Инвестиции в загородную недвижимость
Инвестиции с надежным партнером
Dream House Company
Лидер на рынке строительства загородной недвижимости в Новосибирске.
Построили более 1500 домов. Аккредитованы в ДОМ.РФ. Строим свой
коттеджный поселок Аляска.
Работаем с коммерческой и загородной недвижимостью с 2008 года.
Оставьте заявку и получите
консультацию
Привет! Я Василий Никоненко, руководитель отдела продаж
компании Dream HoCo.
Я переехал в свой дом в первый год работы в компании, и я
знаю, как сильно меняет отношения в семье жизнь за городом. Знаю все о технологиях
строительства.
Оставляйте заявку, наши менеджеры помогут определиться с
технологией под ваш запрос и бюджет
Эксперт по финансам рассказывает о плюсах и минусах инвестирования в недвижимость и о том, с чего начинать.
Кадр: фильм «Развод по-американски» / Universal Pictures
Обозреватель Skillbox Media. Работала со «Сравни.ру», ВТБ, «Ак Барс Банком», Газпромбанком. Подготовила курсы по инвестициям для Промсвязьбанка и Школы инвестора ВТБ.
Рассказала об инвестициях в недвижимость
Практикующий инвестор, основательница компании Frontiers, эксперт по финансам и масштабированию бизнеса.
За последние три года цена на квартиры в российских новостройках выросла на 69%, а на вторичное жильё — на 48%. Если посмотреть на сайты с объявлениями о продаже, может показаться, что рост цен продолжился, а значит, нужно инвестировать. В то же время продать квартиры становится сложнее, объявления о продаже могут висеть месяцами, а некоторые продавцы жилья уже начали снижать цены.
В статье объясню, что происходит на рынке недвижимости и стоит ли сейчас в неё инвестировать. Заодно поговорим, какие стратегии инвестирования в недвижимость работают в 2024 году и с чего лучше начинать.
С 2020 по 2024 год стоимость недвижимости росла из-за того, что на неё был высокий спрос, — он возник благодаря программам льготного ипотечного кредитования. Но к концу 2023 года количество сделок начало уменьшаться. Этому способствовал рост стоимости жилья, ужесточение условий по государственным субсидиям и повышение процентных ставок ипотечных кредитов.
Так, количество сделок по покупке жилья в новостройках Москвы в феврале 2024 года снизилось на 9,7% в сравнении с февралём 2023-го. А спрос на покупку вторичного жилья в Москве в январе 2024 года снизился на 30–35% в сравнении с январём 2023-го. Объясню, почему это произошло.
В 2021 и 2022 годах по программе льготной ипотеки можно было взять ипотеку под 7% годовых с первоначальным взносом в размере 15% от стоимости квартиры. С 2023 года по 2024 год условия ипотеки постепенно менялись. Теперь, чтобы оформить льготную ипотеку, потребуется первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. При этом процентная ставка по кредиту выросла до 8%. Квартиры за это время подорожали. Таким образом, ипотека стала дороже, и спрос на покупку квартир упал.
Вот как менялись условия льготной ипотеки с 2021 по 2024 год, а вместе с ними и размеры первоначального взноса и ежемесячного платежа.
2021 год2022 год2023 год2024 год
Ориентировочная стоимость жилья4 000 000 рублей5 040 000 рублей6 098 400 рублей6 708 240 рублей
Первоначальный взнос15% — 600 000 рублей15% — 756 000 рублей20% — 1 219 680 рублей30% — 2 012 472 рубля
Ежемесячный платёж 22 620 рублей28 502 рубля35 798 рублей34 456 рублей
Переплата за 30 лет4 743 301 рубль5 976 562 рубля8 008 675 рублей7 708 349 рублей
Для покупки вторичного жилья тоже есть льготные программы. Например, социальная и дальневосточная ипотека. Но большинство людей они не затрагивают — социальную ипотеку, например, выдают в основном многодетным семьям. Поэтому чаще всего покупатели вторичного жилья пользуются стандартными условиями ипотеки.
В свою очередь, стандартная ипотека на жильё вторичного рынка стала ещё дороже, чем на новостройки. Изменения условий ипотеки, размера первоначального взноса и ежемесячного платежа с 2021 по 2024 год — в таблице.
Ориентировочная стоимость жилья4 000 000 рублей4 680 000 рублей5 241 600 рублей5 713 344 рубля
Первоначальный взносОт 10% — 400 000 рублей10% — 702 000 рублей20% — 1 048 320 рублей30% — 1 714 003 рубля
Ежемесячный платёж25 915 рублей33 653 рубля38 294 рубля56 888 рублей
Переплата за 30 лет5 729 522 рубля8 136 914 рублей9 592 880 рублей16 480 253 рубля
Несмотря на всё это, инвестирование в недвижимость остаётся выгодным — в следующем разделе объясню почему.
Несмотря на снижение спроса на покупку жилья, инвестировать в недвижимость выгодно — при условии, что деньги будут вложены на долгий срок.
Чем больше срок, на который вы инвестируете в недвижимость, тем меньше риск потерять деньги. В моменте стоимость жилья и спрос могут падать. Но если вкладывать деньги на 7–10 лет, вы их не потеряете, а, вероятнее всего, заработаете.
Инвесторам, которые хотят получить прибыль быстрее, советую подождать. Ориентируйтесь на ключевую ставку Центробанка — как только она начнёт снижаться, ипотечные ставки тоже станут ниже, а ипотека — доступнее. Значит, спрос на недвижимость снова будет расти и её можно будет продать быстрее.
Изображение: Akimov Igor / Shutterstock
Выгоднее покупать недвижимость в ипотеку — то есть инвестировать не весь размер стоимости недвижимости, а только размер первоначального взноса и ежемесячных платежей.
Таким образом, инвестор вложит сумму меньше, чем заплатил бы за квартиру целиком, и зафиксирует стоимость недвижимости. Несмотря на колебания рынка, цена покупки останется прежней.
В этом случае переплата будет только за проценты по ипотеке, которые чаще всего ниже инфляции. Так, в 2022 году инфляция в сегменте квартир от застройщиков составляла 21%, а процентная ставка по льготной ипотеке — 7%.
Сейчас условия льготной ипотеки ужесточились, но остались другие программы. Например, вместо покупки новостройки можно инвестировать в загородное жильё, которое расположено в населённых пунктах с населением до 30 тысяч человек.
На такую недвижимость действует программа «Сельская ипотека». С помощью неё можно купить земельный участок, готовый дом или квартиру стоимостью до 6 миллионов рублей с ипотечной ставкой до 3% годовых.
Можно использовать и другие меры поддержки. Например, льготы и субсидии для отдельных категорий граждан: многодетных семей, врачей, военнослужащих, учителей и так далее. В разных регионах они разные.
Есть пять стратегий инвестирования в объекты недвижимости — покупка строящегося объекта по и продажа готового, покупка вторичного жилья в плохом состоянии и его перепродажа после ремонта, покупка квартиры и сдача её в аренду, вложения в индивидуальное жилищное строительство и инвестиции в коммерческую недвижимость. Рассмотрим их подробнее.
Покупка квартиры на раннем этапе строительства дома и продажа готового жилья. Квартиры на этапе строительства дешевле, чем квартиры в домах после сдачи. Разница между стоимостью квартиры на этапе строительства и её стоимостью после сдачи дома может быть 10–50%, согласно источникам РБК.
Но в 2024 году эта стратегия даёт минимальную доходность — 5–6% годовых. В таком случае открытие депозитного счёта в банке — например, под 15% — будет выгоднее. Объясню, почему так происходит.
Инвестор может купить квартиру в новостройке со льготной ставкой 5–8% в зависимости от программы. Для этого достаточно 1–2 миллионов рублей на первоначальный взнос и 50–70 тысяч рублей на ежемесячные платежи по ипотеке.
Чтобы зафиксировать прибыль после строительства дома, нужно найти покупателя с наличными или готового взять ипотеку уже по рыночной ставке на вторичное жильё — 17–22% в зависимости от банка. Сейчас это сделать очень сложно.
Сравним покупку квартиры стоимостью 10 миллионов рублей у застройщика по программе господдержки с ипотечной ставкой 8% годовых и у инвестора — по рыночной ставке ипотеки 18%.
Первичный рынок, покупка у застройщикаВторичный рынок, покупка у инвестора
Срок кредита30 лет30 лет
Первоначальный взнос30% — 3 000 000 рублей30% — 3 000 000 рублей
Ежемесячный платёж51 364 рубля107 014 рублей
Получается, ежемесячный платёж при покупке вторички в два раза выше, чем при покупке жилья в новостройке. Поэтому людей, которые готовы покупать квартиры у инвесторов по рыночным ставкам ипотеки, сейчас немного.
Чтобы конкурировать с застройщиками и быстро находить покупателей, инвесторам приходится снижать стоимость квартир минимум на 7–10%. Кроме того, нужно оплатить работу агента по недвижимости и других помогающих специалистов, а также уплатить 13% с дохода от продажи квартиры.
Покупка квартир в плохом состоянии под ремонт и последующая перепродажа (флиппинг). Эта стратегия в 2024 году более перспективна, чем предыдущая, но требует более активного участия инвестора.
Флиппинг — не пассивный способ получения дохода. Инвестору надо искать квартиры со скидкой, подбирать подрядчиков для ремонта, согласовывать сметы, покупать отделочные материалы и так далее.
Флиппинг может давать доходность 30–35%. Например, в Москве на покупке и продаже квартиры в эконом-сегменте можно заработать от 500 тысяч до 2 миллионов рублей. Это подходящая стратегия для создания ситуации мультидоходности — когда инвестор получает активный доход из нескольких источников.
Покупка квартиры для сдачи в аренду. Сейчас эта стратегия кажется более интересной, чем покупка для перепродажи. Например, в Санкт-Петербурге стоимость аренды за 2023 год выросла на 30%, в Москве — на 20%.
При этом количество предложений аренды не покрывает спрос — людям выгоднее снимать жильё, чем покупать его в ипотеку. Соответственно, сдать квартиру в аренду и начать получать доход, вероятнее всего, получится быстро.
Вложения в строительство жилых домов. На рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) можно инвестировать двумя способами — купить участок и построить дом под продажу или сдачу в аренду или вложить деньги в проекты.
Но при таком способе инвестирования важно разбираться, где лучше купить землю и дома какого типа пользуются спросом. Также придётся искать проверенную бригаду строителей и контролировать стройку.
По моему опыту, вложения в девелоперские проекты крупных застройщиков могут принести инвестору 40% доходности. Проектом может быть, например, строительство коттеджного посёлка или малоэтажных многоквартирных домов.
Инвестиции в коммерческую недвижимость. Можно инвестировать, например, в помещения для на первом этаже новых ЖК, в офисные здания, крытые парковки и так далее.
Такие инвестиции могут быть выгоднее, чем инвестиции в жилую недвижимость. Например, доходность коммерческих площадей в ЖК комфорт-класса в Москве при сдаче их в аренду — около 10% годовых.
Если покупать коммерческое помещение для перепродажи на раннем этапе строительства, итоговая доходность может составить 20–30%. Особенно если речь идёт о востребованных локациях с хорошей проходимостью.
Минусы у этой стратегии тоже есть:
Любые инвестиции рискованны, и инвестиции в недвижимость в их числе. Инвестор может столкнуться со сложностями при перепродаже, с колебаниями цен, со срывом сроков сдачи строящегося дома, с банкротством застройщика, с мошенничеством на вторичном рынке или с недобросовестными арендаторами.
Ошибки в первоначальной оценке и сложности в перепродаже. Покупка переоценённого объекта не принесёт желаемой доходности. Сейчас риск особенно велик — из-за льготной ипотеки цены на первичном рынке выросли, но спрос на них низкий. На рынке появилось много квартир с завышенной стоимостью, которые продаются месяцами.
Колебания цен. В долгосрочной перспективе цены на недвижимость растут, но периодически могут снижаться. Сейчас риск этого особенно велик — из-за низкого спроса недвижимость может подешеветь.
Срыв сроков сдачи строящегося объекта. Экономическая ситуация нестабильна — есть сложности с поставкой товаров, в том числе стройматериалов. Поэтому сдача объектов может откладываться, даже если раньше строительство шло в соответствии с планом.
Такая задержка может нарушить планы инвестора. Например, если он вложил деньги на семь лет, чтобы потратить доход на обучение ребёнка, через семь лет запланированный доход он может не получить.
Банкротство застройщика. Покупатели квартир в новостройках защищены механизмом эскроу-счетов, поэтому в случае банкротства застройщика их деньги не пропадут. Но от потери времени и запланированной доходности это их не убережёт.
Мошенничество. При покупке на вторичном рынке важно тщательно проверять квартиру и её собственников с юридической стороны. Существуют мошеннические схемы, из-за которых можно остаться и без денег, и без квартиры. Например, мошенник может продавать квартиру, которую взял в аренду: подделает документы о праве собственности и попросит внести залог, после чего пропадёт.
Недобросовестные арендаторы. Квартиросъёмщики могут испортить мебель или ремонт. Это приведёт к дополнительным расходам. Чтобы избежать таких рисков, нужно грамотно составлять договор, делать опись имущества и фиксировать состояние квартиры.
Как и у всех инструментов инвестирования, у вложений в недвижимость есть свои преимущества и недостатки.
Перед тем как вкладываться в недвижимость, нужно изучить рынок, предложения и оценить свои возможности. Я выделила в инвестировании семь этапов.
1. Изучите рынок недвижимости — какие объекты продают, по какой цене.
2. Посмотрите, сколько денег вам доступно, и определите, потребуется ли кредит. Если нет — переходите к пункту 5. Если да — к следующим пунктам.
3. Изучите возможности покупки недвижимости в кредит: ипотечные программы, льготы и субсидии.
4. Проверьте свою кредитную историю — убедитесь, что можете претендовать на ипотеку.
5. Выберите проект, который соответствует вашей инвестиционной стратегии, бюджету и целям.
6. Рассчитайте инвестиционный бюджет. Заложите в него расходы на покупку недвижимости (в том числе на первоначальный взнос и ипотечные платежи, если покупаете её в кредит), а также сопутствующие платежи — например, стоимость страховки, комиссию риелтора и юристов, госпошлину и так далее.
7. Воплощайте в жизнь свою инвестиционную стратегию.
1. Спрос на покупку недвижимости в 2024 году снизился из-за того, что жильё стало дороже, ужесточились условия получения субсидий и выросли ипотечные ставки.
2. В 2024 году лучше инвестировать на долгий срок — 7–10 лет. Если хотите получить доход быстрее, лучше подождать снижения ключевой ставки Центробанка: ипотечные ставки тоже снизятся, спрос на недвижимость вырастет, и квартиру можно будет быстро перепродать.
3. Инвестировать в недвижимость можно несколькими способами: купить квартиру для перепродажи или сдачи в аренду, купить квартиру в плохом состоянии для ремонта и перепродажи, построить жилой дом и перепродать его или вложиться в девелоперский проект, инвестировать в коммерческую недвижимость.
4. Вкладывая деньги в недвижимость, инвестор должен учитывать риск столкнуться со сложностями при перепродаже, колебаниями цен, срывом сроков сдачи строящегося дома, банкротством застройщика, мошенничеством на вторичном рынке или недобросовестностью арендаторов.
Не является инвестиционной рекомендацией. Определение соответствия финансового инструмента или операции интересам, инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска является задачей каждого конкретного гражданина. Не рекомендую использовать эту информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.
Редакция «Бизнес» Skillbox Media рекомендует
Проверьте свой английский. Бесплатно ➞Нескучные задания: small talk, поиск выдуманных слов — и не только. Подробный фидбэк от преподавателя + персональный план по повышению уровня.
Нестабильная экономическая ситуация невольно заставляет людей задуматься о выгодном вложении сбережений. С возможностью оформить ипотеку с господдержкой нижегородцы часто рассматривали вариант инвестиции в недвижимость. На сколько это вложение выгодное в 2024 году, чего стоит остерегаться, почему нельзя выбирать квартиру для инвестиции на свой вкус, с какими рисками может столкнуться инвестор и какие перспективы у инвест-отелей и доходных домов в Нижнем Новгороде проекту ДОМОСТРОЙНН.РУ рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Самолет плюс Высота Нижний Новгород» Ирина Малыгина.
— Ирина Евгеньевна, расскажите, пожалуйста, какие типы недвижимости сегодня обладают наибольшей ликвидностью для инвестирования?
— Безусловно, это строящееся жилье, современные жилые комплексы. Да, они дороже, но это то, что потом будет пользоваться спросом. Также ликвидностью пользуется «молодая вторичка» — это новые ЖК, которые уже сданы в эксплуатацию.
Вторичное жилье в классическом понимании — хрущевки, панельки — я не могу назвать инвестиционно привлекательными. Потому что жизнь идет вперед, люди хотят жить в современных домах с парковками, камерами видеонаблюдения, новыми детскими и спортивными площадками.
К слову, за прошедший год в Нижнем Новгороде покупатель помолодел. Сегодня возраст среднестатистического клиента — 35 лет. Раньше это было 45−50 лет: люди в этом возрасте еще молодые, но уже платежеспособные, они покупают жилье и себе, и детям. Сейчас на первое место вышла молодежь, потому что у них есть господдержка, например, IT-ипотека или семейная ипотека. А у молодежи в приоритете современные жилые комплексы, они готовы переплачивать за кайф, за сервис. Они не хотят жить в старых хрущевках.
— Какие квартиры для инвестиций покупают чаще?
— Долгое время до ввода ограничения господдержки до 6 млн рублей и в столицах, и в городах-миллионниках трендом были маленькие двушки. Они хорошо продавались, потому что в них уже можно жить с детьми, это не однушка или студия, которые рассматриваются, как временное жилье для молодой семьи. Сейчас с ограничением льготной ипотеки на первый план опять вышли студии.
— Перечислите, пожалуйста, главные правила для инвестора, который хочет вложить в недвижимость?
— Для начала нужно понять, что вы считаете инвестицией в недвижимость. Например, у клиента есть 6 млн рублей, он спрашивает меня: «Ирина Евгеньевна, что купить? Мне нравится Мещера (микрорайон в Нижнем Новгороде — прим. ред.)». Нужно спросить: «А почему Мещера? Ты здесь будешь жить или твои дети будут жить в этой квартире, когда подрастут?». Он мне отвечает: «Нет, я хочу сдавать в аренду, просто вложить деньги». Возникает вопрос: а причем тут инвестиции? Первое правило: жилье не должно нравиться вам, оно должно иметь хорошую покупательскую способность в будущем. А для этого нужно хорошо изучить, чего хотят люди, что пользуется спросом.
Квартира должна быть тем товаром, на который обязательно в будущем должен найтись покупатель. Даже если у клиента много денег, и он готов вложиться в любую недвижимость, об этом нельзя забывать. В противном случае потом будет очень сложно продать эту инвестицию, заработав на ней.
Поэтому могу уверенно сказать, что этим должны заниматься профессионалы. В инвестировании надо знать все нюансы. Некоторые клиенты мне говорят: «Мне нравится этот жилой комплекс, это у меня инвестиция». Но зачастую они забывают, что еще долгие годы они будут конкурировать с застройщиками, которые тоже предлагают современное жилье на выгодных условиях. Кроме того, там действуют госпрограммы. Не факт, что у вас получится перепродать эту квартиру дороже, потому что периодически у каждого застройщика будут выходить квартиры лучше: с видом на парки, ближе к транспортным развязкам.
Также мы не рекомендуем вкладывать все деньги, которые у вас есть. Надо инвестировать небольшими суммами, например, обязательным минимальным платежом. Потом использовать деньги, которые предоставляет государство на льготной основе. Не спешить вкладывать сразу много, свои деньги вы всегда успеете потратить.
К инвестиции в недвижимость нужно подходить с умом. Просто так купить, потому что нравится, — не сработает. Конечно, если вы больше не хотите инвестировать, не хотите путешествовать, у вас есть желание вложить все накопления в недвижимость, тогда это должна быть самая классная квартира в лучшей локации города.
— На каком этапе выгоднее покупать квартиру для инвестиций?
— Конечно, при старте продаж, когда застройщик аккуратно просчитывает спрос, предложение, целевую аудиторию. В этот момент застройщик предлагает так называемые исследовательские цены. Потом мгновенно они будут меняться, это называется динамическое ценообразование. К сожалению, сейчас, когда после 1 июля 2024 года изменятся условия кредитования с господдержкой, ничего конкретного про цены на новостройки сказать не могу.
— Инвестиция в недвижимость для сдачи в аренду. Что нужно учесть при покупке квартиры для сдачи на длительный срок, на короткий срок или посуточно?
— Самая безопасная аренда — это аренда на длительный срок. Это, скорее, не про бизнес, а про стабильность, потому что сдача на длительный срок — самый малодоходный вариант. Вы выбираете себе семью, не хотите на этом много зарабатывать, вы просто хотите быть спокойным за свою недвижимость, получая небольшой пассивных доход.
Что касается сдачи на короткий срок — до 11 месяцев, — то я могу сказать, что не люблю работать с такими запросами. В таком варианте нет постоянства, потому что перед заездом людей вам нужно вымыть и вычистить квартиру, новые арендаторы там пожили, уехали, потом начинается все заново, а ваша квартира убивается. Ломаются шкафы, мебель, техника, потому что, исходя из опыта, могу сказать, что люди не относятся к вашему имуществу, как к своему.
Когда человек живет длительный срок, он понимает, что у него уже наладились отношения с арендодателем, он заинтересован жить здесь долго, он поддерживает технику и мебель в надлежащем виде.
А посуточная аренда — это сейчас тренд. Никто не скрывает, что это самый выгодный вариант. Но нужно быть готовым к тому, что это не пассивный, а активный доход, этим надо заниматься. Сегодня Нижний Новгород стал местом притяжения туристов, но у нас мало гостиниц. Тогда на передний план выходят посуточные квартиры. Но чтобы зарабатывать на этом, нужно, как минимум, иметь управляющего администратора, который круглосуточно решает все вопросы с арендаторами, встречает, провожает, помогает, а также постоянную горничную.
Кроме того, нужно использовать современные методы коммуникации, бронирования, планирования: это и всевозможные приложения, онлайн-календари и так далее. Также нельзя забывать, что квартиры посуточно снимают не только туристы. Здесь нужно понимать, что могут возникать проблемы с соседями, с недвижимостью, с репутацией. Поэтому такой бизнес — это не только доход, но и риски, и ответственность.
— Если мы берем цифры, при каком виде сдачи в аренду квартира окупится быстрее?
— У меня нет такого кейса, на 100% сказать не могу, но я уверена, что те, кто сдают посуточно, быстрее окупаются.
— С какими рисками может столкнуться инвестор, когда вкладывается в недвижимость?
— Во-первых, быстрый износ квартиры. Невозможно залезть в голову к арендатору и знать на 100%, что он будет беречь ваше имущество. Во-вторых, воровство. У нас были такие кейсы, когда вывозили все, включая недорогую технику, купленную как раз для квартиры под сдачу. В-третьих, это налоги. Мы всех клиентов, которые хотят сдавать свою недвижимость, предупреждаем: платите налоги. Многие арендаторы хотят обойти это, а потом сталкиваются с проблемами. Нет никакой сложности в том, чтобы отдавать 13% прибыли государству, а 87% оставлять в семье.
— А если к вам обратились клиенты с просьбой помочь сдать жилье, вы несете ответственность за то, что квартиру обворовали?
— Мы как агентство недвижимости обещаем, что проверим потенциального арендатора по 16 параметрам. Мы обещаем, что после проверки дадим независимую рекомендацию, стоит или не стоит сдавать квартиру. Также мы страхуем имущество и гражданскую ответственность перед соседями.
Кстати, говоря о страховке. Сейчас одна из очень уважаемых страховых компаний провела акцию: за 3,5 тысячи рублей ваша квартира застрахована на год от действий третьих лиц, от протечек, проливов, пожаров и так далее.
Мы поможем сдать надежному арендатору, мы составим грамотный договор, возложим ответственность, чтобы страховая компания возмещала все убытки. Но, к сожалению, мы не можем проверить, стоит ли человек на учете, например, психоневрологическом или наркологическом диспансере. Эта информация закрыта. Поэтому 3,5 тысячи в год при ежемесячном доходе 30 тысяч — это не так много.
— Инвест-отели и доходные дома. Какие перспективы у инвестиций в такие объекты?
— Сейчас эта тема на слуху. Недавно мы с коллегами обсуждали, что в старой России в доходных домах жили все художники, композиторы, им это нравилось. Я считаю, что тема хорошая, но в ближайшем будущем реализована не будет.
— Потому что нужно иметь огромные денежные средства для того, чтобы это построить, а потом сдавать это в социальный найм. Здесь мы говорим не об одной квартире, а о здании, поэтому я считаю, что в таких проектах должно быть государственное участие.
А в то время, когда в стране недостаток предложений, жилье пользуется большим спросом, и люди готовы входить в программы и брать ипотеку, доходные дома могут стать хорошей альтернативой ипотечному кредитованию. Но я как эксперт повторюсь, что не вижу возможности быстрой реализации таких проектов в нынешней экономической ситуации.
— Можно ли начать инвестировать, если инвестировать нечего, особенно в условиях непростой экономической ситуации? С чего можно стартовать, чтобы в дальнейшем что-то заработать?
— Для этого тоже разработаны программы. Как правило, они действуют для определенных граждан, поэтому для начала нужно узнать, к какой категории вы относитесь. Возможно, для вашей компании, для вашего рода деятельности есть определенные льготы. Например, «нулевая ипотека» для ряда граждан. Также банки разрабатывают программы для зарплатных клиентов, например. Так, у нас в Нижнем существуют программы с нулевым первоначальным взносом. Естественно, там будут повышающие коэффициенты, например, 1,2% по ипотеке. Так или иначе, это реальный способ купить недвижимость без вложений.
Безусловно, здесь необходима консультация специалиста. Возможно, вам и не нужно инвестировать сейчас. Все семьи разные, кто-то понимает, что сможет найти средства для погашения, кто-то осознает, что это слишком большое обременение и выбирает дождаться лучших времен.
В России работают десятки программ от Калининграда до Дальнего Востока. Разработаны программы для новых регионов России, где можно взять ипотеку с господдержкой под 2% годовых. На днях один из ведущих девелоперов страны объявил акцию: ‑7% на жилые комплексы комфорт-класса во всех городах. Например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области стартовала траншевая ипотека за 1 рубль и снизились ставки на ряд популярных программ: ипотека с господдержкой, семейная ипотека, IT-ипотека.
Каждый субъект нашей страны отличается друг от друга разным положением дел на рынке недвижимости, поэтому я рекомендую обращаться к профессионалам, которые помогут разложить все по полкам и выгодно вложить свои средства.
Самые интересные новости портала ДОМОСТРОЙРФ.РУ читайте в Telegram и ВКонтакте.
Министр финансов Антон Силуанов допустил проведение IPO института развития в жилищной сфере «Дом.РФ». В конце марта о возможности такого сценария сообщали «Ведомости». Что за компания «Дом.РФ» и насколько интересна она может быть частному инвестору?
В конце марта «Ведомости» написали о том, что финансовый институт развития в жилищной сфере «Дом.РФ», который, по последним данным, на 100% принадлежит государству, может провести IPO в 2025 году. О том, что вариант первичного размещения акций через допэмиссию реалистичен, заявил в интервью «Интерфаксу» 11 апреля министр финансов Антон Силуанов.
Источник в правительстве сообщил Forbes, что пока есть только консенсус, что IPO возможно. По его словам, основной вопрос, который сейчас обсуждается, — как сохранить статус «Дом.РФ» как института развития, который пользуется исключительной финансовой поддержкой государства (так называемый статус PSE, от Public Sector Entities), при выходе на публичный рынок акционерного капитала. Кроме «Дом.РФ» такой же статус у ВЭБ. Источник добавил, что есть несколько вариантов, как это сделать, но не стал вдаваться в подробности.
Канал о бизнесе, финансах, экономике и стиле жизни
В пресс-службе самого «Дом.РФ» на запрос Forbes о планах провести IPO сообщили дословно следующее: «В настоящее время группа «Дом.РФ» рассматривает различные варианты привлечения финансирования для поддержания устойчивых темпов роста компании».
«Министр финансов России Антон Силуанов счел сценарий приватизации «Дом.РФ» через IPO реалистичным. Поэтому считаем, что с высокой вероятностью IPO состоится. Возможно, указанное IPO станет крупнейших размещением на российском рынке за последние несколько лет. Но основной контроль явно останется за государством», — говорит аналитик УК «Ингосстрах-Инвестиции» Артем Аутлев.
Чем занимается госкомпания и что стоит знать об этом инвестору?
Что такое «Дом.РФ»
Например, «Дом.РФ» выступает оператором льготных ипотечных программ в России. Одноименный банк сам выдает ипотеку, а также кредиты застройщикам по проектному финансированию. Помимо этого, у банка есть и традиционная розничная линейка кредитов и вкладов.
Также в числе активов группы «Дом.РФ» — крупнейший в стране Щербинский лифтостроительный завод (ЩЛЗ), который раньше принадлежал группе «СУ-155», но в процессе ее санации перешел госкомпании. Помимо этого, в группу входит специализированный застройщик.
А еще «Дом.РФ» предоставляет секьюритизацию ипотечных кредитов, финансирует строительство инфраструктуры и арендного жилья, вовлекает в оборот неиспользуемые земли и объекты строительства, проводит аукционы по ним. Также «Дом.РФ» выступает оператором Единой информационной системы жилищного строительства, которая собирает данные о новостройках, застройщиках и проблемных объектах.
Группа регулярно выпускает облигации — корпоративные, ипотечные и инфраструктурные. А также проводит образовательные курсы и программы различной направленности и участвует в разработке мастер-планов развития городов и агломераций. Словом, деятельность группы весьма разнообразна, хотя и связана со сферой строительства. Хорошо ли это для инвестиционного кейса?
Единичный случай
Начальник аналитического отдела ИК «РИКОМ-ТРАСТ» Олег Абелев в свою очередь считает, что «Дом.РФ» можно в лучшем случае сравнивать с игроками долгового рынка «Роснано» и «ВЭБ», а на фондовом рынке аналогов компании нет.
Из иностранных примеров напрашивается аналогия с крупнейшими американскими ипотечными агентствами Fannie Mae и Freddie Mac, говорит бывший старший вице-президент банка «Открытие» Константин Церазов. Однако у «Дом.РФ» гораздо более обширная сфера деятельности, чем у американских аналогов, добавляет он.
Ключевые показатели
Группа «Дом.РФ» за 2023 год получила прибыль в размере 47 млрд рублей по сравнению с 30 млрд годом ранее. Объем активов также увеличился за год с 2,9 трлн до 4 трлн рублей. Объем собственных средств составил 328 млрд рублей, их рентабельность находится на уровне 17,3%.
«По размеру активов Дом.РФ сравним с банками «Открытие», «Тинькофф», «Росбанк», но специализируется на ипотеке и строительстве, и его сложно оценить, потому что может меняться качество портфеля его активов, а это сложно отследить по открытым данным», — отмечает в свою очередь президент инвестиционной платформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов.
Что до этого частному инвестору
Госкомпании на фондовый рынок не выходили давно. При этом первичные размещения в последнее время активизировались, и в этом году, по оценке «Атона», может пройти до 20 IPO. Вероятность выхода акций «Дом.РФ» на биржу аналитики компании оценивают как высокую. Ведущую роль в прошедших в 2023 году размещениях играли частные инвесторы — их средняя доля в IPO составила 72%, говорится в обзоре «Атона». Будет ли кейс «Дом.РФ» интересен рознице?
Группу «Дом.РФ» можно считать монополистом в своей сфере, и в этом ее основной плюс, поскольку конкурентов у компании нет, а господдержка — есть, говорит эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Анна Кокорева. «Дом.РФ» генерирует прибыль, при этом хорошо справляется с долговой нагрузкой. Но прибыль в основном складывается из государственных субсидий и льгот, снижение поддержки со стороны государства окажет негативное влияние на отчетность», — считает она.
Высоким спросом у розничных инвесторов пользуются акции растущих технологических компаний либо стабильных компаний с высокой рентабельностью, говорит Артем Аутлев из «Ингосстрах-Инвестиций». «Рентабельность около 17% — показатель хороший, но не высокий. Есть вероятность, что больший интерес к возможному IPO будут проявлять квазигосударственные институциональные инвесторы», — полагает он.
Важное значение с точки зрения спроса со стороны частных инвесторов будет иметь объем акций, который попадет в свободное обращение, считает Олег Абелев из «Риком-Траст». «Если больше 20%, то IPO будет интересно частным инвесторам. Тем более что для них участие государства в капитале является гарантией, что инвестиционная привлекательность будет высокой. С другой стороны, наличие доли государства в капитале не всегда гарантирует 100% возврат средств», — говорит он.
Если перспективы присутствия «Дом.РФ» на рынке акций пока до конца не ясны, то на долговом рынке он давно известен инвесторам. У компании прошло 64 выпуска ипотечных облигаций почти на 1,5 трлн рублей, 26 выпусков корпоративных облигаций на 387 млрд рублей и семь выпусков инфраструктурных облигаций на 100 млн рублей. С таким послужным списком компания широко известна в кругу институциональных инвесторов. Однако ее кейс может быть интересен и рознице, говорит аналитик инвестиционного банка Aspring Capital Степан Горбунов.
«В отличие от размещающихся на IPO на данный момент технологических компаний, где инвесторы рассчитывают на быструю прибыль, «Дом.РФ» может стать более устойчивой инвестиционной историей, подходящей в том числе для долгосрочных и консервативных инвесторов», — говорит Горбунов.
Учитывая высокие процентные ставки в экономике, на рынке сейчас в основном востребованы быстрорастущие компании, говорит Константин Церазов. При этом, по его словам, «Дом.РФ» может стать новой «голубой фишкой», которых на российским рынке немного. Интерес также будет зависит от дивидендной политики группы. Рано или поздно ЦБ приступит к снижению ключевой ставки, и через какое-то время инвесторы опять будут активно интересоваться дивидендами. «Если при размещении «Дом.РФ» обрисует привлекательные дивидендные перспективы, то это, вероятно, повысит спрос на его бумаги», — говорит Церазов.
Директор департамента корпоративных финансов «Цифра брокер» Роман Соколов говорит, что интерес инвесторов может быть ниже обычного, потому что «Дом.РФ» — это не совсем рыночный игрок. Однако сейчас на рынке IPO бум, напоминает Соколов, поэтому многое будет зависеть и от состояния рынка в момент выхода на IPO.
А так как предполагаемый срок выхода «Дом.РФ» на IPO — 2025 год, интерес розничных инвесторов к первичным размещениям в принципе может и остыть, поскольку обычно он не сохраняется дольше двух лет, добавляет аналитик ФГ «Финам» Леонид Делицын.
Риски
Основной риск для возможных будущих инвесторов заключается в состоянии рынка жилья, говорит Анна Кокорева из «БКС». Например, негативными факторами могут выступить падение спроса на новостройки, проблемы конкретных девелоперов, сокращение льготных программ по ипотеке, неоднородность развития рынка жилья в разных российских регионах, считает она.
Политика ЦБ также имеет немаловажное значение, добавляет Артем Аутлев из «Ингосстрах-Инвестиций». «Основным риском деятельности корпорации может стать замедление рынка недвижимости в связи с ограничениями ЦБ РФ (на ипотечном рынке. — Forbes) и высокими процентными ставками», — резюмирует Аутлев.
При участии Яны Милюковой
23 декабря 2023, 12:00
В Томске планируют впервые передать ценный дом инвестору-восстановителю в собственность
Дом по улице Студенческий городок, 7
Администрация Томска планирует в 2024 году реализовать идею передачи инвестору в собственность объекта культурного наследия, который он восстановит. Пилотной станет передача дома по улице Студгородок, 7, вопрос сейчас в проработке, сообщили vtomske.ru в мэрии.
Напомним, в июле текущего года на тот момент и.о. мэра Томска Михаил Ратнер сообщил, что мэрия прорабатывает механизм возможной передачи ветхих ценных зданий в собственность инвесторов, которые готовы взяться за их восстановление. Речь про дома, которые находятся в собственности города и имеют статус объектов культурного наследия. Подобное предложение уже звучало в 2020 году.
В сентябре в департаменте архитектуры и градостроительства мэрии редакции сообщали, что обсуждаются различные варианты предоставления в собственность переданных инвесторам в аренду зданий. «С учетом специфики каждой конкретной ситуации и необходимости, с одной стороны, обеспечить гарантированное восстановление исторического здания, а с другой — благоприятные условия для инвестора», — поясняли в департаменте.
Как сообщила vtomske.ru представитель мэрии, чиновники готовятся сделать пилотный проект такой передачи объекта в собственность.
«В настоящее время администрацией Томска совместно с арендатором прорабатывается возможность передачи в собственность объекта культурного наследия, расположенного по адресу: улица Студгородок, 7, после разработки и согласования за счет арендатора проектно-сметной документации. Ориентировочный срок — октябрь 2024 года», — рассказали в администрации.
Решение о распространении данной практики на иные объекты культурного наследия, по словам представителя мэрии, будет принято по результатам пилотного проекта.
Законсервированный дом по улице Студгородок, 7, перед передачей инвестору
Фото с сайта муниципальных торгов города Томска
Муниципальная программа «Дом за рубль» действует в Томске с 2016 года. По ней инвесторы ремонтируют за свой счет старинные дома, а взамен получают льготу по аренде здания и земельного участка.
С момента заключения договора аренды инвестору предоставляется первая льгота по земле: аренда участка сокращается в тысячу раз сроком на два года. После разработки проектной документации стоимость аренды сокращается в десять раз, а льготы по земле продляются еще на два года. После ремонта дома льготы на землю распространяются на весь оставшийся срок аренды (49 лет), а за аренду здания инвестор платит один рубль в год.
«Дом Дау» — как аутсорсинговый инструмент превращения недвижимости в актив. Проект подобен инвестиционному фонду, который скрупулезно формирует вечный портфель активов — балансирует их виды, взвешивает перспективы роста, включает защитные механизмы.
В «Дом Дау» мы предлагаем широкий выбор планировочных решений, учитываем все особенности и параметры.
Чтобы покупка стала удачным вложением, важно знать, на какие параметры обращают внимание опытные инвесторы:
заполните соответствующие поля, чтобы спрогнозировать график доходности ваших инвестиций.
Предполагаемая сумма инвестиций, от
в этом бюджете вам подходит
Мы собираем ДОМ ДАУ точно так же: каждый элемент в нем призван повышать стоимость недвижимости после её выхода в рынок и обеспечивать вторичную ликвидность через создание уникального и привлекательного образа жизни. Жизни, которой хочется насладиться и передать это ощущение детям.
Инвесторы постоянно следят за развитием событий на рынке недвижимости, и их интерес порой уникален. Чтобы покупка стала удачным вложением, важно знать, на какие параметры обращают внимание опытные инвесторы:
1. Удобный подъезд и наличие парковки: Новое здание будет более привлекательным, если у него будет удобный подъезд и наличие подземной парковки с большим количеством мест для автомобилей.
2. Рациональная планировка помещений: Различные сегменты жилой недвижимости имеют разную планировку квартир. Поэтому при выборе объекта стоит внимательно проверить оптимальность и удобство планировки, чтобы это в будущем не стало преградой для привлечения потенциальных покупателей.
3. Современные инженерные системы: Новое здание должно обладать качественными коммуникациями, продуманной системой вентиляции, современными кабелями и трубами. План разводки сетей и установка инженерного оборудования ведутся параллельно с созданием проекта здания.
4. Внешняя архитектура: Привлекательный внешний вид жилого помещения существенно увеличивает его будущую прибыльность и ликвидность.
Проект ЖК «Кварта» задуман в первую очередь как пространство, способное подарить вкус к жизни. Это не просто современные дома в городе – это место, где внутренняя свобода обретает внешний облик.
Поддерживающая и безопасная среда – не пустые для нас слова. Сложно искать вдохновение, «гореть» своим делом и получать удовольствие от жизни тогда, когда всё вокруг навевает мысли тягостные и мутные, как весенняя слякоть.
ЖК «Кварта» — это сочетание стиля, комфорта, безопасности и уюта. Наш жилой комплекс не оставляет равнодушными тех, кто просто проходит мимо, что уж говорить о владельцах квартир первого дома. Хотите чувствовать себя на высоте комфорта и безопасности, искать вдохновение и получать удовольствие от силы домашнего очага? Тогда Вы знаете что делать: звонок в отдел по работе с Клиентами.
ЖК «Кварта» от «Дом-Инвест» — проект, в котором сочетаются геометричность стиля с его чистыми сильными линиями, увеличенные площади остекления, разнообразные планировки квартир, безопасная обустроенная дворовая территория, натуральные материалы отделки и новейшие технологии строительства. А природные неброские оттенки в оформлении фасадов отвечают трендам экологичности и функциональности.
Все подробности о комплексе Вам расскажут в клиентском отделе «Дом-Инвест». Проведут выезд на объект, где Вы сами всё увидите и окунётесь в атмосферу нашей строительной площадки. Специалисты отдела продаж помогут в выборе квартиры, подберут выгодные ипотечные программы, рассчитают платежи, проведут безоплатное сопровождение сделки.
И помните: по портфельной теории Гарри Марковица в данных реалиях работают два вида инвестиций – это сохранение (сохраняем денежные сбережения, покупая недвижимость; аренда будет гасить ипотеку и отличная добавка к пенсии; инфляция платежа играет в Вашу пользу; ) и инвестиции (успеваем взять льготные ипотеки, вкладываем денежные сбережения в объекты надежного застройщика; не откладываем жизнь на потом).
Перемены к лучшему правильному и осознанному возможны! ЖК «КВАРТА» от Специализированного Застройщика «СТРОЙКОМПЛЕКС» — это территория комфорта наших Резидентов.
Телефон: +7 (992) 143-88-98, +7 (927) 254-31-56
Банки партнеры:
ПАО «Промсвязьбанк»
АО «Газпромбанк»
ПАО «ВТБ»
ПАО «КБ «Центр-Инвест»
ПАО «Сбербанк России»
