Как заработать на ремонте и продаже квартир

Казалось бы, что можно еще придумать в таком типовом бизнесе, как перепродажа квартиры? Ниже я расскажу, как сократили цикл продажи, как это повлияло на прибыль и почему риэлторы не подходят для того, чтобы делать бизнес на перепродаже квартир.

У ребят небольшие объемы, и пока этот механизм мы протестировали на одном объекте, где получили бронь на 20 000 рублей до завершения ремонта и через месяц заключили сделку с этим клиентом.

Разумеется, что стоит отдельно тестировать, как бизнес процесс проявит себя на масштабе, но пока результаты выглядят перспективными.

Мы написали эту статью, чтобы

– Возможно, что наш опыт будет полезен другим, кто только начинает расти и это может помочь увидеть точки роста и сократить количество ошибок

– Вдруг случится новый мэтч с теми, кто нуждается в помощи по настройке своих бизнес процессов

Ссылка на Telegram для тех кому важно остаться на связи, после прочтения. Пишите вопросы и предложения, будем рады.

На данный момент уже удалось добиться:

– Сократить цикл продажи за счет процесса раннего размещения

– Повысить конверсию в покупку за счет процесса прогрева аудитории

– Сократить себестоимость продажи за счет внедрения собственных агентов продажи

Все это лишь начало оптимизации. Далее мы планируем развивать и сокращать процесс ремонта и экономии на масштабе через сотрудничество с разными фирмами.

Флиппинг – новая инвестиционная стратегия, при которой граждане покупают жилье в «убитом» состоянии, ремонтируют его и продают с большей стоимостью. Эксперты отмечают, что таким образом можно заработать до 60% от суммы вложений.

В чем особенности этого направления, почему таких инвесторов не стоит путать с «черными риелторами», и сколько можно заработать на квартирах со старым ремонтом, узнаем в новом материале Bankiros.ru.

Мы провели пока только одну сделку с клиентом, который вносил предоплату. Специально запрашивали у него обратную связь по работе агента, и он сказал – «Она убедила нас, что это лучшее вложение моих денег».

Самое приятное в этом всем было – видеть глаза и эмоции человека, который впервые своими усилиями достиг результата.

Сейчас хотим сделать подготовку более персонализированной. Например, уточнять у клиента заранее перед просмотром, в каком районе работает, как добирается, есть ли автомобиль и т.д, чтобы агент давал персонализированную информацию клиенту, тем самым повышая вероятность сделки.

Начали выставлять объект на продажу сразу после покупки

Как я сказал ранее, ребята успевали сделать ремонт за 1 месяц за счет типовой отделки и слаженной команды. Они заказывали каждый раз одни и те же материалы. Работала бригада, которая четко понимала объем работ и свои задачи. В результате все квартиры были похожи одна на другую.

Мы использовали это как преимущество – раньше рекламу запускали только после завершения ремонта квартиры. Сейчас я начал рекламу сразу после внесения брони квартиры, не дожидаясь даже оформления бумаг. Это экономило нам почти 1,5 месяца за счет использования фотографий с завершенных квартир.

Любая сделка по покупке квартиры – это длительный процесс выбора и принятия решения со стороны клиента, поэтому недостаточно просто начать рекламироваться раньше. Мы должны были научиться собирать лиды и удерживать их интерес до момента выхода на продажу объекта.

Как зарабатывать на перепродаже квартиры больше и как из этого сделать полноценный бизнес? Разбираем кейс.

Всем, привет! Меня зовут Сергей и мы с партнером помогаем компаниям находить точки роста в бизнесе, оптимизировать процессы и сокращать затраты. Скучно звучит только на первый взгляд, пока не погружаешься в какой-то продукт и внедряешь такие изменения, которые дают новый виток роста.

Один из проектов о котором бы хотели бы рассказать (с разрешения клиента, разумеется) – флиппинг. Это такая популярная стратегия инвестирования, когда вы находите квартиру по низкой цене, делаете ремонт и продаете значительно дороже. Это называется флиппинг. Подробно данный метод инвестирования разбирали Forbes и РБК. Такой бизнес стал таким популярным, потому что обладает минимальными рисками, а заниматься им можно в свободное от основной работы время.

Бизнес на ремонте квартир в Европе, или house flipping, может приносить прибыль до 30% на вложенные средства. О том, как устроена частная реновация жилья, о рисках и возможностях этой деятельности «Ведомостям» рассказали наши соотечественники, занимающиеся house flipping за границей.

Перебравшись в испанскую провинцию Кантабрия, Евгений Редькин заметил, что в столице Сантандер цены на квартиры, расположенные в одном и том же доме, могут сильно различаться и зависело это от состояния жилья. Первую квартиру для house flipping он купил на пробу, за 25 000 евро, у людей, которые не смогли платить по ипотеке. «Это было ужасное зрелище: 40 кв. м, с тараканами, клопами, обшарпанными стенами, туалет на кухне, душ там же, просто отгороженный пластиковой занавеской. Дом был достаточно приличный, старинный и с интересным фасадом, но в квартиру было страшно зайти», – вспоминает Редькин.

Он нашел архитектора, который сделал проект, получил разрешение на ремонт в местной мэрии, придумал дизайн, отремонтировал, обставил и через четыре месяца продал квартиру за 65 000 евро семейной паре испанцев, которые приобрели студию для сына-студента. С учетом уплаты налогов Евгений заработал на этом около 20 000 евро и решил продолжить работу. За четыре года он сделал 12 квартир, в том числе приобретенных инвесторами-соотечественниками. В городе оказалось немало «наследственных» квартир в плохом состоянии (и которыми наследникам невыгодно заниматься), но расположенных в привлекательных местах. К тому же регион Кантабрия сейчас активно развивается, и есть перспектива роста цен на недвижимость.

Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio, говорит, что их клиенты с 2014 г. все больше рассматривают зарубежную недвижимость как способ сохранения и приумножения капитала, а не как дачу у моря. И поскольку арендная доходность в Европе падала, инвесторы стали интересоваться более выгодными вариантами. Компания стала вкладывать средства (и свои, и клиентов) в покупку и реновацию квартир для дальнейшей их перепродажи или сдачи в аренду. Сейчас в ее портфеле 10 отремонтированных квартир в Баварии и около 40 в Афинах, где у Tranio есть проектная компания специально для этого. «Мы верим в эти рынки, поэтому делаем ремонты там», – говорит Качмазов. По его словам, как правило, прибыль инвестора, желающего приобрести объект в собственность, составляет 10–15% годовых в случае перепродажи вскоре после ремонта и выплаты комиссии брокеру. Если продать объект по какой-то причине не получается, инвестор остается по крайней мере с квартирой, которую можно сдавать в аренду.

Почему флипперов не нужно путать с черными риелторами?

Такие инвесторы рискуют своими деньгами, поэтому никогда не будут покупать недвижимость с сомнительной историей. Для покупки и перепродажи выбирается только юридически чистая собственность.

Инвесторы обычно приобретают квартиры в доме с удачным расположением, близкой транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. При этом сами квартиры обычно бывают не ухоженными, со старым ремонтом или вообще полным его отсутствием.

Обычно квартиры в таком состоянии отпугивают покупателей и не продаются даже по очень низкой цене. Флиппер же приобретает такие квартиры легко и готов к долгому и дорогому ремонту.

В США такое направление развито достаточно давно, кто-то даже занимается им в качестве основной занятости. Спрос на жилье в Штатах постоянно растет, поэтому само жилье из-за инфляции за месяцы ремонта вырастает в цене на несколько процентов.

В России таких инвесторов еще не так много. Однако именно в России у них много возможностей.

Где в флиппинге могут возникнуть проблемы?

Кроме золотых рук и дизайнерской фантазии нужно хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и объективно оценить потенциал квадратных метров.

Флиппинг является предпринимательством и за него придется платить налоги. Например, налог на доход физических лиц в 13% на разницу между суммой покупки и продажи жилья, если оно находится в вашей собственности менее трех лет.

Как найти квартиру для выгодных вложений?

Флипперы обычно ищут недвижимость в базах залоговой недвижимости, аукционах банкротной собственности, на сайтах объявлений и с помощью расклейки объявлений о срочной покупке жилья.

Как понять, что квартира принесет прибыль?

Идеальный вариант выгодной инвестиции такой: пять минут до остановки, если это мегаполис, то 20 минут пешей прогулки до метро. Рядом расположены торговые центры, магазины, школы, вузы и парки.

Обычно студии, однокомнатные или двухкомнатные квартиры продаются быстрее больших квартир. Особенно популярны квартиры в две комнаты площадью 50-60 квадратных метров и квартиры с одной комнатой в 35-45 квадратных метров с балконом.

Желательно, чтобы окно комнаты выходило во двор или на дорогу в более чем 30 метрах от дома.

Важно, чтобы этаж был не первым и не последним. Квартира на первом этаже в любом случае будет дешевле квартиры на втором этаже.

Подъезд должен быть в хорошем состоянии без запахов и мусоропровода. Важно, чтобы соседи были тихими адекватными людьми.

С какой квартирой нельзя иметь дело

Об этом мы подробно писали здесь. Важно, чтобы квартира, полученная в наследство, была в собственности хотя бы три, а лучше пять лет. Три года является сроком исковой давности для оспаривания наследства.

Не стоит рассматривать варианты, где право собственности на квартиру возникло в результате дарения от чужого человека. Такой договор сложно проверить. Отказаться стоит и от варианта, который вам пытаются продать по доверенности.

Стоит отказаться от квартиры, если продавец предлагает вам занизить стоимость жилья в договоре, а разницу от реальной и формальной цены получить наличными.

Что важно учитывать при ремонте жилья для перепродажи?

Просто заменить коммуникации и отделать стены недостаточно. Жилье должно быть полностью готово к заселению. Там должна быть мебель, сантехника, бытовая техника и даже картины на стенах и подушки на диванах. Это значительно повышает шансы быстро продать квартиру.

Флипперы отмечают, что обычно ориентируются на ипотечных заемщиков. В стоимость квартиры включается ремонт, мебель и бытовая техника. Так, покупатели приобретают жилье, готовое к заселению, для обустройства которого не требуются дополнительные кредиты. Все включено в стоимость ипотеки.

Рисковать стоит с умом

Важно правильно распланировать бюджет. Нужно запланировать все по самому худшему сценарию, заложить средства с запасом и деньги на непредвиденные расходы, даже если все пойдет плохо, флиппер останется в плюсе.

У флипперов есть негласное правило: объект покупается за 70% от стоимости его продажи после ремонта с вычетом затрат на строительные материалы и услуги ремонтников. Максимальная стоимость жилья без ремонта определяется по следующей схеме: стоимость после ремонта*70% – расходы на ремонт.

При этом успех во многом определяет скорость: быстрая покупка, быстрый ремонт и быстрая продажа, пока ситуация на рынке не изменилась кардинально. Идеальный срок для этого – три месяца.

Напомним, ранее Bankiros.ru рассказывал о том, выгодно ли сейчас покупать дорогие вещи в Турции из-за девальвации лиры.

Повысили эффективность, заменив риэлтора

Мы начали размышлять. Кто такой риэлтор? Для нас это был в первую очередь продажник, но в действительности большинство риэлторов оказались людьми, которые профессионально показывают квартиры и на этом все. Да, просто хорошо показывают квартиру, но не продают. А их комиссия съедает порядка 20% маржинальности.

Мы обсудили и решили, что нам не нужен типичный риэлтор, потому что:

– Нам важно закрывать сделку как можно быстрее и наш объект должен быть в приоритете

– Их основные инструменты продвижения и поиска клиентов доступны в полной мере и нам – площадки Авито, ЦИАН, Яндекс. Недвижимость

– Мы сами берем на себя функции по прогреву аудитории

Ключевые точки роста

Для начала я определил этапы бизнес процессов, чтобы понять с чем стоит работать в первую очередь.

Процесс состоял из четырех этапов:

Ремонт ребята научились делать за 1 месяц от покупки материалов до полной сдачи объекта, а вот процесс продажи мог занимать несколько месяцев, так как они не демпинговали и старались выставлять объект дороже. Таким образом, реализация одной квартиры от покупки до продажи могла занимать 3-4 месяца.

Мы начали работать с концом воронки – этапом продажи, потому как цикл сделки влияет на маржинальность всего проекта, а также на дальнейший рост, так как чем быстрее продается объект, тем быстрее прибыль от него можно реинвестировать в следующий.

Представьте, что у вас есть свободные деньги, и вы готовы попробовать бизнес на флиппинге. Вы нашли и купили квартиру, сделали ремонт, выставили на продажу и реализовали ее. Предположим, что ваш средний цикл от покупки до продажи – 4 месяца, тогда за год вы выполните только 3 продажи. Если мы сокращаем цикл до 2 месяцев, то выполнить продаж за год уже можно в 6, то есть эффективность вложенных средств в 2 раза больше.

Это и означает увеличение эффективности, когда при равных условиях бизнес работает с разной отдачей. Ниже о том, как влияли на данную эффективность.

Создали воронку активации клиента

Воронка активации – последовательность шагов, когда потенциальный клиент понимает, что ему нужен данный продукт.

Воронка выглядела следующим образом:

На трафик существенно влияет превью объявления. Например, светлые и яркие квартиры просматривают чаще, чем аналогичные предложения, но в темных оттенках. Мы использовали светлые фотографии завершенных объектов и детальное описание. Например, чтобы не возникло ощущения, что это просто компания-перекуп, которой не важен клиент, в тексте объявления мы писали приветственный блок от имени владельца компании.

В тексте объявления мы честно рассказывали, что объект еще не завершен, но указывали дедлайн, когда планируем это сделать. Да, мы намеренно исключили ситуацию, чтобы клиент думал, что объект уже завершен и звонил нам с таким убеждением. Мы перевернули недостатки в свои преимущества – сообщали, что вы можете следить за качеством отделки, познакомиться с бригадой. Никто этим не воспользовался, но это сформировало определенное доверие.

Мы мотивировали клиентов написать нам в чат, чтобы получить расширенную информацию по дому, району, а также следить за процессом стройки. Клиенту было достаточно отправить «+» в чат, после чего наш оператор знакомился с клиентом, отправлял ссылку и периодически напоминал о себе.

Когда клиент нам писал, то мы получали полноценный лид, который был заинтересован в покупке.

Посадочная страница – страница, где описана дом, район, его инфраструктура, плюсы и даже недостатки. Да, мы честно старались говорить обо всем, чтобы сохранять доверие, которые мы начали формировать еще в объявлении.

На сайте мы также показывали ключевые этапы строительства в виде реальных фото с объекта, а также фото бригады, которая выполняла ремонт. Как ранее писал, она не менялась, поэтому мы тоже использовали это как преимущество.

В конечном счете это все помогало увеличить доверие к объекту, а также выполнить прогрев аудитории вместо «риэлтора». В случае со звонками обрабатывали звонок, давали краткую, но ключевую информацию по объекту, после чего предлагали прислать расширенную информацию в мессенджеры и отправляли уже туда.

Старое-доброе ограничение по времени работает по прежнему хорошо. Вы видели, как многие девелоперы сообщают о том, что со следующего месяца ожидается повышение цены. Мы использовали тоже самое, чтобы стимулировать продажи, но разумеется клиенты не готовы вносить хоть какую-либо значимую сумму в незавершенный объект, если только компания не известный девелопер, зато они нормально относятся к брони на сумму от 10 до 50 тысяч рублей.

Дизайн и налоги

В каждой стране прибыль хаусфлипперов зависит от многих факторов, в немалой степени – от знания местных особенностей законодательства. «В среднем по Испании налог на покупку недвижимости составляет 10%. Но даже не все местные знают, что, например, в Кантабрии есть специальный закон, позволяющий этот налог уменьшить. Если ты заявляешь, что собираешься в этом жилье делать ремонт, то его снижают до 5%. На ремонт тебе дается 1,5 года, а его себестоимость должна быть не меньше 15% от цены покупки квартиры», – объясняет Редькин.

Юлия Романовская, глава российской компании UmArchitects, рассказала, что к ним регулярно обращаются клиенты-россияне, которые хотели бы сделать ремонт в своих квартирах и домах в Испании, Швейцарии и Германии, в том числе приобретенных для перепродажи. Потому что зачастую то, что могут предложить местные архитекторы, особенно в маленьких городках, не устраивает заказчиков (по словам Романовской, в Европе также более сложная ситуация и с качественными материалами – выбор невелик, многое надо заказывать за несколько месяцев). «В квартире с красным диваном в гостиной и оранжевыми стенами можно провести отпуск, но для жизни она не подходит», – приводит пример Романовская. Но большинство хаусфлипперов вынуждены работать с местными архитекторами, а соотечественников приглашают лишь для создания дизайн-проектов.

Редькин дизайн придумывает сам, но привлекает местного архитектора-техника, и это «обязательное условие»: «Чтобы получить разрешение на ремонт, необходимо, чтобы проект был сделан местным архитектором, который имеет все необходимые сертификаты и лицензии. Именно этот специалист будет подавать проект на согласование в мэрию». Есть два вида разрешений: на обычный (косметический) ремонт и на капитальный. Заявки на косметический ремонт рассматриваются около месяца, но обычно разрешение дают раньше. А вот с капитальным сложнее: там больше требований и заявку могут рассматривать до полугода, кроме того, нужно заплатить пошлину, это 5% от сметы на ремонт.

Многое зависит и от команды, которая будет делать ремонт. Ни о каких нелегалах речи не идет, в Испании, например, высокие штрафы за использование нелегальной рабочей силы. «Работать предпочитаю с русскоязычными, и тут дело и в языке, и в сроках, и в качестве. Местные компании работают медленно, кроме того, они узкоспециализированны, т. е. штукатур может только штукатурить, плиточник занимается только плиткой и т. д. Наши соотечественники, как и рабочие с Украины и из Молдавии, могут совмещать несколько специальностей», – рассказывает Редькин. В Tranio эту задачу решают по-другому. «В Баварии у нас работают ребята из Румынии, а стройматериалы мы покупаем на Украине и в Польше и за счет этого добиваемся низкой себестоимости», – делится Качмазов.

Обставить квартиру так, чтобы она понравилась большинству возможных покупателей, – сложная задача. «Хорошая испанская мебель дорогая, и ее нужно долго ждать (шторы, заказанные через Amazon из Англии, могут прийти быстрее, чем из любого испанского шоурума), что сказывается на сроках реализации проекта. Оптимальный вариант по срокам, цене и выбору – это мебель из IKEA», – говорит Редькин. Он и сам делает какие-то вещи, добавляя в проект пару уникальных элементов интерьера – старинную лампу, или табуреты необычной формы, или раковину с основанием от старой швейной машинки. «Важно даже не то, что сейчас в тренде, а то, что массово будет модно в следующем сезоне. Например, сейчас популярен скандинавский стиль с минималистичной мебелью а-ля 1950–1960-е гг., но уже появляется больше классических интерьеров или в стиле фьюжн, в моде использование состаренного натурального дерева (даже достаточно грубого), есть отсылки к стилю лофт, использование кирпича в интерьере, железных элементов, даже скорее лофт-индастриал», – рассказывает он. После того как ремонт и меблировка завершены, квартира выставляется на продажу. «Я сотрудничаю с разными агентствами, но никому не даю эксклюзива. В России риэлтор выполняет больше функций, а здесь лишь сводит покупателя с продавцом. Проверкой документов и оформлением сделок занимается нотариус. Кроме того, ни один риэлтор не сможет показать мою квартиру лучше, чем это сделаю я», – говорит Редькин.

Увеличили средний чек на 7%

Мы начали рассуждать, а что еще продукт может дать клиентам? И осознали, что проблемы и трудности у людей возникают не только до, но и после покупки, и мы могли бы их решать тоже. Мы обнаружили их используя фреймворк JTBD:

– Когда я приобрел квартиру, то хочу купить как можно быстрее необходимую мебель и технику, чтобы перестать платить за чужую квартиру и переехать в свою

– Когда я приобретаю квартиру, то хочу купить ее сразу с новой мебелью и техникой, чтобы это вошло в сумму ипотечного договора

Для того, чтобы увеличить ценность от работы с продуктом, мы начали пытаться закрыть и эти потребности. У основателей было много контактов с фирмами, которые занимались корпусной и мягкой мебелью, а также договоренности на специальные условия выкупа по сниженным ценам. Мы это использовали и подготовили картинки позиций от диванов до диффузоров в квартиру, которые можем поставлять и начали предлагать клиентам включать это прямо в сумму договора покупки жилья.

Клиент с которым заключили сделку оплатил заказ кухонного гарнитура, дивана и ванны под ключ через нас. Это позволило заработать дополнительные деньги за счет комиссии посредника.

Такой подход имеет несколько преимуществ:

В будущем хотим заранее подготовить рендеры с мебелью, которую можем поставить, чтобы клиенту было проще представлять это в интерьере.

Собственные агенты по продажам

У основателей не было такого количества объектов, чтобы брать агентов в штат было выгодно, поэтому мы рассматривали только парт-тайм занятость с привязкой оплаты за результат.

Нашим потенциальным сегментом стали студенты.

Нам не требовался опыт в продажах или опыт риэлтора. Было достаточного того, чтобы человек умел грамотно говорить, опрятно выглядел, располагал к себе и имел несколько часов в неделю свободного времени.

Мы рассуждали, почему их может заинтересовать данная вакансия?

Выглядело, как хорошая возможность для подработки и личностного развития. Мы разместили объявления в социальных сетях, где рассказывали о компании и о том, как она помогает решать жилищный вопрос.

Мы подозревали, что отклик может быть массовым, поэтому заранее продумали воронку, которая отсеивает не мотивированных или просто откликающихся на все подряд. Процесс найма выглядел следующим образом:

Для сбора откликов мы использовали в основном социальные сети, так как нам не нужно было резюме. Мы понимали, что у 90% откликов будет крайне мало информации об опыте и навыках, что потребовало бы созвонов с каждым, чтобы понять может ли он подойти. Поэтому мы просили видео-визитку для отклика и не требовали вообще никакого опыта в работе. Мы думали, что будут откликаться в основном девушки, но распределение получилось близким к 50/50.

Мы просили прислать видео-визитку до 5 минут с рассказом о себе – чем увлекаешься, где учишься, какие достижения были в жизни, почему интересна вакансия. Получалась своего рода самопрезентация на которую мы и смотрели и оценивали – насколько человек уверенно говорит, располагает к себе или нет. По итогу мы отобрали шорт-лист из 15 кандидатов, которые показались наиболее перспективными и связались с каждым, рассказали подробнее о вакансии и компании, а также описали следующие шаги, после которых будет принято решение по вакансии. Все согласились продолжить.

Финальным заданием была презентация, поэтому для подготовки к ней мы создали гайд-лист, где описали преимущества квартиры и большинство типичных вопросов при просмотре жилья. Кандидату нужно было это прочитать, понять и на следующем этапе провести презентацию, как это было бы в жизни. Мы давали ограниченный блок информации на этом этапе, чтобы не отпугнуть кандидатов. Нам важно было посмотреть, как человек может проводить презентацию и реагировать на нестандартные ситуации.

Финальную презентацию мы проводили в Zoom. Для того, чтобы приблизить процесс к реальности использовал сайт, где были представлены 3-D туры по квартирам. Мы с основателями имитировали покупателя, а кандидат должен был провести нам room-тур рассказав о преимуществах и выгоде покупки.

Сервис, который использовали для проведения презентации

Именно так и выбрали нашего идеального агента. Безусловно, что этого было недостаточно, чтобы отправлять сотрудника на реальный объект. Требовалось пройти небольшое обучение и отточить навыки презентации. Для этого мы создали базу знаний, тренировочные тесты и прогоны. Базу знаний мы формировали на основании интервью с риэлторами, выясняя наиболее частые вопросы от клиентов. В итоге у нас было все в базе знаний – от инфраструктуры и перспективности проекта до рыночной стоимости жилья, ипотеки и информации по соседям.

Мы договорились с основателями, что по итогу успешной сдачи экзамена сотрудник получит небольшое финансовое вознаграждение.

Риски и хлопоты

Главный риск покупки квартиры «под реновацию» в том, что никогда нельзя точно сказать, «что там внутри», до начала ремонта. «Внешне все может быть прекрасно, но, когда начинаешь разбирать полы и стены, оказывается, что все надо сносить и делать заново, а это серьезно увеличивает бюджет проекта и его сроки», – рассказывает Редькин. Второй серьезный риск связан с получением разрешения в мэрии на ремонт: иногда испанские чиновники столь неторопливы, что старт проекта приходится откладывать на несколько месяцев. «Тут нет никакой закономерности – как повезет. Есть проекты, на которые быстро выдают разрешения, а есть и такие, по которым согласование затягивается, а без этого невозможно начать работу», – предупреждает он.

Всегда есть риск не угадать с объектом – приобрести то, что не будет востребовано даже после современного ремонта. Редькин вспоминает квартиру, которую продавали почти год, несмотря на интересную локацию, в результате пришлось снизить цену почти до себестоимости.

Качмазов напоминает и о «рыночном» риске – на ситуацию могут повлиять какие-то внешние события, политические или экономические, и после завершения реновации объект не удастся быстро продать по запланированной цене. «Но мы выбираем объекты, которые в любом случае получится сдать в аренду, чтобы переждать кризис и продать его позже, когда цены снова поднимутся», – резюмирует спикер.

«80% тех, кто занимается house flipping, – частники и 20% – небольшие компании. Крупные игроки не идут в этот бизнес, так как нет системы, по которой можно получать прибыль, – комментирует эксперт по инвестициям в зарубежную недвижимость Игорь Индриксонс. – Все зависит от таланта конкретного человека». «Иногда удается только отбить ремонт, вложенные силы и время уходят впустую. Финансирование под такие проекты получить не проблема, дадут 50% от стоимости объекта под 7–10% годовых на короткий срок, обычно до года. Но много денег не заработаешь, купив убитую квартиру и сделав там ремонт, – в 90% случаев только отбивается ремонт плюс в лучшем случае 10%. Доходный флиппинг всегда идет в комбинации с чем то другим. Например, купить убитую квартиру или дом на залоговом аукционе, разделить на две и/или добавить еще комнату с помощью перепланировки, а если еще переделать чердак в дополнительную комнату или если это дом, то разделить его на 2–3 отдельные квартиры и продать по отдельности».

Управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева согласна, что приемлемую доходность может обеспечить только перестройка и увеличение площадей или повышении класса здания за счет качественной отделки, «что обычно и предпочитают наши соотечественники». Но в большинстве случаев для них такие вложения «не столько рисковые, сколько хлопотные», говорит она.

Как это работает

House flipping – улучшение жилья за счет ремонта и обстановки для последующей перепродажи – зародилось в Северной Америке и сейчас особенно популярно в США и Канаде. Но и в Европе этот бизнес вызывает все больший интерес частных инвесторов, в том числе из России, ведь порог входа в такие проекты невелик, от 100 000 евро. По словам Качмазова, тут важно, чтобы был спрос на отремонтированные квартиры со стороны покупателей и арендаторов в конкретной локации и была компетентная команда на месте: «Это должны быть люди, которые знают язык этой страны, разбираются в рынке, умеют выбрать правильный объект и сделать ремонт качественно и недорого».

За 300 000 евро можно купить и отремонтировать одну небольшую квартиру в Баварии или две-три в Афинах. «Можно обойтись и меньшей суммой, если сделать один маленький проект в Афинах, но тогда доходность будет сильно съедена дополнительными расходами на поездки, налоги и юридические услуги», – предупреждает Качмазов. Обычно компании, занимающиеся нouse flipping, сами находят для инвестора перспективный объект, занимаются оформлением документов, ремонтом и меблировкой, а потом помогают найти будущих покупателей или арендаторов. «Но если клиент хочет оформить квартиру в собственность, ему нужно хотя бы раз приехать, чтобы открыть счет в банке и оформить покупку – или доверенность для нашего представителя», – уточняет он.

Редькин рассказывает, что когда он составляет бизнес-план на объект, то старается заложить прибыль в размере 30%. Сейчас он собственные средства не вкладывает, а находит интересные варианты и предлагает их своему пулу инвесторов. «Желающие покупают квартиру на свое имя, а я в данном случае выступаю как доверенное лицо. После этого мы заключаем договор на управление недвижимостью. Инвесторы финансируют покупку и стройку, берут на себя все расходы, а я, со своей стороны, выполняю весь объем работ, делаю ремонт, обставляю квартиру и потом продаю. Это позволяет мне одновременно вести пять-шесть проектов», – объясняет предприниматель. Один проект длится 6–8 месяцев, инвесторы, с которыми он работает, получают 10–15% от прибыли за проект.

Некоторые инвесторы оставляют отремонтированное жилье в собственности. «В Греции мы умеем находить дешевые объекты, недорого и стильно их ремонтируем, а потом сдаем в аренду. Ликвидность местного рынка пока низкая, но у нас есть иностранные клиенты, которые хотят получать пассивный доход и рассчитывают на прирост стоимости», – рассказывает Качмазов и напоминает, что в Греции инвестор получает ВНЖ, если покупает недвижимость стоимостью от 250 000 евро. Но если квартиру продать, то ВНЖ не продлевается, поэтому такие инвесторы выбирают стратегию «купи – отремонтируй – сдай в аренду».

Программы разных стран, позволяющие иностранцам приобрести второе гражданство за инвестиции, оценивают не только по финансовым показателям.

Гражданство за инвестиции

Программы разных стран, позволяющие иностранцам приобрести второе гражданство за инвестиции, оценивают не только по финансовым показателям. Среди важных критериев – необходимый объем вложений, качество жизни, уровень экономического развития, система налогообложения, свобода передвижения, сроки обработки заявлений, возможность выхода из инвестиций и др.

Мальта 650 000 евро безвозмездный взнос в правительственный фонд плюс 25 000 евро за супруга/супругу и каждого несовершеннолетнего ребенка (50 000 евро за ребенка в возрасте 18−26 лет и финансово зависимого родителя). 150 000 евро инвестируются на пять лет в государственные облигации, акции, ценные бумаги, еще 350 000 нужно вложить в покупку жилья или в течение пяти лет арендовать недвижимость на острове. Таким образом, суммарно инвестору придется потратить не менее 930 000 евро при аренде жилья и 1,2 млн евро при покупке. К инвесторам предъявляются строгие требования, а срок выдачи паспорта может затянуться до полутора лет. Как ранее писали «Ведомости», правительство Мальты обсуждает ужесточение условий выдачи «золотых паспортов» в обмен на инвестиции. Так, минимальные требования к стоимости недвижимости или аренды, установленные в 2013 г., после повышения цен на жилье могут быть увеличены. Секретарь по вопросам гражданства Алекс Мускат в интервью газете The Times of Malta сообщил, что с 2014 г. было выдано более 70% от запланированной квоты в 1800 «золотых паспортов». Мальта стала членом ЕС в 2004 г., с тех пор «золотые паспорта» этой страны получило более 3500 человек. Если Мальта откажет в выдаче гражданства (отклоняется в среднем каждая четвертая заявка), принять участие в паспортной программе другого государства, например Кипра, уже не получится.

Кипр 2 млн евро в жилую недвижимость либо 2,5 млн – в коммерческую. С мая 2019 г. также требуется дополнительно сделать безвозмездный взнос, 75 000 евро, в государственный фонд исследований и инноваций и 75 000 в программу строительства доступного жилья для граждан Кипра. Через пять лет недвижимость можно продать. Жить на острове не обязательно. Паспорт дает все права граждан Евросоюза, также инвесторов привлекает развитая инфраструктура и растущая экономика страны. В 2019 г. нескольким гражданам России хотели аннулировать гражданство республики, что наделало немало шума. Однако в феврале 2020 г. чиновники признали, что нет юридических оснований для отзыва паспортов, так как кипрское законодательство не подразумевает такой процедуры. К лицам, связанным с политикой, особо пристальное внимание, и есть случаи отказов людям, занимающим совершенно разные посты. Если инвестор работал в компании, попавшей в санкционные списки, это может повлиять на решение о выдаче паспорта. Но это самое популярное направление для россиян, ведь получить гражданство Евросоюза здесь можно быстрее всего.

Гренада и Доминика От $100 000. Общий плюс всех программ стран Карибского бассейна – нет требований по обязательному проживанию в стране. Карибское гражданство открывает доступ в страны шенгенской зоны и еще ряд государств. Отсутствуют налоги на доходы физических лиц из иностранных источников, дивиденды, наследство, богатство и дарение. Граждане Гренады могут посещать без визы самое большое количество стран: помимо Великобритании и государств шенгенского соглашения в список входит Китай. Кроме того, Гренада – единственная страна Карибского бассейна, которая дает возможность выхода на визу Е2 США. Поскольку граждане РФ не имеют возможности оформить бизнес-визу напрямую, сделать это можно, получив паспорт Гренады.