Переделка квартиры в студии для сдачи в аренду

Как мы уже поняли, самый выгодный вариант — это вариант с превращением кухни в комнату с последующей покомнатной сдачей квартиры. Чтобы понять, что и как делать, давайте разберем парочку примеров. Сначала я разберу, что бы я сделал с однушкой своего родственника, если бы надумал ее сдавать, а потом покажу, что можно было бы сделать с моей старой двушкой, которую я разменял. По каждой квартире я приведу смету и подсчитаю денежную выгоду.

Почему деление квартиры на студии лучше доверить профессионалам?

Вы дочитали статью до конца, значит, вы интересуетесь делением квартиры на студии. Если в заказе укажите промокод «PUMA», вы получите гарантированный бонус. Например то, чего не хватает в вашей будущей студии.

Мы специализируемся на делении объектов на студии под сдачу в аренду, с 2017 года. Наши технологические решения, сэкономят вам сотни тысяч рублей. Ошибки прошлых ремонтов, помогли нам сделать деление квартир на студии ещё надежнее, красивее и безопаснее. Стоимость деления квартиры на студии вместе со стройматериалами – 30 000 рублей за 1 кв. метр студии.

Позвольте ремонт в удовольствие по телефону: +7 (495) 233 – 25 – 25.

Звоните. Мы согласуем дату и время встречи. Подпишем договор. Посчитаем сколько стройматериалов нужно закупить для начала ремонта. Привезем профессиональный инструмент и начнем работу, чтобы сделать вашу жизнь счастливее.

P.S: Мой авторский онлайн тренинг с 2023 года стал бесплатным абсолютно для всех. Держите ссылку.

Телефон: +7 (495) 233 – 25 – 25

С желанием быть вам полезным, Виктор Терентьев.

Сегодня хочу рассказать ещё об одном бизнесе, связанном с недвижимостью, который показался мне очень интересным. В нем нет ничего нового, но сам подход, который позволяет практически не вкладывать своих средств в проект, достоин внимания.

О своих текущих проектах пишу в своем Telegram (ссылка внизу).

На днях мне довелось пообщаться с человеком, его зовут Дмитрий, который, так же как и я, в регионе, в Новосибирске и Барнауле занимается делением квартир на студии, с их последующей продажей.

Сначала я подумал, что он традиционно выкупает убитые квартиры, делит на студии и продает, но все оказалось немного иначе.

Расскажу по-порядку. Вы находите -двух, -трех или четырёхкомнатную квартиру на первом этаже. Важно заметить, что подходят только первые этажи, т.к. деление квартиры подразумевает перенос мокрых точек (вода и канализация) в каждую студию, а сделать это законно, иначе как на первом этаже, не получится.

Дальше вы определяете, каким образом будете отгораживать комнаты, где возводить стены для новых сан.узлов, где делать общую зону (холл).

После этого, договариваетесь с продавцом о том, что будете продавать его квартиру по частям, желательно взять у него ключи и внести задаток.

Определяете стоимость каждой студии, исходя из рыночных цен, и стоимости квартиры целиком. Для примера возьму проект человека, с которым я общался.

Дмитрий подобрал трёхкомнатную квартиру на первом этаже пятиэтажного панельного дома, площадью 63 кв.м. Планировка оказалось крайне удачной, для его целей. Две комнаты на западную сторону дома и зал с кухней – на восточную. Площадь двух больших комнат – 16 кв.м., кухни – 8 кв.м, маленькой комнаты – 12 кв.м. Кухня граничит с сан.узлом, по этому там дополнительно отгораживать с/у не придется, в то время как в остальных комнатах туалет зайем ещё около 2,5 кв.м.

Стоимость всей квартиры, в его случае, 3,5 млн.руб. Исходя из рыночной цены на студии, он установил цену на каждую из больших комнат – 1,2 млн, на кухню и маленькую комнату – по 950 тыс.руб.

Следующим этапом, вы размещаете на сайтах объявлений рекламу о продаже студий под чистовую отделку, выставляете несколько демонстрационных фото уже готовых квартир (из интернета, или, если занимаетесь подобным проектом не в первый раз, из прошлых объектов) и хорошим вариантом будет размещение баннера на окне квартиры, о продаже квартир-студий в вашем доме.

Со слов Дмитрия, спрос на малогабаритное жилье есть всегда, практически отсутствует сезонность, и минимально влияют кризисы и спады на рынке недвижимости.

Параллельно, вы ищите бригаду, которая возьмётся сделать базовые ремонтные работы. Под “базой”, в данном случае, подразумевается чистовой ремонт в холле (стяжка пола, напольное покрытие, шпатлёвка стен, обои, потолок, освещение) разводка коммуникаций и электрики по комнатам, возведение перегородок сан.узлов в каждой комнате. И начинаете делать ремонт. В этом случае, вам потребуется около 150-300 тыс.руб собственных средств. Если не хотите вкладывать даже минимум, можете дождаться задатков от потенциальных покупателей, и осуществлять ремонт уже за счёт этих средств.

P.S. Важно заметить, что жилищное законодательство отличается в разных регионах. Например, в Алтайском крае нельзя оформить каждую студию, как отдельную квартиру, по этой причине их оформляют, как доли в квартире, и, в связи с этим, отсеивается часть покупателей, которая не хочет иметь дело с долевой собственностью.

Когда покупатели нашлись, вы предлагаете каждому из них выполнить отделку их студии, в соответствии с их ожиданиями. В идеале, заранее взять со строителей подробную смету, с расчетами по каждому виду работ. Тут вы так же можете дополнительно заработать, накинув на смету свои 10-15%.

После утверждения всех работ и согласования нюансов, вы назначаете дату сделки, на которую должны собраться все будущие собственники и продавец квартиры, поле чего, каждый из покупателей заключает с продавцом ДКП на долю в квартире, пропорционально квадратуре его части. Т.е. в случае проекта Дмитрия, это две доли по 2/7 и две доли по 3/14.

Итоговая прибыль будет зависеть от многих факторов, включая финальную цену студий и стоимость всей квартиры целиком. На примере Дмитрия: Стоимость квартиры: 3,4 млн.руб

Стоимость студий: 4,3 млн.руб.

Расходы на базовый ремонт: 0,25 млн.руб.

Расходы на согласование перепланировки, сделку и рекламу: 20 тыс.руб.

Доход: 630 тыс.руб.

Срок реализации такого проекта может составлять от 1 до 3 месяцев. Прибыль в % годовых считать не имеет смысла, т.к. вы фактически можете не вкладывать свои средства.

Для себя этот опыт я взял на заметку, и будут пробовать реализовать подобный проект в ближайшее время.

О результатах, как обычно, расскажу в своем Telegram. Подписывайтесь.

Стоимость услуг по делению квартиры на студии

ЦЕНА ДЕЛЕНИЯ НА СТУДИЮ

Стоимость ремонта одной квартиры – студии под сдачу в аренду.

В стоимость входят только услуги по инвесторскому ремонту, без мебелировки студии.

ЦЕНА ДЕЛЕНИЯ НА ДВЕ СТУДИИ

Стоимость ремонта двух квартир – студий под сдачу в аренду.

ЦЕНА ДЕЛЕНИЯ НА ТРИ СТУДИИ

Стоимость ремонта трёх квартир – студий под сдачу в аренду.

Мы на 25 % быстрее конкурентов, за счет автоматизации

Услуги на 50 % качественнее, чем у 95 % конкурентов

75 % цен одинаковы с ценами конкурентов

Лучшее сочетание “цена – качество – технологичность”

Деление апартаментов на студии своими руками

Если вы профессиональный мастер по ремонту и отделке, знаете законы жилищного кодекса РФ, прошли специальное обучение по инвестициям в недвижимость, у вас есть несколько месяцев свободного времени –  может получиться.

Еще два примера по переделке квартиры для увеличения стоимости аренды

Посмотреть видео снятое в одной из переделанных квартир, можно тут (в самом низу статьи): https://blog.sosnyakov.ru/kak-vybrat-kvartiru-dlya-investicionnyx-celej/

Видео из еще одной переделанной мной квартиры можно найти в составе полного пакета, описание видео и первые кадры см. тут: https://blog.sosnyakov.ru/kak-za-2-nedeli-sdat-kvartiru-v-2-raza-dorozhe-rynka-den-01/

Легальность переустройства

На первом этаже данное переустройство является абсолютно легальным, и мы можем его легко узаконить. На втором этаже и выше – нельзя ставить раковины с водой над жилыми комнатами. Но это не должно нас останавливать, в случае чего раковины можно легко отсоединить и вынести, например, на балкон. После чего вернуть их на место, как ни в чем ни бывало.

Вообще, на самом деле я особо не заморачивался с юридическим оформлением своего проекта. Я исходил из того, что если меня и поймают, то к тому времени все переделки уже многократно окупятся.

В общем, если вопросы легальности вышепредложенной схемы вас напрягают, обратитесь к юристам из риелторской конторы. Они могут оформить все что угодно. По крайней мере, мне они сами так сказали, когда я обращался за консультацией. Они приглашают “своих” техников, которые рисуют то, что можно узаконить, а на остальное закрывают глаза.

В чем суть деления апартаментов на студии?

Задача разделить большие апартаменты на небольшие студии по 12 – 16 кв. метров, для сдачи в аренду. Апартаменты площадью 50 кв. метров можно разделить на 3 комфортные студии. В одних апартаментах, мы рекомендуем делать до 4 –х студий, чтобы выделенной мощности электроэнергии хватало всем арендаторам. Мы устанавливаем энергосберегающие индукционные плиты, светодиодные люстры, датчики света, чтобы исключить возможную проблему нехватки мощности.

В чем суть деления квартиры на студии?

Задача разделить большой объект на небольшие объекты для сдачи в аренду. Однокомнатную квартиру делим на две квартиры – студии. Двухкомнатную квартиру делим на три квартиры – студии. Это оптимальный вариант. Конечно, делить объект на 4 студии выгоднее с финансовой точки зрения, но могут возникнуть проблемы с нехваткой выделенной мощности на квартиру. Установка индукционных плит, энергосберегающих ламп – обычно решают проблему нехватки мощности. Также можно подать заявку на увеличение мощности в энергонадзор.

Деление квартиры на студии своими руками

Если вы профессиональный строитель, знаете законы жилищного кодекса РФ, прошли специальное обучение по инвестициям в недвижимость, у вас есть несколько месяцев свободного времени – да, у вас получится.

Экономическая целесообразность деления апартаментов на студии

Апартаменты дешевле квартир на 10 – 30 %. Согласовать перепланировку с отдельными студиями в апартаментах – довольно просто. Этажность не имеет значения. Соседи вряд ли пожалуются на «проходной двор», потому что для коммерческих помещений, большое количество посетителей – это нормально. Апартаменты на 50 кв. метров можно сдать в аренду за 35 000 рублей в месяц. Поделённая студия на 16 кв. метров, сдается за 25000 рублей в месяц + коммунальные платежи. Поделив апартаменты на 3 студии, ваш ежемесячный доход с аренды увеличится с 35 000 рублей до 75 000 рублей в месяц. Это действительно здорово.

Техническая сторона деления апартаментов на студии

Допустим у вас апартаменты, которые хотите разделить на 3 независимые студии. В каждой студии должен находиться санузел, кухня, жилая – спальная зона. Вход в каждую студию через отдельную железную дверь. Задача развести трубы водоснабжения, канализации, вентиляции, кабеля электрики в каждую студию, как в отдельной квартире. Чтобы у каждого арендатора был свой счетчик электроэнергии, счетчики горячей и холодной воды. Апартаменты – оболочка, в которой расположены полноценные квартиры – студии. Поэтому, инвесторский ремонт в инвесторских студиях сложный в реализации.

Моя старая квартира

Ее вы уже видели в моем блоге:

В данной квартире комнаты соединены паровозиком, что казалось бы делает невозможным ее переделку по вышеописанной схеме. Но это не так:

Я бы поставил в зале стенку из гипсокартона. В данном случае в нее можно даже не закладывать шумоизоляцию. Внимание, только в данном случае!!! Когда стена разделяет жилые комнаты, шумоизоляция необходима. Стоимость возведения такой стены составит около 5 000 рублей.

* — Данную квартиру практически невозможно сдать по комнатам, так как комнаты расположены “паровозиком”. Данная цифра была бы справедливой, если бы комнаты были раздельными. Цифра приводится для иллюстрации принципов, описываемых в данной методике.

Как видите, чем больше квартира, которую вы задумали “пилить”, тем быстрее данное мероприятие окупается. Скажу по секрету, что если переделать комнаты в полноценные студии, то выхлоп будет еще больше.

Экономический расчет перепланировки квартиры под дорогую аренду

Выполним расчет срока окупаемости:

* — 9 900 руб по смете + 10 000 рублей техника + 5 000 рублей – переклеить обои на кухне = 25 000 рублей. Данная статья расходов будет очень сильно зависеть от нас самих. Кто-то сможет купить холодильники с рук намного дешевле, а у кого-то нет времени этим заниматься, и он, наоборот, наймет рабочих для установки моек и плит в комнаты.

** — В данном расчете не учитывается потеря денег за простой. При выполнении расчетов для своего объекта правильнее будет прибавить в числитель стоимость одного месячного платежа (так как вы будете терять деньги, пока квартира простаивает из-за ремонта). В этом случае срок окупаемости будет равен 7 месяцам. Можно пойти еще дальше и посчитать срок окупаемости с учетом кредитной нагрузки (конечно, если вы берете потребительский кредит на данное мероприятие).

Утройте прибыль от сдачи квартиры в аренду по принципу деления квартиры на студии, уже через 2 месяца

Применив стратегию по делению квартиры на студии, инвестор увеличит ежемесячный доход с объекта в 2 – 4 раза.

Мы поможем

1) Выбрать подходящий объект недвижимости под сдачу в аренду. Удобные планировки для деления квартиры на студии с минимальными финансовыми вложениями;

2) Разработать архитектурно – планировочные решения, в которых будут учтены законность перепланировки, удобство ремонта и комфорт для проживания арендаторов;

3) Разделить квартиру на студии под ключ, с минимальным участием инвестора.

Техническая сторона деления квартиры на студии

Итак, у вас есть квартира, которую нужно разделить на 3 независимые квартиры – студии. В каждую студию нужен отдельный вход, отдельная кухня, санузел и спальня.  В каждую студию нужно технически правильно развести электрику, сантехнику, вентиляцию и канализацию без нарушений закона и СНиПов, чтобы вода без проблем утекала в канализацию, мощности электроэнергии хватало для всех арендаторов. Чтобы у каждого арендатора был свой счетчик электроэнергии, горячей и холодной воды.

Удвойте прибыль от сдачи апартаментов в аренду, путем деления на студии, уже через 3 месяца

Применив стратегию по делению апартаментов на студии, инвестор увеличит ежемесячный доход с объекта в 2 и более раз.

1) Выберем максимально доходный объект коммерческой недвижимости  под сдачу в аренду;

2) Разработаем архитектурно – планировочные решения, которые позволят поделить апартаменты на удобные и комфортные студии для проживания арендаторов;

3) Организуем все ремонтно – отделочные работы по принципу инвесторского ремонта под ключ, с минимальным участием инвестора.

Деление апартаментов на студии доверьте профессионалам

Благодарю вас за то, что вы прочли до этого места. Значит, вам интересна стратегия деления апартаментов на студии. Мы хотим подарить вам бонус, в случае, если вы закажете нам, услуги по делению апартаментов на студии. При оформлении заявки, укажите промокод «PUMA», чтобы получить гарантированный бонус. Я не знаю, какой бонус вы получите, но это будет предмет, который будет так не хватать в вашей студии.

Мы используем надежные и долговечные решения

Мы специализируемся на делении объектов на студии под сдачу в аренду, с 2017 года. Наши технологические решения, сэкономят вам сотни тысяч рублей. Не эффективные технологические решения, мы полностью исключили из наших проектов. Теперь используем самые надежные, практичные и безопасные решения. На 2022 год, ориентировочная стоимость услуг по инвесторскому ремонту одной студии, вместе с материалом (без меблировки) стоит – 500 000 рублей.

Преимущества «крошечной» студии для арендатора

Комфортная, современная студия, предпочтительнее «бабушкиного ремонта». Уборка студии происходит быстрее. Аренда самой студии дешевле, аренды апартаментов. Сумма коммунальных платежей, оплата интернета делится между арендаторами. В совокупности, арендатор экономит 2000 – 5000 рублей ежемесячно, которые лишними не будут.

Переделка квартиры моего родственника

Однокомнатная квартира с совмещенным санузлом:

И вот что можно из нее сделать:

Смета на переустройство:

Эта смета верна, если на кухне оставляем старую раковину и одну тумбу от старой кухни, но лучше, конечно, их заменить на маленькие и новенькие из Леруа-Мерлен, тогда общая стоимость по смете составит 9 900 рублей. Столешница нам нужна одна, ее следует распилить на два куска по 50 см (по-моему, в Леруа-Мерлен один пил стоит 15-20 рублей) и установить на две тумбы из-под раковины, таким образом мы получим полноценную кухонную тумбу всего за 1 000 рублей. Позднее мы установим на нее плиту и холодильник.

Добавим сюда расходы на бытовую технику. В свои студии я брал плитки Чудесница ЭЛП 802 в интернет-магазине e5.ru за 490 рублей, на данный момент ее цена изменилась, и стоит она 585 рублей:

Газовую плиту в кухне также следует заменить на электрическую, так как по нормам и правилам люди не должны спать в комнатах, в которых установлено газовое оборудование, и если вдруг кто-то потравится газом – вас посадят.

Холодильники SHIVAKI SHRF-50TR1 покупались мной на citilink.ru за 4 900 рублей, в настоящий момент они подешевели и стоят 4 360 рублей. На avito.ru данную модель можно найти за 2 000 — 3 000 рублей. Эта модель идеально встает по размерам в самые дешевые тумбы под раковины из Леруа-Мерлен.

Вот так выглядит получившаяся мини-кухня для комнаты:

Короб, в котором проведем воду и канализацию, сделаем из половой доски и бруса. Каркас из бруса устанавливается на пол и обивается половой доской. Получится небольшой порожик, а что делать? Прятать трубы под пол намного дороже. Высота порога определяется расстоянием между дополнительной раковиной и сливом. При прокладке канализации следует учитывать, что на 1 метр длины трубы перепад высот должен составлять 1 см, в этом случае наша канализация будет хорошо функционировать.

В чем выгода деления квартиры на квартиры – студии?

Допустим, у вас двухкомнатная квартира площадью 60 кв. метров. Вы можете её сдать за 40 000 рублей в месяц. Отдельную квартиру – студию можно сдать за 25 000 рублей. Поделив квартиру на 3 квартиры – студии, ваш ежемесячный доход от аренды увеличится на 35 000 рублей и составит 75 000 рублей в месяц. На 35 000 дополнительного дохода в месяц, можно покупать акции,  копить на новый объект недвижимости. Это действительно здорово.

Позвольте нам решить ваши задачи

Уверен, вы испытываете чувство неизвестности и страха перед началом ремонта. Страх выбрать плохую строительную компанию, выбора той или иной технологии ремонта. Мы, как психотерапевты в сфере инвесторского ремонта и отделки, предложим вам идеальное решение по делению апартаментов на студии, чтобы вы стали ещё успешнее и счастливее. Консультация по тел: +7 (495) 233 – 25 – 25.

Стоимость деления апартаментов на студии

ПОДБОР ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Всем, у кого нет времени для поиска и выбора доходной недвижимости.

ПРОЕКТ ДЕЛЕНИЯ НА СТУДИИ

Кто хочет избавить себя от головной боли по поиску максимально выгодного пранировочного решения, меблировки помещения.

В проекте указываются точки водоснабжения, розеток, выключателей и канализации.

ИНВЕСТОРСКИЙ РЕМОНТ СТУДИИ

Стоимость инвесторского ремонта одной студии.

В стоимость входят только услуги по инвесторскому ремонту, без стройматериалов и меблировки студии.

А как же арендатор, который будет жить в крошечной студии?

Современный ремонт, максимальный комфорт арендатора в студии, предпочтительнее «бабушкиного ремонта» в отдельной квартире. В квартире – студии уборка – быстрее. Маленькая площадь  – экономия на моющих средствах. Экономия времени. Сумма за коммунальные платежи, оплата интернета делятся между арендаторами. А это экономия бюджета арендатора, в среднем, на 2000 рублей в месяц или 24 000 рублей в год. Лишними не будут.