Инвестиции в недвижимость — что это, с чего начать, риски советы

Что важно?

Согласно сравнительному подходу, доходность коммерческой недвижимости составляет 11–12%, апартаментов — 9–12%. Окупаемость же коммерческой недвижимости — 6–7 лет, апартаментов — 11–13 лет. Такие соотношения приводит юрист управления судебной практики юридической фирмы Howard Russia Мария Гребенюк.

Заработать на инвестициях в недвижимость можно, и такие вложения на сегодня остаются одними из самых надежных. Для реализации этого плана нужно лишь обладать определенным капиталом и правильно выбрать стратегию действия, до этого приняв во внимание все характеристики рассматриваемого объекта.

Не пропустите:

Как купить недвижимость онлайн: советы экспертов

Как проходят сделки с эскроу-счетами?

Квартира под аренду: какой ей нужен ремонт

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Основные риски, о которых не стоит забывать

1. Самый большой риск в инвестициях – потеря денег. Она возможна, если вы допустили какой-то промах юридического характера. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, у вас должна быть хорошая юридическая поддержка.

Без поддержки юриста не рекомендуется совершать сделки вообще.

2. Не совершайте высокорисковые сделки, а также покупок «на перспективу» (дом, который когда-то достроится).

Потеря денег откинет вас на несколько шагов назад или вовсе отобьет желание заниматься инвестициями.

Даже если купленная вами недвижимость подешевеет, она все равно остается у вас в собственности. Со временем цена имущества может подрасти. С имеющейся квартирой вы можете реализовать не стратегию продажи, а стратегию аренды и получать доход от этого.

3. Есть риск попасться на уловки мошенников.

Чтобы этого не случилось:

  1. Не покупайте самые дешевые объекты без тщательной проверки.
  2. Будьте внимательны, особенно если вас торопят с принятием решения о покупке квартиры.
  3. Вникайте во все нюансы, разбирайтесь в документах.
  4. Изучите все риски, убедитесь, что нет подводных камней.
  5. Скрупулезно подходите к поиску квартир и проведению переговоров и сделки.
  6. Не совершайте покупок на эмоциях.

Апартаменты

Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру.

«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI DevelopmentФедор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%.

В жилую недвижимость

Плюсы и минусы. Самый доступный по затратам вид инвестиций в жилую недвижимость – вторичное жилье. Это не самая удобная для инвестирования отрасль. Сложность с ней состоит в том, что проблематично найти выгодные для вложения варианты: квартиры, которые владельцы срочно продают в связи с переездом, квартиры или дома в обветшалом состоянии, после пожара, затопления (при условии, что у вас есть средства и силы на восстановление такого объекта).

Стартовый капитал для этой инвестиционной стратегии – от 1 миллиона рублей или от 500 000 для первоначального взноса по ипотеке.

Окупаемость для сдачи жилых помещений в аренду достигается сдачей посуточно. Сдача квартиры в центре Челябинска– от 1 500 до 3 500 рублей в сутки. Чтобы «выжать максимум», нужно погружаться в бизнес по поиску клиентов на аренду жилья.

Доход и окупаемость будут зависеть от вашей активности в сдаче квартиры. Если сдавать жилье на длительный срок, окупаемость составит 12-13 лет. Средняя стоимость аренды квартиры в месяц 10 000 рублей.

Если вы купите квартиру за 1,4 млн. рублей и будете сдавать ее за 10 000 в месяц, срок окупаемости составит больше 10 лет.

Выгодный вариант инвестирования

Сдача жилья предприятиям, нуждающимся в расквартировании иногородних сотрудников. Такие предприятия арендуют квартиры на длительный срок и хорошо платят за аренду.

Юридические тонкости. Перед покупкой обязательно проверяйте документы, юридическую чистоту, историю перехода прав собственности. Привлекайте юриста, чтобы избежать рисков.

Обо всех тонкостях покупки квартиры я уже рассказала в статье: «Как купить квартиру без риэлтора».

Вложения в недвижимость за рубежом

Есть определенная доля инвесторов, которые считают покупку квартиры в других государствах хорошим вложением средств, приносящим немалый доход. В настоящее время этот вид деятельности активно развивается.

Плюсы:

  • в некоторых странах в курортный сезон можно получить высокий доход от сдачи недвижимости в наем;
  • часть недвижимости можно сдавать круглый год;
  • можно получать пассивный доход, заключив договор с риэлторским агентством. Фирма будет искать жильцов и заниматься их заселением. Вам же будет перечисляться часть арендной платы. Другую часть агентство недвижимости оставит себе за труды. Доход по такой схеме довольно высокий;
  • широкий диапазон финансовых вложений. Вы можете приобрести как квартиру, так и виллу. В зависимости от планируемого размера инвестиций.

Минусы:

  • не в каждой стране недвижимость свободна для продажи иностранным гражданам;
  • для понимания того, что происходит, необходимо свободное владение хотя бы английским языком. Лучше всего владеть языком той страны, в которой планируется покупка;
  • вы не разбираетесь в юридических тонкостях другого государства. Для этого придется нанять юриста или все-таки тщательно изучить язык;
  • хотя бы один раз вам придется посетить эту страну. И спланировать все связанные с поездкой расходы –виза, перелет, проживание, и так далее.

Для кого подходят инвестиции в недвижимость

Если вы всерьез задумываетесь об инвестировании, начните с книг Роберта Кийосаки «Богатый Папа, Бедный Папа», «Квадрант денежного потока» и Дональда Трампа «Думай, как чемпион», «Мысли по-крупному и не тормози». Это два известных и успешных девелопера, которые рассказывают об основных принципах инвестирования.

Они расширяют финансовое мировоззрение, учат ставить цели и достигать их. Прочитанную информацию нужно сопоставлять с реальностью, адаптировать к рынку недвижимости нашей страны.

Инвестирование подходит тем, у кого есть капитал на приобретение хотя бы одного инвестиционного объекта недвижимости. В качестве объекта инвестирования может рассматриваться гараж, дачный домик, квартира в новостройке или вторичное жилье.

Инвестирование в гаражи можно начать с капитала 60 000 рублей на выкуп и ремонт помещения. Срок окупаемости вложений в среднем составляет около трех лет. Строительство и продажа дачных домиков может иметь доходность 100% при сроке окупаемости в полгода, но для этого способа инвестирования нужны финансы на покупку участка и строительство.

Если вы решите привлечь для бизнеса на инвестировании в недвижимость заемные средства (ипотеку), у вас должна быть в наличии сумма для внесения первоначального взноса (не менее 50% от стоимости недвижимости).

Инвесторами могут быть предприниматели, имеющие оборотные средства. Часть заработанных средств можно потратить на инвестирование в недвижимость, чтобы создать для себя «финансовую подушку», на которую всегда можно «опереться».

Если вы возьмете ипотеку с маленьким взносом или попробуете «выйти на рынок» без капитала, велик риск совершить ошибку. Тогда все финансовые риски лягут на вас. Если у вас нет финансовой «подушки безопасности», опыта, вы рискуете столкнуться с серьезными материальными трудностями, вместо прибыли получить долги.

Важно!

Наличие стартового капитала – показатель вашей финансовой грамотности, устойчивости, умения обращаться с деньгами.

Доходность и риски

Прибыльность инвестиций определяется спросом на аренду (покупку) объектов, в которые вкладываются деньги. Высокий спрос – высокая стоимость аренды (покупки). Низкий – аналогично.

Если имущество приобретено несколькими лицами в совместную собственность, доход каждого прямо пропорционален его доле.

Читайте также:  Инвестиции в производство

Риски при инвестициях связаны с форс-мажорными обстоятельствами. Это не только непредвиденные изменения экономического положения региона, но и перемены, влияющие на стоимость недвижки.

Например:

  • город-миллионник, расширяясь, поглотил пригородный поселок. Его жители обрели право на городскую прописку, цены на квартиры в поселке выросли;
  • в экологически благополучном районе построили химзавод. Экология резко ухудшилась, цены на квартиры упали;
  • в районе новостроек по вине застройщика несколько лет не появляются обещанные объекты гражданской инфраструктуры инвестиции в квартиры, вложенные на этапе котлована, себя не оправдывают. Школу, два детсада, больницу и др. таки построили квартиры в районе подорожали, вложения начинают отбиваться.

При вкладывании в строящиеся объекты повышается риск, что застройщик не закончит возведение жилого комплекса. Минимизировать вероятность такого сценария поможет знакомство с репутацией застройщика, его финансовым положением, целевым назначением земельного участка, где начинается строительство.

Серьезные риски связаны с возможной гибелью имущества по причине, которая не значится в списке страховых случаев. Страховщик отказывает в выплате возмещения, пытаться взыскать компенсацию через суд бесполезно, итог бывший собственник остается без имущества и без денег, потраченных на его приобретение.

Инвестиции в жилую недвижимость

Большинство потенциальных инвесторов рассматривают именно этот вариант. Он кажется им заманчивым и доступным. В мыслях рисуются высокий постоянный доход, а затраты? «Да нет никаких затрат, кроме покупки», — думают они. Ведь бремя по оплате коммуналки ложится на арендаторов таких квартир.

А ты знай себе, приезжай за прибылью раз в месяц. На самом деле картина может сложиться совершенно другая. Рассматривая для инвестиций жилую недвижимость, практичнее всего будет разделять понятия первичного и вторичного жилья. У каждого из них есть свои особенности при покупке, продаже. На эти виды жилья разный спрос, соответственно, и ликвидность тоже отличается.

Плюсы вложений в жилье на вторичном рынке:

  • вы получаете готовую к дальнейшим действиям квартиру, с отделкой и прочим;
  • вы можете сдавать квартиру в аренду. Арендаторы оплатят большинство издержек, связанных с содержанием квартиры;
  • квартиру можно быстро и выгодно продать в случае необходимости. И почти наверняка вы будете в плюсе к тому, что потратили на покупку;
  • вы можете сделать налоговый возврат части затраченной суммы, что тоже может являться приятным бонусом к доходу.

Минусы инвестирования в готовое жилье:

  • рынок перенасыщен, найти жильцов непросто;
  • найти платежеспособных жильцов еще труднее;
  • для сдачи жилья в аренду необходимо приобрести мебель и бытовую технику;
  • арендаторы могут нанести урон внутреннему обустройству квартиры, и снова придется делать ремонт или закупать мебель;
  • многие предпочитают покупать новые квартиры;
  • из-за внешних факторов и обилия новостроек, стоимость жилья на вторичном рынке может существенно упасть с годами;
  • если вы не планируете сдавать приобретенную квартиру, то вы должны будете оплачивать налоги, взносы и коммунальные платежи самостоятельно. Впрочем, налог на недвижимость вы будете платить в любом случае, независимо от наличия ил отсутствия арендаторов.

Что касается жилья на первичном рынке, для инвестирования в него можно выбрать разные стратегии. Одна из них — покупка жилья на стадии котлована. Очень выгодная, но в то же время очень рискованная инвестиция. Все зависит от добросовестности застройщика.

Плюсы:

  • на этапе котлована стоимость квартир значительно ниже своих завершенных собратьев;
  • по результатам строительства вы получаете совершенно новую квартиру.

Минусы:

  • застройщик может разориться, потерять лицензию и просто сбежать с вашими деньгами задолго до окончания строительства;
  • если квартира будет сдана, вам предстоит еще ремонт и отделка. А это тоже затраты;
  • вы не получаете никаких дивидендов вплоть до окончания строительства.

Второй вариант — заключить договор долевого участия в строительстве и купить квартиру в доме высокой степени готовности. Эти вложения отличаются от покупки на стадии котлована. Некоторые риски увеличиваются, некоторые, напротив, уходят.

Плюсы покупки жилья в новостройке:

  • при покупке квартиры в доме с высокой степенью готовности больше шансов дождаться скорого окончания строительства и введения дома в эксплуатацию;
  • квартира обойдется немного дешевле, чем аналогичная в домах, которые уже сданы, но дороже тех, которые еще не построены.

Минусы покупки жилья в новостройке:

  • существуют риски возникновения проблем у застройщика и задержки окончания строительства;
  • если вы купили квартиру у застройщика с целью перепродажи в дальнейшем, статус жилья сменится с “первичного” на “вторичку”. А многие стремятся купить жилье именно на первичном рынке, так как для этой процедуры предусмотрена льготная ипотека и возможности оформления налогового вычета на отделку жилья. Соответственно, круг потенциальных покупателей будет существенно уже.
  • Для того, чтобы получить выгоду от приобретенной квартиры, перед покупкой стоит изучить некоторые сопутствующие условия. От них будет зависеть ликвидность имущества, арендаторский спрос и рост (или падение) цены с годами:
  1. квартира должна располагаться в хорошем районе (экологичный, доступный с точки зрения транспорта, насыщенный необходимой инфраструктурой).
  2. квартира должна быть удобно спланирована (наличие балкона или лоджии, не угловая, не на последнем этаже, раздельные комнаты и санузел, приличная площадь кухни).
  3. квартира должна иметь свежий ремонт, и желательно красивый вид из окна. Угловые квартиры также не считаются очень хорошим вариантом.

Иностранные инвестиции – вкладываем за рубежом

Инвестиции в недвижимость в других странах всегда привлекали наших соотечественников. Германия, США, Испания – популярные направления, где российские инвесторы охотно приобретают недвижимость.

Для успеха в отрасли нужно хорошо разбираться в законодательстве этих стран, знать условия продажи, перепродажи, сдачи недвижимости в аренду и выплат коммунальных платежей.

Для выхода на международный рынок, нужно потратить больше времени на обучение, чем для работы на рынке в России. Необходимо четко понимать, для чего вы хотите совершать инвестиции за рубежом. Если вы хотите заработать 15% годовых, то лучше делать это в вашем городе, там, где вы живете.

Покупка квартиры за границей оправдана, если вы делаете инвестиции на перспективу, например, для обучения ваших детей за границей или с целью последующей эмиграции.

Будущее инвестирование нужно разбить на этапы:

  1. Накопление стартового капитала.
  2. Поиск ликвидных объектов.
  3. Знакомство со страной для понимания, нужна ли вам недвижимость в ней.

Нельзя просто взять и купить квартиру или дом наобум. Такие покупки часто заканчиваются разочарованием.

Стартовый капитал. Минимум для инвестирования – от 100 000 $.

Окупаемость. Срок окупаемости трудно прогнозировать. Она зависит от ликвидности объекта, его расположения, ситуации на рынке недвижимости в стране, где вы купили квартиру или дом, юридической чистоты.

Юридические тонкости. Обязательно привлекайте юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью.

Услуги консалтинга
Опытный юрист – гарантия безопасной сделки!

Доходность. Сумма зависит от критериев доходности в регионе страны, размере коммунальных платежей, налогов.

Плюсы и минусы. Плюсы – возможность приобрести недвижимость на перспективу (выезда из страны, для учебы или жизни детей). Минусы – необходимость тщательно изучить рынок недвижимости, законы, привлекать юриста-иностранца, иметь хороший стартовый капитал. Сделка без знания нюансов рынка приведет к большим затратам, отсутствию выгоды.

Как инвестировать при минимальных средствах

Инвестиции в недвижимость все же требуют гораздо больших затрат, нежели другие способы.

Если достаточного количества денежных средств нет, то можно воспользоваться одним из следующих способов:

Привлечение денег. Самым популярным способом по привлечению денежных средств на покупку недвижимости – ипотека. Кредит под залог недвижимости. В Российском понимании это кредит на недвижимость, под залог этой же недвижимости.

Большинство банков с радостью предоставят ипотеку. Для этого потребуется стабильный источник дохода, хорошая кредитная история, и пакет документов, который различается, в зависимости от банков.

В зависимости от банков, срока, надежности и финансового состояния заемщика, проценты будут различаться. В основном по ипотеке предоставляются 11-17% годовых, и 5-7% – если будет кредит в иностранной валюте.

Этот способ хорош тем, что ежемесячные платежи по ипотеке можно выплачивать на деньги, полученные с аренды. При грамотной покупке и выгодной аренде, можно бесплатно получить в собственность жилье, кредит за которое оплатит арендатор.

Читайте также:  Как рассчитать проценты по вкладу: онлайн калькулятор в Сбербанке, ВТБ и других банках

Привлечение соинвесторов. В России идея совместного инвестирования только развивается, именно поэтому говорить об этом способе всерьез пока не приходится.

Очень редко у инвесторов появляется возможность действительно найти партнеров, которые готовы будут на равных долях (или в зависимости от вклада) претендовать на доходы от недвижимости, не вмешиваясь в получение прибыли. При этом возможность привлечь друзей или родственников в инвестиционный проект сделает инвестиции меньше и заметно выгоднее.

Вступление в клуб инвесторов. Есть немало сообществ, где инвесторы ищут единомышленников, которые могут помочь друг другу не только советом, но и материально. В таких клубах есть немало людей, которые на условиях инвестиций, могут вложиться в ваш проект, и так вы сможете получать самостоятельный доход, и обеспечивать прибыль партнерам.

Краудфандинг. Тоже достаточно новая для России идея. Она заключается в коллективном финансировании. Можно запустить проект, который будет привлекать инвестиции для того, чтобы вы смогли их вложить в недвижимость.

Инвестиционный проект будет должен работать как целое акционерное общество – люди будут покупать доли в этом проекте и рассчитывать на прибыль. Подойдет для покупки и аренды коммерческой недвижимости, и последующей реализации.

Самостоятельно привлечь денежные средства на покупку недвижимости достаточно сложно. Именно поэтому новичкам рекомендуется привлекать партнеров любыми доступными способами. Более опытные инвесторы смогут не только вложить средства, но и направить в нужное русло, помогая и обучая на первых порах. Это гораздо более ценный опыт, даже более важный, нежели получение прибыли.

Роберт Кийосаки – один из самых известных мировых бизнесменов и тренеров по саморазвитию, написал книгу, которую обязан прочитать каждый инвестор в недвижимость. Она так и называется – «Инвестиции в недвижимость».

В ней предоставляется подробная стратегия для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость и получить к 40-ка годам 5-6 объектов в собственность, и иметь стабильный пассивный доход практически ничего не делая. Книга полна интересных вещей и подводных камней.

Подводя вывод: Инвестиции в недвижимость – один из самых обсуждаемых и популярных среди обычных людей способ инвестиций. Он характеризуется минимальными требованиями к опыту инвестора, но чрезвычайно требователен к кошельку.

Книги про недвижимость

На книжном рынке представлен настоящий арсенал пособий по способам инвестиций в недвижимость с нуля.

В книге кандидата экономических наук Николая Мрочковского «25 суперстратегий» доступным языком изложено несколько работающих сценариев инвестирования, а также реальные истории людей, начавших зарабатывать на недвижимости с нуля.

Структурированная инструкция от Эрика Тайсона из книги «Инвестирование в недвижимость для чайников» поможет сделать правильные вложения тем, кто только планирует начать вкладывать деньги в недвижимость с целью получения прибыли.

«Азбука инвестирования в недвижимость» Кена Макэлройа – практическое пособие для понимания сути вопроса инвестирования, обучения навыкам поиска хорошей выгодной недвижимости. «Полное руководство по инвестированию в недвижимость» – более детализированное описание пути к финансовой независимости с помощью рынка недвижимости.

В книге Роберта Тору Кийосаки «Инвестиции в недвижимость» целая команда экспертов и консультантов поделится с вами бесценным опытом относительно выгодных сделок, научит не просто выживать в условиях сложных экономических ситуаций, а приумножать имеющийся капитал.

Книга Роберта Тору Кийосаки «Инвестиции в недвижимость»
Книга Роберта Тору Кийосаки «Инвестиции в недвижимость»

Джордж Росс, автор бестселлера «Стратегии Д. Трампа по инвестированию в недвижимость», четверть века консультировал миллиардера по вопросам заключения выгодных масштабных сделок на рынке недвижимости. 

Полезную информацию также можно почерпнуть в книгах Артема Цогоева, Майка Самми.

Несколько слов о рисках

Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.

Риск ипотеки. В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.

Падения цен в 2020-2020-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.

Риск жилья. Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.

Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.

Риск в строительстве. Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.

Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Вложения в недвижку дают инвесторам существенные преимущества:

  • у жилых помещений в больших городах отличная ликвидность. У инвестиционно привлекательных объектов (загородная, коммерческая, зарубежная недвижимость) тоже;
  • долгосрочность доходности. Сдавая квартиры, апартаменты, площади для торговли и сервиса (банковских, бытовых услуг, СТО и др.), собственник обеспечен денежными поступлениями на многие годы, обычно на десятилетия;
  • доступный порог входа. Если не хватает денег на готовый объект, можно купить недвижку на этапе строительства, заключить договор на долевую собственность, арендовать имущество с правом сдачи в субаренду и др.;
  • разнообразие направлений инвестдеятельности. Это операции с жилой и коммерческой вторичкой, вклады в строящуюся недвижку, инвестиции в объекты, находящиеся в черте города или за городом, в России либо за границей;
  • обозримая перспектива окупаемости вложенных средств максимум до 1012 лет, часто шесть-семь и еще меньше.

Без недостатков у этого вида инвестиций не обошлось:

  • спрос на недвижимость сильно зависит от экономического положения региона, где расположены объекты. Да и ситуация в экономике становится все более нестабильной. Внезапно банкротятся даже успешные крупные предприятия, люди уезжают из городов, где располагались производственные площадки. Падает стоимость освобождающихся жилых и коммерческих помещений. Результат для вложившихся в эти объекты частных инвесторов плакали денежки;
  • высокая стоимость недвижимого имущества фактор, увеличивающий масштаб инвестиционных рисков. Ведь чем крупнее инвестиции, тем больнее потеря вложений;
  • низкий спрос на недвижимость в депрессивных местностях, особенно малых населенных пунктах, где о высокооплачиваемой работе можно только мечтать;
  • издержки на ремонт, уплату налогов, страхование, охрану коммерческих объектов. Теоретически к издержкам собственников недвижимости относятся также коммунальные платежи, но на практике эти расходы ложатся на арендаторов.

Топ способов извлечения денег из инвестиций

Способы извлечения доходов от аренды:

  • покупка жилого помещения для последующей сдачи в долгосрочную аренду. Приносит стабильный доход без особых усилий. Но окупать себя вложения также будут долго;
  • покупка жилого недвижимого помещения и сдача в аренду посуточно. Доход гораздо выше, чем от долгосрочной аренды, но куда выше риск порчи мебели, сантехники, кухонной техники. Возрастают трудозатраты по регулярному выселению-заселению постояльцев, постоянной уборке помещения, стирке постельного белья и полотенец;
  • покупка с дальнейшей сдачей в аренду таунхауса. Плюсы более высокая арендная плата, лояльные благонадежные арендаторы. Минусы выше стоимость покупки, меньше спрос на съем такой недвижимости;
  • покупка с последующей сдачей коттеджа либо иного загородного дома. Собственник может проживать в одной половине дома, а другую сдавать. В этом случае возможна как долгосрочная, так и посуточная аренда. Особым спросом пользуется аренда загородной недвижимости на выходные и праздники. Высокий доход обеспечен, только если дом недалеко от города и до него легко добраться (нет пробок на выезде, ходят рейсовые автобусы и т. п.);
  • постройка многоквартирного дома для дальнейшей сдачи помещений в аренду. Доход от сдачи множества помещений будет высоким, от собственника потребуется умение навести и поддерживать в доме порядок (можно нанять коменданта). Очевидный минус сумма начальных инвестиций неподъемна для большинства начинающих инвесторов в недвижимость;
  • покупка зарубежной недвижимости для сдачи в аренду. Организационные вопросы заселение жильцов, взимание арендной платы, надзор за выполнением жильцами договорных обязательств решает управляющая компания, с которой иностранец-собственник заключает специфический договор. Преимущество способа стопроцентный пассивный доход. Недостатки дороговизна прибыльных объектов в дальних странах, расходы на посещение государства, где покупается недвижка, сложности с оформлением сделок за границей;
  • покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду. Плюсы высокий спрос, вариативность сдачи площадей, широкие возможности по удержанию арендаторов. Главный минус сложности со сдачей помещений в случае экономического кризиса;
  • покупка с последующей сдачей гаражей, боксов, парковочных мест. Плюс наименьший порог входа. Минус невысокий доход.

Инвестиции для грядущей перепродажи:

  • приобретение земельного участка;
  • покупка первичного жилища на ранней стадии строительства с перепродажей после сдачи новостроя;
  • приобретение неблагополучной квартиры (у собственника с алкогольной зависимостью, сомнительной социальной ответственностью) с перепродажей после капремонта;
  • покупка недвижимого объекта, пребывающего в залоге;
  • самостоятельное строительство дома.
Читайте также:  Автопролонгация вклада - что это?

Каждый способ дает шансы извлечь высокую прибыль, но требует навыков охотника за недвижимостью и/либо строителя.

Цели инвестиций в недвижимость

Деньги должны делать деньги. Этот самый важный принцип инвестирования был официально сформулирован в конце 17-ого века. И несмотря на его старость, он актуален до сих пор.

Именно поэтому любая цель инвестиций – получение дохода.

Инвестиции в недвижимость также преследует эту цель.

Промежуточные цели (способы, которыми можно получать доход) таковы:

  • Получение имущества для сдачи его в аренду;
  • Перепродажа имущества;

Первый из этих способов гораздо более стабильный и точный. Гарантированно сдавать в аренду можно почти любое недвижимое имущество, вне зависимости от его типа и качества. Это самый стабильный и низкодоходный способ вложений, за исключением банковского депозита.

Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более интересный, рискованный и ценный способ заработка. Перепродавать недвижимость, купленную за меньшие деньги, достаточно сложно, но тем не менее, вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать.

Но большинство инвесторов предпочитают первое время сдавать недвижимость в аренду и получить средства потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации.

Такой способ позволяет максимизировать доход, ведь: 

Квартира в Москве стоит 10 млн. Ежегодно её стоимость увеличивается на 5% – 500 тысяч рублей. За аренду платят 60 тысяч рублей – 720 тысяч рублей. Итого, доход составляет 1 млн. 220 тысяч рублей или 12% годовых.

Шаг 1. выбираем стратегию инвестирования, прописываем гипотезы

Обязательно запишите все стратегии инвестирования, которые вы рассматриваете. Если в процессе достижения поставленных целей ваше мнение будет меняться, по записям вы сможете это отслеживать.

Прописывание каждого шага помогает разложить всю информацию по полочкам. Решив инвестировать в недвижимость, вы столкнетесь с поисками подходящего объекта, перебором разных вариантов, сравнений, знакомствами с новыми людьми. Обилие информации провоцирует тревоги, сомнения, страхи. Чтобы их минимизировать и действовать четко, записывайте всю полученную вами информацию.

Практикуется две гипотезы инвестирования: гипотеза прироста капитала и гипотеза прироста квадратных метров. Оценивайте прирост своего инвестирования в квадратных метрах. Даже если цены на недвижимость упадут, ваши 2-3 квартиры все равно будут приносить вам доход, а их наличие так и останется признаком вашей инвестиционной успешности.

Гипотеза инвестирования – ваше видение того, как вы сможете заработать, вкладывая деньги в недвижимость. Она должна отталкиваться от суммы вашего стартового капитала.  Обязательно запишите предполагаемые объекты инвестирования и те стратегии, которыми вы собираетесь пользоваться.

Проработайте несколько гипотез и остановите свой выбор на оптимальной для вас. Покупка недвижимости – высокорисковая операция, поэтому подходить к ней нужно, только имея четкий план. Анализируйте информацию, ищите менторов, практикуйте структурированный подход, основанный на знаниях, а не на эмоциях.

Инвестирование доступно всем. Для этого не нужен особый склад ума или профессиональные навыки. Главное – иметь четкий план действий и следовать ему, быть увлеченным идеей.

Сперва ваши гипотезы будут оторваны от практики, но в процессе их анализа, поиска путей реализации они обретут четкость и ясность. Сопоставляйте свои гипотезы с практикой (например, свой стартовый капитал с вариантами недвижимости, которые вы можете купить), корректируйте ее, и из идеи она превратится в реальную стратегию.

Шаг 2. формируем инвестиционный капитал

Чем раньше вы задумаетесь о необходимости накапливать стартовый капитал, тем раньше вам удастся достичь желаемых целей. Начав формировать свой стартовый капитал с экономии, вы придете к тому, что наращивать его можно дополнительным заработком или успешными вложениями.

Личный пример

Я начала накапливать свой стартовый капитал еще с 16 лет. Получала хорошую стипендию и откладывала часть средств. К окончанию учебы у меня уже был определенный капитал. После окончания института я пошла работать. Часть зарплаты я тоже откладывала, читала книги Кийосаки, интересовалась недвижимостью и инвестированием.

 В 21 год у меня появилась сумма, достаточная для инвестиции. Я дополнила ее средствами от продажи пассивов (дачи и квартиры в пригороде, которыми мы не пользовались) и смогла начать инвестировать в недвижимость.

Даже если вы еще не накопили сумму, достаточную для инвестирования в недвижимость, все равно интересуйтесь рынком, объектами недвижимости, читайте книги по инвестированию. Ваш интерес и желание помогут вам найти дополнительные источники капитала, и процесс инвестирования начинается быстрее.

Читайте статьи по теме: «Удаленная работа дома» и «Где взять денег».

Шаг 3. изучаем рынок недвижимости – предложения и спрос

Как только вы перейдете к практике – изучению рынка, ваши гипотезы могут пошатнуться и даже разрушиться. Это естественный процесс, поэтому мониторить рынок нужно еще на стадии накопления стартового капитала.

Двигайтесь по дороге инвестирования маленькими шагами: просматривайте объекты, не ставьте перед собой сверхзадач. Используйте карту просмотра квартир и просматривайте варианты в своем городе. Так вы «набьете руку», приобретете уверенность в общении с продавцами, риелторами, сформируете понимание рынка недвижимости.

Просматривайте объявления на сайтах продажи недвижимости: Циан, Домофонд, Яндекс.Недвижимость.

Изучая рынок, вы будете располагать информацией от застройщиков, подрядчиков, сможете узнавать об интересных вариантах до рекламы. Постепенно у вас появятся контакты, от которых вы получите информацию о выгодных для вложения вариантах.

Пример

В вашем городе появляется новый крупный застройщик. Местные риэлторы и инвесторы дают ему свои контакты, а он им еще на стадии строительства предлагает варианты квартиры, возможность забронировать что-то выгодное и интересное до начала массовой рекламы будущего жилья.

На какие критерии нужно опираться в изучении рынка?

Главный критерий в оценке рынка – выгодность сделки на сегодняшний день, оценка того, сколько сегодня на этом вы можете заработать.

Цена покупки жилья должна быть меньше цены продажи, чтобы вы получали выгоду, но искать самые дешевые варианты не стоит. Они могут оказаться неликвидными и так и остаться дешевыми, поэтому вы ничего не заработаете на них.


Не ждите перспектив повышения цены покупаемого жилья, например, оно подорожает через 2 года, если возле дома построится школа или откроется метро. Оценивайте выгоду на текущий момент, поскольку «удорожания» может не произойти.

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Комментарии запрещены.