Что такое доступная однушка в москве?
Но вернемся к главной теме статьи — покупке небольшой инвестиционной квартиры в новостройке. В Москве самая доступная новая однушка — это студия, бюджет которой начинается от 2,5 млн руб. «Если рассматривать полноценную однокомнатную квартиру, то в этом случае стартовая стоимость находится на уровне 5,8–6 млн руб. (внутри МКАД. — Прим. ред.).
«Чтобы снизить риски, стоит выбирать объект от надежного застройщика с большим портфелем проектов, а для снижения бюджета покупки лучше поступиться площадью (тем более что квартира предназначена для перепродажи или сдачи в аренду), чем транспортной доступностью.
Апартаменты: как получать доход без забот
На рынок Петербурга выходит новый формат недвижимости — инвестиционные апартаменты. Они обеспечивают высокую доходность и не требуют от инвестора никаких дополнительных действий.
Алексей купил апартамент в апарт-отеле VALO в 2021 году, когда комплекс только начал строиться. За студию у метро он заплатил 1,8 млн руб. Последняя такая студия в 2021 году ушла за 4 млн руб. Но продавать номер Алексей не планирует: он докупил оснащение и передал апартамент в управление VALO Service: согласно выбранной им программе доходности, сдача апартамента в аренду обеспечит ему от 25 тыс. руб. ежемесячно.
В соседнем, пятом, корпусе апарт-отеля небольшую студию с гостиничным управлением (под краткосрочную аренду) приобрела Ольга: семь месяцев назад она заплатила за нее 2,6 млн руб. вместе с гостиничным оснащением. Сегодня такие студии обойдутся в 3,3 млн. По выбранной программе доходности студия будет приносить Ольге от 32 тыс. руб. ежемесячно — именно на такой доход она рассчитывает после выхода на пенсию, а не на ту сумму, что ей будет платить государство.
Стать инвестором способен каждый
На рынке апартаментов все больше людей, которые еще вчера и не помышляли о роли инвесторов. Прежний лидер — банковский депозит — теряет позиции: сегодня ставка по нему малопривлекательна — около 5% годовых, редкие банки предлагают 6%. Инвестиции в качественную недвижимость становятся реальной и более выгодной альтернативой. Но не в жилую недвижимость, которой придется управлять самостоятельно, а в коммерческую, где все заботы берут на себя профессионалы.
В Петербурге ощущается нехватка трехзвездочных гостиниц: хостелы с этого рынка вынуждены уйти, в центре города есть отели уровня четырех и пяти звезд, но основная часть туристов ищет предложения в более доступном сегменте.
Эту нишу заняли апарт-отели: бо́льшая их часть проходит сертификацию именно как трехзвездочная гостиница. Стать инвестором на этом рынке доступно каждому: однажды вложив средства, вы будете просто получать доход.
Условия доходности
Доходность на рынке апартаментов Петербурга разная: в одних проектах она на уровне депозита, в других — превышает его в разы. Ключевые факторы, которые влияют на доходность, — локация и управление.
По словам Евгения Тихоненко, другая составляющая хорошей доходности апарт-отеля — грамотное управление. «Мы взяли на себя большую ответственность и создали свою управляющую компанию, пригласив в нее профессионалов гостиничной отрасли. Она будет управлять комплексом и отчитываться перед инвесторами», — отмечает он.
Третье условие высокой доходности — инфраструктура в комплексе апарт-отелей и вокруг него. Как ни странно, это условие соблюдается далеко не всегда: по закону апартаменты не являются жильем — обеспечивать комплекс инфраструктурой застройщик не должен. Но это обязательное условие для комфорта арендаторов и высокой доходности инвесторов.
Доходные программы
Строительная готовность комплекса VALO на 12 декабря
Наибольшую доходность на рынке апартаментов приносят гостиничные апартаменты, которые можно сдавать в посуточную аренду. По словам Евгения Тихоненко, при такой доходной программе небольшая студия приносит от 32 тыс. руб. в месяц, однокомнатная квартира — около 65 тыс. руб. В год получается 780 тыс. — при стоимости однокомнатных апартаментов с отделкой и оснащением 5,755 тыс. руб. это 13% годовых.
Менее доходный вариант, при котором апартаменты реально не только сдавать, но и использовать как жилье для себя, — долгосрочная аренда. В этом случае доходность — около 8%. «Стоит выбирать проекты, в которых разделены потоки постоянных жителей и тех, кто приехал на пару дней. Это вопрос комфорта и тех, и других. В проекте VALO есть секции для собственного проживания и долгосрочной аренды, а есть — секции гостиничного сервиса», — подчеркивает Евгений Тихоненко.
Еще одна программа — гарантированный доход. В ней заявлен фиксированный доход, который не зависит от сезонности и загрузки комплекса: инвестор получит его в любом случае.
«В этой программе доходность составляет около 9% — от 29 тыс. руб. в месяц за студию», — поясняет Евгений Тихоненко.
Все доходные программы предполагают полное управление апартаментами УК. Инвестору остается только получать доход и вовремя платить налоги: 13% — с физического лица или 6% — с юридического.
Подводные камни
В Петербурге основная часть выходящих на рынок апартаментов — инвестиционные, в отличие от Москвы, где апартаменты чаще покупают для собственного проживания.
До сих пор для многих покупателей становится сюрпризом, что апартаменты не жилье: юридически это коммерческая недвижимость, здесь нельзя оформить прописку, а коммунальные услуги стоят на 10–20% дороже, чем в квартире.
Если вы планируете передать апартамент управляющей компании для сдачи в аренду, оснащение должно соответствовать гостиничным стандартам. Это необходимо для того, чтобы пройти сертификацию.
директор по маркетингу VALO
При выборе инвестиционной программы собственник подписывает договор с УК на несколько лет. Именно управляющая компания будет привлекать арендаторов и рассчитывать доход апартаментов. Поэтому главный вопрос инвестора: как контролировать УК и быть уверенным, что она передает собственнику весь доход?
Небольшие апартаменты для инвестиций
Небольшие по площади апартаменты в центре Москвы – это неплохой вариант для инвестиций. Относительно низкий порог входа позволит обойтись без серьезных вложений, а стабильный спрос и высокие ставки аренды в ЦАО обеспечат быстрый возврат средств. Специалисты ЦИАН изучили локальный первичный рынок и составили рейтинг апартаментных комплексов с самыми компактными лотами.
Для участия в рейтинге эксперты ЦИАН отобрали новостройки Центрального административного округа, в которых реализуется недвижимость в статусе апартаментов. В обзор вошли как строящиеся проекты, так и сданные в эксплуатацию за последние 5 лет. В этих апартаментных комплексах учитывались самые компактные лоты, выставленные сегодня на продажу. Места в топ-10 объекты получили исхода из габаритов самых маленьких апартаментов – чем меньше, тем выше позиция.
В топ-10 вошли апартаментные комплексы, в которых минимальная площадь лотов варьируется от 14,8 до 33,1 кв. м. Минимальная стоимость лота в рейтинге составляет 4,48 млн рублей. Максимум зафиксирован на отметке 20,14 млн рублей.
Семь объектов из участников рейтинга относятся к сегменту бизнес-класса, один позиционируется в категории «премиум», два – в классе «элит». Территориально больше всего проектов представлено в Басманном районе ЦАО – 3 комплекса. По два объекта располагаются в Пресненском районе и Замоскворечье. И по одному – в Тверском, Таганском и Хамовниках.
1 место. Kleinhouse
Бизнес-класс
14,8 кв. м / 4,79 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 2 квартал 2021 года
Апартаментный комплекс Kleinhouse расположен рядом с метро «Красносельская» в Басманном районе ЦАО. Это проект реконструкции фабричного здания 1914 года постройки. В новостройке предлагаются апартаменты площадью от 14,8 кв. м. Причем за счет потолков высотой более трех метров можно оборудовать антресольный этаж, расширив тем самым жилое пространство. Обойдется самый компактный лот в 4,79 млн рублей.
2 место. TriBeCa Apartments
Бизнес-класс
18 кв. м / 6,16 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2021 году
Второе место у комплекса TriBeCa Apartments, расположенного по соседству. Самый маленький апартамент имеет площадь 18 «квадратов». А высота потолков в этом проекте еще выше – до 4,7 метров. Соответственно, покупатель получит больше возможностей для увеличения габаритов. Стоимость лота – 6,16 млн рублей.
3 место. «Mos Yard Дубининская»
Бизнес-класс
19,9 кв. м / 4,48 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2021 году
Апартаментный комплекс «Mos Yard Дубининская» вышел на рынок совсем недавно. При этом он уже сдан в эксплуатацию. Площадь самого маленького объекта недвижимости здесь составляет 19,9 кв. м, а обойдется он в 4,48 млн рублей. Это самая доступная стоимость в данном рейтинге и один из самых низких показателей в ЦАО в принципе.
4 место. Loftec
Бизнес-класс
21,7 кв. м / 5,57 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2021 года
На четвертой позиции находится комплекс Loftecс показателем 21,7 кв. м за 5,57 млн рублей. Это еще один представитель Басманного района, расположенный рядом с метро «Красносельская». Фасады проекта имеют большую площадь остекления, за счет чего даже самые компактные апартаменты визуально кажутся значительно просторнее.
5 место. «Пресненский вал 21»Бизнес-класс
23,7 кв. м / 6,54 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 1 квартал 2021 года
Замыкает первую пятерку рейтинга комплекс «Пресненский вал 21». Это один из немногих проектов крупного застройщика Московского региона – Группы ПИК, реализуемый в формате апартаментов. Самый компактный лот разместился на площади 23,7 кв. м. Эта студия обойдется покупателю в 6,54 млн рублей.
6 место. «Дом на Красина»Бизнес-класс
27,9 кв. м / 11,16 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2021 году
Шестое место у самого возрастного проекта в данном рейтинге – комплекса апартаментов «Дом на Красина». Данный объект был сдан в эксплуатацию в 2021 году. Площади апартаментов здесь начинаются от 27,9 «квадратов». Лот с минимальными габаритами обойдется в 11,16 млн рублей.
7 место. «Резиденция Замоскворечье»Премиум-класс
28 кв. м / 7,67 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2021 года
Седьмая строчка у единственного проекта премиум-класса в данном рейтинге – комплекса «Резиденция Замоскворечье». Но несмотря на позиционирование в более высоком сегменте, цены здесь не сильно отличаются от представленных выше проектов бизнес-класса. Здесь предлагаются апартаменты площадью от 28 «квадратов» по цене 7,67 млн рублей.
8 место. Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments Элит-класс
28,6 кв. м / 16,53 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2020 года
А вот в элитном сегменте ценовые показатели уже значительно выше. Апартаменты чуть большей площади – 28,6 «квадратов» – в комплексе Roza Rossa обойдутся вдвое дороже: 16,53 млн рублей. Бутик-отель возводится в престижном районе Хамовники напротив сквера Девичьего поля. Неоспоримым преимуществом для инвестора, предполагающего последующую сдачу апартаментов в аренду, является наличие отделки по проектам итальянского архитектурного бюро Lissoni Associati.
9 место. «Резиденция Тверская»Элит-класс
30 кв. м / 20,14 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 2 квартал 2021 года
Еще один представитель элитной категории в данном рейтинге – «Резиденция Тверская». Здесь предлагаются апартаменты не только с отделкой, но и с меблировкой. Таким образом, сдавать в аренду их можно будет сразу же после получения ключей. Минимальная площадь лота составляет 30 кв. м, он обойдется в 20,14 млн рублей. Это самая высокая стоимость в данном рейтинге.
10 место. MonodomБизнес-класс
33,1 кв. м / 7,17 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2021 года
Последнее место в топ-10 занимает комплекс Monodom. Здесь минимальная площадь составляет 33,1 кв. м – вполне привычные габариты для типовых «однушек» в хрущевских домах. Впрочем, в отличие от старого жилого фонда, данный проект представляет собой современную новостройку с функциональными планировками. Самый компактный лот оценен в 7,17 млн рублей.
Фото: Игорь Порхомовский, база ЦИАН