.

Коротко о главном

Желание иметь собственное жилье в Москве может быть оправданной мечтой многих людей. Однако, с учетом высокой стоимости недвижимости в столице России, возникает серия вопросов вопрос: как заработать на квартиру в Москве в 2023 году? Сколько нужно зарабатывать денег? Реально ли это с нуля? С правильной стратегией и планированием, вы можете достичь этой цели. В данной статье мы рассмотрим различные стратегии и советы, позволяющие осуществить покупку жилья в Москве. Мы рассмотрим варианты накопления средств, инвестирования и использования ипотеки.

Особенности рынка недвижимости

Перед тем как приступить к заработку на квартиру, важно понять особенности рынка недвижимости в Москве. В последние годы стоимость жилплощади в столице значительно выросла, и сегодня она остается одной из самых высоких в мире. Данные по средним затратам на жизнь в месяц плавают в районе 50-60 тысяч рублей без съема жилья, а некоторые источники как Expatistan ставят планку, что средние траты на жизнь в месяц у взрослого человек может уходить 133 984 рублей с арендой жилья. Многие встречались с ценниками от 55 тысяч рублей недалеко от садового кольца за 1 комнатную квартиру. Для того, чтобы жить внутри Садового кольца по подсчетам нужно зарабатывать от 100 тысяч рублей в месяц — и это минимум.

Цены на недвижимость в Москве в 2023 году остаются достаточно высокими. Средняя стоимость 1 квадратного метра жилья в столице составляет:

Таким образом, цены на жилье в Москве варьируются в широком диапазоне в зависимости от локации, состояния и уровня комфорта жилья. В среднем за 1 квадратный метр в столице просят около 200 тысяч рублей.

Вот более точные результаты с «Индикаторов рынка недвижимости»

Вид жильяИюнь 2023 (Р/м2)Изменение с маем 2023 (%)Изменение с декабрем 2022 (%)

Индекс стоимости, Р/м2254 348+0,4%+1,2%

Индекс стоимости, $/м23 073-4,5%-21,1%

Индекс стоимости, €/м22 842-3,5%-22,9%

Цены на жилье по округам

ОкругИюнь 2023 (Р/м2)Изменение с декабрем 2022 (%)

Центральный округ397 964+0,7%

Западный округ285 188+1,9%

Юго-Западный округ283 662-0,5%

Северо-Западный округ265 703+1,4%

Северный округ247 555+0,7%

Южный округ231 820+1,5%

Северо-Восточный округ228 239+1,1%

Восточный округ227 872+2,1%

Юго-Восточный округ220 423+1,6%

Все районы старой Москвы за МКАД202 583+0,6%

Некоторые аналитики делают прогноз, что в далее по 2023 году возможно ожидать снижение цен еще на 10-15% к нынешнему уровню, если не произойдет улучшения геополитического климата. Но всегда стоит учитывать, что цены будут снижаться в форме скидок, например прямой дисконт от застройщика, более гибкие рассрочки, отделка, парковочное место и тд. Между новостройками и вторичным жильем есть корреляция, но скорее всего цена будет просто медленно стабилизироваться к уровням до ипотечного бума 2020-2021 годов.

Жилищный вопрос Анатолия

На том же «Индикаторе рынка недвижимости» есть калькулятор примерной стоимости, чтобы прикинуть сколько нам нужно денег. Представим, что у нас есть знакомый Анатолий и он мечтает о покупке 1-комнатной квартире в МСК. Помечтали немного, пока крутим ползунки и думаем как круто будем жить при вот таких условиях:

С этими условиями мы попадаем в ценовой диапазон стоимости жилья с учетом погрешности: 8 701 000 — 9 617 000 руб.

Учитывая этот факт, необходимо выбрать соответствующую стратегию для достижения своей цели.

Постановка цели и планирование бюджета

Теперь, когда мы закончили представлять, что мы живем в Симс, пора обратиться к реальной картине. Анатолий, имеет постоянный заработок в 65 тысяч рублей в месяц и живет пока не в Москве. У него нет нужды снимать квартиру, возможно, он все еще живет с родителями. Так что как бы не было круто, что нет нужды снимать жилплощадь, родители все спрашивают про покупку собственного жилья.

Анатолий недавно посмотрел фильм «Брат» и теперь хочет приехать на вокзал и на вопрос таксистов «Куда едем?», ответить — «В Москву» и бренча ключами двигаться с кейсом денег для покупки жилья двигаться в сторону перрона. Но это будет примерно лет через 10.

Открыв блокнот мы начинает делать подсчеты.

На бумаге мы составляем план накопления на квартиру в Москве на протяжении 10 лет, придерживаясь принципа распределения финансов 50/30/20. Этот принцип предполагает, что 50% доходов идут на основные жизненные нужды, 30% — на личные расходы и развлечения, а 20% — на накопления и инвестирование, а главное на нашу цель — квартира за 9 250 000 рублей.

1. Считаем основные жизненные нужды (50%):

50% от дохода: 65 000 рублей * 0.5 = 32 500 рублей в месяц.

2. Личные расходы и развлечения (30%):

30% от дохода: 65 000 рублей * 0.3 = 19 500 рублей в месяц.

3. Накопления и инвестирование (20%):

20% от дохода: 65 000 рублей * 0.2 = 13 000 рублей в месяц.

Теперь мы рассматриваем, что все наши деньги мы формально складывали в банку с этикеткой «Мечта» и даже не умудрились открыть накопительный счет.

Прогресс накопления на 10-летний срок:

Результат примерно 16% от желаемой суммы. А еще вспомним про инфляцию и расстроенные будем избегать всех таксистов в радиусе 10 километров от вокзала.

Подсчитаем сложный процент под средний вклад в 6%:

Даже придерживаясь строго финансового плана и постоянного пополнения банковского вклада, Анатолий заработает ориентировочно 23% от необходимой суммы.

Анатолий опять берется за голову, а его друзья влипли в неудачные ипотечные сделки — теперь он не доверяет ипотеки, тем более как круто прийти с чемоданом набитым деньгами заработанной своими силами и в обмен получить ключи!

Как заработать на квартиру в Москве без ипотеки

Анатолий решает работать. Как же тогда заработать на квартиру без ипотеки?

Сбережения с заработной платы

Один из наиболее распространенных способов накопления средств — это регулярное откладывание части денег с заработной платы. Мы уже обсудили 50/30/20 распределение. Можно распределить 15% из сектора 30 в сектор 20, но это не сильно изменит ситуацию. Вот предположим, сделаем перерасчет.

Уже не так плохо, считая, что у нас есть еще альтернативные способы заработка. Сбережения — это не единственный способ заработать на жилплощадь. Анатолий решает контролировать свои денежные расходы и постарается уменьшить ненужные траты.

Создание пассивного дохода

Дополнительный источник дохода может существенно ускорить процесс накопления на жилье. Анатолий хорошо знаком с тем, что можно создать пассивный доход в интернете. Откуда он знает? Он прочитал нашу статью о пассивном заработке в интернете.

Пассивный доход также возможен при помощи аренды недвижимости, которая есть во владении: дача, гараж, склад.

Инвестирование в акции, облигации и другие финансовые инструменты

Анатолий также знает про инвестиции, они могут быть эффективным способом увеличения капитала. Исследуйте различные финансовые инструменты, такие как акции, облигации, взаимные фонды и криптовалюты, и выберите те, которые соответствуют вашему уровню риска и финансовым целям.

Те же облигации предлагают 10% годовых, а дивидендные голубые-фишки (акции гиганты), которые представлены на Московской бирже — вот список MOEXBC. Можно собрать дивидендный портфель из голубых фишек, например Сбербанк, Газпром, Новатэк, Роснефть, СургутНефтегаз — важно придерживаться диверсификация по отраслям и придерживаться своего уровня риска. Не инвестиционная рекомендация!

Анатолий несильно хочет рисковать и хочет выстроить достаточно консервативный портфель. Он будет придерживаться принципа 60/40, где 60 — облигации федерального займа или облигации крупных компаний, а 40 — акции голубых фишек. Консервативная стратегия в среднем приносит 15-20% годовых, в лучших рыночных кондициях доходность может достигать 30%!

При правильном подборе акций и облигаций можно получать выплаты каждые месяц. Опытные инвесторы делают ребалансировку портфелей каждый квартал, чтобы деньги не застаивались в активах, которые выполнили цели или не оправдали ожидания, так что перед тем, как начать инвестировать стоит обратиться за помощью специалиста.

Но стоит помнить, что финансовые инструменты несут за собой риск, и это стоит учитывать! Инвестируйте с умом — инвестиции это не лотерейный билет, на который нужно зарабатывать кровью и потом, а четко и надежно просчитанный финансовый план действий!

Создание собственного бизнеса

Как сказал один великий предприниматель А*з Ш*будинов — «Анатолий, если ты не зарабатываешь 200 тысяч денег в месяц ты не имеешь право иметь диван, а тем более саму квартиру в Москве!»

Создание собственного бизнеса звучит воодушевляющее, но и одновременно крайне пугающе. У Анатолий нет бизнес связей или какого-то плана по реализации оффлайн бизнеса. Тут он вспоминает, что у него есть 3 своих сайтов, он это сделал еще давно, когда прочитал нашу статью про заработок на собственном сайте.

Анатолий решил, что было бы неплохой идеей зарабатывать на блогах. Два сайта себе под блоги, а третий будет сдавать в аренду под чужой блог. Анатолий занялся созданием блога по обзору полезных или трендовых товаров для маркетплейсов. Второй блог будет о путешествиях и культуре кемпинга! В рамках блога Анатолий может включать партнерские реферальные ссылки на продукты или услуги, которые будут полезны для той или другой тематики, и получать деньги в виде комиссионных за каждую успешную продажу, совершенную через его ссылки.

Чем не бизнес?

«Переехал я из Харькова, а тетка моя столичная меня даже на порог к себе не пустила. Из-за того, что я общаюсь, по ее мнению, с «иными» женщинами.

У тетушки, наследником оказался один я. И поэтому эта жилплощадь перешла мне. И, естественно, я ее скоро продал, стал реутером, разбогател, и открыл первую галерею живописи.» — Шутка из прекрасного фильма Даун Хаус.

Но договор ренты или работа со знакомыми по курированию или поиску жильцов для аренды — один из самых недооцененных способов заработать на свою жилплощадь. Например, друг Анатолия Леонид мигрировал в Грузию. У него осталась квартира в МСК, и он решает с Антоном работать совместно по посуточной сдаче жилья. Антон управляет всеми операционными процессами, а Леонид получает свою фиксированную прибыль. Это достаточно распространенный способ зарабатывать деньги в США, который успешно может работать и в России.

Ипотека как альтернатива накоплению на квартиру

Ипотека может быть альтернативным способом как получить желаемую недвижимость в более короткие сроки. Вместо того, чтобы накапливать деньги на жилплощадь, вы можете взять ипотечный кредит и приобрести жилье сейчас, а затем выплачивать кредит поэтапно в течение определенного периода времени.

Преимущества и недостатки ипотеки

Мы обсудим самые базовые и понятные преимущества и недостатки ипотеки. Антон уже не так боится слово «ипотека» как раньше.

Преимущества ипотеки включают:

Стратегии использования ипотеки для заработка на квартиру

Есть три самых классических стратегий для использования ипотеки для получения собственного жилья в будущем.

Стратегия первая — аренда недвижимости. Приобретение квартиры с помощью ипотеки и затем сдача ее в аренду может стать источником пассивного дохода. В этом случае можно заработать деньги на разнице между ежемесячными платежами по ипотеке и суммой арендной платы.

Почему это может сработать? В России есть несколько программ льготных ипотек, под которые многие молодые люди до 35 лет могут попасть. Антон вот программист, которому вскоре после повышение квалификации до Middle-back end разработчика будет доступна ипотека для IT-специалистов.

По этой программе ставка составляет 5% годовых. Причем сумма кредита может достигать 18 миллионов рублей, т.к. мы рассматриваем Москву. Можно купить жилье в строящемся доме, готовую квартиру от застройщика, жилой дом на первичном рынке или участок под строительство.

Допустим Антон взял квартиру за 6 миллионов рублей по ипотечной программе. Первый взнос будет примерно 20% — это 1 200 000 рублей. Остальная сумма взята на 15 лет под 5% годовых. Каждый месяц нужно платить 38 тысяч рублей, а сдавать готовую можно от 40 до 45 тысяч рублей. Разница в ренте и ежемесячном платеже идет в карман или в подушку безопасности, если будут трудности со сдачей в будущем.

Больше о том, какие ипотечные программы позволяют сэкономить на ипотеке — читайте тут.

Стратегия вторая — рост стоимости недвижимости. Ипотека позволяет вам приобрести недвижимость сегодня, а ее стоимость может возрасти в будущем. Вы можете прилично зарабатывать на разнице между стоимостью приобретения и стоимостью продажи недвижимости через определенное время.

Стратегия третья — перепродажа. Вы можете использовать ипотеку для приобретения недвижимости, провести реконструкцию или ремонт, а затем продать ее с прибылью. Это требует некоторых дополнительных инвестиций и управления проектом, но может быть выгодным вариантом для заработка денег на жилье мечты.

Даже, если Анатолий решит продать жилплощадь, которую сдает раньше времени — он может продать ее с ипотечным долгом с определенной премией себе в карман.

Что выгоднее, копить на квартиру или взять ипотеку?

Как бы банально не звучало: определение того, что выгоднее — копить на квартиру или взять ипотеку, зависит от ваших финансовых возможностей, целей и личных предпочтений. Важно учитывать такие факторы, как процентные ставки по ипотеке, рыночные условия и возможность получения дохода от аренды или перепродажи недвижимости.

При принятии решения необходимо оценить свою финансовую устойчивость и риски, связанные с различными стратегиями.