У меня квартира в ипотеку

Существует заблуждение, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку. Это не так. Собственник квартиры — покупатель, который имеет право распоряжаться своим имуществом. Но до полного погашения кредита на недвижимости будет : продавать и совершать другие сделки с этой недвижимостью просто так нельзя.

Рассказываем, что вы можете делать с ипотечной квартирой и на каких условиях.

Сдавать квартиру в аренду или наем

❗️Согласие банка: необходимо, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Часто именно сдача ипотечной квартиры становится главным источником средств для погашения того же ипотечного кредита. Для того, чтобы сдать квартиру в аренду или наем одобрение банка не требуется (ГК РФ, ст. 346 п. 3).

Но в том же законе есть один важный момент: если в ипотечном договоре присутствуют иные условия, они будут иметь силу. Например, что собственник может передавать заложенное имущество в пользование третьим лицам, лишь согласовав это с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Так что внимательно читайте договор.

❗️Согласие банка: на ремонт — не нужно, на перепланировку — нужно

Поддерживать приличное состояние ипотечной квартиры — в принципе обязанность собственника (ФЗ «Об ипотеке», ст. 30). Выбирать рисунок обоев, материал напольного покрытия, менять двери и сантехнику — банк вам не указ. Но при этом помните, что квартира с дорогостоящим ремонтом будет находиться в залоге у банка.

Улучшать — пожалуйста, а вот ухудшать имущество или уменьшать его стоимость сверх того, что вызывается нормальным износом, вы не имеете права (ФЗ «Об ипотеке», ст. 29). Это уже касается перепланировки и переустройства. Для банка это — обоснованный риск. Если перепланировка сильно повлияет на технические характеристики квартиры и впоследствии на ее стоимость, необходимо предварительно согласовать работы с банком. Например, вы объединили кухную с гостиной, и вместо трешки стала двушка.

Продать квартиру

❗️Согласие банка: на продажу с последующим обременением — нужно

Продать ипотечную квартиру вы можете, но с согласия банка (ГК РФ, ст. 346). Если в документах Росреестра отмечено, что на квартире есть обременение, избежать этого не удастся. Запретить продать квартиру банк не может, а вот не дать согласия на сделку — вполне.

Сбербанк может дать согласие на продажу квартиры с последующим обременением — если другой клиент берёт ипотеку в Сбере на залоговый объект. При этом банк должен одобрить нового собственника.

Например, банк выдал ипотечный кредит человеку 35 лет с десятилетним стажем работы и официальным ежемесячным доходом в 100 тысяч рублей, а он решил продать ее молодому неработающему студенту. Для банка новый собственник — это риск, и он может такую сделку не согласовать.

Подарить квартиру

❗️Согласие банка: на дарение с последующим обременением — нужно

Подарить ипотечную квартиру вы можете при соблюдении всех требований.

Если квартира дарится целиком, то новый владелец становится и новым заемщиком и полностью обслуживает ипотечный кредит.

Регистрировать в квартире других людей

❗️Согласие банка: нужно для временной регистрации, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Есть два вида регистрации: по месту жительства и по месту пребывания. Члены семьи собственника — супруг, дети и родители — имеют право на постоянную регистрацию. Другие люди могут считаться членами семьи, если собственник квартиры зарегистрировал их в своей квартире на этом основании (ЖК РФ, ст. 31). Запретить регистрацию членов семьи банк не может.

То же касается и временной регистрации. Собственник может зарегистрировать в своей квартире посторонних людей на определенное время. Например, жильца, которому он сдает квартиру в наем, или иногороднего друга, приехавшего поступать в университет. Но тут работает условие, как и при сдаче квартиры в аренду или наем — если в ипотечном договоре есть пункт, что временную регистрацию надо согласовать с банком — необходимо это сделать.

Завещать квартиру

❗️Согласие банка: не нужно

В своем завещании собственник может оставить квартиру кому угодно: сыну с высоким заработком или дочке-студентке (ФЗ «Об ипотеке», ст. 37, п. 3).

Одобрение банка не нужно — банк в принципе не должен знать, в чью пользу составлено завещание (ГК РФ Статья 1123. Тайна завещания). Но с квартирой достанутся и долги по кредиту. Даже без завещания недвижимость с обременением в любом случае отойдет наследникам, но головной боли с урегулированием прав и обязанностей в таком случае прибавится.

Как и где получить согласие банка

Решить любые вопросы после оформления и до погашения ипотечного кредита бесплатно и без поездок в банк вы можете на Домклик в разделе «Обслуживание полученной ипотеки».

Ипотека может стать настоящим испытанием для семейного бюджета. Многие владельцы жилья не спешат справлять новоселье. Если ипотечная квартира не единственное место проживания, её можно сдавать в аренду, облегчая тем самым выплаты. К сожалению, большинство граждан не уделяют должного внимания законности этого процесса. Существует ряд ограничений по сдаче ипотечного жилья в аренду. Попробуем разобраться во всех тонкостях законодательства.

Нужно ли заключать официальный договор?

Сдавать ипотечную квартиру в аренду без договора с банковской организацией, которой принадлежит жилье, незаконно. Об этом сказано в Федеральном законе «Об ипотеке», от 18.07.1998. Нормативно-правовой документ подробно описывает суть ипотечного кредитования, условия для его получения и выплаты. Законодательством не запрещается покупать жилье в ипотеку для дальнейшей сдачи в аренду, но делать это нужно согласно условиям, прописанных в договоре.

Поскольку ипотечный заемщик считается полноправным собственником, у него есть права на использование жилплощади. Как пример, при оформлении военной ипотеки, военнослужащий может сдавать свою квартиру. Родители могут заранее купить квартиру для своих детей, после чего отдать её в аренду. Возможны и другие варианты, если в ипотечном соглашении отсутствует пункт о запрете сдачи жилья в аренду.

Какие есть ограничения со стороны банковской организации?

В большинстве случаев, при заключении договора аренды на ипотечное жилье, клиент обязан проинформировать об этом банковскую организацию. Кредитор в свою очередь может одобрить или отклонить решение владельца об аренде. Организация, выдавшая ипотечный кредит, может относиться по-разному к желанию владельца зарабатывать на своей собственности. Возможны следующие варианты развития событий:

Жилье, которое находится в залоге у банковской организации, является предметом контроля. Кредитор может проверять текущее состояние квартиры, уточнять фактическое использование и т.д. Если вы планируете сдавать в аренду ипотечное жилье, уделите внимание изучению договора, чтобы избежать недоразумений в будущем.

Есть ли подводные камни?

Покупка квартиры в ипотеку с последующей сдачей в аренду для погашения кредитных средств – достаточно распространённая практика. При этом важно не забывать о рисках, с которыми можно столкнуться: например, если в договоре есть пункт о запрете банком сдачи жилья в аренду, заёмщик не должен нарушать соглашение. В качестве наказания кредитная организация может на законных основаниях потребовать от владельца оплатить штраф, или погасить кредит досрочно. Стоит отметить, что банковские организации не так часто проверяют должников, которые исправно выплачивают кредит – чем и пользуются некоторые граждане.

Некоторые банки против сдачи ипотечного жилья в аренду. В качестве основного аргумента приводится риск порчи имущества квартиросъемщиками. Нередки случаи, когда арендаторы портили мебель, сантехнику, предметы интерьера. Гораздо хуже, когда по вине квартиросъемщиков случается пожар, потоп. Нужно учитывать этот момент при заключении договора. Если банк не идет навстречу владельцу жилья, можно предложить прописать отдельным пунктом материальную ответственность арендодателя за сохранность квартиры в надлежащем состоянии. В этом случае, если имуществу будет нанесен ущерб, возмещать его придется именно владельцу жилья.

Банковские организации неохотно идут на такие соглашения, поскольку аренда ипотечного жилья повышает риски для кредитора. У банка нет прибыли от операции с недвижимостью, все деньги достаются собственнику. Но, если в процессе аренды квартиросъемщиками будет нанесен ущерб недвижимости – снизится её налоговая стоимость. Для многих банков такая ситуация попросту неприемлема. С другой стороны, это удобно для арендодателя – жилье, расположенное в хорошем районе, всегда пользуется спросом. Остаётся только вовремя вносить платежи по ипотеке, платить за коммуналку и следить за сохранностью имущества.

Что делать, если банк против аренды ипотечного жилья?

Если владелец ипотечного жилья принял решение о сдаче квартиры в аренду, он должен не только поставить кредитора в известность, но и получить от него согласие на использование залогового имущества. На деле же заемщики редко делятся с банком дальнейшими планами по использованию недвижимости. В большинстве случаев сделка заключается на документальном уровне: встреча, одобрение, сбор документации, заключение договора. И если вы не уделили внимание чтению договора, неприятные сюрпризы не заставят долго ждать. Если банк не давал согласия и выявит факт сдачи ипотечной недвижимости в аренду, к заемщику могут быть применены штрафные санкции.

В случае, когда владелец принимает решение о сдаче ипотечной недвижимости в аренду, но в договоре имеется пункт о запрете такой операции – нужно быть готовым к регулярным проверкам залогового имущества. Процедура обычно инициируется банком-кредитором. Наилучшим вариантом будет рефинансирование ипотеки в другой банковской организации, с более лояльными условиями к аренде. Запрос на разрешение сдачи ипотечного жилья в аренду может занимать до трех недель.

Обратите внимание: если в договоре указан пункт о запрете на сдачу ипотечного жилья в аренду, и заемщик нарушил это правило – банковская организация может предпринять определенные меры, среди которых:

Чтобы избежать негативных последствий, достаточно уделить внимание чтению договора и прописанных в нем условий. Не стесняйтесь задавать уточняющие вопросы сотрудникам банка. По необходимости проконсультируйтесь у специалиста.

Как правильно сдавать ипотечное жилье?

Для арендатора наличие в документации пункта о разрешении предоставления ипотечной квартиры в аренду также важно, как и для владельца квартиры. В противном случае, любые договорённости квартиросъемщика с собственником не имеют юридической силы. В результате это может привести к срочному переезду арендатора, потере внесенной квартиросъемщиком предоплаты за проживание и т.д. Чтобы соглашение аренды было законным, собственник обязан предъявить квартиросъемщику ипотечный договор и документы, в которых отдельным пунктом указано разрешение сдачи объекта недвижимости в аренду.

Далеко не каждый собственник сообщает арендатору, что жилье находится в собственности банковской организации. Информацию об этом можно проверить самостоятельно, посмотрев информацию в Росреестре. Всё, что для этого нужно – точный адрес собственности. Конечно, можно сдавать в аренду ипотечную квартиру в обход банковского запрета, но нужно учитывать, что такая сделка будет считаться нарушением законодательства, и обязательно приведёт к негативным последствиям. Лучше делать всё официально, чтобы избежать проблем с законом.

Когда человек выплачивает кредит за квартиру и одновременно сдает ее арендаторам, это разумная стратегия. Получается, жилье окупает себя. Только вот нельзя забывать, что, пока кредит не выплачен, объект находится под обременением, в залоге у банка. Разбираемся, можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку, на постоянной основе или посуточно, и как все правильно оформить.

Нередко возникает ситуация, когда человек приобретает жилье в ипотеку, но вселяться сам туда сразу не планирует. Допустим, уже в собственности имеется квартира, пусть и небольшая, или можно жить с родителями. А то и вовсе — недвижимость приобретена как инвестиция или детям на будущее. И покупатель хочет сдать жилье, чтобы арендными платежами гасить ипотечные. Сервис партнерских продаж Пампаду рассказывает, как разрешено распоряжаться жильем, за которое еще не выплачен целевой заем.

Можно ли сдавать квартиру, которая находится в ипотеке

Ответ на вопрос: «Можно ли квартиру в ипотеке сдавать?» — будет положительным, но с некоторыми условиями. Это разрешено только в том случае, если получено согласие банка.

Еще несколько лет назад банки прописывали в договоре запрет на аренду ипотечного жилья. Сейчас такое если и встречается, то у единичных финансовых организаций. Считается, что подобные пункты договора нарушают права собственника. Поэтому человек может обратиться к суду. Банку заседания и споры с заемщиком не нужны.

Возникает двойственная ситуация. Не все финансовые организации горят желанием, чтобы жилье, находящееся у них в залоге, сдавали арендаторам. Пока не снято обременение, объект должен быть максимально ликвидным. Если заемщик перестанет выполнять обязательства, банк реализует квартиру на торгах. И за жилье нужно выручить столько, чтобы покрыть долг. Соответственно, финансовая организация хочет, чтобы объект сохранял приличное состояние, коммуникации и инженерные системы не были повреждены. Идеал — когда за жилплощадью осуществлялся уход. Не было пожаров, протечек, не допускалась порча имущества. Если собственники бережно относятся к жилью, то сказать то же самое об арендаторах можно не всегда.

С другой стороны, аренда — это пассивный доход, который помогает упрочить материальное положение заемщика. Банк заинтересован — ему намного выгоднее, если человек спокойно закроет ипотеку, нежели заниматься выселением и реализовывать имущество на аукционе. Нет смысла скрывать, что на территории России многие погашают ипотеку с арендных платежей (особенно, если не первый раз покупают жилье подобным образом). Поэтому пассивный доход заемщика выгоден банку. Даже если человек лишится работы, у него все равно будут средства на оплату кредита.

Тем не менее, осторожность перевешивает. Финансовые организации прописывают в договоре пункт о необходимости заручиться у них согласием. Если соглашение вообще ничего не говорит на этот счет, значит, заемщик имеет право сдавать жилье, не согласовывая это с банком и даже не уведомляя его. Но такие ситуации встречаются редко.

Еще реже встречаются варианты, когда в договоре заранее указано разрешение на аренду. Такие условия касаются коммерческих объектов, которые изначально приобретаются под арендный бизнес — офисы, помещения под ритейл. При покупке жилой недвижимости подобное почти не встречается.

Стань партнером по страхованию ипотеки: и получай до 55% комиссии!

203 575 ₽

67 840 ₽

62 131 ₽

И еще 7 предложений по 35 банкам

Можно ли квартиру в ипотеке сдавать официально

Если банк не возражает, квартиру разрешается сдавать официально. Когда договор аренды оформляется на срок свыше года, его регистрируют через Росреестр. Когда подаете комплект файлов, бумаг (комфортный способ — через МФЦ), сотрудники Росреестра видят обременение на квартире. Если к пакету файлов и бумаг не приложено согласие банка, договор аренды не зарегистрируют.

Вне зависимости от сроков, у арендодателя возникает обязанность уплатить налоги — даже если сдали квартиру на 1 день. Регистрация в Росреестре с налогами не связана.

Физлицам платить налоги можно двумя способами:

ИП и юрлица перечисляют налог в бюджет по реквизитам, указанным на сайте ФНС. Важно указать правильный КБК.

Можно ли квартиру в ипотеке сдавать посуточно

Опять-таки, можно, если это согласовано с банком. Но помните, что, хоть посуточная аренда прибыльнее средне— и долгосрочной, у нее есть подводные камни.

Если осталось выплатить малую часть ипотеки, то посуточная аренда станет способом получения дохода — скажем, заработать побольше за год-два и закрыть долг. Но придется постоянно поддерживать привлекательный внешний вид квартиры, делать косметический ремонт, убирать за каждым постояльцем, у жилья будет сильная амортизация. Конечно, эти минусы несущественны, если изначально приобретаете жилплощадь, чтобы сдавать посуточно.

Без согласия банка можно ли сдавать квартиру, пока она в ипотеке

Нет, нельзя. Точнее, можно, если это предусмотрено договором или же, наоборот, в договоре ничего не сказано на этот счет — во втором случае считается, что финансовая организация дает разрешение по умолчанию. На практике оба варианта встречаются редко, и как минимум в 90% случаев прописывается необходимость получения согласия.

Пренебрегать этим, пытаясь обмануть банк и сдавая «втихаря», не стоит. Во-первых, если собственник передал имущество в пользование третьим лицам (а это происходит при аренде ), то финансовая организация имеет право обязать вас досрочно погасить долг по ипотеке. Кстати, эти и другие подобные санкции прописываются в кредитном договоре, поэтому читайте его внимательнее. Если очень повезет, то на первый раз отделаетесь устным предупреждением. Или же банк может наложить на вас штраф за нарушение условий договора — и эта информация попадет в кредитную историю.

А во-вторых, сдача квартиры без уплаты налогов грозит как минимум начислением налогов за весь период, пеней и штрафов, а как максимум — привлечением к ответственности за незаконное предпринимательство.

Можно ли квартиру в ипотеке сдавать в аренду людям

Выше говорилось, какие последствия ждут собственника, сдающего жилье без согласования с банком, без уплаты налогов и регистрации договора в Росреестре. И если думаете, что об этом не узнают — поверьте, это не так. Узнают. Мало того, что нарушите закон, но еще и столкнетесь с трудностями. Прежде всего, финансовыми. Ведь досрочно погасить ипотеку по требованию банка будет не так-то просто.

При согласии банка можно ли сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке

Да, можно. Как собственник, будете свободно распоряжаться своим имуществом. И не забывайте, что, пока квартира под обременением у банка, он имеет право проверить объект залога. Проверка включает анализ действий собственника на предмет незаконной сдачи. Да, на практике это встречается редко, но полностью исключать такую ситуацию нельзя.

Чем сервис Pampadu полезен риэлторам

Чтобы хорошо зарабатывать, риэлтору стоит предлагать своим клиентам дополнительные услуги. Платформа партнерских продаж Pampadu позволит получать доход онлайн, параллельно основной занятости.

Пройдите бесплатную регистрацию на платформе — это займет несколько минут. Сразу после этого откроется доступ к каталогу предложений от наших партнеров — ведущих отечественных банков и страховых компаний. Предлагайте своим клиентам:

Берите свой доход под контроль, и начинайте получать больше уже сегодня!

Есть мнение, что ипотечную квартиру нельзя продать или сдавать в аренду — якобы банки запрещают заемщикам это делать по условиям кредитного договора. Но это не так.

В статье расскажем, как сдавать квартиру, купленную в ипотеку.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

Да, но сначала надо предупредить об этом свой банк. Поэтому прежде, чем сдавать квартиру в аренду (грамотнее будет сказать «в наём»), которую вы купили в ипотеку и еще не закрыли ее, внимательно прочитайте свой ипотечный договор.

Для многих сдача ипотечной квартиры в аренду становится главным источником денег для погашения этого же ипотечного кредита. По закону, чтобы сдать квартиру в аренду или наем, одобрение банка не требуется (ГК РФ, ст. 346 п. 3). Но в том же законе есть один важный момент: если в ипотечном договоре есть иные условия, они будут иметь первоочередное значение.

Например, в соглашении может быть указано, что собственник имеет право передавать заложенное имущество в пользование другим лицам только по согласованию с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Так что внимательно читайте ипотечный договор — это важно.

Как согласовать аренду ипотечной квартиры с банком

Как правило, банки не запрещают заёмщикам сдавать ипотечную квартиру в аренду или наём. Всё, что нужно сделать — обратиться в банк, сотрудники которого, скорее всего, попросят вас написать типовое заявление.

Если ваша ипотека в Сбере, то для сдачи недвижимости в аренду вам нужно получить письменное одобрение банка. Для этого обратитесь к менеджеру по обслуживанию ипотечного кредитования по месту выдачи кредита или создайте заявку онлайн.

Как это сделать:

Для рассмотрения обращения необходимо предоставить проект договора аренды с указанием ФИО и паспортных данных арендатора и срока сдачи объекта, в котором должно содержаться следующее условие: «на дату подписания договора найма объект недвижимости находится в залоге у банка». Срок оказания услуги — 14 рабочих дней.

После того, как вы получите «добро» от банка — смело размещайте объявление об аренде своей квартиры или дома. А если вы уже нашли жильцов, то подпишите с ними договор найма жилого помещения.

Также собственникам жилья теперь доступен сервис Домклик Аренда, с помощью которого можно сдать квартиру быстро, выгодно и без лишних хлопот. Мы возьмём на себя всю работу с объявлением и подберём для вас подходящих жильцов.

🔥 Поручить поиск надёжного жильца Домклик

Договор коммерческого найма жилья — главный документ для обеих сторон сделки. Заключается он в письменной форме. Важно составить его максимально подробно и понятно для всех участников.

Что обязательно надо указать в договоре:

Договор аренды или договор найма жилья

Грамотное, понятное и красивое объявление — залог успеха. В объявлении об аренде квартиры стоит указать, как минимум, эти пункты:

И еще. Старайтесь писать кратко, своими словами и максимально конкретно. Не используйте ЗАГЛАВНЫЕ БУКВЫ, много восклицательных !!! знаков. Проверяйте ошибки.

Разместить объявление на Домклик бесплатно

Согласование аренды с банком

Покроет ли аренда затраты на покупку квартиры

Ипотечный заем – это серьезная нагрузка на семейный или личный бюджет. Поэтому те покупатели квартир в ипотеку, у которых есть другое место проживания, нередко задумываются об их сдаче в аренду, чтобы компенсировать деньгами арендаторов взносы по кредиту. Однако можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду без согласования таких действий с банком? В данном тексте мы детально рассмотрим этот вопрос.

О чем говорит закон

Для начала обратимся к текущему российскому законодательству. В соответствии с законом сдача жилой недвижимости без оформления соответствующего договора и уплаты налога с получаемого дохода запрещена. Если вы решили сдавать ваше жилье квартиросъемщику «в темную», вы рискуете попасть под ответственность за незаконное предпринимательство. И получить за это серьезный денежный штраф и пени в дополнение к обязательному возмещению невыплаченного налога за весь срок аренды.

За указанными выше санкциями может последовать требование банка о досрочном погашении всей оставшейся суммы ипотечного кредита. Если вы этого не сделаете, банк получит право обращения в суд. И если судебное решение будет вынесено не в вашу пользу, вы с высокой вероятностью лишитесь имущества, находящегося в залоге у кредитно-финансовой организации. То есть, останетесь без купленной в кредит квартиры.

Банковские ограничения

Вы готовы заключить официальный договор с арендатором? В этой ситуации также возникают определенные ограничения. Согласно тексту Закона об ипотеке продавать, обменивать, дарить залоговое имущество можно, только получив согласие залогодержателя на данные действия. Поскольку при этом происходит передача прав собственности третьему лицу.

В случае с арендой собственник объекта не меняется. То есть, законодательного ограничения или запрета на заключение договора с квартиросъемщиками нет. В 2016-м году было опубликовано Постановление Верховного суда № 309-АД16-8799, в котором разъяснялось, что банк не имеет права запрещать собственнику использование залоговой квартиры по собственному усмотрению. В том числе и для заселения в нее квартиросъемщиков, если аренда оформлена официально.

До выхода данного постановления банки обычно вносили в ипотечный договор пункт, запрещающий аренду. Сейчас они предпочитают прописывать это условие в виде ограничения, обязывающего заемщика согласовывать такие действия с кредитно-финансовой организацией. Поскольку за прямой запрет и фактическое нарушение прав собственника на банк может быть наложен штраф. Однако если ограничение на аренду вписано в договор ипотеки, оно имеет юридическую силу.

Согласование аренды с банком

Как показывает реальная практика, обычно на вопрос, можно ли сдавать купленную в ипотеку квартиру, заемщики в настоящее время получают положительный ответ. В большинстве случаев кредитно-финансовые организации готовы сделать шаг навстречу клиенту и разрешить сдачу залоговой квартиры в аренду, если с его стороны поступит официальное обращение. Для этого вам потребуется посетить банковское отделение, где вы оформляли кредитный договор, и заполнить типовое заявление. После чего дождаться соответствующего ответа на него. Например, в Сбербанке для ипотечников предусмотрено обязательное получение одобрения в письменном виде.

Для посещения офиса не забудьте захватить с собой:

В проекте обязательно должно быть прописано следующее условие: «объект недвижимости находится в залоге у банка на дату подписания договора аренды». Банковский менеджер по ипотеке может запросить у вас еще какие-либо документы. Выяснить их полный список можно заранее через интернет или по телефону.

Дополнительные нюансы

Некоторые банки допускают возможность предоставления проекта договора найма без предварительного внесения в него конкретных данных арендатора. В подобном случае вы можете сначала получить разрешение, а уже после этого разместить в интернете или других источниках информации объявления с предложением сдачи квартиры.

Следует иметь в виду, что банк может выдвинуть дополнительные условия. К примеру, ограничить максимальный срок сдачи жилья квартирантам и т.п. Кредитно-финансовые организации обычно дают одобрение на аренду сроком до одного года. Поскольку в этом случае договор квартирного найма нет необходимости регистрировать. Следовательно, возникающее временное обременение не отразится в ЕГРН.

Банк имеет право наложить запрет, если вы решите сдавать в аренду квартиру, приобретенную по ипотеке с внесением материнского капитала. Поскольку это вступит в противоречие с условиями использования маткапитала. Если информацию о сдаче в аренду такого жилья получат органы опеки, с их стороны последует обращение в прокуратуру. И вас обвинят в мошенничестве с нарушением прав ребенка.

Поскольку одним из условий заключения кредитного договора на получение ипотеки обычно становится страхование приобретаемой жилой недвижимости, для сдачи квартиры в аренду ее собственнику потребуется согласовать это и со страховой компанией. Получив такой запрос, страховщик может повысить размер страхового взноса. Поскольку присутствие арендатора может быть расценено им как ранее не учтенный дополнительный риск.

Если вы вносите платежи по ипотеке своевременно и не имеете просрочек, это повышает ваши шансы на получение банковского разрешения на сдачу квартиры в аренду.

Можно ли сдать ипотечную квартиру в аренду с оформлением квартиросъемщику временной регистрации? Да, можно, но это тоже следует согласовать с банком.

Покроет ли аренда затраты на покупку квартиры

Пожалуй, это один из главных вопросов, который задают себе люди, желающие приобрести жилье и компенсировать его покупку за счет арендаторов. Доходы от аренды действительно помогают существенно снизить нагрузку ипотеки, выплачивать которую обычно приходится на протяжении многих лет. Однако полностью покрыть все расходы удается далеко не всегда.

В последние годы стоимость жилой недвижимости постоянно растет. А доходность аренды фактически не повышается из-за большого предложения таких квартир в российских мегаполисах. Аналитики рынка недвижимости оценивают доходы от сдачи жилых квадратных метров квартиросъемщикам примерно в 5% годовых от стоимости объекта недвижимости. Что существенно ниже текущих условий, предлагающихся банками по ипотеке.

При этом к ипотечным взносам следует приплюсовать платежи за коммуналку, взносы в фонд капитального ремонта, налоги. Кроме того, в сдаваемой квартире время от времени придется делать, как минимум, частичный ремонт после неряшливых квартирантов.

Итоговые выводы

Вы хотите взять ипотечный кредит, купить квартиру и сдавать ее в аренду? Внимательно прочитайте кредитный договор, поскольку в нем могут быть прописаны какие-либо ограничительные условия. Подписав договор, вы фактически согласитесь с ними и будете обязаны их соблюдать во избежание возможных неприятностей.

И, конечно, не рискуйте приобретенной жилой недвижимостью, сдавая ее без официального оформления аренды. Поскольку это чревато серьезными последствиями вплоть до утраты залоговой квартиры. Банк имеет право провести проверку предмета залога, если у его менеджеров появятся данные, что вы сдаете жилье «в темную» и не платите налоги. Такое вполне возможно в случае вашего конфликта с незаконными квартиросъемщиками или соседями.

Мы надеемся, что эта статья была вам полезна.

Для заемщика сдача ипотечной квартиры в аренду – прекрасный способ побыстрее «отбить» деньги, взятые у банка. Разберемся, как стать арендодателем кредитной недвижимости, при этом не нарываться на проблемы и не нарушать закон, а также где выгодно сдавать такое жилье и можно ли на этом зарабатывать.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Законодательством это не запрещено. П.1 ст. 209 ГК РФ разрешает собственнику распоряжаться имуществом по своему желанию. Поэтому можно запускать квартирантов хоть на следующий день после покупки жилплощади, главное – не нарушать российское законодательство.

Законна ли сдача в аренду ипотечных квартир

Хотя жилье находится в залоге у банка, никаких ограничений по его использованию нет. П. 2. ст. 29 Закона об ипотеке №102-ФЗ допускает возможность извлечения доходов из имущества, на которое наложено обременение.

Аренда может быть длительной или посуточной. В комментариях к ст.17 ЖК сказано, что квартиры и другие жилые помещения предназначены для проживания, но продолжительность пребывания не лимитирована. Конституционный суд в своем Постановлении от 23.03 2023 г. уточнил, что требования п.3 ст.17 ГК, запрещающее размещать гостиницы в жилых домах, на посуточную аренду не распространяются.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке без согласия банка

С банком, как с залогодержателем, такие действия согласовывают, только, если это прописано в ипотечном договоре. В противном случае подразумевается, что кредитная организация не считает присутствие квартирантов нарушением п.2 статьи 209 ГК, и ущемлением своих интересов.

Но, даже если банк прописал такую строку в ипотечный договор, запретить сдачу жилья в аренду он не вправе. Согласно п.1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» такие действия считаются нарушением прав граждан.

Не поможет и суд, который займет сторону собственника жилья. Например, такой позиции придерживались судебные органы Республики Башкортостан по делу № А07-29275/2015 от 16.02.16. и Верховный суд в своем решении от № 309-АД16-8799 от 2016г. Кредитная организация только вправе потребовать только согласования условий аренды и сохранения целостности имущества, находящегося в залоге.

Какие условия должны быть соблюдены при сдаче ипотечного жилья аренду

Жилье можно использовать только по прямому назначению – для проживания. Ст.17 и 288 ГК РФ запрещают устанавливать в квартирах в станки, промышленное оборудование, располагать учреждения и организации. Поэтому сдать недвижимость, взятую в ипотеку, под склад, цех или мастерскую нельзя.

Сдача в аренду квартиры, купленной с использованием материнского капитала не должна ухудшать условия проживания несовершеннолетних. Если выяснится, что жилье арендуется, а ребенок, имеющий там долю, ютится в стесненных условиях, вмешаются органы опеки, которые обратятся в прокуратуру и суд. Договор аренды заставят расторгнуть.

Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку, без договора

При сдаче любой жилплощади, в том числе ипотечной, заключается договор найма или аренды. Если договорной срок превышает год, документ регистрируют в Росреестре. Ежегодно собственник платит НДФЛ в размере 13% с дохода со сдачи, с самозанятых берется более «гуманный» налог на профдеятельность – НПД размере 4–6%.

Возмездная передача квартиры без договора грозит штрафными санкциями:

Как можно сдавать ипотечную квартиру в аренду посуточно

Аренда на короткий период мало чем отличается от длительной. Арендодателю нужно заключать с каждым квартиросъемщиком договор, но регистрировать документ не требуется. Ежегодно надо платить налоги – НДФЛ или ИПД. Поэтому лучше сдавать жилье официально.

Сдавать ипотечное жилье можно тремя способами:

Первые два варианта подходят тем, кто живет рядом со сдаваемой квартирой и в состоянии взять на себя заботы о ней. Если собственник постоянно занят или находится далеко от ипотечной недвижимости, лучше предпочесть доверительное управление.

Можно ли получить прибыль со сдачи ипотечной квартиры в аренду

Рассчитаем, насколько выгодно сдавать кредитную квартиру на длительный срок и посуточно. Возьмем для примера два города – Москву и Сочи, в которых жилье активно снимается.

Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в Москве

Типичный пример. Семья, у которой нет возможности оформить льготную ипотеку, решила брать однокомнатную квартиру в новостройке с отделкой площадью 32,8 м² за 14 млн. возле метро Тушинская. Ипотека на такую недвижимость выдается под 17% годовых.

Придется накопить 2,1 млн. на первый взнос в 15%. Сумма ипотечного кредита за вычетом первичного взноса составит 11,9 млн руб., а ежемесячный платеж – 169,6 тыс. руб.

В квартиру придется купить мебель и бытовую технику. После этого жилплощадь можно сдать за 70 тыс. руб./мес., т.е. работать в минус.

Ежегодно стоимость аренды в столице растет примерно на 5% процентов, поэтому к концу выплаты ипотеки она составит 175000 и станет сопоставима с ипотечным платежом. Прибыль получить не выйдет, но удастся сэкономить 37,8 млн. руб. За тридцатилетний срок нужно будет несколько раз сделать ремонт, поменять технику и мебель, поэтому реальная экономия будет ниже.

Купленную квартиру можно сдавать посуточно. В этом районе Москвы такой бизнес принесет 90000 руб. в месяц. Но нет гарантии, что жилье на столичной окраине заинтересует временных жильцов. Приезжие стараются остановиться в центре, где купить квартиру сложно из-за астрономических расценок.

Вывод – получить прибыль от сдачи жилья в Москве крайне сложно, если нет возможности взять ипотеку под низкий процент, предназначенную для молодых семей, родителей с детьми, IT-специалистов, других льготных групп. Не нужно ждать, что жилье будет окупаться и приносить прибыль, но сэкономить реально.

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в Сочи

Посмотрим, можно ли заработать на аренде в курортной зоне. Допустим, семья купила квартиру рядом с морем, за 5,7 млн. в популярном сочинском микрорайоне Бытха. Отсюда недалеко до центра и Мацесты, где можно принимать целебные ванны и пить минеральную воду круглый год. В Сочи выгоднее сдавать квартиру посуточно, поэтому ориентируемся на этот вариант.

Даже зимой здесь реально сдать квартиру за 2500 руб. в сутки, а в теплое время цены поднимаются в два раза. Среднегодовая стоимость аренды составит 3750 руб./сутки. В месяц, в среднем, хозяева получат 112500 руб.

Стартовый ипотечный взнос на такую квартиру всего 430 тыс. руб. Такую сумму можно взять в любом банке сроком на год в рамках потребительского кредитования. Ежемесячный платеж по ипотеке составит 40017 руб. В первый год к ним прибавится 38 811р ежемесячных выплат по потребкредиту. Итого 78828 руб. Уже на старте стоимость аренды будет выше банковских платежей, и недвижимость, в отличие от Москвы, будет работать в плюс. Поскольку посуточная аренда жилья на курорте в течение года меняется, лучше приобрести квартиру весной, чтобы накопить сумму для зимних платежей.

Со второго года, после закрытия потребкредита, среднемесячная доходность квартиры составит 72483 руб. Этими деньгами можно быстро закрыть ипотеку. Жилье окупится и начнет приносить больше прибыли. Другой вариант– откладывать деньги с аренды, затем продать старую квартиру и купить апартаменты в современном жилищном комплексе, которые сдаются дороже.

Вывод – в Сочи, в отличие от Москвы, покупать и сдавать жилье выгодно. На юге пока есть недорогие варианты, которые принесут хорошие деньги. Но нужно поторопиться, жилье быстро раскупается и вскоре за подходящую квартиру придется отдать гораздо больше.

Как еще можно отбить вложения

Получить прибыль с купленного жилья можно не только с помощью аренды. Например, купить и через некоторое время перепродать. Или приобрести «убитое» жилье, отремонтировать и реализовать. Но продажа залогового объекта сопряжена с большими трудностями, которые отпугивают потенциальных покупателей. Если дождаться погашения ипотеки, львиную долю прибыли «съедят» проценты.

Вариантов «отбить» стоимость жилья в Сочи гораздо больше. Сюда приезжает большое количество людей с разными потребностями, поэтому можно оформиться самозанятым, чтобы печь в квартире пирожки на продажу, делать десерты, готовить на заказ еду, монтировать фото, изготавливать сувениры. Это не запрещено законом, пользуется спросом и дает хороший заработок.

Жилье на юге растет в цене быстрее, чем в Москве. Поэтому при продаже можно получить приличную выгоду. Время мегаполисов ушло, сейчас самые перспективные вложения в российскую курортную зону. После уменьшения числа зарубежных туристических направлений количество отдыхающих здесь постоянно растет, а значит, будет увеличиваться прибыль с квадратных метров.