Четыре шага к запуску апарт-отеля с доходом 20% годовых — Финансы на

А что такое апарт-отели?

Главное отличие от обычной гостиницы в том, что номерами владеют разные люди. Застройщик продаёт их, чтобы окупить строительство здания сразу, а не через 20–25 лет. Собственники могут жить в своих номерах сами, но гораздо чаще они зарабатывают на сдаче их в аренду.

Прибыль обеспечивает управляющая компания — отельер. Она сама находит жильцов в номер, обслуживает их и собирает оплату. Как правило, это её главный заработок, поэтому в управляющей компании заинтересованы сдавать номера максимально часто и дорого. Затем вся прибыль делится между ней и собственниками номеров.

В остальном это обычный отель. Как и во всех отелях, в нём есть нужная инфраструктура: от ресторана и прачечной до технических помещений для уборщиц.


Номер в апарт-отеле Docklands.Life

В развитых странах апарт-отели появились давно, но в России продвижение этого бизнеса замедляет рынок «тёмной» аренды — когда собственники сдают квартиры, но не платят налоги. Тем не менее, в России растёт количество разрешений на строительство апарт-отелей, это стало трендом в Санкт-Петербурге и добралось до Москвы.

С начала следующего года каждый апарт-отель должен будет пройти обязательную сертификацию и получить «звёзды». Уровень обслуживания четырёхзвездочного апарт-отеля соответствует классическому отелю с аналогичным рейтингом. В России апарт-отелей, получивших сертификат, пока единицы.

Что надо знать, если вы хотите открыть апарт-отель

  1. Создание апарт-отеля — сложный бизнес. На старте требуются большие финансовые вложения, и вернутся они нескоро. Без знаний и опыта лучше начать с маленьких проектов. Например, попробовать сдавать посуточно одну квартиру, и уже потом масштабироваться.
  2. Прежде чем покупать помещение, стоит протестировать спрос на аренду и продажу в конкретном районе. Если аренда в этом месте не востребована, инвесторы не купят там недвижимость.
  3. Для апарт-отеля подойдет нежилая недвижимость. Объект должен располагаться близко к центру города, рядом должны быть остановки транспорта или метро, а также магазины, аптеки, кафе.
  4. Составьте примерный план и прибавьте пару месяцев на бюрократические проволочки, срыв сроков ремонта и прочие мелочи.
  5. Работать с подрядчиками-частниками рискованно: они могут сорвать сроки, подвести с качеством. Лучше сотрудничать с ИП или юрлицами, заключать договоры, а в них прописывать сроки исполнения работ, параметры их оценки и штрафные санкции за нарушение этих сроков и параметров.
  6. Капитальный ремонт апарт-отеля — процесс трудоемкий, придется учитывать множество деталей и лично контролировать процесс. Если вы когда-нибудь делали ремонт в квартире, то умножьте эти ощущения на 26.
  7. Продавать апартаменты в апарт-отеле по предварительному договору можно, как только вы получите кадастровые номера на них. Поэтому документами стоит заняться в первую очередь. Тогда вложения начнут окупаться, когда апарт-отеля по сути еще не будет существовать.

Почему именно апарт-отели?

Порог входа для этой ниши относительно невысок — от 2,5 млн рублей. Сейчас на рынке Санкт-Петербурга более 9 000 апартаментов для продажи и аренды, это порядка 300 000 м2. По сравнению с 2021 годом, предложение выросло более чем на 30%. 65% всех инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге — это рынок апарт-отелей.

Апарт-отель — выигрышный вариант с точки зрения доходности. Сравним его с обычной сдачей квартиры в аренду. Многие из людей, с которыми я работал, вначале пробовали себя именно в долгосрочной аренде (от 1 месяца) и получали не более 4-6% годовых, вне зависимости от района, в котором сдавали квартиру.

Апарт-отель, изначально заточенный под сдачу посуточно, обеспечит вас доходом от 10 до 24%. Здесь есть свои риски. Например, сезонность — большой наплыв жильцов летом и простой осенью и весной.


​Доходность при сдаче в аренду различных видов недвижимости (при самостоятельном управлении)

В рамках инвестиций в апарт-отели есть несколько стратегий. Я остановлюсь на той, которая используется в моей компании на протяжении трех лет: покупка помещения или квартиры в старом фонде (т.е. историческом здании) и переоборудование его в апарт-отель.

Поиск покупателей: снизили цену, чтобы продать апартаменты быстрее

Мы планировали продавать апартаменты по предварительному договору купли-продажи через несколько месяцев после покупки недвижимости и начала ремонта. Квартиры можно начинать продавать сразу же, как появляются кадастровые номера, даже если ремонт еще не закончен.

Продажи по предварительному договору начали в июне, а в активную фазу вступили в сентябре. Стартовая цена апартаментов была от 3 миллионов рублей. Это на 20—30% ниже цен в среднем по рынку, но мы сознательно пошли на такое снижение, чтобы быстрее продать все апартаменты.

Об этом мы волновались сильнее всего. По мере завершения строительных и кадастровых работ мы повышали стоимость квадратного метра наших студий: прибавляли примерно по 100 000 Р по мере того, как проходили очередной этап — ремонт, оснащение квартир и другое.

Спустя девять месяцев после запуска апарт-отеля у нас остались непроданными только трое апартаментов. Цена каждого — 4,15 млн рублей.

Зато дали результат объявления на «Авито» и «Циане». Самый серьезный эффект дало сарафанное радио: 22 из 26 студий купили инвесторы, которые потом отдали апартаменты нам же в доверительное управление. Часть из этих людей — знакомые нам люди, которых мы привлекали через вебинары, «Инстаграм», телеграм-каналы.

Один из апартаментов покупатель перепродал на миллион дороже. Но даже это на 20% ниже средней цены за квадратный метр в этом районе
Один из апартаментов покупатель перепродал на миллион дороже. Но даже это на 20% ниже средней цены за квадратный метр в этом районе

Какие документы нужны, чтобы открыть апарт-отель

Поскольку мы разделили существующее помещение на 26 отдельных студий, потребовалось согласовать перепланировку в Мосжилинспекции. Это стандартный процесс, и у нас он прошел без осложнений. Все расходы на согласование обошлись в 220 000 Р.

Чтобы превратить несколько нежилых помещений в полноценный апарт-отель, требовалось подготовить несколько пакетов документов.

Архитектурное решение разрабатывала девушка из Нижнего Новгорода, с которой мы сотрудничаем давно. Если бы проверенного дизайнера не было, пришлось бы искать его по объявлениям. И тут важна специализация: искать нужно того, кто специализируется на отелях.

Техническое обследование строительных конструкций перекрытий. Его проводят инженерные компании, чтобы узнать, не разрушатся ли перекрытия под весом новых возведенных стен и перегородок. Это нужно, чтобы оценить риски при перепланировке.

Проектная документация на водоснабжение и канализацию, вентиляцию, электроосвещение, пожарную безопасность. Все эти документы прописаны в строительных нормах и сводах правил. Мы наняли проектную организацию, которая все оформила за 200 000 Р — по 50 000 Р за каждый документ.

Чтобы подать заявление в Росреестр, понадобится технический план помещения. Конечно, можно обойтись и без этого, например, продать апартаменты как доли в огромном помещении — своего рода комнаты. Но цены на недвижимость в долевой собственности существенно ниже, а продать долю в будущем новым владельцам будет сложнее.

С получением отдельных кадастровых номеров возникли сложности. Мы рассчитывали закончить ремонт и кадастрирование к июню. В итоге процесс затянулся на три месяца — до сентября 2021 года.

Это наш первый подобный опыт, поэтому возникло много мелких вопросов с документами, бюрократических проволочек, которые приходилось решать по ходу дела. Например, сотрудники Росреестра говорили нам, что оформление пояснительной записки, которую нужно приложить к техническому плану помещений, не соответствует требованиям.

Идея бизнеса: планировал окупить вложения за год

Мой основной бизнес основан на посуточной аренде жилья. Я занимаюсь этим уже четыре года. Сдаю 45 объектов недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье. Семь из них мои собственные. Десять квартир в субаренде — я снимаю жилье долгосрочно, а сдаю посуточно, предупредив об этом собственника.

Зарабатываю на разнице в цене аренды. Еще 28 квартир находятся в доверительном управлении, то есть когда собственник поручает мне сдавать квартиры посуточно от его имени и платит фиксированный процент от прибыли. Так что знаю на практике, как устроена краткосрочная аренда.

Благодаря этому опыту я узнал о спросе на инвестиционную недвижимость — когда инвесторы покупают квартиры, чтобы сдавать в аренду. Так я решил создать апарт-отель. Заработать на продаже апартаментов можно на порядок больше, чем на сдаче в аренду.

Читайте также:  Личный выбор: новостройки vs «вторичка»

Апарт-отель — это недвижимость, которая объединяет в себе квартиры и гостиницу. Если совсем просто — это здание, в котором много маленьких апартаментов с кухней. Этим они отличаются от гостиницы. Но, как и в гостинице, в апарт-отеле есть стойка регистрации.

Обычно апарт-отели располагают в недвижимости, которая имеет статус нежилой — бывших предприятиях, офисных центрах и так далее. Поэтому там нельзя прописаться, а часто и получить временную регистрацию. Коммунальные платежи и налоги выше, чем для жилой недвижимости.

Я уже зарабатывал на аренде жилья, сдавал квартиры от имени собственников и организовывал весь процесс. Поэтому решил, что в моем апарт-отеле владельцы апартаментов смогут поручить всю работу с квартирами управляющей компании. Но основную прибыль рассчитывал получить именно от продажи апартаментов, потому что в этом случае вложения окупились бы всего за год, а не за 5—6 лет, если бы мы сдавали апартаменты сами.

Схема выглядела так. Я планировал купить нежилую недвижимость, разделить ее на апартаменты, сделать перепланировку и ремонт, обставить квартиры мебелью, а потом продать.

Инвестиции, по моим расчетам, составили бы около 60 млн рублей, а выручить с продажи апартаментов удалось бы около 78 млн рублей.

Чтобы реализовать эту идею, я пригласил в команду еще четверых партнеров. Все они из сферы недвижимости, со всеми я давно знаком и когда-то работал. У каждого в проекте была своя роль: один человек занимался сделками купли-продажи недвижимости, другой — закупками, третий — привлекал инвестиции, четвертый — общался с подрядчиками и отвечал за пожарную безопасность.

Как максимально выгодно инвестировать в апартаменты?

Современные инвестиции должны быть доходными и надежными, а объекты вложений — сохранять ликвидность при любых изменениях рынка. Насколько этим требованиям соответствуют вложения в апартаменты, мы выяснили вместе с экспертами комплекса апарт-отелей VALO.

Доходность: вдвое выше инфляции

Прошедший 2020 год изменил многое в мире, в том числе и подход к инвестированию. Сферы, которые еще вчера казались выгодными, сегодня заметно проигрывают новым экономическим решениям.

В России инвесторы столкнулись с падением доходности и ликвидности привычных объектов инвестирования. К примеру, самый простой способ сохранить средства — банковский депозит — становится все менее выгодным: его доходность составляет около 5% годовых, что в лучшем случае покрывает официальную инфляцию (Центробанка прогнозирует, что по итогам 2020 года она составит 4,6–4,9%).

Инвестиции в жилую недвижимость тоже все менее выгодны. После того как рынок новостроек перешел на проектное финансирование и появился посредник в лице банка, покупка квартиры на стадии котлована уже не принесет 30% прибыли при ее продаже через два-три года. Максимальная разница, около 15%, — это все те же 5% годовых.

А покупка жилья для сдачи в аренду, требующая от инвестора поиска арендаторов и постоянного контроля состояния объекта, в 2020 году показала свою несостоятельность в новом мире.

Туристический поток резко сократился, а корпоративные клиенты традиционно предпочитали останавливаться в гостиницах и апарт-отелях.

Именно они, апарт-отели, продемонстрировали высокую эффективность в минувшем году. В отличие от представителей других сегментов гостиничной недвижимости, комплексы сервисных апартаментов удержали заполняемость на высоком уровне (в отдельных проектах она доходила до 90–95%) и принесли своим инвесторам стабильную прибыль.

Четыре шага к запуску апарт-отеля с доходом 20% годовых — Финансы на

При этом инвесторам не надо было искать арендаторов или следить за эксплуатацией номера: однажды купив юнит в сервисном апарт-отеле и выбрав доходную программу, они просто получают деньги. Все заботы берет на себя управляющая компания.

Существуют разные инвестиционные программы. Как поясняет руководитель отдела по работе с агентствами недвижимости комплекса апарт-отелей VALO Ирина Габова, самые высокодоходные программы — прогрессивные, где прибыль зависит от сезона и заполняемости отеля. Она максимальна в высокий сезон, но при снижении туристического потока снижается.

Другой подход — программы гарантированного дохода, согласно которым прописанную в договоре минимальную прибыль инвестор получит в любом случае.

Три кита ликвидности: локация, концепция и управление

Но не все апарт-отели дадут инвестору хорошую прибыль. Чтобы вложение окупилось максимально быстро, апартаменты должны быть ликвидны. А секрет высокой ликвидности проекта кроется в трех главных принципах: хорошая локация, продуманная концепция и грамотное управление.

По словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, успешный апарт-отель должен располагаться в развитой локации и обязательно возле метро. Арендаторы, приезжающие по работе или как туристы, хотят быстро добираться в любую точку города.

Четыре шага к запуску апарт-отеля с доходом 20% годовых — Финансы на

«VALO находится прямо напротив станции метро «Бухарестская», отсюда легко добраться до центра и других ключевых локаций города — например аэропорта или вокзалов, — рассказывает Ирина Габова. — Это привлекает максимально широкую аудиторию потенциальных гостей и арендаторов. Так, даже в час пик от VALO до Московского вокзала и исторического центра реально доехать на такси всего за 20 минут, до аэропорта — за полчаса, а при свободной дороге — гораздо быстрее».

Чтобы гостиница была успешной, нужно детально продумать концепцию проекта. Необходимо заботиться о балансе и отсутствии конкуренции между собственными же частями комплекса. Так, VALO состоит из пяти корпусов, у каждого из которых своя концепция, неповторимые особенности и свои потенциальные клиенты.

Четыре шага к запуску апарт-отеля с доходом 20% годовых — Финансы на

Первый корпус, который уже сдан в эксплуатацию и работает, поделен на секции для самостоятельного проживания или сдачи в аренду и гостиничные секции, юниты в которых продаются только с полным оснащением номера и с доходной программой — как объект инвестиций. Эти секции первого корпуса прошли сертификацию как гостиница уровня «три звезды».

Второй корпус будет работать как четырехзвездочный отель под международным гостиничным брендом Mercure. Это узнаваемый во всем мире бренд, хорошо известный иностранным туристам, что означает и большую загрузку отеля. Здесь выше как стоимость аренды номера, так и доходность инвестора.

Четыре шага к запуску апарт-отеля с доходом 20% годовых — Финансы на

Третий и четвертый корпуса будут также работать как отели уровня «четыре звезды», а пятый корпус создается в формате Affordable Luxury — «доступная роскошь». Номера в нем будут небольшие, но очень стильные, яркие и современные, с большим количеством сервисов.

Третья составляющая ликвидности и залог хорошей доходности — профессионализм управляющей компании. Именно она будет подбирать арендаторов, следить за чистотой номера, исправностью электроприборов, выполнять ремонт и отвечать на все просьбы гостей, обеспечивая им лучший сервис.

Четыре шага к запуску апарт-отеля с доходом 20% годовых — Финансы на

Комплекс VALO открылся 1 марта 2020 года, за месяц до введения долгого и сложного для бизнеса ограничительного режима. Поток туристов весной резко упал, гостиничная отрасль оказалась в трудном положении. Но уже к июню управляющей компании VALO Service удалось довести заполняемость до 50%, а к августу было занято 90% всего номерного фонда. Секрет успеха — в гибком подходе.

Надежность — залог спокойствия

Апартаменты являются надежной инвестицией — это ликвидный объект коммерческой недвижимости, который оформляется в собственность. Владелец вправе распоряжаться им по собственному усмотрению, в том числе подарить или продать его, как любую другую недвижимость.

Но эксперты подчеркивают: инвестируя даже в такой интересный и доходный продукт, как апартаменты, нужно серьезно выбирать проект. Перед покупкой лучше посетить отель и лично убедиться в том, что он популярен среди гостей, сервисы работают, внутри чисто и красиво.

Читайте также:  Как инвестировать в недвижимость, имея $100: Обзор рынка REIT — Финансы на

Четыре шага к запуску апарт-отеля с доходом 20% годовых — Финансы на

Стоит запросить у управляющей компании предварительный расчет доходности и план действий для его достижения. Это позволит понять, насколько эти показатели выполнимы. Нелишним будет посмотреть на темпы возведения еще строящихся очередей, сравнив обещания с делом.

По словам создателей апарт-комплекса VALO, первые две очереди проекта были сданы досрочно. Строительство третьей очереди, которое должно завершиться к сентябрю 2022 года, также идет с небольшим опережением плана.

Какие есть плюсы по сравнению с покупкой квартиры?

Больших — два. Во-первых, апартаменты дешевле квартир того же уровня и расположения на 10–30%. Застройщики снижают цены по двум причинам: российские инвесторы либо плохо знакомы с этим рынком, либо их пугает нежилой статус помещений.

При этом нормы строительства и прокладки коммуникаций не отличаются от жилых зданий, а в апарт-отелях высокого уровня требования даже выше, чем для новостроек. Застройщики понимают, что гости номеров могут начать жаловаться на плохую звукоизоляцию или некачественные окна, и предусматривают это в строительстве.

Во-вторых, отельер значительно упрощает сдачу номера в аренду, а часть прибыли отдаёт собственнику: это может быть фиксированная сумма или процент от бизнеса. Все условия закрепляются в срочном договоре, далее его можно продлевать или пересматривать условия, например, чтобы изменить формат получения прибыли.

Собственник может отказаться от услуг отельера и сам сдавать апартаменты: искать гостей и обслуживать их. В этом случае они смогут пользоваться гостиничной инфраструктурой только если собственник отдельно её оплатит. Таким образом, он становится частным предпринимателем, который берёт всю работу управляющей компании на себя.

Ещё одно преимущество: если собственнику надоел этот бизнес, то номер ему продать проще, чем квартиру. Отельер планирует гостей на полгода вперёд, а собственник может показать этот план покупателю. Ему не придётся срочно искать жильцов и будет проще оценить потенциальную выгоду.


Первая очередь лофт-квартала Docklands уже сдана

На чем можно заработать после продажи апартаментов

Мы планировали заработать не только на перепродаже недвижимости после ремонта, но и на том, что нам уже понятно и знакомо — на управлении жильем для краткосрочной аренды. Для этого мы открыли управляющую компанию, которая обслуживает апарт-отель.

Все наши покупатели приобрели жилье для краткосрочной аренды, но не хотят заниматься этим самостоятельно. Делать это через управляющую компанию удобнее и выгоднее. Издержки на управление одними апартаментами выше, чем на 22.

Заселение, выселение, уборка, работа с объявлениями и отзывами отнимает много времени. Совмещать сдачу квартиры и основную занятость сложно. А те же обязанности для 22 объектов отнимают не сильно больше времени, зато прибыль в 22 раза выше.

Инвесторам, которые не хотят сдавать апартаменты в аренду самостоятельно, мы оказываем услугу доверительного управления: находим арендаторов, встречаем их, размещаем, делаем в апартаментах уборку, стираем постельное белье, следим за оснащением. За это мы берем 20% прибыли — в среднем получается чуть больше 200 000 Р в месяц за все апартаменты.

Мы работаем с площадками для размещения объявлений о краткосрочной аренде. На каждой из них установлена своя сумма за продвижение. Где-то ее берут просто за публикацию, а, например, на «Букинге» и Airbnb платить нужно только за фактическую бронь.

Для оснащения апартаментов постоянно требуются расходные материалы — чай, кофе, специи, одноразовые зубные щетки, шампуни и гели для душа, чистящие средства для уборки, мыло, туалетная бумага и прочие мелочи. Как правило, раз в месяц что-то приходится обновлять или ремонтировать: прочищать канализационные трубы, менять смесители, посуду, постельное белье, полотенца.

Но должны же быть и нюансы?

По большей части они касаются налогов: для жилой и нежилой недвижимости они разные. Налог на имущество нельзя вычислить заранее — он зависит от кадастровой стоимости, которая устанавливается после окончания строительства.

Если здание уже готово, то всё зависит от законов города и расположения. К примеру, в Москве ставка имущественного налога на апартаменты составляет либо 0,5%, либо 2%. В Санкт-Петербурге она ниже: от 0,1% до 0,5% — в городе есть апартаменты-студии, которые обходятся всего в 300-400 рублей в год.

Стоимость коммунальных услуг для жилых и нежилых помещений тоже разная. Тарифы устанавливают местные энергоснабжающие организации, и для апартаментов они, как правило, выше. Владельцу номера в апарт-отеле также нужно будет оплатить часть коммунальных платежей за места общего пользования, например, лобби.

В ежемесячной квитанции есть и эксплуатация здания, сбор за охрану, систему видеонаблюдения, работу санитарных служб. К примеру, чем больше у апарт-отеля звёзд, тем дороже химические средства, которыми убираются номера. Квитанция не сильно отличается от привычной, но, инвестируя в апарт-отели, стоит всё это предусмотреть.

Если отельер сдаёт номер и делится прибылью с владельцем апартамента, то второму нужно узаконить этот заработок. К примеру, зарегистрировать ИП, чтобы платить налог с дохода. В этом случае придётся вести бухгалтерию и самому общаться с налоговой. Отельер может упростить эти процессы, предоставляя нужные документы.

Любой бизнес подразумевает предпринимательские риски, здесь они тоже есть. К примеру, номер затопит, и отельеру понадобиться некоторое время разобраться, почему это произошло. Другой пример — сезонность. Если апарт-отель расположен в курортном городе, то его прибыль начинает меняться в зависимости от сезона.

Перепланировка и ремонт: площадь студий должна быть минимальной, но комфортной

Будущая доходность напрямую зависит от того, на какое количество апартаментов в итоге удастся разделить имеющееся помещение. Ведь покупаем мы единый объект и платим за квадратный метр, а продаем жилье уже поштучно. Поэтому важно разработать грамотный проект перепланировки — чтобы площадь студий была минимальной, но при этом все же достаточной для комфортной жизни.

Апартаменты могут иметь и несколько комнат, но мы выбрали формат студий, когда кухня расположена в комнате. Это позволяет сэкономить место и на той же площади создать больше отельных помещений. В нашем случае 443 квадратных метра разделили на 26 студий площадью 12―19 м².

26 апартаментов вытянутой формы и скромной площади. Но в каждом есть все необходимое для комфортной жизни
26 апартаментов вытянутой формы и скромной площади. Но в каждом есть все необходимое для комфортной жизни

Сделка купли-продажи состоялась в самом конце 2021 года, а уже в феврале мы приступили к первой фазе ремонта. Все работы закончили к июлю.

Административное здание советской постройки оказалось неплохим вариантом для создания апарт-отеля. Коридор в центре сохранили, часть стен демонтировали и возвели новые, разделив бывшие кабинеты на студии.

Менять старые радиаторы отопления не стали — они вполне исправно работали. Да и выглядели прилично, поэтому просто покрасили все трубы. Раньше на этаже был один санузел, а теперь он появился в каждой студии. Поэтому пришлось установить в каждых апартаментах насос, который качает сточные воды к месту вывода канализации.

Расходы на запуск апарт-отеля — 59 060 000 р

Что надо знать, если вы хотите открыть апарт-отель

  1. Создание апарт-отеля — сложный бизнес. На старте требуются большие финансовые вложения, и вернутся они нескоро. Без знаний и опыта лучше начать с маленьких проектов. Например, попробовать сдавать посуточно одну квартиру, и уже потом масштабироваться.
  2. Прежде чем покупать помещение, стоит протестировать спрос на аренду и продажу в конкретном районе. Если аренда в этом месте не востребована, инвесторы не купят там недвижимость.
  3. Для апарт-отеля подойдет нежилая недвижимость. Объект должен располагаться близко к центру города, рядом должны быть остановки транспорта или метро, а также магазины, аптеки, кафе.
  4. Составьте примерный план и прибавьте пару месяцев на бюрократические проволочки, срыв сроков ремонта и прочие мелочи.
  5. Работать с подрядчиками-частниками рискованно: они могут сорвать сроки, подвести с качеством. Лучше сотрудничать с ИП или юрлицами, заключать договоры, а в них прописывать сроки исполнения работ, параметры их оценки и штрафные санкции за нарушение этих сроков и параметров.
  6. Капитальный ремонт апарт-отеля — процесс трудоемкий, придется учитывать множество деталей и лично контролировать процесс. Если вы когда-нибудь делали ремонт в квартире, то умножьте эти ощущения на 26.
  7. Продавать апартаменты в апарт-отеле по предварительному договору можно, как только вы получите кадастровые номера на них. Поэтому документами стоит заняться в первую очередь. Тогда вложения начнут окупаться, когда апарт-отеля по сути еще не будет существовать.
Читайте также:  Документы — Министерство промышленности и торговли Республики Дагестан

Сколько приносит сдача студий в аренду

Сдавать апартаменты в аренду мы начали, как только завершили ремонт и ввели апарт-отель в эксплуатацию. Часть из них уже продали и взяли в доверительное управление, а часть пока принадлежала нам. В конце августа разместили объявления на площадках рекламы жилья для краткосрочной аренды. А в сентябре отель уже показал 78% загрузки при стоимости аренды 2534 Р за сутки.

В самом начале у нас еще не было отзывов, поэтому люди не ожидали многого. Возможно, выбирали нас только из-за доступной цены. Но апартаменты их приятно удивляли. Поэтому гости оставляли много отзывов, упоминали вежливый персонал и уютные студии со свежим ремонтом.

Спустя год после запуска апарт-отеля и полгода самоизоляции из-за коронавируса, рейтинг апартаментов на «Букинге» — 8,3 из 10, на Airbnb — 4,7 из 5
Спустя год после запуска апарт-отеля и полгода самоизоляции из-за коронавируса, рейтинг апартаментов на «Букинге» — 8,3 из 10, на Airbnb — 4,7 из 5

Кроме того, оставить отзыв гостей просили и сотрудники отеля. Мотивировать гостей бонусами все площадки для размещения объявлений запрещают. А вот персонал получает бонус за хорошие отзывы. К примеру, если апарт-отель загружен на 50—59%, то зарплата за смену составит 1500 Р, если загрузка 60—79%, то 2000 Р, 80—89% — 2200 Р, 90—99% — 2400 Р, а при полной загрузке — 2800 Р.

А за повторные заселения, когда гости возвращаются в наш апарт-отель, персонал получает премию 400 Р. Поэтому они стремятся быть гостям полезными. А мы взамен получаем высокий рейтинг, что влияет на загрузку и стоимость номера.

Можно было просто зарабатывать на сдаче апартаментов, но мы предпочли их продать. При сдаче в аренду апартаменты окупятся через 4—6 лет, а при продаже — меньше чем за год. Но в первом случае остается недвижимость, а во втором — ничего. Это вопрос приоритетов, что важнее: быстрая прибыль или долгосрочные и стабильные инвестиции.

Часть расходов на ремонт и оборудование — 1 664 400 р

Мы учитывали, что ремонт потребуется не только в каждых конкретных апартаментах, но и на общей территории. Холл и коридор тоже должны выглядеть презентабельно — покупатели и будущие арендаторы обращают на это внимание.

В общем коридоре мы хотели сделать потолок грильято — это особая решетчатая конструкция в индустриальном стиле. Но стоимость материалов и монтажных работ была такой, что мы решили просто покрасить потолок в черный цвет и оставить проводку и трубы на виду.

Через месяц после старта ремонтные работы пришлось приостановить. В мае 2021 года мы решили сменить строительную компанию. Старая срывала сроки.

В договоре мы прописали все этапы выполнения работ с конкретными сроками: демонтаж перегородок, электрика, сантехника.

Это позволило нам сразу понять, что строители не успевают к датам. К тому же мы обнаружили недочеты в работе первой строительной бригады, когда они начали возводить перегородки. Несколько стен «завалили» — они были кривыми, пересекались не под прямым углом. Переделали ее уже другие ремонтники.

Возникли вопросы и по электрике. Чтобы электрика была более надежной, мы выбрали распаечную систему соединения кабелей, то есть все кабели нужно перепаять. Вместо этого ремонтники соединили кабели через клеммы — это проще и дешевле, но менее надежно.

Строительные материалы тоже поставляли с задержкой. Ремонт пришлось поставить на паузу на две с половиной недели. Но новая строительная бригада справилась быстро — в июле мы уже начали обустраивать апартаменты.

Шаг 3. подготовка к запуску

Самое важное правило — соблюдать баланс между экономией и качеством. Стоимость материалов и дизайна не влияет на то, насколько хорошо ваш объект будет сдаваться. Сэкономьте на этом этапе и потратьте хорошую сумму на сантехнику, трубы, вентиляцию, полы.

Экономия на сантехнике и канализации может в будущем спровоцировать прорыв труб и потоп, а это огромные убытки и проблемы с соседями. То же касается и вентиляции: именно она ответственна за отсутствие в помещении плесени и запахов сырости, два важнейших фактора, которые могут вызвать недовольство гостей и повлиять на ваш доход.


Апарт-отель до реновации и после

Три месяца — минимальный срок, который требуется на качественный ремонт в старом фонде и ввод объекта в эксплуатацию. Сделать это быстрее без потери качества практически невозможно. Моя компания придерживается именно таких временных рамок, но на некоторых объектах ремонт и перепланировка могут затягиваться вплоть до полугода.

Эффект синергии

Финансовые институты реагируют на изменения рынка зачастую даже быстрее, чем инвесторы, и предлагают продукты, совмещающие в себе стабильность недвижимости и оперативность оборота средств. Так, в прошлом году Банк «Санкт-Петербург» предложил инновационный сервис, который не имеет аналогов на российском рынке, благодаря которому клиенты получили возможность покупать и продавать валюту в режиме онлайн по зафиксированному курсу с расчетами в будущем.

Таким образом решаются проблемы, связанные со скачками курсов валют и постоянной неопределенностью в будущем, которые всегда мучили инвесторов.

О программе «Биржевой мост» рассказывает управляющий директор дирекции операций на финансовых рынках Банка «Санкт-Петербург» Антон Кузьмин.

«Сегодня ставки по банковским депозитам продолжают снижаться. Особенно это заметно в сегменте валютных депозитов, где по евро банки уже дают клиентам 0% годовых, а по долларам в пределах 1–1,5% годовых. Банки ищут для клиентов альтернативные способы вложения средств, в первую очередь ценные бумаги.

Но рынок ценных бумаг продолжает оставаться темной лошадкой, и многие консервативные инвесторы еще не умеют или опасаются делать большие вложения. При этом наряду с банковскими депозитами рынок недвижимости, и в частности набирающий обороты рынок апартаментов, продолжает оставаться лидером в умах большинства консервативных инвесторов.

Инвестиции в недвижимость и апартаменты являются хорошей альтернативой для инвесторов с рублевыми активами. Но как быть тем, кто хочет инвестировать в недвижимость в России и получать доход в иностранной валюте?

Здесь как раз очень выгодно может проявить себя связка «покупка апартаментов» сервис «Биржевой мост». Покупая апартаменты, клиент точно знает, когда и какую сумму дохода он будет получать. Например, клиент инвестирует 5 млн рублей под 7% годовых с гарантированной ежемесячной выплатой по 29 тыс. рублей в апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY.

Воспользовавшись «Биржевым мостом», клиент сможет самостоятельно в режиме онлайн зафиксировать курс покупки долларов на 1 год вперед и заключит с банком 12 сделок, которые будут синхронизированы с получением дохода от апартаментов. В итоге при текущем курсе доллара 61,9 рубля клиент сможет зафиксировать среднегодовой курс на покупку долларов на уровне 63,4, что на 2,4% дороже текущего курса.

Следовательно, получая 7% гарантированного дохода в рублях от апартаментов, клиент может менять рубли на доллары по зафиксированному курсу и фактически получит долларовую доходность 7% – 2,4% = 4,6% годовых, что значительно выше ставки банковского депозита и при этом обладает огромной надежностью, которая характеризует вложения в недвижимость.

Сервис «Биржевой мост» от Банка «Санкт-Петербург» дает возможность клиентам обменивать 14 валют и 91 валютную пару. Поэтому, имея в своем инвестиционном портфеле апартаменты с гарантированной рублевой доходностью, клиент всегда сможет самостоятельно выбрать, в какой именно валюте он хочет получать доход.

Возможность совершать сделки в режиме онлайн в своем личном интернет-банке, который всегда рядом в телефоне, максимально упрощает жизнь инвестора.


Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl Enter

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Комментарии запрещены.