Бизнес на субаренде коммерческой недвижимости с чего начать

Получать арендный доход можно не только от недвижимости, которая есть в собственности. Сдавать можно и те площади, которые арендуешь сам, — этот механизм называется субарендой.

Вместе с юристами и экспертами разбираемся, что такое субаренда простыми словами, какую недвижимость можно и нельзя сдавать и как это делается.

При наличии самых небольших средств можно заниматься субарендой помещений коммерческой направленности. Ежедневно открываются новые фирмы, регистрируются предприниматели — всем им надо где-то сидеть и вести свою деятельность, хранить документацию и принимать клиентов.

Вот поэтому на рынке есть постоянный спрос на офисные помещения, склады, отделы в торговых центрах. Кроме того, всегда находится фирма в состоянии переезда и подыскивает для себя более привлекательное местечко.

https://youtube.com/watch?v=g0Rx6XMeLeM%3Ffeature%3Doembed

Что такое субаренда недвижимости

Что такое субаренда квартиры простыми словами — это аренда в аренду. Имущество, которое арендуется, передается также на правах аренды третьему лицу с согласия его владельца. Фактически, говорит адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин, это передача права пользования объектом, который не принадлежит передающему на праве собственности.

Такие отношения оформляются письменным соглашением между первичным арендатором (его еще называют субарендодателем) и вторичным — субарендатором.

«Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. В субаренду можно сдавать практически любое недвижимое имущество с согласия собственника», — разъясняет юрист юркомпании «Генезис» Алена Лежнева.

Выбирайте помещение с конкретной целью

Если бы я присматривала новые объекты, то вряд ли ориентировалась бы только на метраж и расположение. Можно подготовить просторное торговое помещение в оживлённом ТЦ, сдавать его за баснословные деньги — и в случае затяжной пандемии или политических потрясений остаться без арендаторов. Небольшой же объект будет проще приспособить под разные задачи.

Для меня оба варианта — дробить помещение на несколько клиентов или надеяться на одного — равноценны. Выбор зависит от того, какие шансы у владельца найти крупного арендатора и сколько он сможет терпеть простой.

Хорошо бы покупать помещения только с хорошим косметическим ремонтом, чтобы не делать его самостоятельно. Но самое главное — убедиться, что крыша не течёт, тараканы не бегают, а проводка не искрит.

Которой порой даже не владеют.

Сдавать однушку в Хамовниках и жить на Бали — привлекательный, но не всегда стабильный вариант пассивного дохода: спрос на жильё в аренду хоть и отрастает после кризисов, но всё же нередко колеблется. В одном только 2022 году он падал дважды: сначала весной на 27%, затем осенью примерно на 20%. В моменты таких просадок ужесточается и конкуренция среди арендодателей — приходится снижать ставки.

Пассивно заработать на недвижимости можно иначе. Например, инвестируя в коммерческие площади — склады, офисы, точки в торговых центрах, ларьки или землю под них. Сумма инвестиций, допустим, в объект для уличного ритейла сопоставима с вложениями в покупку квартиры под сдачу, а доходность при этом вдвое выше: 9–11%. К тому же условия на этом рынке и в 2023 году будет диктовать арендодатель.

Просадка спроса позволяет выйти на рынок коммерческой недвижимости на более выгодных условиях.

Найти подходящие площади можно на «Циан», а вот как зарабатывать на таком инвестактиве — узнали у самих арендодателей.

Сдаёт недвижимость в субаренду и владеет собственными объектами

Объектов в управлении: 26

Из них в собственности: 5

Средний доход в месяц: 1,5 млн рублей

В первой половине 2010-х у меня было несколько бизнесов: продуктовые точки, дизайн-студия, типография. Помещения мне сдавали мужчины в возрасте, которые, судя по отдохнувшему виду и лёгкому загару, приезжали в Россию очень изредка — чтобы решить срочные вопросы. Их стиль жизни и доходы подтолкнули меня к мысли, что я тоже хочу заниматься коммерческой недвижимостью. И вместо того, чтобы заводить разные предприятия, я решил остановиться на одном бизнес-направлении, при этом получая доход из разных источников (объектов).

Выйти на этот рынок коммерческой недвижимости без большого стартового капитала сложно, но я обнаружил схожую нишу — субаренду: это когда сдаешь ту недвижимость, которую сам арендуешь.

Чтобы купить, например, площадку под магазин, мне пришлось бы сначала вложить 10 млн рублей, а потом надеяться, что они окупятся.

В случае с субарендой можно снять площадь в 100 м², скажем, за 100 тысяч рублей в месяц и сдать её за 250, получая прибыль в 150 тысяч.

Решил начать с малого: сдал в сублизинг часть помещения (70 м²), которое арендовал под продуктовый ларёк. На своей части «территории» я продолжил продавать кофе, булочки и снеки и платил собственнику 60 тысяч рублей, но 40 тысяч от этой суммы получал от двоих субарендаторов — по 20 тысяч с каждого. Бизнес-модель показалась мне перспективной.

Договор заключается в простой письменной форме на срок, не превышающий время договора аренды между первоначальным арендатором и новым арендатором (субарендатором). В общих положениях он очень похож на обычный договор аренды.

Что должно быть в договоре субаренды

В нем должны быть указаны:

Такой договор, если он заключен на срок от года, подлежит государственной регистрации, как и обычный договор аренды.

На что обратить внимание при составлении договора

Илья Бахилин называет ряд особенностей договора субаренды:

С чего начать в бизнесе на субаренде

Начнем с того, что субаренда — это пересдача в новую аренду уже арендуемого помещения.

Главный плюс такого бизнеса в том, что больших капиталовложений не требуется, ведь вы по сути рискуете только арендной платой за 1-3 месяца. А найти для себя клиента, которому можно будет пересдать офис, можно всегда.

В Москве и других крупных городах вообще не стоит вопрос, как заработать на коммерческой недвижимости.Просто надо брать и делать. Смысл бизнеса в том, чтобы самому снять подешевле, сдать немного дороже, а разницу спокойно и заслуженно положить в свой карман.

Одним из распространенных вариантов является субаренда офисных кабинетов. Очень удобно найти бизнес-центр и снять в нём несколько номеров для начала. Все ваши объекты будут размещаться в одном и том же месте, так что вести дела станет проще простого. Причем многие из них уже давно переделаны или изначально построены под офисные кабинеты, где размещаются средние и малые компании. Если это не так, можете провести инвесторский ремонт своими силами, но это потребует дополнительных вложений.

А наша задача – найти дешевые офисы, а не вкладывать крупный капитал.

Когда найдете готовые помещения, у вас на руках будет договор аренды с собственником. Теперь вы вправе распоряжаться площадями по своему усмотрению.

Отправляетесь в ближайший пункт приема рекламных объявления для бесплатных газет и размещаете там информацию. Даже если заплатить за объявления, то это будут копеечные затраты. Потом регистрируемся на авито и других площадках, выкладываем там объявления, лучше с фотографиями.

Дальше собираем клиентские звонки, обсуждаем условия.

Обязательно заключать договора вторичной аренды, ведь сами вы тоже подписывали такой договор с владельцем. Значит, несете ответственность перед ним за сохранность и регулярное выполнение финансовых обязательств.

Нюансы делопроизводства будут описаны далее в статье.

Как видите, схема такой бизнес-деятельности довольно проста. Если же обладать некоторыми капиталовложениями, то можно усложнить процедуру и заработать еще больше.

Для этого крупный арендатор снимает торговый центр или его часть. Дальше он дробит объект не небольшие зоны и площади, организовывает своими силами ресепшн и делает ремонт. Потребуется создать новую инфраструктуру и нанять персонал.

Однако в этом случае одними объявлениями в газетах не обойтись — нужно развешивать билборды, давать рекламу по ТВ, привлекать для поиска клиентов агентства недвижимости. В общем, это другой масштаб.

Но хорошие деньги можно делать и на большом количестве маленьких офисов. И главная изюминка такого подхода в том, что вы масштабируетесь не из своего кармана, а за счет уже наработанных клиентов.

Честно, я не ожидал такой интерес к предыдущему посту и столько положительных комментариев. Был приятно удивлён. Огромное спасибо за слова поддержки и ваши вопросы.Интересно, что после ответа на основные вопросы, в комментариях задали в десятки раз больше.Самое ироничное, что если бы не порицание и хейт в первых двух постах, то не родился бы этот, так понравившийся людям и породивший столько вопросов. Я пытался отвечать в комментах, но их слишком много, и часто вопросы повторяются.

Прежде, чем продолжать свою историю, считаю нужным ответить на них, чтобы уже не возвращаться к этому.Решил следующим образом: сделать скриншоты самых распространённых вопросов, самых популярных заблуждений и ответить на них. Прилагаю скрин, следом ответ на него. Надеюсь, такой формат вам зайдет.

Как я уже упоминал ранее, самое сложное — договориться с собственником на субаренду. Но тут тяжесть зависит от ваших ораторских способностей) Те, у кого подвязан язык смогут из 10 звонков договориться на одну квартиру, кто-то после трёх звонков, тут еще везение имеет место быть. А кто-то сделает 30 звонков безрезультатно. Как и в любом деле важны усидчивость, терпение и труд. Хоть и банальная фраза, но верная:) У меня бывало пару раз, что с первого звонка договаривался, а бывало, что полдня без результата. В будущих историях расскажу)

Я выбрал такую стратегию, что все квартиры должны находиться в одном месте, желательно в одном доме. И считаю наиболее правильной. Тебе легче контролировать всё, горничной проще с уборками. Если возникают какие-то проблемы, то можно быстро решить. Я думаю логика понятна. У меня получилось не совсем в одном месте, но хотя бы в двух местах. Ну и, конечно, отбираю с хорошим ремонтом.

Так вот если вернуться к предыдущему комментарию, то представьте насколько сложно набирать новые квартиры. Мало того, что нужна квартира в конкретном месте, она должна быть с хорошим ремонтом, то есть понятно, как редко появляются подходящие варианты, так ещё нужно как-то договориться с собственником. Тут нужно прокачивать опыт общения с людьми. Если будет интерес, то потом напишу свой примерный скрипт общения с арендодателями.

Опытная горничная убирает квартиру за 30-40 мин. Так как сам первый год всё это делал, могу сказать, что быстро набиваешь руку. Знаешь с чего начать, в какой последовательности убирать, да и нарабатываешь соотношение скоростькачество уборки. Я уже описывал процессы отбора клиентов. Напомню, что довольно строгие. Поэтому после адекватных людей квартира не особо грязная. Конечно, бывают и грязнули, после которых приходится драить больше часа, но если прям жесть, то я доплачиваю. Недавно девушка, приличная с виду, жила месяц и квартиру мыли два часа, было довольно грязно. Я сказал, что посчитаю х3 (750)Ну и горничные зарабатывают на количестве квартир: в среднем 5-8 квартир в день. Кто-то успевает 10-12. У меня большинство квартир в одном месте убирает и заселяет мой помощник. То есть он не как горничная — отвечает только за уборку, но и решает множество других проблем. На него я полностью могу положиться, так как это человек из близкого круга общения.

Периодически проводится генеральная уборка, которая оплачивается дороже.

Квартира должна быть полностью укомплектована всем необходимым для проживания. Бытовая техника, вай-фай, расходники (мыло, гель, шампунь, туалетка, средства на кухне и т.д.), постельное бельё, полотенца, ну и так далее, думаю посыл понятен. Ну и желательно телевизор со Смартом :)Ну и ремонт должен быть хороший, желательно в абстрактном стиле, без всяких вычурных моментов в дизайне. Короче хороший ремонт и уют)

Тут речь об этапе отбора клиентов, где я по телефону сообщаю о наличии камер, чтобы припугнуть. То есть они могут сказать, что их двое, а там 8 человек, которых будет видно на камере. Я не сказал, что камеры стоят в квартире, где я сниму чьи-то любовные утехи)) Я имел ввиду, камеры есть на закрытой территории дома и в подъездах. Чтобы потенциальная «гулянка», поняла, что их раскроют, после чего они сливаются.

Тут двоякая ситуация. С одной стороны наличие ключевых точек влияет на поток людей. Понятно, что большинство ищут возле метро, центра, ЖД вокзала, крупных торговых центров, театров и т.д. Но есть и совершенно локальные истории, типа какой-нибудь клиники, которая находится вообще далеко от метро и центра, но пользуется спросом и туда едут со всей области. Или крупный логистический центр какой-то компании, куда часто едут в командировку. Кто-то едет к родственникам в определённый район. Я хочу сказать, что квартиры сдаются в любых районах города, так как у всех своя привязка к определённой локации. В центре больше спрос, но и конкуренция значительно выше. Я бы посоветовал сдавать там, где сами живёте, если это не прям «жопа мира» ))

У меня не было ни одного такого случая. Вы должны понимать, что собственник не лежит на диване и получает деньги от вас каждый месяц, у него есть своя работа или бизнес, а квартира, в большинстве случаев, просто актив. Но я слышал от коллег, что такие случаи бывали, но очень редко.

Поначалу ты работаешь один. Допустим уже 5 квартир. Ты нанимаешь горничную, а чтобы сохранить доход, снимаешь шестую квартиру, потом седьмую, восьмую, десятую, прибыль увеличилась. Работаете вдвоем. Нанимаешь ещё одну, а чтобы остаться на том же уровне снимаешь еще пару квартир. Тут только вопрос в том, насколько ты хочешь расти и хочешь ли ты делегировать. Кому то хватает денег с шести квартир, имея одну горничную, кто-то сдаёт 7 квартир и бегает везде сам.

У меня есть товарищ, который сдаёт 35 квартир, имеет 3 горничных и двух админов. Он хочет нанять личного мастера и посчитал, что для этого ему нужно расшириться до 40 квартир, дабы сохранить доход.

Вроде бы я правильно расписал, если не согласны, пишите в комменты, обсудим)

Конечно, нужно иметь телефоны различных мастеров, которые быстро способны починить электрику, стиралку, дверной замок и т.д. Да, такие моменты надо решать быстро.

Да нужно переходить на удалённое заселение, к этому сейчас большинство и стремится. В одном доме у меня внизу ресепшен, где горничная оставляет ключ после уборки, а гость приходит и расписывается о получении, после скидывает фото паспорта на фоне квартиры и переводит оплату. Либо оставляет наличку у охраны на ресепшене. Естественно в подъезде камеры на этажах.

А вообще в конце комментария ты сам написал, что особо проблем не помнишь 🙂

Ну и моё любимое 😀

Спасибо, хейтеры, если бы не вы, возможно, я бы не продолжил писать)

Фух, вроде на основные ответил. Если есть ещё спрашивайте в комментах. Делать третий пост ответов на вопросы, наверно, абсурд)

Да, я помню, что обещал скинуть актуальные цифры и многие спрашивают про доход. Но я ведь планирую продолжить свою историю, как всё начиналось и росло. Не будет ли это спойлером?

Скажу так, в среднем квартиры в сезон сдаются 2200-3500, в не сезон 1500-2000+. Получается одна квартира при заселяемости 28 дней в среднем приносит 79800 грязными в сезон в месяц, если она в субаренде. Минус аренда, минус расходники, минус проезд и т.д. Ну и 49000 в не сезон в среднем. Минус вышеупомянутые расходы. Это примерные цифры и на деле у каждого по разному, точнее скажет только ваша собственная статистика.

Всё, что я пишу — сложилось из личного опыта, возможно, кому то покажется где-то неправильным такой подход

Опять же попрошу строго не судить пунктуацию, я правда старался)

Ещё раз огромное спасибо за кучу положительных комментариев, меня это очень мотивирует:)

Следующим постом продолжу свою историю, а в конце отвечу на самые интересные вопросы)

Теперь я на пенсии и управляю всеми объектами сама

Четыре из них — в центре нашего города. Одно снимает сетевой магазин оптики (он же арендует соседнее помещение под медицинские осмотры). Последним владею не я, но такое соседство, как мне кажется, привлекает дополнительное внимание к магазину. Арендатор умеет выколачивать из меня скидки под самыми разными предлогами, но я с ним не ругаюсь: не хочу потерять платёжеспособного клиента с развитой сетью.

Там, где раньше продавались мои шляпы, уже около десяти лет работает турагентство. Проходимость у точки невысокая, но компанию это устраивает. Рядом есть заведения, где можно скоротать время, пока турагент оформляет документы, а ещё есть я, идущая навстречу. На время пандемии и после 24 февраля, например, агентство попросило об арендных каникулах, так как заказов на туры практически не было. Я согласилась, потому что за годы работы с ним поняла: если просят о таком — значит, это вопрос жизни и смерти.

Я предпочитаю заключать договоры на долгий срок и считаю важным узнавать клиентов как людей — ответственные ли они, честные ли.

Но для начала достаточно убедиться, что клиент как минимум платёжеспособен, а репутация у него чистая. Для этого нужно запросить и проверить его финотчётность по официальным реестрам, прочитать отзывы на компанию и руководство в интернете.

Три года я сдаю офис юристам по банкротству. Помещение в самом центре, но площадь крохотная, и второй этаж здания в аварийном состоянии. По-хорошему стоит заняться ремонтом и на четвёртом объекте, который занимает магазин лакокрасочных материалов, но клиенты не привередливые, поэтому руки всё никак не дойдут.

Наконец, в 15 минутах от центра располагается помещение под офис — площадью около 150 м². Изначально объект занимали сразу три клиента. Потом на нём разместилось одно агрессивно растущее предприятие: сперва они сняли одну комнату, потом ещё две — а после этого так же «агрессивно» съехали. Сейчас весь офис занимает строительная фирма моего знакомого. Вести бизнес с друзьями я не советую, но мне пока везло.

Я уже давно не работаю и живу на доход со сдачи недвижимости

Основные мои расходы можно поделить на две простые категории, так как публичной деятельностью и продвижением я не занимаюсь:

За вычетом трат моя ежемесячная прибыль со всех объектов составляет около 200 тысяч рублей. Строить гипотезы о том, как максимизировать выручку, я не хочу. Основными задачами по управлению и бюрократией занимается друг семьи — риелтор. Я же «работаю», только если нужно оплатить коммунальные услуги и разрешить неотложные проблемы. И признаюсь честно: хочу, чтобы таких дней было ещё меньше.

Многие считают, что без роста грош тебе цена, но я с этим не согласна.

Семейный бизнес за рубежом, например, живёт годами в первоначальном виде: условная булочная, в которой десятилетиями продают один и тот же хлеб.

Думаю, называть такой бизнес стагнирующим неправильно, если владельцам этого достаточно.

Дохода от бизнеса мне хватает, чтобы не искать другую работу, новые объекты и не расстраиваться лишний раз из-за пенсии в 10,5 тысячи рублей. Я в том возрасте, когда не хочется напрягаться. Лучше потрачу свободное время на хобби: английский с приятельницами, пилатес, пешие прогулки и чтение.

Несмотря на разный жизненный и профессиональный опыт, в одном Игорь и Светлана сходятся: покупать и сдавать нужно помещение с идеей. Присмотреть продающееся или сдаваемое помещение для нотариуса или мини-маркета можно на «Циан».

Тем более что недавно сервис стал сопровождать объявления геоаналитикой. В компактных pdf-отчётах можно узнать, сколько людей живёт поблизости, какой у них средний доход и на что они тратят. Есть данные об автомобильном и пассажирском трафике и — что немаловажно — потенциальных конкурентах, уровне цен и арендных ставок.

Подробная информация из отчётов помогает принять верное решение и не допустить ошибку, например, открыв студию маникюра рядом с уже зарекомендовавшим себя бьюти-коворкингом полного цикла. Проверить всё это можно прямо из дома.

Расчет заработка на коммерческой недвижимости

Давайте рассмотрим эту бизнес идею на конкретных, реальных цифрах в Москве в 2016-2017 гг.

Самое главное, что эти помещения покупать за свой счет не придется. А сдать можно легко по 2-3 новых помещения каждую неделю. Это значит, что найти 10 арендаторов каждый месяц вполне реально.

Конечно, цена, как и будущий доход, будут варьироваться в зависимости места расположения, инфраструктуры и других факторов. Но, как известно, на каждый товар есть свой покупатель.

Как показывает практика людей, которые этим занимаются, они выходят на доход в полмиллиона уже спустя год такой деятельности.

Начать придется с 1 или нескольких объектов недвижимости, но это не беда. В ближайшем будущем в ваших планах должно стать в 10 раз больше объектов коммерческой недвижимости, на которых вы сможете зарабатывать в разы больше!

Со временем даже начинающие предприниматели приобретают бесценные знания и опыт, и требуется привлекать себе помощников, чтобы успевать оформлять документы, совершать звонки, проводить расчеты.

можно отойти от дел, нанять хорошего управляющего и просто получать каждый месяц круглую сумму на свою банковскую карточку.

Как сдать недвижимость в субаренду

Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка либо экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду», — поясняет она.

Чтобы сдать квартиру в субаренду, за редким исключением, требуется согласие собственника объекта. Юридически новые отношения оформляются договором субаренды, который в общих чертах обычно повторяет положения первичного договора, но с определенными нюансами.

Принципиально важно, чтобы договор субаренды по срокам укладывался в рамки первичного договора. Кроме того, субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, который в обязательном порядке должен оставаться ответственным перед собственником.

«В субаренду, как правило, включают зеркальные условия, которые согласованы в первоначальном договоре аренды. Обычно условия по срокам уведомлений, возврату объектов сокращают, чтобы не допустить формальной просрочки перед собственником, дополнительно увеличивая стоимость арендной платы и размера штрафных санкций», — поясняет Андрей Саунин.

Как я выбираю объекты

У меня нет офисов и классических складов (хотя недавно я подумал открыть помещение со складскими ячейками — небольшими сейфами, где можно оставить вещи на время отъезда или если дома нет места). Мне интереснее развивать концепции:

Тем, кто хочет так же, советую не ждать у моря погоды. Если вы управляете тремя объектами и думаете, как максимизировать прибыль, — сдайте в субаренду ещё десять точек. В таком случае вы получите возможность выручать не на 20 тысяч больше с одного объекта (потому что вложили 300 тысяч в его ремонт), а на 100 тысяч больше и без особых вложений.

В чем разница между субарендой и поднаймом

Иногда такую цепочку арендных отношений называют поднаймом — обычно в случае, если договор касается жилья. чаще всего разграничивается субаренда объектов недвижимости как договор между юридическими лицами и поднаем, когда все стороны отношений —физлица.

«В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв. м), — рассказывает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. — А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя, также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей».

Чем отличается аренда от найма и как правильно составить договор, можно почитать .

Нюансы оформления документов

Теперь рассмотрим некоторые краеугольные камни, которые надо тоже учитывать в бизнесе, если вы задумались над вопросом как сдать офис в аренду быстро.

Не забывайте, что договора поднайма вторичны по отношению с договором изначального найма. Это означает, что их условия не должны противоречить друг другу.

Срок, на который оформляется субаренда, не может быть больше, чем период аренды. В противном случае, документ легок признать недействительным.

Если договор аренды досрочно прекращает свое действие, то тоже самое будет касаться и сделки по субаренде.

Необходимо прописать то имущество, которое переходит вместе с правами на временное пользование объектом. Лучше всего сделать приложение к договору с описанием всех позиций, которое также скрепляется подписями и печатями.

Дальше нужно предусмотреть варианты оплаты. Если вы связаны конкретной датой с собственником помещения (а она всегда оговаривается), то субарендатор должен успеть к ее наступлению перечислить вам причитающуюся сумму, из которой будут выполняться ваши личные обязательства.

Иначе это грозит постоянными задержками, после которых собственник начислит штрафные санкции либо вообще расторгнет договоренности с вами.

Конечно, если нет опыта, как сдать офис в аренду быстро, то поначалу можно набить шишек. Но есть интересное предложение, которое касается не только начинающих, но и опытных риелторов.

Для этого разработана уникальная методика, позволяющая получать доходы не только от коммерческих, но и жилых помещений. В ней раскрываются главные секреты инвестиции в арендный бизнес.

Бизнес услуги: идеи для небольшого города

REIT в России

Инвестиции в REIT США

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

Во-первых, субаренда квартир возможна, если в изначальном договоре аренды прописана такая возможность без дополнительного согласия от собственника. Во-вторых, исключения действуют для субаренды земельных участков.

«Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — говорит Алена Лежнева. Но и в этом случае, добавляет Илья Бахилин, в договоре может быть дополнительно прописано согласование с собственником.

Если такого пункта там нет, достаточно просто уведомить владельца недвижимости. Так, например, арендатор предприятия может пересдать в субаренду участок в госсобственности или муниципальной собственности.

Субаренда как бизнес

Субаренда как бизнес — довольно распространенное явление, говорит Алена Лежнева.

«В плюсе остается как собственник, который гарантированно получает стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду на долгосрочный период, так и арендатор, который, сдавая недвижимость третьему лицу и назначая цену выше установленной в качестве арендной платы по первоначальному договору аренды, также получает прибыль от сдачи арендованного имущества в субаренду», — поясняет эксперт.

В основном этот бизнес распространен именно в коммерческом сегменте — большинство таких сделок заключается арендаторами-юрлицами. Что касается квартир, чаще всего при совместном найме стороны обходятся без оформления специального договора. Подобрать подходящий объект коммерческой недвижимости можно на .

«На рынке коммерческой недвижимости через субаренду работает целый ряд бизнесов, которые подразумевают наличие фактически управляющей компании, ведущей проект, например фудхоллы, гастромаркеты, универмаги, — рассказывает Светлана Ярова. — Также в парках развлечений, аквапарках, термах, фитнесах работает целый ряд бизнесов-сателлитов, которые связаны с главным оператором субарендными отношениями».

Субаренда возникает и там, где арендатор покрупнее, к примеру, супермаркет, получает в аренду площадку и делает ее удобной для работы других арендаторов, пользующихся его трафиком. Это могут быть кофейни, островки с игрушками, гаджетами, ювелирными украшениями — посетители супермаркета заглядывают туда, после того как оплатят свои покупки на кассе.

«Удобные и модные коллаборации для поддержки бизнесами друг друга также могут строиться на основе субаренды, — добавляет Светлана Ярова. — Пекарня и аптека, алкомаркет и мясная лавка, кофе и гаджеты — уже привычные глазу покупателей форматы симбиоза операторов, которые также по своей сути являются субарендными».

Во всех перечисленных случаях первичными арендаторами обычно выступают юридические лица, говорит Алена Лежнева, поэтому от доходов с субаренды они должны платить налог в размере 18% — безотносительно того, кому сдается недвижимость: компании или физлицу.

«Если же недвижимость пересдается физическим лицом, нужно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью», — добавляет эксперт.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

В основном отношения субаренды регулируются теми же нормами , и , что и обычная аренда. Но добавляется несколько специфических дополнительных пунктов. Помимо согласия собственника, сроков и ответственности, прописанных в договоре, есть ограничения по типу объектов недвижимости.

Илья Бахилин из КА «Юков и партнеры» отмечает, что в субаренду нельзя отдавать публичные лесные участки, а также участки, которые переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Исключениями также выступают государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатам торгов, и объекты недвижимости, расположенные в особых экономических зонах. Проверить категорию земель и перечень обременений на них, как и на другие объекты недвижимости, можно в . Нельзя сдавать в субаренду и любое имущество, в отношении которого первоначальным договором аренды установлен запрет на сдачу его в субаренду.

Пункт о запрете содержится в изначальном договоре аренды. Если такой пункт есть, обычно в договоре прописываются и санкции за его нарушение. В основном это штрафы или досрочное расторжение договора собственником. Встречаются, говорит Светлана Ярова, и договоры, где предусмотрен только запрет. Это ошибка при составлении, и повлиять на первичного арендатора в случае, если он отдаст объект в субаренду против воли собственника, будет довольно сложно.

Арендаторы готовы платить за нестандартные предложения

Теперь я не только сдаю площади в субаренду, но и владею собственными помещениями. Покупая недвижимость в собственность, я бы сразу подумал о последующей перепродаже и поэтому поделил бы площадь на несколько частей — особенно если она, например, торговая. Допустим, вы приобрели помещение на 200 м² за 10 млн рублей. С одним съёмщиком 1 м² будет стоить 1000 рублей, с двумя — 2000, а если их больше пяти — то все 5000. Всё потому, что целевая аудитория одного арендатора потенциально может стать клиентурой другого. Максимум зависит от региона: в Москве можно добиться и 7000, в Санкт-Петербурге — 5000, в менее крупных городах — 3000.

Если объект приносит вместо 1000 рублей за 1 м² — 5000 и уже «заселён» арендаторами, продать его можно не за 10 млн, а за 35–40 млн рублей, отбив первоначальные инвестиции.

Именно с расчётом на рост капитализации я всё больше времени уделяю покупке недвижимости.

Сдавать десять комнат случайным арендаторам неразумно — на мой взгляд, нужна стратегия. Вероятность того, что вы «продадите» свои 200 м² без предпринимательской идеи, равняется 60–70%. Например, вы сдаёте обычный склад. Но он один из сотни таких же. Чтобы его сдать, вы будете вынуждены либо надеяться, что именно он приглянётся клиенту, либо демпинговать (если простой затянется).

Другое дело, если у вас есть видение. Например, сдавать не просто «коробку», а полноценное помещение для ЦВЗ (центр выдачи заказов). Это помещения, в которых посылки выдают сразу несколько компаний вроде Ozon, «Яндекс Маркета», Wildberries и Boxberry. Вероятность, что помещения будут пользоваться спросом, вырастает до 95%, потому что компании могут получить дополнительный трафик.

Заключать контракты я стараюсь на долгий срок — от трёх лет и более, но с возможностью индексировать цены (не чаще раза в год).

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Механизм субаренды распространяется практически на любые объекты или части этих объектов. Так можно поступать:

Их можно передавать в субаренду частично или целиком, если в первичном договоре аренды не указано обратного.

«Чтобы закрепить невозможность сдачи недвижимости в субаренду, достаточно в договоре аренды, обычно после перечисления прав арендатора, предусмотреть условие о том, что арендатор не вправе передавать арендуемый объект в субаренду», — разъясняет адвокат Илья Бахилин. Но чаще всего субаренда прямо не запрещена, однако требует письменного согласия собственника, подчеркивает член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate (ранее — JLL) Екатерина Белова.

Директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова советует тем, кто размышляет, сдавать ли квартиру в субаренду, во избежание споров и конфликтов обговорить этот момент с собственником заранее и включить пункт о возможности субаренды в договор, установив таким образом четкие правила: что можно, а что нельзя.

На что я трачу

Основные расходы я бы поделил на две большие категории. Первая — это работа управляющей компании из трёх человек: бухгалтера, сборщика показаний по счётчикам всех арендаторов, и менеджера (помогает новым съёмщикам с размещением и разбирается с форс-мажорами).

800 тысяч рублей в месяц я отдаю только за электроэнергию.

Работники управляющей компании получают разную плату в зависимости от договора. В некоторых случаях она зависит от процентов, но в среднем это где-то 120–150 тысяч.

Крупные траты также приходятся на отдел развития — так я называю все задачи, которые связаны с поиском новых объектов, реализацией гипотез и маркетингом. Скажем, на подготовку материалов для YouTube и Telegram уходит порядка 100 тысяч рублей в месяц. На весь отдел — 300–400 тысяч, но бывает и больше. Например, в отраслевой форум для представителей рынка коммерческой недвижимости я вложил 1 млн рублей.

Сколько времени это все занимает

Работа занимает большую часть моего времени: если я не решаю конкретные задачи, то постоянно думаю о ней. Прелесть в том, что можно делать это дистанционно: так, почти всю эту зиму я провёл в Таиланде, катаясь на вейксёрфе, а скоро поеду в Дубай готовиться к форуму.

Чтобы собрать команду надёжных людей, у меня ушло около семи лет. Я никогда не искал партнёров вслепую, например через сайты объявлений. Всех, с кем работаю сейчас, я обучал сам.

Отойти от дел я могу хоть сейчас — прибыль давно покрывает мой прожиточный минимум за рубежом.

Но лежать и ничего не делать я не хочу. Моя цель — к 45 годам владеть как минимум 50 000 м² в индивидуальной собственности (сейчас у меня с инвесторами порядка 500 м² в коллективной) и купить нам с женой небольшой отель на 25 номеров. Сделаем там семейный ресторан и будем угощать гостей своим вином.

Если вы вдохновились идеей развернуть ЦВЗ или хотите быстрее Игоря открыть склад с ячейками-сейфами, то присмотреть площадь и для аренды, и для покупки можно на «Циан».

Сдаёт в аренду свою собственную коммерческую недвижимость

Объектов в управлении: 5

Средний доход в месяц: 200 тысяч рублей

Ещё в начале 2000-х мы с мужем купили несколько помещений в небольшом российском городе (500 тысяч населения), где жили сами. В двух я открыла шляпные магазины. Торговля — сама по себе сложный бизнес, да ещё и конкурентов для небольших офлайн-точек — ТЦ и маркетплейсов — со временем становилось всё больше. Бизнес я свернула и подумала помещения сдавать: работа непыльная, доход стабильный. По крайней мере стабильнее, чем у инвестирования, которым я хотела заняться до этого (вложилась в инвестфонд, но стоимость активов рухнула — и я потеряла деньги).