- Что будет с инвестициями в 2021
- Инвестор с 00. что можно сделать?
- Сколько брать квадратных метров, чтобы на них заработать – блог мтбанка
- Где выше доходность?
- Инвестиции в токены
- Немного о личном
- Порог входа
- Результаты 2020
- Рынок недвижимости беларуси в 2021
- Санкции и инвестиции в 2021
- Стоит ли инвестировать в недвижимость в беларуси?
- Цены на недвижимость в белоруссии
Что будет с инвестициями в 2021
– Ситуация в белорусской экономике и общественно-политической сфере довольно сложная и давать прогнозы по конкретным показателям инфляции, курса доллара и прочим факторам проблематично.
Нужно просто учитывать, что, например, эмитенты белорусских корпоративных облигаций тоже находятся и работают в текущем экономическом поле, и на них будет негативно сказываться экономический кризис. При этом компании, выпускающие облигации, обязаны предоставлять финансовую отчетность о результатах своей работы.
Если вы не хотите, чтобы на ваши инвестиции влиял белорусский рынок, можно составить портфель из иностранных активов. Правда, там тоже сейчас неспокойно. С одной стороны, коронавирус и сопутствующие проблемы, с другой стороны – политический клинч в США, где рынок очень опасался исхода выборов президента.
Но в конечном итоге становится ясно, что новая администрация Байдена вряд ли как-то существенно повлияет на доходность акций американских фондов или компаний. Гораздо более сильное влияние на курс акций оказывает коронакризис и скорость выхода из него.
По нашему мнению, со входом на этот рынок стоит немного подождать до массового применения вакцин от коронавируса. Тогда можно будет понять, на каких уровнях компании стабилизируются и как дальше будут развиваться события. Но в любом случае, для диверсификации портфеля, можно инвестировать в зарубежные компании, которые не пострадали от высокой волатильности (сильного изменения стоимости) акций.
Инвестор с $5000. что можно сделать?
– Сначала нужно ответить на вопрос – что вы хотите от этих инвестиций получить? Если вы рассчитываете на пассивный доход, то это один момент. Нужна ли вам при этом высокая ликвидность, т.е. возможность быстро забрать инвестиции в любой момент времени?
Потому что некоторые инструменты позволяют превратить ваши инвестиции в наличные деньги довольно быстро, а другие требуют времени от нескольких месяцев до нескольких лет.
Если особых требований к ликвидности нет, то на $5000 можно составить следующий портфель:
- Корпоративные облигации в валюте с доходностью до 10% годовых.
- Инструменты доверительного управления. Но тут у вас должен быть высокий уровень подготовки и финансовой грамотности. Вы сами принимаете решение о том, какие иностранные бумаги покупать и продавать. Здесь мы рекомендуем вкладываться в биржевые фонды и индексы, потому что вы покупаете сразу диверсифицированный портфель, снижая тем самым риски. В среднем это приносит 4-8% годовых в валюте.
- Токены. Здесь также требуется высокий уровень финансовой грамотности. Плюс риски по этому инструменту выше, чем по доверительному управлению.
- Часть портфеля можно положить в высокорискованный инструмент – вклады в белорусских рублях (отзывные). По ним доходность доходит до 17% годовых при инфляции в пределах 6-7%.
Если же у вас значительно больше $5000 для инвестиций, то часть портфеля можно составить из активов в доверительном управлении и недвижимости.
Сколько брать квадратных метров, чтобы на них заработать – блог мтбанка
Все умные люди советуют начинать год с планирования. Это и про деньги – стоит планировать их расход и приход. Мы уже рассказывали, что есть несколько способов вложения денег, например, инвестиции в недвижимость, жилую или коммерческую. Стоит ли это делать в 2021 году, МТБлогу рассказал заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев.
Инвестиции в недвижимость популярны среди белорусов, или заинтересованность падает?
– Инвестирование в недвижимость всегда внушало доверие. Деньги обесцениваются, а недвижимость остается. Да, в последние годы мы могли наблюдать за снижением цен и стоимости аренды, как жилой, так и коммерческой недвижимости. Но у нас не было раздутого ценового пузыря, а кризисные колебания на любом рынке – это естественный процесс. И сейчас мы наблюдаем период стабильности с предпосылками к началу роста. Те, кто планирует вложить деньги в недвижимость сегодня, может рассчитывать на доходность, как с аренды, так и с последующего роста стоимости своего актива.
Квартиры всегда ассоциировались с одним из самых надежных и понятных любому из нас вариантов вложения денег. Коммерческая недвижимость – более сложный инструмент, но, при грамотном подходе, более прибыльный. Все мы хоть раз в жизни сталкивались с необходимостью аренды жилья и периодически заходим в продуктовые магазины «у дома». Но лишь единицы задумываются о том, какой доход от аренды приносят собственникам квартира или торговое помещение, при том, что инвестирование в недвижимость само по себе сохраняет вложенные в ее покупку деньги, – рассказывает Андрей Чернышев.
На какой доход можно рассчитывать?
– Сегодня заработок на жилой недвижимости (из расчета в иностранной валюте) составляет порядка 4-5% годовых, для коммерческой (офисной и торговой) – 7-8%, а в некоторых случаях даже и выше. Эти цифры получены из анализа фактических цен сделок купли-продажи и последующей сдачи в аренду. Довольно неплохие показатели доходности, не правда ли? И это не учитывая того, что, скажем, приобретая квартиру для сдачи ее в аренду, вы всегда впоследствии сможете оставить ее своим детям.
По вашему опыту, какой процент покупателей приобретает недвижимость, чтобы инвестировать?
– В разный период времени доля инвесторов-физических лиц разная, и четкую цифру назвать сложно. Однозначно одно, несмотря на снизившиеся за 2021-2021 гг. цены и ставки, желающие вложить инвестиции в недвижимость остались. Но в основном они рассматривают коммерческую недвижимость – офисную и торговую.
Ваши советы по инвестированию в недвижимость.
– При покупке недвижимости для последующей сдачи в аренду важно приобрести не максимально дешевую квартиру, офис или торговое помещение, а максимально ликвидный объект – т.е. востребованный потенциальным потребителем. Именно поэтому при поиске подобных объектов по запросам инвесторов, мы не только смотрим на то, что предлагается в данный момент на рынке, но анализируем актуальные запросы арендаторов, чтобы определить текущую и прогнозируемую ликвидность того или иного объекта недвижимости.
Кроме того, инвестирование в недвижимость предполагает правильную оценку дополнительных затрат на ремонт помещения, меблировку, возможный простой помещения, ведь все это увеличивает себестоимость инвестиций, а значит, будет снижать доходность. Однако не стоит думать, что все объекты, нуждающиеся в проведение ремонта, будут невыгодными с точки зрения инвестиций. Все опять же, зависит от их рыночной ликвидности.
Как же определить насколько ликвиден объект?
– В двух словах этого не рассказать. Это как выбирать автомобиль с пробегом – вроде бы для неопытного взгляда он и красивый, и без дефектов, но после покупки может сильно «огорчить». Поэтому без помощи профессионалов рынка инвестирование в недвижимость может оказаться очень сложной задачей. Только специалисты подскажут, какие из объектов при росте цен на рынке будут на «вершине ценовой волны», а какие, в случае падения цен, будут оставаться наиболее стабильными.
Что происходило с ценами в прошлом году? Давайте начнем с жилой недвижимости.
– Все это время цены балансировали примерно на одном уровне, ежемесячные колебания составляют /- 20$. На них влияет доля проданных готовых к проживанию квартир в общем объеме сделок. Средние цены сформировались вот на каком уровне:
– Покупатели получили финансовую поддержку в виде значительно более доступных кредитов, чем они были еще год назад. Это позволяет ориентироваться не только на минимальную цену на рынке, но и выбирать качество. В результате самыми интересными для покупки стали квартиры в домах, построенных после 2000 года, и квартиры, готовые к проживанию – с хорошим ремонтом, мебелью. Именно из-за этой переориентации покупательских предпочтений и увеличения доли сделок с более качественными квартирами, статистические данные по ценам сделок в последнее время несколько идут вверх. Такие инвестиции в недвижимость вызывают интерес.
– Ситуация на вторичном рынке жилья во многом зависит от объемов кредитования и кредитных ставок. Отсутствие реального роста доходов населения, а вместе с ними и возможности увеличения валютных накоплений, в ближайшем обозримом будущем не позволит ценам на жилье ощутимо вырасти. Мы видим некоторое увеличение стоимости современных квартир, его подогревают застройщики за счет поднятия цен на уже готовые новостройки. Но кардинально ситуация на вторичном рынке не изменится, более вероятно, что просто снизятся объемы ежемесячно заключаемых сделок, – рассказывает Андрей Чернышев.
Как обстоят дела с новостройками?
– В прошлом году спрос активировался, правда, снижение ставок кредитования подстегнуло цены. В конце лета они понемногу начали ползти вверх: уже к концу осени новостройки класса «Эконом» и «Стандарт» подорожали в среднем на 2%, а класса «Комфорт» и «Престиж» – на 3%, – говорит Андрей.
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости?
– Здесь та же тенденция: цены и ставки стабилизировались. Объем рынка офисных площадей в бизнес-центрах Минска, по состоянию на начало января 2021 г. насчитывал 917 тыс. кв. м. Объем вакантных офисных площадей в бизнес-центрах Минска составлял порядка 25 тыс. кв. м.
– Что с ценами? Приемлемые для офисов класса «В» –1200-1300 USD/кв. м с НДС, для класса «С» – 750-850 USD/кв. м. с учетом НДС. В то же время в зависимости от конкретного офиса цены могут значительно варьироваться – все зависит от его рыночной ликвидности. Офисы классов «А» и «В » не предполагают отчуждение отдельных офисов из состава бизнес-центра – только сдачу в аренду.
Средние арендные ставки, сформированные по факту совершаемых сделок находятся на следующем уровне:
- класс «А» – 30 EUR/кв. м. с НДС
- класс «В » – 16 EUR/кв. м. с НДС
- класс «В» – 10 EUR/кв. м. с НДС
- класс «С» – 7 EUR/кв. м. с НДС
Есть еще торговая недвижимость, какие цены там?
– Существующий объем площадей торговых центров – 600 тыс. кв. м. Прирост рынка в 2021 году составил 53 тыс. кв. м., в 2021 ждем еще 86 тыс. кв. м. Средние цены (без учета торга) на торговые помещения:
- 1 900 USD/кв. м. с НДС
встроенные помещения, расположенные в центральном деловом районе Минска / на пр-те Независимости и пр-те Победителей - 1 600 USD/кв. м. с НДС
Встроенные помещения, расположенные вдоль пр-та Дзержинского, ул. Притыцкого - 1 340 USD/кв. м. с НДС
Встроенные помещения в густо населенных жилых районах города
– Как и в случае с любым другим объектом купли-продажи, для торговых помещений на вторичном рынке большое значение имеет их состояние. Но все же решающим фактором, напрямую влияющим на ценообразование и определяющим прибыльность торгового объекта, является его месторасположение. Чем ближе к торговому объекту проходят пешеходные потоки и выше их интенсивность, тем выше будет его стоимость. От этих факторов зависят и ставки аренды. В популярных торговых центрах аренда на помещения формата street-retail стартует от 15 EUR/кв. м. с НДС, а верхний предел для каждого помещения будет свой, – рассказывает Андрей.
Подытожим. Инвестирование в недвижимость – на что необходимо обращать внимание при поиске помещений?
– В первую очередь на их функциональное назначение. Самыми ликвидными будут помещения, имеющие двойное назначение – административно-торговое. Это позволит сдавать данное помещение в аренду как «офисным», так и «торговым» арендаторам. При этом предпочтение следует отдавать помещениям, имеющим отдельный вход и как можно большую площадь остекления – офисным арендаторам понравится хорошее естественное освещение, а торговые арендаторы смогут использовать оконные проемы в качестве витрин. Помещение должно быть подключено к центральному водоснабжению, канализации и иметь санузел. Наиболее востребованные среди арендаторов площади таких помещений составляют от 20 до 100 кв. м. Поэтому часто приобретается помещение максимального метража, а после разделяется на части и сдается разным арендаторам.
Стоит ли сейчас рассматривать инвестиции в недвижимость как источник пассивного дохода?
– Мы можем рассказать, чем характеризуется текущая ситуация на рынке жилой и коммерческой недвижимости, на какой уровень доходности можно рассчитывать в инвестиционных целях и помочь найти наиболее ликвидные объекты для инвестирования. А вкладывать деньги или нет – это уже индивидуальный выбор каждого.
Читайте нас в Telegram и
Яндекс.Дзен
первыми узнавайте о новых статьях!
Где выше доходность?
Среди всех названных инструментов самая низкая доходность будет у валютных вкладов. И тут можно говорить скорее о сбережении средств, чем попытке заработать на вкладах.
На самом деле, напрямую сравнивать доходность банковских вкладов и доверительного управления или токенов не имеет смысла. Потому что во втором случае все зависит от того, в какие инструменты вы будете вкладывать свои средства.
Мнения экспертов банков, инвестиционных и финансовых компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов или валют.
Инвестиции в токены
– Не так давно у белорусов появилась возможность инвестировать в токены – финансовый инструмент сходный по механике работы с облигациями и доверительным управлением. Только здесь сильно ниже порог входа, ниже комиссии, можно все делать онлайн, но выше риски.
Немного о личном
— У вас нет ностальгии, желания вернуться на Родину?
— Нет. Я прожил в США уже практически 20 лет. Мне возвращаться сложно и, по большому счету, некуда.
— Вы чувствуете себя комфортно в США?
— Я почувствовал себя комфортно уже через 3 месяца после приезда в страну.
— Дружите и общаетесь больше с выходцами из стран бывшего Советского Союза или коренными американцами?
— И с теми, и с другими. Но, к сожалению, русскоязычных людей здесь не так много. С коренными американцами общаюсь на одном языке. Возможно, потому, что учился в США в университетах с мировым именем и посещал лекции вместе с американскими студентами, которые по складу ума сильно отличаются от среднестатистического американца. Это очень образованные люди.
Обычный среднестатистический американец не знает, что есть такая страна, как Беларусь. Когда у меня спрашивали, откуда я родом, я отвечал, что из Москвы. Рассказывать, где находятся Сибирь и Омск, я не хотел и не хочу.
Если ты работаешь в США в солидной компании среди образованных людей, живешь в хорошем городе с развитой экономикой, то без проблем можешь общаться с этими людьми. Единственное, что, если ты хорошо не знаешь английский язык и не можешь нормально вести диалог, никто не будет тратить свое время на общение с тобой.
Коренные американцы и между собой мало общаются, без приглашения и звонка не ходят друг к другу в гости. Те из них, кто владеет иностранными языками и жил за границей в европейских странах, понимают, что американское общение несколько ущербно.
— Вы, наверное, уже думаете на английском?
— Да, мне снятся сны на английском языке.
Порог входа
– Есть целый ряд инвестиционных инструментов, где порог входа фактически отсутствует. Это, в том числе, традиционные инструменты – например, банковские вклады, и новые форматы инструментов – токены.
Но нужно понимать, что есть определенная логика вхождения в финансовые инструменты. Если делать банковский вклад на 10 рублей, то доход по нему составит несколько копеек. Логично начать инвестировать от сумм в несколько тысяч долларов.
Результаты 2020
– Тяжелая экономическая ситуация в 2020 году негативно сказалась практически на всех видах инвестиций. Внутренние проблемы не затронули только инструменты вложения в международные финансовые активы.
Тем не менее хороший рост показали банковские вклады в белорусских рублях. Из-за проблем с ликвидностью белорусские банки резко подняли ставки по вкладам в национальной валюте.
Жилая и коммерческая недвижимость переживают кризис снижения цен, что, с одной стороны, уменьшает порог входа на рынок, но, с другой стороны, – снижает инвестиционную привлекательность этих активов.
Акции белорусских компаний также демонстрировали падение, не было особого роста и на рынке облигаций. Немного подросли в доходности корпоративные облигации в белорусских рублях – это было связано с перетоком денег инвесторов в банковские вклады под более высокие проценты. Но доходность по ним по-прежнему ниже ставок по банковским вкладам.
Гособлигации и драгоценные металлы в белорусских рублях также ушли в минус.
Инструмент доверительного управления и токены не зависят от курса белорусского рубля, поэтому там доходность была в плюсовой зоне.
Рынок недвижимости беларуси в 2021
– Сейчас на рынке недвижимости сложилась ситуация, которую называют «рынком покупателя», т.е. высокое предложение и крайне низкий спрос. Никто не хочет сейчас инвестировать. Соответственно, цены последние месяцы резко идут вниз. Падение в отдельных сегментах измеряется уже двузначными цифрами процентов.
Даже при условии государственных вливаний в сектор, получится увеличить только предложение, но не спрос. У населения свободных денег на покупки фактически нет, все ожидают дальнейшее падение цен и не торопятся инвестировать в недвижимость.
Но пройдет несколько месяцев 2021, цены еще снизятся и появится интересное окно входа на рынок жилой недвижимости. Если покупать квартиры для их последующей сдачи в аренду, то за год в среднем это может принести около 6% годовых доходности в валюте.
Санкции и инвестиции в 2021
– Санкции точно не повлияют на инвестиции в международные рынки, рынок драгоценных металлов.
Что касается рынка белорусских облигаций и акций, санкции могут повлиять на конкретные компании или сектора, которые попадут под ограничения. Но на данный момент вопрос санкций прогнозировать проблематично и я бы даже сказал спекулятивно. Нужно ждать списки с конкретными компаниями.
Стоит ли инвестировать в недвижимость в беларуси?
— Обязательно нужно инвестировать в недвижимость в Минске. Это европейская столица. Хотя, конечно, с точки зрения диверсификации вкладывать деньги еще в одну квартиру, наверное, большого смысла нет. Есть другие инструменты — акции, облигации, паевые фонды. Получать 5% годовых — это лучше, чем минус 2%, — говорит Александр.
Он акцентирует внимание на том, что деньги ни в коем случае не надо хранить под матрасом или на банковском счету, где они теряют стоимость за счет инфляции.
Цены на недвижимость в белоруссии
Все цены на недвижимость в Белоруссии указываются в долларах. Поскольку «зайчик» является крайне нестабильной валютой, подобные сделки проводятся в крепко держащих свои позиции долларах. Минимальная цена за квадратный метр торговых помещений составляет 1,8, а максимальная – 23 тысячи долларов.
Спросом пользуются не только торговые помещения, но также здания или отдельные квартиры под рестораны или офисы. Чтобы купить действующий ресторан во многих городах, кроме столицы, нужно располагать 1,1 миллиона долларов. При желании купить действующий и прибыльный магазин или кафе нужно иметь не менее 650 тысяч долларов.
После приобретения коммерческой недвижимости многие люди покупают также квартиры или загородные дома в столице или других городах Белоруссии. Особой популярностью пользуется жилая недвижимость в Витебске, Гомеле, Минске и Гродно. При этом доступно множество вариантов как на первичном, так и на вторичном рынке.
За элитную недвижимость в престижном районе Минска покупателю нужно будет заплатить не меньше 155-200 тысяч долларов. Если финансовые возможности не допускают таких покупок, можно приобрести квартиру в одном из домов, возведенных во времена СССР.
Так, за двухкомнатную квартиру в панельном доме, расположенном в спальном районе, площадью 47 квадратных метров нужно отдать всего 63 тысячи долларов. Однокомнатная квартира с улучшенной планировкой в новом панельном доме площадью 41 квадратных метров обойдется покупателю в 40 тысяч долларов. Примечательно, что аналогичное жилье в Гродно, Гомеле и Витебске можно купить на 10-15% дешевле.
Стоимость отдельных домов, коттеджей и домиков полностью зависит от их размещения. Чем ближе они к столице, тем выше их цена. Таким образом, за новый двухэтажный коттедж, расположенный неподалеку соснового бора, и находящийся в 7 километрах от Минска, будет стоить не менее 550 тысяч долларов.
Если человек, желающий приобрести недвижимость в Белоруссии, любит охоту, рыбалку или приятный отдых на свежем воздухе, можно купить один из охотничьих домиков или частный коттедж.
Такие домики окружены лесами, и располагаются неподалеку от ухоженных озер или рек, что создает живописный вид, обеспечивая чистейшую экологию в месте проживания. Квадратный метр в таких домах будет стоить не менее 1,7 тысячи долларов. При этом многие россияне считают подобную недвижимость лучшим вариантом для вложения своих денег.
(Visited 150 times, 1 visits today)
