Как зарабатывают на перепродаже квартир

Попытка продажи после оформления собственности

Оформив квартиру в собственность, я снова начала размещать объявления о продаже. Чтобы ускорить процесс, через месяц стала использовать платное размещение и поднятие объявлений.

Платное размещение существует на всех сайтах-агрегаторах по продаже недвижимости. В качестве акции «Авито» иногда позволяет разместить или активировать объявление о продаже бесплатно. У меня всегда так и получалось, но за поднятие и размещение на самом верху приходилось платить.

Мое объявление на «Авито», где я размещала фотографии квартиры, этажа и готового дома

Мне показалось разумным платно поднимать объявление на самый верх. Когда объявление опускалось, на «Авито» его можно было снова поднять за 299 ₽.

Наиболее эффективным по количеству звонков оказалось поднятие объявлений на «Авито» и «Циане». Платное размещение и выделение объявления работали хуже. Покупателя на свою квартиру я нашла в июле 2018 года. К этому времени на платные сервисы по рекламе квартиры я потратила 6900 ₽.

Я поставила цену за квартиру 2,2 млн. В объявлении подробно описывала характеристики квартиры и жилого комплекса в целом, рассказывала о возможности заказать ремонт у застройщика по приемлемой цене. Звонки были, но на этот раз возможных покупателей в первую очередь отпугивал залог на квартиру и отсутствие ремонта. Кроме того, квартира находилась в Московской области, что многих очень расстраивало.

Тогда я сделала скидку 50 тысяч, и количество желающих посмотреть квартиру сразу резко увеличилось. С новой ценой я нашла покупателя за 1,5 недели.

Этот покупатель мог купить мою студию только в ипотеку. Чтобы продать ему квартиру, мне пришлось погасить свой кредит. Я использовала собственные средства и заняла 250 тысяч у друзей. Я внесла необходимую сумму в банк, а через несколько дней мне выдали закладную и уведомление о погашении обременения. Это уведомление я отнесла в МФЦ, и обременение на квартиру сняли. Теперь ее можно было продавать в ипотеку моему клиенту.

На снятие обременения и продажу в новую ипотеку ушло два месяца. Я сделала покупателю небольшую дополнительную скидку 27 тысяч: мы проводили оценку для ипотеки, и квартиру оценили дешевле на эту сумму. В итоге я продала квартиру за 2 122 582 ₽ в сентябре 2018 года.

Уведомление о погашении кредита, которое необходимо отнести в МФЦ или Росреестр, чтобы снять залог с квартиры

Как отремонтировать квартиру

Квартиры для флиппинга часто находятся в плачевном состоянии — это может быть и убитая отделка, и сантехника в ужасном состоянии, и старая мебель, и много других пугающих на первый взгляд нюансов. Задача флиппера — добросовестно привести квартиру в презентабельный вид и исправить все недочеты. Поэтому ремонт чаще всего приходится делать капитальный: со сменой сантехники, проводки, отделки и т. д.

Если это возможно, стоит объединить кухню, гостиную и столовую, чтобы создать более открытое и просторное пространство — это всегда привлекает покупателей, советует бренд-менеджер компании Estima Елизавета Родионова. Она отметила, что также можно установить систему «Умный дом», чтобы сделать жилье более современным.

Чтобы объект лучше продавался, стоит выкрасить стены в белый, бежевый или светло-серый цвет — это визуально увеличит пространство и придется по вкусу большинству покупателей. «Однотонные стены, во-первых, абсолютно универсальны и подойдут для интерьера в любом стиле. А во-вторых — выглядят дороже и эффектней, чем обои с блеском или сомнительного качества фреска. Также стоит обратить внимание на молдинги — они добавят стенам рельефа, вы сделаете их сложнее», — комментирует бренд-менеджер компании Estima Елизавета Родионова.

Сделать интерьер более интересным и выделяющимся на фоне всех объявлений можно с помощью лаконичного декора и аксессуаров. Они должны подходить по стилю ремонта и создавать уют. «Аксессуары должны быть разными по масштабу и не слишком мелкими, чтобы не добавлять интерьеру визуальный шум. Также стоит добавить зеркала, которые помогут визуально увеличить пространство. При этом с декором важно не переборщить — он должен дополнять интерьер, а не захламлять его», — рекомендует дизайнер. Она отметила, что также не стоит экономить на текстиле. К примеру, грамотно подобранные шторы способны не только подчеркнуть стилевое и цветовое решение интерьера, но и визуально изменить пропорции окон или высоту потолка, рассказала дизайнер.

Придать оригинальности и подчеркнуть статусность ремонта помогут дорогие розетки и выключатели, а также качественная фурнитура, отметила Родионова. Она отметила, что также следует продумать разные сценарии освещения. «Советую выбирать свет нейтральной температуры — слишком теплый сделает картинку желтой и тусклой, а слишком холодный будет ассоциироваться с офисными помещениями», — комментирует дизайнер.

Как именно зарабатывают на флиппинге — порядок действий

Полный перечень действий, которые может включать в себя флиппинг, выглядит следующим образом:

Успешные кейсы на белорусском рынке

Кейс № 1: долевое строительство в ЖК «Минск-Мир»

В 2021 году минчанин купил строящуюся квартиру площадью 42,5 м² в ЖК «Минск-Мир». Стоимость покупки квартиры с учетом скидки по корпоративной программе и 100% оплаты по договору составила $ 850 в эквиваленте за «квадрат». Пока дом строился, покупатель спланировал, как будет выглядеть «жилье настоящего холостяка» и обратился к дизайнеру, который помог разработать проект. Но ключи парень получил только через 2 года, а за это время у него появилась семья. Планы изменились и эту квартиру он решил продать. Покупатель нашелся через 1,5 месяца, конечная стоимость квартиры составила $ 1250 за «квадрат». Прибыль — $ 15 тысяч (с учетом затрат на дизайнера). После такого удачного вложения денег, минчанин задумался о постоянной перепродаже недвижимости.

Кейс № 2: начинал с перепродажи квартиры в Пинске

Предприниматель начинал свой путь в Пинске. В основном занимался «срочным выкупом авто». Спустя время он собрал строительную бригаду, с которой ездил в Россию и занимался строительством частных домов. В 2012 году предприниматель попробовал перепродать квартиру в Пинске: нашел объявление о продаже квартиры в центре города, купил ее на 20% дешевле рынка, продал через пару месяцев и заработал $ 8 тысяч. Сейчас он живет в столице и занимается перепродажей квартир в ЖК «Минск-Мир»: покупает квартиры «в бетоне», а продает уже готовые к проживанию. Доход от продажи одного объекта, со слов предпринимателя, в среднем составляет 15−20% от вложенных денежных средств, при условии, что ремонтом занимается он сам, а стройматериалы обходятся по закупочной цене.Кейс № 3: дополнительный доход со случайной покупки

Минчанин обратился ко мне за помощью по продаже квартиры в элитном доме на проспекте Победителей. Он купил эту квартиру у соседа, которому нужно было срочно переезжать. Парень прекрасно понимал, что покупает квартиру дешевле, чем стоят аналогичные объекты. Когда мы с ним встретились на квартире, первое что я посоветовал, — вызвать клининг перед фотосессией, купить диван и телевизор на «Куфаре». Жена этого парня — дизайнер, поэтому с радостью согласилась помочь и взяла на себя организацию «home staging».

Когда квартира была подготовлена, мы пригласили фотографа и запустили рекламу на следующий день. Звонков в первый день было много. Я понимал, что смогу устроить «британский аукцион» и решил не проводить показы в первый день, а собрать всех заинтересованных на следующий. В итоге из 5 человек оказалось 2 заинтересованных покупателя, которые боролись между собой за квартиру. В итоге стоимость объекта увеличилась еще на $ 2500 от выставленной в рекламе. Таким образом, престижная локация и правильность действий позволила моему клиенту за две недели получить профит в $ 12 тысяч при вложениях $ 65 тысяч.

Как я выбирала застройщика

Опыт. Для дольщика главное, чтобы дом достроили, поэтому в первую очередь я обращала внимание на опыт застройщика. Рассматривала только тех, у кого есть построенные дома, желательно в Москве и области. Идеальный вариант — больше четырех домов в моем городе.

Застройщиков со сданными проектами в других городах я тоже рассматривала, но осторожно. Даже если у строительной компании были удачные проекты в других городах, это не значит, что в Москве тоже все будет хорошо. Другая администрация и особенности согласования документов могут сказаться на сроках сдачи дома.

Срок сдачи. У отобранных застройщиков я смотрела срок сдачи предыдущих домов. Лучше, если дома сдавались раньше, вовремя или максимум с задержкой в один квартал.

На сайте «Мск-гуру» есть информация о застройщике и сроках сдачи дома. Здесь же видно, по какому договору он работает. В данном случае это ДДУ, потому что указан закон № 214-ФЗ. Если написано «ЖСК», значит, застройщик работает только через жилищный кооператив

Застройщик сдал только четыре новостройки, а строит целых 12. Тут стоит подумать, не переоценил ли он свои силы

Застройщик строит в основном в Московской области. И не только свои объекты — еще достраивает за другими. Например, ЖК «Малина»: застройщик решил достроить проблемный объект и взял на себя дополнительный риск и обязательства

Хорошо, что у застройщика есть полностью сданные и распроданные объекты в Московской области. Это повышает шансы, что дома сдадут вовремя. Но таких объектов немного

Сколько лет компания работает на рынке. Хорошо, если она уже пережила один из кризисов в экономике, — больше шансов, что будет в состоянии выдержать следующий. То есть я рассматривала компании с большим опытом на рынке, в идеале не меньше восьми лет.

Количество одновременно строящихся объектов. На справочных сайтах и сайтах застройщика всегда можно найти информацию, сколько объектов у него сейчас в работе и на какой стадии. Я сразу отсекала тех, у кого много объектов на ранних стадиях и мало на последних.

Долги проверяла по соответствующей графе проектной декларации. А исполнительные производства в отношении застройщика на большие суммы — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Решила, что производство от 10 млн может нанести ущерб строительству и, главное, репутации застройщика и стать первым шагом к финансовым проблемам, потере доверия и заморозке строительства или задержке сдачи дома.

Я выбирала квартиру в Москве и области, поэтому использовала сайт «». Подобные справочные сайты есть и в других регионах: «» в , «Этажи» в Новосибирске, «Новостройка 116» в Казани.

На сайте интересующую новостройку можно найти в поиске или на карте. Кроме основных характеристик новостройки там всегда есть ссылка на застройщика с краткой информацией о компании, датой ее создания и списком строящихся и уже построенных объектов. Я предпочитаю смотреть подобную информацию на справочных сайтах, а не на сайте застройщика, чтобы она была максимально объективна.

Чтобы проверить наличие исполнительных производств, потребуется полное название организации. Я уточняла его у менеджеров по телефону. Еще название и адрес можно посмотреть в типовом договоре долевого участия и проектной декларации на сайте застройщика

Компаний с одинаковым названием может быть много. Найти нужную проще всего по адресу

Проектную декларацию можно найти на сайте застройщика. Из этой декларации видно, что дебиторская задолженность гораздо больше кредиторской, а убыток в масштабах проекта невелик

Стоит ли заниматься флиппингом

Флипперы, работающие зарубежом, обычно опираются на правило, согласно которому максимальная стоимость квартиры до ремонта не должна быть больше 70% ее стоимости после ремонта, но без учета затрат на работы. Пример: представим, что вы проанализировали стоимость квартир в конкретном доме и поняли, что двухкомнатную квартиру в нем получится реализовать за 8 млн рублей. Ремонт по предварительным примерным подсчетам обойдется около 2 млн рублей. В таком случае выгодная стоимость квартиры для ее покупки равна: (8 — 2) / 100 х 70 = 4,2 млн рублей.

Обратите внимание на то, что флипперы, которые законно ведут деятельность, уплачивают налог. Размер налога будет зависеть от того, в качестве кого оформлен флиппер. К примеру, если он работает в качестве физлица, то от полученного дохода нужно уплачивать 13%. В качестве альтернативы можно оформиться в качестве индивидуального предпринимателя и выбрать систему налогообложения, на которой нужно платить меньше.

Сделка с риэлтором: какие услуги он может оказать и сколько придется заплатить?

Расторжение договора купли-продажи квартиры: можно ли это сделать и как действовать?

«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?

Продающий дизайн

Стоит ли вкладываться в полноценный дизайн-проект для последующей перепродажи? Не обязательно. Лучше оценить планировку и превратить, например, устаревшую однокомнатную квартиру с крошечной кухней в актуальную евродвушку, где кухня совмещена с гостиной. Также понадобится технический план с расстановкой мебели. Покупатели охотнее берут жилье, которое не потребует дополнительных вложений, поэтому лучше позаботиться, чтобы на кухне был минимальный комплект бытовой техники и вся столовая посуда, а в спальне не только кровать, но и портьеры. Если создать то самое впечатление «заходи и живи», квартиру продать будет проще.

Для квартир с ремонтом от застройщика может быть актуален хоумстейджинг. Ковер, занавески на окнах, нейтральный цвет стен, удобная кухня, пару постеров — самый простой способ создать добавленную стоимость. Для однокомнатной квартиры затраты составят около 500 тыс. руб., а потенциальная сумма продажи вырастет на 1 млн руб.

Риски

Стоит учесть, что потребуется немало затрат на создание товарного вида объекта. Лоты, которые выбирают для этой цели, как правило, в максимально плохом состоянии, отметила Дымова из Est-a-Тet. Она подчеркнула, что необходимо просчитать, за сколько можно в будущем продать объект, проанализировать соотношение суммы покупки, объема вложений и суммы прибыли. Не каждый объект возможно продать выгодно, считает эксперт.

Сроки

К другим рискам также относятся непредсказуемость ценообразования на строительные материалы и мебель, а также человеческий фактор. «Если флиппер просчитается с выбором строительной бригады и сроки ремонта сдвинутся, а затраты увеличатся, он получит меньшую прибыль, выйдет в ноль, в худшем случае — зафиксирует убытки. Кроме того, к недостаткам можно отнести увеличившийся срок экспозиции квартир на вторичном рынке с двух-трех до шести месяцев в зависимости от класса и комнатности жилья за последний год», — отметила эксперт «НДВ».

Спорная сделка

Существуют еще несколько рисков при покупке квартиры для последующей продажи. «Сделка может быть оспорена, и даже честный покупатель рискует потерять свои деньги и имущество. Например, такое может произойти, если не учтен кто-то из наследников. Поэтому необходимо очень внимательно проверять документы у собственника. Стоит отметить, что низкая цена может говорить не только о плохом состоянии квартиры и мутных сделках, но и об обременениях. Это могут быть ипотека, арест, рента. Однако все обременения можно снять, если объект стоит того», — отметила Дымова.

Опасный ремонт

Другой опасностью является то, что ремонт в старых квартирах довольно опасен. К примеру могут прорваться трубы, что приведет к затоплению соседей, обвалиться часть стены, отметила Мищенко. Для того чтобы обезопасить себя от лишних затрат, она рекомендовала застраховать свое жилье. Еще одним риском являются насекомые, которых нередко можно встретить в убитых квартирах, от них не так просто избавиться и это может также потребовать немалых затрат.

Выбор квартиры

Я нашла студию площадью 26 м² на восьмом этаже по ДДУ в жилом комплексе, который расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Застройщик работал с 2012 года, но уже сдавал дома в Московской области, о которых в интернете были хорошие отзывы. Максимальная задержка сдачи очереди составляла один квартал, а иногда застройщик сдавал дома на  раньше срока. Квартиру он продавал от своего имени, исполнительных производств и долгов по проектной декларации у него не было.

На старте продаж в августе 2016 года — тогда еще только-только начали копать котлован — квартира стоила 1 612 732 ₽. Я собиралась взять ипотеку, и мне было важно, чтобы стоимость квартиры не выросла за время оформления кредитного договора. Поэтому я воспользовалась услугой платного бронирования: застройщик снял квартиру с продажи и зафиксировал ее цену. В платное бронирование входила также регистрация ДДУ в Росреестре, поэтому мне пришлось оформить доверенность на регистратора у нотариуса за 2000 ₽.

1,6 млн ₽

стоила квартира на старте продаж

Легко ли определить потенциал квартиры

При выборе квартиры для определения потенциала обращают внимание на стоимость объекта. Причем важно сравнивать стоимость выбранной квартиры со стоимостью тех, которые продаются в этой же локации, но с ремонтом. Таким образом приходит понимание ориентира — за сколько можно продать квартиру. После этого с учетом разницы в цене можно оценивать затраты на ремонт и сопутствующие расходы — таким образом примерно определяется возможная выгода от продажи. Но это только планируемый доход, который в зависимости от того, что нужно сделать в квартире и за сколько реально получится ее реализовать, может быть как меньше, так и больше.

Какие налоги платит флиппер

Сумму налога нужно обязательно учесть при расчёте предстоящих расходов. Флиппинг — краткосрочная стратегия, поэтому освобождения от налога по причине длительного владения здесь не будет. Флиппер заплатит НДФЛ 13% от суммы разницы между покупкой и продажей.

Можно воспользоваться налоговыми льготами

Эти два вычета иногда путают. Разобраться несложно: первый используют для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры. А второй — для частичного возврата НДФЛ при покупке квартиры.

Что смотреть перед сделкой

В проверке юридической чистоты сделки для флиппера нет каких-то особенностей, которые отличают ее от обычной сделки, когда покупатель приобретает объект, например, для проживания в нем. Обычно смотрят такие основные документы:

Дополнительно в зависимости от особенностей и обстоятельств сделки могут понадобиться:

Этапы флиппинга

В процессе флиппинга необходимо уделить внимание анализу рынка недвижимости. Инвестору необходимо знать, растет или падает спрос, а также как ситуация может измениться в ближайшие месяцы. Сам процесс состоит из следующих этапов:

Сколько можно заработать на флиппинге

Флиппинг считается успешным, если приносит 30–35% дохода, но чтобы его обеспечить, цикл купли-продажи должен занять минимальное время, рассказала Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». Она пояснила, что в эту разницу входят расходы на ремонт, продажу, налоги и остальные траты на сделку. В идеале — чтобы от покупки до реализации готового объекта после ремонта прошло не более трех месяцев, так как стоимость недвижимости может упасть из-за каких-то изменений в экономике страны, уточнила Мищенко. «Если флиппер профессионален, понимает модные тренды в дизайне, меблировании, знает, где подешевле купить строительные материалы и нанять ответственную бригаду рабочих, то прибыль может превышать 100% от вложенных средств. Важно — реализовывать объекты быстро и отстроить оборачиваемость капитала», — пояснила эксперт «НДВ».

Стоит также учесть, что низкая цена квартиры, как правило, обусловлена характеристиками объекта. «У таких лотов либо существенные качественные недостатки, либо есть нюансы с документами, а иногда и все вместе. Стоимость этих квартир существенно ниже рыночной, и на первый взгляд такая покупка может показаться очень привлекательной, однако стоит заранее оценить объем вложений на ремонт и устранение всех особенностей, чтобы не уйти в минус. Если на начальном этапе вы поймете, что доходность от объекта будет менее 30%, то лучше отказаться от покупки и флипперской стратегии», — комментирует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Какие квартиры подходят под флиппинг

Главное условие подбора квартиры под флиппинг — баланс цены, которая должна быть ниже рынка, и потенциальной стоимости жилья после ремонта. Такая квартира может приобретаться с привлечением ипотечного займа или за собственные средства. Флипперы ищут подходящие объекты в новостройках на предсдаче, чтобы купить их по переуступке, в фонде вторичного жилья; просматривают аукционы, на которых выставляют проблемные квартиры.

ЖК надежного застройщика в хорошем месте — самый безопасный выбор. У квартиры не было череды собственников, подъезд выглядит хорошо, капитальный ремонт не нужен. Чаще всего достаточно обновить санузел, перекрасить стены в универсальный цвет, оборудовать места для хранения, кухню и добавить декор.

Квартиры в ЖК продает не только застройщик. Можно отслеживать объявления тех, кто вложился в объект на начальном этапе стройки и зарабатывает на подросшей за время строительства цене квартиры.

На нее легко одобряют ипотеку, и некоторые флипперы используют эту возможность, чтобы сократить затраты собственных средств. Но стратегия может быть рискованной, например, если ремонт затянется или продать жилье за пару месяцев не выйдет.

Квартиры на вторичном рынке — тоже популярный вариант. Здесь большую роль играет локация. Как правило, выбор новых ЖК где-нибудь в историческом центре невелик. Зато много брежневок, сталинок, хрущевок. Главным риском станет непредсказуемость объема ремонта. Вероятно, косметическим дело не обойдется. Придется менять сантехнику и электрику, делать перепланировку, устанавливать новые окна и двери. Также нужно пристально проверять юридическую чистоту объекта.

Цены на аукционные квартиры ниже рыночных, поэтому участие в торгах кажется разумным для флиппера. Но даже успешная сделка трудна психологически: нужно добиваться выселения предыдущих владельцев, гасить долги за коммунальные платежи. Также прописанные в квартире лица могут пытаться оспорить законность сделки.

Выгодной может оказаться покупка исторического здания в центре с целью последующей реконструкции. Инвестиции в такой объект гораздо выше по сравнению с ремонтом обычных квартир — придется учитывать нормы по сохранению исторического облика района. Но местоположение и инвестиционный потенциал компенсируют вложения и позволят заработать больше.

Кейсы флипперов

— Мой объект — это однокомнатная квартира площадью 32 кв. м на Рублевском шоссе в Кунцево. Этот проект приобретался с привлечением ипотеки и показал доходность на вложенные средства более 100% годовых. Ремонт занимает 1–1,5 месяца, а его стоимость зависит от площади. Например, на однокомнатную квартиру я трачу 1,3 млн руб. Заработать на одном объекте в эконом-сегменте на флиппинге можно от 500 тыс. до 2 млн руб. Это сейчас, на падающем рынке. На растущем доходности могут быть выше, такие кейсы есть у коллег. Если заниматься флиппингом постоянно, можно заработать от нескольких миллионов в год до десятков миллионов, все зависит от количества объектов в работе.

«На этом объекте получилось заработать 2,3 млн руб.»

— В пример приведу один из недавних объектов. Я приобрела двушку площадью 38 «квадратов» в районе станции метро «Ховрино» за 9 млн руб. Ремонт обошелся в 1,16 млн руб. На коммуналку, услуги юриста и продажу было потрачено 85 тыс. руб. Итого в эту двухкомнатную квартиру я вложила 10,245 млн руб. Продать ее удалось за 13 млн руб. Налог составил 450 тыс. руб. Таким образом, на этом объекте получилось заработать 2,3 млн руб. Стоит отметить, что цикл от покупки до продажи занял 2,5 месяца.

«Моя доходность от флиппинга сейчас составляет до 40% годовых»

— В среднем в бюджете до 15 млн руб. вторичная квартира в Москве приносит от 1 млн руб. Бывает меньше, бывает больше. В текущее время моя целевая доходность от флиппинга составляет 40% годовых на вложенные средства.

Этапы стратегии от покупки до продажи

Обычно процесс проходит через следующие этапы.

1. Изучение рынка недвижимости по районам и сегментам. Чтобы найти привлекательное предложение, важно понимать уровень цен. Можно найти квартиру на вторичном рынке, которая продаётся дёшево из-за плохого состояния или юридических проблем (скидка может достигать 25-30%). На первичном рынке бывают привлекательные по цене предложения у застройщиков. Наконец, кто-то недорого продаёт квартиру в очень хорошем месте просто потому, что срочно нужны деньги (в зависимости от срочности цена может быть на 10-20% дешевле).

Цены можно сравнивать на специализированных интернет-ресурсах. Также стоит изучить сайты продажи квартир в залоге и реализации недвижимости по банкротству. Искать подходящую квартиру можно самостоятельно или через риелтора.

Кроме цен, стоит изучить и законы в сфере недвижимости. Например, чтобы понять, стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой и возможно ли будет её согласовать.

2. Расчёт потенциальных расходов. Просто купить квартиру за 10 млн и тут же продать за 12 довольно сложно (разве что прошлые хозяева снизили цену из-за срочности продажи). Обычно нужно приложить усилия для увеличения стоимости жилья. Например, сделать ремонт, узаконить перепланировку. Ещё, скорее всего, нужно будет заплатить налоги и привлечь юристов для сопровождения сделок — все предстоящие расходы нужно просчитать как можно более точно.

Если квартира обошлась вам в 10 млн, а ремонт — ещё в два, то при продаже её за 12 млн вы не получите никакой прибыли и лишь потратите время и силы.

3. Покупка квартиры по привлекательной цене. В идеале у флиппера есть возможность купить квартиру на личные средства, не прибегая к ипотеке. Но иногда есть смысл привлечь кредитные деньги, если это оправдано — не забудьте включить проценты по ипотеке в расчёт расходов.

4. Ремонт или устранение юридических проблем. Даже простой, но современный ремонт может существенно поднять цену квартиры. Скорее всего, нужно будет привлекать ремонтную бригаду или дизайн-студию. Может понадобиться покупка мебели. Ну а для решения юридических проблем нужны проверенные юристы.

У тех, для кого флиппинг — не разовая сделка, а постоянный заработок, обычно есть выход на хорошие фирмы ремонта и юристов в сфере недвижимости. Более того, часто эти услуги обходятся им дешевле за счёт частых заказов — как говорится, «оптом дешевле». Это снижает и финансовые затраты флиппера, и расход времени на поиск грамотных специалистов. С одиночной сделкой всё может оказаться гораздо затратнее.

5. Продажа квартиры. Подписание договора — это уже заключительная часть продажи. Перед этим нужно прорекламировать квартиру и организовать показы потенциальным покупателям. На это тоже нужны деньги, если вы поручаете процесс риелтору, или время и навыки, если действуете самостоятельно.

Какой ремонт сделает квартиру визуально дороже и современнее

Как сэкономить на налогах при продаже

Если флиппинг — это бизнес с продажей более трех квартир в год, придется зарегистрировать ИП с упрощенной схемой налогообложения «Доходы минус расходы». В расходы можно включать затраты на ремонт, закупку материалов, мебели, декора. Таким образом сумма, облагаемая налогом, уменьшится.

Физические лица уплачивают налог на доход от продажи недвижимости в размере 13%, так как в случае флиппинга речь о владении объектом в течение пяти лет не идет. Налог берут с разницы между стоимостью покупки и ценой продажи. Также один раз в год можно воспользоваться правом на уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн руб.

По теме: Налоги на малый бизнес: какую систему выбрать

Заниматься флиппингом можно самостоятельно. В этом случае взаимодействие с ремонтными бригадами, закупка материалов, мебели, декора, а также возможные риски со срывом сроков ремонта остаются на владельце. Альтернативная схема предполагает привлечение компаний, которые превратили ремонт и перепродажу квартир в бизнес. Компания займется организацией под ключ с момента подбора объектов до его продажи, взамен на оговоренную часть дохода от перепродажи.

Флиппинг в качестве инвестиционной стратегии подойдет тем, кто располагает суммой, достаточной для покупки квартиры и ее ремонта. Так снимается главный риск — финансовые потери в случае задержки ремонтных работ или последующей продажи. Впрочем, избежать их удастся, если правильно выбрать объект для ремонта и перепродажи.

Цена квартиры

Я старалась найти самую дешевую квартиру, чтобы в будущем было больше потенциальных покупателей. Но при этом выбирала студию с удобной планировкой: с квадратной комнатой — такую проще обставить, с балконом и несколькими окнами, чтобы квартира была светлой, а при желании можно было отделить часть квартиры с окном стеной или иначе выделить зону, например для кухни.

Я не рассматривала первый и последний этажи, а только средние. В современных новостройках не протекает крыша, но многие люди все равно не доверяют квартирам на последнем этаже. А на первом боятся, что будет сырость и запах из подвала или что прохожие будут заглядывать в окна.

Планировка удачная: есть два окна, можно отделить кухню. Студия компактная, в ней будет легко расставить мебель

Планировка студии не самая удачная: квартира вытянута в длину, будет трудно ее обставить. Одно окно дает мало света, а зону кухни придется освещать искусственно даже днем. Чтобы реализовать неудачную планировку, застройщик сразу продает ее с ремонтом, что увеличило стоимость квартиры

Подсчет прибыли

Всего я потратила 1 917 785 ₽. Квартиру продала за 2 122 582 ₽. Таким образом, прибыль составила 204 797 ₽ за 2 года и 1 месяц, а рентабельность с учетом времени реальной работы денег — 14,2%.

Налог с продажи квартиры я уплатила, но не потеряла на этом ни копейки: у меня был неиспользованный налоговый вычет на недвижимость, который полностью покрыл сумму налога к уплате.

Мне удалось заработать на продаже квартиры, но гораздо меньше, чем было обещано на курсах. Сильнее всего на размере прибыли сказались проценты по ипотеке. Я старалась частично гасить кредит, но все равно проценты съели большую часть прибыли от продажи. За все время я заплатила 235 342 ₽ за использование кредитных средств и 17 000 ₽ тысяч за страховку. Зато именно благодаря ипотеке такая схема перепродажи квартиры оказалась возможной в принципе.

Я еще не решила, в дальнейшем продолжать инвестировать в покупку квартир на котловане для дальнейшей перепродажи. Но считаю для себя этот опыт очень интересным и полезным.

При продаже ключевую роль играет транспортная доступность. Небольшая квартира или студия, расположенная рядом с транспортными узлами, стоит дороже, и ее проще продать. Поэтому я рассматривала только те жилые комплексы, откуда можно добраться пешком до электрички или доехать на наземном транспорте без пересадок до метро за . Пешая доступность метро — идеальный вариант, но такие квартиры оказались слишком дорогими. В Москве я не нашла квартир дешевле рублей на этапе котлована.

В Москве прямой зависимости именно от транспортной инфраструктуры я не заметила. На цену в первую очередь влияли класс новостройки, район строительства и известность застройщика. Бизнес-класс ценился дороже остальных, север Москвы — дороже юга. Еще цена росла с каждым построенным этажом, поэтому напрямую сравнивать цены было сложно.

В Московской области новостройки с проблемной транспортной доступностью стоили дешевле и продавались по акциям с хорошей скидкой — до 30%. В таких комплексах квартиры раскупают плохо, есть много свободных планировок на выбор. Я заметила, что многие застройщики таких объектов пускают собственные автобусы от метро для клиентов на время продажи, особенно если не хотят снижать цену.

Застройщик возит покупателей от метро на машине, поэтому кажется, что ехать недалеко — всего 16 минут

Но стоит пересесть на общественный транспорт, и картина меняется: время в пути от метро «Бульвар Дмитрия Донского» до строящегося объекта — 35—40 минут

Получается, что флиппинг — это просто?

Может казаться, что особых сложностей в процедуре нет — достаточно найти квартиру без ремонта, которых на рынке очень много, отремонтировать ее и продать по более высокой цене.

На самом деле каждый из этапов гораздо сложнее, чем может казаться, особенно с учетом того, что стартовый капитал для приобретения квартиры — это личные средства того, кто занимается флиппингом. Причем начинающие флипперы могут использовать не только личные средства, но и заемные, когда для покупки квартиры обращаются в банк для получения ипотечного кредита.

Если отдельно останавливаться на флиппинге с использованием заемных средств, то нужно отметить, что такой вариант сопряжен с большими рисками:

Важно понимать, что общих понятий о том, как люди зарабатывают на флиппинге, не достаточно для ведения успешного бизнеса. Успешные флипперы много времени посвящают теоретической подготовке. Благодаря этому они разбираются в основных тенденциях рынка недвижимости, умеют примерно прогнозировать спрос и предложения в зависимости от определенных обстоятельств и событий. Дополнительно флипперам приходится изучать и более узкие вопросы, которые позволяют ориентироваться в ликвидности недвижимости в определенных районах.

Ремонтные риски

Стоимость и сроки ремонта купленной квартиры напрямую влияют на предполагаемый размер дохода. Зарубежные флипперы считают, что максимальная цена покупки не должна превышать 70% после ремонта. При этом затраты на строительные и отделочные работы не всегда можно просчитать заранее. Например, в домах старого фонда при начале ремонта из стен могут в буквальном смысле вываливаться кирпичи. Предусмотреть подобные риски не всегда получается даже в недавно отстроенных объектах.

Например, история из моего опыта: покупка квартиры площадью 87 кв. м с ремонтом от застройщика в Сочи предполагала минимальный флиппинг. По предварительным расчетам, достаточно было сменить межкомнатные двери, отремонтировать санузел и потратить не более 800 тыс. руб. После того, как ремонтная бригада приступила к работе, смета выросла до 2,5 млн руб. Выяснилось, что разводку коммуникаций выполнили неправильно, ламинат уложили плохо, и вообще ремонт лучше переделать полностью.

К дополнительным рискам относится и срыв сроков работ. Часто недвижимость для флиппинга берут в ипотеку. Каждый лишний месяц ремонта — еще один платеж банку, который тоже нужно учитывать в затратной части проекта. Поэтому лучше работать по договору, обязательно прописывать четкие сроки окончания работ и штрафы за их нарушение.

Сотрудничество с одним подрядчиком, а не отдельными мастерами по каждому виду работ, избавит от сложных коммуникаций в случае неполадок.

Строительные компании, которые занимаются ремонтом, включают в договор пункты о гарантийных обязательствах. Если лампочка не загорится или кран начнет протекать, недочет исправить легко. Ответственность несет компания, а не конкретный человек, который может не брать трубку или уехать из города.

Впрочем, иногда подводит даже сотрудник в штате флиппинговой компании. По расчетам владельца одной компании, дизайнер позволил бы работать с большим количеством объектов за меньший временной промежуток. Работник должен был взять на себя проекты, подбор материалов, расчет их количества. Но проекты были сложными, с материалами возникали накладки, а мебель для кухни и вовсе делали восемь месяцев. В проблему превратилось даже возведение декоративного камина из гипсокартона. Подрядчики, которых пригласил дизайнер, пробили трубу в процессе монтажа камина и не сообщили об этом сантехнику. При подключении воды затопило ламинат и дорогостоящую мебель.

Удаленность от строительных магазинов и магазинов с большим выбором мебели тоже удорожает стоимость ремонта. Доставка даже в соседний населенный пункт уже не будет бесплатной.

Схема продажи и продавец

Я рассматривала только новостройки, которые можно купить по ДДУ. На рынке были варианты покупки через ЖСК, что дешевле. Но эти отношения не регистрируются в Росреестре, в отличие от ДДУ. Есть риск, что стоимость квартиры в процессе строительства вырастет, и нет никакой защиты от государства, если застройщик просрочит сдачу объекта. Поэтому ЖСК я даже не рассматривала.

В ДДУ меня интересовал пункт о продаже квартиры по переуступке, поскольку я собиралась продать ее до вступления в собственность. Так нас учили на курсах. Когда дольщик принимает квартиру и подписывает акт приема-передачи, нужно время, чтобы оформить объект в собственность и поставить дом на кадастровый учет. Все это время деньги не работают, а ипотеку платить нужно. Поэтому лектор курса советовал продавать квартиру до вступления в собственность.

Еще я смотрела на самого продавца. Хорошо, когда застройщик продает квартиры от своего имени, а не создает дочерние фирмы для каждой застройки. Если будут проблемы с конкретным домом у «дочки», ее могут обанкротить — это не повлияет на финансовое состояние головной компании. Но зато сильно повлияет на ее репутацию.

Проще всего выяснить, кто будет продавать, из проектной декларации. В ней всегда указывают не только застройщика, но и объекты, которые он уже построил ранее. Если строит «дочка», проектов может и не быть.

Лучше всего, чтобы не требовалось согласие застройщика на продажу по уступке. Всегда может возникнуть неприятная ситуация, когда за свое согласие застройщик захочет получить определенную плату

Выбор объекта

Важные факторы — район, инфраструктура, ремонтопригодность и отсутствие юридических рисков. Лучшие квартиры находятся в пешей доступности от транспортных узлов, удобных супермаркетов, школ и детских садов. Чаще всего это однокомнатные или двухкомнатные квартиры. Они пользуются большим спросом, а значит, задержек при продаже не возникнет.

На потенциальную добавленную стоимость влияет и состояние подъезда, общедомовых коммуникаций, наличие мест для парковки, вид из окна. Перед покупкой стоит пройтись по двору и району, изучить план его развития. Например, строительство ветки метро, трамвая, социальных объектов и мест для отдыха сыграют в плюс, а шумное шоссе под окнами превратится в препятствие для продажи по запланированной цене.

Оценивать ремонтопригодность квартиры лучше в присутствии представителей компании, которая займется приведением объекта в порядок. Также нужно проверить и юридическую чистоту документов.

Где я просчиталась

Я собиралась продать квартиру через год за 2 050 000 ₽. Мои затраты 1 796 912 ₽: 1 612 732 — стоимость квартиры у застройщика, 144 480 ₽ — ипотечные проценты за год, 39 700 ₽ — бронирование, страхование, нотариус. Прибыль — 253 088 ₽. Мои первоначальные расходы 526 912 ₽: 382 432 ₽ первоначального взноса, 144 480 ₽ ипотечных процентов.

Рентабельность должна была быть порядка 48%:

Но я не смогла продать квартиру через год, и срок инвестиции продлился еще на 13 месяцев — за счет этого увеличилась сумма процентов, которые я отдаю банку за пользование деньгами. Еще появлялись расходы на продление страховки, платную рекламу объявления о продаже квартиры на «Авито» и «Циане». Каждый месяц задержки рентабельность в среднем падала на 2,6%. Чтобы ее поднять, я постаралась продать квартиру чуть дороже. Ниже расскажу, чем это закончилось.

Риски флиппинга

Флиппинг — довольно рискованная стратегия. Проблемы могут возникнуть на любой из стадий процесса. Вот о чём стоит знать начинающему флипперу:

Регистрация права собственности

Мне не хотелось ехать в МФЦ по месту нахождения квартиры, поэтому я заранее записалась в отделение Росреестра по экстерриториальному принципу. В такие отделения можно обращаться за регистрацией объекта недвижимости независимо от того, где он находится территориально. В Москве их три, я выбрала с ближайшей записью. Если регистрируешь напрямую в Росреестре, регистрация быстрее обычной на два дня.

С собой необходимо взять:

Важный нюанс: обращаться в Росреестр можно только после того, как застройщик поставил дом на кадастровый учет. Поэтому мне пришлось периодически уточнять информацию в головном офисе застройщика и ждать около месяца.

Поскольку квартира была в ипотеке, понадобилось оформить закладную. Этим вопросом занимался банк, но для ее оформления я заказала оценку квартиры за 4000 ₽ и уплатила пошлину за регистрацию 500 ₽.

Ипотека

Я решила брать ипотеку не только рентабельности, но и потому, что не могла купить квартиру иначе: не было средств.

Сначала я выбирала квартиру, а под нее — ипотечную программу, которая будет самой выгодной для конкретной новостройки. И это оказалось правильной стратегией. Я покупала квартиру на старте продаж, и мой комплекс аккредитовал только один банк. В нем я и взяла ипотеку.

Документы подавала через ипотечного менеджера застройщика. Для одобрения ипотеки в банке мне понадобились:

Кроме того, я представила документы об образовании и выписки со всех вкладов и счетов в банках. Дополнительные документы запросил менеджер застройщика для подстраховки. Банк их даже не смотрел, потому что у меня был хороший официальный доход. Ипотеку мне одобрили без проблем.

Для максимальной рентабельности необходимо вложить минимальное количество своих денег. Я внесла минимальный первый взнос 20% — 322 732 ₽. В ипотеку взяла 1 290 000 ₽ под 11,2%. Чтобы максимально сократить ежемесячный платеж, я выбрала самый большой срок кредитования — 30 лет. В итоге ежемесячный платеж составил 12 823 ₽.

К моим ипотечным расходам добавилось страхование — 6800 ₽.