- На что влияет первоначальный взнос?
- Бывают ли ипотечные кредиты без первоначального взноса?
- Стоит ли брать потребительский кредит на первоначальный взнос?
- Чем первоначальный взнос отличается от задатка?
- Какая сумма первоначального взноса является оптимальной?
- Ипотека с маленьким первым взносом: почему это опасно
- Если закрыть вклад досрочно
- Если это программа с капитализацией
- Как открыть самый выгодный вклад
- Налогообложение вкладов
- О процентах по вкладам с пополнением
- О процентах по вкладу
- Предложения по вкладам от совкомбанка
- Проценты по вкладам в банках рф
- Расчет простых процентов
- Расчет сложных процентов
На что влияет первоначальный взнос?
Чаще всего, чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка по кредиту.
А также меньше ваш долг перед банком, меньше ежемесячные платежи и продолжительность ипотеки, а значит меньше и переплата банку в качестве процентов.
Бывают ли ипотечные кредиты без первоначального взноса?
Да, такие предложения существуют на рынке, но это довольно рискованно и для заемщика, и для банка. Как показывает практика, клиенты, которые оформляют ипотеку без первоначального взноса гораздо хуже справляются с обслуживанием кредита.
Стоит ли брать потребительский кредит на первоначальный взнос?
Использовать потребительский кредит для первоначального взноса не рекомендуется по нескольким причинам. Прежде всего, вся информация о выданных кредитах фиксируется в вашей кредитной истории, поэтому банк будет учитывать наличие у вас дополнительной финансовой нагрузки и вполне может отказать в выдаче ипотеки. Кроме того, потребительские кредиты, как правило, выдаются под достаточно высокий процент. Это означает, что вы переплатите не только за ипотечный, но и за потребительский кредит.
Чем первоначальный взнос отличается от задатка?
Задаток наиболее распространен при покупке недвижимости напрямую и без участия банка.
Задаток — это сумма, которую передает покупатель продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений по приобретению недвижимости. Его размер определяется в предварительном договоре купли-продажи или в отдельном соглашении о задатке.
При оформлении ипотеки продавец может попросить внести задаток, чтобы снять объявление о продаже с рекламных площадок и прекратить показывать помещение другим претендентам. В таком случае задаток будет являться частью первоначального взноса и будет учтен при финальном расчете по сделке купли-продажи недвижимости и включен в сумму, которая будет указана в документе, подтверждающем произведение полного расчета по сделке — расписке. Как правило, из суммы задатка продавец оплачивает получение необходимых для оформления сделки документов, справок, а также иные сопутствующие расходы по сделке.
Какая сумма первоначального взноса является оптимальной?
Чем больше вы можете внести в качестве первоначального взноса, тем лучше. Рассмотрим на конкретных примерах, каким образом он влияет условия кредита. Допустим, вы планируете оформить льготную ипотеку по ставке 7% на покупку квартиры за 4,5 млн рублей. Комфортным для вас сроком кредита является 20 лет.
Если вы выплачиваете минимально возможный по данной программе первоначальный взнос (15%), ежемесячный платеж составит 29,7 тыс. рублей, а банку вы переплатите больше половины стоимости квартиры, то есть 3,3 млн рублей.
Если же увеличить первоначальный взнос до 30%, например, за счет средств материнского капитала, ежемесячный платеж уже составит 24,4 тыс. рублей, а переплата уменьшится до 2,7 млн рублей (то есть вы заплатите банку меньше на 600 тыс. рублей).
Ипотека с маленьким первым взносом: почему это опасно
Огромные переплаты, риск остаться без жилья и другие нюансы — разбираемся, каких ошибок ни в коем случае нельзя совершать и как избежать финансового рабства при получении ипотечного займа
В апреле 2020-го стартовала государственная программа льготной ипотеки на новостройки, рассчитанная до 1 ноября 2020 года. Ставка по кредитам в рамках программы может составлять до 6,5% и действовать весь срок кредитования, а первоначальный взнос должен составлять не менее 15%.
Для многих заемщиков последнее условие становится препятствием — поэтому они ищут обходные пути. Например, берут потребительский кредит для уплаты первого взноса или же ипотеку, не подпадающую под льготную госпрограмму, но предполагающую низкий первоначальный взнос или его отсутствие.
«Сегодня минимальный размер первоначального взноса по ипотеке составляет 10%. Такие параметры кредитования доступны в ряде банков, среди которых Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, ВБРР, Металлинвестбанк. Данные параметры кредитования действуют только по базовым программам и не распространяются на ипотеку с господдержкой», — рассказала «РБК Инвестициям» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Стремление поскорее купить собственное жилье без достаточного уровня благосостояния может обернуться кредитной кабалой. Особенно — если заемщик поведется на «ультравыгодное» предложение взять ипотеку с минимальным первым взносом. Выгода здесь мнимая, и опасны такие кредиты не только для заемщиков, но и для экономики в целом. Рассказываем почему.
Ипотека с маленьким первоначальным взносом рискованна, а заемщик в итоге переплачивает
Условия по ипотеке с низким первоначальным взносом могут оказаться далеко не такими выгодными, как кажутся на первый взгляд. Первоначальный взнос — гарант платежеспособности заемщика, и чем он ниже, тем выше риски просрочек или банкротства клиента, неспособного выплатить кредит. Банк компенсирует эти риски за счет более высокой процентной ставки, из-за чего заемщик в итоге переплачивает.
«В ряде организаций, в том числе в Сбербанке и ВТБ, при первоначальном взносе менее 20% действует стандартная надбавка к ставке в размере 1%. Если же размер собственных средств составляет 20% и выше, заемщик может рассчитывать на более низкую ставку. Соответственно, при выборе банка следует оценить параметры конкретной программы и правильно рассчитать собственные финансовые возможности», — отметила Мария Литинецкая.
Низкий первый взнос еще и увеличивает срок кредита: это повышает размер ежемесячных платежей и цену страховки. В итоге получается, что клиенты, у которых и так проблемы с деньгами, отдают банкам больше тех, кто заплатил высокий первоначальный взнос.
Еще один момент — поскольку ипотеку с маленьким первым взносом обычно желают взять люди с небольшими или нестабильными доходами, то банки проверяют их наиболее тщательно.
Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани» Дмитрий Лебедев заявил «РБК Инвестициям», что показатель долговой нагрузки заемщика очень важен для банка. Ипотечный кредит не должен быть доступен всем и каждому — человек должен брать кредит, если действительно может с ним справиться, заявил эксперт.
«Если человек не смог накопить первоначальный взнос, это говорит о том, что у него либо маленький доход, либо недостаточно ответственности или понимания. Банки понимают, что давать кредит такому человеку не стоит, потому что, скорее всего, он не рассчитается. У него нет запасов и нечего вложить, хотя он хочет вступить в долгосрочный проект на десятилетие, при котором будет обязан платить серьезные суммы ежемесячно. Чем меньше первоначальный взнос — тем суммы выше», — добавил Дмитрий Лебедев.
Ипотека без первоначального взноса — опасность не только для физических лиц, но и для финансового сектора
Если банк предлагает ипотеку вообще без первоначального взноса, то ее практически во всех случаях могут выдать лишь под залог другой недвижимости. Это очевидно плохой вариант: заемщик рискует уже имеющимся жильем.
Кроме того, это еще и невыгодно. Ведь жилье под залог при кредитовании будет оцениваться существенно ниже рыночной стоимости.
Дмитрий Лебедев отметил, что ипотека без первоначального взноса опасна не только для физических лиц, но и для финансовой системы в целом.
«По опыту кризисов разных стран, одна из причин, почему они происходят, — это выдача финансовыми организациями ипотеки без первоначального взноса. Основные выводы финансистов по всему миру — и это доказано на практике — кредиты без первоначального взноса очень рискованны и при изменении экономической ситуации обрушивают рынок. Заемщики, которые берут такие кредиты, бросают платежи и не возвращают долги», — заявил Лебедев.
Покупка в рассрочку вместо ипотеки — вариант еще хуже
Подвид «выгодной» альтернативы ипотеке: приобретение жилья в рассрочку без первоначального взноса. Как правило, такое предлагают застройщики, желающие поскорее реализовать объекты, которые плохо продаются.
Для них риски минимальны: ведь покупатель не сможет оформить жилье в собственность, пока не выплатит всю сумму. А вот заемщик рискует: если внезапно лишится источника доходов и перестанет погашать долг, то застройщик вправе забрать квартиру.
При этом переплата заложена и в этом варианте: всегда выгоднее сразу оплатить застройщику полную стоимость жилья, и не важно, каким образом — из своих средств или через ипотеку. При выборе рассрочки покупателю придется заплатить на 12–15% больше.
Рассрочку обычно дают на срок до завершения строительства — если купить жилье на высоких стадиях готовности, то ежемесячные платежи могут оказаться очень высоки. А если не удастся найти деньги к нужному сроку, то договор с застройщиком будет расторгнут, а покупателя могут ждать немалые штрафы.
Как избежать финансового рабства?
Во-первых, стоит изучить все имеющиеся на рынке льготные программы и предложения.
Во-вторых — тщательно подсчитать все затраты и определить, в какую сумму в итоге обойдется ипотечный кредит. При выборе банка нужно отталкиваться от условий вроде процентных ставок и сроков.
В-третьих — создать финансовую подушку безопасности, размер которой будет в несколько раз превышать объем текущих расходов. И наконец, постараться накопить максимально возможную сумму на первоначальный взнос — чем больше он будет, тем выгоднее условия по ипотеке.
Если же доступен только вариант с небольшим первоначальным взносом, то стоит взять созаемщика — в этом случае банк может снизить процент по кредиту. Но найти предложение с такими условиями становится все труднее: из-за пандемии и снижения ставок многие банки ужесточили условия выдачи жилищных кредитов.
«Ведомости» со ссылкой на данные мониторинга маркетингового агентства Маrcs сообщили, что четыре из десяти крупнейших банков по величине ипотечного портфеля (Райффайзенбанк, «Открытие», Альфа-банк и Промсвязьбанк) увеличили минимальный взнос заемщика. Издание нашло программы ипотеки с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья у 19 банков из тридцатки крупнейших. Однако по большей части такие условия они предлагают зарплатным клиентам или владельцам материнского капитала.
Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор»
Если закрыть вклад досрочно
Некоторые вкладчики по личным причинам принимают решение досрочно изъять деньги со вклада. Например, договор был заключен на 2 года, а через год принято решение забрать деньги.
В этом случае банки убирают проценты, так как условия договора не выполнены. Вклад по выгодной программе превращается во вклад до востребования со ставкой 0,1%. Некоторые банки предлагают льготные условия расторжения договора с сохранением половины или ⅔ ставки, но такие предложения встречаются редко.
Если проценты выплачивались периодически клиенту на руки, тогда при выдаче денег при досрочном расторжении делается перерасчет. Эти выплаченные суммы будут вычтены, клиент получит на руки меньше.
Источники информации:
- Сайт Сбербанка: Вклад пополняй.
- Сайт Россельхозбанка: Вклад Пополняемый.
- Сайт Райффайзенбанка: Вклад Личный выбор.
- Сайт Совкомбанка: Вклад Горячий процент
- Сайт Восточного банка: Сберкнижка.
- Сайт УБРиР: Вклад Удобный.
Если это программа с капитализацией
Многие вкладчики выбирают программу размещения средств с капитализацией. Это значит, что выплачиваемые регулярно банком проценты не выдаются клиенту, а суммируются с суммой вклада.
Например, на счету лежало 500 000 под 3,6% годовых, проценты начислялись ежемесячно. Эти 1500 по итогу отправились на счет, размещаемая сумма выросла до 501 500. В следующем периоде 3,6% годовых будут начислены уже на нее, проценты составят 1504,5, они снова прибавятся к основной сумме, она составит 503 004,5. И так далее.
Программы с капитализацией приносят больше прибыли, но часто банки уменьшают ставки, если клиент решает воспользоваться этой опцией.
Если вы хотите проводить капитализацию процентов, тогда лучше выбирать более частую периодичность начисления процентов — ежемесячно или ежеквартально. В иных случаях реальная доходность будет несколько меньше.
Как открыть самый выгодный вклад
Любой потенциальный вкладчик желает заключить предельно выгодный договор, чтобы получить больше доходности. Здесь многое зависит от того, какую программу выбирает клиент:
- Классическая. То есть человек кладет деньги на депозит и забывает о них до окончания срока размещения. Такие продукты самые дорогие в части ставки, банки дают по ним более высокий доход.
- С пополнением. Это самый востребованный вид вклада — клиент может пополнять счет, увеличивая тем самым доходность. Программу удобно использовать для накоплений. Ставки будут средними.
- С пополнением и снятием. Вкладчик может не только пополнять счет, но изымать с его деньги частично до установленного неснижаемого остатка. Такие программы обычно самые дешевые.
Чем больше опций предполагает вклад, тем меньше он приносит доходности. Эта тенденция работает во всех российских банках.
Второй момент — сам банк, который вы выбираете для размещения средств. Многие люди уже традиционно, словно по инерции, несут свои деньги в Сбербанк. Но именно этот банк предлагает самую низкую доходность по рынку. При этом другие банки ничем не хуже и предлагают гораздо более выгодные условия размещения средств.
Ставка также часто зависит от срока размещения средств. Многие банки устанавливают сетку процентов, где точный размер доходности зависит от суммы и срока заключения договора. Вот пример сетки ставок по программе Сбербанка Пополняй:
Налогообложение вкладов
С начала 2021 года граждане обязаны выплачивать НДФЛ по сумме доходов со всех вложений. Однако не каждый вкладчик должен платить налог.
Налоговая считает годовой доход с суммы всех вкладов клиента банка. Если она не превышает определенный лимит, то НДФЛ не выплачивается.
Объясняем, какой лимит: это ключевая ставка Банка России на 1 января 2021 года, умноженная на один миллион рублей. В 2021 году годовая ставка составила 4,25%, значит, чтобы не платить налог, доход не должен составлять больше 1 000 000 * 4,25%= 42 500 рублей.
Если доход превышает лимит, то платит НДФЛ нужно не со всей суммы, а с разницы между доходом и лимитом.
Лена и Иван заработали на выбранной программе и ставке 50 945 рублей, доход превышает лимит на 8 445 рублей. С этой суммы нужно платить НДФЛ, который будет равен 13% от 8 445 рублей = 1 097 рублей 85 копеек.
О процентах по вкладам с пополнением
Схема начисления процентов по депозитам без расходных и приходных операций банальна. Положил человек 100 000 на счет под 4% годовых, получил за год 4000 прибыли, сумма выросла до 104 000. Если вклад действовал полгода, соответственно, прибыль составила 2000.
Если выплата процентов ведется ежемесячно на карту клиента, то можно высчитать месячный процент и опираться на него. Например, вы разместили в банке 500 000 под 3,6% годовых. То есть в месяц на эту сумму банк будет начислять 0,3%, доход — 1500 каждый месяц, он будет переводиться клиенту.
Другой вопрос — если это продукт с пополнением. Вкладчик может каждый месяц менять сумму на вкладе. Соответственно, каждый период процентами будет облагаться большая сумма, доходность будет увеличиваться.
Тут возможны два варианта:
- По условиям договора банк начисляет проценты ежедневно на текущую сумму. Соответственно, вкладчик пополняет счет, и уже на следующий день получает больше процентов.
- По условиям договора процент начисляется ежемесячно на текущую сумму. Например, 1 августа на счету лежат 300 000, на них и начисляется месячный доход. К 1 сентября сумма выросла на 35 000: соответственно, в сентябре будет другая цифра процентов.
Точную схему начисления процентов для вкладов с пополнением уточняйте в банке. Единого регламента нет, каждая компания действует на свое усмотрение.
О процентах по вкладу
То, какая ставка назначена по вашей программе, отражается в договоре, который заключался с банком в момент открытия депозитного счета. Если рассматривать, как начисляются проценты на вклад, то они действуют каждый день, пока актуален договор.
А выплата дохода проводится с различной периодичностью. У каждого банка и у каждой программы в этом плане все индивидуально. Возможна выплата:
- ежемесячно;
- ежеквартально;
- раз в полгода;
- раз в год;
- по окончанию срока действия вклада.
Каждый день деньги работают и приносят прибыль. Открывая банковский вклад, человек защищает свои деньги от обесценивания и надежно их хранит. Депозиты однозначно лучше, чем домашнее размещение денег под подушкой.
Особо высоким доход от вклада назвать нельзя, прибыль лишь немного перекрывает инфляцию. Но все же, это один из самых надежных инструментов инвестирования.
Предложения по вкладам от совкомбанка
За год вложений средств на депозит Коробковы заработали около 50 тысяч рублей. Также они накопили порядка 480 тысяч рублей с ежеквартальных премий. Вкладывать деньги под проценты им понравилось, поэтому Лена и Иван решили продолжить изучение вопроса и открыть счет еще на один год, но уже на сумму 1,5 млн рублей. Результаты первого года вложений Ивана не расстроили, но заставили задуматься о поиске более выгодных условий.
Совкомбанк предлагает несколько выгодных программ, которые позволят вам не только сохранить свои средства, но и заработать на них.
Проценты по вкладам в банках рф
Для анализа проведем сравнение ставок по вкладом разных банков РФ. За пример возьмем самый востребованный вклад — с возможностью пополнения. Пусть наш потенциальный вкладчик желает разместить средства на 1 год, сумма — 300 000 рублей. Вот что предлагают финансовые компании:
- Сбербанк, Пополняй — 2,85%.
- Россельхозбанк, Пополняемый — 3,9%.
- Райффайзенбанк, Личный Выбор — 2,9%.
- Восточный Банк, Сберкнижка — 4,96%.
- УБРиР, Удобный — 3,8%.
- Совкомбанк, Горячий процент — 4,75%.
Как видно, разброс процентной ставки есть, причем довольно серьезный. И Сбербанк в этом рейтинге является однозначным аутсайдером. А вот Совкомбанк и Восточный Банк предлагают довольно привлекательные условия.
Многие выбирают Сбербанк и другие крупные банки из-за высокого доверия к ним. Это надежные организации, с которыми точно ничего не случится. Но и другие банки из ТОПа по РФ ничем не хуже. Кроме того, даже если что-то случится, и компания прекратит деятельность, вкладчик вернет свои деньги по программе страхования вкладов.
Все российские банки принимают участие в системе страхования вкладов, которую регулирует АСВ. Депозитные счета при открытии подвергаются автоматическому страхованию за счет банка. При наступлении страхового случае АСВ возмещает банковским клиентам потери на сумму до 1,4 млн. рублей.
Расчет простых процентов
Рассчитать прибыль по простому вкладу несложно, она равна проценту по ставке.
Если Коробковы вложат 1 млн рублей сроком на год под ставку 5% годовых, то через 12 месяцев на счету будет ровно 1 000 050 рублей. Доход от вложения составит 50 тысяч рублей.
Расчет сложных процентов
Не пугайтесь слова «сложные», такие проценты начисляют все время, пока деньги находятся в банке. Это может происходить каждый квартал или каждый месяц.
Здесь начисляют на сумму, которую вы вложили сразу проценты с каждого периода. То есть сумма дохода с каждого периода увеличивается. Такой процесс называют капитализацией.
