Кредит наличными под залог недвижимости

Индивидуальное строительство стало трендом последних 3 лет. Свой дом — отличный вариант для тех, кто устал от шумных соседей и ограничений городской квартиры. Есть два основных способа стать владельцем загородной недвижимости: купить готовый дом или построить его с нуля. Разбираем плюсы и минусы обоих вариантов.

Страховой полис на недвижимость — один из обязательных документов для оформления ипотеки. Полис дает банку гарантию, что он получит деньги, даже если недвижимость пострадает. Вместе с руководителем агентства недвижимости IDEA Estate Максимом Чуриловым разбираемся, что такое ипотечное страхование, зачем оно нужно и какие документы требуются, чтобы оформить полис.

• Когда нужна оценка недвижимости?
• Под залог какого имущества можно взять кредит?
• Как заказать оценку для Газпромбанка?
• Как происходит оценка квартиры для ипотеки Газпромбанка?

При необходимости взять ипотеку заемщик обращается в банк, предоставляя в качестве обеспечения кредита жилое помещение или земельный участок с домом. Оценку недвижимости осуществляют независимые оценочные компании. Газпромбанк взаимодействует со многими организациями и частнопрактикующими оценщиками.

ООО «ОК Канцлер» и ЧПО «Канцырев Руслан Александрович» включены в реестр оценщиков Газпромбанка. Отчет об оценке будет полностью соответствовать требованиям кредитной организации. Это значит, что решение о выдаче кредита будет принято быстро.

При использовании в качестве залога квартиры или апартаментов:

• Расположены на территории РФ*;
• Свободны от ограничений и обременений, в том числе не находится под арестом (запрещением), не является предметом оспариваемого права/предметом судебного спора;
• Принадлежат на праве единоличной собственности заемщику/иному залогодателю или находится в совместной/долевой собственности заемщика и/или иных залогодателей;
• Имеют определенную площадь, границы, кадастровый номер;
• Имеют бетонный, железобетонный (включая все его разновидности, например, ленточный, бетонный с металлической арматурой), каменный, кирпичный фундамент;
• Объект недвижимости/здание, в котором расположены апартаменты, не является ветхим, аварийным, не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт с отселением, реконструкцию с отселением, снос;
• Обеспечена коммуникациями (отопление, водоснабжение, электричество, канализация);
• Износ согласно расчету, произведенному компанией-партнером Банка, предоставляющей услуги по анализу рыночной стоимости объектов недвижимости и автоматической проверке залога, не превышает 65%;
• Год постройки – с 1955 года;
• Апартаменты не расположены в здании/квартира не расположена в многоквартирном доме с деревянными, каркасными, металлическими внешними стенами;
• Апартаменты расположены в здании/квартира расположена в многоквартирном доме с бетонными, железобетонными или смешанными перекрытиями;
• Апартаменты расположены на надземных этажах (не находятся на 1-м этаже). 

* За исключением республики Крым и города федерального значения Севастополь, Республики Ингушетия, Республики Северная Осетия-Алания, Республики Дагестан, Кабардино-Балкарской Республики, Карачаево-Черкесской Республики, Чеченской Республики.

При использовании в качестве залога коммерческой недвижимости или машино-места:

При использовании в качестве залога квартиры или апартаментов:

• Расположены на территории РФ*;
• Свободны от ограничений и обременений, в том числе не находится под арестом (запрещением), не является предметом оспариваемого права/предметом судебного спора;
• Принадлежат на праве единоличной собственности заемщику/иному залогодателю или находится в совместной/долевой собственности заемщика и/или иных залогодателей;
• Имеют определенную площадь, границы, кадастровый номер;
• Имеют бетонный, железобетонный (включая все его разновидности, например, ленточный, бетонный с металлической арматурой), каменный, кирпичный фундамент;
• Объект недвижимости/здание, в котором расположены апартаменты, не является ветхим, аварийным, не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт с отселением, реконструкцию с отселением, снос;
• Обеспечена коммуникациями (отопление, водоснабжение, электричество, канализация);
• Износ согласно расчету, произведенному компанией-партнером Банка, предоставляющей услуги по анализу рыночной стоимости объектов недвижимости и автоматической проверке залога, не превышает 65%;
• Год постройки – с 1955 года;
• Апартаменты не расположены в здании/квартира не расположена в многоквартирном доме с деревянными, каркасными, металлическими внешними стенами;
• Апартаменты расположены в здании/квартира расположена в многоквартирном доме с бетонными, железобетонными или смешанными перекрытиями;
• Апартаменты расположены на надземных этажах (не находятся на 1-м этаже). 

* За исключением республики Крым и города федерального значения Севастополь, Республики Ингушетия, Республики Северная Осетия-Алания, Республики Дагестан, Кабардино-Балкарской Республики, Карачаево-Черкесской Республики, Чеченской Республики.

При использовании в качестве залога коммерческой недвижимости или машино-места:

При наличии ипотечного кредита, после передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства, необходимо проведение оценки приобретенной квартиры, которая будет выступать в качестве залога банку. Отчет об оценке квартиры служит обязательной составляющей условий сделки. Это не прихоть банков, проводить оценку квартиры для ипотеки требует статья 8 Федерального закона №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Как проводится оценка квартиры

Оценку недвижимости имеют право проводить организации и эксперты, обладающие соответствующей лицензией или квалификационным аттестатом. Кроме того, в банках существует т.н. аккредитация оценщиков. Эта процедура подразумевает под собой проверку компаний или независимых оценщиков на соответствие требованиям банка.
Мы работаем с большинством крупных банков России, в большинстве из них имеем аккредитацию.

Необходимый перечень документов для проведения оценки:

• Договор долевого участия заемщика;
• Подписанный акт приема-передачи (АПП) между сторонами (застройщиком и дольщиком);
• Паспорт;
• Поэтапный план с экспликацией.

Что учитывает оценщик квартиры?

Существует несколько методов оценки недвижимости (сравнительный, затратный, доходный). Эксперт рассматривает в совокупности все методы и, найдя оптимальный подход, максимально точно рассчитывает стоимость квартиры. Вот некоторые параметры, которые учитываются:

• Месторасположение квартиры, экологичность района.
• Транспортная доступность, развитость инфраструктуры.
• Качество дома, год его постройки.
• Дворовая территория, ее площадь и обустроенность.
• Площадь квартиры, количество комнат, этаж (квартиры на первых и последних этажах оцениваются ниже).
• Наличие ремонта в квартире и его качество.
• Наличие перепланировки и ее законное оформление.

Изготовление отчета об оценке

Услуга осуществляется поэтапно. Для большего удобства, выезд эксперта, заключение договора, оплата и дальнейшая фотофиксация объекта недвижимости в-основном производится при первичном осмотре тем же специалистом, что и производит приемку . В таком случае нет необходимости в дальнейшем отдельно вызывать оценщика.

По итогу клиент получает на руки оценочный отчет (или как его еще называют — оценочный альбом). Это официальный документ, в котором содержится информация о компании-оценщике, заказчике, подробная характеристика квартиры, анализ рынка недвижимости, сумма ликвидной и рыночной стоимости квартиры. Данный отчет заемщик предоставляет в свой банк для закладной. Изготовление оценочного альбома занимает до 5 дней.

Чтобы заказать оценку квартиры для ипотеки, получить консультацию или уточнить цены, свяжитесь с нами по телефону, email, напишите в мессенджер или оставьте заявку на сайте.

Как выбрать участок для дома

Чтобы понять, где строиться, нужно определиться с требованиями к земельному участку: бюджет на покупку, площадь территории, инфраструктура, включая наличие остановок общественного транспорта, магазинов, детского сада и школы поблизости, а также возможность подключения к водопроводу, газопроводу и другим инженерным коммуникациям. Перечень требований — дело индивидуальное и крайне важное. Чем детальнее вы сформулируете свой запрос, тем ниже риск разочароваться в покупке.

После составления списка требований можно приступать к поиску подходящих вариантов. Сразу стоит убедиться, что отобранные участки подходят для строительства частного жилого дома. Это можно сделать с помощью Публичной кадастровой карты или запросить через Госуслуги выписку из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости.

Какое жилье нужно страховать при оформлении ипотеки

Полис должны получать все, кто покупает квартиру в ипотеку — это требование закона.

Квартиру со вторичного рынка нужно застраховать сразу. Банк должен быть уверен, что точно получит выданную в кредит сумму обратно. Если не застраховать квартиру, банк может досрочно расторгнуть кредитный договор.

Новостройку нужно страховать после того, как получите ключи. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, полис тоже нужно получить, но не сразу: страховать еще нечего. Пока застройщик не введет дом в эксплуатацию и не выдаст ключи, страховые обязанности лежат на нем. Но после сдачи дома они переходят к вам, и нужно оформить страховку.

Что влияет на стоимость готового жилья

Материалы, из которых построен дом. Как и в случае с самостоятельным строительством, чем более долговечны и энергоэффективны материалы, тем выше цена. Стоит отметить, что в случае покупки готового дома объективная оценка качества строительных работ и использованных материалов довольно затруднительна.

Расположение и транспортная доступность. В крупных городах земля под домом часто стоит дороже, чем сама постройка. Появление линии метро неподалеку или строительство элитного поселка может многократно увеличить стоимость дома. И наоборот, появление мусорного полигона или близость к аэропорту (из-за шума) может катастрофически ее обрушить.

Правовые аспекты. Чтобы избежать возможных юридических проблем с домом в будущем, прежде чем его приобретать, многие покупатели нанимают юристов. Они досконально проверяют недвижимость на наличие обременений и ограничений. Также популярна услуга строительных экспертов, которые оценивают качество материалов и постройки дома, выявляют возможные недочеты. Услуги юриста и строительного эксперта вряд ли обойдутся дешево, зато обезопасят новых владельцев от потенциальных рисков.

Рыночные условия. Текущий спрос и предложение на рынке недвижимости, а также экономическая ситуация в стране и регионе оказывают сильное влияние на рыночную стоимость дома.

Чтобы определиться, купить или построить дом, стоит составить исчерпывающий список требований и сравнить подходящие варианты на рынке готового жилья с затратами на строительство с нуля.

Сколько времени занимают строительство и покупка дома

В готовый дом в большинстве случаев въехать получится быстрее, чем строить все с нуля. Покупка — хороший вариант для тех, кто не может ждать: например, когда в семье родился ребенок и нужно расширить жилплощадь, или при переезде в другой город. Если основные требования к дому заключаются лишь в том, чтобы он был пригоден для жилья, имел все необходимые коммуникации и стоил дешево, найти подходящий вариант можно за месяц, а иногда даже за неделю.

Поиск дома затягивается, если на рынке мало подходящих под запрос вариантов. Как правило, чем больше требований и чем они специфичнее, тем больше времени уходит на подбор идеального варианта. Процесс может занять до года и более.

Если спешить некуда, можно купить земельный участок, подготовить проект строительства и постепенно возводить дом. Сроки реализации зависят от многих вводных, в том числе от сезона, сложности рельефа, количества этажей и площади дома, технологии строительства, типа материалов и их стоимости, сложности инженерных работ, требований к отделке и дизайну.

С точки зрения технологий быстрее всего — построить каркасный дом. Он не требует времени на усадку, в отличие, например, от бревенчатого, а на возведение уходит в среднем за 3-4 месяца. Построить каменный дом или из клееного бруса можно за год, из керамблоков или газоблоков — от года и более.

Основные строительные работы

• Подготовка земельного участка: расчистка, устройство котлована
• Закладка фундамента
• Возведение стен и перекрытий
• Монтаж кровли
• Проведение коммуникаций
• Внутренняя и внешняя отделка дома
• Облагораживание придомовой территории — вывоз мусора, озеленение, возведение забора, дорожек, организация парковочного места
• Сдача дома в эксплуатацию

После того, как дом возведен, обычно нужно построить на участке дополнительные сооружения — беседку, гостевой домик, бассейн. Бывает, что качество работ не соответствует ожиданиям заказчика. Тогда приходится исправлять за рабочей бригадой недочеты и ошибки.

Стоит помнить, что самостоятельное строительство требует времени и усилий. Необходимо иметь предварительный план и бюджет. В Газпромбанке можно взять ипотеку на покупку земли и строительство дома по льготным условиям. Построить дом в ипотеку вы можете и на имеющемся участке. Ваш будущий дом должен соответствовать нескольким требованиям:

1. Площадь — от 60 до 300 кв.м. включительно

2. Высота — не более 20 метров

3. Количество этажей — не более трех

4. Дом должен подходить для круглогодичного проживания

Как происходит оценка квартиры для ипотеки Газпромбанка?

Стоимость предмета залога
подтверждается отчетом, подготовленным независимой оценочной компанией в
соответствии с требованиями банка. Экспресс-оценка для Газпромбанка проводится
в короткие сроки: заявка сразу же отправляется в выбранную оценочную компанию,
которая в течение 1 дня подготовит и направит в банк и клиенту электронный
отчет.

Оценка для ипотеки Газпромбанка
проводится в несколько этапов. Сначала требуется осмотр объекта и фотофиксация
прилегающей территории, подъездов, внутренних помещений и вида из окон. При
обращении в ООО «ОК Канцлер» и ЧПО «Канцырев Руслан Александрович» специалист
согласовывает время и дату выезда оценщика на объект. При оформлении заявки на
оценку через экосистему «Легкая ипотека» банк предоставляет возможность
самостоятельного проведения осмотра объекта (Вами или Вашим доверенным лицом).

Далее оценщик проводит
анализ рынка, изучает характеристики объекта недвижимости, подбирает
объекты-аналоги. На стоимость квартиры влияет масса факторов –
наличие/отсутствие ремонта, состояние коммуникаций, особенности местоположения,
класс жилья, этажность, планировка квартиры и прочее. При оценке земельного
участка большое значение имеют улучшения и возможность подключения
к коммуникациям.

Следующий этап в оценке –
подбор подходов и методов к оценке, проведение расчетов. После согласования
полученных результатов готовится отчет об оценке.

При подготовке отчета об
оценке специалистами ООО «ОК Канцлер» или ЧПО «Канцырев Руслан Александрович»
банк оперативно принимает решение по кредиту. Для получения дополнительной
информации Вы можете воспользоваться любой из форм обратной связи,
представленных на сайте.

Как заказать оценку для Газпромбанка?

Ипотечные программы есть
у Газпромбанка (АО), а также у банка АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО), одним из
направлений деятельности которого является обслуживание портфелей ипотечных
кредитов (займов).

Заказать оценку онлайн можно
через сервис по оценке жилой недвижимости «Легкая ипотека» на сайте Газпромбанка
или на сайте оценочной компании, отправив заявку. В первом случае
необходимо будет оформить заявку, прикрепить документы, оплатить услугу и
выбрать в списке проверенных банком компаний ООО «ОК Канцлер» и ЧПО «Канцырев
Руслан Александрович».

Стоит ли тратить деньги на экспертов или можно обойтись без них

Когда дело касается крупных вложений, принцип «я все сделаю сам» работает плохо. Чтобы снизить риск технических и правовых проблем с домом, лучше покупать или строить жилье с участием профессионалов: строительного эксперта и юриста. Их услуги повысят стоимость всего проекта, но могут защитить от ошибочных решений, которые обошлись бы гораздо дороже.

Оценка недвижимости

• Выезд специалиста
• Составление отчета об оценке
• Отправка отчета в банк

от 2 часов
максимально быстрые
сроки по договору

Доставим Ваш
отчет в любой банк

Гарантия принятия отчета

• Выезд специалиста
• Составление отчета об оценке
• Отправка отчета в банк

от 2 часов
максимально быстрые
сроки по договору

Доставим Ваш
отчет в любой банк

Гарантия принятия отчета

Оценка
земельного участка

• Выезд специалиста
• Составление отчета об оценке
• Отправка отчета в банк

от 24 часов
максимально быстрые
сроки по договору

Доставим Ваш
отчет в любой банк

Гарантия принятия отчета

Оценка жилого дома
и земельного участка

• Выезд специалиста
• Составление отчета об оценке
• Отправка отчета в банк

от 24 часов
максимально быстрые
сроки по договору

Доставим Ваш
отчет в любой банк

Гарантия принятия отчета

Оценка коммерческой недвижимости

• Выезд специалиста
• Составление отчета об оценке
• Отправка отчета в банк

от 1-3 дня
максимально быстрые
сроки по договору

Доставим Ваш
отчет в любой банк

Гарантия принятия отчета

Цены на услуги по оценке в г. Москва и Московской области.

Как застраховать жилье

Чтобы оформить страховку, нужно:

1. Получить одобрение ипотеки на квартиру.
2. Получить оценочный альбом. Для этого нужно подготовить выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, поэтажный план, экспликацию и фотографии квартиры. С этими документами нужно обратиться к оценщику, который подготовит отчет об оценке. Найти аккредитованную оценочную компанию можно на сайте банка.
3. Выбрать аккредитованные страховые компании. Свяжитесь с ними и отправьте оценочный альбом для расчета страховки.
4. Получить предложения страховщиков и выбрать лучшее.

Банки часто предлагают обратиться к компаниям-партнерам, но вы можете отказаться и выбрать любую другую страховую — главное, чтобы она была аккредитована вашим банком. Список аккредитованных компаний обычно есть на сайте. Как правило, их услуги выходят дешевле на 20–30%.

Не стесняйтесь торговаться со страховыми компаниями. Например, можете сказать, что в другой страховой вам предложили полис дешевле на пару тысяч рублей. Компании часто дают скидки в таких случаях.

Максим Чурилов, руководитель агентства недвижимости IDEA Estate.

Перечень документов, которые нужны для страховки, может различаться у каждой компании, но есть несколько базовых документов, которые точно понадобятся:

• паспорт;
• заявление на страхование квартиры;
• документы на квартиру от текущего собственника, если покупаете квартиру на вторичном рынке;
• результаты независимой оценки стоимости жилья.

Также может понадобиться выписка из ЕГРН и из домовой книги, техпаспорт жилья и другие документы — точный список вы узнаете в страховой.

Взять ипотеку на вторичное жилье можно в Газпромбанке. Узнайте условия и оформите заявку на сайте Газпромбанка.

Риски самостоятельного строительства

Без опыта и глубоких знаний в этой сфере построить долговечный качественный дом не получится. Можно упустить много важных нюансов, которые со временем выльются в дополнительные расходы. Например, важно грамотно выстроить план работы и контролировать работу бригады. Поэтому стройку лучше доверить профессионалам.

Под залог какого имущества можно взять кредит?

Прежде, чем оформлять
кредит, необходимо убедиться в том, что недвижимость подходит под условия
банка. Например, техническое состояние квартиры должно соответствовать
определенным характеристикам. К ним относится отсутствие несогласованных
перепланировок. Кроме того, здание должно иметь железобетонный, каменный или
кирпичный фундамент; в квартире проведено электроснабжение, горячее и холодное
водоснабжение; сантехническое оборудование, двери, окна и крыша (касается квартир
на последних этажах) находятся в исправном состоянии; износ здания составляет
менее 50%.   

В качестве залога могут
выступать:

• квартира;
• частный дом;
• таунхаус.

При залоге на
недвижимость накладываются определенные ограничения. Например, с ней нельзя
совершать сделки купли-продажи, дарения или обмена, запрещается регистрация лиц
(за исключением членов семьи). На собственника также ложится бремя содержания
недвижимости в хорошем состоянии.

Риски при покупке готового жилья

Перед покупкой дома тоже важно провести подготовительную работу, чтобы исключить неочевидные проблемы, которые могут проявиться позже.

Например, постройка возведена незаконно, находится в залоге или с нерешенными вопросами наследования. А если собственник окажется банкротом, могут возникнуть проблемы с его кредиторами и сделку могут признать недействительной. В идеале покупка проходит с полным юридическим сопровождением: специалист проверяет нюансы, о которых обычный человек может даже не задумываться.

Также стоит заказать техническую проверку здания. При строительстве дома могли быть допущены грубые ошибки, незаметные на первый взгляд, но способные быстро разрушить здание. Например, некачественный фундамент из плохого цемента или с нарушенными сроками усадки способен уничтожить дом в течение каких-то пары лет, без возможности восстановления. С домом все как с покупкой автомобиля: стоит обращать внимание не только на внешний лоск, но и на техническое состояние. Эту работу лучше поручить строительному эксперту.

Когда нужна оценка недвижимости?

В Газпромбанке есть различные ипотечные программы. Кредит может быть выдан на строительство дома, на покупку вторичного жилья, приобретение квартиры в новостройке или жилья по программе реновации и другие цели.

Как правило, оценка
недвижимости для Газпромбанка требуется в следующих случаях:

• выдача нового кредита;
• рефинансирование имеющегося кредита;
• оформление квартиры в собственность.

Оценка недвижимости может
потребоваться не только для покупки жилья с использованием заемных средств, но
и просто с целью взятия кредита под залог имеющейся недвижимости. В этом случае
кредитом можно распоряжаться в других целях. Залоговый кредит является
разновидностью потребительского кредита, но заемщик может рассчитывать на более
выгодные условия. Это объясняется просто: гарантом возврата долга также, как и
при ипотеке, выступает имущество, передаваемое в залог. Оценка квартиры для
Газпромбанка позволяет определить стоимость закладываемой недвижимости. Это
снижает риски как для кредитной организации, так и для заемщика. Согласно
заключаемому с банком договору при невозможности вносить платежи по кредиту
закладываемое имущество переходит кредитной организации.

Какие факторы влияют на стоимость строительства дома

Однозначно ответить на вопрос, что выгоднее — построить дом или купить готовый — сложно. И в том, и в другом случае сумма вложений зависит от многих факторов:

Расположение участка и сложность ландшафта. Местоположение имеет ключевое значение. Доступность коммуникаций, удаленность от крупных городов и транспортная доступность могут существенно повлиять на общую стоимость проекта. А неровности местности, наличие водоемов или крутых склонов требуют дополнительных работ по подготовке участка и могут увеличить стоимость строительства.

Проектирование и строительство дома. Индивидуальный проект, как правило, обходится дороже типового. Строительные подрядчики, аккредитованные в Газпромбанке, могут предложить, как типовые решения, проверенные временем, так и построить дом по вашему проекту.

Материалы. Выбор строительных материалов оказывает значительное влияние на конечную стоимость. Натуральный камень, дерево высоких пород, качественные изоляционные и отделочные материалы могут повлиять на увеличение бюджета.

Коммуникации. Подключение к электросетям, газоснабжению, водопроводу и канализации — необходимые этапы при строительстве загородного дома. В зависимости от удаленности и доступности этих услуг стоимость работ может сильно различаться.

Как итог, стоимость строительства загородного дома зависит от множества факторов: от выбора местоположения до качества отделочных материалов. Грамотное планирование, внимание к деталям на этапе проектирования и выбор надежного подрядчика помогут оптимизировать расходы и достичь желаемого результата в рамках установленного бюджета.

Аккредитация в банках

Российский финансовый конгломерат, крупнейший универсальный банк России и Восточной Европы

Входит в 10 крупнейших банков России, в список системно значимых кредитных организаций

Крупнейший частный банк в России, занимающий четвёртое место по размеру активов

Один из крупнейших универсальных банков России, занимает третье место в списке банков по размеру собственного капитала.

Что защищает страховка

Когда вы оформляете полис, то страхуете саму конструкцию дома: пол, стены, фундамент, входные двери, крышу и окна. Но если вас затопят соседи сверху, получить деньги по страховке не получится, потому что квартира все равно остается пригодной для жизни.

Список случаев, которые будут считаться страховыми по такому полису:

• пожар;
• взрыв бытового газа;
• землетрясение или наводнение;
• падение самолета на дом;
• незаконные действия третьих лиц.

К «незаконным действиям третьих лиц» относятся физические действия с недвижимостью. То есть если квартиру ограбили — это незаконно, но страховым случаем не является. А вот если сосед снизу решил убрать несущую стену и у вас из-за этого образовалась дыра в полу — это страховой случай.

Максим Чурилов, руководитель агентства недвижимости IDEA Estate.