Что будет с ценами на недвижимость. Прогнозы на 2022 год | РБК Инвестиции

Какие цены на недвижимость в начале 2022 года?

За последний год 1 кв. м первичного жилья в Москве подорожал на 25,3% — с ₽251,8 тыс. до ₽315,5 тыс., на вторичном рынке столицы цены выросли на 14,8% — с ₽266,0 тыс. до ₽305,4 тыс. В регионах России жилье дорожало в два и три раза быстрее: на 44,6% на рынке новых квартир (с ₽97,5 тыс. до ₽141 тыс. за 1 кв. м), а на вторичном рынке — на 46,1% (с ₽81,1 тыс. до ₽118,5 тыс.). Такую динамику зафиксировали в сервисе «ЦИАН.Аналитика» с апреля 2021 года по апрель 2022 года.

Согласно данным сервиса объявлений «Авито Недвижимость», по итогам первого квартала 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках крупных городов России выросла на 7% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года, составив ₽132,9 тыс. При этом в Москве новостройки за тот же период подешевели на 3%, до ₽267,6 тыс. за 1 кв. м.

Резкое ускорение роста цен на жилье началось в 2020 году на фоне низких ставок (6,5–7%) по льготной ипотеке на новостройки, повышения цен на стройматериалы, которое ожидалось еще выше после отмены запрета на экспорт металла с начала 2022 года, роста инфляции, достигшей по итогам 2021 года 8,39% в годовом выражении, а также отложенного спроса.

Что будет с процентами по вкладам

Изменение ключевой ставки также влияет на проценты по вкладам в коммерческих банках. Если она уменьшается, то снижаются и проценты по вкладам.

По словам Алутина, банки последовательно отыгрывают динамику ключевой ставки. По данным Индекса доходности вкладов «Финуслуг», рыночные ставки по вкладам сроком от трех месяцев до года уменьшились на 1,2–3,24 п.п. с апрельского снижения ключевой ставки. Алутин добавил, что сейчас ставки составляют 11,54–9,64% годовых.

«Текущее снижение знаменует усиление этого тренда, можно ожидать минус 2–3 п.п. по краткосрочным вкладам до следующего заседания 10 июня», — сказал он. По его словам, по долгосрочным вкладам снижение будет менее выраженным.

8 апреля ЦБ внепланово снизил ключевую ставку с 20% до 17% годовых. Вслед за этим темпы снижения ставок по вкладам в банках ускорились. По данным Индекса доходности вкладов, с 6 по 12 апреля средняя ставка по вкладам на три месяца в топ-50 банков снизилась на 2,23 п.п., а на шесть месяцев — на 1,73 п.п.

Затем темпы падения процентов по депозитам замедлились. По данным с 19 по 26 апреля, снижение индексов доходности вкладов составило 0,2–0,5 п.п. Однако в конце апреля ЦБ вновь снизил ключевую ставку — с 17% до 14%. Вслед за ней банки тоже стали уменьшать проценты, но снижение было не таким значительным, как после внепланового понижения ставки в начале апреля. Банки заранее заложили в проценты по депозитам возможное понижение.

На неделе с 17 по 24 мая перед внеочередным заседанием ЦБ на рынке вновь ускорилось снижение ставок по вкладам, этому также способствуют укрепление рубля и майское замедление инфляции, рассказали на «Финуслугах». Снижение индексов доходности вкладов в топ-50 банков составило 0,11–0,56 п.п., однако большинство крупных банков оставили ставки по вкладам без изменений.

Главный аналитик ПСБ отметил, что ставки по депозитам меняются быстрее, чем по кредитам. По словам Алутина, банки стараются держать такой уровень процентов по вкладам:

• крупные банки — ключевая ставка примерно -1–1,5 п.п.;

• небольшие банки — ключевая 0,5–1 п.п.

Алутин отметил, что наибольшее снижение можно прогнозировать по вкладам на три месяца, а по более длинным оно будет менее заметным.

Что будет с курсом рубля

Обычно если Банк России смягчает денежно-кредитную политику, например снижает ключевую ставку, то это ослабляет позиции рубля, рассказал эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Михаил Зельцер.

Снижение ставок создает условия для ослабления национальной валюты в открытой финансовой системе. Однако с конца февраля с учетом введения санкций и внутренних мер контроля движения капитала эта система в России фактически перестала быть открытой, отметили экономисты по России и СНГ «Ренессанс Капитала» Софья Донец и Андрей Мелащенко.

«Валютный рынок движется прежде всего торговыми потоками, то есть новости, ожидания теперь не оказывают на курс прежнего влияния — как и изменение ставки ЦБ. Рынок стал намного волатильнее, объемы торгов меньше», — рассказали экономисты.

С другой стороны, ставка продолжает влиять на потребление и сбережения. «Но масштаб и скорость переноса движения ставки в курс рубля, безусловно, будут существенно меньше, чем прежде», — отметили эксперты.

Зельцер, наоборот, отмечал, что со снижением ставки рубль теряет фактор крепости от ЦБ. Кроме того, игроки рынка также могут реагировать на изменение ключевой ставки и данные по инфляции. В частности, 25 мая курс доллара к рублю в моменте опускался ниже ₽56, но к концу торгов смог фактически полностью отыграть снижение последних двух дней, рассказал главный аналитик отдела экономического и отраслевого анализа ПСБ Егор Жильников.

В частности, 26 мая после объявления о новом понижении ставки до 11% доллар и евро подорожали на 3–5%. Руководитель отдела инвестиционного консультирования компании «Алор Брокер» Алексей Антонов отметил, что снижение ставки окажет моральную поддержку рублевым «медведям», которые попытаются ослабить курс рубля.

Рекомендуем наш аккаунт в сети «ВКонтакте» — оперативный контент об инвестициях, много видео и полезных лайфхаков

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене.ПодробнееОсновной инструмент денежно-кредитной политики центрального банка страны. Это процентная ставка, которая определяет минимальную стоимость денег в стране, влияет на ставки кредитов, депозитов, размер купона торгуемых облигаций. Центробанк воздействует на инфляцию и валютные курсы, изменяя ключевую ставку. Например, если ключевая ставка повышается, то кредиты и депозиты становятся дороже, а инфляция сдерживается.

Что обещают паевые фонды в россии: уровень доходности и риска

Все больше предприимчивых россиян отодвигают на второй план банковские вклады и обращают внимание на менее популярные финансовые инструменты. На это влияют многочисленные рекламные предложения, продвигающие быстрое обогащение, и различные блоги в интернете. Купить акции или облигации может каждый, но нужно составить список перспективных компаний.

Для успешного заработка на ценных бумагах не хватит поверхностного обзора динамики стоимости за последние 3–5 лет. Нужны теоретические знания о конкретном рынке, практический опыт инвестирования и постоянный мониторинг экономических новостей.

В паевых инвестиционных фондах всю грязную работу делает портфельный менеджер управляющей компании. Он выбирает перспективные активы и формирует базу, которая должна приносить доход в долгосрочной перспективе. Анализ ПИФов показывает, что УК могут вкладывать деньги в разные направления: акции, облигации, биржевые индексы, недвижимое имущество и т. д.

В некоторых случаях управляющие компании инвестируют средства в зарубежные фонды, которые ориентируются на компании в разных нишах. Большим спросом пользуются субъекты из сферы IT и биотехнологий.

Для составления полной картины начинающий инвестор должен иметь представление о механизме работы паевых фондов. УК создает ПИФы, и на первом этапе собирает деньги заинтересованных вкладчиков. Параллельно менеджеры подбирают перспективные ниши, которые будут расти в течение длительного срока.

Для диверсификации рисков некоторые фонды закупаются не только акциями, но и облигациями, биржевыми индексами и т. п. Если ценные бумаги одной компании рухнут в цене, а другие зафиксируют прибыль, то общая просадка будет не такой заметной.

Плюсы ПИфов:

• низкий порог входа;
• большой выбор управляющих компаний;
• в конце календарного периода инвесторы получают отчет о деятельности УК;
• есть независимые регуляторы (специальный депозитарий и Центробанк РФ);
• прозрачная структура;
• оплата налогов только в момент продажи паев (если зафиксирована прибыль);
• высокая ликвидность (открытые ПИФы).

Авторитетные управляющие компании в России сдержаны в своих обещаниях. Они не гарантируют миллионный доход, но несут ответственность за состав портфеля. УК выгодно, чтобы цена пая росла, увеличивалась стоимость чистых активов (СЧА) и пополнялся список вкладчиков.

По официальной статистике, одной из самых авторитетных организаций в этой сфере является «Сбербанк Управление активами» — свыше 160 тысяч участников. Не все получают прибыль, но если взглянуть на рейтинг самых доходных ПИФов этой управляющей компании, то становится ясно, что стоит выделить немного денег для приобретения у них паев.

Для начинающих инвесторов подходят открытые фонды (ОПИФ). Они не ограничивают время продажи доли. Если вкладчик периодически мониторит динамику стоимости и видит предпосылки для дальнейшего роста, он может найти стороннего покупателя и выручить за свои активы побольше денег, чем выдаст управляющая компания после погашения паев. Свобода действий инвесторов ОПИФ — это отлично, но более опытные бизнесмены обращают внимание на закрытые фонды (ЗПИФ).

Продать долю в ЗПИФ можно только после окончания срока доверительного управления. Обычно, это 3–10 лет после даты создания фонда. В этом случае свобода действий уже в руках УК. Ей не нужно держать свободные средства для погашения паев вкладчиков, портфельные менеджеры могут сосредоточиться на единственной важной задаче: увеличение доходности.

Государство – в помощь

На прошлой неделе прогремела новость о рекордной выдаче ипотеки в Москве за март и за весь первый квартал. Госипотека в этот период в столичном регионе уже не работала из-за снижения суммы кредита (до 3 млн рублей – за такие деньги квартиру в Москве не купить), в марте ставка уже достигала 20% годовых, и все равно – рекорд.

В I квартале текущего года столичное Управление Росреестра зарегистрировало 31 532 договора с привлечением кредитных средств. По отношению к первым трем месяцам 2021 года рост составил 18,8% (26 534), а к аналогичному периоду 2020-го — 26,8% (24 864), говорится в официальном сообщении.

«Пересмотр условий льготной программы в марте не повлиял на решение москвичей приобретать квартиры в кредит как в новостройках, так и на вторичном рынке», — прокомментировал данные своего ведомства Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве.

Пока что официальная статистика этот оптимизм подтверждает. По данным «ДОМ.РФ», объем выданных кредитов по программе «Льготная ипотека» вырос в марте 2022 года по сравнению с февралем почти в два раза. За месяц 40 тыс. семей улучшили жилищные условия с помощью программы (в феврале — 21,3 тыс.). Общая сумма выданных займов превысила 98,5 млрд рублей, в то время как в феврале было выдано займов на 51 млрд рублей.

Активно работают и другие госпрограммы. Существенно вырос спрос по «Семейной ипотеке», утверждают аналитики «ДОМ.РФ». В марте с помощью программы улучшили жилищные условия более 26 тыс. семей, оформивших займы на сумму 117 млрд рублей.

Месяцем ранее было выдано 18,8 тыс. кредитов на 80,9 млрд рублей. «Как правило, клиенты используют «семейку», чтобы улучшить жилищные условия, переехать в более просторную квартиру или жилье большей комнатности. В марте в наших комплексах почти 45% ипотечных сделок пришлось на эту программу», — отмечает Ольга Кузнецова, заместитель гендиректора АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»).

Не столь оптимистичны застройщики, которым приходится в новых условиях жить. «Спрос на ипотеку начал снижаться еще осенью, когда изменились условия выдачи ипотеки с господдержкой, – комментирует директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Сейчас ставка по льготной ипотеке составляет 12% годовых, что почти вдвое выше, чем было год назад.

Естественно, спрос на ипотечный продукт несколько снизился. В компании «Л1» на некоторые объекты ставки по ипотеке с господдержкой начинаются от 9,99%. Востребована семейная ипотека, по ней ставки начинаются от 4,2% годовых».

Зачем цб рф понижает ключевую ставку

Ключевая ставка — это один из инструментов, который позволяет Центробанку влиять на экономику страны. Основная задача регулятора — найти баланс между всеми участниками рынка и всеми процессами — инфляцией, экономической активностью и финансовой стабильностью.

В первую очередь, цель понижения ставки — наполнить экономику страны дешевыми деньгами, что позволяет развиваться производству, увеличивать налоговые отчисления компаний, государству больше тратить на масштабные проекты и так далее.

Смягчение денежно-кредитной политики предполагает, что покупательная способность населения вырастет. Граждане перестанут копить и урезать расходы и начнут тратить, что позволит развиваться экономике. Но эта мера также может вызвать ускорение инфляции:

понижение ключевой ставки → дешевые кредиты низкие ставки по вкладам → население увеличивает траты не стремится копить → инфляция ускоряется.

С ноября 2022 года целевой уровень по инфляции — 4%. С тех пор он не менялся. Конкретной нормы инфляции не существует. Для каждой страны комфортным считается тот уровень инфляции, при котором продолжается, а не замедляется экономический рост и при этом сохраняется низкий уровень безработицы.

На 20 мая 2022 года годовая инфляция в целом по России составляет 17,51%. За неделю c 14 по 20 мая цены снизились на 0,02%. «Снижение цен происходит на фоне укрепления курса рубля и фиксируется впервые с 16 августа 2021 года», — отметили в Минэконоразвития.

Резкое повышение ставки в феврале с 9,5% до 20% было обусловлено необходимостью замедлить инфляцию, а также вернуть гражданам желание накапливать средства. Из-за новых жестких санкций в феврале-марте произошел массовый отток наличных денег из банков — дефицит ликвидности банковского сектора к 3 марта превысил ₽7,03 трлн.

После повышения ключевой ставки до 20% проценты по банковским вкладам выросли до 25%, что вернуло населению желание копить на депозитах — структурный профицит ликвидности  банковского сектора по операциям с ЦБ на начало дня 25 мая составил ₽1,9 трлн, согласно данным Банка России.

В апреле Банк России посчитал возможным перейти к снижению ключевой ставки, хотя отмечал в майском докладе о денежно-кредитной политике, что инфляция в 2022 году составит 18–23%.

Текущий прогнозный диапазон ЦБ для средней ключевой ставки на 2022 год — 12,5–14%, на следующий — 9–11%, на 2024 год — 6–8%.

Понижение ставки c 27 мая в ЦБ объяснили необходимостью восстановить кредитование, а вместе с ним и экономическую активность. В то же время регулятор отмечает, что смягчение денежно-кредитной политики стало возможным благодаря снижению рисков для финансовой стабильности.

Как инфляция повлияет на цены на недвижимость в 2022 году

Санкционное давление, с которым столкнулась российская экономика весной 2022 года, вызвало резкое ослабление рубля, а вслед за ним — скачок инфляции, в годовом выражении она составляет 17,62%, строительные материалы с начала 2022 года подорожали на 9,95%, по данным Минэкономразвития на 15 апреля.

Читать: «Угроза № 1»: Почему дорожают стройматериалы и как будут сдерживать цены

После мартовского резкого всплеска цен (на 7,61%, с 9,16% в феврале до 16,7% в марте в годовом выражении) темпы инфляции хоть и начали замедляться, но по-прежнему значительно превышают уровень предыдущих лет. «Это указывает на дальнейший рост годовой инфляции в ближайшее время», — отмечают аналитики ЦБ в докладе «О чем говорят тренды.

Наиболее вероятный сценарий изменения цен на жилье в 2022 году — рост номинальных цен на уровне инфляции, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Это будет сильнее выражено для первичного рынка, где вновь запущены меры поддержки, но скажется и на вторичном.

Вторичный рынок неразрывно связан с сегментом новостроек — проводится огромное количество альтернативных сделок, когда новостройки приобретаются на средства от продажи вторичного жилья. Поэтому собственники вторичного жилья продолжат наращивать цены на фоне роста цен в новостройках.

Снижение номинальных цен (в рублях) пока представляется маловероятным. В условиях высокой инфляции, продолжающегося роста цен на строительные материалы, сложностей с логистикой более вероятным выглядит сценарий сохранения роста цен. Правда, на фоне сжатия спроса он будет ниже, чем за последние два года», — уверен эксперт.

Каким будет спрос на недвижимость и как он повлияет на цены?

Еще один фактор, который оказывает влияние на цены, это спрос. Отложенный из-за локдауна во время пандемии спрос внес существенный вклад в раскручивание маховика цен на жилье.

Экономику и, соответственно, спрос и предложение на рынке недвижимости будет определять геополитика, считает Дмитрий Лебедев. «Цену в первую очередь будет определять платежеспособный спрос — он сейчас находится в зоне риска. Как экономика перенесет санкции и удастся ли людям успешно зарабатывать — увидим в скором будущем.

Пока перспектива кажется неплохой: цены на сырье высоки, денег в страну приходит больше, чем выходит, и больше, чем раньше, часть денег доходит до кошельков людей, поэтому спрос на жилье существует. В случае серьезных проблем в экономике цены поползут вниз, потому что обвалится спрос.

«Спрос будет расти, ведь низкая обеспеченность россиян собственным качественным жильем никуда не исчезла. Опыт прошлых лет показывает, что цены на недвижимость постоянно растут вне зависимости от экономической ситуации и каких-либо других внешних факторов», — уверены в ГК «ПИК».

Илья Витковский говорит, что девелоперы будут осторожны в отношении вывода на рынок новых объектов, благодаря чему удастся избежать избыточного предложения.

Сжатие спроса не приведет к кардинальному изменению цен на рынке, отмечает Алексей Попов, потому что с переходом строителей на проектное финансирование за счет поступления средств от банков, а не от дольщиков, ценообразование в новостройках перестало напрямую зависеть от количества сделок в проекте.

«Сейчас девелоперы делают прямой дисконт только на отдельные наименее ликвидные  лоты, чаще же происходит предоставление скидок через дополнительное субсидирование льготной ипотеки при сохранении или увеличении цен», — уверен Попов.

Читать на «РБК-Недвижимость»: Азбука стройки: что нужно знать о проектном финансировании

Каким пенсионерам повысят пенсию с 1 июня 2022 года

Из заявления Президента Владимира Путина и комментариев, поступающих из Госдумы и Правительства, можно было ошибочно предположить, что повышение на 10% с 1 июня 2022 г. коснется только неработающих пенсионеров, получающих страховые пенсии по старости. Но это совсем не так.

Из утвержденного Правительством Постановления № 973 следует, что на 10% будут проиндексированы следующие виды выплат:

1. Страховые пенсии, выплачиваемые неработающим пенсионерам: по старости, по инвалидности, по потере кормильца, в том числе назначенные досрочно (например, медработникам, за северный стаж, по вредности и так далее).
2. Выплаты по государственному пенсионному обеспечению: военнослужащим, ставшим инвалидами во время службы по призыву, чернобыльцам, участникам Великой Отечественной войны, а также членам их семей.
3. Социальные пенсии: по инвалидности, в том числе инвалидам с детства и детям-инвалидам, по потере кормильца, по старости тем, у кого мало или вовсе нет трудового стажа.

В связи с тем, что с 1 июня вырастет размер соцпенсии по старости, будут пересчитаны и увеличены различные надбавки к военным пенсиям. Это доплаты за иждивенцев, за участие в боевых действиях, за достижение возраста старше 80 лет и так далее. Суммы данных надбавок также повысят на 10%.

Кому не повысят пенсию и социальные выплаты на 10%

Когда еще только просчитывались параметры дополнительной индексации в 2022 году, анонсировали, что повысят абсолютно все пенсии и социальные выплаты. Однако из утвержденного Постановления следует, что повышение на 10% коснется далеко не всех.

Так, например, не предусмотрено дополнительное повышение пенсий военнослужащим и приравненным к ним категориям — бывшим сотрудникам МВД, ФСБ, Росгвардии, Прокуратуры, МЧС, Следственного комитета и других ведомств. Напомним, что для получателей военной пенсии с 1 января 2022 года произвели повышение на 8,6% по аналогии с тем, как проиндексировали страховое пенсионное обеспечение.

Также не будет прибавки работающим пенсионерам, получающим страховую пенсию, из-за действующего в их отношении моратория. Однако если пенсионер уволится, его пенсия будет проиндексирована как на 10%, так и на проценты всех пропущенных во время работы индексаций.

В отношении размеров ЕДВ и денежного эквивалента НСУ тоже не произойдет никаких изменений с 1 июня 2022 года. Напомним, что такие выплаты положены федеральным льготникам, среди которых инвалиды всех групп, ветераны боевых действий, участники ВОВ, чернобыльцы и так далее. Эти выплаты уже индексировали с 1 февраля на 8,4%, что соответствовало прошлогодней инфляции.

Не изменится и размер пособия по уходу за нетрудоспособными — инвалидами 1 группы и пенсионерами, достигшими возраста 80 лет. Выплаты лицам, осуществляющим уход (ЛОУ), составляют фиксировано 1200 рублей в месяц и вообще никогда не индексировались.

На сколько прибавят пенсию с 1 июня 2022

Страховые пенсии неработающим пенсионерам увеличатся с 1 июня в результате перерасчета размера выплат с учетом следующих обновленных параметров:

Если умножить сумму своих пенсионных баллов на стоимость одного коэффициента (118,10 руб.), а затем прибавить к полученной величине фиксированную выплату (7220,74 руб.), можно узнать новый размер своей пенсии, который будет выплачиваться с 1 июня 2022 года.

К слову, можно также умножить текущий размер своей выплаты на индекс 1,1 и таким образом получить сумму проиндексированной выплаты. Однако при данном способе расчета возможна неточность в копейках.

При индексации социальных и государственных пенсий все значительно проще. Данные виды пенсионного обеспечения выплачиваются в фиксированных размерах для каждой из установленной законом группы получателей. Поэтому и размер прибавки с 1 июня 2022 года для каждой из этих категорий пенсионеров будет одинаковым.

Например, ниже приведена таблица с прибавками к соцпенсии с 1 июня 2022 года.

Новая реальность

Безусловно, застройщики и банки будут использовать любые «варианты» ипотеки, чтобы стимулировать продажи. 25 апреля Президент РФ Владимир Путин порекомендовал уменьшить ставку по госипотеке с 12 до 9% годовых и продлить ее как минимум до конца года. Для новостроек шаг важный, но вот «вторичке», которая не попадает в программу субсидированной, льготной ипотеки, конкурировать с «первичкой» становится еще сложнее.

Скорее всего, ипотечный обвал случится именно на вторичном рынке, а кредиты на готовое жилье – это более половины ипотечного рынка (в прошлом году, по данным Frank RG, доля кредитов на готовое жилье составила 59% в количественном выражении и 54% – в денежном).

Но и «первичке» будет непросто из-за выросших цен. «Льготная ипотека в действующих параметрах сопоставима с предложением с июля 2021 года после отмены ипотеки с господдержкой. Однако, цены на первичном рынке продолжали расти (и даже с начала нынешнего года выросли на 13-15%) и по соотношению параметров ипотеки и уровня цен предложение стало менее привлекательным, – комментирует Светлана Денисова.

«Говорить о том, что нынешняя программа позволит повторить рекорды 2020 года, нельзя. Все-таки 12% – это довольно высокая ставка, и ежемесячный платеж получается большой. Да и итоговая переплата за квартиру будет существенной. А на фоне снижения уровня доходов населения это критично», – отмечает Надежда Калашникова.

Она добавляет, что и рассрочка тоже не может быть полноценной альтернативой ипотеке: этот продукт рассчитан, в первую очередь, на людей с довольно высокими доходами, или на тех, кто ожидает крупных денежных поступлений в ближайшем будущем. Например, вступление в наследство или получение большого гонорара.

Думается, что ставка и под 9%, о которой заявил президент Владимир Путин, кардинально ситуацию не изменит, хотя, если такими темпами руководство страны будет снижать ставку, к концу года она может опуститься до нуля. А такие предложения уже есть (читайте выше).

Повышение пенсии с 1 июня 2022 года

По поручению Президента В. Путина, озвученному 25 мая 2022 года, была утверждена внеплановая индексация некоторых видов пенсий. Повышение составляет 10%, начисление которого производится с 1 июня. Правила осуществления повторной индексации были определены в Постановлении Правительства № 973, которое 28 мая подписал премьер-министр Михаил Мишустин.

В тексте Постановления был определен коэффициент дополнительного увеличения пенсий, равный 1,1, то есть повышение размера выплат на 10%.

В этом же документе Правительство поручило Пенсионному фонду РФ оперативно пересчитать пенсии с применением коэффициента 1,1 и обеспечить доставку выплат в новых размерах уже в июне 2022 года. Помимо этого, ПФР обязан пересмотреть суммы социальных доплат к пенсии в связи с увеличением прожиточного минимума пенсионера в субъектах РФ и в стране в целом.

Рейтинги доходности пифов 2022 года

Доходность ПИФов в России зависит от управляющей компании, а точнее от квалифицированности портфельных менеджеров. Потенциальные инвесторы при выборе фондов анализируют статистику УК, мониторят новости и отзывы клиентов.

ТОП управляющих компаний РФ по активам:

1. ВТБ Капитал.
2. Сбербанк Управление Активами.
3. Группа УК «РЕГИОН».
4. Управляющая компания Открытие.
5. ТКБ Инвестмент Партнерс.
6. Газпромбанк — Управление активами.
7. Лидер.
8. Альфа-Капитал (обзор здесь).
9. ТРАНСФИНГРУП.
10. Прогрессивные инвестиционные идеи.

Стоит ли покупать жилье в ипотеку сейчас

Согласно опросам ВЦИОМ и «Дом.РФ», в конце 2020 года 50% россиян считало покупку жилья наиболее надежным способом вложения и сохранения средств. При этом 28% рассматривают жилье в качестве инструмента инвестиций, намереваясь сдавать его в аренду, а 2% хотят его перепродать, получив таким образом прибыль.

Есть ли смысл покупать квартиру в ипотеку в надежде, что даже с учетом переплаты ее стоимость через 10–20 лет обгонит инфляцию и принесет владельцу прибыль? Эксперты, опрошенные «РБК Инвестициями», разошлись во мнениях и объяснили, почему сомневаются в таком способе инвестирования.

«На бумаге любые расчеты на 10–20 лет будут свидетельствовать о том, что брать ипотеку выгоднее, чем копить деньги на покупку квартиры без привлечения банковского финансирования, — отмечает Алексей Попов. — Рост цен на жилье на длинных отрезках в России опережает инфляцию.

И в большинстве случаев даже по сегодняшним ставкам и дальше будет ее опережать даже с учетом переплаты на обслуживание кредита. Правда, в таких моделях не учитывают затраты на обустройство и содержание жилья. Сложно спрогнозировать и то, как будет выглядеть российский рынок недвижимости в 2030–2040-х годах.

Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский считает нелогичным ожидать, что квартира в ипотеку оставит покупателя в плюсе на любом временном горизонте. «Во-первых, занимая деньги у банка на 10–20 лет по текущим ставкам, отдать придется в два раза больше.

Ставки по ипотеке в России слишком высоки и в долгосрочной перспективе, скорее всего, все равно будут опережать темпы роста цен на жилье, говорит Владимир Щекин и приводит пример расчета: «Если инвестор сейчас приобретает квартиру за ₽10 млн (берет в ипотеку ₽8 млн под 8,8% годовых), то за десять лет он в виде процентов выплатит банку ₽4,1 млн, а за 20 лет — ₽9 млн.

Чтобы инвестор мог выйти в ноль, квартира в эти сроки должна подорожать на 41% и 90% соответственно. Такой сценарий, конечно, не исключен, но делать столь рискованную и бесприбыльную инвестицию никто не будет. Правда, если инвестор сдаст квартиру в аренду по ставке, превышающей ежемесячный платеж по ипотеке, то тогда он выйдет в плюс и заработает».

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка обращает внимание, что в текущих условиях неопределенности планировать на столь значительный горизонт крайне затруднительно — спрогнозировать инфляцию через десять лет де-факто невозможно.

«Если ставка по ипотечному кредиту будет ниже инфляции и ключевой ставки, то досрочное закрытие жилищного займа невыгодно — эти средства рациональнее вложить в облигации  федеральных займов или в банковские продукты, так как процентный доход от этих вложений будет выше стоимости пользования ипотечными деньгами банка.

В случае когда ставка по ипотеке выше инфляции (и, соответственно, выше ключевой ставки), наблюдаем обратную ситуацию: чем раньше кредит будет закрыт, тем больше выгода. К тому же при таком развитии событий, если нет возможности досрочно покрыть кредит и оставшаяся сумма к погашению достаточно крупная, разумно будет воспользоваться рефинансированием», — советует эксперт.

Екатерина Бережнова обращает внимание на то, что прогноз по рынку должен учитывать многие факторы: спрос и предложение, государственное регулирование, геополитическую ситуацию, курс валют, ситуацию на фондовом рынке, ипотечные ставки, которые тоже подвержены госрегулированию.

Но отмечает, что, предусмотрев все, в недвижимости сложно прогнозировать даже на ближайшие полгода: «Как можно говорить о горизонте в 10–20 лет, если у нас на глазах, весной 2020 года, с наступлением пандемии все вдруг перевернулось с ног на голову.

Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев уверен, что на длинном горизонте — 10–20 лет — стоимость недвижимости гарантированно обгоняет рост инфляции.

«Недвижимость — инвестиция для долгосрочных инвесторов, которая позволяет сохранить и преумножить капитал. Использование ипотечных кредитов, безусловно, помогает таким инвесторам. Кредит — это как рычаг, который используется для поднятия тяжелого веса.

Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

Закрытие торговой позиции с целью извлечь прибыль. Как правило фиксация прибыли происходит при достижении показателей, выгодных продавцу или при непредсказуемом движении котировок. Долговая ценная бумага, владелец которой имеет право получить от выпустившего облигацию лица, ее номинальную стоимость в оговоренный срок. Помимо этого облигация предполагает право владельца получать процент от ее номинальной стоимости либо иные имущественные права.

Облигации являются эквивалентом займа и по своему принципу схожи с процессом кредитования. Выпускать облигации могут как государства, так и частные компании.

Субсидии до нуля

Кроме государства, ипотечным программам помогают и сами девелоперы. Совместные с банками программы становятся явлением повсеместным – мало найдется жилых комплексов, где нет субсидируемой застройщиком ипотеки.

Схема субсидирования понятна: за нее все равно платит дольщик, но несмотря на это сумма переплаты за квартиру получается значительно меньше. «Застройщикам, находящимся на проектном финансировании, банк предлагает различные программы, выгодные всем участникам, – рассказывает Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие».

– Так, например, продукт «Новостройка с эскроу» предполагает гибридную модель, предусматривающую скидку на проектное финансирование застройщика и на ипотечные кредиты клиентам. Дисконт к процентной ставке по ипотеке устанавливается в размере до 4% на льготный период – это срок условного депонирования средств на счете эскроу (в среднем 2 – 2,5 года), далее процентная ставка становится стандартной».

Вот как это выглядит на практике (напомним, что государство субсидирует ставку до 12% годовых). «Петербургская Недвижимость» и «Сбербанк» запустили совместную ипотечную программу со сниженными ставками. При покупке квартир в жилых комплексах от Setl Group процентная ставка на первый год кредитования составит от 0,1%, после льготного периода – от 5,7%. Первый взнос для приобретения жилья от 15 %. Максимальный срок предоставления кредита до 30 лет.

Есть субсидируемая ипотека и на весь срок. «ПИК» совместно в банком ВТБ запустил акцию – 0,1% на весь срок (до 30 лет). В акции участвуют 1000 квартир от крупнейшего российского застройщика по всей территории РФ. Компания не скрывает, что по таким условиям квартира обойдется дороже. В ЖК «Ютаново» «трешка» ценой 16 млн рублей в ипотеку по ставке 0,1% дорожает до 19,7 млн.

Как правило, ставки субсидируются значительно меньше. «В наших комплексах «Юнтолово» и «Северная долина» ставки начинаются от 6,2% на весь срок кредита», — комментирует Ольга Кузнецова, заместитель гендиректора АН «Главстрой».

Другой политики придерживаются в компании «БФА-Девелопмент». «Мы выбрали иную стратегию и не практикуем субсидирование ипотечной ставки, – комментирует начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

– Предпочитаем работать с предоставлением скидки на определенные квартиры – мы считаем это более гибким поведением по отношению к клиентам. Программа субсидирования ставки предполагает какой-то один банк, но наш покупатель может почему-то не пройти как заемщик внутри этого банка (но оказаться надлежащим заемщиком в другом банке).

Упадут ли цены на жилье из-за роста ставок на ипотеку

Снижение цен на российском рынке жилья в прошлом наблюдалось только во время тяжелых кризисов — после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2022 годов. В текущей ситуации моментального падения цен вследствие повышения ключевой ставки ждать не стоит.

На рынке новостроек остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру дешеветь, убежден руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов. «Это и эскроу-счета (при проектном финансировании у застройщиков нет стимулов продавать лоты на котловане по шоково низким ценам), и рост цен на строительные материалы и рабочую силу.

Уровень надежности паевого фонда и риски пайщиков

С расчетом доходности паевых фондов и топовыми ПИФами мы разобрались. Теперь пришло время добавить большую ложку дегтя и подробно разобраться с рисками. Есть подводные камни, которые начинающий инвестор должен знать перед распределением свободных средств в разные фонды.

При вложении в лучшие по доходности ПИФы, растущие на 30–40% за несколько лет, вкладчик не почувствует ощутимых просадок из-за различных комиссионных. Если же за 3 года фонд прибавил к цене 5%, то всю прибыль пайщик потратит на налоги и другие сборы. Именно поэтому, кроме красивых цифр аналитики за 3–5 лет, необходимо знать стоимость операционных расходов.

На доходность ПИФа влияют три фактора:

• законодательные нормы;
• издержки;
• механизм управления.

Согласно действующему законодательству, определенную часть от общего объема инвестиций паевой фонд должен хранить, чтобы удовлетворять запросы вкладчиков по продаже их долей.

Одним из самых замалчиваемых недостатков при инвестировании — это комиссионные сборы. На этом моменте стоит остановиться более подробно.

1. Комиссия за приобретение паев. При покупке доли инвестор платит 1–4% сверху.
2. Комиссия за погашение. В момент, когда вкладчик захочет превратить ценные бумаги в реальные деньги, он заплатит 2–3% так называемой надбавки. От нее можно избавиться, если срок владения активами превышает 1–3 года (в зависимости от правил доверительного управления).
3. Вознаграждение управляющей компании — 2–5% в год.
4. Расходы на оплату услуг специального депозитария — 1–2%.
5. Другие расходы — 1–2%. Сюда входит оплата услуг независимых специалистов.
6. НДФЛ. Для резидентов 13%, для граждан других стран 30%. Платить налог не нужно, если покупка паев не принесла доход или срок владения превышает 3 года.

Комиссионные сборы придется погасить, даже если по итогам года фонд ушел в убыток. Для примера возьмем (гипотетически) ПИФ Сбербанка «Природные ресурсы». Представим, что он за год вырос на 28%. Допустим, инвестор купил 100 паев на сумму 145 тысяч рублей.

Грязная прибыль составила 41 тыс. руб. Около 5% (2 тыс.) нужно заплатить за работу управляющей компании, специального депозитария и т. д. Комиссия за погашение — 410 рублей. Подоходный налог — 3560 для резидентов. Таким образом, чистая прибыль составит 35 тысяч.

Сравнение ПИФов по стратегии инвестирования и размерам комиссий поможет составить список перспективных фондов. К примеру, УК Сбербанка берет за свои услуги 3,2%, а «Райффайзен Капитал» – 3,9%. Разница кажется несущественной, но когда одни издержки накладываются на другие, это отнимает значительный процент прибыли.

Кроме высоких комиссий есть и другие нюансы, о которых должен помнить инвестор.

1. Сомнительные активы. Если управляющая компания работает на базе банка, то она может приобрести его облигации для потенциального заработка. УК и банк в выигрыше, а вот пайщики могут не получить прибыль.
2. Сокрытие условий. Авторитетные управляющие компании четко излагают условия доверительного управления, и при консультации честно рассказывают обо всех комиссиях и надбавках. При этом УК могут показывать выгодную для себя статистику. Например, демонстрировать графики периодов с высокой доходностью. ПИФ может принести доход 30% за 3 года, а с начала нового года демонстрировать отрицательную динамику.
3. Урезанная отчетность. Управляющая компания должна постоянно отчитываться о состоянии дел в фонде. В 2022 году Центробанк пересмотрел требования к финансовым отчетам, и они потеряли информативность.
4. Нет гарантий дохода. Можно строить красивые прогнозы, но как будет вести себя определенный рынок в долгосрочной перспективе — неизвестно.

Паевые инвестиционные фонды не стоит рассматривать исключительно как источник пассивной прибыли и закрывать глаза на недостатки. Обязательно изучайте правила доверительного управления и знакомьтесь с действующими клиентами выбранной управляющей компании.

При выборе фонда опирайтесь на следующие критерии:

1. Срок инвестирования.
2. Надежность УК (срок работы и рейтинги профильных агентств).
3. Статистика фонда за 3–5 лет.
4. Уровень риска.
5. Объем издержек.
6. Минимальная сумма взноса.

ПИФы — один из многочисленных способов инвестиций. Они могут принести гораздо больше прибыли, чем банковские вклады, но при этом объем издержек паевых фондов довольно высокий. Начинающие инвесторы должны тщательно изучить теоретическую базу и получить фундаментальные знания в вопросах функционирования ПИФов.