- Как выбрать место в паркинге? что нужно учесть?
- Выгодно ли инвестировать в паркинги? – недвижимость для бизнеса – газета
- Выгодно ли покупать парковочное место для сдачи в аренду или перепродажи?
- Как оформить машино-место в собственность?
- Какие платежи ждут собственника после покупки парковочного места?
- Можно ли взять ипотеку на паркинг?
- Сколько стоит место в паркинге?
- Стоит ли вообще покупать место в паркинге?
Как выбрать место в паркинге? что нужно учесть?
Для начала, трезво оцените ваши водительские навыки: парковаться в углу, рядом с колонной, близко к выезду из гаража будет неудобно, это потребует хорошей техники. Эксперты советуют также учитывать габариты автомобиля. Для больших машин (D и E класса) лучше подыскать просторное место – в идеале около 10 кв. м.
Впрочем, все эти факторы наверняка уже учтены в цене машино-места. Самые просторные и удачно расположенные квадратные метры, как правило, стоят дороже и раскупаются быстрее.
При выборе места на подземной парковке стоит заранее узнать, позаботился ли застройщик о нормальной гидроизоляции паркинга. Защита от воды особенно актуальна для Петербурга. В начале июля в городе были подтоплены несколько парковок. Грязная вода, стекавшая по потолкам, оставила пятна на кузовах припаркованных машин.
Наконец, не лишним будет проверить габариты парковочного места. По приказу Минэкономразвития от 2021 года, место для автомобиля не должно быть меньше 5,3 x 2,5 метра и больше 6,2 x 3,6 метра. Если этот норматив не соблюден, Росреестр может отказать в оформлении места в собственность.
Выгодно ли инвестировать в паркинги? – недвижимость для бизнеса – газета
В последнее время все больше россиян – для того чтобы сохранить деньги и получать стабильный доход – инвестируют в строящуюся недвижимость. Обычно в квартиры. Но существует альтернативный способ – паркинги.
За 3,5-4 млн руб. в строящемся жилом доме на самом раннем этапе строительства можно купить однокомнатную квартиру или даже пару студий. В строящемся паркинге за ту же сумму – восемь-десять машиномест (средняя цена одного – около 400-450 тыс. руб.). Попробуем разобраться в плюсах и минусах инвестирования в паркинги.
«Машинизация» всей страны
По результатам исследований компании «АльфаСтрахование», приблизительно каждый четвертый россиянин владеет личным автомобилем. Для сравнения: в Европе на тысячу населения приходится 480-600 машин, а в России – пока чуть менее 300. Однако автопарк (привычный термин в деловой прессе) растет с каждым годом. И не исключено, что со временем он приблизится к европейскому уровню. Так, по оценке международной аудиторской компании PwC, к 2025 году Россия по уровню автомобилизации достигнет показателей таких стран, как Япония, Франция и Великобритания. Аналитики PwC предсказывают увеличение автопарка до 400 единиц на тысячу россиян.
Развитие мегаполисов и вообще крупных городов ведет к сносу гаражей. Часть из них сносится в связи с крупными городскими инфраструктурными проектами (например, строительство Западного скоростного диаметра). Другие – для освобождения территории для массового жилого строительства крупными девелоперами. Вообще же, в Петербурге до конца 2021 года планировалось снести не менее 25 тысяч гаражей. Эта цифра называлась еще 2021-м. Взамен Валентина Матвиенко, тогда еще губернатор нашего региона, ставила задачу построить около 500 современных паркингов. Правда, программа вызвала активное сопротивление членов гаражных кооперативов и коллективных автостоянок Всероссийского общества автомобилистов. В суды поступали десятки исков к администрации. Не один из них не был удовлетворен, но администрация города все-таки вынуждена была заморозить эту программу. Однако огромные площади дорогой земли на территории мегаполиса продолжают «мозолить глаз» как чиновникам, так и инвесторам. Рано или поздно до многих гаражных кооперативов и автостоянок они, вероятнее всего, доберутся.
Спрос растет
Все петербуржцы знают, как трудно бывает припарковать машину не только в тесноте исторического центра, но и в спальных районах, где, казалось бы, много свободных пространств.
Назревает проблема с парковкой и в самых новых микрорайонах города. Взять хотя бы строящийся высокими темпами вблизи станции метро «Парнас» ЖК «Северная долина». Застройка очень плотная, дома высокие (от 25 этажей), что означает большое количество населения на территории. При этом обеспеченность личными автомобилями у жителей Парнаса достаточно высокая. Все бы хорошо, но не слишком широких проездов между домами и «карманов» новоселам «Северной Долины» для парковки уже не хватает. А микрорайон будет расти и дальше.
Потребность в современных паркингах с каждым годом растет не только потому, что все чаще возникает проблема найти место для машины поближе к дому. В Петербурге парк личных автомобилей в последнее время качественно обновлялся. У нас, как и во всех крупных городах России, появляется все больше и больше частных внедорожников, микроавтобусов, кемпер-фургонов, мини-вэнов и других автомобилей увеличенных габаритов.
Паркинг или квартира
Владельцы дорогих автомобилей предпочитают хранить их под крышей, в охраняемом месте. Причины ясны. Угон, падение дерева, простой хулиган, желающий из зависти пробить шину или нацарапать что-нибудь на кузове автомобиля, – все это в современном паркинге исключено: здесь и охранники, и видеонаблюдение.
Этим преимущества хранения машины в паркинге не ограничиваются. Владельцы дорогих машин, как правило, люди деловые. Утром, выезжая на работу, владелец или арендатор машиноместа не тратит время на очистку кузова от палой листвы, инея, снега или льда. А вечером не тратит время на то, чтобы найти место куда бы пристроить свою «ласточку».
Кроме того, при паркингах девелоперы, как правило, оборудуют помещения под сдачу в аренду коммерсантам, работающим на рынке обслуживания автомобилей. В результате владелец или арендатор машиноместа имеет поблизости и автомойку, и автосервис.
Еще один плюс места в паркинге связан со службой эвакуации. Рейды по улицам Петербурга проводятся регулярно. При этом наказание за парковку в неположенном месте постоянно ужесточается.
И наконец, сравним затраты и ожидания в случае покупки одной квартиры для сдачи в аренду или девяти машиномест. Во-первых, при одинаковой стоимости недвижимости квартиру нужно отремонтировать и меблировать, а это 400-600 тыс. руб. Парковочным местам ремонт не требуется, они сдаются под ключ.
Таким образом, владелец инвестиционной квартиры в первые месяцы после сдачи дома прибыль не получает, поскольку он возмещает затраты на отделку квартиры. Владелец парковочных мест начинает получать свои дивиденды сразу после сдачи паркинга в эксплуатацию. Если, конечно, ему удалось сдать в аренду свои машиноместа.
Теперь, допустим, ремонт квартиры окончен. Пришло время искать нанимателя и получать доход. Но на практике для его поиска чаще всего приходится привлекать посредников, с которыми придется делиться. В то же время, как рассказали БН в компании «Мегаполис 21 век», поиск арендатора парковки – простой и быстрый. Его даже не нужно искать, он сам приходит искать машиноместо.
Квартиры в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса (то есть в большинстве новых микрорайонов вблизи КАД) раскупаются едва ли не на 100% в процессе строительства. По крайней мере, малогабаритные квартиры-студии и «однушки». Этого не скажешь о паркингах. До ввода в эксплуатацию паркинга застройщики успевают продать в среднем всего 30-40% машиномест.
Впрочем, если паркинг построен в новом, еще развивающемся районе, где один за другим сдаются жилые дома, вакансия быстро сокращается и вскоре наступает дефицит. Следовательно, подрастает и цена аренды. Значит, доход владельца машиномест увеличивается. К тому же рост стоимости машиноместа от момента старта проекта до сдачи паркинга – 40-50%, в то время как рост стоимости квартиры за тот же период – 10-20%.
Важное преимущество инвестиционной квартиры состоит в том, что собственник может какое-то время получать с нее доход, а со временем передать ее своим повзрослевшим детям. «В сущности, что такое инвестиционная квартира, – размышляет генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. – С одной стороны, инвестиционная покупка. С другой – улучшение жилищных условий в отдаленной перспективе».
Однако, с точки зрения «отдаленных перспектив», паркинг тоже может быть интересен. Обеспечить через какое-то время жильем детей он не поможет. Зато если в будущем вдруг срочно потребуются деньги, можно продать часть машиномест, а вот квартиру по частям продать нельзя. Разве что долю в ней, но это совершенно невыгодно на самом раннем этапе строительства.
Занимательная арифметика
В среднем по городу доход от сдачи однокомнатной квартиры составляет 20-25 тыс. руб. в месяц. А доход от сдачи восьми-десяти машиномест в паркинге – 40-50 тыс. руб. (одно место сегодня стоит около 5 тыс. руб. в месяц).
Время возврата вложений в квартиру составит более 15 лет, при средней доходности 6-6,5%. Рентабельность паркинга – 13,5% в год, машиноместа окупятся за 7-7,5 лет, то есть в два раза быстрее.
Разумеется, все эти расчеты близки к истине только в случае полного успеха предприятия, когда и квартира максимально выгодно сдана внаем, и девять машиномест быстро нашли своих арендаторов.
Поэтому выбирать объект инвестиций следует осмотрительно. Если таковым выбран паркинг, то это должен быть проект в многолюдном жилом районе, испытывающем серьезные проблемы с парковками – их в нашем мегаполисе немало. Более того, уже растут новые.
Таков, например, новый ЖК «Калина-Парк», который возводится на пересечении проспекта Маршала Блюхера и Кушелевской дороги. Согласно проектной документации, начиная с декабря 2021 года по декабрь 2021 года предполагается ввод более восьми тысяч квартир. А это означает, что более шести тысяч автомобилистов ежедневно будут искать место, где припарковаться на ночь. Очевидно, что этих мест во дворах будет явно недостаточно. Близлежащие городские магистрали с их огромным автомобильным трафиком и ежедневными пробками (хорошо известными жителям Гражданки) также не годятся. Альтернативой дворовой стоянке служат парковочные места в новом паркинге, который строится на Кушелевской дороге (вблизи от виадука к Гражданскому проспекту). По оценке специалистов ГК «Мегаполис 21 век» (менеджера проекта), прогнозируемый спрос в аренде машиномест только среди жильцов комплекса «Калина-Парк» к 2021 году превысит предложение в 3,5-4 раза, а месячная арендная плата превысит 7 тыс. руб.
Именно такой паркинг можно рекомендовать потенциальным инвесторам в качестве перспективных вложений. Тем более что строительство объекта заканчивается (он вводится в эксплуатацию уже в текущем году) и пользоваться машиноместами будет можно уже очень скоро. Одновременно сдаются и более двух тысяч квартир. Еще можно успеть приобрести машиноместа по низкой («строительной») цене.
Более подробно о данном проекте можно узнать на Ярмарке недвижимости (стенд «Недвижимость – в доход»), которая состоится 7-9 ноября, а также на сайте и в офисе ГК «Мегаполис 21 век» (Большой Сампсониевский проспект, 64).
Сайт: www.m21vek.ru
Тел.: 7 (812) 980-980-5
E-mail: spbparking@mail.ru
Выгодно ли покупать парковочное место для сдачи в аренду или перепродажи?
Мнения опрошенных нами экспертов разделились. Некоторые считают, что успех предприятия зависит от соотношения стоимости аренды к цене паркинга, а также от целевой аудитории жилого комплекса.
«С аренды паркинга в Петербурге можно получать стабильный доход, который может быть выше банковских процентов. Но, как и в любом бизнесе, здесь нужен хотя бы упрощенный бизнес-план на несколько лет вперед. Нужно также учитывать, что максимальный спрос на аренду паркингов будет только после полной сдачи всех очередей в ЖК и заселения 80-90% жильцов, – поясняет заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. Эксперт советует в первую очередь для инвестиций рассматривать ЖК классов «комфорт » и «бизнес».
Другие участники рынка полагают, что выгода от сдачи в аренду или перепродажи паркинга сомнительна. «Цена аренды в новостройке масс-маркета может составить 6 000 рублей в месяц (включая КУ) или 3800 тысяч за вычетом КУ (цифры округленные). В итоге выйдет 45 600 в год, – говорит директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева.
– Например, если место продается за 600 000, то окупаемость составит 13 лет. Это цена без учета налога на собственность. При этом 600 000 – это минимальная цифра, места могут продаваться и по 700 и 800 тысяч, тогда доходность будет еще ниже. Покупка с целью перепродажи сомнительна. На мой взгляд, будет долго продаваться, и не факт, что с прибылью».
Другие цифры приводит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая: по ее оценкам, вложения в паркинг окупаются примерно в два раза быстрее, чем в квартиры или апартаменты. «Например, в одном нашем проекте машино-место было приобретено за 1,2 млн рублей.
Эксперт считает, что инвесторам стоит рассчитывать именно на пассивный доход от аренды, а не перепродажи. Ведь машино-места обычно выводят в реализацию в высокой стадии готовности новостройки по максимальным ценам, поэтому спекулятивного прироста стоимости практически нет.
Как оформить машино-место в собственность?
Вопреки расхожему мнению, сейчас, чтобы оформить место в собственность, не нужно получать письменное согласие других собственников паркинга (такая норма действовала до 2021 года). Теперь покупатель может зарегистрировать место самостоятельно через МФЦ.
Для этого понадобится: технический план на парковочное место (его составляет кадастровый инженер на стадии оформления документов по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома), акт приемки-передачи, который прилагается к договору долевого участия, паспорт и квитанция об оплате госпошлины.
Регистрация проходит в срок до 9 дней.
Какие платежи ждут собственника после покупки парковочного места?
Из дополнительных расходов – только коммунальные платежи (в Петербурге – в среднем 1,5 тысячи рублей в месяц) и налог на имущество.
При расчете налога в этом случае применяется ставка 0,3% от кадастровой стоимости. То есть, если стоимость парковочного места равна 300 тысяч рублей, то владельцу придется платить налог в размере 900 рублей.
Можно ли взять ипотеку на паркинг?
Место для парковки автомобиля является таким же объектом недвижимости, как и квартира. Так что машино-место может выступать в качестве предмета залога по ипотеке. Эта норма содержится в статье 69.1 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Сколько стоит место в паркинге?
В среднем по России место для автомобиля в новом ЖК обойдется в 775 тысяч рублей. По оценкам экспертов «Авито Недвижимость», стоимость машино-мест в паркингах (подземных и наземных) Петербурга за последний год снизилась на 0,6%. По оценкам участников рынка, цена варьируется от 300 тысяч рублей в отдаленных районах до 3 млн рублей в элитных жилых комплексах в престижных районах Петербурга.
Стоит ли вообще покупать место в паркинге?
Однозначно да, если вы собираетесь жить в прилегающем жилом комплексе и парковать машину на территории. Очевидно, что нормативы по обеспечению новых ЖК машино-местами устарели, и большинство современных комплексов испытывает острую нехватку парковочных мест.
Например, для Ленобласти обеспеченность объектами транспортной инфраструктуры определяется исходя из значения 500 машин на 1 000 человек. Как показывает опыт областных «человейников», этот показатель уже не соответствует действительности. Если хотите парковаться рядом с домом (или прямо в нем) в любое время суток, лучше «разориться» на парковочное место.
Однако в качестве инвестиции паркинг, скорее всего, не принесет большой прибыли. При сдаче машино-места в аренду, возможно, удастся «отбить» вложенные средства через 10-13 лет. А вот продать место на парковке с большим дисконтом не получится.
