Что такое флиппинг и сколько можно заработать на перепродаже квартир

Перепродажа недооцененных квартир после ремонта может принести до 60% доходности. Главное — выбрать квартиру, подходящую для перепланировки, и учесть востребованные у покупателей форматы, считают эксперты.

Флипперы — это люди или компании, которые приобретают недвижимость с целью быстрой перепродажи и получения прибыли. Они ищут квартиры или апартаменты с потенциалом для увеличения стоимости после внесения улучшений, таких как ремонт или реконструкция. И после вложения средств в улучшения продают объект по более высокой цене, получая прибыль от разницы между ценой покупки и продажи.

Флипперы обычно работают на рынке недвижимости, где цены меняются и могут быть завышены из-за спроса или спекуляции. Это явление актуально на «живом» рынке, когда сделки проходят быстро. Сейчас же для флипперов непростое время: рынок просел, действовать нужно еще быстрее.

Востребованные форматы

«Если сравнивать количество звонков с запросом купить городскую недвижимость на вторичном рынке, то в феврале 2024 года спрос просел почти на четверть по отношению к февралю 2023 года. Можно предположить, что по итогам марта спрос окажется примерно на 20% ниже аналогичного периода прошлого года»,— прогнозирует главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.

Средняя цена однокомнатной квартиры в февральских продажах — 9,3 млн руб., двухкомнатной — 14,9 млн руб., трехкомнатной — 20,8 млн руб. По-прежнему в структуре продаж по типологии квартир первое место занимают двухкомнатные квартиры — 41% сделок, следом идут однокомнатные квартиры — 29% сделок, на долю трехкомнатных квартир пришлось 24% сделок. Доля многокомнатных квартир и комнат в совокупности в течение года не превышала 10%.

На текущем рынке покупать, ремонтировать и продавать жилье непросто. «В то же время флипперы свободны в выборе объектов. Они не так жестко, как обычные покупатели, привязаны к локации, площади и другим характеристикам. Поэтому уже на этапе покупки они могут обеспечить себе определенный запас по стоимости»,— поясняет дизайнер инвестиционных интерьеров Ирина Валдайская.

Главное — скорость

Успешный флиппинг — это не только покупка правильного объекта. Главное отличие флипперов от покупателей недвижимости для себя в том, что они оценивают любой объект с точки зрения доходности. И скорость — ключевое преимущество успешного флиппера.

Доходность зависит прежде всего от того, насколько быстро будет продан объект. Чтобы добиться высоких показателей, важно грамотно выстроить логистику всего проекта. «В этой логистике обязательно должны быть другие исполнители и дизайнер, который обеспечивает всю креативную и инвестиционную составляющую проекта. Он прогнозирует расходную часть на реализацию идеи и обеспечивает флиппера инструментами контроля над ходом ремонта. Это серьезно сокращает сроки реализации проекта»,— комментирует Ирина Валдайская.

Кроме того, дизайнер помогает отстроить объект от конкурентов за счет современных и актуальных интерьерных решений, уложившись в бюджет и сроки, обозначенные флиппером. «Это дает дополнительный инструмент к увеличению стоимости квартиры, что является изначальной целью флиппера»,— резюмирует госпожа Валдайская.

Доходность флиппинга

Цикл флиппинг-проекта — около шести-семи месяцев. «Два-четыре месяца на подбор объекта, один месяц на ремонт и еще три на продажу»,— рассказывает Оксана Горева, которая зарабатывает перепродажей недвижимости. Чтобы ускорить продажу объекта и уложиться в экономику всего флиппинг-проекта, сейчас продавцам отремонтированных квартир приходится предлагать покупателям дисконт до 5%. По словам госпожи Горевой, это помогает ускорить сделку, срок выхода на которую сейчас вырос в три раза. «Если раньше квартиру можно было продать за месяц, то сейчас нужно не меньше трех»,— отмечает она. Но даже при таких сроках доходность флиппинг-продаж может доходить до 60% годовых.

На чем держится флиппинг? Покупатели любят готовые решения и согласны платить за комфорт и сэкономленное время на обустройство. Поэтому ремонт в квартире, купленной флиппером,— важнейшая часть проекта. Современные решения — от цветов до пространственных конструкций — могут увеличить стоимость жилья, главное — попасть в настроение клиента. Опытные флипперы рекомендуют избегать слишком оригинальных интерьерных решений. Придерживаться базы — наилучший выход: нейтральные светлые цвета и редкие цветовые акценты в сочетании с современной техникой станут оптимальным вариантом.

Что касается выбора квартиры, то тут следует учитывать базовые характеристики недвижимости и тот факт, что она должна понравиться максимальному количеству людей.

Это значит, что нужны хорошая транспортная доступность и качественная бытовая и социальная инфраструктура в районе расположения. «Необходимо внимательно относиться и к тому, что ты не можешь изменить. Например, качество подъезда. Его можно отремонтировать, но это обычно очень дорого и сокращает маржинальность проекта. Если есть возможность выбрать квартиру в доме, где чистый подъезд, лучше обратить внимание на нее»,— добавляет госпожа Горева.

Дополнительным преимуществом объекта для последующей перепродажи также станет возможность сделать перепланировку. Поэтому панельные или блочные дома не подходят — флипперы выбирают кирпичные, где меньше несущих стен и проще согласовать преобразования.

Наконец, важно помнить, что по лучшей цене получится реализовать только квартиру с чистыми, прозрачными документами. «Можно дешево купить квартиру под ремонт, но, если она будет с плохой историей или не оформлена правильно, ее нельзя будет продать»,— предупреждает госпожа Горева.

В 2016 году я потратила 30 тысяч на интернет-курсы, где учили покупать новостройки на стадии котлована и продавать перед сдачей дома.

Обещали рентабельность 30%, а трудозатраты — 7 дней в течение года. В реальности я получила 204 797 ₽, или 14,2%, а потратила в общей сложности 5 месяцев.

В статье расскажу, сколько вложила собственных средств, почему потратила столько времени и где все пошло не так, как было в теории.

Почему я вообще этим занялась

В 2016 году я перешла на полставки и решила использовать освободившееся время для развития, в первую очередь финансового. В интернете нашла курсы об инвестициях в новостройки. На бесплатном вводном занятии рассказывали, что, если купить квартиру на стадии котлована в ипотеку, можно заработать на ее перепродаже до 30% годовых от суммы собственных вложений. В качестве доказательств лектор показал документы на купленные им квартиры и отзывы бывших учеников.

Меня всегда интересовали вложения в недвижимость, а пробовать самостоятельно без специальных знаний и опыта я боялась. Решила, что начну с теоретической подготовки за деньги, а потом подберу и куплю первую недвижимость.

На теоретических занятиях я получила алгоритм, как выбирать и покупать жилье в новостройке, рассчитывать инвестиции, анализировать надежность застройщика, ликвидность объекта и района, а также стратегии покупки и продажи.

После курсов я стала искать подходящую новостройку. В жизни все оказалось не так просто, как говорили на лекциях. Два месяца у меня ушло только на выбор. Выбирала по основным критериям: надежность застройщика, схема продажи, низкий вход и приемлемое местоположение.

Как я выбирала застройщика

Опыт. Для дольщика главное, чтобы дом достроили, поэтому в первую очередь я обращала внимание на опыт застройщика. Рассматривала только тех, у кого есть построенные дома, желательно в Москве и области. Идеальный вариант — больше четырех домов в моем городе.

Застройщиков со сданными проектами в других городах я тоже рассматривала, но осторожно. Даже если у строительной компании были удачные проекты в других городах, это не значит, что в Москве тоже все будет хорошо. Другая администрация и особенности согласования документов могут сказаться на сроках сдачи дома.

Срок сдачи. У отобранных застройщиков я смотрела срок сдачи предыдущих домов. Лучше, если дома сдавались раньше, вовремя или максимум с задержкой в один квартал.

На сайте «Мск-гуру» есть информация о застройщике и сроках сдачи дома. Здесь же видно, по какому договору он работает. В данном случае это ДДУ, потому что указан закон № 214-ФЗ. Если написано «ЖСК», значит, застройщик работает только через жилищный кооператив

Застройщик сдал только четыре новостройки, а строит целых 12. Тут стоит подумать, не переоценил ли он свои силы

Застройщик строит в основном в Московской области. И не только свои объекты — еще достраивает за другими. Например, ЖК «Малина»: застройщик решил достроить проблемный объект и взял на себя дополнительный риск и обязательства

Хорошо, что у застройщика есть полностью сданные и распроданные объекты в Московской области. Это повышает шансы, что дома сдадут вовремя. Но таких объектов немного

Сколько лет компания работает на рынке. Хорошо, если она уже пережила один из кризисов в экономике, — больше шансов, что будет в состоянии выдержать следующий. То есть я рассматривала компании с большим опытом на рынке, в идеале не меньше восьми лет.

Количество одновременно строящихся объектов. На справочных сайтах и сайтах застройщика всегда можно найти информацию, сколько объектов у него сейчас в работе и на какой стадии. Я сразу отсекала тех, у кого много объектов на ранних стадиях и мало на последних.

Долги проверяла по соответствующей графе проектной декларации. А исполнительные производства в отношении застройщика на большие суммы — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Решила, что производство от 10 млн может нанести ущерб строительству и, главное, репутации застройщика и стать первым шагом к финансовым проблемам, потере доверия и заморозке строительства или задержке сдачи дома.

Я выбирала квартиру в Москве и области, поэтому использовала сайт «». Подобные справочные сайты есть и в других регионах: «» в , «Этажи» в Новосибирске, «Новостройка 116» в Казани.

На сайте интересующую новостройку можно найти в поиске или на карте. Кроме основных характеристик новостройки там всегда есть ссылка на застройщика с краткой информацией о компании, датой ее создания и списком строящихся и уже построенных объектов. Я предпочитаю смотреть подобную информацию на справочных сайтах, а не на сайте застройщика, чтобы она была максимально объективна.

Чтобы проверить наличие исполнительных производств, потребуется полное название организации. Я уточняла его у менеджеров по телефону. Еще название и адрес можно посмотреть в типовом договоре долевого участия и проектной декларации на сайте застройщика

Компаний с одинаковым названием может быть много. Найти нужную проще всего по адресу

Проектную декларацию можно найти на сайте застройщика. Из этой декларации видно, что дебиторская задолженность гораздо больше кредиторской, а убыток в масштабах проекта невелик

Схема продажи и продавец

Я рассматривала только новостройки, которые можно купить по ДДУ. На рынке были варианты покупки через ЖСК, что дешевле. Но эти отношения не регистрируются в Росреестре, в отличие от ДДУ. Есть риск, что стоимость квартиры в процессе строительства вырастет, и нет никакой защиты от государства, если застройщик просрочит сдачу объекта. Поэтому ЖСК я даже не рассматривала.

В ДДУ меня интересовал пункт о продаже квартиры по переуступке, поскольку я собиралась продать ее до вступления в собственность. Так нас учили на курсах. Когда дольщик принимает квартиру и подписывает акт приема-передачи, нужно время, чтобы оформить объект в собственность и поставить дом на кадастровый учет. Все это время деньги не работают, а ипотеку платить нужно. Поэтому лектор курса советовал продавать квартиру до вступления в собственность.

Еще я смотрела на самого продавца. Хорошо, когда застройщик продает квартиры от своего имени, а не создает дочерние фирмы для каждой застройки. Если будут проблемы с конкретным домом у «дочки», ее могут обанкротить — это не повлияет на финансовое состояние головной компании. Но зато сильно повлияет на ее репутацию.

Проще всего выяснить, кто будет продавать, из проектной декларации. В ней всегда указывают не только застройщика, но и объекты, которые он уже построил ранее. Если строит «дочка», проектов может и не быть.

Лучше всего, чтобы не требовалось согласие застройщика на продажу по уступке. Всегда может возникнуть неприятная ситуация, когда за свое согласие застройщик захочет получить определенную плату

Местоположение

При продаже ключевую роль играет транспортная доступность. Небольшая квартира или студия, расположенная рядом с транспортными узлами, стоит дороже, и ее проще продать. Поэтому я рассматривала только те жилые комплексы, откуда можно добраться пешком до электрички или доехать на наземном транспорте без пересадок до метро за . Пешая доступность метро — идеальный вариант, но такие квартиры оказались слишком дорогими. В Москве я не нашла квартир дешевле рублей на этапе котлована.

В Москве прямой зависимости именно от транспортной инфраструктуры я не заметила. На цену в первую очередь влияли класс новостройки, район строительства и известность застройщика. Бизнес-класс ценился дороже остальных, север Москвы — дороже юга. Еще цена росла с каждым построенным этажом, поэтому напрямую сравнивать цены было сложно.

В Московской области новостройки с проблемной транспортной доступностью стоили дешевле и продавались по акциям с хорошей скидкой — до 30%. В таких комплексах квартиры раскупают плохо, есть много свободных планировок на выбор. Я заметила, что многие застройщики таких объектов пускают собственные автобусы от метро для клиентов на время продажи, особенно если не хотят снижать цену.

Застройщик возит покупателей от метро на машине, поэтому кажется, что ехать недалеко — всего 16 минут

Но стоит пересесть на общественный транспорт, и картина меняется: время в пути от метро «Бульвар Дмитрия Донского» до строящегося объекта — 35—40 минут

Цена квартиры

Я старалась найти самую дешевую квартиру, чтобы в будущем было больше потенциальных покупателей. Но при этом выбирала студию с удобной планировкой: с квадратной комнатой — такую проще обставить, с балконом и несколькими окнами, чтобы квартира была светлой, а при желании можно было отделить часть квартиры с окном стеной или иначе выделить зону, например для кухни.

Я не рассматривала первый и последний этажи, а только средние. В современных новостройках не протекает крыша, но многие люди все равно не доверяют квартирам на последнем этаже. А на первом боятся, что будет сырость и запах из подвала или что прохожие будут заглядывать в окна.

Планировка удачная: есть два окна, можно отделить кухню. Студия компактная, в ней будет легко расставить мебель

Планировка студии не самая удачная: квартира вытянута в длину, будет трудно ее обставить. Одно окно дает мало света, а зону кухни придется освещать искусственно даже днем. Чтобы реализовать неудачную планировку, застройщик сразу продает ее с ремонтом, что увеличило стоимость квартиры

Выбор квартиры

Я нашла студию площадью 26 м² на восьмом этаже по ДДУ в жилом комплексе, который расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Застройщик работал с 2012 года, но уже сдавал дома в Московской области, о которых в интернете были хорошие отзывы. Максимальная задержка сдачи очереди составляла один квартал, а иногда застройщик сдавал дома на  раньше срока. Квартиру он продавал от своего имени, исполнительных производств и долгов по проектной декларации у него не было.

На старте продаж в августе 2016 года — тогда еще только-только начали копать котлован — квартира стоила 1 612 732 ₽. Я собиралась взять ипотеку, и мне было важно, чтобы стоимость квартиры не выросла за время оформления кредитного договора. Поэтому я воспользовалась услугой платного бронирования: застройщик снял квартиру с продажи и зафиксировал ее цену. В платное бронирование входила также регистрация ДДУ в Росреестре, поэтому мне пришлось оформить доверенность на регистратора у нотариуса за 2000 ₽.

1,6 млн ₽

стоила квартира на старте продаж

Рентабельность

На курсах учили, что покупать недвижимость гораздо выгоднее в ипотеку: можно использовать кредитное плечо, а собственных средств вложить гораздо меньше и увеличить рентабельность своих денег. Мы самостоятельно просчитывали рентабельность для обоих вариантов — с ипотекой и без — по формуле окупаемости инвестиций (ROI):

• ROI = (Доход − Расходы) / Вложенный капитал × 100%

Доход считали, опираясь на усредненную стоимость жилья в районе инвестирования. По данной формуле выходило, что ипотека всегда будет выгоднее.

Как посчитать рентабельность

Допустим, я покупаю квартиру за 1 млн рублей, а планирую продать за 1,3 млн через год. Если вложу 1 млн рублей собственных средств, получу 300 тысяч дохода — это 30% от вложенных средств:

• ROI = (1,3 млн − 1 млн) / 1 млн × 100% = 30%

Если я возьму ипотеку под 10% годовых на максимальный срок — 25 лет, мне необходимо внести только первый взнос, например 20%. То есть я вложу 200 тысяч рублей и потрачу за год примерно 90 тысяч на выплату процентов банку.

Для упрощения расчетов представим, что эти 90 тысяч я трачу сразу, а не постепенно в течение года. Значит, мои общие затраты на входе составят 290 тысяч: 200 тысяч за квартиру и 90 тысяч на проценты. Через год я продам квартиру за 1,3 млн, из которых 800 тысяч отдам банку за досрочное погашение. Чистая прибыль составит 210 тысяч рублей. Считаем рентабельность:

• ROI = (1,3 млн − 0,8 млн − 0,29 млн) / 0,29 млн = 72%

Но если я не смогу продать квартиру за год, формула и рентабельность изменятся. Рассчитать рентабельность для любого времени работы денег можно так:

• ROI = 12 × (Доход − Расходы) / (N × Вложенный капитал) × 100%,
• где:
• N — количество месяцев, на которые я заморозила собственные средства и плачу ипотеку;
• 12 — количество месяцев в году, чтобы видеть результат в процентах годовых.

Допустим, квартиру я продам не через год, а через два. Посчитаем рентабельность.

Если я покупаю за собственные деньги, доход 1,3 млн и расход 1 млн рублей не изменились. Изменилось только время работы денег — увеличилось в два раза, то есть N = 24.

• ROI = 12 × (1,3 млн − 1 млн) / (24 × 1 млн) × 100% = 15%

То есть за каждый год инвестиций мы зарабатываем 15% от вложенной суммы. Рентабельность упала в два раза по сравнению с первым расчетом.

самое — при использовании ипотеки. К расходам теперь относится первый взнос 200 тысяч, который остался неизменным, и проценты банку: за два года я заплачу ему около 180 тысяч рублей. Общие затраты составят 380 тысяч: 200 тысяч на первый взнос и 180 тысяч процентов банку. Через два года я получу 1,3 млн, из которых 800 тысяч отдам банку. Чистая прибыль за два года — 120 тысяч рублей.

• ROI = 12 × (1,3 млн − 0,38 млн − 0,8 млн) / (24 × 0,38 млн) × 100% = 16%

То есть за каждый год инвестиций мы зарабатываем около 16% от вложенных денег. За счет расходов на проценты по ипотеке этот вариант стал незначительно выгоднее, чем вложение собственных денег.

Для сравнения рассчитаем оба случая при продаже квартиры через полгода.

При использовании собственных средств:

• ROI = 12 × (1,3 млн − 1 млн) / (6 × 1 млн) × 100% = 60%

При использовании ипотеки, если проценты мы платили только полгода и потратили 45 тысяч, будет так:

• ROI = 12 × (1,3 млн − 0,8 млн − 0,245 млн) / (6 × 0,245 млн) × 100% = 208%

Здесь я не учла, что деньги за ипотеку вношу не единовременно, а каждый месяц. За счет этого рентабельность варианта с ипотекой возрастает. Когда считала рентабельность продажи своей квартиры, я это учитывала. У меня получилось 14,2%. Так вышло в первую очередь того, что я продала квартиру не через год, а через 25 месяцев. Это увеличило расходы на проценты.

На курсах говорили, что использовать кредитное плечо выгоднее. По своему опыту могу сказать, что это действительно так, но с оговоркой. Цена купленной недвижимости должна вырастать в год на величину больше процента по ипотеке. В моем случае на  в год — именно по такой ставке я взяла ипотеку.

Если брать 2023 год, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 апреля, по данным Центробанка, составила 8,18%. Значит, если купить новостройку в 2023 году, ее цена должна вырасти более чем на  в год. Тогда инвестиция принесет доход. Это возможно и реально во время строительства. Но малопредсказуемо для уже построенных и сданных домов. Поэтому вложения в старый фонд я не рассматривала.

Ипотека

Я решила брать ипотеку не только рентабельности, но и потому, что не могла купить квартиру иначе: не было средств.

Сначала я выбирала квартиру, а под нее — ипотечную программу, которая будет самой выгодной для конкретной новостройки. И это оказалось правильной стратегией. Я покупала квартиру на старте продаж, и мой комплекс аккредитовал только один банк. В нем я и взяла ипотеку.

Документы подавала через ипотечного менеджера застройщика. Для одобрения ипотеки в банке мне понадобились:

1. Справка с подтверждением дохода за текущий и предыдущий год.
2. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
3. Заполненная анкета банка.
4. Скан паспорта и СНИЛСа.

Кроме того, я представила документы об образовании и выписки со всех вкладов и счетов в банках. Дополнительные документы запросил менеджер застройщика для подстраховки. Банк их даже не смотрел, потому что у меня был хороший официальный доход. Ипотеку мне одобрили без проблем.

Для максимальной рентабельности необходимо вложить минимальное количество своих денег. Я внесла минимальный первый взнос 20% — 322 732 ₽. В ипотеку взяла 1 290 000 ₽ под 11,2%. Чтобы максимально сократить ежемесячный платеж, я выбрала самый большой срок кредитования — 30 лет. В итоге ежемесячный платеж составил 12 823 ₽.

К моим ипотечным расходам добавилось страхование — 6800 ₽.

Мои первоначальные расходы на покупку квартиры — 362 432 ₽

Мои первоначальные расходы на покупку квартиры — 362 432 ₽

Где я просчиталась

Я собиралась продать квартиру через год за 2 050 000 ₽. Мои затраты 1 796 912 ₽: 1 612 732 — стоимость квартиры у застройщика, 144 480 ₽ — ипотечные проценты за год, 39 700 ₽ — бронирование, страхование, нотариус. Прибыль — 253 088 ₽. Мои первоначальные расходы 526 912 ₽: 382 432 ₽ первоначального взноса, 144 480 ₽ ипотечных процентов.

Рентабельность должна была быть порядка 48%:

• (2 050 000 ₽ − 1 796 912 ₽) / 526 912 ₽

Но я не смогла продать квартиру через год, и срок инвестиции продлился еще на 13 месяцев — за счет этого увеличилась сумма процентов, которые я отдаю банку за пользование деньгами. Еще появлялись расходы на продление страховки, платную рекламу объявления о продаже квартиры на «Авито» и «Циане». Каждый месяц задержки рентабельность в среднем падала на 2,6%. Чтобы ее поднять, я постаралась продать квартиру чуть дороже. Ниже расскажу, чем это закончилось.

Попытка продажи по переуступке

Сначала я старалась продать свою квартиру по переуступке права требования примерно через год после покупки, то есть предлагала покупателю переоформить свою долю в строительстве дома на него.

При таком способе все права и обязанности сторон сохраняются, в договоре меняется только дольщик. застройщик давать свое согласие на переуступку, обычно написано в ДДУ. В моем случае согласие застройщика не требовалось. Необходимо было только уведомить его о новом дольщике после регистрации переуступки.

Сам договор переуступки короткий. Кроме входных реквизитов ДДУ, права по которому переуступаются, в нем есть стоимость переуступки и порядок взаиморасчетов. Договор переуступки прав регистрируют в Росреестре, поэтому такой формат сделки абсолютно законен и полностью защищает покупателя. В 2023 году стоимость регистрации договора 350 ₽, еще 2000 ₽ стоит оформление перехода права собственности.

Первые объявления я начала размещать летом 2017 года. Я хотела продать квартиру за 2 050 000 ₽, то есть на 450 000 ₽ дороже, чем купила. По информации, которую я получила на курсах, продавать недвижимость надо было за три месяца до сдачи дома: можно спокойно найти покупателя и переоформить все на него. К этому моменту я стала активно размещать объявления на сайтах о продаже недвижимости: «Авито», «Циане» и «Яндекс-недвижимости». Но покупателей пугала продажа квартиры в недостроенном доме, которую даже нельзя посмотреть перед покупкой.

У меня не могло быть реальных фотографий квартиры: хотя дом уже построили, все еще шла подготовка к вводу в эксплуатацию. На строительную площадку до выдачи ключей не пускали. Мой дом был в первой очереди, поэтому готовых типовых квартир, которые можно сфотографировать и показать, не было.

По закону застройщик имеет право не пускать посторонних лиц на строительную площадку, пока дом не ввели в эксплуатацию. В моем случае застройщик объяснял свое решение соображениями безопасности. Мне говорили, что если произойдет несчастный случай, то ответственность за него будет нести застройщик.

В объявлении я размещала только собственноручно нарисованный план квартиры, план этажа и фотографии дома. При этом добавляла сначала свой план квартиры, потом красиво нарисованные картинки будущего дома с сайта застройщика, а в самом конце — реальные фотографии дома. Дом строили быстро, поэтому добавлять реальные фотографии было совсем не стыдно.

План квартиры, который я нарисовала в фоторедакторе и добавляла в объявления до получения ключей. План квартиры из документов застройщика выглядел, на мой взгляд, непонятно

Мой дом на момент размещения первого объявления был практически готов

План квартиры из технической документации

Поэтажный план студии, который я размещала в объявлении. Видно, что моя квартира ближайшая к лестнице и не угловая

У меня не было свободных денег, чтобы погасить ипотеку перед продажей. Я надеялась продать квартиру залога. Большинство банков разрешают так сделать. Но обязательно нужно уточнить, что планируется продажа новостройки до вступления в собственность.

В итоге, когда я собралась продавать квартиру, в банке постарались сделать вид, что не понимают, о чем я говорю. Однако когда я отправила официальный запрос по электронной почте и сослалась на обещанные мне условия, проблему быстро решили и на продажу залога согласились.

Ответ банка с разрешением продажи из-под залога, который я получила после того, как направила официальное обращение

Все эти факторы отпугивали возможных покупателей, которые искали квартиру самостоятельно. Я не привлекала риелторов. , хотела пройти весь путь сама и понять суть процесса. Еще не хотелось оплачивать риелторские услуги, которые в  без гарантии быстрой продажи. А покупателей, для которых квартиру искали риелторы, зачастую отговаривали эти самые риелторы. Я думаю, им не хотелось лишней бумажной волокиты.

В итоге мне так и не удалось найти покупателя. Большинство звонков было от риелторов с предложением своих услуг — около в день после публикации или поднятия объявления. Звонков от клиентов было меньше — после публикации или поднятия. Реальных клиентов было трое. Возможно, сейчас, когда я стала опытнее, я  продать им квартиру по переуступке и  ипотеки. Но тогда сделка так и не состоялась. Поэтому я решила вступить в собственность и продавать уже зарегистрированную квартиру.

Как устроена продажа квартиры из-под залога

Такая продажа отличается от обычной. У разных банков свои требования, но обычно схема такая. Сначала нужно получить разрешение банка. После этого необходимо прислать готовый договор переуступки, условия доступа к ячейке, срок аренды ячейки и копии паспортов участников в банк за неделю до планируемой сделки, чтобы согласовать конкретную дату.

Сама сделка проходит в банке-кредиторе по стандартной схеме. Деньги за покупку квартиры закладывают в две ячейки: в одну — для банка в счет погашения ипотеки, во вторую — остаток для продавца. Банк выдает письменное разрешение, без которого сделку не зарегистрируют. После этого договор переуступки регистрируют в Росреестре. Когда покупатель оформляет документы на свое имя, ячейки открывают: продавец получает деньги, банк — погашенный кредит, а покупатель — документы о погашении кредита, с которыми снова обращается в Росреестр и снимает залог.

От обычной продажи квартиры продажа залога принципиально отличается двумя вещами:

1. Сделку необходимо проводить в банке-кредиторе.
2. Квартиру продают с залогом, поэтому приходится обращаться в Росреестр еще раз после продажи, чтобы его снять.

Мне казалось, в такой схеме нет ничего страшного, а банк является дополнительным гарантом чистоты сделки.

Вступление в собственность

Квартиру сдали в срок, и в апреле 2018 года я подписала акт приема-передачи. Квартирой я была очень довольна. Акт подписала с первого раза, никаких претензий не было. Сам дом, лестничные площадки и лифт выглядели даже лучше, чем я ожидала. Для подписания понадобился только мой паспорт.

С момента подписания акта к моим расходам добавилась квартплата — в месяц. Я не платила ничего вперед, оплачивала по факту, как обычную квартплату. За все время я потратила на коммунальные платежи 6629 ₽.

Коммунальные платежи за пустую квартиру-студию в месяц — 1514 ₽

Коммунальные платежи за пустую квартиру-студию в месяц — 1514 ₽

Черновой ремонт выглядит не очень привлекательно для глаз, но соответствует заявленному в ДДУ

Окна студии выходили на дорогу, из них была видна промзона напротив

Стеклопакеты и балкон в моей квартире были сделаны хорошо, все окна и балконная дверь легко открывались и закрывались

Я боялась, что стены будут кривыми, а внутри квартиры все будет сделано некачественно. Но стены оказались ровными, внутри я просто не нашла, к чему придраться

Регистрация права собственности

Мне не хотелось ехать в МФЦ по месту нахождения квартиры, поэтому я заранее записалась в отделение Росреестра по экстерриториальному принципу. В такие отделения можно обращаться за регистрацией объекта недвижимости независимо от того, где он находится территориально. В Москве их три, я выбрала с ближайшей записью. Если регистрируешь напрямую в Росреестре, регистрация быстрее обычной на два дня.

С собой необходимо взять:

1. Паспорт.
2. ДДУ.
3. Акт приема-передачи.
4. Квитанции об уплате госпошлин.
5. Кредитный договор.

Важный нюанс: обращаться в Росреестр можно только после того, как застройщик поставил дом на кадастровый учет. Поэтому мне пришлось периодически уточнять информацию в головном офисе застройщика и ждать около месяца.

Поскольку квартира была в ипотеке, понадобилось оформить закладную. Этим вопросом занимался банк, но для ее оформления я заказала оценку квартиры за 4000 ₽ и уплатила пошлину за регистрацию 500 ₽.

Попытка продажи после оформления собственности

Оформив квартиру в собственность, я снова начала размещать объявления о продаже. Чтобы ускорить процесс, через месяц стала использовать платное размещение и поднятие объявлений.

Платное размещение существует на всех сайтах-агрегаторах по продаже недвижимости. В качестве акции «Авито» иногда позволяет разместить или активировать объявление о продаже бесплатно. У меня всегда так и получалось, но за поднятие и размещение на самом верху приходилось платить.

Мое объявление на «Авито», где я размещала фотографии квартиры, этажа и готового дома

Мне показалось разумным платно поднимать объявление на самый верх. Когда объявление опускалось, на «Авито» его можно было снова поднять за 299 ₽.

Наиболее эффективным по количеству звонков оказалось поднятие объявлений на «Авито» и «Циане». Платное размещение и выделение объявления работали хуже. Покупателя на свою квартиру я нашла в июле 2018 года. К этому времени на платные сервисы по рекламе квартиры я потратила 6900 ₽.

Я поставила цену за квартиру 2,2 млн. В объявлении подробно описывала характеристики квартиры и жилого комплекса в целом, рассказывала о возможности заказать ремонт у застройщика по приемлемой цене. Звонки были, но на этот раз возможных покупателей в первую очередь отпугивал залог на квартиру и отсутствие ремонта. Кроме того, квартира находилась в Московской области, что многих очень расстраивало.

Тогда я сделала скидку 50 тысяч, и количество желающих посмотреть квартиру сразу резко увеличилось. С новой ценой я нашла покупателя за 1,5 недели.

Этот покупатель мог купить мою студию только в ипотеку. Чтобы продать ему квартиру, мне пришлось погасить свой кредит. Я использовала собственные средства и заняла 250 тысяч у друзей. Я внесла необходимую сумму в банк, а через несколько дней мне выдали закладную и уведомление о погашении обременения. Это уведомление я отнесла в МФЦ, и обременение на квартиру сняли. Теперь ее можно было продавать в ипотеку моему клиенту.

На снятие обременения и продажу в новую ипотеку ушло два месяца. Я сделала покупателю небольшую дополнительную скидку 27 тысяч: мы проводили оценку для ипотеки, и квартиру оценили дешевле на эту сумму. В итоге я продала квартиру за 2 122 582 ₽ в сентябре 2018 года.

Уведомление о погашении кредита, которое необходимо отнести в МФЦ или Росреестр, чтобы снять залог с квартиры

Подсчет прибыли

Всего я потратила 1 917 785 ₽. Квартиру продала за 2 122 582 ₽. Таким образом, прибыль составила 204 797 ₽ за 2 года и 1 месяц, а рентабельность с учетом времени реальной работы денег — 14,2%.

Налог с продажи квартиры я уплатила, но не потеряла на этом ни копейки: у меня был неиспользованный налоговый вычет на недвижимость, который полностью покрыл сумму налога к уплате.

Мне удалось заработать на продаже квартиры, но гораздо меньше, чем было обещано на курсах. Сильнее всего на размере прибыли сказались проценты по ипотеке. Я старалась частично гасить кредит, но все равно проценты съели большую часть прибыли от продажи. За все время я заплатила 235 342 ₽ за использование кредитных средств и 17 000 ₽ тысяч за страховку. Зато именно благодаря ипотеке такая схема перепродажи квартиры оказалась возможной в принципе.

Я еще не решила, в дальнейшем продолжать инвестировать в покупку квартир на котловане для дальнейшей перепродажи. Но считаю для себя этот опыт очень интересным и полезным.

Потратила на приобретение и содержание квартиры до продажи — 1 917 785 ₽

Потратила на приобретение и содержание квартиры до продажи — 1 917 785 ₽

Выводы

1. Заработать на перепродаже квартиры можно. Но это потребует финансовых затрат и свободного времени. Со стороны идея кажется гораздо проще, чем есть на самом деле.
2. Самое главное — выбрать правильный объект, который достроят. В крайнем случае его всегда можно продать с минимальной прибылью.
3. Купить квартиру гораздо проще, чем продать. Чтобы получить максимальную выгоду и потратить минимум времени, необходим опыт в продажах недвижимости. Я могла продать квартиру гораздо раньше, активнее рекламировала объявления и грамотно общалась с возможными покупателями.
4. Объявление о продаже квартир нужно размещать на всех сайтах-агрегаторах и рекламировать.
5. При выборе банка для ипотеки важно уточнять возможность продажи залога, если не собираешься гасить ипотеку своими средствами перед продажей.

Одна из стратегий заработка на недвижимости — покупка квартир с целью перепродажи. Потенциально она может принести быстрый доход, но при этом связана с высокими рисками и затратами. Поговорим о флиппинге: как пошагово реализовать идею, на что обратить внимание и к каким рискам готовиться.

Что такое флиппинг

Под флиппингом (от англ. to flip — переворачивать) можно понимать покупку любого актива с целью быстрой перепродажи. Так что касается он не только покупки квартир.

В недвижимости такая стратегия обычно включает изучение рынка, покупку квартиры по привлекательной цене, повышение её стоимости за счёт ремонта или решения других проблем и последующую продажу. По времени весь процесс обычно занимает от нескольких месяцев до года.

Стратегия очень распространена в западных странах, но при этом и конкуренция там огромная. В России флиппинг стал трендом не так давно. На нашем рынке стратегия пока не так популярна, потому что цены на недвижимость неустойчивы. А если говорить о покупке новостройки, ещё совсем недавно были большие риски заморозки строительства.

Сейчас первичный рынок недвижимости регулирует государство, так что риски существенно снизились. Средства инвесторов хранятся на специальных эскроу-счетах, государство гарантирует сдачу дома. К тому же в стране действуют разные программы льготной ипотеки под сниженный процент.

Этапы стратегии от покупки до продажи

Обычно процесс проходит через следующие этапы.

1. Изучение рынка недвижимости по районам и сегментам. Чтобы найти привлекательное предложение, важно понимать уровень цен. Можно найти квартиру на вторичном рынке, которая продаётся дёшево из-за плохого состояния или юридических проблем (скидка может достигать 25-30%). На первичном рынке бывают привлекательные по цене предложения у застройщиков. Наконец, кто-то недорого продаёт квартиру в очень хорошем месте просто потому, что срочно нужны деньги (в зависимости от срочности цена может быть на 10-20% дешевле).

Цены можно сравнивать на специализированных интернет-ресурсах. Также стоит изучить сайты продажи квартир в залоге и реализации недвижимости по банкротству. Искать подходящую квартиру можно самостоятельно или через риелтора.

Кроме цен, стоит изучить и законы в сфере недвижимости. Например, чтобы понять, стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой и возможно ли будет её согласовать.

2. Расчёт потенциальных расходов. Просто купить квартиру за 10 млн и тут же продать за 12 довольно сложно (разве что прошлые хозяева снизили цену из-за срочности продажи). Обычно нужно приложить усилия для увеличения стоимости жилья. Например, сделать ремонт, узаконить перепланировку. Ещё, скорее всего, нужно будет заплатить налоги и привлечь юристов для сопровождения сделок — все предстоящие расходы нужно просчитать как можно более точно.

Если квартира обошлась вам в 10 млн, а ремонт — ещё в два, то при продаже её за 12 млн вы не получите никакой прибыли и лишь потратите время и силы.

3. Покупка квартиры по привлекательной цене. В идеале у флиппера есть возможность купить квартиру на личные средства, не прибегая к ипотеке. Но иногда есть смысл привлечь кредитные деньги, если это оправдано — не забудьте включить проценты по ипотеке в расчёт расходов.

4. Ремонт или устранение юридических проблем. Даже простой, но современный ремонт может существенно поднять цену квартиры. Скорее всего, нужно будет привлекать ремонтную бригаду или дизайн-студию. Может понадобиться покупка мебели. Ну а для решения юридических проблем нужны проверенные юристы.

У тех, для кого флиппинг — не разовая сделка, а постоянный заработок, обычно есть выход на хорошие фирмы ремонта и юристов в сфере недвижимости. Более того, часто эти услуги обходятся им дешевле за счёт частых заказов — как говорится, «оптом дешевле». Это снижает и финансовые затраты флиппера, и расход времени на поиск грамотных специалистов. С одиночной сделкой всё может оказаться гораздо затратнее.

5. Продажа квартиры. Подписание договора — это уже заключительная часть продажи. Перед этим нужно прорекламировать квартиру и организовать показы потенциальным покупателям. На это тоже нужны деньги, если вы поручаете процесс риелтору, или время и навыки, если действуете самостоятельно.

Какой ремонт сделает квартиру визуально дороже и современнее

Риски флиппинга

Флиппинг — довольно рискованная стратегия. Проблемы могут возникнуть на любой из стадий процесса. Вот о чём стоит знать начинающему флипперу:

• велик риск выбрать неудачную квартиру или район. Возможно, квартира на девятом этаже стоила дёшево, потому что над ней течёт крыша, а район хоть и не самый отдалённый, но имеет славу криминального;
• также существует риск купить слишком дорого или неверно рассчитать расходы. В первом случае флиппер, возможно, недостаточно разобрался в ценах, а во втором — недооценил стоимость предстоящего ремонта или учёл не все траты;
• наконец, никогда нельзя исключать форс-мажоры: ремонтники нарушили сроки или сделали плохо, затопили соседи. А бывает даже такое, что после покупки изменилось законодательство, и переделать квартиру по первоначальному плану уже не получится.

Какие налоги платит флиппер

Сумму налога нужно обязательно учесть при расчёте предстоящих расходов. Флиппинг — краткосрочная стратегия, поэтому освобождения от налога по причине длительного владения здесь не будет. Флиппер заплатит НДФЛ 13% от суммы разницы между покупкой и продажей.

Можно воспользоваться налоговыми льготами

• Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры. Позволяет не платить налог, если доход от перепродажи не выше, чем 1 млн рублей. Если выше, налогооблагаемую базу можно уменьшить на миллион один раз в год.

• Частичный возврат НДФЛ при покупке квартиры или дома. Вернуть можно до 260 тысяч рублей. Но этим способом можно воспользоваться только один раз в жизни, поэтому для тех, у кого флиппинг — постоянный источник дохода, такая льгота не изменит ситуацию существенно.

Эти два вычета иногда путают. Разобраться несложно: первый используют для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры. А второй — для частичного возврата НДФЛ при покупке квартиры.

Инвестиции во вторичную недвижимость остаются одним из самых популярных способов сохранения и приумножения сбережений среди россиян. Одна из стратегий заработка в этой сфере — перепродажа квартиры по более высокой цене. Её частным случаем является , который предполагает покупку, ремонт и последующую продажу жилья с целью получения прибыли.

Узнали у эксперта, сколько можно заработать на инвестициях во вторичное жильё для дальнейшей перепродажи и какие затраты следует закладывать.

В 2024 году флиппинг остаётся рабочей стратегией, но с определёнными оговорками. Для меня очевидно, что спрос на вторичном рынке просел в связи с увеличением ставки по ипотеке. Благодаря этому грамотный флиппер может приобрести объект на более выгодных условиях.

Из-за повышенных ставок увеличились сроки, которые нужно закладывать на реализацию проекта. Их важно учитывать, так как количество затраченного времени влияет на итоговую доходность. Несколько лет назад мы закладывали в среднем 3–4 месяца на один проект. Сейчас это 5 или 6 месяцев.

В расчёте необходимо выдержать желаемую доходность. Для этого нужно правильно сформировать точку входа по объекту и таким образом реализовать проект с той доходностью, которая необходима.

Модель флиппинга хороша тем, что входить в рынок можно в любое время. Сейчас российский рынок принадлежит покупателю, и, следовательно, можно диктовать свои условия при приобретении вторички.

Эксперт №1 по флиппингу в России, основатель и генеральный директор инвестиционной флиппинговой компании Todayprice

Ожидаемые затраты

Если не считать расходы на приобретение объекта, максимальные затраты требуются на этапе улучшений: это ремонт, меблировка и дизайнерские решения. Сумма вложений зависит от сегмента, города и того, насколько капитально будут сделаны преобразования. Также нужно закладывать дополнительную сумму на случай непредвиденных расходов, чтобы не задерживать процесс ремонта отсутствием средств.  

По словам эксперта, стоимость максимальной оптимизации квартиры эконом-сегмента в Москве и Санкт-Петербурге составляет примерно 50 тысяч рублей за квадратный метр. Например, если ваш объект — двухкомнатная квартира в Москве площадью 50 кв. м, то затраты будут около 2,5 миллионов рублей.

За эти деньги вы можете сделать полный капитальный ремонт и получить готовую квартиру с коммуникациями.

Как подготовить квартиру к продаже

Для получения максимальной выгоды от инвестиций важно улучшить уровень комфорта и качество пространства. В этом поможет инвест-ремонт и меблировка, увеличивающие капитализацию объекта.

Чтобы выгодно выделить квартиру на фоне конкурентов, стоит сделать . Так заинтересованные покупатели смогут «примерить жильё на себя». Подача квартиры в выгодном ракурсе поможет быстрее принять решение о выходе на сделку.

Например, в санузле можно повесить полотенце, аккуратно расставить принадлежности для душа, предметы декора (свечи, цветы). В гостиную приобрести плед, рамки для фотографий, картины, корзины, ковры. Человек должен представить, как он живет в этой квартире. Эти элементы позволяют перейти из показов в сделку с максимальной конверсией.

Также важны качественные профессиональные фото квартиры в дневное время с хорошим светом. Фотография в объявлении должна передавать пространство и уникальные внешние свойства объекта. 

Сколько можно заработать

Выгоду от реализации проекта можно измерять прибылью или доходностью. Наша компания измеряет проекты через годовую доходность, так как это ясно отражает, насколько эффективно отработал капитал. Например, прибыль в 3 млн рублей от 10 вложенных, полученная за год, составляет 30% годовых. Можно показать доходность в 1 млн рублей от 10 вложенных, но сделать это за 2 месяца. Это 60% годовых. 

То есть во втором случае капитал отработал эффективнее. Если сделать 6 таких проектов за год, то прибыль составит 6 млн рублей вместо 3.

На максимальную доходность влияет не только маржинальность, но и сроки реализации проекта: чем быстрее проект готов, тем выше годовая доходность.

Эксперт №1 по флиппингу в России, основатель и генеральный директор инвестиционной флиппинговой компании Todayprice

Пример реализованного проекта

• Адрес объекта — Санкт-Петербург, ул. Софийская.
• Цена покупки квартиры (2023 год) —  3 500 000 рублей.
• Расходы — ремонт 700 000 рублей, оснащение 500 000 рублей, оформление сделки и оплата ЖКУ 40 000 рублей. Общая сумма вложений, включая первоначальную цену квартиры — 4 740 000 рублей.
• Срок реализации проекта — 3,5 месяца.
• Цена продажи — 5 900 000 рублей.
• Общий доход — 1 160 000 рублей. С этой суммы был уплачен налог в размере 81 200 рублей*.

Итог: чистая прибыль по проекту составила 1 078 800 рублей или 78% годовых.

Эксперт отмечает, что доходность для разных объектов может сильно отличаться. Это зависит от множества параметров, начиная с выбора правильной ликвидной квартиры и заканчивая сроком продажи.

Инвестиции во вторичку для последующей перепродажи сопряжены с определёнными рисками, которые нужно учитывать. Особенно, если вы новичок в этом деле.

В числе основных рисков — неправильный выбор квартиры, затягивание сроков ремонта, проблемы с предыдущими собственниками, включая возможные юридические сложности сделки, непредвиденные траты.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость в 2024 году: как грамотно вложить деньги и сколько можно заработать

---

^{*Для физических лиц налоговая ставка составляет 13%. В примере выше налог рассчитан по ставке 7% (такие условия действуют для ИП по упрощённой системе налогообложения «Доходы минус расходы» в Санкт-Петербурге).}

На перепродаже старой недвижимости после ремонта можно заработать — это называется флиппингом. Какие-то сделки способны принести успешным флипперам до 60% доходности, а какие-то могут не состояться вообще, и тогда деньги «застрянут» в недвижимости.

Рассказываем простыми словами, как и сколько можно заработать на перепродаже квартир и домов, как выбрать подходящий объект под флиппинг и какие есть риски.