Что такое рентабельность и как ее рассчитать

Инвестирование в недвижимость остается надежным и прибыльным способом капиталовложений. От выбора правильной стратегии до понимания рыночных циклов, этот путь требует осведомленности, тщательного планирования.

Инвестиции в недвижимость многие считают надежным вложением. С 2021 года новостройки в России показывают уверенный рост стоимости на 90%. Рассказываем, есть ли предпосылки для дальнейшего ралли на рынке жилья и в какую недвижимость вложить деньги, чтобы получить максимальную прибыль.

Покупатели недвижимости часто хотят понимать, насколько выгодную покупку они совершают. Узнать это можно, если определить потенциальный финансовый доход от квартиры или дома — рентабельность.

Как самостоятельно рассчитать прибыльность и как ее повысить — рассказываем в нашей инструкции.

Рассчитайте доход от аренды, чтобы оптимизировать инвестиции в недвижимость Airbnb 

Как инвестору законно и даже настоятельно рекомендуется оценивать прибыльность проекта в долгосрочной перспективе. Если после долгих исследований вы решили заняться недвижимостью, вы выбираете долгосрочную инвестицию, требующую значительного личного вклада. Но недвижимость может стать очень хорошим выбором в зависимости от вашего управления проектом. Меблированные, немеблированные, краткосрочные или нет, все проекты принесут вам определенные преимущества и недостатки. Если вы выбрали сферу сезонной аренды, наши Консьерж Ла-Рошель поможет вам в изучении и расчете вашего дохода от аренды Airbnb и поможет вам сделать лучший выбор для ваших инвестиций. 

Что такое рентабельность

Рентабельность — это показатель, который поможет понять, насколько эффективно используется актив. По-другому можно сказать, что по рентабельности определяют, насколько доходно приобретение: чем она выше, тем быстрее окупятся расходы на его создание, и собственник начнет зарабатывать, а не покрывать вложения.

Этот показатель вычисляют в процентах, а не в абсолютных единицах. Иногда встречается определение «коэффициент рентабельности»: это то же самое, что просто «рентабельность». 

Активы могут быть как материальные: это имущество, предприятия, оборудование, то есть все, что можно потрогать. Так и нематериальные — к этому классу активов относится то, что потрогать нельзя, например репутация, интеллектуальная собственность, бренд, компьютерные программы. 

Рентабельность недвижимости вполне можно не рассчитывать, если владелец планирует ею пользоваться только сам. Но так как квартира обычно — дорогое приобретение, покупатели хотят знать, какую выгоду она может принести, помимо выполнения прямых функций места проживания, например на случай продажи или сдачи в аренду.

Для бизнеса рассчитывать показатели рентабельности — прямая обязанность, потому что изменение этого показателя демонстрирует успешность деятельности. Если компания расходует минимум ресурсов и получает большую прибыль (достаточную для покрытия производственных расходов и инвестиций в развитие), ее стоимость растет.

Если не просчитать рентабельность и не узнать, какую выручку принесет бизнес и сколько заработает, предприятие может быстро прогореть.

Командная работа в инвестировании

Эффективное инвестирование в недвижимость часто требует совместных усилий специалистов из разных областей. Создание команды экспертов может значительно улучшить процесс принятия решений и управления инвестициями.

Роль и Значение Каждого Члена Команды

Агент по недвижимости

Агенты обладают глубокими знаниями о местном рынке, ценах, тенденциях. Они могут помочь в подборе инвестиционных объектов, проведении переговоров.

Брокер по ипотеке

Брокеры по ипотеке помогают инвесторам найти оптимальные условия кредитования, анализируя предложения от различных кредитных учреждений.

Юрист

Юристы по недвижимости, могут оказать неоценимую помощь с заключением договоров, налоговым планированием, юридическими аспектами владения объектом.

Страховой агент

Страхование недвижимости играет важную роль в защите инвестиций. Страховой агент помогает оформить полис, который обеспечивает необходимую защиту при различных рисках.

Аудитор или бухгалтер

Бухгалтер или аудитор поможет в управлении финансами, налоговом планировании и отчетности. Особенно важно для крупных инвесторов или инвестиционных групп.

Оценщик

Помогает точно определить рыночную стоимость объектов.

Управляющий имуществом

Управляющий объектом занимается повседневными аспектами управления: обслуживание, сбор платежей, взаимодействие с арендаторами.

Важность командной работы

Командная работа в инвестировании позволяет сочетать различные навыки и знания, что способствует более обоснованному принятию решений и уменьшает потенциальные риски. Каждый член команды вносит свой вклад, позволяя инвестору сконцентрироваться на стратегии, долгосрочных целях, а не на ежедневных операционных задачах.

Как рассчитать рентабельность недвижимости

Рассчитать рентабельность в процентах для жилой недвижимости можно самостоятельно. Но профессиональный риелтор тоже может с этим помочь.

Чтобы самостоятельно посчитать процент годовой доходности, нужно знать несколько цифр. 

Во-первых, общую сумму расходов на приобретение квартиры и ее подготовку к сдаче в аренду. Стоимость жилья, комиссия риелтора, расходы на сделку (госпошлина, траты на нотариуса, на банковскую ячейку), на , мебель, бытовую технику.

Если на покупку берется кредит, уровень доходности, скорее всего, снизится из-за кредитной ставки. Это усложнит расчеты, но такой процентный показатель нельзя не учитывать. Банки обычно выдают график платежей с разбивкой — какая часть ежемесячного платежа идет на погашение суммы кредита, а какая на его обслуживание, то есть проценты. 

Во-вторых, стоит учесть и ежегодную выручку от сдачи квартиры в аренду. Нельзя путать этот показатель с доходом (чистой прибылью). Потому что выручка — это сумма в рублях, из которой нужно вычесть расходы, тогда получится чистая прибыль.

Можно посчитать два показателя возможной выручки — если квартира сдается на длительный срок, то есть помесячно, и если . Для ориентира можно использовать цены на сопоставимое жилье в регионе, взяв их со специализированных сайтов, например . 

Третья цифра — годовые расходы на содержание квартиры. Сюда следует заложить налог на имущество, коммунальные платежи, расходы на амортизацию (ремонт) помещения и прочие затраты, которые могут возникнуть (замена домофона или установка камер видеонаблюдения). 

Формула будет следующей:

Д — доходность инвестиций

А — годовая выручка от аренды

С — ежегодные расходы на содержание

В — сумма вложений

Эксперты рынка недвижимости предупреждают, что это формула для ориентировочного расчета. В него не входят инфляция, рост стоимости квартиры и повышение (индексация) арендной платы. Но она поможет иметь представление о том, какой доход может приносить квартира, и понять, стоят ли усилия возможной выгоды.

Лучшие города для инвестиций в недвижимость

По издания РБК, самыми привлекательными городами для инвестиций в недвижимость сегодня являются пригороды Москвы, через которые проходят скоростные магистрали. Также в список попали города с природными курортами — Кисловодск, Пятигорск, Ессентуки, Архыз — или с развивающимися туристическими направлениями. И еще регионы, где ввели льготы по ипотеке и города с миллионным населением.

Москва и Санкт-Петербург остаются привлекательными для инвестиций в жилье и коммерческую недвижимость. Их главные бонусы — стабильность спроса, а также продолжающийся рост цен. Очевидный минус — высокие первоначальные вложения.

Подмосковье стремительно перехватывает у Москвы пальму первенства в сфере инвестиционной привлекательности. Активнее всего дорожает жилье в городах, попадающих в зону охвата Московского центрального диаметра: Апрелевке, Балашихе, в перспективе — Домодедове. Растущий потребительский спрос продиктован более низкими в сравнении со столицей ценами и возможностью быстро добраться до Москвы на скоростном транспорте.

Выбрать квартиру в Москве и области

Курортные города, как на Черноморском побережье, типа Сочи и Туапсе, так и на Кавказе (Архыз, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск) остаются традиционно популярными у инвесторов, чему способствуют ограниченные туристические возможности россиян. Эксперты прогнозируют здесь рост туристического потока в ближайшие годы и повышение внимания к местным рынкам жилья. Поэтому покупка квартиры в курортных зонах — неплохая идея.

Также привлекательными у инвесторов остаются города-миллионники. При выборе стоит ориентироваться на города с самыми высокими средними зарплатами населения и растущим туристическим потенциалом.

Например, — активно развивающийся город с богатым историческим наследием — все чаще привлекает внимание туристов. И недвижимость в Казани стабильно дорожает. Только за последний год стоимость квадратного метра жилья здесь выросла на 12,8%.

В список городов-миллионеров с хорошим инвестиционным климатом также входят Нижний Новгород, Екатеринбург, Новосибирск, Челябинск.

Арктическая зона, где введена программа , становится еще одной локацией для выгодных инвестиций. В ближайшие годы прогнозируют рост спроса и цен на недвижимость в Якутске и Архангельске.

Арктическая ипотека в Сбере: условия и требования программы

Что будет с ценами на квартиры в 2024 году

Ряд экспертов считают, что бурного роста цен на жилье ждать не стоит. На вторичном рынке это связано в первую очередь с высокой ставкой ипотечного кредитования. На первичном рынке — с льготных ипотечных программ.

Тем не менее, в Центробанке РФ уже заявляли, что готовятся к циклу снижения ключевой ставки во второй половине 2024 года. Это, в свою очередь, приведет к снижению ставок на ипотечном рынке и к возврату интереса покупателей на рынке вторичного жилья.

Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи», считает, что цены на готовое жилье зафиксируются на нынешних уровнях, но будет увеличиваться дисконт по тем объектам, где собственники заинтересованы в срочной продаже. На первичном рынке цена квадратного метра продолжит расти, как минимум, на уровне реальной инфляции.

А по мнению Алексея Козлова, управляющего директора сети АН «Монолит», в перспективе 1,5-2 лет по мере сворачивания льготной ипотеки разница между ценами на новостройки и вторичку будет уменьшаться.

В любом случае, если мы говорим про долгосрочные инвестиции, а не про короткие сделки — сезонные колебания цен на недвижимость, изменения ключевой ставки, новые вводные в льготных программах ипотеки — все эти факторы имеют кратковременный характер. Инвестиции в недвижимость — это планирование на несколько лет вперед, диверсификация и защита капитала, а не короткие спекуляции на полгода или год.

Выбор стратегии инвестирования в недвижимость

Выбор правильной стратегии инвестирования в недвижимость – краеугольный камень успеха. Различные стратегии подходят для разных типов инвесторов, исходя из их целей, ресурсов, уровня комфорта с определенными уровнями риска.

Покупка и удержание

Стратегия в удержании объекта после покупки, вкладывая средства в ремонт и улучшение. Эта стратегия особенно эффективна в периоды экономического роста, повышения цены объектов. В будущем она позволяет получать доход от аренды, значительно увеличить стоимость объекта. Инвесторы, выбирающие этот подход, должны быть готовы к долгосрочным обязательствам, управлению арендной.

Стоит ли брать ипотеку для инвестирования в недвижимость

Всё зависит от вашей ситуации: горизонт планирования, первоначальный взнос, ставка по ипотеке. Всё это надо считать заранее.

Если сроки планирования маленькие и первый взнос тоже низкий — подумайте о том, чтобы увеличить размер . Чем он выше — тем меньше будет сумма кредита, соотвественно, и меньше ежемесячные платежи и общая переплата за проценты. Также у нас есть о том, как грамотно накопить на первый взнос.

Если первоначальный взнос хороший, сам объект отличный и в хорошем районе, ставка по ипотеке приемлимая, горизонт планирования в несколько лет — стоит брать. В крайнем случае, ничего не потеряете, останетесь с хорошей квартирой на руках.

Рассчитать ипотеку в онлайн-калькуляторе

Использование кредитного плеча

Использование кредитного плеча, или заемных средств, является распространенной стратегией для увеличения потенциальной доходности инвестиций. Эта стратегия позволяет инвесторам приобретать более дорогие объекты, чем позволяют их собственные средства, увеличивая потенциальный доход и рост стоимости капитала.

Принципы кредитного плеча

Идея кредитного плеча в том, чтобы увеличить возможную доходность от инвестиций за счет заемных средств. Инвестор берет кредит или ипотеку для покупки. Затем использует доход от аренды или рост стоимости объекта для погашения кредита и получения прибыли. Позволяет инвесторам приобретать более дорогие объекты, увеличивать свой инвестиционный портфель быстрее, чем если бы они использовали только собственные средства.

Риски и выгоды

Хотя использование кредитного плеча может значительно увеличить потенциальную прибыль, оно также увеличивает риски. Если стоимость объекта падает или если она не приносит достаточного дохода для покрытия ипотечных платежей, инвесторы могут оказаться в сложном финансовом положении. Тщательно анализировать рыночные условия, стоимость недвижимости, потенциальный доход от аренды перед тем, как принимать решение об использовании кредитного плеча.

Примеры использования кредитного плеча

Для наглядности рассмотрим пример. Предположим, инвестор имеет 2500000 рублей для инвестиций и решает использовать эти средства для покупки одного объекта. Если этот объект приносит 150000 рублей годового дохода от аренды, то доходность инвестиций составит 6%. Теперь представим, что инвестор использует только 500000 из этих средств в качестве первоначального взноса для покупки того же объекта в кредит. При этом общий доход от аренды остается таким же, но теперь доходность инвестиций увеличивается, так как первоначальный вложенный капитал ниже.

Активные и пассивные стратегии

Стратегии инвестирования могут быть разделены на активные и пассивные.

Активные стратегии

Активные стратегии требуют значительного участия, усилий со стороны инвестора. Примеры активных стратегий включают:

• Wholesaling (оптовая перепродажа): Это краткосрочный подход, при котором инвестор заключает договор на покупку объекта, а затем продает или “перепродает” этот договор другому покупателю. Это не требует владения объектом, но требует глубокого понимания рынка.

• Fix and Flip (ремонт с перепродажей): Это подход, при котором инвестор покупает объект по низкой цене, ремонтирует его, а затем продает по более высокой цене. 

• House Hacking (частичная аренда собственного жилья): Это подход, при котором инвестор покупает многоквартирный дом, живет в одной из квартир, сдает остальные. Уменьшает или полностью покрывает расходы на ипотеку. Возможно содержать дом за счет арендных платежей.

Пассивные стратегии

Пассивные стратегии требуют меньше вовлеченности и управления со стороны инвестора, делая их идеальными для тех, кто не хочет активно управлять недвижимостью.

• REITs (Реальные инвестиционные трасты): REITs позволяют инвесторам вкладывать деньги в портфели и получать дивиденды. Это хороший способ диверсифицировать инвестиции без необходимости управления.

• Syndications (Синдикации): Синдикации представляют собой групповые инвестиции, при которых инвесторы объединяют свои ресурсы для покупки и управления. Это позволяет инвесторам вкладывать меньшие суммы и распределять риски.

Выбор между активными и пассивными стратегиями зависит от времени, знаний, ресурсов, которые инвестор готов вложить. Его индивидуальных инвестиционных целей, предпочтений в управлении рисками.

Факторы, влияющие на рентабельность

Местоположение

Районы с высоким спросом на жилье, хорошей инфраструктурой, доступностью транспорта, близостью к рабочим местам обычно обеспечивают более высокие арендные ставки, стабильный спрос. Районы с растущим населением, экономическим развитием могут предложить большие возможности для ценовой аппрециации. Учитывайте будущие городские и региональные планы развития, которые могут повлиять на стоимость, привлекательность объекта.

Состояние недвижимости

Состояние объекта влияет на ее привлекательность для арендаторов и покупателей. В хорошем состоянии или недавно отремонтированный, может привлекать арендаторов быстрее и обеспечивать более высокие арендные ставки. Старые или плохо обслуживаемые объекты могут требовать значительных вложений в ремонт и модернизацию, что увеличивает начальные затраты. Может снизить общую доходность.

Рыночные условия

Общее экономическое состояние, играют важную роль в определении рентабельности. Например, в периоды экономического спада спрос на недвижимость может уменьшиться, что приведет к снижению арендных ставок, цен. Высокие процентные ставки могут увеличить стоимость ипотечного кредитования, снижая привлекательность покупки объекта для инвесторов.

Законодательные рамки

Законодательные и налоговые рамки в регионе могут значительно влиять на рентабельность инвестиций. Включает в себя налоги на недвижимость, законы об аренде, которые могут ограничивать или увеличивать права и обязанности арендодателей и арендаторов. А также государственные стимулы для инвесторов: налоговые льготы, субсидии. В регионах с высокими налогами, строгими законами об аренде, инвесторам может быть сложнее достичь высокой доходности.

Аренда

Стратегия аренды предполагает покупку объекта для сдачи ее в аренду. Возможна краткосрочная или долгосрочная аренда. Краткосрочная аренда часто связана с отдельными апартаментами или домами, сдаваемыми туристам на короткий срок. Долгосрочная аренда обычно включает в себя сдачу жилых или коммерческих объектов на более длительные периоды. Этот вид инвестиций может обеспечить стабильный предсказуемый поток денежных средств. В зависимости от рынка, может быть менее волатильным, чем другие виды инвестиций. Однако, владельцам арендной недвижимости необходимо учитывать ряд операционных расходов, включая обслуживание, управление и налоги.

Покупка и удержание может обеспечить более стабильный долгосрочный доход. Тогда как аренда даст более высокий моментный доход, гибкость в управлении активами. Выбор стратегии зависит от целей инвестора, его готовности к риску, желания участвовать в управлении недвижимостью.

Оценка рентабельности

Оценка рентабельности недвижимости требует анализа различных финансовых показателей и метрик, которые помогают определить потенциальную доходность инвестиций.

Доход от аренды

Доход от аренды – это один из основных источников прибыли для инвесторов в недвижимость. Это деньги, которые арендаторы платят за использование объекта. Расчет дохода от аренды включает ежемесячные платежи, учет возможных периодов вакансий, когда объект не приносит доход. Эффективная управленческая стратегия может снизить периоды вакансии, максимизировать доход.

Рост стоимости капитала

Ценовая аппрециация, или рост стоимости капитала, относится к увеличению стоимости объекта со временем. На рост стоимости влияет местоположения, развития инфраструктуры, общих рыночные тенденции. Инвесторы, ориентированные на долгосрочную перспективу, могут извлечь значительную выгоду из роста стоимости своих объектов недвижимости.

Расходы на содержание

Управление и содержание сопровождаются определенными расходами, включая налоги на недвижимость, страхование, ремонт, обслуживание, управленческие расходы. Эти затраты могут существенно уменьшить чистую доходность от аренды. Они должны быть рассчитаны и снижены.

Коэффициент капитализации (Cap Rate)

Cap Rate – это показатель, который помогает оценить доходность недвижимости из ее текущего годового дохода и рыночной стоимости. Он рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к стоимости приобретения объекта. Этот показатель особенно полезен для сравнения инвестиционных объектов и определения тех, которые предлагают лучшую отдачу от вложений.

Возврат на инвестиции (ROI)

ROI или возврат на инвестиции – это показатель, который оценивает общую эффективность инвестиции. Он рассчитывается как отношение чистой прибыли (прибыли после вычета всех расходов) к общей сумме вложенных средств. Этот показатель дает инвесторам понять хорошо ли их инвестиции работают по сравнению с другими вариантами вложений капитала.

Самое главное при выборе недвижимости для инвестиций

Объект недвижимости должен быть ликвидным. То есть его можно легко купить и легко продать. Поэтому самое главное в выборе квартиры, земли, дома или коммерческого помещения это локация.

Расположение недвижимости и качество локации сильнее всего влияют на стоимость. Ремонт можно изменить: поменять полы и покрасить стены не проблема. А вот переделать город, район, этаж, вид из окна — это проблема.

Именно поэтому на первый план выходит расположение жилья. Не стоит покупать дешевую квартиру с дорогим ремонтом на окраине города. Лучше взять квартиру с ремонтом попроще, но в хорошем районе.

Еще один важный фактор — перспективы развития района (можно изучить Генплан развития территории, планы по строительству транспорта, инфраструктуры). Нужно принимать в расчет конкуренцию: например, новые дома в развивающихся районах подорожают сильнее и быстрее.

Ликвидность недвижимости: что это такое и что на нее влияет

Виды рентабельности

Для разных классов активов — материальных и нематериальных — можно по-разному считать рентабельность:

Рентабельность бизнеса в целом. В этом случае в показателе учитываются все расходы на производство продукции, персонал, темп и объем продаж. Чем выше рентабельность, то есть чем больше может заработать бизнес при всех своих расходах, тем лучше.

Рентабельность услуг или отдельного вида продукции. Например, рентабельность производства сыра и сметаны на молокоперерабатывающем заводе будет разной. Рассчитывая ее и сравнивая с общей доходностью предприятия, можно выбирать продукты, которые позволяют больше и быстрее зарабатывать. Тогда их стоит сделать основными в линейке, маневрировать расходами на рекламу и продвижение. Или же продавать их дороже.

Рентабельность активов. Ее рассчитывают, чтобы знать, стоит или не стоит использовать в бизнесе какие-то свежие ресурсы. Например, появляется новый материал, который обещает суперсвойства и повышение продаж продукта. Если не посчитать рентабельность использования нового материала с учетом всех его свойств и особенностей оборудования, можно сделать бизнесу только хуже.

Прибыльность недвижимости ближе всего к первой категории — в этом случае рассматриваем квартиру как бизнес, но об этом чуть позже.

Препятствия и риски

Инвестирование в недвижимость может быть прибыльным, но сопряжено с рисками. Их нужно учесть для уменьшения потенциальных потерь, оптимизации доходности.

Рыночная волатильность

Рынок подвержен колебаниям, которые могут существенно повлиять на стоимость и доходность инвестиций. Экономические рецессии, изменения в процентных ставках, макроэкономические факторы могут вызвать снижение цен, уменьшение спроса на аренду. Инвесторам нужно анализировать рыночные тренды, готовиться к изменениям экономической ситуации.

Проблемы с арендаторами

Управление арендой связано с рисками, связанными с арендаторами. Это может включать задержки или неуплату арендной платы, повреждение собственности, проблемы с поиском надежных арендаторов. Решение этих проблем требует времени и ресурсов. Может влиять на рентабельность инвестиций.

Затраты на обслуживание и ремонт

Поддержание объекта в хорошем состоянии требует регулярных затрат. Непредвиденные расходы, такие как поломки систем отопления или крупные ремонты крыши, могут серьезно уменьшить рентабельность инвестиций. 

Законодательные изменения

Изменения в законодательстве, касающиеся налогов, стандартов жилья, прав арендаторов, могут влиять на рентабельность инвестиций. Инвесторы должны быть в курсе текущих и потенциальных законодательных изменений в регионах своих инвестиций.

Управленческие риски

Ошибки в управлении, такие как плохой выбор арендаторов, неэффективное распределение расходов или недостаточное внимание к рыночным тенденциям, существенно снизижают рентабельность инвестиций.

Создание резервного капитала

Создание и поддержание резервного капитала является критически важным аспектом управления инвестициями. Этот фонд обеспечивает финансовую подушку безопасности, позволяющую справляться с непредвиденными расходами или финансовыми ударами.

Важность резервного фонда

Резервный капитал защищает инвестора от финансовых потрясений: неожиданные ремонтные работы, вакансии в аренде или изменения в законодательстве, которые могут повлиять на доходы от недвижимости. Без такого фонда инвестор может быть вынужден срочно продавать активы или занимать деньги под высокие проценты для покрытия непредвиденных расходов.

Размер резервного фонда

Определение размера резервного фонда зависит от: количества и типа объектов в портфеле, возраста, состояния, а также уровеня риска. Общее руководство предполагает откладывание определенного процента от ежемесячного дохода от аренды или установление фиксированной суммы на каждый объект.

Источники для резервного фонда

Резервный фонд может быть создан из различных источников, включая первоначальный капитал инвестора, часть дохода от аренды, или даже отдельный кредитный продукт, предназначенный для этой цели. Важно, чтобы эти средства были легкодоступными, но при этом приносили доход, например, через высоколиквидные инвестиционные инструменты с низким риском.

Управление резервным фондом

Эффективное управление резервным фондом требует регулярного пересмотра и адаптации к изменяющимся обстоятельствам, рыночным условиям. Может включать периодическую оценку размера фонда в зависимости от текущих операционных расходов, планируемых проектов по улучшению объекта, общего экономического климата.

Сколько можно заработать на перепродаже квартир

На первый взгляд кажется, что с перепродажей квартир всё очень просто. Купил квартиру подешевле, продал подороже. Разница в цене минус расходы по сделке — чистая прибыль. На деле возникает множество нюансов.

Новостройки

Заработать неприлично много на перепродаже квартир в новостройках сегодня вряд ли получится. Времена, когда квартиры выкупали на стадии котлована и перепродавали с маржой в 200% после сдачи дома остались в нулевых.

Сегодня такой доходности ждать не стоит, но забрать 20-30% с одной сделки от перепродажи качественного ликвидного объекта вполне реально. Но тут возникают другие риски — инфляционные. За время пока строится дом инфляция может легко «съесть» половину прибыли.

Вторичка

Если вы предпочитаете рынок вторичного жилья, то в первую очередь подумайте о флиппинге. Флиппинг — это перепродажа старой недвижимости после ремонта. Но о рисках забывать не стоит: какие-то сделки способны принести успешным флипперам до 60% доходности, а какие-то могут не состояться вообще, и тогда деньги «застрянут» в недвижимости.

Успешные российские флипперы приобретают, ремонтируют и продают по три квартиры в год. Это считается очень высоким темпом — в среднем на каждую уходит 4 месяца. Все, кто занимался ремонтом, могут представить, чего стоит уложиться в такой срок с учётом последовательности работ и особенностей сотрудничества с бригадами рабочих.

Что такое флиппинг и сколько можно заработать на перепродаже вторички

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость — это торговые помещения, офисы, апартаменты,
гаражи, парковки, склады и так далее. Прибыль от коммерческой недвижимости можно получать так же, как и от жилой: сдавать в аренду или перепродать. Чаще всего
коммерческую недвижимость приобретают, чтобы получать доход с аренды.

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть более успешными, чем в жилую. Этот рынок демонстрирует мощный рост: по данным консалтинговой компании IBC Real Estate в 2023 году его объем составил рекордные 570 млрд рублей.

Офисы, склады, торговые площади можно сдавать в долгосрочную аренду, а потом выгодно перепродавать. В среднем, инвестиции в коммерческую недвижимость окупают себя примерно через 10 лет. Доходность от сдачи в аренду торговых помещений в крупных городах может достигать 10-12% годовых.

К плюсам таких инвестиций относится и то, что в большинстве случаев вложений в ремонт или отделку помещений не требуется. Торговые и офисные помещения сдаются на долгие сроки, что сулит постоянный стабильный доход.

Смотреть коммерческую недвижимость

Еще одна интересная особенность коммерческой недвижимости заключается в том, что порог входа тут можно снизить за счет участия в паевых фондах. Если говорить простыми словами, покупая пай, вы приобретаете долю в коммерческой недвижимости, а не всё помещение. Доход от паев инвесторы получают пропорционально вложенным средствам.

Стартовая цена пая на рынке коммерческой недвижимости, как правило, составляет несколько десятков тысяч рублей. То есть вложиться в коммерческую недвижимость можно суммой и в 30 тысяч рублей — порог входа в разы скромнее, чем при покупке квартиры.

Другая важная вещь о коммерческой недвижимости — ее тоже можно купить в ипотеку. Но в этом случае нужно обязательно считать экономическую эффективность такой модели: плата за проценты по ипотеке может «съесть» всю вашу доходность от аренды. Однако если речь идет о небольшой сумме кредита, который вы сможете быстро погасить — ипотека станет отличным инструментом.

Рецессия

Рецессия наступает, когда занятость падает ниже долгосрочных средних значений. Это ведет к снижению арендных ставок и цен, увеличению предложений на рынке. Для инвесторов это может быть временем возможностей для покупки, так как цены часто снижаются, создавая потенциал для долгосрочного роста цен при последующем восстановлении рынка.

Инвестиции в недвижимость в 2024 году

Недвижимость — хорошая база, но вкладывать все свободные деньги в один инструмент опасно. Распределяйте свой капитал в разные «копилки», помните о диверсификации.

При планировании сделки заранее считайте возможные риски и издержки, а уже затем планируйте потенциальную прибыль. Помните о горизонте планирования: на рынке недвижимости он легко может достигать 10-15 лет.

Ключевые цифры, которые следует иметь ввиду при инвестировании в недвижимость:

• Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду в крупных городах составляет около 5% годовых
• На рынке посуточной аренды доходность выше — около 9%
• Хорошим доходом от перепродажи квартир эксперты считают цифру 20-30%
• Арендная доходность коммерческой недвижимости достигает 10-12% годовых

При выборе любой недвижимости для инвестиций важнейшую роль играет не цена, а локация и сроки окупаемости. Расположение дома и квартиры, включая этаж — те факторы, которые в будущем изменить не получится. Ипотека при этом может стать хорошим помощником, но если ее сумма будет слишком большой, платежи по кредиту могут забрать существенную часть дохода от аренды и перепродажи. Эти же правила работают и на рынке коммерческой недвижимости.

Выбрать недвижимость для инвестиций в любом регионе России

Анализ и расчет доходности

Правильное использование различных финансовых метрик может помочь инвесторам оценить потенциальную прибыльность и риски связанные с конкретными инвестиционными объектами.

Ключевые метрики для анализа

Cash Flow (Денежный поток)

Денежный поток – это разница между доходами от аренды и всеми расходами, связанными с недвижимостью, включая ипотечные платежи, налоги, страхование, обслуживание и управление. Положительный денежный поток указывает на то, что объект приносит больше дохода, чем требует расходов.

Cash-on-Cash Return (Доходность на вложенные денежные средства)

Этот показатель рассчитывается как отношение годового чистого денежного потока к сумме инвестиций. Он позволяет оценить эффективность использования собственных средств инвестора.

Cap Rate (Коэффициент капитализации)

Cap Rate – отношение годового чистого операционного дохода к ее покупной стоимости или текущей рыночной стоимости. Показатель используется для сравнения доходности объектов, независимо от их стоимости и местоположения.

Gross Rent Multiplier (Множитель годовой аренды)

Этот показатель рассчитывается как отношение стоимости недвижимости к годовому доходу от аренды. Он позволяет быстро оценить, насколько дорого стоит объект по сравнению с доходом, который он приносит.

Internal Rate of Return (Внутренняя норма доходности)

Это комплексный показатель, который учитывает все будущие денежные потоки и временную стоимость денег, позволяя оценить общую доходность инвестиций в перспективе.

Применение метрик

Применение этих метрик требует детального анализа и понимания каждого инвестиционного объекта. Например, высокий Cap Rate может указывать на высокий потенциал доходности, но также может быть признаком более высоких рисков, таких как нестабильность района или возможные крупные расходы на ремонт. Низкий Gross Rent Multiplier может указывать на то, что объект приносит хороший доход по сравнению со своей стоимостью.

Как повысить рентабельность

Стандартная рекомендация по повышению рентабельности — сокращать издержки, то есть расходы. И потом увеличивать продажи. Например, можно купить квартиру в лучшей локации и хорошем состоянии и сдавать ее посуточно, а не на длительный срок. Но тогда нужно понимать, что встреча гостей, уборка, стирка станут или заботой собственника, или дополнительной статьей расходов, потому что понадобится помощник. 

Можно выбрать вариант меньшей площади, сэкономить на ремонте и остановиться на долгосрочной аренде, потому что невысокая стоимость или непопулярность локации у туристов не дадут получить хороший доход от посуточной аренды.

В любом случае эксперты предупреждают, что арендный бизнес на рынке жилой недвижимости — это не легкие деньги. Однако при грамотном подходе имущество может принести хорошие дивиденды.

Читайте также: Ликвидность недвижимости: что это такое и что на нее влияет

Порог рентабельности

Рассчитать финансовую рентабельность можно по формуле, которая выглядит следующим образом: балансовая прибыль (P), поделенная на стоимость активов (Y) и умноженная на 100%:

Балансовая прибыль — это то, что останется, если из выручки предприятия вычесть себестоимость продукта (она складывается из всех расходов, которые возникают в процессе его создания: от материалов до оборудования и затрат на его обслуживание плюс расходы на персонал). 

Стоимость активов — это финансовая величина вложенных ресурсов: оборудования, коммерческих помещений, автопарка, то есть всего, что было куплено, чтобы начать бизнес. 

Далее в тексте остановимся на том, как применить эту формулу к оценке доходности квартиры. 

Для бизнеса важно, чтобы рентабельность была не ниже определенного уровня. Он называется порогом рентабельности. Расчет этого показателя помогает определить минимальную норму выручки, которая покроет расходы на производство или создание продукта.Если минимальная сумма выручки не наберется, затевать предприятие не имеет смысла. А чем дальше показатель от нижней границы, тем быстрее вернутся вложения. Для тех, кто рассматривает покупку квартиры как инвестицию, тоже важно представлять этот порог. Например, если окажется, что доход от сдачи квартиры в аренду в год равен 3% от ее стоимости, то, возможно, имеет смысл поискать другие инструменты инвестиций. 

Автоматизация процессов

Автоматизация становится все более важной частью управления инвестициями в недвижимость. Современные технологии могут значительно повысить эффективность, уменьшить затраты на управление, улучшить общую доходность инвестиций.

Повышение эффективности управления

Автоматизация управленческих процессов даёт инвесторам или управляющим компаниям оптимизировать многие аспекты управления недвижимостью. Это включает в себя автоматический сбор арендных платежей, управление заявками на обслуживание, ремонт. Эффективное ведение учета и отчетности. Упрощает повседневную работу, снижает вероятность ошибок, связанных с ручным вводом данных.

Технологии для автоматизации

Технологические решения, разработанные для сектора недвижимости, помогают автоматизировать операции:

• Системы управления арендой: Они позволяют автоматизировать процесс сбора арендных платежей, отправку напоминаний арендаторам, обработку заявок на обслуживание.

• CRM-системы: Помогают в управлении взаимоотношениями с клиентами, автоматизируя коммуникацию, улучшая качество обслуживания.

• Финансовые и бухгалтерские программы: Автоматизируют ведение финансовых записей, налоговое планирование, бухгалтерский учет.

• Платформы для онлайн-скрининга арендаторов: Позволяют автоматически проверять кредитоспособность, историю потенциальных арендаторов.

Преимущества автоматизации

• Повышение производительности: Автоматизация рутинных задач освобождает время для более важных аспектов управления инвестициями.

• Улучшение точности данных: Снижает риск человеческой ошибки в финансовых расчетах, управлении данными.

• Оперативное реагирование на запросы арендаторов: Повышает удовлетворенность клиентов, способствует снижению показателя текучести арендаторов.

• Контроль над финансами: Упрощает отслеживание доходов и расходов, улучшая финансовое планирование.

И еще раз про локацию

От расположения объекта будут зависеть и риски. Чем лучше локация — тем меньше риск. Расположение недвижимости — важнейший фактор, всегда держите это в уме.

Восстановление

Фаза восстановления начинается, когда покупатели начинают приобретать недвижимость ниже рынка, а арендаторы пользуются более доступными ставками аренды. В этот период обычно мало или вовсе нет нового строительства, что создает основу для следующего цикла роста, когда спрос начинает превышать предложение.

Сколько можно заработать на аренде

В российских мегаполисах средняя доходность от долгосрочной сдачи квартиры в аренду составляет около 5% годовых.

Что касается столичных регионов, то по данным , в Москве доходность от сдачи однокомнатной квартиры составляет 5,14%, а срок окупаемости — 19 лет. Это связано с высокой стоимостью жилья в столице. В Санкт-Петербурге доходность в районе 4%, срок окупаемости — более 20 лет.

При этом в небольших городах с низкой конкуренцией собственников жилья доходность выше и может достигать 10-12% годовых.

Если у вас нет времени самостоятельно заниматься управлением арендной квартиры, делегируйте эти хлопоты сервису — сервис позволяет инвесторам и собственникам жилья сдавать квартиры выгодно и без лишних забот.

Как работает Домклик Аренда

• Специалисты рекомендуют арендный платёж, составляют и размещают конкурентное объявление
• Менеджеры принимают звонки, отсеивают спам и выбирают только тех жильцов, которые соответствуют критериям поиска
• Специалисты назначают показы и управляют их графиком, готовят договор аренды и помогают составить опись имущества
• Ежемесячно в личном кабинете жилец видит напоминание об оплате, а хозяин квартиры — статус платежа
• Если жилец не сможет вовремя заплатить, Домклик заплатит за него, и собственник получит деньги в нужную дату
• В сервис Домклик Аренда включено страхование жилья и имущества по расширенному перечню рисков, за которое собственник ничего не платит

На рынке посуточной аренды доходность выше и может достигать 7-9%. Однако всё зависит от локации, обустройства квартиры и вовлеченности в процесс собственника.

По словам основателя и владельца сервиса онлайн-бронирования жилья «Суточно.ру» Юрия Кузнецова, сдавать квартиру посуточно в Москве примерно в 1,5 раза выгоднее, чем в долгосрочную аренду.

По Домклик, средняя месячная стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве — около 42 000 рублей. По данным «Суточно.ру», краткосрочная аренда сейчас в среднем составляет 3 800 рублей в сутки. «Таким образом, если ежемесячная заполняемость у арендодателя достигает 70%, при посуточной аренде он будет зарабатывать минимум 70-80 тысяч рублей в месяц», — подсчитал Юрий Кузнецов.

Кроме того, сокращается и средний срок окупаемости квартиры. Например, при сдаче однушки в Москве посуточно квартира окупится в среднем за 12-15 лет. «Доходность при этом колеблется в среднем в диапазоне 7-9% годовых. Это на 3-4 процента больше, чем при сдаче квартиры на длительный срок», — добавил основатель «Суточно.ру».

Да, доходность от посуточной аренды действительно может быть выше, чем от долгосрочной. Но называть такие вложения инвестициями не стоит, в данном случае речь скорее идет о бизнесе, требующем вашего каждодневного внимания. Тем не менее, если время и стиль жизни позволяют — почему бы и не попробовать. Другое дело, что порог входа в этот «бизнес на попробовать» довольно высокий, особенно в столицах.

Города с самой быстрой окупаемостью и высокой выручкой со сдачи квартир в аренду

Принципы инвестирования в недвижимость

Опытные инвесторы знают, что риски, диверсификация и время — важнейшие параметры при планировании сделки. С покупкой недвижимости для дальнейшей перепродажи или для сдачи в аренду эти принципы тоже работают. Коротко обозначим их.

Диверсифицируйте

Распределяйте свой капитал в разные инструменты. Недвижимость — один из этих инструментов. Он может быть основным, а может быть дополнительным. Многие часто используют недвижимость как защитный инструмент, «подушку безопасности». Дом у моря или квартиру в центре города всегда можно сдать или продать, а в случае чего — жить самому или подарить родственникам.

Считайте риски

Даже с такой понятной историей как недвижимость могут случиться форс-мажоры. И сезонные колебания цен тут не самое страшное. Гораздо опаснее — физическая потеря объекта, порча имущества. Хорошая новость в том, что на этот случай . Не поленитесь застраховать недвижимость: большинство страховок сегодня полностью покрывают все расходы в случае пожара, наводнений, ограблений и других бед. Цена вопроса смешная — до нескольких тысяч рублей в год.

Планируйте заранее

При любых инвестициях, в том числе на рынке недвижимости, важно заранее думать о времени, которое будет потрачено на сделку. Какой у вас горизонт планирования? Если речь идет про короткие сроки до одного года — недвижимость, скорее всего, не для вас. Рынок жилой и коммерческой недвижимости это история в долгую: от двух-трех лет до нескольких десятилетий.

Таким образом, говорить о качественных инвестициях в недвижимость можно, если у вас есть свободный капитал с горизонтом планирования в несколько лет. В этом случае недвижимость станет отличной опорой в сохранении и приумножении денег.

Перепроизводство

Перепроизводство происходит, когда постоянный рост цен и арендных ставок приводит к увеличению вакансий, нераспроданной недвижимости из-за недоступности цен. Эта фаза — результат избыточного оптимизма инвесторов, застройщиков. Ведет к перенасыщению рынка. Будьте осторожны с новыми инвестициями. Готовтесь к возможному снижению доходности.

Расширение

Фаза расширения характеризуется повышенным спросом , что приводит к увеличению арендных ставок и цен на объекты. В этот период наблюдается превышение среднесрочных показателей занятости помещений. За счет высокого интереса и ограниченности предложения, инвесторы часто видят увеличение ценности своих активов. Это идеальное время для продажи или развития недвижимости, так как рыночные условия способствуют высокой оценке стоимости.

Какие квартиры лучше всего подходят для инвестиций

По мнению Фёдора Кузнецова, ведущего эксперта компании «Этажи» в Москве, самые ликвидные квартиры — двухкомнатные.

«У комнатности есть определенная ликвидность. Например, студии достаточно часто перегреты, они не сильно ликвидные. Казалось бы, студии должны раскупаться быстрее, потому что цена ниже, но студии и трёшки — это не самые ликвидные объекты, потому что их целевая аудитория сужена.

Однушки следующие по привлекательности, а самые ликвидные — это двушки, потому что их может купить один мужчина или одна женщина, их может купить небольшая семья или семья с детьми. Это наиболее востребованный формат. И на этот формат чаще всего цены у застройщиков не перегреты».

Тренды рынка недвижимости глазами эксперта: какие квартиры сегодня покупают для инвестиций и для жизни

Повысьте доход от аренды благодаря услугам консьержа в Ла-Рошели

Наиболее важным моментом для инвестиций в арендную недвижимость является не сумма, которую вы за нее заплатите, а добавленная стоимость, которую вы сможете извлечь из сдачи в аренду своей собственности на протяжении многих лет. Вы должны оценить все финансовые показатели вашего проекта, такие как процентная ставка по вашим кредитам, денежный поток, а также доход от аренды вашей собственности. Но также обратите внимание на другую информацию о вашем окружении. Ваш город учреждения, обязательства по аренде, связанные с вашим районом, расходы на совместное владение и управление вашей арендой также принимаются во внимание. 

Вы думали о своих личных инвестициях? Часто сворачивая, большинство инвесторов забывают, что помимо вложения денег проект такого масштаба требует времени и терпения. Ваш консьерж в Ла-Рошели может поддержать вас на протяжении всего проекта благодаря своим знаниям в этой области и 10-летнему опыту управления арендой. Инвестиции в услуги консьержа не уменьшают вашу прибыль, потому что после ваших расходов вы получите интересную скидку прямо в налоговой декларации. 

После того, как ваша недвижимость будет куплена, оставьте нам все управление арендой. Команды вашего консьержа в Ла-Рошели позаботятся о том, чтобы ваши активы росли, не требуя от вас ни малейших усилий. Управление рекламой, прием путешественников, уборка и инвентаризация, мы позаботимся обо всем. 

Хотя расчет прибыльности продукта является нервом войны в инвестициях в недвижимость, есть несколько важных параметров, которые необходимо соотнести, прежде чем принять решение о покупке недвижимости. Процент вашего вклада, процентная ставка по кредиту, а также арендная плата, которую вы будете получать, будут учитываться при расчете дохода от аренды. К счастью, несколько простых симуляций позволяют с первого взгляда оценить, представляет ли недвижимость, которую вы хотите, интересную инвестицию. И хотя расходы на управление влияют на эту прибыльность, не сбрасывайте со счетов помощь профессионального агентства по управлению арендой. Наш консьерж-сервис в Ла-Рошели, благодаря своему опыту, может увеличить ваш доход от аренды в среднем на 25% в течение всего года. Что положительно повлияет на доход от аренды.

Заключение

В заключении нашего обзора рентабельности инвестиций в недвижимость, стоит подчеркнуть, что успех в этой области требует глубокого понимания и одной лишь инструкцией из интернета тут не обойтись.

Сбалансированный подход

Успешное инвестирование требует сбалансированного подхода, сочетающего тщательный анализ рынка, понимание финансовых показателей и эффективное управление рисками. Инвесторы должны учитывать как текущие рыночные условия, так и долгосрочные тенденции, чтобы принимать обоснованные инвестиционные решения.

Важность образования и непрерывного обучения

Область недвижимости постоянно развивается. Для поддержания эффективности инвестиционных стратегий необходимо постоянное обучение, самосовершенствование. Это включает в себя изучение новых законодательных изменений, рыночных инноваций, управленческих практик.

Взаимодействие с профессионалами

Сотрудничество с опытными профессионалами, такими как риелтор, юристы, бухгалтеры и управляющие, является ключевым фактором успеха. Эти специалисты могут предоставить ценные знания, поддержку в различных аспектах инвестирования.

Применение технологий

Использование современных технологий, автоматизации процессов может значительно улучшить управление инвестициями, повысить эффективность операций и сократить риски.

Подготовка к неожиданностям

Создание резервного фонда и готовность к различным финансовым сценариям помогают минимизировать риски, обеспечивают дополнительную безопасность инвестиций.