Паевые инвестиции (ПИФы) для физических лиц — СберБанк

Что такое reit и зпиф

Под зарубежной аббревиатурой REIT (Real Estate Investment Trust) понимаются инвестиционные трасты недвижимости или же фонды коллективных инвестиций. Фонд собирает деньги у пайщиков и вкладывает их в недвижимость, покупая уже готовые или строящиеся объекты. Затем они сдают недвижимость в аренду или продают по более выгодной цене.

В таком фонде доходы получают в виде дивидендов. Прибыль распределяется между дольщиками пропорционально их вкладам. В большинстве случаев REIT передают 100 % налогооблагаемого дохода своим пайщикам, что существенно снижает для них самих налоговую нагрузку.

Инвестиции в фонды недвижимости обладают рядом преимуществ по сравнению с вложением денег в другие финансовые инструменты: ликвидность, диверсификация, высокая доходность, надежность.

На заметку: крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.

В России разработали собственный вариант зарубежных REITs – закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Это не прямой аналог зарубежных финансовых инструментов, поскольку имеет принципиальные отличия.

Российские ЗПИФ, в отличие от REIT, не являются юридическими лицами. Пайщики передают имущество в Фонд, где активами распоряжается управляющая компания по договору доверительного управления. В этой роли должен выступать профессиональный участник на рынке ценных бумаг.

За этим следит специализированный депозитарий. В деятельности ЗПИФ участвует оценщик, реестродержатель, аудитор. У каждого участника своя роль, а вместе все работают над общей целью – снизить риски, выбрать наиболее выгодную стратегию, получить максимальный доход.

Законодательство РФ допускает торговлю паями ЗПИФ на бирже. Такой вариант упрощает выход пайщика из фонда, если возникнет желание. Инвестиции через ЗПИФ дают налоговые преимущества: освобождают от налога на землю и имущества.

Виды и преимущества фондов недвижимости

REIT можно рассматривать в роли акционерных компаний, ценные бумаги которых свободно вращаются на фондовом рынке. Получается бизнес наподобие “Лукойла”, “Газпрома”, Apple, но в сегменте недвижимости. Вложиться в такие фонды может любой человек с доступом на биржу и наличием определенной суммы.

Различают три разновидности REIT:

1. Equity (долевые). В эту категорию входит большинство из фондов недвижимости. Покупая объекты, они становятся управляющими компаниями. Источником дохода здесь выступает рента. В отличие от застройщиков, для REIT недвижимость является частью портфеля, не предусмотренной для перепродажи по окончании строительства.
2. Mortgage (ипотечные). К этой категории относится до 7 % фондов из общего количества. Специализация охватывает прямое кредитование и сделки с закладными на недвижимое имущество. Источником дохода становятся проценты, полученные от ипотечных кредитов.
3. Hybrid (смешанные). Это комбинация первых и вторых фондов. Подразумеваются инвестиции в саму недвижимость и в ипотеку. В этой категории – около 1 % от всех фондов недвижимости на бирже.

Российские фонды недвижимости бывают следующих типов:

1. Девелоперские. Специализация – перепродажа земли под застройку и зданий, иногда – реконструкция для повышения стоимости объекта.
2. Земельные. Недвижимым имуществом выступают участки земли. Они не столь ликвидные в сравнении с традиционными застройками.
3. Рентные. Подразумевают инвестиции с целью получения прибыли от ренты коммерческой, жилой и другой недвижимости.
4. Строительные. Прибыль наращивается от перепродажи объектов, приобретенных на этапах застройки.
5. Смешанные. Доход получают от комбинации рентных, девелоперских, строительных ПИФов. Это наиболее обширная категория фондов, куда входит около 86 % от общего числа на рынке.

Инвестиционные фонды россии, рф

Как выбрать инвестиционный фонд

Итак, мы рассмотрели множество видов фондов, их особенности, доходность. Теперь обратим внимание на то, как это всё систематизировать, и как выбрать инвестиционный фонд, который вам идеально будет подходить. Для этого проследуем за следующей инструкцией:

1. Определите цель — важно понимать, что вы хотите получить, какую именно прибыль, её размер. Если вам важна стабильность, вы не готовы рисковать ради огромных доходов, то стоит сделать выбор в пользу фондов облигаций или даже денежных фондов, если наоборот, то в пользу фондов акций.
2. Рассчитайте сумму и сроки — на этом этапе часто отпадают разные варианты вложений. К примеру, вложения в фонды недвижимости часто предполагают довольно крупную сумму на длительный срок. Если вы планируете внести деньги на год или два, то стоит обратить внимание на акции, либо облигации.
3. Выберете управляющую компанию — здесь, важно, что вы решили в предыдущих шагах. Для надёжных вложений лучше выбирать крупные банки и ПИФы (Сбербанк, Альфа-Капитал, ВТБ и т.д.), там есть довольно хорошие варианты по облигациям, а также российские акции. Если вы хотите более крупный доход с повышенным риском, то стоит обратиться к зарубежным компаниям, к примеру, FinmaxFX, где есть интересные фонды с американскими акциями или криптовалютой. Естественно, нужно вкладывать средства только в авторитетные организации, поэтому изучите информацию о компании, с которой будете иметь дело.
4. Изучите все нюансы о выбранных фондах — это очень важно. В случае ошибки вам придётся выводить деньги, платить комиссии и терять драгоценную прибыль, чтобы вложить деньги в инвестиционные фонды другой организации. Лучше заранее всё хорошо изучить, не лишним будет проконсультироваться в поддержке или у специалистов.
5. Внесите денежные средства и ожидайте прибыль — на этом этапе нужно успокоиться и выжидать. Терпение является главным критерием успешности любых инвестиций, поэтому не паникуйте, если у фонда будет небольшая просадка за месяц. Поскольку вы всё изучили, то по итогам года или двух он всё равно выйдет в плюс.

Если вы будете следовать вышеуказанным шагам и изберёте разумные цели, то обязательно получите прибыль от ваших инвестиций.

Лучшие брокеры для торговли и инвестиций

TOPАкцииБинарные опционыФорекс

Брокер	Тип	Мин. депозит	Регуляторы	Просмотр
	Акции, Фьючерсы, Крипто, Облигации, Форекс	$250	VFSC, ЦРОФР	Далее…
	Форекс, Инвестиции, Фиксированные контракты	$300	FSA, TFC	Далее…
	Акции, Облигации, ETF, Форекс, Сырьевые товары, Фондовые Индексы, Криптовалюты, Фьючерсы и Опционы (30 000 активов)	$500	FINRA, CySEC, MiFID, Банк России	Далее…
	Форекс, Акции, Фондовые индексы, Сырьевые товары	$500	CySEC, MiFID, FSCA, FCA	Далее…
	Бинарные опционы	$250	ЦРОФР	Далее…
	Форекс, Акции, Индексы, Сырьевые товары	$200	CySEC, MiFID	Далее…

Just2Trade – Международный брокер от ФИНАМ с европейской регистрацией. Здесь можно покупать 30 000 акций без статуса квалифицированного инвестора с более чем 20 бирж со всего мира и возможностью получать дивиденды.

Кроме акций с NYSE и NASDAQ, у Jus2Trade есть огромное количество европейских и азиатских компаний, например, Nestle, Porsche, Ubisoft, Rolls-Royce, Sony и другие. Также среди акицй есть более 2000 биржевых фондов и облигации.

Брокер регулируется FINRA, CySEC, MiFID и Банком России. Минимальный депозит для открытия счета $500.

Cайт: Just2Trade

Как минимизировать риски?

Изначально нужно больше узнать о потенциальных рисках, затем – о способах их профилактики или снижения. Фонды по-разному страхуются от рисков, что в будущем сказывается на их репутации, доходности.

Основные риски:

1. Макроэкономические (инфляция, финансовый кризис и т. д.). Для минимизации таких рисков фонды выбирают стабильные рынки (например, страны “большой семерки”). Другой способ профилактики рисков – диверсификация, когда около 80 % средств вкладывается в офисы и торговые центры, а 20 % направляются на дома престарелых, комплексы логистики и др. Если пойдет спад в одной отрасли, другая вытянет доходность на средний уровень, не даст уйти в минус.
2. Рыночные (снижение стоимости ренты, падение цен на недвижимые объекты).
3. Валютные. Когда европейский фонд инвестирует в США, есть риски снижения курса американской валюты. Стоимость активов и прибыль от них рассчитывается в валюте страны, где расположены объекты. Если инфляция в США превысит эффективность инвестиций, вкладчики получат номинальную прибыль, но в реальности это выльется в финансовые убытки.
4. Законодательные (изменения в законах страны).
5. Продажа активов по цене ниже, чем покупная. Выход – приобретать активы в недооцененных районах, где ожидается рост. Речь о перспективном развитии (расширении) районов, недвижимость в которых будет только расти по мере развития инфраструктуры, популяризации недвижимости и др.
6. Связанные с финансированием (отсутствие выгодных для фонда условий кредитования). Выход – пользоваться кредитными программами с фиксированными ставками.
7. Отсутствие платы от арендаторов недвижимости. Выход – сотрудничество только с теми арендаторами, у которых хорошая кредитная история. Это государственные предприятия, крупные компании. Также снизить риски поможет сотрудничество с несколькими арендаторами одновременно. В случае неуплаты от одних доходы от других перекроют убытки, не дадут выйти в минус.
8. Риски возможных простоев. Чтобы избежать пустующих площадей, стоит выбирать под ренту объекты, уже сданные в эксплуатацию. У таких объектов должна быть минимальная заполняемость на уровне 80–95 %. Приветствуется развитый рынок труда поблизости и хорошая транспортная развязка. Дополнительные меры – заключать продолжительные договоры аренды на жестких условиях.
9. Риск возможного удорожания содержания недвижимых объектов. Снизить такой риск поможет изначальный выбор в пользу качественных объектов. Речь о недвижимости, не требующей ремонта.

Некоторые фонды диверсифицируют портфели – вкладывают деньги инвесторов одновременно в несколько типов недвижимости, распределяя их по странам. Могут варьироваться как направления инвестиций, так и стратегии. Кроме недвижимости, фонды хранят часть капитала в ценных бумагах или наличных.

Подводя итоги, можно сделать выводы: фонды недвижимости являются востребованным и активно развивающимся финансовым инструментом в России. Поиск надежного фонда отнимет много сил и времени, но перспективы того стоят. Порог входа в таких фондах сравнительно высокий, но зато не требует таких капитальных вложений, как при покупке недвижимости.

Как оценить и выбрать фонд?

Для надежности следует обращать внимание на фонды с перспективными направлениями деятельности. Речь о недвижимости, востребованность которой не спадет в течение следующих 10–20 лет. Это могут быть микроапартаменты, дома престарелых. Другой критерий – развитость района.

Для выяснения перспективности и стабильности REIT-фонда используют эффективные методы инвестиционного и фундаментального анализа. Оценивая инвестиционные портфели, обращают внимание на следующие факторы:

1. Структура активов. Должна соответствовать готовности к тем или иным рискам.
2. Доходность. Оценивается уровень выплат дивидендов в истории фонда.
3. Ключевая метрика оценки фондов. Она равна сумме чистой прибыли и амортизации собственности.
4. Технический анализ.

Справка: крупнейшим из REIT-фондов является Vanguard (VNQ). Бумаги хорошо растут на рынке США.

В помощь тем, кто планирует выбрать акции определенного фонда или ETF (ассорти из фондов), агентство NAREIT ввело специальные индексы. Они рассчитываются и публикуются компанией FTSE Russell. Показатели отражают усредненный уровень рисков и доходности по группе фондов.

Другие факторы выбора касаются показателей и мультипликаторов:

1. Указывает на объем финансового потока от операций. Можно рассчитать самостоятельно по отчетам об убытках и прибылях фонда или взять готовую цифру FFO, указанную в информации REIT. Расчеты делают по формуле: суммируют чистую прибыль с амортизацией, затем вычитают прибыль от продажи недвижимости. Например, компания Realty Income в отчете указывает чистый доход в 364 598 долл., амортизацию в 539 780 долл., прибыль от продаж – 24 643 тысячи долларов. Отсюда FFO – 839 735 тысяч долларов
2. Мультипликатор FFO / S. Указывает на объем денежных средств от операций в отношении одной акции фонда. Если мультипликатор растет, будет больше дивидендов, и наоборот. Уменьшение мультипликатора возможно при росте количества акций и снижении потока финансов от операций.
3. Мультипликатор P / FFO. Позволяет сравнить фонды между собой. Это аналог P / E – показателя, который используют для сравнения акций компаний.

Лучшие брокеры для торговли и инвестиций

TOPАкцииБинарные опционыФорекс

Брокер	Тип	Мин. депозит	Регуляторы	Просмотр
	Акции, Фьючерсы, Крипто, Облигации, Форекс	$250	VFSC, ЦРОФР	Далее…
	Форекс, Инвестиции, Фиксированные контракты	$300	FSA, TFC	Далее…
	Акции, Облигации, ETF, Форекс, Сырьевые товары, Фондовые Индексы, Криптовалюты, Фьючерсы и Опционы (30 000 активов)	$500	FINRA, CySEC, MiFID, Банк России	Далее…
	Форекс, Акции, Фондовые индексы, Сырьевые товары	$500	CySEC, MiFID, FSCA, FCA	Далее…
	Бинарные опционы	$250	ЦРОФР	Далее…
	Форекс, Акции, Индексы, Сырьевые товары	$200	CySEC, MiFID	Далее…

Just2Trade – Международный брокер от ФИНАМ с европейской регистрацией. Здесь можно покупать 30 000 акций без статуса квалифицированного инвестора с более чем 20 бирж со всего мира и возможностью получать дивиденды.

Кроме акций с NYSE и NASDAQ, у Jus2Trade есть огромное количество европейских и азиатских компаний, например, Nestle, Porsche, Ubisoft, Rolls-Royce, Sony и другие. Также среди акицй есть более 2000 биржевых фондов и облигации.

Брокер регулируется FINRA, CySEC, MiFID и Банком России. Минимальный депозит для открытия счета $500.

Cайт: Just2Trade

Паевые инвестиции (пифы) для физических лиц — сбербанк

Преимущества инвестиционных фондов

Узнав, что такое инвестиционный фонд, нелишним будет подчеркнуть его основные преимущества:

• Диверсификация. Диверсификация активов — один из основных залогов успеха как для крупных, так и для мелких инвесторов. Она включает смешение инвестиций в рамках портфеля. Например, покупая одну часть акций в розничном секторе, а другую в промышленном, можно снизить суммарные риски и обезопасить весь портфель.
• Выгода. Самый простой пример — обычная оптовая покупка. Покупая в магазине сразу 100 пачек чипсов по оптовой цене, можно будет заплатить значительно меньше, чем покупая каждую пачку отдельно по розничной. Так же происходит и с ценными бумагами. Фонды пользуются своим объёмом капитализации, чтобы снижать издержки для инвесторов.
• Более высокие инвестиционные возможности. Многие инвесторы не имеют достаточно денег чтобы покупать пакеты ценных бумаг, которые обычно стартуют с суммы $100000 и больше. У фондов такая возможность есть.
• Профессиональное управление. Вкладывая в фонд, инвестор передаёт деньги под управление профессионального менеджера по работе с деньгами. Он напрямую заинтересован в выгоде сделки (ведь от этого зависит и его процент) и занимается только этим делом.

Типы инвестиционных фондов

Сегодня существуют следующие ключевые типы инвестиционных фондов:

Что касается последних, то есть комплексные решения, которые включают в себя сразу несколько ETF. Пример такого фонда — Global ETF:

За последний год данный фонд заработал инвесторам 21.44% прибыли, что является достойным показателем для ETF направления.

В России максимально распространены именно Паевые Инвестиционные Фонды (ПИФ), к ним есть удобный доступ, предлагаются готовые инвестиционные решения в крупнейших банках. Как следствие, наиболее интересной и полезной для инвестора представляется классификация в зависимости от используемой стратегии и вида покупаемых инструментов:

• Фонды акций — те, что приобретают исключительно акции на фондовой бирже.
• Фонды облигаций — аналогично действуют с облигациями.
• Фонды недвижимости — приобретают коммерческую недвижимость.
• Денежные фонды — действуют с минимальным риском, часть средств размещая на депозите, а другую часть в сверхнадёжных облигациях.
• Смешанные фонды — используют разные стратегии и торговые инструменты.

Деление фондов на этом не ограничивается. Можно их делить в зависимости от секторов экономики (телекоммуникации, природные ресурсы, финансовый, потребительский сектора и т.д.).

Фонды акций

Как видно из наименования, такие фонды сосредоточены на покупке акций. В целом на фондовых биржах есть множество видов акций, которые подразделяются по секторам, странам, но в первую очередь их делят по объёму капитализации:

• Компании малой капитализации — оборот до 500 млн. долларов, как правило, это новые и небольшие предприятия, недавно появившиеся на бирже, они являются более рискованными и авантюрными, но и могут принести немалый доход;
• Компании средней капитализации — оборот 500 млн. – 5 млрд. долларов, здесь представлены уже более продвинутые организации, успевшие получить авторитет на рынке;
• Компании крупной капитализации — оборот свыше 5 млрд. долларов, а это самые крупные компании, гиганты с известными брендами и максимальной надёжностью.

Например, фонд акций компаний малой капитализации в Сбербанке подразумевает высокий уровень риска, за три года их портфель вырос на 48,76%:

В целом высокий уровень риска не оправдывает такую доходность, но наша задача — проиллюстрировать, что есть фонды, специализирующиеся именно на малых компаниях и их акциях на бирже.

Многих заинтересует американский рынок, либо другие страны, в этом направлении есть интересные решения, а именно фонд AllStocks. Он включает акции компаний по всему миру, что обеспечивает максимальную диверсификацию.

Управляющие фонда за последний год заработали 10,56%, что довольно оправдано для низкого уровня риска и числа инструментов.

Фонды недвижимости

Ещё одно инвестиционное направление среди фондов, которые занимаются покупкой коммерческой недвижимости, а также вкладывают средства в строительство объектов. Такие фонды есть не только среди ПИФов, но и как обособленная категория.

К примеру, существуют REIT-фонды (с англ. «Real Estate Investment Trust»), они нацелены на приобретение зарубежной недвижимости. Одним из подобных фондов является New York Mortgage Trust, его доходность составляет 15.49% в год, при том, что вложение производится в долларах США.

Среди рублевых фондов можно привести в пример ПИФы по недвижимости у Сбербанка. Ниже представлен фонд «Жилая недвижимость 2». Сам график стоимости пая выглядит убыточным, но нужно брать в расчёт выплаты каждые полгода владельцам паёв:

По отчётности выплаты были следующими:

• за II полугодие 2021 года 47,1 рублей на пай;
• за I полугодие 2021 года 77,5 рублей на пай;
• за II полугодие 2021 года 76,8 рублей на пай;
• за I полугодие 2021 года 85,7 рублей на пай;
• за II полугодие 2021 года 60,2 рублей на пай;

Таким образом, фонд выплачивает примерно 10% за год, но и паи падают также в цене. Чтобы поймать доходность с такого ПИФа, нужно вкладывать средства долгосрочно — не менее 5 лет, либо распродавать всё перед снижением цен.