Как распознать обман при съеме квартиры

В течение трех лет я помогала людям снимать квартиры и теперь знаю несколько тысяч историй аренды.

Бывало так, что мои клиенты находили квартиру, договаривались о переезде, но вместо этого теряли деньги и оставались без жилья. Расскажу о шести самых распространенных схемах обмана нанимателей и объясню, какие проверять документы и на что обращать внимание.

Липовые квартиры от информационных агентств

На рынке недвижимости существуют агентства, которые продают только информацию, поэтому их называют информационными. Они предоставляют фальшивые данные о квартирах, берут комиссию с клиента и не гарантируют заселение.

На объявления от таких агентств часто попадаются люди, которые только приехали в чужой город и хотят быстро снять квартиру. Я заметила, что даже офисы таких агентств часто расположены недалеко от вокзалов и популярных хостелов.

Схема обмана. На информагентства выходят через рекламу их услуг или «рекомендации» — то есть люди сами приезжают в офис. Или через объявления о сдаче квартиры: клиент звонит по такому объявлению, ему подробно рассказывают о квартире и просят подъехать в офис, чтобы заключить договор. Расчет делается на то, что человек поверит, что квартира на самом деле существует, поскольку он ее видел в объявлении.

Для этого потенциального нанимателя приглашают в приличный офис, чаще всего в центре города. Менеджеры хорошо подготовлены и производят впечатление профессионалов. Будущему нанимателю предоставляют лицензии и документы, показывают много поддельных наград, дипломов и грамот.

После знакомства предлагают подписать договор и заплатить комиссию. По этому договору агентство предоставляет адреса сдаваемых квартир и номера телефонов их собственников. Менеджер показывает фотографии завлекательных вариантов — шикарных квартир по заниженной цене.

Затем менеджер выдает информацию, предлагает созвониться с подставным собственником и без агента поехать на просмотр квартиры. Дальше вариантов развития событий несколько. Собственник говорит, что квартиру сдали, или не берет трубку, номер телефона оказывается неактивным, или выясняется, что квартира по такому адресу не сдается или не существует.

Если вернуться в агентство, менеджер предъявит информационный договор. В нем нет пункта о том, что информация должна быть актуальной, а агентство обязуется найти квартиру. Клиенту предоставили информацию — за ее качество агентство не отвечает. Может случиться, что офиса уже не будет, потому что информационные агентства в большинстве случаев — фирмы-однодневки.

Вот так выглядит договор на оказание информационных услуг

Как себя обезопасить. Если вы поняли, что объявление на сайте размещено информационным агентством, не звоните туда, а пожалуйтесь в службу поддержки. Специалисты крупных сайтов знают, как распознать информагентства. Они дополнительно проверят пользователя и все его объявления и заблокируют, если найдут нарушения.

Если позвонили и поняли, что имеете дело с агентством, не приезжайте в офис. Потратите время, а квартиру не снимете. Если вы только на месте распознали информагентство, бегите оттуда. И не забывайте о базовых правилах:

Например, в Санкт-Петербурге самый востребованный тип квартир — однушки со среднего качества ремонтом у метро примерно за 30 тысяч рублей. Если найдете агента с 50% комиссией, заплатите за поиск 15 тысяч рублей. Информационные агентства ставят цену за свои услуги меньше — обычно от арендной платы за месяц, то есть рублей.

Отзыв об информационном агентстве на сайте отзывов

Черные риелторы и чужие квартиры

Человек имеет право сдавать только свою квартиру и подтверждает это свидетельством о регистрации права или выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающим документом, например договором купли-продажи. Чтобы сдать чужую квартиру, пусть даже близкого родственника, необходима нотариальная доверенность.

Мошенники играют на доверии людей. Они снимают квартиру, подделывают документы и сдают ее нескольким людям. Эта схема была широко распространена в 90-х годах из-за черных риелторов, но сейчас встречается уже реже.

Схема обмана. Сначала мошенник снимает квартиру и готовится к будущему обману. Он выбирает собственников, которые редко появляются в квартире: много работают, путешествуют или живут за границей. Затем «наймодатель» подделывает все документы, которые проверяют наниматели, — паспорт, свидетельство о регистрации права на квартиру и правоустанавливающий документ — и выставляет квартиру по заниженной цене. Так больше шансов быстро найти желающих.

Мошенник принимает звонки и назначает просмотры на разное время, чтобы наниматели не пересекались друг с другом. Каждому показывает поддельные документы, рассказывает о преимуществах квартиры и ведет себя как настоящий, добросовестный собственник. Наконец он подписывает несколько договоров найма, берет у каждого нанимателя арендную плату и пропадает.

Наниматель приходит в «свою» квартиру и видит толпу других людей. У всех есть липовый договор найма, и каждый уверен, что квартиру снял именно он. После споров и выяснений все понимают, что нарвались на мошенника. Возможно, все наниматели встретятся у дверей, потому что мошенник успеет сменить замки, чтобы никто не попал в квартиру. В любом случае прав на квартиру у них нет, так как договор найма был заключен с человеком, которому квартира не принадлежит.

Как себя обезопасить. Проверяйте документы медленно и вдумчиво. Если наймодатель вас торопит, не поддавайтесь: задавайте вопросы, читайте договор найма. Мошенник находится в стрессовой ситуации, поэтому будет торопить. Ему важно, чтобы потенциальный наниматель не заметил подделок и побыстрее отдал деньги: у него на очереди еще несколько таких же жертв.

Из документов проверьте свидетельство о регистрации права, если квартира куплена до 15 июля 2016 года, или выписку из ЕГРН, если после этой даты. Также следует посмотреть правоустанавливающие документы — чаще это договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве для новостроек — и паспорта всех собственников.

Как отличить субаренду от мошенничества

Субаренда — нормальная, законная практика в мире недвижимости. Наниматель снимает квартиру у наймодателя с правом субаренды. После чего сдает ее другим людям и заключает с ними договоры. Эта схема больше распространена на рынке посуточной аренды, меньше — при долгосрочной.

Отличить субаренду от мошенничества можно при помощи проверки документов. Посмотрите паспорт, правоустанавливающие документы и свидетельство о регистрации либо выписку из ЕГРН. Так вы поймете, кто собственник квартиры.

Если это субаренда, в договоре обязательно будет пункт, где прописано, что собственник не против сдачи его квартиры в субаренду. Это может выглядеть так: «Наймодатель не возражает против сдачи в субаренду Нанимателем жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Образцова, , , в срок с 01 января 2019 года по 08 января 2019 года».

Согласие собственника также оформляется в виде приложения, соглашения, письма или любого другого письменного документа и дополняет договор.

Аренда без согласия собственника квартиры

Если квартирой владеет несколько собственников, каждый из них должен дать свое согласие на сдачу квартиры. Их паспортные данные и согласие указывают в договоре найма.

Один собственник не может решить за остальных и сдать всю квартиру. Это противозаконно. Поэтому если такое произошло, то это либо невнимательность, либо заранее придуманная мошенническая схема.

Схема обмана. Квартира принадлежит, например, двум собственникам в равных долях. Договор заключает один из них — он вносит свои паспортные данные и ставит подпись. То есть наниматель получает его согласие на наем квартиры. Поскольку собственников двое, по закону согласие должны дать оба, даже если один из них решил сдать только свою долю.

Когда второй собственник узнает, что квартиру сдали без его согласия, он может обратиться в полицию и в суд и оспорить сделку. Договор найма признают недействительным, и съемщику придется искать другую квартиру.

Как себя обезопасить. Проверять правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН. Их нужно запросить у собственника. Если выписку запрашивает посторонний, то личные данные собственника в ней будут скрыты.

Если в свидетельстве или выписке вы видите несколько собственников, вписывайте в договор найма всех. Каждый из собственников должен присутствовать при подписании договора. У каждого проверьте паспорт, впишите данные в договор и обязательно проследите, чтобы все расписались в договоре.

Если не все собственники могут присутствовать на подписании договора, один из них — тот, с кем вы заключаете договор, — должен письменно подтвердить, что остальные собственники не против сделки. Это делают в виде пункта в договоре или приложения.

Такое согласие не обеспечивает полную безопасность. Бывали случаи, когда выяснялось, что другой собственник категорически против сдачи квартиры, и, несмотря на гарантии, договор признавали недействительным. Поэтому лучший вариант — договор найма со всеми собственниками или нотариальная доверенность от отсутствующих собственников на право подписания договора.

Можно договориться устно, если снимать квартиру у знакомых?

Нет, наем квартиры должен быть зафиксирован в договоре. Если вы действительно снимаете квартиру и платите за нее деньги, а не просто гостите некоторое время, подписывайте договор.

Отношения между родственниками могут испортиться, и без защиты договора вы рискуете остаться без денег и жилья.

Смена замков хозяином

У нанимателя появляются права на съемную квартиру, только когда он вместе с наймодателем подписал договор найма и акт приема-передачи. Если же они договорились на словах и собственник пообещал сдать квартиру, а наниматель отдал ему за это деньги, права на квартиру по-прежнему остаются у собственника. Он может делать в ней все что угодно, например менять замки на входной двери.

Схема обмана с заменой замков направлена в основном на доверчивых людей, которые не понимают важности договоров, расписок и прочих бумаг. В мире недвижимости работают только письменные договоренности.

Схема обмана. Чаще всего договор найма не заключается: наймодатель просто передает ключи и берет либо всю сумму аренды за месяц, либо задаток. Никаких расписок не дает. Затем он просит не заезжать в квартиру пару дней под предлогом того, что надо закончить мелкий ремонт или забрать вещи.

Когда наниматель приезжает в квартиру, ключ не подходит к замку. Эти несколько дней нужны были собственнику, чтобы заменить замки. подтвердить факт договоренностей с собственником обманутый наниматель не сможет, потому что нет договора найма и расписки о внесении задатка.

Как себя обезопасить. Всегда заключайте договор найма, составляйте акт приема-передачи и фиксируйте передачу денег. Если вы вносите задаток, требуйте с собственника расписку, хотя бы написанную от руки на простом листе бумаги.

Но будет лучше, если вы заранее распечатаете бланк и заполните его с собственником.

Когда передаете собственнику залог за квартиру, прописывайте это в приложении к договору о взаиморасчетах. Если собственник каждый месяц приходит к вам за деньгами, вносите новую запись в оба экземпляра договора. Если вы не видитесь с собственником и переводите ему деньги на карту, сохраняйте чеки.

Акции щедрости

Эту схему придумали для платежеспособных людей, которые считают свои деньги и хотят сэкономить. Если наниматель соглашается снять квартиру по заявленной цене — или, наоборот, не соглашается, — ему предлагают скидку, но просят заплатить за несколько месяцев вперед.

Схема обмана. Мошенники давят на жадность: аргументируют тем, что квартира обойдется намного дешевле. Например, жилье стоит 25 000 рублей в месяц, но если заплатить сразу за полгода вперед 120 000 рублей, то выйдет по 20 000 рублей в месяц. Это существенная экономия, поэтому многие наниматели соглашаются. Возможно, это честное предложение от собственника и никакого обмана не будет. Но бывает, что наймодатель выгоняет нанимателя из квартиры раньше срока или внезапно заменяет замки, а деньги оставляет себе.

Как себя обезопасить. Лучше вносить арендную плату только за один месяц вперед. Собственник может выгнать, сменить замки или продать квартиру, а наниматель — передумать и переехать в другое жилье. В таких случаях забрать деньги у собственника будет сложно.

Присвоение предоплаты

Предоплата — законная практика. Это сумма, которую продавец берет у покупателя до сделки, чтобы покупатель не передумал.

Предоплата на рынке недвижимости вносится как аванс, задаток или обеспечительный платеж. Но также предоплата — это одна из самых распространенных схем обмана. Ее вытягивают из нанимателей разными способами, а когда получают, перестают выходить на связь.

Различия между авансом, задатком и залогом

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток в двойном размере.

Залог, или обеспечительный платеж, — это сумма, которую наниматель передает наймодателю на случай нарушений. Если съемщик нарушил договор или причинил вред квартире, обеспечительный платеж идет в счет погашения ущерба.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть аванс.

Схема обмана. Наниматель звонит по объявлению о сдаче квартиры. Ему говорят, что квартира свободна, и придумывают причину, по которой нужно перевести предоплату. Причины могут быть разные. Самых частых три:

Обычно после перевода денег перестают брать трубку. Наниматель остается без денег и без квартиры.

Как себя обезопасить. Не переводите предоплату. Платите деньги только после того, как посмотрите квартиру и подпишете договор найма и акт приема-передачи. Помните, что шикарные фото квартиры и низкая цена — это не подарок судьбы, а повод несколько раз проверить квартиру, собственника и договор.

Привет от жителя Перу

Это оригинальный вариант обмана с предоплатой, который начался на рынке автомобилей, а встречается на рынке аренды и продажи жилой недвижимости.

По сути, та же красивая квартира по заниженной цене и требование предоплаты. Только с собственником общаетесь по почте, поскольку он находится в другой стране.

Вам пишут примерно такое сообщение:

Я объясню причину моей продажи квартиры по заниженной цене.

Я долгое время жил в России, но поскольку мои дети живут в Перу, я решил переехать. Я занимаюсь здесь бизнесом, но у меня осталась квартира в Москве и я хочу ее сдать.

Чтобы заключить договор, я должен прилететь в Москву. Но я готов ехать только к реальному клиенту, который серьезно настроен. Поэтому переведите мне задаток 10 000 рублей через систему быстрых денежных переводов «Моней Грамм» или систему «Контакт», чтобы подтвердить свои намерения.

Мне пришлите квитанцию об оплате, но закройте контрольный номер. Без него я не смогу получить перевод, можете уточнить это в банке. Так вы будете уверены в моей честности и скажите номер только после заключения договора.

Менять условия найма моей квартиры и ее цену я не намерен. этих условий я сдаю квартиру по низкой цене. Если не согласны — не тратьте мое время.

Мошенники могут быть из любой страны, но чаще — из Камеруна и Перу, поэтому сообщение будет написано с ошибками и немного коряво.

В банке подтвердят, что без контрольного номера получить деньги невозможно. Дальше вы пойдете, например, в «Вестерн-юнион» и отправите перевод. Сфотографируете квитанцию, закроете код и отправите мошеннику.

Он обвинит вас в том, что квитанция нарисована в графическом редакторе, и скинет ссылку на поддельный сайт системы денежных переводов. Там необходимо ввести все данные о переводе, в том числе контрольный номер. Появится итоговое окно, скриншот которого потребует мошенник. После этого он получит деньги и перестанет выходить на связь.

Не отвечайте на такое сообщение, а лучше сделайте скриншот и отправьте в службу поддержки сайта, где нашли объявление.

Какие документы проверить перед арендой

Проверить необходимо три документа: паспорт, свидетельство о регистрации права и/или выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ — чаще всего договор купли-продажи.

Паспорт гражданина РФ. Необходимо убедиться в личности наймодателей. Для этого проверьте паспорта. Военный билет, водительское удостоверение и заграничный паспорт проверять не нужно, потому что их данных нет в других документах.

Данные паспорта должны быть точно такими же, как во всех других документах. То есть ФИО, серия, номер и все другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами. Проверка паспорта — это первый и самый важный этап.

Перед арендой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт. Вот на что рекомендую обратить внимание:

Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, попросите у продавца свидетельство из загса о заключении или расторжении брака либо о смене имени.

Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью и кто может ее сдавать.

Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.

Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ним необходимо проверить акт приемки-передачи квартиры, если дом уже сдан.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Свидетельства не будет в двух случаях:

Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, сверьте документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать. Также проверьте адрес, этаж и площадь квартиры.

С 2015 года внешний вид свидетельства изменился и оно стало выглядеть так

Выписка из ЕГРН заменяет свидетельство о регистрации права собственности. Запросите ее у собственника. С 1 марта 2023 года в выписках из ЕГРН на чужую недвижимость не указывают персональные данные.

Этот документ нужен, чтобы подтвердить собственность и список правоустанавливающих документов, а также проверить наличие других собственников. Сверьте данные из выписки — адрес, документы-основания — с правоустанавливающими документами. Все должно совпадать.

На что еще обратить внимание

Поведение собственника. Если он торопится, нервничает, грозится сдать квартиру другим, если вы прямо сейчас не примете решение, — насторожитесь. Оцените его адекватность визуально: посмотрите на него прежде всего как на человека. Вам видеться с ним каждый месяц, решать вопросы, возможно, просить помощи, поэтому снимайте квартиру у человека, который вам как минимум не противен.

Цена аренды квартиры. Не бывает идеальных вариантов по низкой цене. Отремонтированная и обставленная квартира в пяти минутах от метро не может стоить копейки. Всегда есть причина такой цены, и, возможно, это мошенничество.

Документы. Подделка документов — процедура дорогая. Поэтому часто мошенники используют эконом-вариант: подделывают документы сами или врут, почему их нет. Не снимайте квартиру, пока не увидите оригиналы документов.

Сколько денег платить

Сумму аренды платите только за один месяц. Если собственник предложит заплатить сразу за полгода вперед, отказывайтесь.

Залог — это сумма, которая успокаивает собственника на случай порчи его имущества. Например, если наниматель разобьет окно и решит съехать, собственник возьмет часть денег из залога, починит окно, а оставшуюся часть вернет. Полный возврат залога можно требовать с собственника, только если наниматель вернул квартиру в том же состоянии, что и снял.

Размер залога определяет собственник. Чаще всего встречаются три схемы внесения залога:

То есть при заключении договора вы платите либо всю сумму залога, либо его часть по договоренности с собственником.

Запомнить, если собрались снимать жилье

Для пользователей iOS. Приложение Т-Инвестиций стало недоступно в App Store. Ранее скачанное и установленное приложение будет работать как обычно. Вы можете пополнять счет и торговать всеми инструментами на Московской Бирже: акциями, облигациями, фьючерсами и опционами.

Торговать можно не только в приложении. Вы можете совершать сделки и  на сайте tbank.ru:

Рекомендуем не скачивать приложения из неофициальных источников, это может быть опасно.

Почему не торгуются иностранные ценные бумаги и фонды на них?

Часть иностранных бумаг была заблокирована в 2022 году, потому что международный депозитарий Euroclear приостановил работу с российским Национальным расчетным депозитарием (НРД) и Банк России предписал перевести эти бумаги на неторговые счета.

В портфелях инвесторов такие бумаги отображаются с иконкой замка, но часть таких бумаг можно продать на внебиржевом рынке. Подробнее про внебиржевые торги заблокированными активами

Остальная часть иностранных бумаг временно не торгуется из‑за санкций, наложенных на СПБ Биржу 2 ноября 2023 года. СПБ Биржа работает над разблокировкой активов — следить за процессом можно

Некоторые фонды на иностранные активы временно не торгуются также из‑за блокировки части активов в 2022 году и санкций в отношении СПБ Биржи в 2023 году. Подробнее о торгах фондами Т‑Капитала

Какие могут быть инфраструктурные риски при торговле иностранными ценными бумагами и валютами?

При торговле иностранными ценными бумагами и валютами возможны инфраструктурные риски:

Кроме того, из‑за санкционных ограничений дивиденды по бумагам американских компаний облагаются 30-процентным налогом в США — даже если у российского инвестора подписана W-8BEN. Подробнее про форму W-8BEN

Возросшие инфраструктурные риски связаны с неправомерными действиями иностранных финансовых посредников, например, регистраторов и депозитариев, без которых приобретать иностранные ценные бумаги на данный момент невозможно.

Как проходят торги валютой?

Сейчас клиентам Т-Инвестиций доступны торги следующими валютами: китайские юани, турецкие лиры, казахстанские тенге, белорусские рубли, армянские драмы, узбекские сумы, киргизские сомы и таджикские сомони.

Почему не торгуются доллары США и гонконгские доллары

Биржевые торги долларами США и гонконгскими долларами были остановлены после введения американских санкций на Мосбиржу и Национальный клиринговый центр 12 июня 2024 года. Подробнее про санкции на Мосбиржу

Евро перестал торговаться в Т-Инвестициях 27 февраля 2023 года, после ввода санкций со стороны ЕС.

Почему не торгуются фунты и иены

Британские фунты и японские иены не получится купить и продать в связи с «потенциальными рисками и затруднениями при проведении расчетов», указано на сайте Московской Биржи. Торговля фунтами приостановлена 3 октября 2022 года, а иенами —

Почему не торгуются франки

Швейцарские франки не получится купить и продать из‑за ограничений для Московской Биржи со стороны Швейцарии. Торговля франком приостановлена 14 июня 2022 года.

Но даже если валютой нельзя торговать в Т-Инвестициях, вы можете вывести ее с брокерского счета на банковский. Как вывести валюту

Как сейчас работает Инвесткопилка?

Рублевая Инвесткопилка работает в стандартном режиме.

Деньги из Инвесткопилок в долларах и евро вкладывались в валютные фонды «Тинькофф Вечный портфель», которые временно не торгуются. Из‑за этого работа Инвесткопилок в долларах и евро также временно приостановлена. Вывод уже инвестированных средств в валюте и автопокупка валютных фондов временно недоступны.

Как сейчас работает ИИС, автоследование и остальные сервисы Т‑Банка?

— обслуживаем ИИС в штатном режиме, ваш налоговый вычет сохраняется. Наличие заблокированных или неторгуемых активов не помешают закрытию ИИС, потому что при закрытии ИИС все хранящиеся на нем активы переводятся на новый брокерский счет. Подробнее про закрытие ИИС

Торговля фьючерсами и опционами — в стандартном режиме.

Открытие новых брокерских счетов и ИИС — в стандартном режиме.

Что происходит с дивидендами от иностранных компаний?

В конце декабря 2023 года началась компенсация дивидендов по указу президента от 9 сентября 2023 года № 665.

В первую очередь компенсацию получают российские инвесторы, которым не пришли дивиденды по их иностранным акциям, заблокированным на счетах НРД в иностранных депозитариях.

Деньги для компенсации выделил Минфин России в рублях и отправил через Национальный расчетный депозитарий — НРД. Мы уже получили деньги и распределяем их между инвесторами.

Выплаты инвесторам также приходят в рублях — курс конвертации установил НРД.

Можно ли продать иностранные бумаги по указу № 844?

В Т-Инвестициях уже завершен прием заявок на продажу заблокированных активов по указу № 844.

Далее организатор торгов будет собирать от нерезидентов заявки на покупку заблокированных активов. А весь процесс обмена должен завершиться в период с 29 июля по 1 сентября 2024 года — по информации с сайта Банка России.

Если вы не успели подать заявку на продажу по указу № 844, то можете продать некоторые заблокированные активы на внебиржевом рынке с дисконтом. Подробнее про внебиржевые торги

Как проходят внебиржевые сделки с заблокированными активами?

Это обычные сделки покупки и продажи ценных бумаг, но проходят они не на бирже, а только между клиентами Т-Инвестиций, а сам брокер выступает посредником.

Благодаря внебиржевым торгам заблокированными активами инвесторы смогут выйти из этих активов, если деньги им нужны прямо сейчас. А те, кто готов подождать и делает ставку на разблокировку активов, получат возможность купить эти бумаги, чтобы заработать в долгосрочной перспективе.

Заблокированными считаются только иностранные активы, которые перестали торговаться на бирже в 2022 году, — в портфелях инвесторов такие активы отображаются с иконкой замка.

Иностранные бумаги, по которым СПБ Биржа приостановила торги в 2023 году, не торгуются на внебиржевом рынке в Т-Инвестициях. СПБ Биржа работает над разблокировкой этих активов — следить за процессом можно

Продать на внебиржевом рынке можно только те заблокированные бумаги, которые были куплены через Т-Инвестиции или же переведены от другого брокера до 21 ноября 2022 года — это дата фиксации активов наших клиентов, по которым мы подали заявку на разблокировку.

Кому доступны сделки с заблокированными бумагами?

Это зависит от того, были ли доступны эти бумаги на СПБ Бирже и какую сделку вы хотите совершить: покупку или продажу.

Что нужно для продажи

Бумаги с СПБ Биржи

Статус квалифицированного инвестора: не требуется

Бумаги, которых не было на СПБ Бирже

Тариф: Premium или Private

Статус квалифицированного инвестора: требуется

Что нужно для покупки

Статус квалифицированного инвестора: требуется

Бумаги с СПБ БиржиБумаги, которых не было на СПБ Бирже

Покупка
Нужен статус квалифицированного инвестора

Тариф Premium или Private

Нужен статус квалифицированного инвестора

Продажа
Не нужен статус квалифицированного инвестора

Тариф Premium или Private

Нужен статус квалифицированного инвестора

Как продать активы на внебиржевом рынке?

Чтобы продать бумагу на внебиржевом рынке, просто выберите ее в своем портфеле и нажмите «Продать». Дополнительно ничего подключать и настраивать не нужно: интерфейс будет таким же, как при обычных сделках на бирже. Однако цена продажи замороженных ценных бумаг может быть ниже рыночной.

С заблокированными активами внебиржевые сделки можно совершать только в будние дни с 12:00 до 21:00 по московскому времени.

Продать иностранные заблокированные активы с ИИС пока что не получится. Но при закрытии ИИС все активы — в том числе заблокированные и внебиржевые — переводятся на ваш брокерский счет. После этого у вас будет возможность продать активы на внебиржевом рынке с обычного брокерского счета. Подробнее про закрытие ИИС

Какие риски есть при внебиржевых торгах заблокированными активами?

Внебиржевая торговля иностранными ценными бумагами, заблокированными на счете НРД в Euroclear, несет в себе дополнительные риски. Вот некоторые из них:

Ограниченная возможность продать внебиржевые ценные бумаги на обычных торгах. Это значит, что после покупки таких ценных бумаг продать их получится только на таких же внебиржевых торгах между клиентами Т‑Банка. Другими словами, нельзя купить заблокированный актив на внебиржевом рынке и продать его на бирже.

Внебиржевые торги обычно не отличаются большими объемами, поэтому неизвестно, как быстро вы сможете купить или продать акции. А хорошую цену исполнения можно ждать несколько дней или даже недель. В худшем случае вы можете вообще не найти покупателя на приобретенные бумаги.

Отклонение от справедливой стоимости акций. Из‑за ограничения расчетов между российскими депозитариями и Euroclear цена на внебиржевые ценные бумаги, доступная в стакане, может значительно отличаться от справедливой цены инструмента.

С одной стороны, это дополнительный риск, с другой — возможность купить недооцененный актив в расчете на то, что цена вернется к справедливому значению.

Кроме того, есть вероятность, что купленные фонды FinEx не получится продать по справедливой цене, даже если европейские регуляторы разблокируют активы на счетах НРД. Этот риск возникает из‑за того, что разблокировка европейскими регуляторами не гарантирует возможность перевода бумаг из НРД, а также из‑за того, что фонды FinEx не обращаются на иностранных биржах.

Бумаги, купленные на внебиржевом рынке, могут не разблокироваться для торгов на бирже. Решение европейских регуляторов о возможной разблокировке активов может зависеть в том числе от даты их приобретения. Если вы купили бумагу на внебиржевом рынке после включения НРД в санкционные списки 3 июня 2022 года, то существует вероятность, что в будущем продать их можно будет также только на внебиржевом рынке, так как Euroclear может запросить информацию о конечных владельцах бумаг и дате приобретения.

Риски покупки заблокированных облигаций. Если купленная вами облигация к моменту погашения все еще будет заблокирована, то ее купоны и номинал не поступят на ваш брокерский счет, а будут заблокированы на счетах НРД в европейских депозитариях.

При этом продать облигацию после погашения уже не получится, так как погашение облигации — это момент, когда она прекращает свое существование.

Если вы владеете заблокированной облигацией, вы можете действовать двумя способами:

Риск полной потери вложенных денег. Инвестиции в бумаги, заблокированные в европейских депозитариях, сопряжены с рисками потери всех вложенных в них денег.

Например, полная потеря вложенных денег может наступить, если в будущем не получится продать ценные бумаги или если европейские регуляторы и депозитарии спишут заблокированные бумаги без компенсаций их владельцам.

Как купить активы на внебиржевом рынке?

Покупать заблокированные иностранные активы могут только квалифицированные инвесторы. Вот два способа, как это сделать:

Торговать заблокированными активами можно только на брокерском счете в будние дни с 12:00 до 21:00 по московскому времени. На ИИС покупать заблокированные иностранные активы нельзя.

Какая комиссия и другие особенности у внебиржевых сделок?

Комиссия за сделки покупки и продажи:

Какие торговые заявки можно выставлять: только «Лучшая цена» или «Лимитная заявка». Подробнее о видах торговых заявок

Почему заблокированные активы отражаются по низкой цене?

До запуска внебиржевых торгов стоимость заблокированных бумаг (в том числе фондов FinEx) в портфеле указывалась по цене последней сделки с ними на бирже.

После запуска внебиржевых торгов заблокированные акции и фонды в вашем портфеле учитываются по цене последней сделки именно на внебиржевом рынке — только для активов, по которым мы запустили внебиржевую торговлю.

На внебиржевом рынке заблокированные активы торгуются с дисконтом, потому что спрос на них меньше, чем предложение. Это происходит по двум причинам:

Как узнать размер дисконта на внебиржевом рынке:

Подробнее про калькулятор стоимости фондов FinExЧтобы узнать справедливую стоимость любого пая от FinEx, перейдите и укажите количество ваших паев напротив названия нужного фонда. Справедливая стоимость рассчитывается по стоимости активов внутри фонда, но не учитывает дисконт, возникающий из‑за того, что биржевые торги фондами FinEx приостановлены.

Почему не получается продать заблокированные активы?

Вот какие могут быть причины отсутствия кнопки «Продать».

Вы пытаетесь продать незаблокированную бумагу — например, акцию, торги по которой были приостановлены только в 2023 году после санкций на СПБ Биржу. А торговать на внебиржевом рынке можно только бумагами, которые в вашем портфеле в разделе «Главная» отображаются с иконкой замка.

Вы пытаетесь продать в неторговое время или в выходной день. Время торгов заблокированными активами — с 12:00 до 21:00 по московскому времени и только в будние дни.

Вы пытаетесь продать с ИИС. На ИИС торговля заблокированными активами на внебиржевом рынке пока недоступна. Но при закрытии ИИС все активы — в том числе заблокированные и внебиржевые — переводятся на ваш брокерский счет. После этого у вас будет возможность продать активы на внебиржевом рынке с обычного брокерского счета. Подробнее про закрытие ИИС

Когда разблокируют иностранные активы?

Над разблокировкой активов работают юристы СПБ Биржи и Национального расчетного депозитария. А Т-Банк подал индивидуальную заявку в Минфин Бельгии на разблокировку активов именно наших клиентов. Иностранные контрагенты, от которых зависит возобновление торгов иностранными акциями, пока не предоставили ответов о сроках разблокировки.

Кроме того, некоторые заблокированные иностранные активы можно было выставить на продажу по указу № 844. Подробнее про продажу бумаг по указу № 844

Обо всех новостях, касающихся разблокировки активов, можно следить

Но туристическая инфраструктура часто оставляет желать лучшего: гостиниц не хватает, этого растут цены в посуточных квартирах и домах. Один из вариантов инвестиций в недвижимость после введения санкций — покупка жилья в туристических городах, чтобы потом сдавать. Пока до конца непонятно, насколько эта идея жизнеспособна, поскольку рынок только формируется. Но цены в таких городах очень привлекательны.

Как мы считали окупаемость

Взяли пессимистичный сценарий: загрузка квартиры только три летних месяца, 92 дня в году. В качестве объекта использовали самые дешевые приличные однушки, так как однокомнатные квартиры снимают чаще других. Затем взяли минимальную стоимость аренды. И вычли  — столько платят самозанятые.

Наш подсчет — грубый, он не учитывает вложения в ремонт, возможность долгосрочной аренды не в сезон и многое другое, но позволяет примерно понять ситуацию.

Карелия, Сортавала

Когда окупятся вложения в посуточное жилье: через 10 лет. Как долго длится сезон: только лето, зимой до некоторых красот просто не добраться, а в межсезонье — шторма. Турпоток: в 2022 году Карелию посетили более 1 млн туристов. Из них 850 тысяч пришлось на Сортавалу. За год количество гостей города и его окрестностей увеличилось на треть. Многие туристы используют Сортавалу как базовый пункт, откуда удобно ездить по окрестностям. Власти республики признают дефицит мест для размещения людей.

Что смотрят туристы. Вот что находится в окрестностях Сортавалы:

Что с рынком недвижимости. Квартиры и дома сдают в среднем за  в сутки.

В 2023 году самая бюджетная квартира для покупки на «Циане» в пешей доступности от центра Сортавалы стоила 3,1 млн рублей. Это однушка 30,4 м² на четвертом этаже. В такой квартире для посуточной сдачи еще нужен косметический ремонт.

Двухкомнатные благоустроенные квартиры в историческом центре рядом с кафе и ресторанами обойдутся в  рублей. Но есть и дорогие варианты — я видела двушку с панорамным видом на город, Ладожское озеро и шхеры, которая стоила от 9 млн рублей.

Можно купить дом и оборудовать его как гостевой. Цены в черте города начинаются от 4,5 млн рублей, но придется серьезно потратиться на обустройство. Большой бревенчатый дом с камином в черте города в 500 метрах от Ладожского озера — около 16 млн рублей.

мастер посуточной аренды

Главное — изучить особенности сезона

Прежде чем вкладывать деньги в жилье под туристов, стоит понимать, что туризм привязан к определенным датам в календаре. В России стоит учитывать два фактора:

Возьмем школьные каникулы — суммарно в  они длились 133 дня. Если ориентироваться на эту цифру, то вопрос, кому сдавать недвижимость оставшиеся 232 дня? Предположим, что есть внутренний локальный туризм: я живу в Вологде и знаю, что местное население из нашей области приезжает в Кириллов на выходные.

Из 232 дней вычитаем 66 выходных дней — это если получится сдать на каждые выходные. Получается, что максимальная загрузка нашего объекта не превысит 55%, то есть 16 дней в месяце. Вот из этого и строится примерная финансовая модель.

Еще момент, на который стоит обратить внимание, — какой тип недвижимости покупать: квартира или дом. Для проверки спроса можно посмотреть «Авито». Например, в Кириллове сдается посуточно восемь квартир и 51 дом. Каких объектов больше — те и пользуются популярностью.

Далее просто заходите в календари бронирования: там надо смотреть, сколько дней в месяце занято вперед и по какой цене. И так по каждому дому или квартире. После такого исследования будет понятен спрос на разные объекты, а также ясно, что влияет на высокую загрузку: качество ремонта, близость к озеру, наличие бани или еще .

Новгородская область, Валдай

Когда окупятся вложения в посуточное жилье: через Как долго длится сезон: в основном лето, но туристы начинают подтягиваться с середины мая. Турпоток: Новгородскую область в 2022 году посетили 1,7 млн туристов. Туристический поток вырос в 2,5 раза за 5 лет. Валдайский район в 2022 году посетило на 44% гостей больше, чем в 2021 году.

Что смотрят туристы. Помимо самого города, который известен своими колокольными мастерами и старинными храмами, есть интересные места и в окрестностях:

Что с рынком недвижимости. Пожить сутки в центре Валдая стоит от 1500 ₽. А цены на недвижимость для покупки очень разные. Неплохую однушку реально найти за 1 млн рублей. Трехкомнатную квартиру с неплохим ремонтом в десяти минутах от Валдайского озера в 2023 году продают за 3,8 млн. Есть и варианты трехкомнатных квартир за 2,5 млн, но потребуется косметический ремонт.

Самый дорогой вариант в 2023 году — двухкомнатная квартира 66 м² на одной из центральных улиц города за 7,8 млн рублей. Дом на закрытой территории, рядом спортивный центр. Ремонт не требуется.

Ленинградская область, Выборг

Когда окупятся вложения в посуточное жилье: через Как долго длится сезон: в основном лето — именно в это время года здесь меньше дождей и комфортная температура. близости Санкт-Петербурга туристы есть круглый год, но из Петербурга в основном едут на один день, такие гости не снимают жилье. Турпоток: в 2022 году Выборг посетило почти миллион человек.

Что с рынком недвижимости. Видовые квартиры в самом центре можно снять от 3000 ₽ и выше. Есть и дорогие варианты — например, я нашла квартиру за 30 000 ₽ за сутки, где может остановиться девять человек.

Я не нашла объявлений о продаже квартир в Выборге дешевле 2,5 млн рублей. Столько стоят однушки, а двушки с евроремонтом — от 6 млн. Однокомнатные квартиры в историческом центре стоят дороже — от 3,6 млн, двухкомнатные без ремонта можно найти за 4,8 млн рублей.

В качестве альтернативы можно рассмотреть частный сектор — в Выборге есть дома прямо в черте города.

Мурманская область, Териберка

Когда окупятся вложения в посуточное жилье: через Как долго длится сезон: в Териберку едут с середины июня до начала осени. За северным сиянием — с конца августа до середины апреля. Но все очень зависит от погоды. Турпоток: регион по итогам 2022 года посетили более 500 тысяч туристов. Одна из популярных точек притяжения — Териберка, село в Мурманской области, в 120 километрах от Мурманска. В высокий сезон поселение не справляется с наплывом.

Что смотрят туристы. Териберка стала популярной после того, как в прокат вышел фильм Андрея Звягинцева «Левиафан» в 2014 году. Этот поселок стал главной звездой фильма.

Туристы приезжают не только посмотреть на северное сияние, но и чтобы порыбачить в море, найти китов и потрогать «яйца дракона» — большие камни, ставшие абсолютно круглыми под воздействием морского прибоя и трения.

Что с рынком недвижимости. Ценовой диапазон посуточной аренды — от 3000 до 10 000 ₽. В среднем цена аренды составляет 4000 ₽. Но в основном это советский фонд.

Удачей будет купить однушку в старом фонде за 2 850 000 ₽. Новых жилых домов в Териберке почти нет. Единственный построили в 2017 для расселения из аварийного жилья. Цены на покупку квартир в этом доме в два раза выше, чем в старых.

Вологодская область, Кириллов

Когда окупятся вложения в посуточное жилье: Как долго длится сезон: круглый год, но основной поток — летом. Турпоток: Вологодскую область в 2022 году посетили 3,3 млн туристов, это на 20% больше, чем годом ранее. Туристы посещают сам Кириллов и его окрестности: Вологду, Тотьму и Белозерск.

Фреска Дионисия в Ферапонтовом монастыре. Монастырь включен в список всемирного наследия Юнеско

Что смотрят туристы. В Кириллове и рядом много интересного:

Что с рынком недвижимости. В Кириллове мест размещения немного. этого некоторые гости предпочитают остановиться в Вологде, но это больше ста километров по трассе.

Основа для туризма в этих краях — аренда частных домов. Этим занимаются местные жители, которые на лето переезжают в свои городские квартиры, а также приезжие — они строят и покупают дома специально для аренды.

В Кириллове арендные дома расположены на берегу озера и в нескольких шагах от него. Чаще всего это здания из бруса, метраж в среднем 80 м². Цена аренды — от 7000 ₽ в сутки.

Готовый дом для покупки со всеми коммуникациями и неплохим ремонтом в Кириллове и Ферапонтово обойдется в среднем в 8 млн рублей.