- «раскупают за месяц». с какими трудностями столкнулись воронежцы при покупке квартиры
- 50 жилых комплексов — новостройки от застройщиков в воронеже, квартиры от застройщиков (жк) — циан
- 54 жилых комплекса — строящиеся новостройки в воронеже, строящиеся жилые комплексы (жк) в воронеже — циан
- Шаг 1. смотрим на локацию
- Шаг 2. оцениваем застройщика
- Шаг 3. анализируем цены в контексте
- Шаг 4. узнаем прогноз по ценам
- Шаг 5. принимаем решение
«раскупают за месяц». с какими трудностями столкнулись воронежцы при покупке квартиры
Спрос превышает предложение. Всё это о рынке недвижимости в Воронеже. Купить квартиру сейчас задача буквально невероятная. По словам экспертов, повлияли на это льготная ипотека и изменение курса рубля.
Новое жильё для Натальи и Артёма Колтуновых стало поистине долгожданным. Искали квартиру мечты полгода – сайты с объявлениями мониторили ежедневно. Однако, сотни предложений в интернете и десятки реальных просмотров результата не давали – все варианты быстро разбирали. На то, чтобы всё обдумать, порой не было и часа.
– Мы не успевали даже откликнуться на понравившийся вариант. Были случаи, что понравился вариант, мы сели в машину и доехали до дома за 10 минут. Звоним, а квартира уже куплена. Выбирали, чтобы по цене более-менее нам подходило. Хотелось также, чтобы под 6,1% от застройщика попасть. В экономическом плане выгодное предложение начали искать, а район и планировка – всё это отошло на второй план, – рассказывают Наталья и Артём Колтуновы.
В итоге квартиру пришлось купить почти на миллион дороже, чем рассчитывали. Резкий рост цен стал шоком и для Вероники Якимовой. Квартира, которую в итоге она приобрела, с осени подорожала на 600 тыс. рублей. Но даже после этого, вариант казался самым удобным и выгодным. По её словам, в соревновании «за квартиру» пришлось участвовать не только с обычными покупателями, но и с перекупщиками.
– Ситуация с перекупами сейчас довольно сложная. Как только появляется новый жилой комплекс, квартиры в нём раскупаются буквально за месяц. Я, например, хотела купить в одном из жилых комплексов квартиру. За месяц раскупили все квартиры, а там их более тысячи. Соответственно, когда бы я её купила, ипотека была бы на вторичку и процент выше от 7,5%, – уверяет Вероника Якимова.
За последние полгода спрос на квартиры вырос почти на треть. Повлияла на это, в частности, государственная программа льготной ипотеки. Самые популярные квартиры у воронежцев сейчас однушки и двушки до 5,5 млн рублей. Причём зачастую в Северном микрорайоне.
Небольшие земельные участки и дома в пригороде также в списке популярных. И хотя риелторы ожидают небольшое снижение спроса – покупать недвижимость, уверяют, самое время. Ведь дешеветь жильё уже вряд ли будет.
– Мы считаем, что покупать квартиры время неплохое. То есть, действительно, покупатель может сказать, что цены подросли. А они подросли заметно – около 10-12% за последние полгода, но тем не менее, цены будут расти и в будущем по нашим прогнозам. С другой стороны, доступная ипотека в действии, поэтому по большому счёту жильё по-прежнему доступно, – рассказывает коммерческий директор агентства недвижимости Илья Мариничев.
Однокомнатная квартира от застройщика сейчас обойдётся почти в 1 млн 900 тыс. рублей. За такую цену продают всего 39 кв.м уже построенного жилья в черновой отделке. Да ещё и в одном из самых отдалённых районов города – Шилово. Вот она – небольшой коридор, кухня и гостиная. Среди плюсов – балкон и разделённый санузел. Встретить такие удобства в недорогих вариантах уже редкость.
Двушки и трёшки, конечно, обойдутся дороже – минимум в 2,5-3, 5 млн рублей. И всё это без отделки. Она, по словам специалистов, обойдётся, начиная с 12 тыс. рублей за кв.м. А это, ещё как минимум полмиллиона.
Снижения цен застройщики также не прогнозируют. Ведь спрос на жильё всё ещё остаётся довольно высоким. Сейчас средняя цена за кв.м жилья около 60 тыс. рублей.
– У каждого застройщика свой подход. В первую очередь это зависит от местонахождения объекта – это раз. И два – от инфраструктуры и того, что его окружает. Это может быть закрытый дом и территория. Либо это может быть какой-то комплекс, в котором уже будет своя структура. Поэтому диапазон цен, он разный, – рассказывает руководитель отдела продаж группы строительных компаний Михаил Пономарёв.
Госпрограмма льготного кредитования со ставкой от 6,1% годовых – самая популярная у воронежцев. В её рамках выдают треть ипотечных займов. Не менее 10% должен составить и первоначальный взнос. Правда, выполнить главное условие для получения такого кредита – купить квартиру у застройщиков получается далеко не у всех. Многие сейчас также берут «детскую» ипотеку с 5% годовых. Она доступна семьям, где дети родились после 1 января 2021 года.
– Если брать программу по господдержке, то стандартная сумма кредита средняя – 2 млн на 20 лет. При отличии от базовой ставки платёж уменьшится примерно на 2500 тыс. рублей. Безусловно, ипотека с господдержкой она в приоритете у людей, – уверяет управляющий директор по ипотеке воронежского отделения банка Роман Курипта.
Специалисты рассказывают, что спрос вырос и на вторичном рынке, причём, в конце года он даже обогнал жильё в новостройках. Сейчас на рынок одновременно вышли и те, кто хочет купить жильё, и те, кто хочет вложить в недвижимость свои накопления. Между тем, такие инвестиции пришлись не по вкусу финансистам. В Центробанке, например, заявили, что льготную ипотеку во многих регионах стоит приостановить, ведь госпрограмма начинает терять свою социальную направленность.
50 жилых комплексов — новостройки от застройщиков в воронеже, квартиры от застройщиков (жк) — циан
54 жилых комплекса — строящиеся новостройки в воронеже, строящиеся жилые комплексы (жк) в воронеже — циан
Шаг 1. смотрим на локацию
Важнейший фактор для любой недвижимости — расположение. Даже идеальная квартира за умеренную цену не найдет покупателя, если находится в неудачном месте. Например, далеко от остановок общественного транспорта или в необжитом районе без магазинов и школ поблизости.
Если говорить о ЖК Profit, то он строится в Нижегородском районе Москвы: прямо сейчас он активно развивается и обрастает новыми станциями метро. В пяти минутах ходьбы от Profit расположены станция метро «Нижегородская» и одноименная станция МЦК — вместе они входят в ТПУ «Рязанская». Для автомобилистов доступны выезды на Рязанский проспект и Третье транспортное кольцо.
«Комплекс возводится в районе с уже сложившейся инфраструктурой: рядом находятся магазины, отделения банков, аптеки, кафе, салоны красоты, кинотеатры, парки, скверы, храмы, музеи, театры», — перечислил заместитель директора по продажам девелоперской компании «Гранель» Сергей Нюхалов.
Риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью», назвали район у станции «Нижегородская» популярным как среди застройщиков, так и среди покупателей квартир. По мнению агентов, высокий спрос на жилье здесь обеспечен близким расположением к центру Москвы и наличием поблизости станций метро и МЦК. А еще рядом находится крупный ТРЦ «Город».
По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, именно в Нижегородском районе девелоперы возводят новостройки хорошего качества, так как объемы здешних площадок позволяют реализовать качественное благоустройство и создать достаточно объектов инфраструктуры.
Шаг 2. оцениваем застройщика
После анализа локации стоит пристально изучить застройщика, который строит новый дом. Опытный ли это игрок или новичок? Сколько осуществленных проектов есть в активе этого застройщика? Если девелопер уже завершил какие-то проекты, можно съездить и посмотреть на то, как сейчас себя чувствуют возведенные им дома. И конечно, узнать о репутации застройщика у риелторов, которые работают на первичном рынке.
Застройщик Profit — компания «Гранель». Пожалуй, красноречивее всего об этой компании говорит то, что она работает в России с 1992 года. «Гранель» умудрилась пережить множество других застройщиков и выстояла в нескольких финансовых кризисах девяностых и двухтысячных.
Девелопер возводит жилые комплексы в основном в Подмосковье, а также в Новой Москве; в реализации — 12 проектов, расположенных на расстоянии от 2 до 15 км от МКАД. В старых границах Москвы «Гранель» строит два жилых комплекса: ЖК Profit на «Нижегородской» и ЖК «Тринити» около станции «Верхние Лихоборы».
Чтобы лично увидеть результаты работы застройщика, можно отправиться в город Королев и посмотреть на заселенный ЖК «Валентиновка Парк» — впечатляющий проект с по-настоящему уютной квартальной планировкой и продуманной организацией пространства.
А если захочется проверить высотные дома, то стоит отправиться в Балашиху, где компания «Гранель» возвела ЖК «Алексеевская роща». В этом жилом комплексе сразу 15 домов: свидетельство того, что девелопер умеет реализовывать сложные и масштабные проекты комплексного освоения территории. Сданные и заселенные дома от компании «Гранель» можно найти в Видном, Мытищах, Красногорске, а также в Новой Москве.
Шаг 3. анализируем цены в контексте
Цены в отрыве от контекста мало что значат. Некорректно сравнивать стоимость жилья в спальном районе за МКАД и поблизости от ТТК — или жилья в пешей доступности от метро с тем, до которого ехать 15 минут на транспорте. Для репрезентативного анализа новостроек нужно смотреть именно новостройки — то есть исключить из сравнения вторичный рынок — и учитывать весь район, а также примыкающие территории.
«В Нижегородском районе, в котором находится жилой комплекс Profit, и на близлежащих территориях расположено несколько новостроек. В одной из них уже проданы все квартиры, там за время реализации цена увеличилась на 25%: со 160 тыс. до 200 тыс. руб. за 1 кв. м, — подсчитали в компании «Метриум».
— В другом проекте поблизости стоимость квадратного метра возросла со 140 тыс. руб. за 1 кв. м в начале 2021 года до 210 тыс. руб. за 1 кв. м сейчас — то есть на 50% за неполных четыре года. Еще в одном ЖК Нижегородского района с конца 2021 года цены увеличились примерно на 40%: со 134 тыс. до 186 тыс. руб. за 1 кв. м».
По минимальному бюджету покупки однокомнатных квартир самые доступные лоты района и близлежащих территорий расположены в ЖК Profit, где цены начинаются от 7 млн руб., указали в «Бест-Новострое». При этом в новостройке есть и более доступные варианты: студии здесь стоят от 5,8 млн руб., квартиры с отделкой — от 6,4 млн руб. Двушка в Profit обойдется в 9,4 млн руб., трешка — в 11,5 млн руб.
Шаг 4. узнаем прогноз по ценам
Динамика цен за последние годы — хороший индикатор. Но это еще не гарантия того, что цены в конкретном жилом комплексе будут расти. На будущую динамику влияет множество факторов: от изменения репутации района до макроэкономической ситуации на мировых рынках. Риелторы, работающие в сегменте новостроек, могут составить прогноз, который учитывает самые разные обстоятельства.
«В корпусах ЖК Profit строительство еще не начато, соответственно, цены здесь неизбежно поднимутся по мере роста строительной готовности, — убеждена Ирина Доброхотова. — Из проектов с самым доступным бюджетом в этой локации на данный момент ЖК Profit расположен ближе всего к МЦК, метро «Нижегородская» и к ТРЦ. Таким образом, инвестор может рассчитывать на высокий спрос на квартиры».
По просьбе «РБК-Недвижимости» планами относительно цен поделился сам застройщик, который и определяет стоимость квартир на этапе строительства. «В нынешних реалиях стоимость жилья в московских локациях с уникально удобной транспортной доступностью неизбежно растет.
Шаг 5. принимаем решение
Если инвестору в недвижимость подходят результаты проверки по четырем ключевым пунктам, можно начать выбирать конкретную квартиру в строящемся комплексе. Традиционно самыми выгодными лотами по типу комнатности считаются студии и однокомнатные квартиры, так как их проще всего сдать в аренду.
Когда разговор заходит о недвижимости в целом, то участники рынка верят в перспективы жилья как способа приумножить вложенные деньги. «Количество инвестиционных сделок в последние месяцы существенно увеличилось, — заявила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», которая входит в партнерскую сеть CBRE.
«Инвесторы, совершившие вложения в проекты, стартовавшие весной, уже получили не менее 20% доходности на свои инвестиции, — привели конкретные цифры в «Бест-Новострое». — Сейчас, к концу года, когда льготная ипотека разогрела рынок и цены, доходность может быть ниже, но не менее 10–15% годовых.
