Небольшие апартаменты для инвестиций

Что такое доступная однушка в москве?

Но вернемся к главной теме статьи — покупке небольшой инвестиционной квартиры в новостройке. В Москве самая доступная новая однушка — это студия, бюджет которой начинается от 2,5 млн руб. «Если рассматривать полноценную однокомнатную квартиру, то в этом случае стартовая стоимость находится на уровне 5,8–6 млн руб. (внутри МКАД. — Прим. ред.).

«Чтобы снизить риски, стоит выбирать объект от надежного застройщика с большим портфелем проектов, а для снижения бюджета покупки лучше поступиться площадью (тем более что квартира предназначена для перепродажи или сдачи в аренду), чем транспортной доступностью.

Апартаменты: как получать доход без забот

На рынок Петербурга выходит новый формат недвижимости — инвестиционные апартаменты. Они обеспечивают высокую доходность и не требуют от инвестора никаких дополнительных действий.

Алексей купил апартамент в апарт-отеле VALO в 2021 году, когда комплекс только начал строиться. За студию у метро он заплатил 1,8 млн руб. Последняя такая студия в 2021 году ушла за 4 млн руб. Но продавать номер Алексей не планирует: он докупил оснащение и передал апартамент в управление VALO Service: согласно выбранной им программе доходности, сдача апартамента в аренду обеспечит ему от 25 тыс. руб. ежемесячно.

Небольшие апартаменты для инвестиций

В соседнем, пятом, корпусе апарт-отеля небольшую студию с гостиничным управлением (под краткосрочную аренду) приобрела Ольга: семь месяцев назад она заплатила за нее 2,6 млн руб. вместе с гостиничным оснащением. Сегодня такие студии обойдутся в 3,3 млн. По выбранной программе доходности студия будет приносить Ольге от 32 тыс. руб. ежемесячно — именно на такой доход она рассчитывает после выхода на пенсию, а не на ту сумму, что ей будет платить государство.

Стать инвестором способен каждый

На рынке апартаментов все больше людей, которые еще вчера и не помышляли о роли инвесторов. Прежний лидер — банковский депозит — теряет позиции: сегодня ставка по нему малопривлекательна — около 5% годовых, редкие банки предлагают 6%. Инвестиции в качественную недвижимость становятся реальной и более выгодной альтернативой. Но не в жилую недвижимость, которой придется управлять самостоятельно, а в коммерческую, где все заботы берут на себя профессионалы.

В Петербурге ощущается нехватка трехзвездочных гостиниц: хостелы с этого рынка вынуждены уйти, в центре города есть отели уровня четырех и пяти звезд, но основная часть туристов ищет предложения в более доступном сегменте.

Эту нишу заняли апарт-отели: бо́льшая их часть проходит сертификацию именно как трехзвездочная гостиница. Стать инвестором на этом рынке доступно каждому: однажды вложив средства, вы будете просто получать доход.

Условия доходности

Доходность на рынке апартаментов Петербурга разная: в одних проектах она на уровне депозита, в других — превышает его в разы. Ключевые факторы, которые влияют на доходность, — локация и управление.

По словам Евгения Тихоненко, другая составляющая хорошей доходности апарт-отеля — грамотное управление. «Мы взяли на себя большую ответственность и создали свою управляющую компанию, пригласив в нее профессионалов гостиничной отрасли. Она будет управлять комплексом и отчитываться перед инвесторами», — отмечает он.Небольшие апартаменты для инвестиций

Третье условие высокой доходности — инфраструктура в комплексе апарт-отелей и вокруг него. Как ни странно, это условие соблюдается далеко не всегда: по закону апартаменты не являются жильем — обеспечивать комплекс инфраструктурой застройщик не должен. Но это обязательное условие для комфорта арендаторов и высокой доходности инвесторов.

Читайте также:  Лучшие районы Санкт-Петербурга для проживания и инвестирования: где в СПб купить квартиру?

Доходные программыНебольшие апартаменты для инвестиций

Строительная готовность комплекса VALO на 12 декабря

Наибольшую доходность на рынке апартаментов приносят гостиничные апартаменты, которые можно сдавать в посуточную аренду. По словам Евгения Тихоненко, при такой доходной программе небольшая студия приносит от 32 тыс. руб. в месяц, однокомнатная квартира — около 65 тыс. руб. В год получается 780 тыс. — при стоимости однокомнатных апартаментов с отделкой и оснащением 5,755 тыс. руб. это 13% годовых.

Менее доходный вариант, при котором апартаменты реально не только сдавать, но и использовать как жилье для себя, — долгосрочная аренда. В этом случае доходность — около 8%. «Стоит выбирать проекты, в которых разделены потоки постоянных жителей и тех, кто приехал на пару дней. Это вопрос комфорта и тех, и других. В проекте VALO есть секции для собственного проживания и долгосрочной аренды, а есть — секции гостиничного сервиса», — подчеркивает Евгений Тихоненко.

Еще одна программа — гарантированный доход. В ней заявлен фиксированный доход, который не зависит от сезонности и загрузки комплекса: инвестор получит его в любом случае.

«В этой программе доходность составляет около 9% — от 29 тыс. руб. в месяц за студию», — поясняет Евгений Тихоненко.

Все доходные программы предполагают полное управление апартаментами УК. Инвестору остается только получать доход и вовремя платить налоги: 13% — с физического лица или 6% — с юридического.

Подводные камни

В Петербурге основная часть выходящих на рынок апартаментов — инвестиционные, в отличие от Москвы, где апартаменты чаще покупают для собственного проживания.

До сих пор для многих покупателей становится сюрпризом, что апартаменты не жилье: юридически это коммерческая недвижимость, здесь нельзя оформить прописку, а коммунальные услуги стоят на 10–20% дороже, чем в квартире.

Если вы планируете передать апартамент управляющей компании для сдачи в аренду, оснащение должно соответствовать гостиничным стандартам. Это необходимо для того, чтобы пройти сертификацию.

 «Чтобы заниматься сдачей апартаментов самостоятельно, достаточно купить любую мебель на свой вкус. Но если инвестор хочет получать доход, передав всю работу в руки УК, он должен приобрести мебель, технику, посуду, соответствующие сертификации отеля. Это обойдется в 500–600 тыс. руб. для студии, но прослужит гораздо дольше, чем, допустим, мебель из обычного магазина. Гостиничная кровать более прочная и имеет колеса для удобной уборки. Шторы — не горючие, блэкаут, со звукопоглощением. Пороги не пластиковые, а металлические. Дверцы шкафов висят на шести петлях вместо трех, а верхняя полка сделана более массивной, чтобы выдержать тяжелые вещи. Всё здесь сделано не просто так — это мелочи, из которых складывается функциональность и максимальная износоустойчивость».

Читайте также:  30 тезисов с выступления Виталика Бутерина в Москве / Блог компании Сбер / Хабр

директор по маркетингу VALO

Небольшие апартаменты для инвестиций

При выборе инвестиционной программы собственник подписывает договор с УК на несколько лет. Именно управляющая компания будет привлекать арендаторов и рассчитывать доход апартаментов. Поэтому главный вопрос инвестора: как контролировать УК и быть уверенным, что она передает собственнику весь доход?

Небольшие апартаменты для инвестиций

Небольшие по площади апартаменты в центре Москвы – это неплохой вариант для инвестиций. Относительно низкий порог входа позволит обойтись без серьезных вложений, а стабильный спрос и высокие ставки аренды в ЦАО обеспечат быстрый возврат средств. Специалисты ЦИАН изучили локальный первичный рынок и составили рейтинг апартаментных комплексов с самыми компактными лотами.

Для участия в рейтинге эксперты ЦИАН отобрали новостройки Центрального административного округа, в которых реализуется недвижимость в статусе апартаментов. В обзор вошли как строящиеся проекты, так и сданные в эксплуатацию за последние 5 лет. В этих апартаментных комплексах учитывались самые компактные лоты, выставленные сегодня на продажу. Места в топ-10 объекты получили исхода из габаритов самых маленьких апартаментов – чем меньше, тем выше позиция. 

В топ-10 вошли апартаментные комплексы, в которых минимальная площадь лотов варьируется от 14,8 до 33,1 кв. м. Минимальная стоимость лота в рейтинге составляет 4,48 млн рублей. Максимум зафиксирован на отметке 20,14 млн рублей.

Семь объектов из участников рейтинга относятся к сегменту бизнес-класса, один позиционируется в категории «премиум», два – в классе «элит». Территориально больше всего проектов представлено в Басманном районе ЦАО – 3 комплекса. По два объекта располагаются в Пресненском районе и Замоскворечье. И по одному – в Тверском, Таганском и Хамовниках.

1 место. Kleinhouse

Небольшие апартаменты для инвестиций

Бизнес-класс

14,8 кв. м / 4,79 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: 2 квартал 2021 года

Апартаментный комплекс Kleinhouse расположен рядом с метро «Красносельская» в Басманном районе ЦАО. Это проект реконструкции фабричного здания 1914 года постройки. В новостройке предлагаются апартаменты площадью от 14,8 кв. м. Причем за счет потолков высотой более трех метров можно оборудовать антресольный этаж, расширив тем самым жилое пространство. Обойдется самый компактный лот в 4,79 млн рублей.

2 место. TriBeCa Apartments

Небольшие апартаменты для инвестиций

Бизнес-класс

18 кв. м / 6,16 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: сдан в 2021 году

Второе место у комплекса TriBeCa Apartments, расположенного по соседству. Самый маленький апартамент имеет площадь 18 «квадратов». А высота потолков в этом проекте еще выше – до 4,7 метров. Соответственно, покупатель получит больше возможностей для увеличения габаритов. Стоимость лота – 6,16 млн рублей.

3 место. «Mos Yard Дубининская»

Небольшие апартаменты для инвестиций

Бизнес-класс

19,9 кв. м / 4,48 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: сдан в 2021 году

Апартаментный комплекс «Mos Yard Дубининская» вышел на рынок совсем недавно. При этом он уже сдан в эксплуатацию. Площадь самого маленького объекта недвижимости здесь составляет 19,9 кв. м, а обойдется он в 4,48 млн рублей. Это самая доступная стоимость в данном рейтинге и один из самых низких показателей в ЦАО в принципе.

4 место. Loftec

Небольшие апартаменты для инвестиций

Бизнес-класс

21,7 кв. м / 5,57 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2021 года

На четвертой позиции находится комплекс Loftecс показателем 21,7 кв. м за 5,57 млн рублей. Это еще один представитель Басманного района, расположенный рядом с метро «Красносельская». Фасады проекта имеют большую площадь остекления, за счет чего даже самые компактные апартаменты визуально кажутся значительно просторнее. 

5 место. «Пресненский вал 21»Небольшие апартаменты для инвестицийБизнес-класс

23,7 кв. м / 6,54 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: 1 квартал 2021 года

Замыкает первую пятерку рейтинга комплекс «Пресненский вал 21». Это один из немногих проектов крупного застройщика Московского региона – Группы ПИК, реализуемый в формате апартаментов. Самый компактный лот разместился на площади 23,7 кв. м. Эта студия обойдется покупателю в 6,54 млн рублей.

6 место. «Дом на Красина»Небольшие апартаменты для инвестицийБизнес-класс

27,9 кв. м / 11,16 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: сдан в 2021 году

Шестое место у самого возрастного проекта в данном рейтинге – комплекса апартаментов «Дом на Красина». Данный объект был сдан в эксплуатацию в 2021 году. Площади апартаментов здесь начинаются от 27,9 «квадратов». Лот с минимальными габаритами обойдется в 11,16 млн рублей.

7 место. «Резиденция Замоскворечье»Небольшие апартаменты для инвестицийПремиум-класс

28 кв. м / 7,67 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2021 года

Седьмая строчка у единственного проекта премиум-класса в данном рейтинге – комплекса «Резиденция Замоскворечье». Но несмотря на позиционирование в более высоком сегменте, цены здесь не сильно отличаются от представленных выше проектов бизнес-класса. Здесь предлагаются апартаменты площадью от 28 «квадратов» по цене 7,67 млн рублей. 

место. Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments Небольшие апартаменты для инвестицийЭлит-класс

28,6 кв. м / 16,53 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2020 года

А вот в элитном сегменте ценовые показатели уже значительно выше. Апартаменты чуть большей площади – 28,6 «квадратов» – в комплексе Roza Rossa обойдутся вдвое дороже: 16,53 млн рублей. Бутик-отель возводится в престижном районе Хамовники напротив сквера Девичьего поля. Неоспоримым преимуществом для инвестора, предполагающего последующую сдачу апартаментов в аренду, является наличие отделки по проектам итальянского архитектурного бюро Lissoni Associati.

9 место. «Резиденция Тверская»Небольшие апартаменты для инвестицийЭлит-класс

30 кв. м / 20,14 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: 2 квартал 2021 года

Еще один представитель элитной категории в данном рейтинге – «Резиденция Тверская». Здесь предлагаются апартаменты не только с отделкой, но и с меблировкой. Таким образом, сдавать в аренду их можно будет сразу же после получения ключей. Минимальная площадь лота составляет 30 кв. м, он обойдется в 20,14 млн рублей. Это самая высокая стоимость в данном рейтинге.

10 место. MonodomНебольшие апартаменты для инвестицийБизнес-класс

33,1 кв. м / 7,17 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2021 года

Последнее место в топ-10 занимает комплекс Monodom. Здесь минимальная площадь составляет 33,1 кв. м – вполне привычные габариты для типовых «однушек» в хрущевских домах. Впрочем, в отличие от старого жилого фонда, данный проект представляет собой современную новостройку с функциональными планировками. Самый компактный лот оценен в 7,17 млн рублей.

Фото: Игорь Порхомовский, база ЦИАН

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Комментарии запрещены.