Подрядчики и пользователи объектов капитальных вложений
Подрядчик — это физическое или юридическое лицо, выполняющее работы по договору подряда или государственному контракту, которые заключаются с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчик обязан иметь лицензию на осуществление данной деятельности.
Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы, а также другие физические и юридические лица, государственные и муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, для которых создается объект инвестиционной деятельности. Если пользователь объекта не является инвестором, то взаимоотношения между ними строятся на договорной основе.
Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух или нескольких участников Болюх А. Я., Шахов А. О., Силкин В. В. Правовой режим иностранных инвестиций в России. М., 2006. С. 39..
Перечисленные участники инвестиционной деятельности — инвесторы, заказчики, подрядчики и пользователи объектов капитальных вложений — являются основными участниками инвестиционного процесса. Кроме них в инвестиционной деятельности принимают участие другие субъекты, которые обслуживают процесс осуществления капитальных вложений.
К таким второстепенным организациям относятся коммерческие банки, если они не являются инвесторами и кредиторами, а только осуществляют расчеты по поручению заказчика или инвестора, а также страховые, консалтинговые фирмы, посредники, поставщики и др.
Субъекты договора инвестирования
Строительство является формой инвестиционной деятельности, под которой понимается вложение инвестиций, и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиции в основные средства, в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию зданий, проектно-изыскательские работы именуются капитальными вложениями.
Субъектами инвестиционной деятельности капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ.
Инвесторами могут быть Крушвщ Л. Инвестиционные расчеты. – Спб.: Питер, 2001. – С. 85.:
– физические лица (граждане РФ, в том числе индивидуальные предприниматели; иностранные граждане, лица без гражданства);
– юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации, для которых такая деятельность не запрещена законом или учредительными документами);
– создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц;
– государственные органы, органы местного самоуправления;
– индивидуальные предприниматели, коммерческие организации и др.
Инвесторы по договорам долевого участия в строительстве на практике могут именоваться Дольщиками.
Заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов (п. 3 т. 4 Федерального закона об инвестиционной деятельности).
Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ. Функции заказников в жилищном строительстве выполняют Застройщики (Исполнители).
Под Застройщиком (Исполнителем) понимается физическое или юридическое лицо, которое организует строительство жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи (ст. 1 Федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики»). Обычно Застройщиком является специализированная строительная организация или инвестиционная компания.
Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом Коралов А.Л., Кожин В.А.Экономика городского строительства. – М.: Стройиздат, 2009. – С. 88..
Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, а также государственные органы, органы местного самоуправления и организации, для которых создаются указанные объекты.
В строительной цепочке можно выделить две группы отношений.
В первую группу отношений входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса:
– отношения Застройщика и собственника земельного участка; – отношения Застройщика и подрядчика-проектировщика; – отношения Застройщика и генерального подрядчика; – отношения генерального подрядчика и субподрядчиков.
Во вторую группу отношений входят отношения, которые регламентируют имущественную сторону процесса строительства Казакова А.В., Вшесова О.П. Создание отдельных видов организаций как способ оформления взаимоотношений с дольщиками при жилищном строительстве. – М.: Норма, 2008.- С. 54.:
– отношения Застройщика и Инвестора (Дольщика); – отношения Дольщика и пользователя объекта капитальных вложений.
Вышеуказанные отношения целесообразно рассмотреть по стадиям осуществления инвестиционного строительного проекта. Начнем с первой группы отношений.
Первоначально Застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с собственником земельного участка Застройщик составляет инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). Для подготовки проектной документации Застройщик заключает договор подряда с проектировщиком. Проект проходит стадию согласования в государственных органах.
Под инвестиционный проект Застройщик получает земельный участок. Собственник земельного участка может передать его в собственность, постоянное пользование или в аренду. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, обычно предоставляются в аренду Сапожников Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. – 2001 – № 1. – С.44..
Затем, под инвестиционный проект Застройщик начинает привлекать денежные средства инвесторов, в том числе по договорам инвестирования в строительстве. Этот процесс начинается с момента составления инвестиционного проекта и продолжается до момента его окончательной реализации.
Застройщик (Исполнитель) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (ст. 706 ГК РФ). Генеральный подрядчик и субподрядчики готовят строительную площадку и приступают к строительству объекта.
После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик принимает объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков. Генеральный подрядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом Застройщику и рабочей комиссии.
Заканчивается первая группа отношений сдачей Заказчиком дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссии.
Вторая группа отношений связана с финансовой основой строительства объекта. Любой из ниже указанных участников строительного процесса (собственник земельного участка, проектировщик, генеральный подрядчик, субподрядчик) может выступать в качестве Дольщика и иметь право на получение одной или нескольких квартир в строящемся доме. В этой ситуации необходимо различать прямые и косвенные договоры инвестирования в строительстве.
По прямым договорам инвестирования Инвестор заключает договор непосредственно с Застройщиком. По косвенным договорам инвестирования в строительстве Инвестор заключает договор не с Застройщиком, а с Дольщиком, который имеет право на получение квартиры. Такое лицо может иметь с Застройщиком прямые договорные отношения (проектировщик, генеральный подрядчик, собственник земельного участка и др.) либо косвенные отношения (субподрядчик и т. п.).
Получив свою часть объекта, Дольщик может предоставить её для заселения другому лицу (пользователю объектом капитальных вложений).
Сторонами прямого договора долевого участия в строительстве являются Застройщик, Инвестор и Дольщик, а косвенного договора инвестирования – Инвестор и Дольщик. Определение понятий «Застройщик» и «Дольщик» было дано выше.
Важно знать. Если Инвестор не обладает полной дееспособностью, его права и обязанности по договору инвестирования в строительстве приобретает и осуществляет опекун (ст. 32 ГК РФ) или попечитель (ст. 33 ГК РФ).
В обязательстве инвестирования может иметь место множественность лиц. Так, в качестве инвесторов на одной стороне договора иногда выступают оба супруга либо родители и дети. В этом случае такие лица становятся сособственниками квартиры. Донцова Л.В. Инвестиционно-строительный сектор российской экономики: проблемы формирования и инновационного обновления. – М.: Диалог, 2009. – С. 116.
Договор инвестирования в строительстве может быть заключен по конструкции договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). По такому договору Застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не Инвестору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо вправе отказаться от прав по договору инвестирования в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться Инвестор.
Инвестор и Застройщик не вправе расторгать или изменять заключенный ими договор инвестирования без согласия третьего лица с того момента, как третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору.
Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте. Обязанность по финансированию строительства остается на Инвесторе. При ненадлежащем финансировании Инвестором строительства Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу.
На практике родители заключают договоры инвестирования пользу своих детей. Однако нельзя смешивать договор в пользу третьего лица с теми ситуациями, когда родители действуют от имени и в интересах своих недееспособных детей как их законные представители (опекуны). В этом случае финансирование строительства осуществляется за счет детей, в том числе из средств, подаренных детям самими родителями.Договор инвестирования может быть заключен как договор об исполнении третьему лицу. По договору об исполнении третьему лицу последнее не вправе требовать от Застройщика передачи ему помещений в построенном объекте. Передавая долю в построенном объекте непосредственно третьему лицу, Застройщик лишь исполняет таким способом свою обязанность перед Инвестором. Именно Инвестор в течение всего срока действия договора является управомоченным лицом, способным требовать надлежащего исполнения договора от Застройщика. По такой схеме организации могут участвовать в строительстве жилья для своих работников.
Инвестор может передать свои права по договору инвестирования третьему лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии) Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. – М.: Экономика, 2000. – С. 105. В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: третье лицо приобретает права Инвестора и его статус. Договор цессии может быть заключен без согласия Застройщика, если предыдущий Инвестор исполнил все свои обязанности перед Застройщиком. В договоре цессии должны быть указаны стороны, характеристики договора инвестирования (дата, номер, стороны, предмет), объем передаваемых прав, их цена.
