Мы не выделили доли детям и продали квартиру

Почему вообще нужно выделять доли

Право всех граждан Российской Федерации на жилище,
а также право иметь в собственности имущество или его часть закреплено в Конституции.
А с появлением программы «Материнский капитал» вопрос выделения долей
в квартире детям стал особенно актуальным.

Если вы использовали материнский капитал при покупке недвижимости, то это накладывает на вас ряд обязательств. В частности, нужно выделить доли в этой квартире детям. Если жилье приобрели на ипотечный кредит, а маткапитал использовался в качестве первого взноса или для погашения части кредита, то закон требует выделить доли в течение шести месяцев после погашения кредита и снятия обременения с квартиры. Вместе с экспертами в сфере недвижимости пошагово разберем действия, необходимые для выделения долей.

Что такое материнский капитал и на что его можно потратить

Материнский капитал — это мера господдержки российских семей. Она была запущена с 2007 года. Изначально размер выплаты равнялся 250 тыс. руб., а получить эти средства можно было лишь при появлении на свет второго, третьего или следующего ребенка.

С 2020 года маткапитал можно получить и при рождении первенца, однако тогда сумма несколько меньше, чем при рождении второго.

С годами сумма индексировалась, и с начала февраля 2024 года маткапитал подрастет уже до 631 тыс. руб. на первого ребенка и 834 тыс. руб. на второго.

Название «материнский капитал», скорее, формальное — получить эти средства вправе и отец малыша. Сертификат на маткапитал (документ, который подтверждает право на эту выплату) сейчас оформляется автоматически, какие-либо заявления подавать не нужно — он появляется в личном кабинете на портале госуслуг. Обычно — в течение 15 дней после того, как на ребенка оформили свидетельство о рождении.

Зачастую даже потратить средства маткапитала можно онлайн — например, если вы хотите направить деньги на погашение ипотеки, то нужно уведомить об этом банк. Многие кредитные учреждения могут провести эту процедуру без личного присутствия заемщика — все действия возможны в удаленном формате.

Важно, что маткапитал — это целевая выплата, ее нельзя потратить по своему усмотрению. Есть несколько вариантов использования средств, но самый популярный — улучшение жилищных условий. На него приходится около 70% случаев использования капитала.

В 2023 году за первого ребенка выплачивали 586 947 , за второго — 775 628 . В 2024 году размер материнского капитала вновь увеличат с 1 февраля исходя из роста потребительских цен за предыдущий год.

Один из вариантов использовать материнский капитал — вложить его в покупку жилья. При этом в квартире, куда семья вкладывает маткапитал, нужно обязательно выделить доли детям. Рассказываем, кому и какие доли нужно выделять и в какой срок необходимо уложиться, чтобы у СФР не возникло вопросов.

🤏 Какие доли выделять

Закон не определяет минимальные доли детей, но нотариусы советуют отталкиваться от того, какая часть стоимости квартиры оплачена маткапиталом.

Допустим, семья купила квартиру площадью за 5 000 000  и использовала 587 000  маткапитала.

Рассчитываем долю: 0,1174. Это 11,74%, то есть квартиры оплатили маткапиталом.

Господдержку выделяют на семью, поэтому площадь, которую оплатили маткапиталом, нужно разделить на всех членов семьи.

Например, родители в браке и у них трое детей — всего пять членов семьи.

Рассчитываем: 5 =  — вот столько метров нужно минимально выделить каждому.

Теперь переводим все в доли. Можно рассчитать точную долю каждого члена семьи или просто округлить в большую сторону и перевести в дроби

Рассчитать, какую долю выделить

👍 Кому выделять доли, а кому не надо

Доли выделяют всем членам семьи: супругам и детям, включая детей матери от первого брака, поскольку сертификат получила их мать.

Выделяют тем детям, которые есть на момент, когда распределяют доли. Например, когда семья вкладывала маткапитал в ипотеку, у них был один ребенок. Когда они выплатили ипотеку и сняли обременение — стало уже трое детей. Доли в данном случае нужно выделять всем детям.

Не выделяют доли мужу, от которого нет детей, а также отцу детей, с которым мать развелась до того, как использовала маткапитал. Если супруги живут в гражданском браке, партнеру доля не положена. Детям мужчины от другого брака доли тоже не выделяют

Кому не нужно выделять долю

👎 Спорный вопрос, на который нет ответа

В законе не сформулировано, выделять доли детям, которые родились после того, как доли уже распределили. Считается, что оснований для нового перераспределения долей нет, но не все трактуют это так однозначно.

Родители могут сами наделить ребенка, который родился после распределения долей, отдельной долей. Но выделить эту долю они могут только из долей совершеннолетних членов семьи. Затронуть доли несовершеннолетних детей можно только с разрешения опеки. Скорее всего, в этом откажут

О долях последующих детей

🤲 Как выделить доли

Если жилье приобрели без кредита, доли выделяют сразу по договору купли-продажи.

Если жилье покупают в ипотеку, обычно кредитный договор и право собственности оформляют только на супругов или кого-то одного из них.

Но некоторые банки выдают ипотеку и разрешают залог квартиры, если среди собственников есть дети.

Когда заемщики погашают ипотеку, они должны подписать соглашение о выделении долей, заплатить госпошлину и зарегистрировать соглашение в Росреестре. С этого момента в квартире появляются доли, которые принадлежат детям

🤝 Как оформить соглашение о выделении долей

Если выделять доли родителям и детям, то соглашение можно оформить у нотариуса. Он составит соглашение, рассчитает доли и отправит документы на регистрацию. Стоимость услуги в 2024 году в Москве — 6000 Р, цена зависит от региона. Если супруги изначально покупали жилье в долях, нотариус обязателен.

Если у супругов совместная собственность или квартира куплена на одного, можно обойтись и своими силами: заполнить соглашение по шаблону и отнести его в МФЦ со всеми документами. Требования к соглашениям в конкретном регионе лучше уточнить в Росреестре

Как выделить доли без нотариуса

✍️ Как подать документы и оплатить госпошлину

Госпошлина за регистрацию выделенных долей — 2000  на всех собственников, но платить нужно отдельно за каждого.

Например, для семьи из пяти человек будет пять квитанций по 400  — суммарно на 2000 .

Чтобы зарегистрировать соглашение о выделении долей, нужно принести в МФЦ:
1. Паспорта обоих супругов.
2. Свидетельства о рождении всех детей.
3. Соглашение в простой письменной форме.
4. Свидетельство о браке или разводе.

Госпошлину обычно можно оплатить на месте

👋 отказаться от своей доли

Этот вопрос не урегулирован. В законе о дополнительных мерах поддержки нет нормы, по которой один из членов семьи может отказаться от своей доли.

Практика Верховного суда и Федеральной нотариальной палаты говорит, что лучше сначала выделить доли и зарегистрировать право собственности на всех членов семьи.

После этого совершеннолетние члены семьи, которые хотят отказаться от права владения частью квартиры, могут подарить свои доли остальным. Такая схема поможет избежать проблем: если доли выделены, СФР не сможет сказать, что закон нарушен

Как подарить долю в квартире

🙌 Если хотите продать квартиру с детскими долями

Придется получать согласие органов опеки на продажу. Главное условие: при продаже квартиры с детскими долями и покупке новой жилищные условия детей не должны ухудшаться.

В некоторых случаях опека может не одобрить сделку — например, если посчитает, что интересы детей пострадают

Как провести такую сделку

Еще статьи о маткапитале и долях детей в недвижимости:

1. Как вернуть маткапитал государству.
2. Как получить разрешение опеки на продажу детской доли.
3. Как продать квартиру, где один из собственников — ребенок.

Как снизить риск серьезного наказания при продаже квартиры, которую купили с использованием средств маткапитала и в которой доли всем членам семьи пока не выделили? У нас классика жанра: квартира куплена по договору долевого участия, доли выделить в принципе было нельзя, поэтому продали так. Я смотрел судебную практику. Обычно в таких случаях обязывают выделять доли в других квартирах.

Отдел опеки, конечно, дать разрешение не может, поскольку давать не на что: долей у детей еще нет. Пенсионный фонд разводит руками: им все равно, что мы будем делать с квартирой. Новое обязательство на другую квартиру не хотят принимать.

Прокуратура тоже отмахивается и говорит, что они сами не инициируют проверку, а делают это только по запросу от третьих лиц.

Для себя вижу следующий вариант: выделить доли в другом объекте недвижимости. Но интересует, насколько стоит с этим спешить. На данный момент новая квартира в ипотеке в общей собственности супругов, поэтому выделить доли детям пока нельзя. Как можно законно оформить обязательство выделить доли в этой квартире после закрытия ипотеки?

Александр, многие оказываются в подобной ситуации. Конечно, лучше сразу оформлять все по правилам: выделять доли в той квартире, в которую вложили маткапитал.

Но, раз уж ситуация повернулась так, как у вас, оформить доли на детей в другом жилье — это тоже выход. Постарайтесь не затягивать с переоформлением.

При покупке жилья за маткапитал нужно выделить доли всем членам семьи

Жилье, на которое вы потратили средства материнского капитала, должно быть оформлено как общая долевая собственность владелицы сертификата, ее детей и официального супруга, если он отец одного из детей. Но это правило нередко нарушают.

Например, в ситуации как у вас — когда маткапитал вкладывают в долевое строительство. Тогда право собственности члены семьи приобретают только после того, как дом введут в эксплуатацию. Но бывает, что за время строительства в семье рождается еще один ребенок. Или квартира строится слишком долго, родители решают ее продать и купить другую. И получается, что доли детям выделять еще негде, но и ждать дальше тяжело.

Чтобы все было по закону, до 12 марта 2020 года собственник обязан был оформить жилье в долевую собственность сразу либо заверить у нотариуса обязательство выделить доли остальным членам семьи. Теперь к нотариусу ходить не нужно, но обязанность выделить доли осталась.

Сделать это необходимо не позднее полугода с того момента, как он снимет обременение с квартиры, если приобретал ее в ипотеку, или когда застройщик достроит дом и введет его эксплуатацию.

Но, поскольку вы продали строящуюся квартиру раньше, чем дом ввели в эксплуатацию, обязательство вы не выполнили.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

Что будет, если не выполнить обязательство о выделении долей

Социальный фонд России может потребовать вернуть маткапитал. Господдержку из бюджета выделяют на улучшение жилищных условий всей семьи. Государство хочет, чтобы дети тоже стали владельцами недвижимости. Вы обещали, что так и будет, но обязательство не выполнили. Значит, неосновательно обогатились на сумму маткапитала. То есть распорядились господдержкой не так, как задумало государство, а по своему усмотрению. Фактически это может быть не так, но формально вам дали деньги на жилье для всех, а детям пока ничего не досталось.

Например, в Брянской области мать оплатила маткапиталом квартиру площадью 31 м² и подписала у нотариуса обязательство выделить в ней доли детям. Но в итоге доли она не оформила, а квартиру подарила своему отцу, дедушке детей.

Мать считала, что так можно, ведь бабушка подарила ее детям по /3 своего дома и земли под ним. Но Пенсионный фонд не согласился с матерью и попросил вернуть весь маткапитал. Суды двух инстанций тоже решили, что деньги надо вернуть.

Сделку признают недействительной. Еще один вариант развития событий: сделку, по которой вы продали квартиру, могут признать недействительной.

Так было в Челябинске. Там суд признал договор квартиры недействительным, но не целиком, а только в части 18/100 доли в праве собственности на квартиру — то есть детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире. Супругов обязали выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, а у нового собственника права собственности на эти доли теперь нет.

Можно ли оформить доли на детей в другом жилье

Пенсионный фонд может заинтересоваться, в какой конкретно квартире дети получат свои доли. Но без повода он это вряд  будет делать. Если сделаете все оперативно, а новое жилье будет соответствовать санитарным нормам и располагаться не в аварийном доме, вряд  СФР станет оспаривать эту сделку. Цель господдержки будет достигнута: дети получили доли в нормальной квартире, семья улучшила жилищные условия, бюджетные деньги никто не присвоил.

Лучше всего уложиться в шесть месяцев с того момента, как вы продали квартиру, на которую вам выделили материнский капитал. Иначе есть вероятность, что СФР или прокуратура начнут предъявлять претензии. Судебная практика по подобным делам не в вашу пользу.

В подобных случаях применяется общий срок исковой давности — три года с того дня, когда лица узнали или должны были узнать о нарушении своих прав. Если иск касается прав и интересов ребенка, которому на момент подписания сделки не было 18 лет, трехлетний срок исковой давности считают с момента, когда ребенок станет совершеннолетним.

Часто недобросовестные родители заявляют в суде, что срок должен отсчитываться с даты одной из сделок в отношении жилья, но это не так. Обычно суды считают срок исковой давности с даты, когда социальный фонд получил информацию о том, что доли в жилье детям так и не выделили.

На всякий случай проконсультируйтесь в социальном фонде: хотя  напишите запрос через личный кабинет. Так у вас появится доказательство, что вы помнили о своем обязательстве, хотели его выполнить и искали законный способ. Это тоже пригодится, если дело дойдет до претензий.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Обязательно ли выделять доли детям при покупке квартиры по материнскому капиталу, в какой срок это нужно сделать и какие будут последствия при несвоевременной подаче документов — рассказываем в статье Урбан Медиа.

По закону материнский капитал можно потратить только на определенные цели. Приобретение новой недвижимости в этот перечень входит, однако важно соблюсти несколько условий. Главное из них — выделение детям долей в квартире. В противном случае материнский капитал на покупку недвижимости попросту не дадут. А если деньги были выданы, квартира была куплена, но детей в ней не прописали, родителей ждут серьезные проблемы с законом.

Что говорит закон?

Приобретаемая недвижимость обязательно должна быть оформлена в виде общей долевой собственности. Причем доля детей должна быть не ниже соотношения маткапитала к общей стоимости недвижимости.

Предположим, что квартира приобретается за 6 млн рублей, а материнский капитал за первого ребенка в 2024 году составляет 631 тыс. рублей, в этом случае малыш должен получить как минимум 1/10 часть. Доли могут быть и выше, на законодательном уровне ограничивается лишь их минимальный порог.

В случае с долевым строительством распределение долей допустимо выполнять только после введения объекта в эксплуатацию, во всех остальных случаях документы можно подготовить сразу же. Торопиться вовсе не обязательно — времени выделяется предостаточно.

Почему это так важно?

Понятно, что выделять доли обязывает закон. Но зачем это делается? Логика государства предельно проста — это способ защиты прав детей. Материнский капитал прежде всего выделяется для ребенка, а не для родителей. Соответственно, важно получить гарантию, что до ребенка эти деньги точно дойдут. Оформление доли в квартире и будет являться этой гарантией.

Конечно, у многих это требование вызывает массу недовольства и непонимания. Оно и понятно — детская доля имеет целую кучу юридических тонкостей. Поскольку эта доля оформлена на ребенка, родители не могут ей свободно распоряжаться, а следовательно, продать такую квартиру будет очень проблематично. Как минимум, потребуется выделить ребенку долю в новой квартире, причем сделать это нужно еще до продажи текущей. Новая доля должна иметь рыночную стоимость не ниже текущей, иначе разрешение на продажу квартиры получить не удастся.

Кроме того, родителям нужно будет получить разрешение опеки на переселение детей: госорганы проверять, не ухудшаете ли вы условия их проживания. Обычно эта процедура занимает около месяца, а то и дольше — все это время, покупателю вашей недвижимости придется ждать. Да, все это сложно, тем не менее закон настаивает на том, что у детей обязательно должна быть доля в квартире, приобретенной посредством инвестиций маткапитала.

В 2023 году депутаты Госдумы РФ предложили упростить процедуру продажи квартир, купленных с использованием маткапитала. Предложенный законопроект дает возможность перенести обязательства о наделении долями на вновь приобретенное жилье. Тем самым не ущемляются права несовершеннолетних, а граждане получают возможность обменять одно жилье на другое без потери в цене и улучшить жилищные условия. Кроме того, законопроект уточняет обязательство по оформлению приобретенного с использованием маткапитала жилья в общую собственность. Пока что законопроект не принят, но включен в примерную программу решением Государственной Думы на март 2024 года.

Когда доли выделять нужно, а когда нет?

Представим классическую семейную пару, у которой при рождении ребенка возникла необходимость приобрести новую квартиру, более просторную и комфортную. В одном случае детям обязательно придется выделять доли, а в другом — нет. Так от чего же зависит потребность в оформлении долевой собственности?

На самом же деле ответ предельно прост. Выделять детские доли по закону нужно лишь в том случае, когда квартира приобретается за счет маткапитала. Причем порядок оформления долей будет зависеть от того, использовались ли при покупке квартиры кредитные средства или нет.

Если недвижимость приобретена за собственные деньги родителей с добавлением маткапитала, распределить доли необходимо сразу после оформления документов о праве собственности. Если же квартира была куплена в ипотеку, заняться вопросом о распределении долей можно будет только после того, как с недвижимости спадут все обременения. Если квартира была куплена вообще без участия маткапитала, выделять детские доли вовсе не обязательно.

Сколько времени отводится на оформление долей?

Согласно действующему законодательству (ссылка http://www.kremlin.ru/acts/bank/24820) подготовить все документы о выделении детям положенной доли необходимо не позднее полугода с момента перехода квартиры в собственность. Если же речь идет об ипотечной недвижимости, срок отсчитывается со дня полного погашения долга перед банком. Учтите, что после погашения ипотеки обременение с недвижимости не спадает мгновенно. На этой уйдет порядка 2-3 недель.

Что будет, если нарушить сроки оформления документов?

Перед оформлением любой сделки с недвижимостью владелец сертификата составляет у нотариуса соответствующий документ, обязывающий обязательно выделять детям доли в квартире. Если по итогу доли не выделяются, это считается прямым нарушением законодательства и может иметь серьезные последствия. Какие именно?

1. Судебные разбирательства. Родителей в любом случае обяжут выполнить свои обязательства — добровольно или через суд.

2. Изъятие материнского капитала. Поскольку владелец сертификата нарушил свои обязательства, маткапитал могут обязать вернуть обратно.

3. Уголовное дело по статье «Мошенничество». В особых случаях родителей могут привлечь даже по уголовной статье, если заподозрят в их действиях мошенническую схему.

Каких-либо штрафных санкций по общим требованиям закон не предусматривает. В большинстве случаев нарушение сроков оформления долевой собственности происходит неумышленно, и родителям достаточно лишь уведомить пенсионный фонд о просрочке, после чего незамедлительно начать подготовку документов.

Как происходит оформление долей в квартире?

Оформить выделение долей в квартире не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Для этого достаточно лишь подготовить минимальный пакет документов и передать его в Росреестр. Расскажем простыми словами, как это сделать.

1. Пишем соглашение о выделении долей детям. Первым делом нужно посетить нотариуса и написать обязательство о выделении долей.

2. Собираем документы. Полный список необходимых документов вы найдете далее в статье.

3. Оплачиваем пошлину. На текущий момент она составляет 2 тыс. рублей за один объект недвижимости.

4. Передаем документы в МФЦ. Далее организация сама передаст документы во все инстанции.

Спустя 1-2 недели изменения вносятся в Росреестр, после чего можно будет получить на руки выписку о выделении долей.

Какие документы нужно подготовить?

Для распределения долей в квартире потребуется предоставить следующий пакет документов:

• паспорта обоих родителей

• свидетельство о рождении ребенка

• документ, подтверждающий право собственности квартирой

• документ, на основании которого недвижимость перешла в собственность.

Для ипотечной квартиры необходимо дополнительно предоставить справку от банка, подтверждающую полное снятие всех обременений.

Что нужно запомнить:

1. Если при покупке квартиры используется маткапитал, доли должны получить все члены семьи.

2. На оформление долей дается ровно полгода. Срок отсчитывается со дня перехода объекта в собственность.

3. Объем доли для детей должен быть не меньше объема материнского капитала от общей стоимости квартиры.

4. При продаже старой квартиры дети должны получить равноценные доли в новой.

Что будет, если не выделить доли

Если родители не выделят долю ребенку, они нарушат свое
нотариальное обязательство. Это чревато неприятными последствиями, если прокуратура проведет проверку
и выявит нарушения. Родителей обяжут выделить причитающиеся доли детям по суду или вернуть
маткапитал обратно в Пенсионный фонд. А в отдельных случаях может дойти
до привлечения родителей к ответственности по статье «мошенничество»
(159 УК РФ).

Также возникнут проблемы с продажей такой
квартиры — сделка может быть признана недействительной. Или супруг может подать иск
и взыскать доли себе и детям по суду.

Как выделить доли детям — пошаговая инструкция

Саша и Маша поженились несколько лет назад. Снимали
уютную однушку недалеко от метро и выплачивали ипотеку за просторную евротрешку
с видом на город. После рождения погодок решили ипотеку побыстрее погасить — как
раз материнский капитал пришелся бы кстати. Но оказалось, что не так все просто.

Квартира оформлена на Сашу, но по закону
он все равно должен будет выделить доли в новом жилье жене и детям. Давайте разбираться,
как сделать это правильно, чтобы потом не возникло проблем.

Как выделить доли детям

Как правило, составляется Соглашение о выделении долей в письменной форме, которое подписывают совершеннолетние члены семьи. Нотариально заверять его необязательно, хотя иногда эта необходимость может возникнуть — например, если документ будет затрагивать вопросы раздела имущества или содержать элементы брачного договора.

Соглашение о выделении долей нужно зарегистрировать в Росреестре. Непосредственно в ведомство обращаться необязательно, обычно все делают через МФЦ. Вместе с соглашением минимум в 3-х экземплярах (по числу членов семьи, которым выделяются доли, плюс один экземпляр для Росреестра) нужно подготовить и другие документы. Минимальный перечень такой:

• Паспорта мужа и жены
• Свидетельства о рождении всех детей;
• Свидетельство о заключении брака;
• Чеки об уплате госпошлины — на 2 тыс. руб.

В последнем есть маленький, но важный нюанс — пошлину нужно поделить на число людей, которым выделяются доли, и оплачивать частями. То есть на каждого должен быть отдельный чек. Например, для четырех членов семьи понадобится четыре чека по 500 рублей каждый.

Можно ли выделить доли детям в другой квартире

Нет. Это заманчивый, но бессмысленный способ. «Дети должны быть в числе собственников именно той квартиры, на оплату которой использовался материнский капитал», — подчеркнула в разговоре с «РГ» юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева.

Если предварительно выделить доли в другой квартире, то отыграть назад потом не получится. И все равно придется выделять доли еще и в той квартире, которая покупалась с помощью маткапитала. Так можно получить сразу две квартиры с детскими долями.

Зачем нужно выделять доли в квартире детям

Многие недоумевают по этому поводу и в принципе не понимают, зачем выделять доли детям. Ведь если вы, например, решите потратить маткапитал на оплату частного детского садика, то никаких последствий у этого решения не будет — ничего выделять не придется. Отчасти в этих суждениях есть логика, но закон все же требует выделить долю. И у государства в этом случае логика тоже есть, причем простая — оно таким образом защищает права детей. Материнский капитал — это деньги, предназначенные для ребенка, улучшения его качества жизни. И если вы решили вложить эти деньги в жилье, то у ребенка должно появиться формальное право на него.

Доля и будет этим правом. Она закрепит за ребенком права на часть жилья. Более того, закон предусматривает выделение долей не только детям, но и родителям. То есть если квартира куплена, например, в ипотеку, и право собственности на нее оформлено на отца, то после завершения выплаты кредита выделить часть жилья необходимо будет не только на ребенка, но и на обоих родителей — мать и отца.

Но в чем вообще проблема и почему многие недовольны необходимостью выделять доли? «Дело в том, что детской долей не может свободно распоряжаться ни ребенок, ни его родители, — объясняет «РГ» столичный риелтор Алексей Сырцов. — У ребенка такого права нет, поскольку он несовершеннолетний, а вот родители должны получить для проведения сделок с детскими долями разрешение органов опеки и попечительства. Последние должны удостовериться, что права ребенка не пострадают — взамен проданной доли он должен получить долю, например, большего размера в квартире большей площади».

Если вы задумаете продать трехкомнатную квартиру, где ребенку принадлежит 1/3 доля, а взамен купить маленькую студию и выделить 1/3 там, то разрешение вам практически наверняка не дадут. Поскольку формально у ребенка ухудшатся условия проживания, а его доля потеряет в цене. Аргументы о том, что по факту ребенок живет вообще по другому адресу, не устроят органы опеки — они ориентируются на документы, да и защищают не только условия жизни детей, но и их собственность.

Что будет, если не выделить доли

Если коротко, то ничего хорошего. Возможны разные варианты развития событий. Например, средства маткапитала могут потребовать вернуть в бюджет. А могут и возбудить уголовное дело по статье о мошенничестве — вы ведь получили от государства деньги, но не выполнили законных условий. Если же квартира, где должны были быть выделены доли, оказалась уже продана, то эту сделку могут признать недействительной.

Словом, рано или поздно вопрос о том, почему доли не выделены, всплывет на поверхность. Поэтому лучше сразу сделать все по закону.

Даже если вы просто нарушите сроки выделения долей, а позже придете в органы опеки с просьбой разрешить продажу квартиры с долями, вряд ли там встретят эту идею с энтузиазмом.

Когда нужно выделить доли

Тут все зависит от того, как покупается жилье — с использованием ипотеки или без привлечения кредитных средств.

Если вы покупаете квартиру без привлечения кредитных средств

В этом случае доли оформляются сразу, при покупке и оформлении документов о праве собственности. Но важно учитывать, что потратить маткапитал можно будет только через три года после появления в семье ребенка (рождения или усыновления). Сразу эти средства можно направить на первый взнос по ипотеке или на погашение уже взятого кредита.

Когда жилье покупают без ипотеки, но с использованием маткапитала, то в договоре прописывают, что часть средств будет перечислена позже — Социальный фонд России обычно переводит их на счет продавца уже после того, как недвижимость оформлена на покупателя. Такая сделка, когда одновременно выделяются доли детям и используется маткапитал, требует участия нотариуса, он должен заверить сделку.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку

Если же квартиру покупали в кредит, то доли обычно выделяются после его погашения и снятия обременения. По закону на это дается полгода — в течение этого срока и нужно выделить доли.

Выделение долей при использовании маткапитала

Средства материнского капитала по закону можно
потратить на улучшение жилищных условий семьи. При этом, если недвижимость приобретена
с их помощью, то выделение долей в квартире родителям и несовершеннолетним
детям является обязательным. Для этого оформляют Соглашение об определении долей.

На выделение долей дается шесть месяцев после погашения
ипотеки и снятия обременения. Этот срок указывается в обязательстве от продавца
недвижимости, которое должно быть заверено у нотариуса при погашении ипотеки средствами
маткапитала. Документ будет нужен для выделения долей. Оригинал хранится у заемщика,
а копия — в пенсионном фонде.

Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире

Здесь два варианта:

Можно попытаться выделить долю до выплаты ипотеки. Но нужно согласовать это с банком — ведь жилье у него в залоге. Вероятность того, что банк пойдет навстречу невелика, хотя и ненулевая. Учитывайте, что обязательства выделять доли при использованном маткапитале до того, как кредит погашен, у вас нет.

Второй способ — сделать это после погашения кредита. Здесь все просто — когда вы рассчитались с банком, нужно снять обременение с жилья. Для этого достаточно обратиться в банк, часто они занимаются этим сами. А потом в течение шести месяцев, если был использован маткапитал, и выделяйте доли, составив соглашение, о котором мы рассказывали выше.

Какие бывают виды собственности

Существует два вида собственности, в которую можно
оформить недвижимость, где проживают и прописаны дети до 18 лет:

Совместное владение всех членов семьи

Общая долевая собственность

Рассмотрим основные различия.

Дети до 18 лет наравне со взрослыми имеют
право иметь в собственности родительское имущество или его часть и пользоваться таким
имуществом, но без права им распоряжаться. Оно появляется только после совершеннолетия.

Совместное владение недвижимостью обязывает всех
собственников принимать участие в сделках купли-продажи и прочих операциях с совместной
собственностью. Например, продать такую квартиру получится только с согласия всех собственников.

С 2020 года письменное нотариальное обязательство об
оформлении жилого помещения в общую собственность семьи было отменено, поэтому все члены семьи
автоматически имеют право на недвижимость.

Дает право всем совладельцем пользоваться своей долей
имущества без обязательного согласия остальных собственников недвижимости. Долю можно продать, завещать
или подарить по своему усмотрению. Но в ситуации отчуждения долевым собственником своей
части в квартире остальные совладельцы получают право преимущественной покупки его доли.

Примерная пошаговая инструкция выглядит так

Недвижимость, приобретаемая за счет средств маткапитала,
оформляется при непосредственном участии Пенсионного фонда. Мать ребенка должна обратиться туда
с соответствующим заявлением.

Со своей стороны, Пенсионный фонд, прежде чем
перечислить
средства маткапитала, потребует заверенный документ — обязательство от продавца
недвижимости. Этот документ будет являться гарантией того, что в установленный срок
приобретенная
собственность перейдет во владение покупателя.

После покупки квартиры и/или погашения ипотеки за счет
средств материнского капитала новое жилье переходит в собственность матери, которая должна
выделить доли детям. Если недвижимость до погашения долга по ипотечному кредиту средствами
материнского капитала была в залоге у банка, то перед выделением долей обременение
нужно снять. Процедура снятия обременения проводится Росреестром по заявлению обеих сторон
кредитного договора.

Далее в течение полугода после закрытия кредитных обязательств и перехода жилья
в собственность необходимо выделить доли в квартире детям и супругам.

Нужно правильно рассчитать доли, чтобы не возникло
проблем. Размер долей не определен законом, но нотариусы и суды рекомендуют выделять
доли в размере не менее вложенного материнского капитала.

Приведем пример. Если средствами материнского капитала вы покрыли 12% стоимости квартиры,
а остальные средства общие с супругом и в разделе не участвуют,
то нужно выделить доли в размере 12% от площади недвижимости. Для семьи
из 3 человек получится: 12% / 3 = 4% — по 4% на каждого.

В Соглашении о выделении долей полученное число будет записано в долях. Допустим,
площадь квартиры 50 квадратных метров. Тогда 1 квадратный метр — это 1/50
или 2% от площади жилья. Если вам нужно выделить всем по 4%, то получится:

Доля каждого родителя — по 2/50

В совместной собственности родителей остается — 44/50

Но если доли выделяются не только детям, но и супругу, соглашение должен
составить нотариус.

Осталось зарегистрировать выделение долей в Росреестре.
Для этого нужно подать документы через МФЦ.

Паспорта супругов и свидетельства о рождении всех детей

Соглашение о выделении долей — три экземпляра

Свидетельство о заключении брака

Чеки об уплате госпошлины — на общую сумму две тысячи рублей

Обратите внимание, что оплатить нужно отдельным чеком на каждого человека. Например, для
четырех членов семьи нужно четыре чека по 500 рублей.

Когда требуется выделение долей детям

Родители не всегда должны выделять доли детям
в приобретаемой недвижимости. Законом предусмотрены несколько ситуаций, когда процедура является
обязательной. Это может быть приобретение жилья за счет средств материнского капитала или ситуация,
требующая защитить законные права ребенка (например, когда новая квартира покупается после продажи
старого жилья, где у ребенка была доля).

Выделение доли детям при разводе родителей

По действующим нормам семейного законодательства все
имущество, которое было куплено супругами во время официального брака, считается совместной
собственностью и делится при разводе в равных долях. Тот супруг, у которого останутся
дети, вправе требовать большую часть в совместном имуществе. Определить долю детей можно устно,
письменным соглашением или по суду.

Это не относится к средствам
маткапитала — они разделу не подлежат и, как правило, после развода остаются
в распоряжении матери. Переход права на получение материнского капитала от матери
к отцу возможен, но только в исключительных ситуациях. Например, смерть матери, признание
ее пропавшей без вести или лишение родительских прав.

Отец детей, который получил право собственности после
покупки недвижимости на средства маткапитала и выделения долей, является полноправным
владельцем своей части имущества. Но это не мешает ему передать полученную часть жилья своим
детям после развода. Оформить передачу можно по договору дарения с обязательной регистрацией
права в Росреестре.

Выделение доли детям, если недвижимость куплена в ипотеку

Возможно только после погашения кредита и снятия
обременения с квартиры. При покупке квартиры в ипотеку заемщиком может быть один или оба
родителя. Ребенок в качестве заемщика банком не рассматривается, но получает право
на получение части имущества родителей после выплаты ипотеки и перехода недвижимости
в собственность его родителей.

Какие доли нужно выделить детям

Опять же, если коротко, то чем меньше, тем лучше. Закон не определяет размер долей, но обычно исходят из общего правила — размер доли должен быть примерно таким, сколько составил маткапитал от стоимости квартиры.

Пример. Квартира стоила 5,3 миллиона рублей, а сумма вложенного маткапитала — 631 тысяча рублей. Именно столько составит маткапитал с 1 февраля 2024 года за первого ребенка. Нетрудно подсчитать, что маткапитал составляет примерно 12% от цены квартиры. Но не спешите выделять такую долю ребенку — ее еще нужно разделить на всех членов семьи.

Если в семье пама, мама и один ребенок, то 12% делим на три и получаем 4% — такова доля каждого. Предположим, что площадь нашей квартиры — 50 «квадратов». Тогда 4% — это два квадратных метра, 2/50 доли. Или 1/25, как удобнее. Тогда на каждого члена семьи придется доля в 2/50. В совместной же собственности супругов останется 44/50.