Субарендный бизнес плюсы и минусы

День третий, среда

Траты за день: 120

8:50. Подъем по будильнику. Умываюсь, выпиваю стакан воды. На завтрак яйцо, две сосиски, стакан кофе и кусочек торта.

10:00. Сажусь работать. Прилетела непростая задача, не относящаяся напрямую к моим обязанностям: надо помочь найти арендаторов для одной компании, где наша кофейня арендует помещение. Обычно я занимаюсь поиском субарендаторов на излишки помещений, которые арендуют наши кофейни, также ищу компании, которым интересная коллаборация с нашим брендом, чтобы совместно арендовать помещения, ну и самостоятельно ищу объекты недвижимости для открытия кофеен.

У меня есть небольшая наработанная база потенциальных арендаторов, которым это было бы интересно, но сейчас практически все компании экономят.

11:00. Просыпается Р., готовит себе завтрак — омлет и бутерброды. Потом тоже садится за работу. В связи с карантином заказов у него стало меньше, доход снизился примерно на 30%. Но есть заказчики, которые успели выделить бюджет на проекты заранее, так что работа у него есть.

В  у Р. было намного больше крупных заказов. В январе 2018 он оформил ипотеку — и уже сумел погасить ее большую часть, внес более 1,5 млн рублей. Ключи получил в конце июля 2019, переехал в начале сентября. До этого жил с родителями, в отпуск не ездил два года, экономил, а все деньги направлял на погашение ипотеки.

12:00. До 16:00 отвечаю на письма, звонки, рассказываю об объекте. Параллельно за это время я выпила три стакана воды, съела два яблока, йогурт, сделала 50 приседаний.

17:00. На обед решила запечь куриные бедра, на гарнир варю рис и делаю салат из огурцов и помидоров. В морозилке было всего три куриных бедра, сходила в магазин у дома и докупила еще три.

Обед. Получилось все очень вкусно

Так как мой обед плавно перетек в ужин, больше полноценно есть я сегодня не буду, разве что фрукты или кефир. Р. тоже обычно пьет много кефира.

19:30. Доделываю рабочие задачи. Отправила презентацию помещения двадцати потенциальным арендаторам. Трое ответили, что им это может быть интересно. Место и правда хорошее: в центре, рядом с метро. Написала собственнику.

Параллельно смотрела на «Авито» объявления арендаторов, которые ищут помещения и возможно бы подошли. Там, правда, много агентов, они меня не интересуют. Нашла еще трех подходящих, завтра надо с ними связаться.

20:15. Заканчиваю работать, сажусь немного почитать книгу «Поющие в терновнике». Я ее взяла на время. Книги, которые у меня были, я уже прочла, новые еще не покупала, поэтому написала объявление в группе нашего ЖК во «Вконтакте»: дайте, пожалуйста, почитать за вкусняшку. Откликнулась одна девушка, предложила на выбор несколько книг. Она живет в соседнем доме. За книги я купила ей пачку печенья «Милка» и шоколадку — тоже «Милка». «Поющие в терновнике» мне очень нравятся.

20:30. Сделала небольшой комплекс упражнений для всего тела, взяла их у одного фитнес-тренера в «Инстаграме». Постояла в планке три минуты. Не особо люблю делать упражнения дома: часто настигает лень.

Когда я переехала жить к Р. в Московскую область, мне стало не хватать времени на спорт. Раньше до работы я доезжала за 40 минут, а теперь мне ехать почти два часа в одну сторону. А на работе я часто задерживаюсь до , потому что приходится выезжать на вечерние замеры трафика возле потенциальной кофейни. Тренировки всегда начинаются в 19:00, и я на них не успевала. Дома была ближе к .

Без активных тренировок я немного набрала вес. Плюс у нас на работе поставщики постоянно привозят разные десерты на дегустацию — очень сложно отказаться. Стараюсь теперь делать упражнения и исправлять режим питания. Правда, не всегда получается.

21:00. Позвонила младшая сестра. Я решила выйти на улицу, погулять и заодно поговорить с ней. Ей 24 года, она живет в Уфе. Незадолго до карантина она уволилась, потому что ее нагружали новыми обязанностями, а зарплату не повышали. Сейчас ищет новую работу. Я говорю, что если ей понадобятся деньги — я помогу. Но сестра говорит, что пока ей хватает сбережений. Сейчас она гостит у наших родителей. Они живут в большом частном доме со своим огородом. Там же живет моя старшая сестра с сыном, вернулась к родителям после развода.

В итоге я гуляла два часа и все это время разговаривала с сестрой. Прошла 6875 шагов.

23:00. Снова села за книгу. Она меня так захватила, что я ее читала два часа взахлеб.

Читаю при свете вот такой лампы из «Икеи». Я сама ее апгрейдила на карантине: сделала новые плафоны из воздушного шара, джутового шпагата и клея ПВА. На два таких абажура у меня ушло 100 метров шпагата и почти литр клея

Пока меня не было дома, Р. занимался аквариумом с рыбками, который купил два месяца назад. Забот с аквариумом много: нужно прочищать фильтр, менять воду, чистить дно, подстригать водоросли, кормить рыб

Р. сидит за компьютером и смотрит видео, как утеплять полы, стены и крышу. Ему это дело предстоит в ближайшее время: будет на даче утеплять второй этаж. Показывает мне вариант деревянной кровати, которую хочет сделать самостоятельно и поставить на даче.

Мы оба понимаем, что в отношениях очень важно иметь личное пространство и время. И мы оба не любим, когда на это время и пространство покушается.

1:30. Идем умываться и вместе ложимся спать. Такое случается нечасто.

Какую квартиру я выбрала

Я посмотрела рынок недвижимости под свой бюджет и решила купить квартиру с черновой отделкой в уже сданном доме. Ремонт я планировала сделать самостоятельно и по своему вкусу, чтобы сдавать квартиру более платежеспособной публике. С «чужим» ремонтом квартиры стоили дороже, и, главное, я не могла быть уверена в качестве произведенных работ.

Цена и дополнительные расходы. Квартиру, которая меня заинтересовала, продавали за 16 231 600 KZT (2 951 200 ).

У меня было 9 570 000 KZT (1 740 000 ) накоплений, также я взяла в кредит на шесть лет под 5,3% еще 9 492 723 KZT (1 725 949 ). Выбрала дифференцированные платежи, когда каждый следующий меньше предыдущего. Первый платеж — 170 075 KZT (30 922 ), последний — 132 409 KZT (24 074 ).

Кроме платы за саму квартиру у меня появились дополнительные расходы:

Так выглядел мой график: при дифференцированных платежах банку максимальная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы и уменьшается с каждым последующим

Дом и квартира. Моя инвестиционная квартира представляла из себя голую коробку в недавно построенном жилом комплексе в верхней части города, в Бостандыкском районе. Это ЖК «Ботанический бульвар», его сдали в эксплуатацию в 2014 году. Всего в нем 136 квартир.

Комплекс располагается в верхней, экологически чистой части Алматы в 10 минутах ходьбы пешком от Ботанического сада. Недалеко находится казахстанский центр делового сотрудничества «Атакент», где проводят промышленные, сельскохозяйственные, туристические и другие выставки и ярмарки. В доковидные времена очень многие международные мероприятия в Алматы проходили именно там. Снимать жилье участники тоже предпочитали в шаговой доступности.

В ЖК «Ботанический бульвар» закрытая территория и установлены камеры. Коммунальные платежи, включая воду, свет, электричество, — около 15 000—20 000 KZT (2727—3636 ) в месяц в отопительный сезон, вне его — на 5000 KZT (909 ) меньше.

Одно из достоинств комплекса — с верхних этажей из окон открывается панорамный вид на горы и один из крупнейших парков отдыха — Ботанический сад. С северной стороны как на ладони видна центральная часть города.

Был и минус: ремонт пришлось делать с нуля.

В среднем такую квартиру после ремонта на тот момент можно было сдать за 150 000 KZT (27 272 ) в месяц. Это было больше арендной платы во вторичке. По моим подсчетам, окупить квартиру за .

Комплекс удачно расположен на одноименном Ботаническом бульваре и построен буквой П, под домом — паркинг. На первом и втором этажах — различные финансовые учреждения, магазины, бутики и фитнес-центр

ЖК смотрелся стильно, но закрытые ниши под кондиционеры почему-то не предусмотрели, хотя без кондиционеров в нашем климате летом тяжело

Особенности договора субаренды

Этот вопрос одинаково важен как для конечного арендатора, так и для самого субарендодателя (а в отдельных случаях, и для собственника). Помимо уже упомянутых нюансов, стоит обратить внимание на:

Эти документы понадобятся при регистрации юридического адреса в ЕГРЮЛ. Помните, что юридический адрес, не соответствующий фактическому, может привести к штрафу от налоговых органов в соответствии с п. 3 ст. 14.25 КоАП РФ. Кроме того, если не зарегистрировать бизнес по действительному месту нахождения, корреспонденция будет по-прежнему приходить по адресу из ЕГРЮЛ. Это может повлечь исключение из реестра.

Это, безусловно, неполный список того, что нужно учесть как при составлении, так и при подписании договора субаренды. Но главные особенности мы постарались раскрыть. А если у вас остались вопросы, то вы всегда можете обратиться к нам за консультацией: у юристов нашего Бюро большой опыт согласования условий по аренде и субаренде помещений. Вне зависимости от того, является наш клиент субарендатором или субарендодателем, мы всегда готовы защищать его интересы.

Еще больше полезной информации о юридической стороне ведения бизнеса, полезные советы для предпринимателей и последние новости из мира права и экономики в нашем telegram-канале.

Ежемесячные расходы

Ипотека: 26 939 . Ставка по ипотеке — 9,2%, платить еще 18 лет. У меня однушка с чистовой отделкой от застройщика площадью 34 м² в ближайшем Подмосковье — 10 километров до метро «Домодедовская». Ключи я должна была получить в конце марта, но  режима самоизоляции этот срок продлили. В будущем я планирую рефинансирование: другой банк предложил мне ставку на 1% ниже, срок кредита сокращу до 15 лет, ежемесячный платеж составит порядка 28 000  в месяц. Квартиру планирую обставить и сдавать примерно за 21 000 . Эту сумму буду вносить в счет ипотеки, чтобы погасить ее досрочно. Надеюсь, что все получится
Жилье: Сейчас я живу с Р. в его трехкомнатной квартире в этом же ЖК, практически напротив своего дома. Р. тоже выплачивает ипотеку, осталось платить 3,5 года, в месяц он платит 32 000 
Еда: всего мы с Р. тратим в месяц, делим эту сумму пополам. Закупаемся раз в неделю. То, что заканчивается быстро, докупаем на неделе. Обычно это делаю я
ЖКХ: общая сумма за трешку Р. — . Я плачу половину,
Транспорт: около 3500 . 1900  из них — это 60 поездок по «Тройке», остаток я кладу на карту «Стрелка», чтобы ездить от дома до метро и обратно. В период самоизоляции расходы существенно меньше
Увлечения: до 4500 . Я увлекаюсь рисованием картин жидким акрилом, люблю изготавливать разные штуки для декора квартиры. Покупаю холсты, акриловые краски, разбавители, джутовые шпагаты, канаты, клей и прочее. Также покупаю книги, люблю читать. Электронные книги не признаю
Красота:  обычно трачу на маникюр, педикюр, косметику. Сейчас этих трат нет
Страхование: 5500  в год — страховка жизни по договору ипотеки. 3000  в месяц — страхование жизни в «Росгосстрахе», где работает моя сестра. Общая сумма страхования — 144 000 , срок — 5 лет. После этого я получу всю сумму обратно, плюс могу ежегодно делать вычеты — 13%. Если же со мной случится, то всю сумму страховки получат мои родители
Телефон: 250 . Я хотела сменить сотового оператора, но «Мегафон», чтобы удержать меня, предложил такой недорогой тариф
Спорт: 0 . Бегаю на улице вокруг нашего ЖК. Раньше я тратила примерно 3000  в месяц на групповые занятия с тренером в беговом клубе, каждое занятие стоило 300 . Отдельно оплачивала посещение манежа — 350 , но в нем мы занимались не каждый раз
Сервисы: 0 . Никогда не оформляла никаких подписок
Театры: 0 . Я очень люблю театр. Я волонтер в одном благотворительном фонде, и нам в качестве поощрения дают бесплатные билеты. Ходим с Р. в месяц

Как я решила сдать квартиру в субаренду

Я боялась субаренды: казалось, что мою квартиру просто уделают люди, которых я даже не буду знать, и я никак не смогу на них повлиять. Но я была очень занята на основной работе, и искать арендаторов каждые было некогда. Я решила рискнуть.

Субарендатор была настойчивой и убедительной: она предложила платить мне самые 130 000 KZT (23 636 ), но с включенными коммунальными услугами. В отопительный сезон я платила за коммуналку около (), а летом — на 5000 KZT (909 ) меньше. Цена аренды получалась ниже рыночной Но субарендатор гарантировала стабильные ежемесячные выплаты, чистоту и порядок, поэтому я согласилась.

При сдаче квартиры в субаренду заключаются два договора: с собственником с правом на пересдачу и с третьей стороной — конечным . Я взяла готовый шаблон, в котором указывались стандартные пункты: срок действия договора, размер и сроки оплаты, условия внесения коммунальных платежей. В акте описала все имущество, которое было в квартире. Первый договор субаренды мы подписали на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

Субарендатор принесла в квартиру принадлежности для кухни, спальни и ванной. Все было в  гамме, поэтому квартира стала уютнее.

Первые полгода я каждый месяц проверяла свое имущество. Перед визитом всегда предупреждала и приходила в пересменку, когда одни гости уже выехали, а другие еще не заселились.

Соседи на моих жильцов не жаловались. Раза два они выходили на меня, поскольку хотели напрямую снять квартиру для своих родственников, но я отправляла их к субарендатору.

По договору субарендатор должна была поддерживать студию в приличном состоянии, что и делала: например, когда потек кран, вызвала сантехника, потом уладила проблему с электропроводкой и установила блокиратор для окна. Но делать полноценный ремонт она не была обязана, и со временем квартира стала ветшать: ободрались обои, чаще стали возникать проблемы по  части.

Также субарендатор регулярно продавливала меня улучшать студию: я дважды меняла кровать с матрасом, единожды — стиральную машину, так как клинеру было неудобно два раза стирать постельное белье и полотенца в моей небольшой машине на 3,5 кг, и меня попросили купить новую, на 6 кг. Также я поменяла стол со стульями на более современные с точки зрения субарендатора. Все изменения оплачивала я.

Так выглядела квартира, когда ее сдавала субарендатор

Я стабильно получала от субарендатора 130 000 KZT (23 636 ) ежемесячно. Она платила вовремя — переводила деньги на карту, иногда отдавала наличными. Если брать среднерыночную стоимость, примерно я , сдавала квартиру сама на длительный срок с возможными простоями между арендаторами. Но с субарендой простоев у меня не было, и на тот момент она оказалась для меня вполне выгодной. Квартира пользовалась спросом, субарендатор тоже была довольна, и мы неоднократно продлевали договор.

Но года через три мне случайно попался на глаза договор с субарендатором, который гость оставил на столе при выезде. Оказалось, он заключил его на 18 дней и заплатил 180 000 KZT (32 727 ). Получалось, что субарендатор сдавала мою квартиру за 10 000 KZT (1818 ) в сутки и за две с половиной недели зарабатывала в полтора раза больше, чем я за месяц!

Я понимала, что субарендатор снимает мою квартиру именно для того, чтобы потом пересдать ее по более выгодной цене и получить свою прибыль. При этом она делала то, что я не могла или не очень хотела делать: давала объявления, отвечала на звонки, показывала квартиру, организовывала уборку и обслуживание. Но при этом собственником квартиры была я, и я купила ее за немалые деньги.

Как я исследовала рынок недвижимости

С 2006 года я откладывала деньги на депозит и к 2015 году накопила 9 570 000 KZT (1 740 000 ). Решила, что вложу их в недвижимость, а недостающие для покупки деньги возьму в кредит. Мне было где жить, поэтому квартиру я покупала в инвестиционных целях.

Когда я начала поиски, цены пошли вверх, и я рассчитывала таким образом спасти деньги от инфляции. Чтобы не ошибиться, изучала рынок: нужно было понять, какие квартиры позволят на них зарабатывать, а с какими можно вылететь в трубу. Для этого я исследовала местный сайт krisha.kz — там размещают 99% объявлений.

Расскажу, на какие факторы я обращала внимание.

Локация. Самые престижные районы Алматы — Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский. Это центральная и верхняя части города. Эти локации считаются экологически чистыми, поскольку располагаются ближе к горам.

Немаловажно, что вся инфраструктура там под рукой: пять минут до остановок автобуса, троллейбуса или метро. Также в шаговой доступности достопримечательности верхней части города: , Ботанический сад, ВЦ «Атакент», Парк первого президента.

Турксибский район — самый отдаленный, Алмалинский — центральный, а Ауэзовский — тихий спальник. Медеуский, Бостандыкский — это верхняя часть города. Последний район — самый экологически чистый

Запросы пользователей по районам Алматы на сайте «Крыша»

Аудитория арендаторов. В ЖК верхних и центральных частей города, как правило, снимают жилье две категории людей:

В дальних районах жилье в основном снимает менее платежеспособная публика. Как правило, это люди из области и других городов, которые приезжают в самый крупный город Казахстана за лучшей жизнью в поисках работы. Зачастую они снимают квартиру гуртом и могут жить вшестером в одной комнате и спать вповалку.

Вот одно из объявлений в Mega Tower Almaty. Это ЖК, который находится в верхней части города, — один из самых престижных и востребованных для посуточной аренды. Здесь квартиры зачастую специально оборудуются «как в отеле»

Стоимость аренды. Однокомнатные квартиры в недорогих спальных районах тогда сдавались () против () в более престижных. Разница — с половиной раза!

Я хотела, чтобы платежи по съему отбивали ипотечные, поэтому стоимость аренды для меня была важна.

Ремонт. Конечно, привлекательнее выглядят квартиры с хорошим ремонтом: выровненные стены с левкасом — так называют отделку с помощью гипсового или мелового раствора — или со свежими обоями, ламинат или паркет, новые деревянные двери, пластиковые окна и качественная сантехника, ниши или шкафы для хранения.

Обустройство. Квартира под аренду в престижных районах должна быть обставлена качественной мебелью — не с барахолки и не разномастной, а в одном стиле. Такое жилье оборудовано всей необходимой для проживания бытовой техникой: есть плита, вытяжка, холодильник, микроволновка, мультиварка, электрочайник, стиральная машина, пылесос. Есть встроенная кухня из современных материалов, а балкон застеклен. Все предусмотрено для комфорта жильцов: есть кухонная утварь, постельное белье, полотенца, пледы, подушки, интерьерные мелочи, вазы, картины и прочий декор.

В итоге я пришла к выводу, что для сдачи в аренду мне стоит купить однушку в относительно новом доме, где большинство жильцов уже заехали и закончили ремонт. Моими главными критериями стали:

Я начала искать свой вариант.

ИП-субарендодатель применять УСН

Виды деятельности, при которых нельзя применять УСН, перечислены в пункте 3 статьи 346.12 налогового кодекса.

Так, к примеру, не могут применять упрощенку:

В списке запретов не упомянуты арендодатели и субарендодатели. Поэтому если вы будете сдавать в субаренду нежилое помещение, можете и дальше применять УСН.

Напомню об ограничениях, которые распространяются на всех упрощенцев:

Если нарушить условие, придется перейти на общую систему налогообложения — ОСН.

День первый, понедельник

Траты за день: 1739

9:30. Сегодня понедельник, но выходной — майских праздников. Решила поспать подольше.

Самоизоляция дается мне непросто. Планирую сегодня поехать к моей подопечной — слабослышащей незрячей Л., с которой я познакомилась в беговом проекте «Марафон в темноте», это флагманская программа фонда «Спорт для жизни». Там я долгие годы была волонтером: занималась бегом и физическими упражнениями с незрячими, неслышащими людьми разных возрастов.

Сделала небольшую зарядку, пошла умываться.

Мои медали с забегов. Раньше я очень много бегала, но потом получила травму колена

10:00. Завтрак: два вареных яйца пашот, бутерброд с сыром, кофе и кусочек торта «Муравейник», который я испекла в эти выходные. Параллельно смотрю новости по телевизору — но лучше бы я их не смотрела.

12:00. Надеваю защитную маску, выхожу из квартиры и иду к остановке. Цифровой пропуск на поездку я оформила вчера. Дорога до Л. неблизкая, займет порядка двух с половиной часов в одну сторону. Она живет на другом конце Москвы, у станции метро «Бабушкинская».

Я же живу в ближайшем Подмосковье. До метро «Домодедовская» — 10 километров, это на машине, если без пробок. В будние дни дорога до метро занимает , а то и целый час.

Я езжу на общественном транспорте, прав и машины у меня нет. У Р. есть машина, и он говорит, что мне нужно получить права и купить для начала недорогой автомобиль. Я же пока намного комфортнее ощущаю себя на пассажирском сиденье.

12:10. Сажусь в маршрутку. Проезд стоит 50 , оплачиваю картой «Стрелка». До «Домодедовской» доехали за 25 минут.

У меня настроен автоплатеж на карту «Стрелка», если денег там меньше 50 . С карты списывается 300 .

12:30. Спускаюсь в метро. Неиспользованные поездки на карте «Тройка» сгорели за время самоизоляции. Говорят, что после 31 мая их можно будет восстановить, ну посмотрим. Пополнила «Тройку» на 150 .

Ехать до метро «Бабушкинская» 55 минут. Читаю «Поющих в терновнике». Людей в метро немного. Периодически снимаю маску, чтобы подышать, так как в маске ощущение, что не хватает воздуха.

Многие мои друзья вообще боятся выходить на улицу вируса. Я не боюсь: соблюдаю дистанцию, ношу маску и ежедневно гуляю по своему ЖК, так как не могу без свежего воздуха. Новости меня уже раздражают. Больше всего мне страшно не  вируса, а  экономической ситуации в стране. Бизнесу крайне тяжело. Я переживаю за компанию, в которой работаю, переживаю, что может наступить момент, когда нам и вовсе скажут, что платить зарплату нечем. У меня был тяжелый период в 2015 году, когда мне задерживали зарплату по . Даже вспоминать о нем не хочется.

13:35. Выхожу из метро. Погода прекрасная: ярко светит солнце, голубое небо, все деревья цветут. Обожаю май за это. До дома Л. идти минут 20. Зашла в «Пятерочку», купила продукты для Л.: помидоры, огурцы, яблоки, бананы, яйца, молоко, хлеб, куриные голени, макароны, рис, гречку, сыр, колбасу, кекс, печенье, пачку чая.

14:20. Пришла к Л. Она очень мне обрадовалась. Вместе с ней и мужем попили чаю с печеньем и бутербродами. С Л. общаемся при помощи жестового языка: эту азбуку я выучила сама, а Л. мне помогала учить жесты. Если чего-то не понимаю, Л. пишет мне на листочке, зрение у нее остаточное.

Л. сейчас очень непросто. Они с мужем пожилые люди, выходить на улицу им нежелательно вируса: оба находятся в группе риска. Тем не менее мы с ней решили прогуляться. Надели маски, перчатки и  час гуляли рядом с домом, держась подальше от людей.

Благодаря «Марафону в темноте» я познакомилась с очень хорошими людьми. из них без слуха,  — без зрения, а  — без слуха и зрения одновременно. Несмотря на это, все они живут полноценной жизнью, занимаются спортом, работают, играют в театре и в целом очень оптимистичны. Нам есть чему у них поучиться.

18:00. Собираюсь домой. Попрощались с Л. и ее мужем, обнялись, сказала, что еще приеду в гости в ближайшее время.

19:20. Приехала домой, устала, дорога меня утомила.

По дороге от остановки до дома решила купить мое любимое мороженое — пломбир «Чудо малиновое». Прошла сегодня почти пять километров, норму по шагам выполнила.

Вид на наш ЖК с балкона 17 этажа

20:00. Ужинаю тушеной капустой и салатом из огурцов и помидоров. Капусту я тушила вчера.

Пока меня не было, Р. работал. Он графический дизайнер, работает из дома как ИП. Сегодня делал сайт для компании, которая занимается ландшафтным дизайном. У него в команде есть программисты и верстальщики, которым он дает задания и платит сдельно.

20:30. В гости пришел сосед, который живет в другом подъезде. Посидели на кухне, поговорили про пандемию и работу. Жалуюсь, что мой дом все никак не сдают и я не могу получить квартиру, а  планировала, что к этому времени буду красить стены и покупать мебель.

Р. с этим соседом в приятельских отношениях. Они познакомились в группе нашего ЖК еще до заселения в дом. Там сформировалась компания из , с которыми периодически встречаемся, жарим шашлыки, ходим друг к другу в гости.

Я общаюсь с этой компанией только потому, что с ними общается Р., то есть ради приличия. С возрастом мне стало сложнее знакомиться с новыми людьми, хотя я всегда была очень коммуникабельной и заводить новые знакомства мне не составляло труда. У меня есть трое близких друзей, которых я давно знаю. Я их очень люблю и дорожу ими. Еще у меня две сестры, старшая и младшая, которые мне дороже всех. Они живут на моей родине — в Башкирии.

21:30. Пошла в другую комнату смотреть фильм «Заражение». Фильм 2011 года, но сюжет безумно похож на то, что сейчас происходит в мире. Удивительно, что в этом фильме вирус тоже передался от летучей мыши. Стивен Содерберг явно предсказал будущее.

Все фильмы я смотрю онлайн. Подписки не оформляю, потому что всегда могу найти нужное бесплатно в интернете. А если не нахожу — просто не смотрю, и все.

00:30. Умываюсь и ложусь спать. Р. с соседом еще сидят на кухне.

Когда арендатор может сдать помещение в субаренду

Арендатор может сдавать имущество в субаренду, только если получил на это согласие арендодателя. Поскольку договор аренды заключают письменно, то и согласие должно быть письменным.

Отдельное условие о праве арендатора сдавать имущество в субаренду может быть прописано в договоре аренды, например: «Арендатор должен уведомить арендодателя о субаренде» или «Арендатор должен получить письменное согласие арендодателя на заключение договора субаренды».

Если в договоре аренды о праве арендатора сдавать помещение в субаренду ничего не сказано, то согласие арендодателя можно оформить:

Если сдать помещения в субаренду без согласия арендодателя, он может потребовать расторгнуть договор субаренды или даже захочет прекратить договорные отношения с арендатором. Кроме того, арендодатель может потребовать от арендатора возместить убытки, например ущерб имуществу. Или потребовать уплатить штраф, если это предусмотрено договором.

Как оформляют договор субаренды

Договор субаренды по общему правилу заключают , как договор аренды. В нем указывают, что арендодатель сдает помещение на правах арендатора по первоначальному договору аренды, и приводят реквизиты этого договора.

В договоре субаренды обязательно нужно прописать существенные условия:

Если в договоре не будет существенных условий, он будет считаться незаключенным. Все, что стороны получат по такому договору, они должны будут вернуть друг другу. То есть субарендатор вернет субарендодателю помещение, а последний — всю полученную арендную плату. При этом требовать уплаты штрафов или неустоек будет нельзя.

Собственнику, то есть первому арендодателю, подписывать договор субаренды не нужно, если иное не сказано в договоре.

День пятый, пятница

Траты за день: 3916

5:30. Спала плохо, под утро приснился страшный сон — будто я падаю с моста. Проснулась с криком, со мной такое впервые.

9:00. того, что плохо спала, встаю с трудом.

10:00. Сделала яичницу, в тостере поджарила два кусочка батона, сделала бутерброды с колбасой и сыром. Пью кофе с печеньем. Аппетита особо не было — съела только один бутерброд, яичницу доела с трудом.

Веселенький получился завтрак

12:00. Работаю: готовлю допсоглашения о снижении арендной ставки. Потом смотрю на «Циане» новые предложения коммерческой недвижимости. Два объекта заинтересовали, созваниваюсь с агентами. В процессе разговора выясняется, что собственник не рассматривает кофейню в качестве арендатора. Ну что ж, двигаемся дальше, будем искать другие локации.

Звонит агент по помещению, которое я уже рассматривала: мы там не смогли договориться о цене. На этот раз удалось снизить ставку аренды, теперь необходимо дождаться окончательного решения от его руководителя. Это хорошая новость: снижение арендной платы позволит ускорить процесс согласования с нашим инвестиционным комитетом, тем более что у нас уже есть , который готов там открыть кофейню. Это означает, что в ближайшее время получится согласовать и подписать договор аренды и получить за него премию.

Правда, я предполагаю, что сейчас выплата премий у нас приостановлена. Даже если и подпишем договор аренды, премию, скорее всего, выплатят позже — когда в Москве снимут все ограничения.

13:00. Р. проснулся, сходил в душ и садится завтракать. На завтрак он ест хлопья с молоком, пьет кофе с печеньем, после съедает банан.

14:00. Решила пообедать: доем оставшиеся куриные бедрышки и спагетти, Р. доест на обед вчерашнюю рыбу и пюре. Пью чай с медом.

16:00. Пришла платежка за коммуналку. Общая сумма за апрель — 7831 . Думали, что выйдет больше обычного, так как мы оба находились дома, но это даже меньше, чем за март. Перевожу Р. половину суммы.

На оплату коммуналки в апреле у меня было отложено 5000 . Появился излишек — 1084 . Переведу его пока что на карту Tinkoff Black к остальной накопленной сумме. Думаю, что до аванса оставшихся 4055  мне вполне хватит. Продукты есть, если и буду покупать, то по мелочи. Общая сумма накоплений теперь — 111 084 .

Когда я получу ключи от своей квартиры, мне придется дополнительно оплачивать коммуналку за нее. Думаю, в однушке будет выходить . За воду и электричество будут платить будущие арендаторы, а за остальное я.

18:00. Ужинать не хочется, съедаю два яблока и банан, выпиваю два стакана воды — но все это не за один раз. В день я стараюсь выпивать воды.

20:20. Вышла на пробежку. Погода прохладная, для бега самое то. Вспоминаю, как бежала свои первые 5 км — я тогда совсем не бегала, но решила поддержать подругу. Мне было очень плохо после забега, но я поняла, что хочу продолжать. Подруга затянула меня в эту беговую среду. В итоге я познакомилась со многими классными людьми, заряжалась атмосферой забегов и волонтерила на них.

Пробегаю 4 км вокруг нашего ЖК. Время — 23:32, средний темп — 5:52, сожгла 241 калорию. Результатом я довольна.

Во время пробежки часто встречала других бегунов, мы приветствовали друг друга, хотя и не знакомы

Мне нравится бегать и гулять одной. Но эффективнее, конечно, тренироваться в команде: так ты сможешь достичь хороших результатов гораздо быстрее.

До встречи с Р. у меня долгое время не было отношений. С подругами состыковать планы удавалось не всегда. Очень часто на выходные я ездила одна в ближайшие подмосковные города, чтобы посетить храмы и старинные усадьбы: люблю места с историей. Мне даже кажется, что я посетила все знаковые достопримечательности Подмосковья. Особенно мне понравились Звенигород, Сергиев Посад, Коломна, а также Тула.

21:00. После пробежки сделала растяжку и 100 приседаний. Довольная пошла домой.

22:00. Приняла душ, заварила вкусный чай с бергамотом, будем пить с лимоном и медом. Р. сегодня расчихался, поэтому нужно принять витаминов.

Люблю чай с медом, он у меня натуральный. Привожу с собой, когда езжу в гости к родителям в Башкирию

22:30. Хочу посмотреть фильм «Окулус» — психологический триллер. Р. занят по работе: делает презентацию для своего старого клиента. Взяла рабочий ноутбук в кровать и смотрю одна. Фильм мне понравился, правда, концовка немного печальная.

2:00. Сегодня ложусь поздно: наверное, сказалась вечерняя пробежка. Спать не хотелось.

Ремонт и обустройство

Я оставила на ремонт часть денег с депозита — примерно 10 500 $ (703 500 ). Мне нужно было превратить голые стены в уютную квартиру для проживания.

Перед ремонтом я смотрела различные визуализации в интернете и в целом имела общее представление о том, что хочу видеть в итоге. Планировала получить  — в  гамме, разбавляли желто-бежево-коричневые, тона.

Я не стала обращаться в  с конским ценником, а позвонила знакомому архитектору-профессионалу. Он сделал оценку, замеры и разработал дизайн-проект. Подобная работа стоит () в зависимости от сложности проекта, но знакомый не взял с меня денег.

осуществлял легкий авторский надзор в ходе ремонта: советовал материалы, объяснял, на чем можно сэкономить, а на чем не стоит, контролировал, чтобы все основные строительные и отделочные работы были выполнены как надо.

Я ориентировалась на себя: то, что я не  себе, не покупала и в инвестиционную квартиру. Так, я выбрала практичные и моющиеся обои от немецкого производителя, а плитку взяла испанскую. На ламинате тоже не экономила: меня предупредили, что дешевый износится раньше — придется перекладывать. Технику выбрала в среднем ценовом сегменте — уровня «Самсунг». Шкафы и кухню заказала мастеру по мебели. Кровать, стол и стулья — икеевские.

По рекомендациям знакомых я наняла чернорабочих для грязных работ, отдельно пригласила электриков, сантехников и мастера по мебели. Вот перечень задач, которые выполнили в квартире:

Я никому ничего не платила вперед. Оплачивала наличными только тогда, когда рабочие заканчивали свой этап. В Казахстане не принято заключать с частными мастерами письменные договоры — все основывается на устных договоренностях. Именно поэтому услуги у частников дешевле, чем у ремонтных компаний.

Считается, что заказывать ремонт квартиры под ключ выгоднее, чем нанимать специалистов по отдельности. На деле я сэкономила на лишней надстройке в лице , добавленной стоимости «на фирму» и уложилась в свой бюджет — 10 500 $ (703 500 ).

День четвертый, четверг

Траты за день: 2006

9:00. Проснулась, выпила традиционный стакан воды перед завтраком. Позавтракала овсяной кашей на молоке, выпила чаю с конфеткой.

Продукты заканчиваются, пора ехать с Р. в «Перекресток» и «Атак». К нам в ЖК доставку делает очень ограниченное количество магазинов. А еще я не особо люблю доставку: я тактильный человек, мне нужно все потрогать, чтобы определиться, хочу я  или нет. на самоизоляции даже поездка в магазин ассоциируется с прогулкой и выходом в свет.

11:15. Р. проснулся относительно рано по его меркам, завтракает яичницей с бутербродом и пьет чай с вареньем из ежевики, которая растет на их даче.

12:00. Проходим по работе полуторачасовой тренинг по технике переговоров, который подготовил для нас руководитель отдела франчайзинга. Узнала, какие существуют методы в переговорах, как получить максимально выгодные для себя условия, какие преимущества нашей компании можно использовать и так далее. Теперь надо применять эти знания.

Конечно, при живом общении невозможно применять одну тактику переговоров, например наступать как танк, напролом. Это может помочь добиться выгоды, но чаще всего эта выгода получается краткосрочной. выгодные условия, нужно узнать, что нужно второй стороне, и построить отношения.

Однажды я прочитала в Т⁠—⁠Ж статью «Как сбить цену на что угодно» и запомнила правило: чтобы получить скидку, позвольте продавцу вам отказать. Это правило действительно работает, и я использую его, когда мне надо сбить цену аренды помещения.

14:30. Обед. Отварила спагетти, сделала салат из помидора, редиски и лука, заправила маслом, разогрела вчерашние запеченные бедрышки.

У меня в 16:00 должен начаться еще один созвон по работе, нужно к нему подготовиться. Так что в итоге Р. поехал за продуктами один — в «Перекресток» у метро «Домодедовская». Потом еще заедет навестить своих родителей.

18:30. Только что закончили. Разговор шел о том, как нам снизить арендную плату. Обновляли статусы объектов. По локациям, которые я курирую, были непростые переговоры, но есть позитивные изменения: арендодатель пошел на уступки. Нужно будет подготовить допсоглашение.

19:00. Р. приехал домой, разгружаем продукты. Он потратил 3802 . Перевожу ему на карту половину.

Обычно мы закупаем мясо птицы: филе, бедра, крылышки, спинки для супа, фарш. Еще Р. привез крупы, макароны, молоко, кефир, ряженку, йогурты, яйца, овощи, фрукты и сосиски. И всякие сладости к чаю

Сегодня на ужин Р. пожарит карасей, которых купил в «Перекрестке», а я сделаю картофельное пюре и салат

19:30. Вышла вынести мусор и зашла по пути в магазин: очень захотелось мороженого. Купила стаканчик пломбира «Чудо малиновое» за 80  и пачку жевательной резинки «Орбит» за 25 .

21:00. Готовим вместе с Р. ужин, так интереснее.

Решили открыть бутылку белого вина, которое было дома. Белое вино мы оба не особо любим, предпочитаем красные сухие вина, но к рыбе оно подходит. За ужином очень душевно говорили о нас, наших отношениях, как нам повезло, что мы встретили друг друга. Р. говорит, что его отец каждый раз спрашивает, когда же мы поженимся, он уже хочет внуков.

Я не тороплю Р. делать мне предложение. Считаю, что мужчина должен сам для этого созреть. Мы вместе всего 10 месяцев, поэтому все идет своим чередом. Мы оба понимаем, что хотим быть вместе, и спокойно говорим о совместных планах на будущее.

Вот такой вот получился романтический ужин

23:30. После ужина решили посмотреть старый российский фильм «ДМБ», но мне он  не понравился, да и от винишка начало клонить в сон. Фильм не досмотрели даже до половины.

00:30. Пошла в душ и  ближе к часу ночи легла спать. Р. решил еще немного посидеть за компьютером и посмотреть Бэдкомидиана.

День второй, вторник

Траты за день: 412

9:00. Проснулась по будильнику. Когда закончится самоизоляция, мне будет не  просто перейти на прежний режим: обычно я встаю в 6:20. Быстро завтракаю хлопьями с молоком, выпиваю стакан кофе с печенькой.

Режимы дня у меня и у Р. совершенно не совпадают. Он встает в , а ложится в . Р. работает из дома уже много лет, и его продуктивность гораздо выше именно вечером и ночью. Я же рано ложусь и встаю, потому что мне ехать на работу два часа в одну сторону.

10:00. Еженедельная встреча в «Зуме» с нашим отделом развития, потом еще общий созвон с гендиректором. Новостей за праздники немного. Обсудили, у кого какие интересные локации есть на будущее и какие кофейни у нас будут работать на доставку.

Мне не очень нравится работать удаленно, потому что я часто отвлекаюсь на домашние дела. Также моя работа предполагает постоянные поездки по городу для замера трафика людей и оценки привлекательности объектов недвижимости. По  это нормально сделать невозможно.

15:00. Общаюсь с арендодателями. По текущим объектам главная задача — добиться, чтобы нам снизили арендную плату. самоизоляции кофейни не работают, наши франчайзи несут убытки. Всего я курирую 18 договоров. По десяти уже достигнуты договоренности, осталось добить остальные восемь. Там собственники не принимают нашу позицию и требуют полной оплаты. Мы же не согласны, так как не ведем коммерческую деятельность и у нас нет выручки, чтобы оплачивать аренду.

В самом начале самоизоляции собственники ни в какую не шли на уступки, так как думали, что это скоро закончится. Сейчас же их позиция смягчается и они идут нам навстречу: отменяют базовую аренду, чтобы мы оплачивали только эксплуатационные расходы и коммунальные услуги. Не все собственники, конечно, но уже большинство: они понимают, что сейчас не найдут арендатора вместо нас. Все ждут, что же будет дальше.

На все это у меня уходит много сил и энергии. Приходится выслушивать отказы и вступать в непростые переговоры, где каждый отстаивает свою точку зрения.

16:00. На обед гороховый суп с копченостями, который приготовил Р. вчера поздно вечером. Но у меня нет аппетита — ем салат из помидора и огурца с кусочком бородинского хлеба.

График питания у нас с Р. тоже разный. Он обедает часов в , а поужинать может и в 23 часа. Своеобразный режим, но я не пытаюсь исправлять: человеку уже 34 года.

До переезда к Р. я жила одна, готовила реже и на продукты тратила значительно меньше. Я тогда снимала с подругой двушку за 36 000  плюс коммунальные платежи и интернет. Комната у меня была маленькая, но очень уютная, я любила эту квартиру, и хозяева были очень хорошими людьми. Когда я только заезжала туда, хозяйка сказала, что это счастливая квартира: все, кто в ней живет, быстро находят свою половинку и покупают себе жилье. Так вышло и у меня. В комнате я прожила год и три месяца, а к Р. переехала в октябре 2019.

Радует, что Р. тоже готовит. Если я понимаю, что устала или просто лень, могу попросить его сделать на обед или ужин.

16:30. Еще один видеосозвон с коллегами по вопросам снижения аренды и согласования скидок. Обновляем статусы по каждому объекту, рассказываем о новых условиях, которые удалось получить, обсуждаем, как поступить, если нет нужного результата. Все вносим в . Так как моих объектов там немного, я довольно долго сижу и слушаю коллег, которые курируют основной пул наших кофеен.

Параллельно съела персиковый творожный йогурт «Данон». Я ем йогурты в качестве перекуса практически каждый день.

18:50. Ужинаю супом, который не съела на обед. Р. ест его вместе со мной, но у него это не ужин, а обед. Р. всегда за едой включает телевизор на кухне, ему важно, чтобы был фон. Я же люблю есть в тишине: мне за день хватает звонков.

19:00. Вышла прогуляться. Изначально хотела побегать, но пошел дождь, так что просто гуляю. Получилось вокруг нашего ЖК. Один круг — 1,3 км, а я прошла три с половиной круга. Люблю ходить пешком и дышать свежим воздухом, иначе становлюсь вялой и быстро устаю.

Зашла в «Пятерочку», купила яблоки, бананы, хлеб, кефир, термостатные йогурты.

Рядом с домом у нас мало нормальных магазинов. Закупаться мы ездим на машине в Москву, например в «Перекресток» или «Атак» у метро «Домодедовская». На Домодедовском рынке покупаем овощи и фрукты.

Мне нравится наш ЖК, он новый, яркий, здесь воздух какой-то другой — более свежий

Вот такой был красивый закат

В «крепости» вдалеке находится ближайшая «Пятерочка». Идти до нее минут 20

22:00. Выполнила получасовой комплекс упражнений на пресс и ягодицы. Скучаю по ребятам из бегового клуба и жду, когда можно будет вместе пойти на тренировку.

23:00. Смотрим с Р. психологический триллер «В объятиях лжи». Очень понравился, пощекотал нервы. Съела два яблока и выпила стакан кефира. Люблю смотреть с Р. кино. Правда, мы не всегда совпадаем в выборе фильмов. Р. считает, что я смотрю «мыльные» любовные драмы, а я  люблю совершенно разные жанры, больше всего мне нравятся именно психологические триллеры и фильмы ужасов. Но и поплакать над мелодрамой и красивым фильмом о любви я тоже обожаю.

1:00. Чищу зубы и иду спать. Р. еще сидит за компом: работает.