Разделить квартиру на студии и узаконить перепланировку как

Последнее время, стало популярным разделение квартир на отдельные жилые ячейки — студии. Так собственники и инвеаторы хотят разделить площадь одной квартиры на несколько обособленных жилых групп со своими кухнями и сан. узлами. Делается это для получения дополнительной выгоды с той же площади помещения.

Есть владельцы 1-комнатной квартиры, которые хотели бы сделать перепланировку в своем жилье. Потребность в ней может возникнуть по разным причинам: чтобы увеличить или уменьшить количество комнат (оптимизация пространства), оформить жилье в соответствии с существующей планировкой, изменить площадь помещений, разделить или соединить санузел. Основное препятствие, с которым сталкиваются люди при перепланировке однокомнатных квартир — не строительно-монтажные работы, а согласование нового проекта и оформление нужных документов.

Что такое перепланировка квартиры

Перепланировка квартиры — это изменения, которые касаются размера помещений и их количества, расположения комнат, коммуникаций. Варианты перепланировок однокомнатной квартиры бывают такими:

Фактически — это изменение размера помещений и их расположения, которое делается в соответствии с потребностями владельца. Новая планировка должна обязательно отвечать необходимым правилам и законам.

Основные требования

Государственные нормы предъявляют требования к помещениям (форме, размеру, расположению) и коммуникациям. Многие из этих требований вполне понятны и их сможет объяснить даже человек, не связанный с дизайном помещений. Но некоторые из этих требований и решений неочевидны и требуют дополнительного разъяснения. Лучше всего рассматривать требования на конкретных примерах.

Объединение помещений

Объединять можно два жилых помещения, к примеру — спальню и зал. Ни в коем случае нельзя присоединять к комнате санузел, кухню (с газовой плитой), балкон и лоджию. Увеличение пространства комнат (как первой, так и второй) за счёт этих помещений запрещено, что связано с требованиями пожарной и санитарной безопасности.

Увеличивать пространство комнаты за счёт внутриквартирного коридора возможно. Нужно учитывать требование о том, что выход из туалета не должен вести в комнату или кухню. Объединять санузел и часть коридора разрешается, в отличие от объединения санузла и кухни. То есть, если нужно расширить пространство в ванной — то это делают за счёт коридора.

Владелец не имеет права расширяться за счёт общего коридора (тамбура). Если другие квартиры в тамбуре принадлежат не одному владельцу, это запрещается. То есть, перепланировка однокомнатной в двухкомнатную происходит только за счёт использования собственного пространства, нарушать свободный проход нельзя.

При объединении помещений нельзя затрагивать несущие стены, но в капитальных стенах разрешается делать проемы для дверей. Размер одной комнаты не может быть меньше 8 квадратных метров в длину и 2,25 метров в ширину. Существуют требования по минимальному размеру жилой площади на одного человека. С этим не сталкиваются в повседневной жизни, но при планировке дизайна это обязательно.

Объединение с кухней

Объединять комнату и кухню получится только в том случае, если зона кухни будет выделена и последняя не оборудована газовой плитой. Увеличивать пространство кухни за счёт санузла запрещается. На кухне обязательно должны быть сделаны окна. Запрещается перепланировать кухню таким образом, что она окажется над жилым помещением или санузлом соседей снизу. Единственный реальный способ сделать это — при согласовании с соседями, когда они сделают так же.

Расширяем пространство за счёт балкона

Объединять балкон и лоджии нельзя. Добиться разрешения на такую перепланировку можно только когда там оборудуется рабочее место, детская зона, тренажерный зал и т.п. Нужно, чтобы лоджия или балкон достаточно соответствовали всем требованиям жилого помещения. Достичь этого не так уж и легко, особенно учитывая тот факт, что централизованное отопление туда проводить нельзя.

Делаем студию

Сделать из 1 комнатной квартиры студию реально, но только если не затрагиваются капитальные стены. В старых домах (, чешках, ) провернуть такое трудно из-за их состояния и планировки, а вот в новостройках такие изменения возможны.

Разделение на две комнаты

Сделать из однокомнатной квартиры двухкомнатную возможно. Для этого подойдут некапитальные материалы и конструкции из гипсокартона, кирпича или стеклоблоков. Также возможен более легкий (иногда лучшего нет) вариант с зонированием помещений установив мебели (необязательно функциональной). Стоит помнить о правилах — не совмещать с кухней где есть газовая плита, не использовать пространство балкона. Легче всего превратить из 1-комнатной в двухкомнатную объединив существующую комнату и коридор, либо разделив одну большую комнату на две поменьше. Разрешается осуществлять монтаж и демонтаж встроенной мебели (шкафы, гардеробы) для работы с пространством (в новостройках так делают реже).

Изменения размеров санузла и прихожей

Увеличивать санузел за счёт внутриквартирного коридора можно, главное — чтобы туалет и ванная не выходили сразу на кухню или жилую комнату. В результате санузел не должен полностью или частично располагаться над жилой комнатой соседей. Перекрывать или переносить коммуникации нельзя.

Сегодня хочу рассказать ещё об одном бизнесе, связанном с недвижимостью, который показался мне очень интересным. В нем нет ничего нового, но сам подход, который позволяет практически не вкладывать своих средств в проект, достоин внимания.

О своих текущих проектах пишу в своем Telegram (ссылка внизу).

На днях мне довелось пообщаться с человеком, его зовут Дмитрий, который, так же как и я, в регионе, в Новосибирске и Барнауле занимается делением квартир на студии, с их последующей продажей.

Сначала я подумал, что он традиционно выкупает убитые квартиры, делит на студии и продает, но все оказалось немного иначе.

Расскажу по-порядку. Вы находите -двух, -трех или четырёхкомнатную квартиру на первом этаже. Важно заметить, что подходят только первые этажи, т.к. деление квартиры подразумевает перенос мокрых точек (вода и канализация) в каждую студию, а сделать это законно, иначе как на первом этаже, не получится.

Дальше вы определяете, каким образом будете отгораживать комнаты, где возводить стены для новых сан.узлов, где делать общую зону (холл).

После этого, договариваетесь с продавцом о том, что будете продавать его квартиру по частям, желательно взять у него ключи и внести задаток.

Определяете стоимость каждой студии, исходя из рыночных цен, и стоимости квартиры целиком. Для примера возьму проект человека, с которым я общался.

Дмитрий подобрал трёхкомнатную квартиру на первом этаже пятиэтажного панельного дома, площадью 63 кв.м. Планировка оказалось крайне удачной, для его целей. Две комнаты на западную сторону дома и зал с кухней – на восточную. Площадь двух больших комнат – 16 кв.м., кухни – 8 кв.м, маленькой комнаты – 12 кв.м. Кухня граничит с сан.узлом, по этому там дополнительно отгораживать с/у не придется, в то время как в остальных комнатах туалет зайем ещё около 2,5 кв.м.

Стоимость всей квартиры, в его случае, 3,5 млн.руб. Исходя из рыночной цены на студии, он установил цену на каждую из больших комнат – 1,2 млн, на кухню и маленькую комнату – по 950 тыс.руб.

Следующим этапом, вы размещаете на сайтах объявлений рекламу о продаже студий под чистовую отделку, выставляете несколько демонстрационных фото уже готовых квартир (из интернета, или, если занимаетесь подобным проектом не в первый раз, из прошлых объектов) и хорошим вариантом будет размещение баннера на окне квартиры, о продаже квартир-студий в вашем доме.

Со слов Дмитрия, спрос на малогабаритное жилье есть всегда, практически отсутствует сезонность, и минимально влияют кризисы и спады на рынке недвижимости.

Параллельно, вы ищите бригаду, которая возьмётся сделать базовые ремонтные работы. Под “базой”, в данном случае, подразумевается чистовой ремонт в холле (стяжка пола, напольное покрытие, шпатлёвка стен, обои, потолок, освещение) разводка коммуникаций и электрики по комнатам, возведение перегородок сан.узлов в каждой комнате. И начинаете делать ремонт. В этом случае, вам потребуется около 150-300 тыс.руб собственных средств. Если не хотите вкладывать даже минимум, можете дождаться задатков от потенциальных покупателей, и осуществлять ремонт уже за счёт этих средств.

P.S. Важно заметить, что жилищное законодательство отличается в разных регионах. Например, в Алтайском крае нельзя оформить каждую студию, как отдельную квартиру, по этой причине их оформляют, как доли в квартире, и, в связи с этим, отсеивается часть покупателей, которая не хочет иметь дело с долевой собственностью.

Когда покупатели нашлись, вы предлагаете каждому из них выполнить отделку их студии, в соответствии с их ожиданиями. В идеале, заранее взять со строителей подробную смету, с расчетами по каждому виду работ. Тут вы так же можете дополнительно заработать, накинув на смету свои 10-15%.

После утверждения всех работ и согласования нюансов, вы назначаете дату сделки, на которую должны собраться все будущие собственники и продавец квартиры, поле чего, каждый из покупателей заключает с продавцом ДКП на долю в квартире, пропорционально квадратуре его части. Т.е. в случае проекта Дмитрия, это две доли по 2/7 и две доли по 3/14.

Итоговая прибыль будет зависеть от многих факторов, включая финальную цену студий и стоимость всей квартиры целиком. На примере Дмитрия: Стоимость квартиры: 3,4 млн.руб

Стоимость студий: 4,3 млн.руб.

Расходы на базовый ремонт: 0,25 млн.руб.

Расходы на согласование перепланировки, сделку и рекламу: 20 тыс.руб.

Доход: 630 тыс.руб.

Срок реализации такого проекта может составлять от 1 до 3 месяцев. Прибыль в % годовых считать не имеет смысла, т.к. вы фактически можете не вкладывать свои средства.

Для себя этот опыт я взял на заметку, и будут пробовать реализовать подобный проект в ближайшее время.

О результатах, как обычно, расскажу в своем Telegram. Подписывайтесь.

Купить один объект недвижимости, а получить несколько — мечта любого инвестора. Добиться этого можно путём разделения квартиры на несколько студий. Профит очевиден. Например, аренда трёх 1-комнатных студий принесёт в 2-2,5 раза больше денег, чем 2-комнатная квартира.

Каким образом можно поделить квартиру на несколько помещений? Какие условия при этом должны быть соблюдены? Ответим на эти и другие вопросы в нашей статье.

Квартира в миниатюре

Согласно сложившейся практике, к квартирам-студиям относят помещения небольшой площади (от 8 до 25 м²) с минимальным количеством внутренних перегородок, но со своим входом, санузлом и кухней-нишей. Иногда в это пространство входит ещё и прихожая. Этакая однокомнатная квартира в миниатюре.

Квартиру-студию можно построить — такие квартиры закладывают в проекты новостроек экономкласса уже лет 5–10. Другой вариант — разделить стандартную двух-, трёх- или четырёхкомнатную квартиру на несколько студий, по одной «квартире» в каждой комнате и даже кухне.

Как технически разделить квартиру на несколько студий

Разделить квартиру на студии можно только на 1-м этаже (или на 2-м, при условии, что ниже размещены нежилые помещения)

Сделать несколько квартир-студий можно с помощью перепланировки и переустройства.

Во-первых, необходимо разработать проект перепланировки, в котором нужно предусмотреть отдельный вход, индивидуальный санузел, кухню (или кухню-нишу не менее 5 кв. м.), естественное освещение, подключённые системы водоснабжения и канализацию.

Важно соблюдать следующие условия:

Ещё нужно учесть нагрузку на электрические приборы. Узнать, сколько киловатт приходится на вашу квартиру, можно в компании-провайдера электроэнергии или в ТСЖ. Для работы нескольких электроплит потребуется оформить присоединение дополнительной мощности.

Примеры перепланировки квартир на студии

Во-вторых, нужно собрать пакет документов и обратиться с заявлением о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме в комитет администрации города Хабаровска по управлению районом.

В-третьих, в установленный законом срок, получить бланк распоряжения о согласовании перепланировки и переустройства помещения. Документ даёт право провести ремонтные работы в соответствии с представленным проектом.

По окончании работ необходимо подписать акт о подтверждении завершения работ, подготовить технический план и внести изменения в ЕГРН.

Если перепланировка была произведена самовольно, то её можно узаконить. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью.

Компания «Алкис» имеет многолетний опыт проектирования, согласования и узаконивания перепланировок квартир. Обращайтесь!

Деление квартиры на несколько студий с юридической точки зрения

Легализовать, например, три квартиры из одной, юридически не представляется возможным. Почему?

Деление квартиры на несколько студий трактуется у нас как устройство мини-отеля (хостела, гостиницы). При обнаружении, вас ждёт предписание об устранении нарушений. Дискуссию о статусе собственности и ваших правах можно перенести в суд, но шансов выиграть дело нет.

Если ваши студии — это бизнес, значит, статус помещения должен быть нежилым. А любое нежилое помещение, располагающееся в жилом многоквартирном доме, должно быть расположено на 1-м этаже и обладать отдельным входом, обособленным от прохода жителей МКД.

А чтобы сделать отдельный вход, придётся затронуть общедомовое имущество и потребуется получить разрешение собственников дома. Тут гарантированы проблемы — никому не понравится, что у них на площадке прибавится несколько квартир и семей. Кроме того, зачастую студии сдаются посуточно, что повышает градус накала, так как селящиеся не думают о соблюдении приличий относительно тишины.

Таким образом, если вы переведёте квартиру в нежилой фонд, сделаете отдельный вход, решите все вопросы с контролирующими органами и откроете бизнес (отель, хостел), то никакого отношения к делению квартиры на несколько студий этот процесс не имеет.

В лучшем случае, юридически, каждая студия — это доля в праве собственности. Например, 35/100 или 284/1000. И, если застройщики сегодня продают студии, учитывающие все вышеизложенные требования норм, и оформляют их в документах как однокомнатные квартиры с полным правовым статусом, то вы сможете лишь разделить квартиру на доли.

Зачем собственники хотят делить квартиру на студии

Проблемы узаконивания деления квартир на студии.

Понятие «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено и его следует отнести к скорее к коммерческому термину.

Согласно сложившейся практике к квартирам-студиям, относятся помещения с минимальным количеством внутренних перегородок, где, к примеру, кухонная зона может быть объединена с жилой площадью, образуя единое пространство и как правило это помещения крайне ограниченного размера начиная от 8 кв. метров и заканчивая 20-25 кв. метрами.

При устройстве квартиры-студии и при перепланировке квартиры в студию должны соблюдаться следующие условия:

Разделение квартиры на студии не запрещено жилищным законодательством. Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.

Надзорным органом деление квартиры на несколько студий трактуется как устройство мини-отелей (хостелов, гостиниц), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилой. Любое нежилое помещение, располагающееся в жилом доме, должно обладать отдельным входом, обособленным от прохода жителей МКД. Соответственно для того, чтобы разделить квартиру на студии потребуется не только перевести квартиру из жилого фонда в нежилой, но и устроить в каждую из студий обособленный вход.

Чтобы при разделении квартиры на студии сохранить статус жилого помещения, необходимо устройство отдельного входа для каждой из них. Для этого потребуется либо устройство дополнительного выхода на общедомовую площадь, либо отдельные входы устроить на площади самой квартиры.

Так как в этих случаях затрагивается общедомовое имущество, потребуется получить разрешение 2/3 голосов собрания всех собственников, а во втором случае осуществить перевод части площади квартиры в общедомовую с изменением кадастрового учёта данной площади.
Так же следует понимать, что юридически кварира остается одним обьектом недвижимости, а студии — это доли внутри этой квартиры. Квартира-студия – это обычная квартира, поделенная на несколько студий со своими входами и санузлами и зачастую с общим коридором (по сути, это старая добрая коммуналка, но в современном веке ее стали модно называть студией).

Особенности и сложность задачи

Перепланировки в однокомнатных квартирах похожи между собой. Обычно из просторных помещений делают несколько поменьше, но бывают и другие задачи. В конечном счёте, каждое изменение обязательно должно соответствовать закону.

В зависимости от состояния жилого помещения, здания и коммуникаций в нём меняется сложность перепланировки. В старых зданиях (, ) пространства для «» не так много и ориентироваться нужно больше не на желания владельца, а на безопасность. В аварийных домах перепланировка строго запрещена, так как перемещение даже не самых значимых несущих стен — это большой риск. Во вторичном жилье приходится думать и о том, как все выглядит у соседей по панельному дому, потому что в законе четко прописаны требования для соседей.

Сложность зависит и от пожеланий владельца. К примеру, переоборудовать дверной проем из одной части стены в другую не так уж и сложно. Дизайн проект для такой перепланировки будет небольшим, как и его стоимость, время узаконивания и другие факторы. Если же владелец собирается серьезно изменить облик жилья, работать с ванной и санузлом, гостиной, кухней, спальней и вообще любыми несущими стенами и коммуникациями, временные и финансовые затраты возрастают в разы.

Как разработать и узаконить проект перепланировки для квартиры

Первая задача — разработка подходящего проекта. Обычно этим занимаются специализированные фирмы или индивидуальные предприниматели-профессионалы. В проекте должна быть вся информация о будущей планировке: чертежи желаемого расположения комнат, описание изменения и пояснения к ним, пошаговый процесс демонтажа старых элементов в жилье, описание планируемых строительных работ, чертежи, где показаны коммуникации и их расположение и другие сведения. В таком виде оформляется проект.

После того, как проект перепланировки будет оформлен в соответствии со всеми правилами, его можно узаконивать. Для этого он должен пройти проверку в государственных органах на предмет соответствия технике безопасности, нормам Жилищного кодекса и другим требованиям. К примеру, при установке кондиционера будет проверяться план по его проводке. Также специалисты проверят, не нарушит ли он архитектурный облик здания. Если планируется установка перегородки для увеличения количества комнат, инспекторы просчитают, соответствует ли план отопления и освещения квартиры всем требованиям.

Частые вопросы

Я покупаю отдельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером или это доля в квартире?

А могу ли я привлечь для покупки вашей студии материнский капитал или ипотеку?

А согласована ли перепланировка в данной квартире?

А как происходят подключение инженерных коммуникаций?

А что с лицевыми счетами?

А как ситуация с соседями?

Александр Володин – Архитектор. Член союза архитекторов России

Любые вопросы по проектированию, можете задать нашему эксперту

Бизнес на разделении квартир на студии

По нашему мнению бизнес на разделении квартир на студии в данное время — задача не из легких. Проблемы с соседями, не возможность согласования перепланировки, законодательные препоны, не ясный правовой статус, все это в данное время осложняет процесс.

В большинстве случаев это становиться дорогостоящим и убыточным мероприятием, так как для того что бы «попробовать», необходимо как минимум купить квартиру, вложиться в ремонт, начать работу и позже понять что сдавать в аренду эти студии нельзя и с продажей их будут также сложности.

Кроме того, в последнее время «инициативу» перехватили застройщики, которые стали строить дома в которых уже изначально Квартиры-студии от застройщика квартиры крайне малогабаритные, то есть фактически это и есть студии, но у них есть нормальный правовой статус (квартира, апартаменты), а не доля (условно 28/100) в общей площади.

Юридические вопросы разделения квартиры

Сдавая поделенную на студии квартиру, собственникам нужно знать, что с точки зрения Администрации это будет считаться устройством хостела или мини-отеля. При обнаружении подобной практики предписание об устранении нарушений следует незамедлительно.
Все дискуссионные вопросы о статусе собственности можно перенести в суд, но шансов выиграть дело против государственного контрольно-надзорного органа немного.

Сегодня в продаже можно найти разнообразные студии, но тут важно понимать, что же собственно продается. Застройщики сегодня продают студии, учитывающие все вышеизложенные требования норм, и оформляют их в документах как однокомнатные квартиры с полным правовым статусом.

Частные собственники и всевозможные компании при перепродаже разделенной на студии квартиры, часто пренебрегают надлежащим оформлением квартиры как отдельных объектов недвижимости и продают доли в общей площади. Узаконить доли, в каждой из которых есть кухня невозможно – кухня в квартире может быть только одна.

При этом о том, что новый собственник вместе с 26/100 квартиры приобретает и головную боль, они проинформировать забывают. Зачастую при перепродаже лишь подписывается нотариальный документ о том, что приобретенная доля передается в пользование. Естественно, что материнский капитал при подобной сделке использовать невозможно, а банк не возьмет на себя риски связанные с финансированием ипотеки для такой студии – продать такой залог без потерь практически нереально.

По закону, при продаже свою долю, купленную под видом студии, нужно сначала в письменном виде предложить соседям и дождаться их отказов и продавать не ниже объявленной им цены. Чаще всего такая продажа требует множества экспертиз и затягивается на годы.

Согласование деления квартиры на студии

В жилищном законодательстве нет запрета разбивки квартиры на меньшие (в том числе и студии). Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.
Жилищной инспекцией проект перепланировки с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (гостиниц, апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.

Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.

Незаконная перепланировка в студии и последствия

Несмотря на то, что закон предполагает согласование перепланировки и/или переустройства квартир, зачастую ремонтные работы производятся самовольно.

При выявлении самовольной перепланировки жилищная инспекция налагает на каждого собственника помещения штраф 2500 рублей, а также выдает собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению.

А так как узаконивается перепланировка все в тоже же жилищной инспекции, а разбивку квартиры на студии она никогда не узаконит, то остается только один вариант — возвращение планировки квартиры к исходному состоянию, либо корректировка планировочного решения до такого варианта, который не будет предполагать устройство студий.

Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормы.

В случае неисполнения этих требований, жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится даже лишением прав собственности и продажи квартиры с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей жилищной инспекции и управляющей компании на объект.

Почему важно получить разрешение на перепланировку

Может показаться, что особых трудностей не возникнет. На самом деле у этого процесса есть много нюансов и подводных камней, о которых знают специалисты. Есть немало ограничений, связанных с планировкой квартир. Это может показаться интересным, но у них есть оправданное значение.

При перепланировке однокомнатной квартиры в панельном доме нужно учитывать не только визуальные факторы, но и соседей, так как есть правило, что над жилым помещением нельзя располагать санузлы. Разные варианты перепланировки 1 комнатной квартиры должны учитывать этот факт.

К примеру, при перепланировке ни в коем случае нельзя убирать несущие стены, так как они выдерживают нагрузку жилого дома. На балконе и лоджии запрещено устанавливать системы централизованного отопления. В этих местах нельзя делать теплый пол на водном обогреве. При перемещении кухонь и санузла надо обязательно учитывать планировку соседей снизу — в квартире сверху кухня не может находиться над жилым помещением снизу. Это учитывается в панельных зданиях.

В Жилищном кодексе есть требования, связанные с размером комнат. Так, комната не может быть меньше определенного размера (ширина и длина в кв. метрах). Потолки на кухнях должны быть выше двух метров, желательно — от 2 метров 20 сантиметров. Запрещается увеличивать размер санузла за счёт кухни, ровно как и наоборот.

В каждой административной единице на территории России приняты свои законы относительно того, какое количество кв. метров должно приходиться на одного человека. Так, в Московской области в семье на каждого взрослого и ребёнка должно приходиться хотя бы десять кв. метров жилого пространства. Этот факт является ограничивающим нюансом.

Таких нюансов довольно много, и нарушать эти правила ни в коем случае нельзя. Дело состоит не только в том, что перепланировка может быть причиной для появления проблем с законом. Эти нормы — обязательны для того, чтобы жилой дом был безопасным и  Профессионалы могут разработать план, который удовлетворял бы не только требованиям владельца, но и требованиям государства.

Заключение

Любые вопросы по проектированию, можете задать нашему эксперту: Володин Александр

+7 (906) 225-54-00