Может ли машино-место быть удачным способом вложения денег?

Как выбрать место в паркинге? что нужно учесть?

Для начала, трезво оцените ваши водительские навыки: парковаться в углу, рядом с колонной, близко к выезду из гаража будет неудобно, это потребует хорошей техники. Эксперты советуют также учитывать габариты автомобиля. Для больших машин (D и E класса) лучше подыскать просторное место – в идеале около 10 кв. м.

Впрочем, все эти факторы наверняка уже учтены в цене машино-места. Самые просторные и удачно расположенные квадратные метры, как правило, стоят дороже и раскупаются быстрее.

При выборе места на подземной парковке стоит заранее узнать, позаботился ли застройщик о нормальной гидроизоляции паркинга. Защита от воды особенно актуальна для Петербурга. В начале июля в городе были подтоплены несколько парковок. Грязная вода, стекавшая по потолкам, оставила пятна на кузовах припаркованных машин.

Наконец, не лишним будет проверить габариты парковочного места. По приказу Минэкономразвития от 2021 года, место для автомобиля не должно быть меньше 5,3 x 2,5 метра и больше 6,2 x 3,6 метра. Если этот норматив не соблюден, Росреестр может отказать в оформлении места в собственность.

Альтернативные варианты для инвестирования

Альтернативным вариантом вложения средств профессионалы считают технические помещения, расположенные рядом с квартирами. Это могут быть кладовки или другие объекты недвижимости, которые обязательно будут востребованы на рынке уже в ближайшем будущем.

Рустам Арсланов считает подобный вариант достойной альтернативой для тех инвесторов, у которых не хватает средств на приобретение квартиры. В настоящее время спрос на просторные апартаменты снизился, люди чаще всего приобретают небольшие квартиры-студии площадью от 19 кв. м.

К тому же, на начальном этапе строительства стоимость такой недвижимости невысока. В предложениях ГК «Гранель» цена одного квадратного метра технического помещения значительно ниже, чем квартиры, и в среднем составляет 40 тыс. руб.

Выгодно ли инвестировать в паркинги? – недвижимость для бизнеса – газета

Выгодно ли покупать парковочное место для сдачи в аренду или перепродажи?

Мнения опрошенных нами экспертов разделились. Некоторые считают, что успех предприятия зависит от соотношения стоимости аренды к цене паркинга, а также от целевой аудитории жилого комплекса.

«С аренды паркинга в Петербурге можно получать стабильный доход, который может быть выше банковских процентов. Но, как и в любом бизнесе, здесь нужен хотя бы упрощенный бизнес-план на несколько лет вперед. Нужно также учитывать, что максимальный спрос на аренду паркингов будет только после полной сдачи всех очередей в ЖК и заселения 80-90% жильцов, – поясняет заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. Эксперт советует в первую очередь для инвестиций рассматривать ЖК классов «комфорт » и «бизнес».

Другие участники рынка полагают, что выгода от сдачи в аренду или перепродажи паркинга сомнительна. «Цена аренды в новостройке масс-маркета может составить 6 000 рублей в месяц (включая КУ) или 3800 тысяч за вычетом КУ (цифры округленные). В итоге выйдет 45 600 в год, – говорит директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева.

– Например, если место продается за 600 000, то окупаемость составит 13 лет. Это цена без учета налога на собственность. При этом 600 000 – это минимальная цифра, места могут продаваться и по 700 и 800 тысяч, тогда доходность будет еще ниже. Покупка с целью перепродажи сомнительна. На мой взгляд, будет долго продаваться, и не факт, что с прибылью».

Другие цифры приводит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая: по ее оценкам, вложения в паркинг окупаются примерно в два раза быстрее, чем в квартиры или апартаменты. «Например, в одном нашем проекте машино-место было приобретено за 1,2 млн рублей.

Эксперт считает, что инвесторам стоит рассчитывать именно на пассивный доход от аренды, а не перепродажи. Ведь машино-места обычно выводят в реализацию в высокой стадии готовности новостройки по максимальным ценам, поэтому спекулятивного прироста стоимости практически нет.

Гараж или жилищное строительство?

В цифрах картина выглядит следующим образом: одно машино-место в центре может стоить от 1,5 до 4,5 млн. руб., приблизительно столько же стоит однокомнатная квартира в Подмосковье. Но аренда квартиры принесет ее владельцу 15-25 тыс. руб. в месяц, а парковочное место – только 7-10 тыс. руб. Так стоит ли вообще задумываться об инвестициях в машино-места?

Василий Фетисов считает, что по своей эффективности инвестирование в строительство отдельно стоящих гаражных комплексов в Москве значительно уступает инвестициям в жилищное строительство. Что касается небольших площадок с выгодным расположением, то они будут востребованы у девелоперов.

Доходность

Наиболее доходными из парковок являются те, что находятся вне улиц (Off-street), т.е. не относящиеся к категории «Открытые общественные парковки» (Open-air public space) Их среднегодовой доход составляет 780 евро за одно машиноместо.

• При этом абсолютным лидером по доходу в данной категории являются парковки у аэропортов – 1 200 EUR в год.
• Аутсайдерами по данному значению являются парковки вблизи спортивных сооружений или объектов культуры. Их ежегодный доход составляет лишь 10 EUR.
• Паркинги вблизи больниц и университетов отмечаются средневзвешенным доходом в размере 550 EUR в год.
• Машиноместа у торговых центров и рынков характеризуются доходом в размере 700 EUR в год, у парков – средним доходом в размере 200 EUR.
• Еще 900 EUR в год приносят машиноместа на перехватывающих парковках. Средним доходом в размере 1 100 EUR характеризуются инфраструктурные парковки.

Как инвестировать

Инвесторы преимущественно вкладывают средства в парковки посредством предоставления денег инвестиционным фондам. Те вкладывают в паркинги незначительный объем средств для диверсификации активов. Т.е. сам инвестор не может непосредственно контролировать приобретаемую парковку, что исключает прямые частные инвестиции и превращает парковки в элемент коллективных инвестиций.

Однако в отдельных случаях прямые инвестиции в паркинги все таки возможны. В ряде стран они допускаются через определенные компании. Таковые непосредственно строят и эксплуатируют возведенные парковки. Однако такие инвестиции ограничиваются целым рядом правил призванных уберечь частного инвестора от потери средств.

Например, в Великобритании с 2021 года теоретически могут осуществить такие инвестиции лишь граждане с доходом более 100 тыс. GBP в год или инвестированным капиталом свыше 250 тыс. GBP. Обычно прямые инвестиции осуществляются посредством приобретения акций компании, владеющей самими парковками.

Как правило, прямые инвестиции характеризуются не только большей степенью риска, но и возможностью большего дохода. При прямых инвестициях возникают существенные сложности при управлении дистанционно удаленными активами, что делает подобного рода вложения практически бесперспективными для международных инвесторов.

Как оформить машино-место в собственность?

Вопреки расхожему мнению, сейчас, чтобы оформить место в собственность, не нужно получать письменное согласие других собственников паркинга (такая норма действовала до 2021 года). Теперь покупатель может зарегистрировать место самостоятельно через МФЦ.

Для этого понадобится: технический план на парковочное место (его составляет кадастровый инженер на стадии оформления документов по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома), акт приемки-передачи, который прилагается к договору долевого участия, паспорт и квитанция об оплате госпошлины.

Регистрация проходит в срок до 9 дней.

Какие платежи ждут собственника после покупки парковочного места?

Из дополнительных расходов – только коммунальные платежи (в Петербурге – в среднем 1,5 тысячи рублей в месяц) и налог на имущество.

При расчете налога в этом случае применяется ставка 0,3% от кадастровой стоимости. То есть, если стоимость парковочного места равна 300 тысяч рублей, то владельцу придется платить налог в размере 900 рублей.

Можно ли взять ипотеку на паркинг?

Место для парковки автомобиля является таким же объектом недвижимости, как и квартира. Так что машино-место может выступать в качестве предмета залога по ипотеке. Эта норма содержится в статье 69.1 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На этом фоне доход уличных парковок (on-street) значительно меньше.

• Так среднее значение для данной категории составляет лишь 496 EUR в год. Причем ряд подтипов в данной категории вообще не генерируют прибыль. Например, речь идет о парковках вблизи полицейских участков или парковках для мотоциклов, традиционно предоставляемых бесплатно.
• Наибольшим доходом в данном сегменте характеризуются так называемые парковки для общего пользования, располагающиеся на улицах, без какой-либо конкретной привязки к отдельно взятой категории автовладельцев. В данном случае речь идет о среднем доходе в 800 EUR в год.
• Для сравнения аутсайдером по данному значению являются паркинги вблизи жилых домов. Их средний доход составляет 100 EUR в год.

Неблагоприятна и рыночная конъюнктура.

Крупнейшие рынки сбыта в лице больших мегаполисов, в том числе и Москвы, не расположены к строительству наиболее доступных плоскостных стоянок (для этого попросту нет места). Возведение подземных парковок обходится чрезвычайно дорого, что существенно снижает спрос на них.

Выходом из складывающейся ситуации может стать комбинация административных и экономических мер. Так согласно действующим нормативам правительства Москвы и Московской области, девелоперы действительно обязаны возводить парковки. Однако не указывается какие.

• Панацей может стать ввод обязательного строительства именно высокотехнологичных высотных паркингов, в которых стоимость машино-места составляет 5-10 тыс. USD.
• Для сравнения стоимость продажи традиционных подземных паркингов в зависимости от класса ЖК варьируется в Москве от 30 до 180 тыс. USD.
• При этом конечные покупатели в среднем готовы платить за паркинг 10-16 тыс. USD, что соответствует стоимости новаторских парковок.

Вместе с тем подобное новаторство может создать серьезную конкуренцию официальным платным парковкам, «народным гаражам», а главное нелегальным платным стоянкам. Создание платных частных парковок (сейчас обсуждается на законодательном уровне) на основании договора на размещение и организацию платной деятельности при условии упрощенного получения земельного участка в аренду и его ускоренного освобождения для решения городских задач, по существу приравнивается к нестационарным объектам торговли, со свойственной им нестабильностью места размещения.

Это существенно повышает инвестиционные риски, но при этом формат создаваемых парковок (плоскостных стоянок, не требующих серьезных капиталозатрат) не предполагает капитального строительства, что существенно сокращает стоимость проекта, а следовательно исключает потребность в привлечении инвестиций.

Объем рынка и классификация

На сегодняшний день в 28 странах Европы насчитывается около 440 млн парковочных мест для автомобилей. Все они в зависимости от назначения подразделяются на пять типов. Причем практически в каждом из них существуют платные парковки, эксплуатируемые частными операторами с целью извлечения прибыли.

• Наиболее распространены так называемые «Жилищные и рабочие парковки»(Residential & work private property). Данные парковки в количестве 155 млн единиц предназначены лишь для частного использования. Как правило, каждая из них закреплена за конкретно взятым автовладельцем. Т.е. речь идет о парковках принадлежащих ЖК, различным организациям и т.д. Эти парковки практически никогда не передаются частным операторам и не используются на платной основе.

• Следующими по количеству считаются «Уличные общественные парковки»(On-street public space). Таковых насчитывается около 130 млн единиц и ими могут пользоваться все автолюбители. Использование данных парковок может быть как платным, так и бесплатным. Однако частные операторы практически никогда не допускаются в данный сегмент. Это обуславливается тем, что данные парковки имеют большое социальное значение и ориентируются на широкие слои населения в местах его наибольшего скопления, не обусловленного коммерческими целями. Не случайно данные паркинги возводятся за счет усилий муниципальных или центральных властей.

• На третьем месте находятся «Открытые общественные парковки»(Open-air public space). Всего их 115 млн единиц. Данные платные и бесплатные стоянки располагаются не только на улицах, и в отдельных случаях могут передаваться под управление частным операторам.

• Четвертую позицию занимают «Парковки близи объектов торговой недвижимости и бизнес-центров»(Floors of shops and offices). Таких машиномест в Европе насчитывается порядка 30 млн единиц и они чаще предыдущих передаются под управление частным операторам. Обычно данные парковки предназначаются для посетителей торговых точек или сотрудников бизнес-центров.

• Аутсайдерами по объему предложения и лидерами по степени коммерциализации являются «Специально построенные парковки»(Purpose built car parks). Их насчитывается 10 млн единиц. Эти машиноместа заведомо возводятся с целью последующей сдачи в аренду, что исключает их бесплатное использование. Принадлежат они как государственным, так и частным компаниям.

Опыт организации парковочного пространства в лондоне, великобритании

Частным и наиболее показательным примером решения проблем с парковками является Лондон. Он, как Москва и большинство других городов Европы, характеризовался одним и тем же перечнем сложностей при создании парковочных мест. Так все повышающаяся стоимость земли увеличивала стоимость строительства паркингов тем самым сокращая численность парковок, способных окупится за счет платежей автолюбителей.

• С 1999 по 2021 год средняя стоимость возведения паркингов в Лондоне увеличился вдвое и достигла 28 250 GBP за машино-место.
• Сегодня данный показатель составляет 35-40 тыс. GBP.

Дефицит земли не гарантировал достаточного возведения паркингов, а автовладельцы крайне раздраженно реагировали на проблемы в данной сфере, считая паркинги само собой разумеющейся услугой, которая должна была предоставляться всем в полном объеме и бесплатно.

• По данным исследования Городского совета Лондона (London Coucils) 2021 года 27 % опрошенных автолюбителей признались в том, что ограничивают использование автомобилей вследствие дороговизны парковки.
• Еще 28 % опрошенных предприняли те же действия по причине дефицита парковок.
• Так ежегодные расходы среднестатистического домохозяйства на оплату парковки вне места ПМЖ и автомобильное топливо составили 47 GBP.
• В 2021 году этот показатель вырос до 50 GBP в год. С учетом того, что стоимость 1 часа парковки в центре города составляет в среднем 4 GBP, можно предположить, что автолюбители крайне болезненно реагировали на использование платных площадок и попросту отказывались от автомобиля.

Но улучшение ситуации с парковками за счет самих автовладельцев было невозможно. Для этого требовались куда большие финансы, собрать которые можно было лишь со всего населения за счет введения специальных налогов и пр. Мэрия сконцентрировала свои усилия на том, чтобы отучить горожан от автомобиля, причем речь шла не только об ограничении использования автомобилей в местах дефицита парковок и внедрения платного въезда в центр столицы Великобритании, но и о сдерживании в приобретении автомобилей в качестве средства передвижения.

Для этих целей был разработан целый комплекс мер. А, именно, власти стали поощрять длительную парковку за пределами Центрального делового района города. Помимо этого были предприняты меры по активизации использования общественного транспорта, а также сокращению использования автомобилей за счет введения налогов и сборов за загрязнение окружающей среды и эксплуатацию дорог.

Схожей целью обладали и такие методы, как активное штрафование нарушавших правила парковки и не предоставление на них доступной цены. Одновременно с этим было активизировано возведение самих парковок за счет владельцев коммерческих предприятий заинтересованных в наличии паркингов.

Парковочное пространство

В целом же рынок парковок в Европе стал формироваться с 1958 года. Тогда у посольства США в Лондоне была создана первая организованная парковка. Спустя 57 лет на континенте до сих пор отсутствуют единые правила строительства и эксплуатации парковок. Также нет стандарта обеспеченностью парковками.

Парковочное пространство в москве: инвестиции в парковки

Для сравнения в Москве при таких же проблемах развития парковочных мест, как и в Лондоне, наблюдаются несколько иные итоги их решения. Например, в российской столице увеличивается, а не снижается количество автомобилей. Причем происходит это поистине ударными темпами.

Среднегодовой прирост численности автомобилей составляет 200-250 тыс. единиц. Только В 2021 году численность легковых машин в Москве увеличилась на 1,3 % или 52 тыс. машин и достигла 3,9 млн. единиц. За 2021 год численность машин в Москве увеличилась на 5 %, достигнув общего значения в 4,5 млн.

единиц (3,8 млн из них – легковых, 277 тыс. легких коммерческих авто, почти 180 тыс. грузовиков и 18 тыс. автобусов). Обеспеченность автомобилями населения в Москве больше, чем в Лондоне: при общей численности домохозяйств в размере 4,5 млн, на каждую семью в Москве приходится по 1 автомобилю.

• С ноября 2021 в Москве было открыто 66 002 муниципальных парковочных мест.
• В 2021 году бюджет города получил за парковки 3,45 млрд RUB.
• За всю же историю эксплуатации платных паркингов в бюджет Москвы поступило 7,314 млрд. RUB.
• Из них 5,84 млрд. RUB составили сборы за оплату парковки.
• Еще 1,474 млрд. RUB пришлось на штрафы за неуплату парковки.
• При этом на организацию парковок было потрачено 16 млрд. RUB, что несомненно говорит об окупаемости проекта в ближайшем будущем за счет роста тарифов и расширения зон платной парковки.

Первые шаги к государственно-частному партнерству

Рынок парковок в России сейчас только зарождается, и для его качественного функционирования необходимо расширить потенциальное предложение. Сейчас в Москве, как и в целом по стране, нет частных специализированных компанией занимающихся инвестициями в строительство, перепродажу и сдачу в аренду парковок.

Вследствие этого таковые возводятся инвесторами в качестве приложения к жилым комплексам или объектам коммерческой недвижимости. Однако даже в данном случае парковки не являются отдельным инвестиционным продуктом. Их продвижение и эксплуатация требуют дополнительных маркетинговых усилий и персонала, в чем не заинтересованы девелоперы.

Аналогичного мнения о парковках и их конечные пользователи. Таковые стремятся максимально экономить, используя для паркинга не отведенные для этого места. Например, в Москве не смотря на высокую загруженность дорог в будние дни, пустует 40-50 % подземных паркингов.

При этом вне обозначенных парковок ежедневно оставляется не менее 3 млн автомобилей. Также это проявляется при покупке нового жилья. Так, по Москве доля отказов от паркингов при покупке новостроек составляет около трети. В Московской области аналогичного решения придерживается две трети покупателей жилья.

Предпринятые меры оказались результативными.

• С 2001 по 2021 год в Лондоне росло количество жителей, но снижалась численность автомобилей.
• Так, в 2001 году в городе проживало 6,994 млн. человек.
• В 2021 году это же значение составило 7,597 млн. человек. За этот же период общая численность автомобилей в городе снизилась с 2,693 млн. до 2,576 млн. Т.е. при приросте населения в размере 8,6 % количество автомобилей в Лондоне уменьшилось на 4,3 %.
• По итогам 2021 года на одно домохозяйство в Лондоне приходилось 0,78 автомобилей.

Прогнозы

Сегодня мы видим многократное превышение спроса над предложением и огромные возможности для инвестиций в строительство парковок в России, которые несомненно смогут быть сформированы в рамках государственно-частного партнерства посредством определения некоторых законодательных инициатив.

Настоящий аналитический материал подготовлен аналитической группой офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ.

Сегодня использование автомобиля в лондоне стало дурным тоном.

Подавляющее большинство горожан предпочитают использовать иные виды транспорта, а то и попросту идти пешком. Как видим извне Лондона в его центр приезжает на личном автотранспорте только 19 % людей, из иных районов города – 8 %. При этом по центру города на собственном авто передвигается лишь 1 % жителей. В Лондоне структура используемого транспорта и предрешает решение парковочных мест.

Сколько стоит место в паркинге?

В среднем по России место для автомобиля в новом ЖК обойдется в 775 тысяч рублей. По оценкам экспертов «Авито Недвижимость», стоимость машино-мест в паркингах (подземных и наземных) Петербурга за последний год снизилась на 0,6%. По оценкам участников рынка, цена варьируется от 300 тысяч рублей в отдаленных районах до 3 млн рублей в элитных жилых комплексах в престижных районах Петербурга.

Совсем иначе представляется строительство механизированных высотных парковок.

Несмотря на успешные прецеденты их эксплуатации никто речь о строительстве подобных сооружений не ведет. Причем даже вышеобозначенная мера не сможет существенно повлиять на сложившуюся ситуацию. Ведь под организацию частных парковок власти планируют отвести лишь 300 га земли.

• С учетом того, что на 1 автомобиль приходится 32 кв. м парковки, выделяемой земли хватит для того, чтобы создать 93 600 машино-мест, что составляет 3,2 % от ежедневного количества паркующихся автомобилей.
• Для сравнения механизированные паркинги на площади в 260 кв. м. позволяют разместить 48 автомобилей. В то время как обычная плоскостная парковка позволяет оставить лишь 8 автомобилей.

Стоит ли вообще покупать место в паркинге?

Однозначно да, если вы собираетесь жить в прилегающем жилом комплексе и парковать машину на территории. Очевидно, что нормативы по обеспечению новых ЖК машино-местами устарели, и большинство современных комплексов испытывает острую нехватку парковочных мест.

Например, для Ленобласти обеспеченность объектами транспортной инфраструктуры определяется исходя из значения 500 машин на 1 000 человек. Как показывает опыт областных «человейников», этот показатель уже не соответствует действительности. Если хотите парковаться рядом с домом (или прямо в нем) в любое время суток, лучше «разориться» на парковочное место.

Однако в качестве инвестиции паркинг, скорее всего, не принесет большой прибыли. При сдаче машино-места в аренду, возможно, удастся «отбить» вложенные средства через 10-13 лет. А вот продать место на парковке с большим дисконтом не получится.