3.6.3. Варианты долевого участия. Инвестиционные проекты: от моделирования до реализации

Содержание

Договор инвестирования — что это
Основные различия между дду и договором инвестирования
6.3. Варианты долевого участия. Инвестиционные проекты: от моделирования до реализации
Метод долевого участия
Некоторые особенности "долевого" инвестирования — московские юристы
Отличия договора инвестирования от дду
Преимущества и недостатки договора инвестирования и дду

Договор инвестирования — что это

Несмотря на то, что в федеральном законе №214-ФЗ нет упоминаний о договоре инвестирования, он непосредственно относится к долевому строительству. Договор инвестирования, что это такое?

До принятия федерального закона №214-ФЗ, отношения между строительной компанией и покупателем недвижимости регулировались именно инвестиционным договором. Ранее любой участник долевого строительства считался инвестором.

Договор инвестирования это, по сути, договор простого товарищества, согласно которому инвесторы объединяют вклады для получения прибыли. Приобретение объектов недвижимости – один из этапов получения прибыли инвесторами. Как правило, такая недвижимость сдается в аренду или реализуется по договору купли-продажи.

Инвесторы имеют права в отношении объектов в том объеме, в котором они определены договором (т.е. это право общей долевой собственности, если иные условия не отражены в тексте договора). Договором инвестирования недвижимости определяется и размер денежных или иных вкладов каждого из инвесторов.

Договор долевого участия в строительстве практически вытеснил договор долевого инвестирования строительства, т.к. был принят закон прямо регламентирующий сферу долевого строительства. Но инвестирование на практике не редкость. Кто может быть стороной договора инвестирования при покупке квартиры:

Паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ, ОПИФ);
физические лица, выступающие в роли частного инвестора;
юридические лица, если закон не запрещает коммерческую деятельность и извлечение прибыли.

Передача квартиры от застройщика происходит на условиях, установленных договором инвестирования. Собственником одного объекта могут быть все инвесторы, в равных долях или на условиях, прописанных в договоре.

Резюмируем, что такое договор инвестирования: это договор, на основании которого инвесторы вносят свои вклады в строительство и получают объекты недвижимости для дальнейшей реализации по своему усмотрению. Это может быть последующая продажа коммерческой недвижимости или сдача в аренду, реже — уступка права требования по договору цессии.

Основные различия между дду и договором инвестирования

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств.

Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход.

Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

6.3. Варианты долевого участия. Инвестиционные проекты: от моделирования до реализации

Случаи участия
Одна из самых странных обязанностей, которую законодатели вменили налогоплательщикам, в том числе и индивидуальным предпринимателям, прописана в подпункте 2 пункта 2 статьи 23 НК РФ.Предприниматели обязаны письменно сообщать в налоговую инспекцию по месту

Приложение 12
Пример сертификата долевого участия в ОФБУ
Приложение к договору ____Сертификатдолевого участия в общем фонде банковского управления№ ____________________________________________________________________________(полное наименование, местонахождение (почтовый адрес))Доля учредителя

Инвестиционный договор (договор долевого участия)
К примеру, как отразить операции в налоговом и бухгалтерском учете, если организация осуществляет деятельность:? по организации и контроля за строительством (функции заказчика-застройщика);? строительную деятельность

Пример 27. В 2007 году организация в порядке долевого участия в строительстве жилого дома приобрела квартиру, которую после перевода в нежилой фонд будет использовать в качестве офиса. Начисление амортизации по данной квартире в налоговом учете производится с момента

90. Мультипликативная модель, смешанные и кратные модели, логарифмический способ и способ долевого участия
Мультипликативная модель представляет собой произведение факторов:

Примером мультипликативной модели является двухфакторная модель объема реализацииN = Ч · В,

4.3
Вымогательство участия
Оценки по региональному уровню построены в основном на данных журналистских расследований в отдельных регионах, где внебюджетные фонды стали объектом общественного внимания. Преимущественно это данные 1999 года.С 2000 года Бюджетный кодекс РФ, по

7.3. Система участия в прибылях

На предприятиях Швеции, по приблизительным подсчетам, действуют около тысячи систем материального поощрения, в которых предусмотрено участие работников в прибылях предприятия. Лишь 20% шведских предприятий ввели унифицированный

Метод участия.
В данном методе предполагается, что известный человек непосредственно участвует в вашей акции или вы участвуете в известном событии, как одно из главных действующих лиц. Это самый простой и самый сложный метод одновременно. Прост он тем, что для PR-службы

Метод косвенного участия.
В данном случае вы не участвуете в событие напрямую и ни как не связаны с судьбой известного человека или животного, однако имитируете участие в судьбе этого известного объекта. Например, возьмем абстрактный случай. В фильме Маска снялась

17. Сила участия

Снэппи стал знаменитым!
Пользователь Gmail
Андерс Соборг сделал конфетницу из конструктора Lego. Вставляете монету и выбираете один из трех видов конфет. Затем спираль поворачивается и выталкивает конфету вперед, точно так же как в обычном конфетном

Политика вовлеченности и участия
Политика вовлеченности и участия должна демонстрировать веру организации в то, что вовлеченность и участие являются средством формирования заинтересованности всех работников в успехе предприятия. Эта политика также может

Ограниченные схемы долевого участия для руководителей
Согласно этим схемам, участников предварительно награждают бесплатными акциями. Эти акции не будут принадлежать руководителю до тех пор, пока не будут выпущены и не перейдут в его владение, поэтому такая схема и

ПЛАНИРОВАНИЕ ВОВЛЕЧЕНИЯ И УЧАСТИЯ
Какая форма вовлечения и участия подходит для организации, зависит от ценностей и установок руководства, а если существуют профсоюзы, то и от нынешнего климата в сфере отношений с работниками. Планирование должно основываться на обзоре

11. Поощрение участия
Джан Луиджи Альбано, Никола Димитри, Изабель Перринь, Густаво

7. Платформы для участия

Весь мир — театр, и ты в нём звезда
В мае 2005 года Пол Рейдмахер[285] пытался найти дом в Силиконовой долине, так как планировал переехать туда и начать работу в компании DreamWorks Animation. Он устал открывать карты Google для каждого дома, который хотел

Условия участия
Оптимальный формат – «5 1»: пять бесплатных дней тренинга и в конце один бонусный день по цене 500–1000 руб. Везде, где можно, разместите информацию: «Участвуйте в тренинге совершенно бесплатно. Единственное условие – помощь в продвижении и пиар!»

Метод долевого участия

Схожим с предыдущим способом является метод долевого участия. Он применим в отношении аддитивных и смешанных моделях кратно-аддитивного типа.

В основе этого факторного анализа лежит следующее: необходимо определить долю воздействия каждого параметра в общей структуре изменения результативного показателя, а затем умножить полученный результат на общий прирост конечного показателя.

Алгоритм проведения анализа с помощью этого сценария следующий:

Этап №1. Составляем аналитическую модель и вычисляем базовое и отчетное значение результативного показателя.

Допустим, наша модель выглядит как y=a*b*c.

На данном этапе нам необходимо рассчитать базовое и отчетное значения результативного показателя y.

y0=a0*b0*c0

y1=a1*b1*c1

Здесь же можно рассчитать изменение (динамику) результативного показателя: ∆у=у1-у0.

Этап №2. Определяем коэффициент долевого участия каждого фактора.

Для этого необходимо ввести ряд обозначений, который позволит в дальнейшем ориентироваться в полученных данных. Например, коэффициент долевого участия параметра «а» будет выглядеть следующим образом:

K(а)=

Аналогично и следующие параметры:

К (b) =

Этап №3. Определение доли участия каждого фактора.

Здесь аналитику остается установить долю каждого параметра в структуре изменений конечного показателя. Это можно выполнить по следующим формулам:

∆У(а)= К(а)*∆у

∆У(b)= К(b)* ∆у

∆У(с)= К(с)* ∆у

Этап №4. Анализ данных и выводы.

Здесь исследователь должен грамотно сформулировать выводы на основе полученных данных. Важно знать, чем выше доля фактора, тем сильнее он оказывает влияние на результативный показатель.

Обратите внимание, что при проведении факторного анализа методами пропорционального деления и долевого участия аналитик должен учитывать общепринятые математические правила, то есть правильно расставлять приоритеты в действиях. Более того, деление на ноль невозможно. Поэтому тщательно проверяйте все расчеты и полученные результаты.

Метод пропорционального деления и долевого участия нередко используются экспертами при оценке инвестиций. Всем известно, то для получения максимальной выгоды «хранить яйца в одной корзине» нельзя. Важно грамотно «растасовать» их по разным «корзинам», а затем оценить эффект от своих вложений. Указанные методики отлично работают при оценке выгоды от игры на валютном рынке и пр.

Некоторые особенности "долевого" инвестирования — московские юристы

Существенная доля инвестиционного процесса в современной России — инвестирования в сфере недвижимости. Большое распространение получил такой вид инвестирования в недвижимость, как долевое участие в строительстве многоквартирных жилых домов. В то же время долевое участие возможно не только в строительстве, это может быть инвестирование в различного рода предпринимательскую деятельность, например вложения в развитие телефонных компаний и т.д. Ниже рассматриваются основания возникновения и содержания правоотношений, возникающих в сфере долевого участия, а также некоторые иные аспекты «долевого» инвестирования.

Современная практика строительства различных зданий и сооружений, прежде всего жилых домов, выработала несколько видов договорных связей возникающих между участниками строительства (имеется в виду строительство в самом широком смысле). В.В. Мельниковым была предложена классификация договорных связей, возникающих при долевом участии, учитывающая способ, посредством которого денежные средства попадают непосредственно подрядчику:

договоры, по условиям которых денежные средства дольщиков принимает непосредственно строительная организация, предоставляя им после завершения работ помещения;
договоры, в соответствии с которыми денежные средства дольщиков принимает организация, выполняющая функции заказчика в подрядном договоре и предоставляющая дольщикам после завершения работ помещения;
договоры, согласно которым организации-дольщики и подрядчики обязуются совместно участвовать в строительстве многоквартирного дома <1>.
———————————
<1> Мельников В.В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник ВАС РФ. 2004. N 2. С. 186.

Анализируя данную классификацию договоров и договорных связей, можно сделать вывод , что не все возникающие в результате заключения таких договоров правоотношения можно квалифицировать как инвестиционные. Скорее всего к инвестиционным относятся только отношения, возникающие на основании договоров первого и второго типа. Договоры третьего типа не порождают инвестиционных отношений, так как в этом случае все субъекты долевого строительства непосредственно участвуют в достижении общей цели — создании объекта и, следовательно , отсутствует основной признак инвестирования — получение результата усилиями иных лиц, отличных от инвестора.

Долевое инвестирование (участие) характеризуются следующими отличительными признаками:

а) правоотношения, возникающее на основании соответствующего договора, имеют обязательственно-правовую природу, т.к. у лица, получившего инвестиции, возникает обязанность выполнить в пользу инвестора определенными условиями обязательства действия: передать имущество в собственность, при этом такие отношения не являются заемными, поскольку отсутствует обязанность вернуть полученную сумму денежных средств;

б) реализация инвестиций поручена лицу, принимающему инвестиции, либо иному лицу, действующему по договору с ним;

в) участник инвестирует вместе с иными инвесторами;

г) участник долевого инвестирования ожидает получения права собственности на квартиру, стоимость которой, как правило, выше суммы вложений на ее строительство, т.е. можно говорить о доходе — выгоде инвестора <2>;

д) вложение связано для инвестора с риском потерь вложенных средств, т.к. он лишен возможности участвовать в их использовании. Указанная форма инвестирования получила в зарубежной практике наименование «участие в интересе» <3>.
———————————
<2> Решение Верховного Суда РФ от 17.03.1999.
<3> Так, в деле Хоум Эвэй (Home Away), рассмотренном австралийским судом, право участия в программе строительства жилья, весьма похожее на участие в долевом строительстве, не было квалифицировано как «описанный» интерес (Ford H. A. J. Principles of Company Law. P. 113).

Следует отметить ,что иногда к инвестиционных контрактам иногда причисляются договоры, заключаемые между муниципальными образованиями и застройщиками . Последнее является не совсем корректным . По данному договору застройщик обязуется построить определенное сооружение на территории города, и после окончания строительства передать в собственность города часть построенной площади. Муниципальное образование в свою очередь обязуется выделить земельный участок для строительства, оказать иное необходимое содействие в строительстве <4>.

———————————
<4> Потяркин Д.Е. Инвестиционный контракт на строительство жилого дома в Москве // Законодательство. 2004. N 2. С. 37.

Кстати такая практика широко известна и в других городах, в частности в г. Екатеринбурге. Цель данного договора вполне определенна — используя свои властные функции, прежде в том числе в отношении распоряжения земельными участками, муниципальное образование понуждает застройщика передать в свою собственность недвижимое имущество, либо осуществить иную деятельность в интересах муниципального образования, при этом само муниципальное образование не вкладывает никаких средств в процесс создания имущества, а застройщик естественно лишен возможности выбора модели поведения. Поэтому, говорить в данном случае об инвестиционной природе такого договора не имеет смысла.

Исследование отношений долевого участия в строительстве жилого дома, предполагает, прежде всего, необходимость определения правовой природы договора, лежащего в основании возникновения соответствующих правоотношений. В современной практике эти договоры именуются различным образом: финансирование строительства жилья, договор об инвестировании, договор о приобретении жилья совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. В большинстве случаев используется словосочетание договор «долевого участия», а также договоры «о долевом инвестировании», «о совместной деятельности в строительстве дома», «о долевом участии в инвестициях в строительство дома».

Относительно правовой характеристики договора в юридической литературе развернулась обширная дискуссия, обусловленная разнообразием взглядов на данную проблематику. Прежде чем рассматривать точки зрения специалистов, необходимо обозначить границы данного явления. В данном случае речь идет только о долевом участии граждан и юридических лиц при инвестировании средств в строительство многоквартирных жилых домов, многобоксовых гаражных комплексов… Иные правовое конструкции, например долевое участие трех организаций в создании сооружения, остаются вне рамок дискуссии.

Исследуя договоры долевого участия, многие авторы усматривают здесь договор подряда <5>. Не отрицают возможности возникновения подрядных отношений и судебные органы <6>.
———————————
<5> Брагинский М. И. Договор подряда и подобные ему договоры. М.: Статут, 1999. С. 125.; Гражданского право: Учеб. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 333.
<6> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г.

В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

При этом по смыслу норм ГК РФ заказчик вступает в правоотношения по строительству непосредственно с подрядчиком-организацией, осуществляющей строительство, однако при долевом участии в строительстве отсутствует правовая связь с тем лицом, кто осуществляет строительство с подрядчиком. Договор не является подрядным, потому, что инвестор-дольщик не имеет правовой возможности определять деятельность лица, получившего инвестиции, а подрядчик при создании объекта не действует по заданию инвестора. Вместе с тем именно указанный признак является одним из определяющих для квалификации договора подряда (ст. 702 ГК РФ). Кроме того, как верно подмечено в литературе, «если предположить, что инвестиционный договор может квалифицироваться как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных работ в этом договоре должна указываться только часть объекта недвижимости, которую инвестор заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика…» <7>; кроме того, отсутствуют такие обязанности, как предоставление земельного участка и ряд других.
———————————
<7> Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве.

Некоторые авторы исходят из возможности квалифицировать договоры долевого участия как договоры о совместной деятельности <8>.
———————————
<8> Чубаров В.В. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ / Под ред. М. Садикова. 1998. С. 632 — 633; Коммерческое право: Учеб. / Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. СПб., 1988. С. 199; Ем В.С., Козлова Н.В. Гражданское право: Учеб. / Под ред. Е.М. Суханова.

Исходя из понимания ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели.

Как известно, для договора простого товарищества (совместной деятельности) характерны два основных признака:

наличие вкладов участников;
ведение совместной деятельности товарищей (ст. 1041 ГК РФ).

При этом, как верно замечает А.Б. Савельев, «договор совместной деятельности иногда оценивается неправильно в силу того, что стороны предусматривают в рамках этого договора осуществление какой-либо деятельности, которая внешне походит на деятельность в рамках других договоров» <9>. Действительно, при строительстве посредством долевого участия осуществляется вложение средств физических и юридических лиц в деятельность по строительству жилого дома (домов), однако при этом отсутствует совместная деятельность инвесторов и лица, получающего средства <10>. В литературе высказана справедливая точка зрения о том, что нормообразующий признак классификации обязательств в их направленности <11>. В договоре товарищества должна присутствовать общая цель, поскольку «участники обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели», на что обратил внимание О.С. Иоффе <12>, при долевом участии у инвесторов и застройщиков общая цель отсутствует. Инвестор заинтересован получить имущество в собственность в виде квартиры (выгоду), застройщик заинтересован привлечь инвестиции для развития своей деятельности, которая должна в итоге принести прибыль.
———————————
<9> Савельев А.Б. Договор простого товарищества // Актуальные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 285.
<10> Подробный анализ см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999. С. 483 — 492.
<11> Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. С. 83.
<12> Иоффе О.С. Советское гражданское право. Л.: Изд-во Ленинградского ун-та, 1961. Т. 2. С. 457.

На существенное противоречие указал С. Фокин, заметив, что договор простого товарищества не может быть связан с предпринимательской деятельностью для одной стороны (застройщика) и не связан для другой (дольщика), с чем нельзя не согласиться <13>.
———————————
<13> Фокин С. Договор долевого участия // Закон. 2003. N 6. С. 121.

Таким образом, представляется, что договор, заключаемый между застройщиком многоквартирного жилого дома <14> и инвесторами и именуемый обычно как договор долевого участия, не является договором о совместной деятельности, поскольку ему не присущи признаки указанного договора <15>.
———————————
<14> Указанные субъекты на практике получили наименование девелоперы (от англ. develop — развитие).
<15> Савельев А.Б. Договор простого товарищества // Актуальные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 285.

Следует присоединяться к позиции многих авторов, утверждающих, что такой договор не может быть квалифицирован как договор купли-продажи, прежде всего из-за невозможности согласования предмета договора, что является существенным условием купли-продажи жилого помещения <16>. В литературе, впрочем, высказано и иное мнение <17>.
———————————
<16> Чубаров В.В. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ / Под ред. М. Садикова. 1998. С. 632 — 633.; Лисица В. Инвестиционный договор // Закон. 2003. N 6. С. 114; Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве.
<17> Витрянский В.В. Стенограмма семинара «Актуальные проблемы применения гражданского законодательства и законодательства о банкротстве в практике ВКС РФ» / Цивилистическая практика. Екатеринбург, 2002. Вып. 4. С. 53.

В отношении возможности признания такого договора предварительным приведем высказывание Б.В. Муравьева: «… инвестиционный договор на момент его заключения уже содержит условие о размере и порядке уплаты цены объекта недвижимости, в отношении которого планируется в будущем заключить договор купли-продажи. По существу, делает справедливое заключение автор, такой инвестиционный договор является основным договором…» <18>.
———————————
<18> Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве.

Не может договор квалифицироваться и как агентский договор. По словам С. Фокина, основное отличие видится в том, что агент вначале получает определенное задание и в целях его выполнения заключает сделки, то в долевом участии правообладатель на момент заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок направленных на получение объекта недвижимости себе в собственность <19>.
———————————
<19> Фокин С. Договор долевого участия // Закон. 2003. N 6. С. 123.

По мнению Ю. Свирина, правоотношения между инвестором и инвестиционной компанией «регулируются гл. 39 ГК РФ и представляют собой возмездное оказание услуг, а именно: исполнитель-компания обязуется по заданию заказчика-гражданина оказать услуги, совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги» <20>. В свою очередь В.В. Мельников считает, что «обозначенные признаки договора с учетом их специфического характера при использовании сферы строительства недвижимости в наибольшей степени соответствуют комиссионным отношениям» <21>.
———————————
<20> Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья // Российская юстиция. 1997. N 3. С. 36, 37.
<21> Мельников В.В. Договоры долевого участия в строительстве… С. 192.

Отличие от анализируемых договоров видится в том, что комиссионер, так же как и агент, совершает сделки в рамках выполнения своего обязательства перед комитентом. Использование же инвестиций не входит в предмет обязательств организатора.

Денежные средства (инвестиции), которые инвестор передает организатору, не являются платой за услуги, оказываемые инвестиционной компанией, они представляют собой имущественный эквивалент приобретаемого объекта недвижимости. Прав Б.В. Муравьев в отношении того, что инвестиционный договор не может быть квалифицирован как договор о возмездном оказании услуг <22>.
———————————
<22> Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве.

Кроме того, как уже отмечалось, в долевом участии правообладатель на момент заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок, направленных на получение объекта недвижимости себе в собственность.

К.И. Скловский полагает, что договор долевого участия — комплексный, соединяющий черты различных договоров <23>. В данном случае нельзя не согласиться с тем, что признаки иных договоров в своей совокупности придают инвестиционному договору новое качество <24>.
———————————
<23> Скловский К.И. Договор долевого участия в строительстве / Закон. 1999. N 4. С. 111.
<24> Лисица В. Инвестиционный договор // Закон. 2003. N 6. С. 114.

Множество авторов, указывая в целом на инвестиционную природу договора, признают его, между тем, договором поручения или комиссии, в зависимости от того, от чьего имени они заключаются <25>. Схожую позицию занимает А.Б. Савельев, рассматривая организатора строительства в качестве агента граждан-застройщиков в отношениях с подрядчиком <26>. Характерно, что Верховный Суд РФ не стал давать характеристику таким договорам, указав только на возможность применения норм Закона «О защите прав потребителей» <27>.
———————————
<25> Гражданское право: Учеб. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 333.
<26> Савельев А.Б. Договор простого товарищества. С. 296.
<27> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г.

В литературе было показано, что такой договор является самостоятельным видом гражданско-правового договора <28>. Именно такой подход представляется наиболее приемлемым в данной ситуации, поскольку анализируемые отношения не вписываются в полной мере в существующие виды гражданско-правовых отношений. Возможность существования такого договора основывается в том числе и на ст. 421 ГК РФ, в которой указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. В данной связи Е. Козлова предлагает включить в ГК РФ главу, посвященную договору долевого участия в строительстве, что будет означать признания за ним самостоятельного вида гражданско-правового договора <29>.
———————————
<28> Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. N 6. С. 125.
<29> Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 82.

В то же время в литературе высказано мнение о том, что понятие «договор долевого участия в строительстве» «отражает больше экономическую, чем правовую сущность, с чем сложно согласиться». См.: Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры: Вопросы теории и судебной практики // Вестник ВАС РФ. 1999. N 12. С. 101.

Правы авторы, отмечающие, что квалификация инвестиционного договора как договора особого рода имеет для его сторон как минимум два важных последствия, одно из которых заключается в том, что основным источником правового регулирования взаимоотношений сторон становится договор <30>. В то же время большинство инвесторов лишено возможности реально сконструировать договор «под себя». Тому есть две причины: во-первых, недостаточная степень правовой грамотности, и, во-вторых, отказ организаторов в самой возможности вносить какие-либо изменения и дополнения в проекты договоров.
———————————
<30> Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве.

Поэтому, думается, необходимо на законодательном уровне подробно установить регламентации договорных отношений между инвесторами и организаторами, через включения основных условий договора в текст соответствующего нормативного акта.

В качестве механизмов охраны интересов участников таких отношений в юридической литературе предлагаются разные варианты.

Так, В.В. Мельников считает необходимым в целях эффективной защиты права дольщиков решить на законодательном уровне вопрос об обязательной государственной регистрации договоров о долевом участии в строительстве в органах юстиции <31>.
———————————
<31> Мельников В.В. Договоры долевого участия в строительстве… С. 194.

Некоторые авторы видят решение проблем, связанных с заключением договоров долевого участия в строительстве жилых помещений, во введении учетной регистрации, регистра жилых домов, строящихся на территории субъекта РФ. Данного мнения придерживается, например, Е.А. Киндеева <32>. Далее предлагается в рамках этого регистра осуществлять учет договоров инвестирования, заключенных на строительство конкретного объекта. В этом случае, как пишет А.Г. Щербинин, «…инвестор получит тем самым некоторые гарантии того, что при составлении акта распределения квартир внесенные им по заключенному договору денежные средства будут учтены, квартира ему будет выделена и его интересы не будут нарушены» <33> Такая регистрация уже введена в ряде регионов, в том числе и в Москве <34>.
———————————
<32> Киндеева Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Хозяйство и право. 2000. N 11. С. 48.
<33> Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2003. N 10.
<34> Распоряжение мэра Москвы от 28.11.1997 N 935-РМ.

Следует присоединяться к мнению тех авторов, кто вслед за Е. Козловой считает: «Несмотря на то, что положения данного пункта действительно целесообразны с практической точки зрения, они (учетная регистрация не предусмотрена гражданским федеральным законодательством и вопрос действительности договора не ставится в зависимость от проведенной учетной регистрации) могут быть расценены как вмешательство в хозяйственную деятельность участников гражданского оборота в нарушение ст. 421 ГК РФ, предоставляющей субъектам хозяйственной деятельности полную свободу выбора условий договоров и контрагентов» <35>.
———————————
<35> Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 1. С. 79.

Следует отметить, что такая регистрация не решает всех проблем, поскольку не учитывает инвестиционную природу возникающих правоотношений, решается только один вопрос — фиксация количества квартир, но при этом инвестор не получает должного объема информации об объекте инвестирования.

Поэтому на указанные отношения должен быть распространен режим привлечения инвестиций, аналогичный режиму привлечения денежных средств посредством выпуска акций и облигаций. Идея о необходимости государственной регистрации инвестиционного предложения в сфере так называемого «долевого участия» уже высказывалась в юридической литературе <36>.
———————————
<36> Майфат А.В. Ценные бумаги в правовых системах США и России // Государство и право. 1997. N 1. С. 88.

Прежде всего, такие отношения должны возникать только на основании государственной регистрации проспекта эмиссии. Иными словами, организации, осуществляющие строительства жилой площади (жилья ) путем объединения средств нескольких инвесторов, должны осуществлять деятельность по привлечению инвестиций и строительству только после государственной регистрации соответствующего проспекта эмиссии (другое дело, что требования к проспекту эмиссии может быть иными, нежели к проспекту эмиссии акций или облигаций).

Государственная регистрация эмиссии в данном случае не устранит необходимость выполнения эмитентом требований, которые установлены иными нормативными актами (это касается лицензирования строительной деятельности, разрешения на ведения строительства, наличия прав на землю и т.д.), а также не устраняет необходимости административного контроля за ходом строительства со стороны органов архитектурного надзора.

Кроме того, продолжая аналогию с правовым режимом эмиссионных ценных бумаг, имеет смысл предложить законодателю ввести систему регистрации прав инвесторов, в том числе и в случае, когда происходит их переход (передача) от одних инвесторов к другим. Это позволило бы сократить до минимума риски «двойной продажи», когда право на получение недвижимости передаются от первоначального инвестора двум лицам одновременно либо через определенный промежуток времени.

Автор: А.В. Майфат

Отличия договора инвестирования от дду

Оба договора составляются в письменной форме и требуют соответствия нормативам, предусмотренным для гражданско-правовых договоров, с учётом установленных требований в статьях 421, 422 ГК РФ и иных законодательных актах.
Форма контракта по обеспечению застройщика инвестициями не изменила вида правоспособности, по сей день – она не требует удостоверения ни в нотариальной конторе, ни в регистрирующем органе.
Зато ДДУ, согласно положениям статьи 4 обозначенного Закона, требует обязательного удостоверения в Росреестре, что снижает риски клиента строительной компании и предоставляет ему дополнительные гарантии исполнения обязательств застройщиком.

Главное различие заключается в том, что при оформлении контракта инвестирования – деньги вносятся при оформлении первичной документации. Если заключается ДДУ, следует учесть, что первичным является предварительный экземпляр контракта или ПДДУ, по которому недопустимо взимать средства для инвестирования строительства здания.

ПДДУ правоспособен только до момента удостоверения основного экземпляра.

Его правомочия полностью утрачивают юридическую силу в момент заключения основного договора.

Занижение стоимости квартиры

По условиям ДДУ, участник осведомляется:

об адресе места расположения здания;
его этажности и общей площади объекта;
о параметрах жилой и нежилой площади;
условиях сдачи квартиры в эксплуатацию;
сроках завершения строительства.

Эти и иные параметры и характеристики объекта предоставляют дольщикам соответствующие преимущества, в сравнении с контрагентами инвесторами.
Участник долевого строительства вступает в собственность на потенциальный объект недвижимости сразу, после регистрации в Росреестре ДДУ, что вменяет ему полномочия на распоряжение объектом незавершённого строительства.
По условиям инвестиционного контракта такие полномочия не предоставляются.

Имущественные права остаются в ведении исполнителя услуг вплоть до момента ввода здания в эксплуатацию и проведения взаиморасчётов.

Преимущества и недостатки договора инвестирования и дду

Преимущества договора инвестирования:

Этот документ предусматривает приобретение прибыли от возведения новостройки, после ввода её в эксплуатацию. При условии, что проект оказался рентабельным.
Допускается не только инвестирование денежных средств, но и иного имущества в качестве залога. Залоговая недвижимость обременяется застройщиком, который получает кредитные средства за счёт использования её стоимости в качестве гарантий кредитору.
С момента оформления документации до введения здания в эксплуатацию, инвесторы приобретают равные права на объект незавершённого строительства, наряду с исполнителем услуг.

Недостатком выступает необязательность регистрации договора, что создаёт только коммерческую основу взаимодействия и снижает имущественные гарантии инвестора.

Так же к недостаткам можно отнести:

Потенциальный собственник не имеет достоверных сведений о квартире или ином объекте, который ему принадлежит по завершении возведения здания.
Не допускается сбыт недвижимости, находящейся в залоге у компании, и предусмотренной доли в недостроенном объекте, до момента ввода здания в эксплуатацию и проведения взаиморасчётов (214-ФЗ, ст.7).
Банки не принимают данный вид правомочий в качестве гарантий, оформление ипотеки на этих условиях не допускается.
Риски при возведении новостройки разделяются между сторонами, заключившими соответствующий контракт. При этом строгий регламент взаимодействия сторон в законодательстве не прописан, а положения договора допускают неоднозначного толкования.

Расторжение сделок с недвижимостью

Преимущества ДДУ:

Договор регистрируется в Росреестре, что предоставляет клиенту дополнительные гарантии в виде официально оформленных прав на недвижимость и пакета документации.
Право на участие в долевом строительстве становится предметом имущественной сделки (цессии) с момента оформления ДДУ.
Дольщик получает достоверную информацию об объекте, который передаётся ему после ввода здания в эксплуатацию.
При несоответствии параметров здания или квартиры, заявленным застройщиком, дольщик вправе оспорить недочёты исполненных услуг в суде (см. Как принять новостройку у застройщика).
На основании имеющегося пакета документации банки вправе оформлять ипотеку на новостройку.
Судебные разбирательства при не исполнении ДДУ опираются на чёткие нормы положений договора. Допускается взимание недоимки за допущенные нарушения (Неустойка по договору долевого участия).

В роли недостатков могут выступить:

Тенденции, сложившиеся на рынке услуг. При оформлении ответственности на подставную дочернюю компанию, которую допустимо обанкротить, участник утрачивает все приобретённые гарантии (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).
При внесении денег на основании ПДДУ (предварительного ДДУ), дольщик утрачивает юридические правомочия на вложенные средства.
Получение документации на право собственности зависит от застройщика. Иногда собственникам приходится ожидать оформления годами. Оформление через суд требует уплаты государственной пошлины в размере имущественного иска, которая составляет 60 тысяч рублей.

Существенное значение имеет факт регистрации в Росреестре, при условии соблюдения норм статьи 131 ГК РФ и Федерального закона о регистрации недвижимости и проводимых сделок, принятый 27.07.97 г., под № 122-ФЗ.

Преимущества регистрации ДДУ дают гарантию на получение жилья в новостройке каждому из участников, зарегистрировавших уставную документацию, в том числе – при последующей переуступке прав.

Не зарегистрированный в Росреестре договор, при требовании жилплощади в готовом здании, допускает передачу жилья лицам, которые в первую очередь провели регистрацию (см. Двойные продажи квартир в новостройках). Если инвесторов оказалось больше, чем имеющихся квартир – таковым предстоят судебные тяжбы, не предусматривающие однозначного положительного исхода.