Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году — Контур.Реестро — СКБ Контур

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году — Контур.Реестро — СКБ Контур Вклады Сбербанк
Содержание
  1. Адрес и кадастровая выписка
  2. Аренда и судьба разрешения на строительство
  3. В какой банк пойти
  4. Выдача разрешения на строительство | минстрой россии
  5. Выписка из реестра
  6. Есть ли проектная декларация
  7. Запомнить
  8. Зачем нужен бридж
  9. Инженерно-геологические изыскания
  10. Как достичь максимума
  11. Как это работает
  12. Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика
  13. Какие требования предъявит банк
  14. Какой у застройщика опыт
  15. Квалификация застройщика
  16. Кому принадлежит земля под застройку
  17. Кредиты во время строительства
  18. Кто занимает руководящие посты в компании
  19. Обязанности застройщика во время строительства
  20. Ответственность застройщика
  21. Переводы со счета застройщика
  22. Периодическая отчетность
  23. Получить разрешение
  24. Запомнить
  25. Проект и ситуационный план
  26. Расчеты с контрагентами и дольщиками
  27. Сколько денег у застройщика
  28. Строительный бизнес – как запустить своё дело и найти первых заказчиков – «сбербизнес»
  29. Требования к застройщику по 214-фз
  30. Финансовое состояние застройщика

Адрес и кадастровая выписка

Улица, на которой мой брат строит дом, существовала только на бумаге, поэтому ему пришлось самому получать адрес. В местной администрации будущему дому присвоили номер, а Олегу выдали постановление, что участок расположен по адресу с конкретным названием улицы и номером дома.

Получать адрес придется, даже если улица существует и на ней есть дома с номерами. Например, если большой участок делят на два: тогда у одного из них будет новый адрес. Иногда документы приходится оформлять несколько месяцев.

Кадастровую выписку брат получил в местном МФЦ. К заявлению приложил копию свидетельства о регистрации права собственности и документ о присвоении адреса.

Если у будущего дома нет адреса, его присвоит администрация

Аренда и судьба разрешения на строительство

П.21.5 ст.51 ГрК РФ закрепляет абсолютно разумное правило о том, что физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство/реконструкцию на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Данная норма не говорит исключительно о переходе права собственности, а использует более широкую формулировку – «права на земельный участок». Из этого напрашивается вывод о том, что при переходе прав аренды новый арендатор получает право на строительство по прежнему РнС, и правоприменительная практика с этим согласна.

Однако применительно к аренде возможна иная ситуация – расторжение аренды.

Пп.3 п.21.1 ст.51 ГрК РФ предусмотрено, что при расторжении договора аренды действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного органа.

Применительно к государственной аренде такое регулирование может быть оправданно и объяснимо, но регулирование не содержит оговорки о аренде государственной земли, т.е. применяется ко всем случаем.

Теперь посмотрим на возможную на практике ситуацию: собственник сдал в аренду земельный участок под застройку, арендатор получил разрешение на строительство, но в силу каких-либо причин аренда была расторгнута. По ГрК РФ расторжение аренды влечет прекращение РнС.

Остается загадкой почему в этом случае последствия для РнС носят императивный характер в форме его прекращения? Ведь экономически ценность участка с РнС, как правило, выше участка без него и во многих случаях при расторжении аренды это чуть ли не единственный способ для арендодателя компенсировать его убытки от расторжения аренды.

Возникает вопрос возможно ли обойти этот императивный запрет, если арендатор и арендодатель заинтересованы в переоформлении РнС на собственника и не желают его прекращения?

С учетом того, что норма о прекращении РнС касается только случаев расторжения аренды полагаю, что в этом случае можно сделать перевод прав и обязанностей арендатора на арендодателя и прекратить аренду совпадением должника и кредитора. В этом случае аренда прекратится по иному предусмотренному ГК РФ основанию чем расторжение договора и при этом прекращению аренды предшествует переход прав арендатора на арендодателя, что является необходимым условием для применения п.21.5 ст.51 ГрК РФ. Еще вариант – просто перевести права и обязанности арендатора на подконтрольное арендодателю юридическое лицо (и в последующим объединить его с арендодателем в рамках реорганизации), однако в некоторых случаях экономически оправданно исключать дополнительное налогообложение, связанное с арендными платежами, поэтому этот способ не всегда применим.

Иными словами можно найти юридически обоснованные варианты устранения риска утраты РнС, однако объяснить себе зачем законодатель в принципе сформулировал такое основание для прекращения РнС не удается.  

В какой банк пойти

Выбирая банк, мысленно разделите их на две категории — входящие в «Топ-15» и те, которые стоят за пределами списка. Согласно исследованию «Эксперт РА», 80% кредитов, выданных малому и среднему бизнесу в 2021 году, приходится именно на топ-15 банков.

  • У банков, входящих в список «Топ-15», нет лимитированных ограничений на выдачу кредитов. Именно такие кредитные организации могут стать вашими постоянными партнерами, выдавая и бридж-кредиты, и проектное финансирование. Эти банки рассматривают проекты на перспективу — как он будет строиться, как продаваться, когда будет завершен. Такие партнеры заинтересованы в том, чтобы полностью укомплектовать застройщика.

    Нам знакомы кейсы, когда банки настаивают, чтобы застройщик получал любые типы финансирования только через них. Но несмотря на свой размер и, казалось бы, неограниченные объемы кредитования, такие банки не всегда могут предложить самые выгодные условия. Отчасти потому, что у них большой выбор проектов и застройщиков. 

  • У более мелких банков всегда есть ограничения на выдачу кредитов. Некоторые из них вообще не нацелены на то, чтобы предоставлять застройщику проектное финансирование. Но в работе с ними есть свои плюсы. Например, мелкие банки не будут глубоко погружаться в проект, изучая его нюансы и подводные камни. При этом они могут предложить более выгодные условия, попросив дополнительное обеспечение, например, поручительство более крупной и финансово устойчивой компании.

Выдача разрешения на строительство | минстрой россии

При обращении за получением государственной услуги заявитель представляет в Минстрой России следующие документы (далее – документы):

а) запрос (заявление) на предоставление государственной услуги;

б) документ, удостоверяющий личность заявителя;

в) правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута;

г) при наличии соглашения о передаче в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления полномочий государственного (муниципального) заказчика, заключенного при осуществлении бюджетных инвестиций, – указанное соглашение, правоустанавливающие документы на земельный участок правообладателя, с которым заключено это соглашение;

д) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), реквизиты проекта планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка;

е) результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 Градостроительного Кодекса Российской Федерации проектной документации:

– пояснительная записка;

– схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);

Читайте также:  Как вас обманут на инвестиционном продукте (Сбербанк, Альфабанк )

– разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства (в случае подготовки проектной документации применительно к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда);

– проект организации строительства объекта капитального строительства (включая проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

– положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в том числе в случае, если данной проектной документацией предусмотрены строительство или реконструкция иных объектов капитального строительства, включая линейные объекты (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 Градостроительного Кодекса Российской Федерации), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Градостроительного Кодекса Российской Федерации;

– подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, предоставленное лицом, являющимся членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, и утвержденное привлеченным этим лицом в соответствии с настоящим Кодексом специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования в должности главного инженера проекта, в случае внесения изменений в проектную документацию в соответствии с частью 3.8 статьи 49 Градостроительного Кодекса Российской Федерации;

– подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.9 статьи 49 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, предоставленное органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации, в случае внесения изменений в проектную документацию в ходе экспертного сопровождения в соответствии с частью 3.9 статьи 49 Градостроительного Кодекса Российской Федерации;

ж) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного Кодекса Российской Федерации);

з) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома;

и) в случае проведения реконструкции государственным (муниципальным) заказчиком, являющимся органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления, на объекте капитального строительства государственной (муниципальной) собственности, правообладателем которого является государственное (муниципальное) унитарное предприятие, государственное (муниципальное) бюджетное или автономное учреждение, в отношении которого указанный орган осуществляет соответственно функции и полномочия учредителя или права собственника имущества, – соглашение о проведении такой реконструкции, определяющее в том числе условия и порядок возмещения ущерба, причиненного указанному объекту при осуществлении реконструкции;

к) решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме;

л) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации;

м) документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта;

н) копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории в случае строительства объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с законодательством Российской Федерации подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории, или в случае реконструкции объекта капитального строительства, в результате которой в отношении реконструированного объекта подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории или ранее установленная зона с особыми условиями использования территории подлежит изменению;

Выписка из реестра

По закону возвести частный дом можно только на земле, которая предназначена для индивидуальной жилой застройки или для личного подсобного хозяйства. В документах на землю должно быть именно такое назначение участка — официально. Если вы сами считаете, что земля подходит для строительства дома, этого мало.

Категорию земельного участка можно посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Выписку получают в Росреестре или МФЦ. Она стоит 200 Р. Если есть свидетельство о регистрации на участок, то категория земель указана там.

Категория земель указана в свидетельстве о регистрации права

В каждом регионе свои правила и законы, где подробно расписано, на каком расстоянии от каких объектов запрещено строительство. Санитарная зона есть у заправок и автомоек и даже возле линий электропередачи.

Разобраться самому в тонкостях местного земельного законодательства сложно, и если есть подозрения, что участок находится в такой зоне, то лучше обратиться в местный земельный комитет или межевой центр, где есть специалисты с нужными базами и кадастровыми планами.

Мой брат получал участок специально под индивидуальное строительство фактически в чистом поле, поэтому у него проблем не возникло. Но это не значит, что у вас их тоже не будет. Есть случаи, когда люди покупают участки на большой свободной территории, а потом выясняется, что это водоохранная зона.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Запомнить

  1. Проверьте предназначение участка в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН.
  2. Если есть подозрения, что участок находится в не подходящей для строительства зоне, обратитесь в земельный комитет.
  3. Если готовите проект сами, соблюдайте СНиПы и региональные нормы.
  4. Оформление разрешения может затянуться на несколько месяцев, поэтому планируйте начало строительства дома с учетом бюрократической волокиты.
  5. Храните документы, планы и проекты. После строительства надо будет оформлять право собственности на дом и проводить коммуникации. Все эти документы пригодятся.
  6. Если заказываете чертежи и планы у подрядчиков, храните договоры. Вдруг выяснится, что они не соблюдали нормы и теперь вам не подключат газ, — договор будет кстати.

Зачем нужен бридж

История, когда деньги будущих жителей были основным способом финансирования жилого строительства, осталась в прошлом. Теперь средства дольщиков на покупку квартиры хранятся в банках, а застройщик получает доступ к ним только после окончания стройки.

Так называемое проектное финансирование — кредит на строительство — выдает банк. Но даже он не может решить всех проблем застройщика. Ведь до получения проектного финансирования строительным компаниям необходимо сделать множество мелких, но дорогостоящих шагов. Например, приобрести земельный участок, разработать исходно-разрешительную документацию, пройти все экспертизы.

Именно дефицит бюджета на ранней стадии развития проекта стал одной из основных причин ухода мелких и средних застройщиков с рынка: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на конец 2021 года в ситуации, близкой к банкротству, находилось около 350 девелоперов.

Помочь может бридж-кредит. Его можно сравнить со стартовым капиталом — той суммой, которая нужна, чтобы сдвинуть проект с мертвой точки или, наоборот, не дать компании стать банкротом. Среди других преимуществ: снижение доли собственного участия и разделение рисков с банком. Ведь в деле появляется еще один игрок, которому выгоден взлет вашего проекта.

Читайте также:  Срочные вклады от Россельхозбанка в Иловле – поиск лучших срочных вкладов в 2022 году

Инженерно-геологические изыскания

Грунтовые воды и разная плотность грунта могут осложнить строительство. Если на плохой почве построить дом, то по стенам пойдут трещины, а фундамент и подвал будет подтапливать. Чтобы такого не произошло, желательно провести инженерно-геологические изыскания.

Фирм, которые этим занимаются, много. Специалисты приедут на участок, пробурят скважины на месте будущего строительства, возьмут пробы почвы и воды. В итоге подготовят отчет на несколько десятков страниц, в котором будут разные схемы и графики, понятные только другим специалистам. Можно попросить геодезистов, чтобы они на словах объяснили, можно ли начинать стройку.

Белгородская компания, которую нашел брат, попросила за свою работу 65 000 Р. Так как денег было впритык, он решил геологические изыскания не делать и положиться на авось. Стройка еще идет, трещин пока не видно. Брат надеется, что ему повезет: у него участок без уклона, плотная почва, а грунтовые воды глубоко. Но вам он так делать не советует: переделка обойдется дороже изысканий.

За два года брат поставил стены и кровлю

Как достичь максимума

  1. Когда брать бридж? Когда не хватает собственных средств на приобретение земельного участка и подготовку документации для более глобального финансирования — проектного.
  2. Когда отдавать бридж? Максимум через два года после его получения — средствами из проектного кредита.
  3. У кого просить бридж? У крупных и мелких банков, в зависимости от проекта и целей.
  4. А что попросит банк? Обязательно — продуманный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Остальное — формальность.
  5. Получится ли самостоятельно получить бридж? Скорее всего, да, но условия кредитования и сроки получения кредита могут не оправдать ожиданий. 
  6. И бридж действительно поможет? Он даст вам возможность начать работу над проектом, а это уже немало. 

Фото на обложке: Shutterstock/DimiSotirov

Как это работает

Обычно бридж-кредит оформляется сроком до двух лет. Как правило, в качестве обеспечения используется ипотека земельного участка, залог 100% долей в уставном капитале заемщика и поручительство бенефициаров. За 24 месяца застройщик должен оформить все необходимые документы, получить разрешение на строительство и проектное финансирование. Возврат бриджа, как правило, осуществляется с помощью проектного финансирования.

Здесь очень важно понимать, что при выдаче бридж-кредита банк не покрывает все ваши расходы: на практике, кредитор редко дает более 70% от стоимости земельного участка и пользуется нормативом LTV, который не должен быть ниже условного значения.

  • Например, если рыночная стоимость заложенной земли — 10 млн, то максимальный кредит, который даст банк в этом случае — 7 млн. Многое зависит от региона: если Москва и Санкт-Петербург все-таки могут рассчитывать на 70%, то регионы обычно довольствуются 50%. Это своеобразная страховка для банка: традиционно считается, что региональные проекты менее маржинальны, а значит, вхождение в них более рискованно. 
  • LTV (Loan-to-Value Ratio) — это коэффициент «кредит/залог», то есть отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Если, по расчетам банка, у застройщика этот показатель ниже 1,25, считается, что заемщик имеет не слишком устойчивую позицию. А значит, на бридж-кредит рассчитывать не приходится. Конечно, решение об уровне устойчивости — самое противоречивое во всей процедуре. Банк проводит собственную экспертизу, а единственный способ повлиять на ее результаты — предоставить исчерпывающий пакет документов. 

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Какие требования предъявит банк

Главное требование — проект должен соответствовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Один из самых важных документов, который должен принести застройщик, — это грамотный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится необходимая для первоначального анализа информация о будущем проекте.

По нашей практике, получить ГПЗУ в регионах значительно легче, чем в Москве и в Санкт-Петербурге. Все остальные документы для крупных игроков рынка являются формальными. Однако мелким и средним застройщикам придется приложить для сбора и таких документов чуть больше усилий.

Каждый большой банк имеет свою строительную экспертизу, в рамках которой делает выводы о маржинальности проекта и рисках участия в нем.

Если после кратного количества попыток получить хоть какое-то финансирование на реализацию проектов, банк все еще отказывает в кредите, у застройщика есть два варианта. Первый — сменить команду, провести апгрейд проекта и попытать удачу вновь. Второй — обратиться к внешней компании-посреднику.

Обычно это крупный игрок, который уже имеет опыт общения с банками и может ускорить получение кредита, причем на более выгодных для вас условиях. Так, средства, вложенные в сотрудничество с ним, окупаются, а проект реализуется быстрее и качественнее.

Например, мы в рамках «Скоринг-фабрики» вместе с застройщиком проходим все этапы получения финансирования и при этом берем на себя большинство задач: от подготовки документации до переговоров с банком. Сегодня в нашей копилке есть кейсы по привлечению кредита на миллиард рублей всего за 15 дней.

photoUnsplash

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

  • имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
  • единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
  • владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
  • были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить. 

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

  • строительные работы на объекте,
  • проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
  • строительство инженерных сетей,
  • подготовку градостроительной документации,
  • кредит на строительство,
  • госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
  • налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
  • зарплату сотрудникам,
  • взносы в компенсационный фонд,
  • возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
  • рекламу,
  • аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Читайте также:  Статья 838. ГК РФ Проценты на вклад | ГАРАНТ

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать. 

Получить разрешение

Даже если заявление примут, но разрешение не выдадут, обязаны написать причины отказа. Официальный срок ответа — семь дней.

Через неделю Олегу позвонили и пригласили прийти за разрешением на строительство и градостроительным планом участка.

На градостроительном плане было указано, где находится участок, его площадь и размеры.

По закону стройку можно начинать, только если на руках есть разрешение на строительство

В плане написаны основные требования федерального и местного законодательства, которые надо соблюдать во время строительства:

На оформление всех бумаг для получения разрешения у Олега ушло три месяца. Но это может и затянуться. Я знаю случай, когда только на получение адреса ушло четыре месяца. А еще бывает, что нужно проводить межевание или наносить границы на план города.

Разрешение действительно 10 лет, поэтому можно начинать строить дом не сразу, а, например, через пять лет. А после строительства предстоит еще много бумажной волокиты и расходов.

Запомнить

  1. Проверьте предназначение участка в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН.
  2. Если есть подозрения, что участок находится в не подходящей для строительства зоне, обратитесь в земельный комитет.
  3. Если готовите проект сами, соблюдайте СНиПы и региональные нормы.
  4. Оформление разрешения может затянуться на несколько месяцев, поэтому планируйте начало строительства дома с учетом бюрократической волокиты.
  5. Храните документы, планы и проекты. После строительства надо будет оформлять право собственности на дом и проводить коммуникации. Все эти документы пригодятся.
  6. Если заказываете чертежи и планы у подрядчиков, храните договоры. Вдруг выяснится, что они не соблюдали нормы и теперь вам не подключат газ, — договор будет кстати.

Проект и ситуационный план

Проект — это чертеж вашего будущего дома с планом помещений. Ситуационный план — это чертеж участка с расположенным на нем домом. Строить вы будете по проекту. Чтобы вам разрешили строительство, проект должен быть грамотным с инженерной точки зрения.

Простой проект у инженерной или архитектурной фирмы обойдется в 20—30 тысяч рублей. Верхняя планка цен не ограничена. Чисто теоретически можно нарисовать проект и самостоятельно, но для этого нужны инженерные знания. Готовые проекты есть и в интернете. Кроме того, проект может сделать бесплатно компания, которая займется вашим строительством, — вариантов экономии много.

  1. Расстояние между соседними домами, если они сделаны из дерева, должно быть минимум 15 м; если из кирпича — 6 м.
  2. Расстояние от дома до хозпостроек должно быть минимум 4 м.
  3. Площадь общей комнаты должна быть не меньше 12 м², спальни — 8 м², кухни — 6 м².
  4. Газопроводные трубы нельзя проводить через весь дом.
  5. Каждая спальня должна иметь как минимум одно окно.

Это не все требования — читайте документы или консультируйтесь с экспертами.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье. 

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

  • еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
  • выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
  • заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
  • участвует в процедуре банкротства,
  • приостановила деятельность по решению суда,
  • не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
  • не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Строительный бизнес – как запустить своё дело и найти первых заказчиков – «сбербизнес»

В России функционирует более 270 тысяч частных строительных организаций. Чтобы
не вкладывать большие ресурсы в продвижение компании, не занимайтесь всеми видами
услуг, а выберите конкретную сферу. Конкуренция будет ниже, поэтому тратить на продвижение
получится меньше. Например, наиболее востребованным считается строительство частных домов, дорожных
и промышленных зданий.

В выборе ниши помогают данные Росстата: ведомство публикует подробные отчёты о развитии отрасли в стране каждые два
года. А ещё вы можете провести небольшое исследование. Посмотрите профильные форумы
и группы в соцсетях, полистайте маркетплейсы по поиску исполнителей. Чем больше ищут
специалистов в выбранной вами сфере, тем выше вероятность, что вы быстро найдёте первых
клиентов.

Выбрали сферу — определитесь с перечнем работ,
которые ваша компания будет выполнять, например строительство домов, отделка помещений или монтаж
оборудования. Если у вас есть возможность делать полный цикл строительных работ, предлагайте
клиентам услуги под ключ. По данным Wordstat, в августе 2020 года пользовательских
поисковых запросов «построить дом» было 526 тысяч, а «дом под ключ» —
на 172 тысячи больше.

Юридическая модель строительного бизнеса зависит от человеческого ресурса
и объёма работ. Если планируете работать в одиночку или с небольшой бригадой
и выполнять один вид работ, открывайте ИП. В качестве налогового режима подойдёт
упрощёнка по системе «доходы минус расходы»: вы сможете учитывать затраты
на стройматериалы и оплату работников при подсчёте налоговой базы.

Если планируете выполнять полный цикл строительных услуг, открывайте
ООО и выбирайте общую систему налогообложения. Вы сможете принимать НДС к вычету
и уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль за счёт расходов
на стройматериалы и зарплат сотрудников.

Зарегистрировать ИП или ООО с одним учредителем можно бесплатно
без визита в налоговую. Для этого оставьте заявку на сайте СберБизнеса, дойдите
до ближайшего отделения и подпишите документы. А если у вас есть загранпаспорт
и смартфон с функцией NFC, то не придётся даже посещать банк. На заполнение
заявки уйдёт всего 30 минут. Через 5 рабочих дней компанию зарегистрируют,
и вы получите лист записи ЕГРЮЛ на электронную почту.

В некоторых сферах строительства обязательно состоять
в саморегулируемой организации (СРО). Членство в СРО гарантирует вашим заказчикам, что
в случае нарушения договора они получат денежную компенсацию. Вступить в СРО нужно, если
работаете в следующих областях:

Чтобы вступить в СРО, найдите в госреестре
подходящую организацию и заплатите вступительный взнос. Его размер зависит от области
деятельности и размера компенсационного фонда. Средний взнос начинается от 70 —
100 тысяч рублей.

Успешное начало строительного бизнеса напрямую зависит от опыта ваших
сотрудников. При найме ориентируйтесь на три показателя:

Где искать работников:

Чтобы найти первые заказы, предложите свои услуги знакомым или коллегам.
Например, вы можете выступить в качестве субподрядчика для своего работодателя.
Одновременно запустите контекстную рекламу, чтобы получать заявки от новых клиентов. Мы рассказывали, как запустить рекламную кампанию в интернете.

Когда выполните первые заказы, попробуйте поучаствовать в тендере. Это хорошая возможность
получить долгосрочные контракты с государственными и муниципальными предприятиями. Прежде
чем подать заявку, изучите условия тендера, в них могут быть прописаны требования
по размеру штата, собственного строительного оборудования и типам лицензий.

Перед началом работы обязательно изучите требования Центрального банка
и Росфинмониторинга, мы подробно рассказали о них в этой статье. Основное правило управления строительным
бизнесом — по возможности избегайте расчёта наличными. Когда покупаете расходные материалы
или платите работникам, используйте безналичный расчёт. За последние 5 лет на рынке
строительства число случаев мошенничества выросло на 7,5 %, поэтому банки пристально следят
за операциями компаний.

Если контрагент просит заплатить наличными, снимайте деньги с расчётного в объёме до 30 %
от недельного оборота и загружайте в интернет-банк документы (чеки, квитанции,
договоры), которые подтверждают, что вы тратите деньги на бизнес. А лучше
не работайте с такими компаниями, чтобы не создавать себе проблем с банками.

Требования к застройщику по 214-фз

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Оцените статью