Наказание за невыделение долей детям по материнскому капиталу

Жилье 

04 авг 2022, 10:39

Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием материнского капитала, и какие условия должны быть соблюдены

Чтобы продать квартиру, которая покупалась с привлечением маткапитала, нужно обязательно наделить детей долями, получить разрешение опеки и купить новое жилье

С 1 февраля 2023 года в России увеличился размер материнского капитала. Сейчас при рождении первенца выплата составляет 589,5 тыс. руб., а при рождении второго ребенка — 779 тыс. руб. Если родители уже получали маткапитал на первого ребенка, то размер выплаты на второго будет 189,5 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение долей детям по материнскому капиталу

Как провести сделку по передаче детям долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского капитала

Нередко с появлением детей семьи стремятся улучшить свои жилищные условия с применением материнского капитала. Однако не все знают, какие тонкости нужно учесть в процессе оформления приобретенной недвижимости.

Росреестр совместно с юристами разъяснил, как выделить доли всем членам семьи в недвижимом имуществе и не нарушить права супругов и детей.

О программе «Материнский капитал»

«Материнский капитал» — госпрограмма финансовой поддержки семей. Она действует с 2007 года и до конца 2026 года. Ее цель — повысить рождаемость в стране. Изначально денежные выплаты выдавались семьям, где родился второй ребенок, но потом программу расширили. Размер маткапитала проиндексирован в 2022 и составляет 524,5 тыс. руб.

Кто имеет право на получение материнского капитала

Читайте подробнее: Маткапитал-2022: как потратить полмиллиона на улучшение жилищных условий

Доли детям по материнскому капиталу

Исполнение обязательства по наделению детей долями после приобретения жилья с использованием материнского капитала происходит путем заключения соглашения о распределении долей. Соглашение должно быть заключено в нотариальной форме, в силу ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку жилое помещение находится в долевой собственности, рассказала рассказала руководитель департамента контроля качества Amulex.ru Нурида Ибрагимова. По ее словам, это самый быстрый и простой способ реализации взятых на себя обязательств.

«Необходимо помнить, что обязательство по наделению долей всем членам семьи нужно реализовать в течение шести месяцев с момента приобретения жилого помещения. Если жилье приобреталось в кредит — то в течение шести месяцев с момента снятия обременения, то есть с момента выплаты задолженности по кредиту или договору и снятия в Росреестре записи об обременении (ипотеке)», — объяснила юрист.

В рамках Правил использования материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением правительства от 12.12.2007 № 862, обязательство о выделении долей супругу и детям в жилом помещении, приобретенном с использованием средств маткапитала, может быть оформлено у нотариуса или у лица, наделенного законом такими полномочиями. Оригинал обязательства остается в Пенсионном фонде России (ПФР), а копия передается обладателю сертификата (лицу, давшему обязательство). Затем выделение долей закрепляется соглашением, в котором распределяются доли всех участников, пояснили в Росреестре.

В соответствии с п. 15(1) Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. Постановлением Правительства РФ № 862 от 12.12.2007) при приобретении жилья за счет средств материнского капитала доли должны быть выделены в течение 6 месяцев после перечисления средств, завершения расчетов по договору займа (кредитному договору) или договору купли-продажи с рассрочкой платежа либо снятия обременения (погашения записи об ипотеке).

В соответствии со ст. 52 ГК РФ законными представителями ребенка являются его родители. В соответствии со ст. 64 СК РФ на родителей возлагается защита прав и интересов несовершеннолетних. Гражданский кодекс РФ и Семейный кодекс РФ не содержат положений, ограничивающих право отца на представление интересов своих несовершеннолетних детей. Таким образом, отдельно проживающий отец сохраняет право представлять интересы детей.

В данной ситуации, если истекли предусмотренные Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий сроки для выделения долей детям, то имеет место нарушение прав детей. В связи с этим отцу, как лицу, которому стало известно о нарушении прав несовершеннолетних, в соответствии с ч.3 ст. 56 СК РФ следует сообщить об этом в орган опеки и попечительства по месту жительства детей.

Кроме того, отец, являясь законным представителем детей, может также обратиться в суд в интересах несовершеннолетних с требованием о выделении долей детям в судебном порядке.

Если у Вас остались вопросы либо требуется помощь в составлении обращения или искового заявления, Вы можете написать мне в личные сообщения. Услуга платная.

Если семья хочет инвестировать материнский капитал в покупку недвижимости или улучшение жилищных условий, квартиру или дом нужно оформлять в общую долевую собственность, ребенок или дети, если их несколько, должны быть включены в число собственников. Обязательство о выделении долей по материнскому капиталу нужно было оформлять, когда сертификат уходил на взнос по ипотеке или кредит на строительство дома. Документ выступал как гарантия того, что семья выделит в собственность детей доли. С марта 2020 года такой документ исключен из перечня, но обязательство родителей включить всех членов семьи в собственники жилья остается. Кроме того, обязательство о выделении доли по материнскому капиталу детям может понадобиться для оформления региональной субсидии.

Сертификат на семейный капитал и детская доля

Государственная поддержка семей в первую очередь направлена на обеспечение прав детей на достойные жилищные условия. Планируя сделку по покупке недвижимости, стоит заранее подумать о выделении долей детям и либо прописать это условие в договоре, либо составить соответствующее соглашение у нотариуса. Если для покупки дома или квартиры семья оформляет кредит, соглашение о выделении долей заключается после погашения ипотеки.

Кому при использовании материнского капитала выделяются доли:

· владельцу сертификата;

· супругу или супруге получателя сертификата на маткапитал;

· детям — первому, второму и последующим.

При выделении долей по материнскому капиталу стоит учитывать, что размер долей детей определяется пропорционально размеру материнского капитала в стоимости квартиры с учетом количества членов семьи, имеющих право на долю квартиры в связи с использованием средств маткапитала. Родители могут увеличить доли детей за счет доли одного или обоих супругов. Подготовить и удостоверить соглашение о выделении долей детям поможет нотариус. Можно прописать условие о долях в договоре купли-продажи, тогда заключать отдельный договор не нужно.

Кроме того, граждане могут обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи недвижимости, чтобы повысить правовые гарантии безопасности сделки. В некоторых случаях сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению — например, при покупке квартиры или дома у несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного или недееспособного гражданина. Нотариус:

· проверит и обеспечит законность сделки;

· проведет правовую экспертизу договора, проверит каждый документ, в том числе подтверждающие, что недвижимость — собственность продавца;

· убедится в соответствии реальной воли сторон волеизъявлению;

· убедится в дееспособности граждан и их представителей;

· разъяснит сторонам смысл, значение и последствия совершаемой сделки, особенности сделки с учетом покупки недвижимости на средства материнского капитала и обязательства о выделении долей по материнскому капиталу.

Регистрация перехода права собственности

Покупка недвижимости за материнский капитал и выделение долей в имуществе требуют регистрации права собственности новых собственников жилья. Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в МФЦ (чтобы передать документы в регистрирующий орган) или, если сделка удостоверена нотариально, дождаться результата регистрации, поскольку этой процедурой будет заниматься нотариус. Нотариус сам направляет в Росреестр документы в день совершения нотариального действия. Срок регистрации прав по сделке в нотариальной форме составляет всего 1 день, если документы поданы в электронной форме; если в бумажной — не более 3 дней.

Полезная статья? Поделитесь ей:

Выделение долей с ипотекой и маткапиталом

Одним из целевых направлений для средств материнского капитала является приобретение жилья или частичное погашение ипотечного кредита. Однако родителям, применившим материнский капитал для покупки жилья, необходимо создать для детей определенные гарантии, а именно подписать обязательство выделить в будущем ребенку его долю в купленном жилище, рассказал адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.

«Регистрацию с выделением долей необходимо произвести в течение полугода после снятия обременений и возникновения права распоряжения недвижимостью. Процедура оформления и выделения долей производится у нотариуса, который в последующем направит заверенные документы для регистрации их в Росреестра», — резюмировал Гавришев.

Выделение детских долей при продаже квартиры с материнским капиталом

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Подробнее о том, как выделить детскую долю, читайте в нашем материале «Выделение долей детям по материнскому капиталу: все нюансы»

Права супругов при покупке недвижимости

Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:

Недвижимостью в совместной собственности можно распоряжаться только по обоюдному согласию супругов. «Это значит, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению таким имуществом необходимо получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Однако непредставление такого согласия в орган регистрации прав для целей государственной регистрации перехода права на указанное имущество на основании сделки, заключенной одним из супругов, не является основанием для приостановления регистрационных действий (при этом в ЕГРН будут внесены сведения об отсутствии указанного согласия)», — уточнили в Росреестре.

Если у супругов зарегистрировано право общей долевой собственности, то отчуждение доли в праве общей долевой собственности также возможно, но только с соблюдением права преимущественной покупки. В этом случае договор должен быть нотариально удостоверен.

Регистрация доли

Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. В Росреестре уточнили, что для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 тыс. руб. на всех членов семьи. Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:

Заявителями являются все участники общей долевой собственности на объект недвижимости. «Если государственная регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенной сделки, соответствующее заявление в орган регистрации прав может быть представлено в том числе нотариусом. Срок регистрации составит семь рабочих дней с даты приема документов органом регистрации прав и девять рабочих дней с даты приема документов в МФЦ», — объяснили в Росреестре.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Однако продажа такой недвижимости может быть сопряжена с трудностями, поскольку жилье находится в залоге. А значит, нужно, как и при обычной продаже ипотечной квартиры, разрешение банка на продажу, а также на выделение детских долей.

Но на практике такое выделение долей банки практически не одобряют, хотя де-юре такой запрет не установлен, отметил к. ю. н., руководитель практики разрешения споров и судебного представительства компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. «Если это и случается, то крайне редко. Пока квартира находится в залоге, банки не вешают на себя дополнительные обременения в виде выделения долей в его же фактически собственности», — пояснил юрист.

«Если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — добавила Асия Мухамедшина из АЮР. «Если родители перестанут платить по кредиту, банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям. Это ущемит интересы несовершеннолетних», — отметила эксперт.

Поэтому продать ипотечную квартиру, купленную с привлечением маткапитала, можно только после полного погашения кредита. Сделать это можно досрочно, внеся собственные средства или задаток покупателя, привел пример Григорий Скрипилев.

Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Права детей в сделках с недвижимостью

Ребенок может получить долю в результате наследования, а также по сделке о приобретении в общую долевую собственность, в том числе на его имя, соответствующей недвижимости. Например, по договору дарения, купли-продажи приобретателями недвижимости одновременно являются родители и их дети. В Росреестре отметили, что в некоторых ситуациях выделить доли несовершеннолетним обязывает закон:

Как продать квартиру с материнским капиталом

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. Всплыть этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Продажу купленного на маткапитал жилья могут упростить

В 2022 году в Госдуме предложили упростить продажу купленного на маткапитал жилья. Депутаты выступили за то, чтобы разрешить выделять детям доли не только в жилье, купленном на маткапитал, но и в другом имуществе. «Подразумевается, что данная мера позволит упростить процедуру продажи такой недвижимости, особенно если она была приобретена в ипотеку, как это бывает чаще всего на практике. Однако пока законопроект не внесен в Госдуму», — отметил Григорий Скрипилев.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать. «Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе. Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость. Кроме того, новое жилье не должно находиться в ветхом или аварийном состоянии и рядом должна быть необходимая социальная инфраструктура (детсад, школа, поликлиника).

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с материнским капиталом

Нужно обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства и собрать пакет документов. Список необходимых бумаг лучше уточнить в ведомстве. Предварительный вариант может быть таким:

После того как документы поданы в органы опеки и попечительства, нужно ждать разрешение на сделку. Обычно на это уходит около двух недель. В случае отказа нужно получить разъяснение причины такого решения. Его можно будет оспорить в суде.