– Основы инвестиций.

Что такое reit и зпиф

Под зарубежной аббревиатурой REIT (Real Estate Investment Trust) понимаются инвестиционные трасты недвижимости или же фонды коллективных инвестиций. Фонд собирает деньги у пайщиков и вкладывает их в недвижимость, покупая уже готовые или строящиеся объекты. Затем они сдают недвижимость в аренду или продают по более выгодной цене.

В таком фонде доходы получают в виде дивидендов. Прибыль распределяется между дольщиками пропорционально их вкладам. В большинстве случаев REIT передают 100 % налогооблагаемого дохода своим пайщикам, что существенно снижает для них самих налоговую нагрузку.

Инвестиции в фонды недвижимости обладают рядом преимуществ по сравнению с вложением денег в другие финансовые инструменты: ликвидность, диверсификация, высокая доходность, надежность.

На заметку: крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.

В России разработали собственный вариант зарубежных REITs – закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Это не прямой аналог зарубежных финансовых инструментов, поскольку имеет принципиальные отличия.

Российские ЗПИФ, в отличие от REIT, не являются юридическими лицами. Пайщики передают имущество в Фонд, где активами распоряжается управляющая компания по договору доверительного управления. В этой роли должен выступать профессиональный участник на рынке ценных бумаг.

За этим следит специализированный депозитарий. В деятельности ЗПИФ участвует оценщик, реестродержатель, аудитор. У каждого участника своя роль, а вместе все работают над общей целью – снизить риски, выбрать наиболее выгодную стратегию, получить максимальный доход.

Законодательство РФ допускает торговлю паями ЗПИФ на бирже. Такой вариант упрощает выход пайщика из фонда, если возникнет желание. Инвестиции через ЗПИФ дают налоговые преимущества: освобождают от налога на землю и имущества.

Что же это такое?

Процитируем Википедию:

С точки зрения любой информационной системы это процесс принятия решения о предоставлении доступа субъекту на выполнение операции на основании каких-либо знаний о субъекте. К этому моменту субъект, как правило, уже должен быть

идентифицирован

 (мы должны знать, кто он) и

аутентифицирован

 (подтверждена его идентичность).

Реализация авторизации при разработке корпоративной информационной системы или продукта, ориентированного на корпоративный сектор — очень сложная и ответственная задача, которой часто уделяется недостаточное внимание на этапе проектирования и первичном этапе разработки, что в будущем ведет к «костыльной» реализации.

– основы инвестиций.

– авторизация пользователей

Автоследование в инвестициях – как это делается

Баян про пузырь ipo

В 2020г произошел небывалый всплеск первичных размещений, еще бы, всем хочется обкешить свой стартап пока столько горячих денег летит с вертолета.

И это ничего, что более 80% этих стартапов — убыточны, и эта доля является самой большой за время наблюдения (с 1980 года): 

Скажем спасибо профессору Джею Риттеру за исследование.

Чистый пузырь. Но ведь у каждого есть знакомый, небывало разбогатевший на этом? Чувство упущенной выгоды не оставляет нас в покое и лезем разбираться, как же нам тоже откусить кусок пирога, пока он не протух.

Виды и преимущества фондов недвижимости

REIT можно рассматривать в роли акционерных компаний, ценные бумаги которых свободно вращаются на фондовом рынке. Получается бизнес наподобие “Лукойла”, “Газпрома”, Apple, но в сегменте недвижимости. Вложиться в такие фонды может любой человек с доступом на биржу и наличием определенной суммы.

Различают три разновидности REIT:

1. Equity (долевые). В эту категорию входит большинство из фондов недвижимости. Покупая объекты, они становятся управляющими компаниями. Источником дохода здесь выступает рента. В отличие от застройщиков, для REIT недвижимость является частью портфеля, не предусмотренной для перепродажи по окончании строительства.
2. Mortgage (ипотечные). К этой категории относится до 7 % фондов из общего количества. Специализация охватывает прямое кредитование и сделки с закладными на недвижимое имущество. Источником дохода становятся проценты, полученные от ипотечных кредитов.
3. Hybrid (смешанные). Это комбинация первых и вторых фондов. Подразумеваются инвестиции в саму недвижимость и в ипотеку. В этой категории – около 1 % от всех фондов недвижимости на бирже.

Российские фонды недвижимости бывают следующих типов:

1. Девелоперские. Специализация – перепродажа земли под застройку и зданий, иногда – реконструкция для повышения стоимости объекта.
2. Земельные. Недвижимым имуществом выступают участки земли. Они не столь ликвидные в сравнении с традиционными застройками.
3. Рентные. Подразумевают инвестиции с целью получения прибыли от ренты коммерческой, жилой и другой недвижимости.
4. Строительные. Прибыль наращивается от перепродажи объектов, приобретенных на этапах застройки.
5. Смешанные. Доход получают от комбинации рентных, девелоперских, строительных ПИФов. Это наиболее обширная категория фондов, куда входит около 86 % от общего числа на рынке.

Двухфакторная авторизация в терминале quik

Для чего это нужно

Сформулируем основные цели инвестирования:

1. Создание финансовой подушки безопасности, т. е. какого-то денежного запаса на случай непредвиденных ситуаций(болезнь, ремонт автомобиля и другие расходы, которые могут возникнуть внезапно и нанести существенный удар по финансовой стабильности). Для каждого размер этого запаса разный, ведь и расходы и запросы различаются. Подробнее о накопительном счете, который можно использовать для хранения своей финансовой подушки, читайте в нашей специальной статье.
2. Увеличение финансовой обеспеченности. Не секрет, что сколько бы денег ни было в наличии, всё равно нужно немного больше. С увеличением дохода растут и потребности. Стремление к достойной и обеспеченной жизни – это нормально. Поэтому умение правильно распоряжаться любым доходом – очень ценный навык, которому нужно учиться.

Доходность и риски инвестиций

Между доходностью и рисками инвестиций существует прямая связь. Чем выше риски, тем больше получаемый доход и наоборот. Например, банковские вклады: доход небольшой, но и риск потерять вложения невысок. Особенно с учетом страховки от государства в размере 1,4 миллиона рублей. Подробнее об инвестиционных рисках читайте в этой статье.

СПРАВКА: различные финансовые инструменты могут давать непостоянный доход в разные промежутки времени. Поэтому, чтобы правильно оценить доходность вложения, используют понятие “годовая доходность в процентах”.

Инвестиции – это…

Финансовые инвестиции – это вложение средств с целью получения дохода. Другими словами, инвестирование – это процесс, когда деньги работают и приносят еще больше денег.

Как инвестировать через трасты?

Инвестиционные трасты (REITs) представляют собой корпорации, инвестирующие в ликвидную недвижимость. Их акции торгуются на бирже.

Фонды недвижимости – разновидности паевых фондов, фокусирующиеся на инвестициях в ценные бумаги, выставленные публичными компаниями, включая REIT. Инвестиционные паи могут обращаться на фондовых биржах и на внебиржевом рынке.

Справка: инвестиционные трасты регулярно выплачивают дивиденды, а фонды только обеспечивают доходность за счет роста стоимости ценных бумаг.

Инвестиции в REIT бывают активными и пассивными. В первом случае требуется проанализировать рынок, исследовать информацию о компаниях и многое другое. Во втором случае достаточно вложить капитал в инвестиционные фонды, которые направляют средства в разные REIT.

Основные способы инвестировать через трасты (REITs):

• купить REIT на фондовой бирже Нью-Йорка;
• купить ETF на REIT в отдельном секторе Нью-Йоркской биржи (NYSE Arca);
• приобрести акции REIT на Санкт-Петербургской бирже, где есть более 30 таких фондов (Boston Properties, American Tower Corp., Host Hotels&Resorts и др.).

Как купить акции фондов недвижимости?

Возможность купить REIT в России предлагают иностранные брокеры. Зарегистрировав счет на такой площадке, можно покупать фонды недвижимости по всему миру.

Примеры прибыльных фондов недвижимости:

1. Simon Property Group, Inc. с капитализацией свыше 50 млрд долларов (для сравнения капитализация “Газпрома” около 70 млрд долл.). Дивидендная доходность за последний год равна 5,9 %. Фонд занимается строительством и рентой коммерческих объектов в США, Азии, Европе.
2. Host Hotels & Resorts с капитализацией 14 млрд долларов. Дивидендная доходность равна 4,31 % в год. Фонд занимается отельным бизнесом. Владеет 99 отелями премиального уровня в США, Канаде, Австралии, Мексике и Бразилии.

Чтобы инвестировать в REIT из России, можно выбрать подходящие фонды из того небольшого количества, которое представлено на Санкт-Петербургской бирже. При этом важно учесть особенность обращения иностранных акций в России. Речь о невысокой ликвидности, повышенных налогах на дивиденды. Такие нюансы снижают привлекательность инвестиций для долгосрочного капиталовложения.

Инвестиции в REIT по сути похожи на вложения в акции компаний. До покупки нужно изучить показатели фонда, состав объектов недвижимого имущества, долю на рынке, перспективы. Получится больше активное инвестирование.

Для пассивного вложения лучше выбирать фонды, охватывающие пакет разных REIT. В России такую возможность предлагает  фонд “Открытие – Зарубежная собственность”. Он создан на базе одного ETF, инвестирующего в более 200 REIT в разных странах. Этот ETF называется SPDR Dow Jones Global Real Estate.

Как купить?

У любого брокера, кроме… Тинькова. У «желтых» свой взгляд на список разрешенных к торгам бумаг. Ну и свой конкурирующий фонд как то надо продвигать, хоть он и «не оч» 🙁

Тикеры:

• ЗПИФ ФПР или FPR для покупке на мосбирже
• FIPO, для покупки в долларах на СПБ
• или ISIN: RU000A101NK4

Так же можно участвовать напрямую в допэмиссии паев фонда, таким образом можно не платить премию в 5-20% покупая паи на вторичном рынке, но это вариант для зануд.

Как минимизировать риски?

Изначально нужно больше узнать о потенциальных рисках, затем – о способах их профилактики или снижения. Фонды по-разному страхуются от рисков, что в будущем сказывается на их репутации, доходности.

Основные риски:

1. Макроэкономические (инфляция, финансовый кризис и т. д.). Для минимизации таких рисков фонды выбирают стабильные рынки (например, страны “большой семерки”). Другой способ профилактики рисков – диверсификация, когда около 80 % средств вкладывается в офисы и торговые центры, а 20 % направляются на дома престарелых, комплексы логистики и др. Если пойдет спад в одной отрасли, другая вытянет доходность на средний уровень, не даст уйти в минус.
2. Рыночные (снижение стоимости ренты, падение цен на недвижимые объекты).
3. Валютные. Когда европейский фонд инвестирует в США, есть риски снижения курса американской валюты. Стоимость активов и прибыль от них рассчитывается в валюте страны, где расположены объекты. Если инфляция в США превысит эффективность инвестиций, вкладчики получат номинальную прибыль, но в реальности это выльется в финансовые убытки.
4. Законодательные (изменения в законах страны).
5. Продажа активов по цене ниже, чем покупная. Выход – приобретать активы в недооцененных районах, где ожидается рост. Речь о перспективном развитии (расширении) районов, недвижимость в которых будет только расти по мере развития инфраструктуры, популяризации недвижимости и др.
6. Связанные с финансированием (отсутствие выгодных для фонда условий кредитования). Выход – пользоваться кредитными программами с фиксированными ставками.
7. Отсутствие платы от арендаторов недвижимости. Выход – сотрудничество только с теми арендаторами, у которых хорошая кредитная история. Это государственные предприятия, крупные компании. Также снизить риски поможет сотрудничество с несколькими арендаторами одновременно. В случае неуплаты от одних доходы от других перекроют убытки, не дадут выйти в минус.
8. Риски возможных простоев. Чтобы избежать пустующих площадей, стоит выбирать под ренту объекты, уже сданные в эксплуатацию. У таких объектов должна быть минимальная заполняемость на уровне 80–95 %. Приветствуется развитый рынок труда поблизости и хорошая транспортная развязка. Дополнительные меры – заключать продолжительные договоры аренды на жестких условиях.
9. Риск возможного удорожания содержания недвижимых объектов. Снизить такой риск поможет изначальный выбор в пользу качественных объектов. Речь о недвижимости, не требующей ремонта.

Некоторые фонды диверсифицируют портфели – вкладывают деньги инвесторов одновременно в несколько типов недвижимости, распределяя их по странам. Могут варьироваться как направления инвестиций, так и стратегии. Кроме недвижимости, фонды хранят часть капитала в ценных бумагах или наличных.

Подводя итоги, можно сделать выводы: фонды недвижимости являются востребованным и активно развивающимся финансовым инструментом в России. Поиск надежного фонда отнимет много сил и времени, но перспективы того стоят. Порог входа в таких фондах сравнительно высокий, но зато не требует таких капитальных вложений, как при покупке недвижимости.

Как определить премию и недооценку

Для этого нужно знать расчетную цену пая на текущий момент — стоимость всех активов фонда, деленное на количество выданных паев. С отставанием эта информация публикуется на сайте УК, в разделе раскрытия информации. Можно сравнить ее с текущей рыночной ценой на бирже самостоятельно.

В реальном времени, эту разницу пытаются посчитать энтузиасты фонда, создав вот такую таблицу, в которой примерно подсчитывается текущая расчетная цена в рублях и долларах, и сравнивается с биржевой ценой. Как итог — можно примерно видеть премию/дисконт перед принятием решения о покупке.

Премия рыночной цены пая к стоимости активов на данный момент — около 18%

Полагаю что при переходе рынка IPO к депрессии, будет наблюдаться обратная ситуация — дисконт, таким образом, желающие «выскочить» на падении, будут продавать паи дешевле стоимости активов фонда.

Как оценить и выбрать фонд?

Для надежности следует обращать внимание на фонды с перспективными направлениями деятельности. Речь о недвижимости, востребованность которой не спадет в течение следующих 10–20 лет. Это могут быть микроапартаменты, дома престарелых. Другой критерий – развитость района.

Для выяснения перспективности и стабильности REIT-фонда используют эффективные методы инвестиционного и фундаментального анализа. Оценивая инвестиционные портфели, обращают внимание на следующие факторы:

1. Структура активов. Должна соответствовать готовности к тем или иным рискам.
2. Доходность. Оценивается уровень выплат дивидендов в истории фонда.
3. Ключевая метрика оценки фондов. Она равна сумме чистой прибыли и амортизации собственности.
4. Технический анализ.

Справка: крупнейшим из REIT-фондов является Vanguard (VNQ). Бумаги хорошо растут на рынке США.

В помощь тем, кто планирует выбрать акции определенного фонда или ETF (ассорти из фондов), агентство NAREIT ввело специальные индексы. Они рассчитываются и публикуются компанией FTSE Russell. Показатели отражают усредненный уровень рисков и доходности по группе фондов.

Другие факторы выбора касаются показателей и мультипликаторов:

1. Указывает на объем финансового потока от операций. Можно рассчитать самостоятельно по отчетам об убытках и прибылях фонда или взять готовую цифру FFO, указанную в информации REIT. Расчеты делают по формуле: суммируют чистую прибыль с амортизацией, затем вычитают прибыль от продажи недвижимости. Например, компания Realty Income в отчете указывает чистый доход в 364 598 долл., амортизацию в 539 780 долл., прибыль от продаж – 24 643 тысячи долларов. Отсюда FFO – 839 735 тысяч долларов
2. Мультипликатор FFO / S. Указывает на объем денежных средств от операций в отношении одной акции фонда. Если мультипликатор растет, будет больше дивидендов, и наоборот. Уменьшение мультипликатора возможно при росте количества акций и снижении потока финансов от операций.
3. Мультипликатор P / FFO. Позволяет сравнить фонды между собой. Это аналог P / E – показателя, который используют для сравнения акций компаний.

Какие плюсы?

АллокацияФонд получает значительно более высокую аллокацию (процент удовлетворения заявки) по сравнению с инвестициями напрямую в IPO. Особоенно это заметно, если Ваш капитал небольшой и у Вас нет возможности «прокачивать» свой счет, повышая аллокацию.

КомиссииПри участии напрямую, Вы платите брокеру 3-5% за одну заявку, и если, повторяя стратегию фонда, продаете свои бумаги сразу по истечении 3 месяцев, то из за большого числа заявок, годовые комиссии составят 12-20% от проинвестированных средств. Фонд же берет ~4% в год от СЧА, и в эту сумму включены все внутренние расходы на совершение сделок.

ВремяОгромная экономия времени, которая оправдана в случае, если Вы просто хотите поучаствовать в «IPO-лихорадке» на небольшую часть портфеля

Налоги и вычетыФонд не платит НДФЛ с продажи активов. Инвестор в фонд платит налог только при продаже фонда, как и в случае с обычной акцией или любым другим фондом, ETF.

При этом как и на любой торгуемый на организованном рынке фонд, действуют все льготы — льгота на долгосрочное владение (ЛДВ) за удержание фонда более 3х лет, или вычеты по ИИС (фонд можно покупать на ИИС счете). Надеюсь никто не собирается держать это 3 года ради ЛДВ?))

ДоступностьФонд можно купить через любого российского брокера, что значительно проще, чем самостоятельное участие в IPO через ограниченное число брокеров.

Порог входа на порядок ниже, чем при самостоятельном участии. На данный момент 1 лот ЗПИФа стоит ~3000р, в то время как самостоятельное участие требует капитала тысячи или десятки тысяч долларов.

ВалютаАктивы внутри фонда и сам фонд номинированы в USD, хотя торгуется фонд в рублях. Это защищает инвестора от девальвации национальной валюты.

ДиверсификацияУчастие сразу во всех доступных IPO

Комиссии фонда

• Вознаграждение УК — 1%
• Вознаграждение депозитарию и др. — 2% с учетом НДС
• Прочие расходы — 1% с учетом НДС

Итого

: 4% в год от СЧА, сущие копейки, учитывая риск и волатильность покупаемых активов. 4% в год никакого вклада не сделают.

СЧА на сегоднящний день – 321 902 069,55 USD, а значит фонд с депозитарием на пару зарабатывают ~13 млн$ в год. Вот это я понимаю, хороший старт 🙂

Минусы

Переплата на вторичном рынке

Расхождение биржевой, рыночной цены с ценой активов внутри фонда. Это может быть как премия (переплата) к активам фонда, так и дисконт (недооценка). Сейчас, пока спрос ажиотажный — фонд торгуется с премией 10-20% к цене активов. Теоретически расхождение рыночной цены с расчетной должен устранять маркетмейкер, он собственно на этом и зарабатывает, но ввиду специфики активов внутри фонда, его возможности, как я понимаю, ограничены, или же маркет мейкер хочет больше зарабатывать на этой премии, не стараясь сужать спрэд, пока спрос высокий.

Очень размытая инвестиционная декларация

Если прочитать правила фонда, то может насторожить крайне широкий список инструментов, в которые фонд может инвестировать средства пайщиков.

Среди них:

• Фьючерсы и опционы
• паи (акции) иностранных инвестиционных фондов
• акции и депозитарные расписки российских ииностранных акционерных обществ
• долговые инструменты (ОФЗ, муни, корпораты, иностранные бонды, ипотечные сертификаты)
• Обезличенные металлические счета (требования к кредитной организации выплатить денежный эквивалент драгоценных металлов по текущему курсу)
• права требования из договоров, заключенных для целей доверительного управления в отношении всех указанных активов — как раз похоже на договор связанный с участием в IPO и так далее.

Правила описаны очень сложно и рядовому инвестору сложно, прочитав их, убедиться, что фонд ограничен в своих правах только инвестициями в декларируемые IPO. Возможно, это вынужденная мера, чтобы подобные инвестиции в IPO было возможным упаковать в ЗПИФ с соблюдением законодательства и требований регулятора, но все же надо иметь что свобода распоряжаться средствами пайщиков у УК максимальная.

Риск контрагента

Все «акции» купленные на IPO через Фридом Финанс — на самом деле не акции, а форвардные контракты — обязательства брокера поставить акции по окончанию лока-ап периода. Если в течение этого периода брокер окажется неплатежеспособен, клиент несет риск потери активов, в отличие от обычных акций, покупаемых на организованном рынке, и записанных в депозитарии.

Так как фонд вообще не держит бумаги дольше лок-ап периода, то по факту в составе фонда всегда находятся только форвардные контракты, и имущество такого фонда полностью разделяет риск банкротства брокера.

Мое мнение

Удивительно, но это единственный и лучший способ в мире поучаствовать в МММ IPO-лихорадке в максимально пассивном режиме. У фонда есть и плюсы и минусы, но ввиду отсутствия альтернатив и больших ограничений у самостоятельного участия, он является единственным выбором.

Сам я участвую на незначительную для портфеля сумму, я это называю «гомеопатическая покупка». Вроде и не рискуешь основным портфелем — но немного хайпа все равно ловишь и перестаешь сожалеть об упущенной возможности.

Мой результат инвестирования в фонд ФПР — over 300% годовых, скриншот из сервиса intelinvest. Стратегия исключительно студенческая — сунул — вовремя вынул.

В заключении, хочу привести цитату из книги Говарда Макса «О самом важном» рассказывающую о пузыре доткомов, и как никогда хорошо описывающую то, что происходит сейчас.

«Первоначальные публичные размещения технологических акций приводили к тому, что в день выхода на биржу акции дорожали на десятки, порой даже на сотни процентов. Конечно, они выглядели очень привлекательно. Первичное публичное размещение стало настоящей манией.
С точки зрения психологии особенно поразительно именно то, что происходило с первичными размещениями. Все выглядело примерно так: ваш сосед по офису рассказывает, что участвует в каком-нибудь IPO. Вы спрашиваете, чем занимается эта компания. Он отвечает, что не знает, но его брокер сказал, что в день выпуска цена этих акций удвоится. Вы говорите, что это смешно. Через неделю он рассказывает, что стоимость не удвоилась – она утроилась! И он по-прежнему не знает, чем эти люди занимаются. Еще немного – и устоять уже трудно. Вы понимаете, что все это бессмысленно, но надо же что-то делать, чтобы не выглядеть глупцом. Поэтому вы инвестируете в несколько сотен акций в следующем IPO, представляя яркий пример капитуляции, а костер разгорается сильнее от притока таких же, как вы, новообращенных»

Стоит подумать лишний раз, почему Вас так привлекают IPO, нужно ли оно Вам, и готовы ли Вы оказаться тем, кому не хватит стула в детской игре, когда музыка закончит играть?

Объем инвестиций

Объем инвестиций – это средства, вкладываемые в дело для получения дохода. Обычно на начальном этапе объем инвестиций невелик, но в таком случае большую роль играет их регулярность. Например, с каждой зарплаты вы инвестируете незначительную часть средств, но делаете это постоянно, за счет чего доход увеличивается.

Проблематика

Давайте разберемся, какие требования к авторизации встречаются, и почему их крайне важно учитывать изначально при проектировании системы, а не откладывать на будущее. Источников требований к авторизации в корпоративной информационной системе, как правило, два — это бизнес и информационная безопасность.

В общем случае бизнес хочет хранить секреты в тайне и предоставлять полномочия пользователям в соответствии с их функцией в бизнес-процессе, а безопасность хочет обеспечить минимальную достаточность полномочий каждому пользователю и аудировать доступ.

Возьмем для примера гипотетическую систему согласования договоров крупной компании, типовой кровавый энтерпрайз. Практически наверняка возникнут следующие требования к авторизации от бизнеса:

1. Пользователь, не имеющий отношения к конкретному договору, не должен его видеть в системе
2. Автор договора должен видеть его на всех этапах.
3. Создавать договор имеет право пользователь с грейдом не ниже 10.
4. Визирующий должен видеть договор, начиная с поступления к нему на этап и далее.
5. Руководители подразделений должны видеть договоры своих подразделений вверх по иерархии.
6. Автор договора и руководитель подразделения имеют право отозвать договор на любом этапе согласования.
7. Руководство и секретариат головного офиса должны видеть документы всех филиалов.
8. Пользователь, создавший договор, не должен иметь права его завизировать.

От безопасности мы могли бы получить следующие требования

1. Знать, кто имеет доступ к конкретному договору.
2. Знать, кто имел доступ к конкретному договору в заданный момент времени.
3. Лишать пользователя доступа к ранее доступным документам при изменении его должностных обязанностей.

Думаю, разработчикам уже стало страшно :). Дополнительную боль доставляет высокая изменчивость этих требований. Кстати, по статистике одного большого франча 1С – дополнительные требования по авторизации — одна из самых частых задач по кастомизации типовых конфигураций.

Итак, обозначим, почему эти требования проблемные:

• Они не стабильны. Вероятность их изменения, даже в краткосрочной перспективе, стремится к 1.
• Они сквозные. Их реализация влияет на все слои, от дизайна БД до UI.
• Они лежат в плоскости предметной области. Это ведет к сильной связности механизма авторизации со слоем бизнес-логики. 
• Они влияют на производительность. 

Прямое участие в ipo

— сразу отметаем, для этого надо много денег, секса с брокерами, среди которых всякие уточки без брокерской лицензии, куча условий для повышения аллокации с 0,5 до 0,6% и аналитика. Сложно, не годится.

Пути решения

Решить данную задачу нам помогают разработанные модели управления доступом:

MAC — мандатная модель управления доступом. Доступ субъекта к объекту определяется его уровнем доступа: уровень доступа субъекта должен быть не ниже уровня секретности объекта.

DAC — прямое управление доступом. Доступ субъекта к объекту определяется наличием субъекта в списке доступа (ACL) объекта.

RBAC — ролевая модель управления доступом. Доступ субъекта к объекту определяется наличием у субъекта роли, содержащей полномочия, соответствующие запрашиваемому доступу.

АВАС — атрибутивная модель управления доступом. Доступ субъекта к объекту определяется динамически на основании анализа политик учитывающих значения атрибутов субъекта, объекта и окружения. Сюда же относятся PBAC, RAdAC, CBAC, с некоторыми нюансами (шикарный обзор от CUSTIS).

Их крайне рекомендуется использовать в первозданном виде, не изобретая велосипед. Достаточно часто в сложных информационных системах используется комбинация моделей. Например, популярна комбинация ACL RBAC, когда роль включается в список доступа. Однако, правильное применение готовых моделей — тоже не простая задача.

Для реализации озвученных выше в разделе «Проблематика» требований, на первый взгляд, я бы выбрал комбинацию PBAC ACL. Требования могли бы быть реализованы следующим образом:

Перечисленные требования ИБ без всяких проблем реализуются с использованием ACL, однако бизнес-требования 5 и 7 мы реализуем с помощью PBAC. Так что для реализации требований ИБ 1 и 2 придется добавить к ним журнал или аналогичный механизм, поскольку при всей своей красоте динамические правила плохо аудируются:

Риски инвестирования в недвижимость на бирже

Наравне с другими компаниями фонды подвержены определенным рискам. Это и снижение котировок, и финансовые проблемы.

В первую очередь оценивают закредитованность. Во время финансового кризиса 2008 года стоимость недвижимости упала, вместе с ней и рентный доход. Одновременно остались платежи кредиторам, поэтому некоторые фонды, не выдержавшие долговую нагрузку, просто прекратили существование.

Чтобы минимизировать такие риски, есть смысл приобретать REIT в составе ПИФ или ETF. Учитывая определенные критерии, подбирается пул из нескольких фондов, “упаковывается” в ETF и предлагается на продажу инвесторам. Получается готовый фонд фондов со среднерыночной доходностью и нивелированием рисков.

Доходность фондов недвижимости зависит от спроса на аренду, стоимости активов, добросовестности управляющих. Поэтому стоит тщательно отбирать компанию, обладающую репутацией, историей и понятной стратегией.

Способы и виды инвестиций

Инвестиции можно классифицировать по нескольким признакам.

В зависимости от объекта инвестирования они могут быть:

• спекулятивными (покупка валюты, ценных бумаг, акций и др., а после увеличения цены на них – продажа и получение дохода за счет разницы в стоимости);
• финансовыми (создание денежных счетов и получение прибыли за счет финансовых операций на биржах);
• венчурными (вложение средств в новые компании или проекты с потенциалом значительного роста);
• реальными (покупка недвижимости, бизнеса и т. д.).

По сроку инвестирования вложения бывают:

• краткосрочными (до 1 года);
• среднесрочными (от 1 года до 5 лет);
• долгосрочными (более 5 лет).

СПРАВКА: бывают инвестиции, доход от которых поступает инвестору регулярно, а не после окончания срока инвестирования. Они называются аннуитетными (например, это банковские депозитные вклады, по которым проценты начисляются ежемесячно).

По уровню риска инвестиции делятся:

• на консервативные (низкие);
• умеренные (средние);
• агрессивные (высокие).

ВНИМАНИЕ! Опытные инвесторы рекомендуют распределять вложения, т. е. не вкладываться полностью в один проект, а выбирать несколько с разными рисками.

Осуществляться инвестиции могут различными способами:

1. Самофинансирование – полностью за счет собственных средств.
2. Кредитное финансирование – это получение средств для инвестиций путем займа или оформления кредита (на практике этот способ самый распространенный).
3. Акционерное финансирование – это привлечение средств для инвестиций путем продажи акций компании.
4. Лизинг – при этом способе деньги для инвестиций получают путем залога имущества.

Все эти способы привлечения средств для инвестиций применяются как по отдельности, так и в комбинации друг с другом.

***

Инвестиционная деятельность доступна абсолютно всем, независимо от дохода. Ведь самое главное – это не величина начального капитала, а желание добиться результата, настойчивость, внимательное и грамотное отношение к выбору объектов для инвестиций.

Сравнение с другими фондами etf на ipo

Все мы знаем что наши российские ETF и ПИФы — фуфло, а вот на западе — все лучше и надежнее. Но…

Все остальные фонды и ETF предлагающих участие в IPO, в отличие от ЗПИФ ФПР, на самом деле не предлагают участие в первичном размещении, а покупают акции уже после размещения на вторичном рынке (по цене выше или ниже цены размещения), и в этом состоит их главный недостаток — они не являются прямым аналогом самостоятельным инвестициям в IPO.

Посмотрим основные ETF на IPO, которые доступны к покупке.

FPX — First Trust US Equity Opportunities ETF

• покупает акции на 6-й торговый день после IPO, а продает на 1000-й день,
• ручной отбор акций по заданным фильтрам
• акции взвешены по капитализации

Renaissance IPO ETF

• покупает акции на 6-й торговый день или после публикации первого квартального отчета; продает через 2 года,
• акции взвешены по капитализации

TIPO (Тинькофф Индекс IPO)

• покупает после окончания Lock Up периода и удерживает до момента включения в индексы: S&P 500, Russel 1000 или NASDAQ-100 или по истечению 2х лет

Как видим из особенностей работы фондов, они не являются конкурентами рассматриваемому фонду от Фридом Финанс. Есть еще ряд подобных ETF, отличающихся только географией, и суть у них та же.

Но всех их объединяет одно:

Вся IPO-магия произошла в последний год! 15 лет до этого старейший фонд лишь слегка обыгрывал S&P500. Многие обратили внимание на IPO уже после того как безумный рост состоялся. Продолжится ли он в будущем? Большой вопрос.

Срок инвестиций

Срок инвестиций – это период времени, через который должны быть достигнуты поставленные цели. Чем больше объем вложений и выше доходность, тем меньше срок инвестиций.

Сроки окупаемости инвестиций

Рассматривая целесообразность инвестиций в фонды недвижимости, оценивают окупаемость, размер дивидендов. Доходность в США составляет от 3 до 12 % в год. Выплачиваются дивиденды ежеквартально, в некоторых фондах – каждый месяц.

Высокая доходность обусловлена американским законодательством. Оно обязывает компании не менее 90 % прибыли отправлять на дивиденды. За это они освобождаются от корпоративного налога (2/3 от чистой прибыли).

Доходность инвестиций зависит от правильного вложения средств фонда. Примерно 75 % и более должны вкладываться в ипотечные бумаги или в недвижимость. Прибыль должна состоять на 75 % (минимум) из выплат по ипотеке или ренты.

Инвестиции такого плана будут окупаться, поскольку обладают преимуществами:

1. Широкая диверсификация. Фонд обычно владеет не парой объектов, а сетью недвижимости в разных странах. Увеличить доходность можно, вложившись не в один фонд, а сразу в несколько, выбрав разные отрасли и страны.
2. Высокая ликвидность. Продавать и покупать акции на бирже можно по справедливой цене в любое время. С реальной недвижимостью такое проделать не получится. Хорошо, если удастся провернуть сделку за несколько месяцев.
3. Пассивный доход. Никаких дополнительных действий со стороны инвестора не требуется. Только вложить деньги и довериться управляющей компании.

Одна акция может стоить несколько десятков или сотен долларов. Самой крупной российской площадкой, торгующей зарубежными активами, является Санкт-Петербургская биржа.

Участвуем через зпиф «фпр»

Стратегия простая: фонд инвестирует во все доступные брокеру Freedom Finance IPO, размещая в каждое по 10% от капитала. В зависимости от аллокации, какая то часть средств высвобождается и идет в следующие размещения. Все свободные денежные средства размещаются в высоколиквидные ОФЗ.

Такой подход исключает влияние управляющего на формирование портфеля, но усредняет доходность к средней доходности всех IPO за последние 3 месяца. Частично отбор выполняет сам брокер, так как он дает доступ не ко всем размещением, это и является единственным фильтром при выборе бумаг в портфель.

Через 93 дня после размещения, бумаги продаются фондом, независимо от изменения цены акций. Состав фонда каждый 3 месяца полностью обновляется! Стратегия правильная — если бумага полетела после размещения — надо ее скидывать на хайпе, повышая оборачиваемость средств.

Если доля одной акции превысила порог 13%, то часть акций продается досрочно, снижая долю до 13%. Этот порог динамически изменяемый, на данный момент прописаны такие условия:

• с 1 января 2021 года — 12% СЧА,
• с 1 июля 2021 года — 11% СЧА,
• с 1 января 2022 года — 10% СЧА

Цель инвестиций

При вложении средств важно представлять преследуемые цели, которые должны быть реальными. Например, получая зарплату 30 тысяч рублей в месяц, ставить для себя конечную цель заработать за год 1 миллион долларов, инвестируя только с зарплаты, слишком оптимистично. Но, например, поставить цель ежемесячно откладывать 2–3 тысячи – это уже реалистично.

СОВЕТ! Чтобы расширить цели, можно поделить их условно на категории. Например, цель-максимум – купить дом у моря и иметь пассивный доход 3 тысячи долларов в месяц, а цель-минимум – это получать ежемесячный доход от вложений, равный нынешней зарплате.

Итого

Авторизация — незаслуженно обойденная вниманием тема, как в публикациях, так и непосредственно в процессе разработки. Двухфакторную аутентификацию по СМС к сайту прикрутит и ребенок. Правильно реализовать авторизацию в корпоративной системе, не наделав костылей — сложнейшая задача, о которую ломают копья сеньоры и архитекторы, а множество популярных коммерческих продуктов (к примеру, Atlassian Jira) стоят на костылях благодаря сложности требований.

Мы планируем серию статей, посвященных моделям авторизации и предмету в целом. Будем рады вопросам и предложениям по темам для рассмотрения.