Инвестиции в недвижимость – плюсы и минусы инвестирования ТОП-18 способов вложения

Что важно?

Согласно сравнительному подходу, доходность коммерческой недвижимости составляет 11–12%, апартаментов — 9–12%. Окупаемость же коммерческой недвижимости — 6–7 лет, апартаментов — 11–13 лет. Такие соотношения приводит юрист управления судебной практики юридической фирмы Howard Russia Мария Гребенюк.

Заработать на инвестициях в недвижимость можно, и такие вложения на сегодня остаются одними из самых надежных. Для реализации этого плана нужно лишь обладать определенным капиталом и правильно выбрать стратегию действия, до этого приняв во внимание все характеристики рассматриваемого объекта.

Не пропустите:

Как купить недвижимость онлайн: советы экспертов

Как проходят сделки с эскроу-счетами?

Квартира под аренду: какой ей нужен ремонт

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Я хочу вложиться в недвижимость. что мне нужно знать?

Покупка жилья — один из лучших примеров надежных вложений. Разбираемся, в какую недвижимость лучше инвестировать в 2020 году и для каких целей

Вложения в недвижимость — одни из самых популярных частных инвестиций в России. По данным ВЦИОМ, 18% россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Популярнее лишь банковские депозиты (23%) или накопленные наличные средства (21%).

Это логично: вкладывая в недвижимость, инвестор покупает реальные объекты. Они устойчивы к инфляции, а их стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растет. При достаточном начальном капитале можно вкладываться сразу в несколько объектов, что может увеличить доходы в разы. Кроме того, рынок недвижимости довольно инертен в отличие от волатильного рынка акций или валюты.

Многие считают, что вкладываться в недвижимость просто и интуитивно понятно. Но это не так — как и в любом виде инвестиций, здесь свои преимущества, недостатки, нюансы и подводные камни. В этом тексте РБК Quote расскажет о главных из них.

В каком состоянии рынок жилья сейчас?

Рынок недвижимости довольно стабилен. Главный фактор влияния на него в 2020-м — перемены в законодательстве: с 1 июля 2021 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», действие которого полноценно распространили на апартаменты.

Теперь для строительства как жилых домов, так и апартаментов используются эскроу-счета, а застройщики должны вести строительство с привлечением проектного финансирования. Суть: дольщик переводит деньги на эскроу-счет в банке, банк выдает девелоперу кредит на строительство, а деньги со счета достаются застройщику только после выполнения условий, заранее прописанных в договоре долевого участия.

На большинство проектов, начатых до 1 июля 2021-го, эти правила не распространяются. Власти разрешили застройщикам вести продажи по-старому, если готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%.

Однако новые стройки будут работать уже по новым законам. Плюс перемен — рискованность вложений в недвижимость снизилась, а принципы долевого строительства апартаментов стали аналогичны рынку жилья. Минус — переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки. По мнению экспертов, разница между стоимостью на стадии котлована и построенной недвижимостью вряд ли превысит 10%.

Также это приведет к уходу ряда небольших девелоперов из-за сокращения их маржи и разницы между ценой на старте и при вводе в эксплуатацию. Процесс уже запущен: по данным риелторской компании «Метриум», в 2021 году на московском рынке новостроек было представлено на 23% меньше проектов, чем в 2021-м (69 против 90). В компании связали это с переходом на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Предпосылок для снижения цен в ближайшее время нет, ведь все больше новостроек будут продаваться по эскроу-счетам. По мнению аналитиков, к концу 2020 года доля проектов с продажами через эскроу увеличится с нынешних 15% до 35–40%.

Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам. Все это увеличит порог входа для инвесторов и увеличит сроки окупаемости недвижимости. Больнее всего перемены ударят по апартаментам: по мнению экспертов, разница в стоимости между ними и квартирами в будущем сократится до 10%, что снизит востребованность апартаментов. Инвесторы в недвижимость не исчезнут, но их число существенно снизится из-за сокращения числа высокомаржинальных проектов.

Подстегнуть спрос может Центробанк, если в соответствии с прогнозами аналитиков понизит ключевую ставку — это положительно скажется на ипотечных ставках. В 2021-м они уже упали до 8,5–8,7% годовых. Кроме того, это также снижает доходность банковских депозитов — некоторые инвесторы могут разочароваться в них и обратить внимание на рынок недвижимости.

Насколько вообще рентабельны в России инвестиции  в жилье?

Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: аренда или перепродажа. В обоих случаях наблюдается множество нюансов. Например, аренда может быть долгосрочной или посуточной. А цену перепродажи можно увеличить несколькими способами — скажем, перевести недвижимость из нежилого фонда в жилой и наоборот, сделать ремонт, перепланировать или разделить объект на две и больше частей.

Срок возврата инвестиций варьируется. После покупки квартиры в новостройке на котловане реализовать ее можно будет сразу после ввода дома в эксплуатацию — то есть получить прибыль уже через два-три три года. Аренда же будет окупаться от восьми до 20 с лишним лет в зависимости от назначения помещения. Однако у владельца будет оставаться опция перепродажи.

Инвестиции в жилую недвижимость с целью перепродажи более выгодны, но и более рискованны. Стоимость апартаментов со стадии котлована до окончания стройки может вырасти до 30–35%, в то время как квартиры редко дорожают более чем на 20%. Исключения — проекты, где застройщики занижают цены на старте реализации из-за стремления перебить предложения конкурентов или нехватки разрешительной документации.

Что касается роста стоимости после ввода в эксплуатацию, то здесь не стоит рассчитывать на многое. Как апартаменты, так и квартиры прибавляют в цене, однако в последние годы этот рост обычно не превышает уровня инфляции и составляет около 3% в год.

А насколько выгодно сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам аналитиков ЦИАН, доходность арендного бизнеса в России выше, чем доходность банковского депозита. Рантье может в среднем рассчитывать на 7,8% годовых, в то время как вкладчик получает около 5,8%.

Выгоднее всего сдавать жилую недвижимость в провинции — например, в Астрахани доходность аренды составляет 10,6%, а срок окупаемости — всего 9,5 года. А вот в Москве получится заработать всего 5,5% годовых. По словам риелторов, арендная доходность снижается каждый год, но инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых доходных.

Апартаменты лучше квартир подходят желающим получать регулярный пассивный доход от сдачи в аренду. По различным оценкам, сегодня апартаменты приносят собственникам 8–15% от их стоимости в год. Конечная цифра во многом зависит от того, сдаются они в долгосрочную или же краткосрочную аренду — посуточная сдача выгоднее, но подвержена сезонности. Даже со всеми расходами на содержание недвижимости это позволяет окупить инвестиции за восемь — десять лет.

Сдаваемая в аренду квартиру отбивается дольше: в зависимости от местоположения она позволяет собственнику получать 3–6% от своей стоимости за год. В этом случае ее окупаемость может затянуться на десятилетия. Главные факторы влияния на доходность: срок аренды и локация — наиболее конкурентоспособными являются квартиры в центре или рядом с метро. Самыми ликвидными являются небольшие квартиры — однушки и евродвушки.

Цены на аренду квартир в последнее время растут: в 2021 году они в среднем по России выросли на 5–7%. Эксперты ждут, что такая тенденция продолжится и в 2020-м. В Москве этот рост может составить до 20%. Причины — рост стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке жилья, а также подорожание ЖКУ, увеличение взносов за капремонт и инфляция.

А чем апартаменты отличаются от квартир? Стоит ли в них инвестировать?

Некоторые считают, что апартаменты — это просто альтернативное название квартиры. Это не так. По российскому законодательству, апартаменты — это не полноценные жилые помещения, а «номера в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Это определение появилось в официальных документах лишь в 2021 году — до этого юридический статус апартаментов был размыт.

Апартаменты можно условно разделить на два типа. Первый — сервисные: это готовые для проживания помещения, обслуживаемые управляющей компанией. Второй — несервисные апартаменты: по сути, это квартиры, построенные на не предназначенных для жилищного строительства участках и недоступные для оформления прописки.

Главный плюс апартаментов для инвестора в сравнении с квартирами — более низкий порог входа. В зависимости от класса апартаменты стоят на 15-25% дешевле квартир аналогичного уровня.

Апартаменты могут располагаться в жилом доме или отдельном комплексе, а также в коммерческих зданиях — например, бизнес-центрах. Также под апартаменты часто переделывают старые здания бывших промышленных предприятий. Требования к строительству апартаментов, толщине стен, инсоляции, шумоизоляции, благоустройству, транспортной и социальной инфраструктуре (школы, больницы, детсады) гораздо ниже, чем к жилым помещениям — поэтому они обходятся значительно дешевле квартир.

В плане аренды сервисные апартаменты являются интересным вложением. Управляющие компании всегда предлагают владельцам инвестиционные программы. Собственники могут заключить с УК договор, по которому те берут на себя поиск жильцов и ответственность за сохранность имущества. При этом УК либо выплачивают владельцу ежемесячную фиксированную сумму (программа гарантированной доходности), либо — прибыль от сдачи апартамента в аренду с удержанием комиссии за услуги (программа максимальной доходности).

Во втором случае накладные расходы с учетом комиссии УК эксперты советуют оценивать в 40% от платежей арендаторов. Эта стратегия более рискованная: она сильно зависит от эффективности работы и честности управляющей компании, а также локации апартаментов. В случае долгих простоев инвестор рискует даже уйти в минус, учитывая высокие тарифы на ЖКУ. В то же время никто не запрещает отказаться от контракта с управляющей компанией и сдавать недвижимость самим, как это делают владельцы квартир. Однако в этом случае заботы по поиску арендаторов и содержанию апартаментов ложатся на плечи собственника.

При этом минусов у апартаментов достаточно. В них невозможно прописаться — теоретически можно лишь оформить временную регистрацию максимум на 5 лет. На апартаменты не распространяется ряд законов и прав: например, неприкосновенность жилища, невозможность конфискации в случае банкротства, а также закон о тишине, запрещающий шуметь в ночное время. У владельцев квартир таких проблем нет: у них есть возможность регистрации, доступ к социальной инфраструктуре и на них распространяется действие Жилищного кодекса.

Собственники апартаментов вынуждены куда больше тратить на эксплуатационные расходы. Тариф на коммунальные услуги для коммерческих помещений существенно выше, чем для жилых: за тепло и электричество придется платить на 25-30% больше, за воду — примерно на 10%. Налог на недвижимость также выше. Если апартаменты гостиничного типа, то ставка составит 0,5%, если они расположены в административно-деловом комплексе — 2%. А вот для квартир она обычно составляет 0,1%.

Льгот на оплату ЖКХ и налоги у владельца апартаментов нет. Кроме того, нужно платить управляющей компании за обслуживание комплекса. Также инвестору стоит помнить, что поскольку апартаменты не считаются жилой недвижимостью, при их покупке нельзя рассчитывать на имущественный вычет и субсидии.

Какие еще расходы и риски несет инвестор в недвижимость?

Их более чем достаточно. Вкладывая в недвижимость на котловане, всегда есть риск, что объект не построят — например, по причине банкротства застройщика. Или, как минимум, сроки окончания строительства сдвинутся вправо.

Читайте также:  ПБУ 19/02 "Учет финансовых вложений" | ГАРАНТ

Стоимость недвижимости напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране или регионе: в случае негативных тенденций цены на жилье стагнируют или падают, люди перестают связываться с ипотекой, а застройщики начинают испытывать проблемы с финансированием. Поэтому инвестировать в недвижимость стоит в периоды хотя бы минимального экономического роста. В ином случае и без того низкая ликвидность  недвижимости станет еще хуже.

На стоимость недвижимости могут повлиять обстоятельства, которые не всегда возможно просчитать заранее — например, строительство неподалеку крупных транспортных узлов или вредного производства. Качество работ тоже не всегда может оказаться достаточно высоким, особенно если речь идет о нежилых помещениях.

После покупки недвижимости стоит помнить про дополнительные расходы — придется оплачивать налог на недвижимость, коммунальные услуги и время от времени проводить ремонт. Последнее особенно важно, если инвестору не повезет с арендаторами.

В процессе продажи или покупки недвижимости теряется немало времени и денег, поскольку он сопровождается массой бюрократических операций и уплатой пошлин. Если актив необходимо продать срочно, то без значительного снижения цены сделать это практически невозможно.

Важный момент: со сдачи коммерческой недвижимости в аренду нужно платить налоги. Если вы сдаете апартаменты как физическое лицо, то придется платить НДФЛ в размере 13%. Но ставку можно снизить до 6%, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную схему налогообложения.

Также придется уплатить НДФЛ с дохода от продажи жилой недвижимости. Чтобы освободиться от него, нужно держать в собственности не менее 5 лет — это правило действует для объектов, приобретенных после 1 января 2021. Если же сделка совершена до 1 января 2021, то этот срок снижается до трех лет. При этом при продаже раньше минимального срока можно рассчитывать на вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку.


Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене.ПодробнееИнвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее

Документы

Наконец, тщательно изучите правоустанавливающие документы. Недавно я проверяла документы по двум новым объектам, которые поступили к нам на продажу. Оказалось, что собственник оформлял свидетельства на квартиры и машиноместа в одной из новостроек в центре на основании судебных решений.

Происходило это накануне его сорокапятилетия, когда положено менять паспорт. Решение по квартире он получил до 45 лет и оформил свидетельство, а решение по машиноместам – после этой даты. Он получил свидетельства на машиноместа со старыми паспортными данными спустя полгода после получения нового паспорта.

Не стоит принимать мгновенные решения о покупке квартиры, информацию о которой вы получили из непроверенного источника, тем более вносить аванс или задаток. Не поддавайтесь сиюминутным порывам, возьмите тайм-аут на два-три дня, чтобы взвесить все за и против.

В долгие раздумья тоже ударяться не стоит. Если нашли «свою» квартиру, действуйте решительно. Достойные сбалансированные во всех отношениях объекты на рынке не задерживаются. В новостройках лучшие инвестиционные лоты по начальным ценам «уходят» за три-четыре месяца, на вторичном рынке лакомые кусочки также не задерживаются более двух-трех месяцев.

1. Насколько выгодно инвестировать в строительство жилья?

Средний срок возведения жилого дома составляет 2 года. За это время стоимость жилых помещений в нем увеличивается примерно на 45-75%.

Застройщикам выгодно привлекать средства инвесторов. Это позволяет избежать банковских кредитов и в то же время собрать сумму, необходимую для возведения дома. Поэтому на старте продаж, который обычно приходится на самые ранние этапы строительства, стоимость жилья минимальна.

Особенно большая разница в цене наблюдается при возведении микрорайонов или достаточно крупных жилых комплексов. Такие жилищные массивы возводят поэтапно. Девелоперы устанавливают минимальную первоначальную стоимость квартир, чтобы привлечь первую волну покупателей, а также создать положительный имидж.

В итоге, инвестируя средства в строящуюся недвижимость, после сдачи дома в эксплуатацию можно получить суммы в два раза большие первоначальных вложений. Единственное, что может насторожить инвесторов – риск, что строительство будет приостановлено или совсем прекратится.

Постепенно с течением времени стоимость жилья возрастает по мере продвижения строительства. Специалисты установили, что строительство каждого дополнительного этажа увеличивает стоимость недвижимости примерно на 3%. Поэтому, чем раньше будут инвестированы средства, тем большая прибыль в будущем будет получена.

Рассмотрим достоинства и недостатки инвестиций в строящиеся объекты недвижимости.

Среди плюсов ( ) можно выделить следующие:

  • высокий уровень рентабельности, а также ликвидности;
  • надежность – жилье крайне редко дешевеет (особенно это относится к крупным городам);
  • высокий уровень предложения, а значит, большой выбор недвижимости для приобретения;
  • различные способы использования недвижимости в будущем (перепродажа или аренда).

Получается, что одна удачная инвестиционная сделка способна приносить прибыль в течение многих лет. Например, купив квартиру в строящемся доме от застройщика, инвестор может в будущем сдать её в аренду. В итоге он получает пассивный доход, который не ограничен никакими временными рамками.

Есть у такого способа вложения средств и минусы (-). Основной заключается в том, что спрос на жилье определяется огромным количеством факторов. Например, в кризис многие не покупают квартиры, решив отложить такое мероприятие на неопределенный срок.

Но стоит заметить, большинство специалистов, сравнивая вложения в строящуюся недвижимость с другими способами инвестирования средств, делают вывод о том, что они гораздо менее рискованны, чем, например, игра на бирже.

Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость ⭐

Помощь со стороны профессионалов не бывает бесплатной. Однако она помогает значительно увеличить уровень прибыльности инвестиций.

Тем инвесторам, которые желают минимизировать риски, но при этом обеспечить достаточно высокую прибыль, можно посоветовать сотрудничать с экспертами в области инвестирования в недвижимость.

В России можно особо выделить три компании, работающих в этом направлении:

E3-Investment - Инвестиционная компания

E3 Investment предлагает вложить средства на длительный срок в разные типы недвижимого имущества. При этом обеспечивается высокий уровень дохода. Здесь минимальный порог входа на рынке недвижимости. Инвесторы могут внести сумму от 100 тысяч рублей.

Желающие вложить средства в эту компанию, могут сразу узнать уровень ожидаемой прибыли. Для этого достаточно воспользоваться калькулятором на ее сайте.

Взносы в инвестиционную компанию характеризуются высокой степенью надежности. На все виды активов приходится по три вида страховки.

Апартаменты

Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру.

«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI DevelopmentФедор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%.

Вариант 3. земельные участки

Для приобретения земельного участка требуется меньшая денежная сумма, чем для покупки квартиры или коммерческой недвижимости.

Можно выделить целый ряд преимуществ инвестирования в земельные участки:

  • минимальный уровень вероятности мошенничества;
  • не требуется делать ремонт;
  • отсутствие оплаты коммунальных услуг;
  • процедура покупки проще, чем для другой недвижимости;
  • относительно невысокие налоги;
  • простое оформление;
  • нет необходимости прибегать к помощи риелторов.

Все земельные участки можно классифицировать по цели использования. Для краткосрочных инвестиций с минимальными расходами больше всего подходят участки, которые используются для строительства. Более долгосрочные вложения стоит делать в земли, предназначенные для использования в сельском хозяйстве и промышленности.

Но есть и недостатки инвестирования в земельные участки. Во-первых, государство ужесточило контроль над тем, чтобы земля использовалось в соответствии с ее назначением. Кроме того, недавно были повышены налоги на этот вид имущества.

Вариант 5. инвестиции в коммерческую недвижимость

Это еще один вариант, который больше всего подходит достаточно опытным инвесторам.

В качестве коммерческой недвижимости выступают следующие объекты:

  • торговые помещения – ТЦ, магазины и супермаркеты;
  • рестораны, бары и другие заведения общепита;
  • центры для развлечения, занятия спортом и образования;
  • офисные и деловые центры;
  • склады, ангары, хранилища;
  • сельскохозяйственные помещения.

Для мегаполисов характерны вложения в офисные и торговые площади. Они пользуются высоким спросом со стороны бизнесменов, ищущих площади для аренды. Владельцы таких объектов, поддерживая их в надлежащем состоянии, получают стабильную прибыль.

Именно сдача в аренду считается лучшим способом заработка на коммерческой недвижимости. Для этого варианта характерна большая сумма первоначальных вложений и длительный срок окупаемости (не менее пяти лет).

Сравнить варианты инвестиций в строительство помогает представленная ниже таблица:

Тип недвижимостиОсобенности инвестированияСрок окупаемости
1) Строящиеся жилые дома/новостройкиЕсли по окончании строительства сдать недвижимость в аренду, прибыль возрастет, но и срок окупаемости будет выше12 года
2) Частные дома, дачи, коттеджиВажно учесть местоположение и инфраструктуру района
3) Гостиничные объектыПерспективный вариант для мегаполисов и курортных зон46 лет
4) Производственные площадиПодходят для ПИФов, то есть коллективных вложений810 лет
5) Коммерческая недвижимостьЖелательно иметь опыт инвестирования в недвижимость69 лет

Из таблицы видно, что самым интересным вариантом для частного инвестора являются инвестиции в строительство жилья, а именно покупка квартир в новостройках с целью перепродажи.

Вариант 5. строящаяся недвижимость

Еще один вариант инвестирования – вложение средств в строящиеся объекты недвижимости (новостройки). Несмотря на то, что рискованность такого варианта несколько выше, но и получить можно значительно большую прибыль.

Объясняется это очень просто – объект недвижимости на стадии строительства стоит гораздо меньше, чем на вторичном рынке. Поэтому если инвестировать средства на начальном этапе, после окончания строительства цены, скорее всего, значительновырастут. В результате инвестор получит ощутимую прибыль.

Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость чаще всего связывают с компанией застройщиком. Если он неблагонадежен, повышается риск возникновения следующих ситуаций:

  • несвоевременная сдача объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • полная заморозка стройки;
  • при незаконном строительстве или отсутствии разрешительных документов возможен полный снос строения.

Именно поэтому прежде чем вкладываться в строящуюся недвижимость инвестору необходимо провести тщательный анализ застройщика.

При этом важно изучить не только репутацию компании, но и следующие характеристики:

  • время существования фирмы;
  • количество законченных и сданных в эксплуатацию объектов;
  • случались ли простои в процессе строительства в прошлом, их длительность и причины.

О том, как правильно купить квартиру от застройщика в новостройке (строящемся доме), читайте в специальном выпуске.

Вариант 1. жилая недвижимость

Этот вариант наиболее доступен частным инвесторам. Риск вложений в объекты жилой недвижимости минимальный.

Читайте также:  Проектные инвестиции - Что такое проектные инвестиции?

Можно назвать два способа заработать на приобретении жилой недвижимости:

  1. покупка с целью последующей перепродажи по более высокой стоимости;
  2. приобретение для сдачи в аренду.

В любом случае, покупая квартиру, важно обращать внимание на следующие критерии:

  • местонахождение — в престижном, спальном или студенческом районе, экологически чистом, удаленном от центра города;
  • планировка помещений, в том числе наличие балкона, совмещенный или раздельный санузел;
  • состояние — наличие и качество ремонта;
  • инфраструктура — насколько далеко находятся детские сады, школы, поликлиники, остановки общественного транспорта, магазины.

В целом для покупателей может иметь значение любой, даже, казалось бы, несущественный критерий:

  • вид из окна;
  • этаж;
  • соседи;
  • контингент района местонахождения.

Чтобы купить квартиру (либо другой объект жилой недвижимости) максимально выгодно, искать ее придется самостоятельно, без помощи риелтора. Однако при этом важно проверить чистоту совершаемой сделки. О том, как это сделать и что нужно знать при покупке квартиры на первичном и вторичном рынке жилья, мы рассказали в прошлом выпуске.

Вопрос 1. куда выгоднее вложить деньги: в недвижимость или в банк на депозит?

Нередко люди без опыта в инвестировании, имеющие внушительную денежную сумму, задаются вопросом, как поступить с ней — купить квартиру и сдать в аренду или положить в банк на депозит?

Предположим, что у инвестора имеется в наличии 3 000 000 рублей. Рассмотрим оба варианта инвестирования.

  1. Если положить деньги в банк под 10% годовых, за 12 месяцев можно заработать 300 тысяч рублей, если условиями депозита не предусмотрена капитализация. О том, что такое капитализация процентов на счете по вкладу и как самому рассчитать вклад с пополнением и капитализацией, читайте в отдельной статье нашего журнала.
  2. Теперь предположим, что инвестор за имеющиеся у него средства купил однокомнатную квартиру в Москве. Сдавая ее в аренду, он будет получать по 25 тысяч рублей в месяц. В итоге за год набежит такая же сумма в 300 тысяч рублей.

Сравнивая два варианта, не стоит упускать из виду то, что в случае с арендой возникают дополнительные расходы — на коммунальные платежи, налоги, ремонт и другие. Кроме того, придется потратить значительное количество времени на поиск подходящего объекта недвижимости, заселение арендаторов.

Казалось бы, вклады гораздо выгоднее, чем покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Но это не совсем так, разбирая пример, мы не учли наличие инфляции. Обесценивание средств постепенно съедает сбережения.

При этом стоит учесть важное правило инвестиций — нельзя доверять официальным данным об уровне инфляции. На самом деле деньги обесцениваются гораздо быстрее. Получается, что в лучшем случае проценты по депозиту перекроют инфляцию, заработать же на таких вложениях вряд ли удастся.

В то же время цены на недвижимость редко падают. В долгосрочной перспективе ее стоимость растет. Также постоянно дорожает аренда.

Таким образом, получается, что при рассмотрении краткосрочного периода на депозитах можно заработать больше. Однако учитывая то, что квартиры дорожают, можно отметить, что недвижимость помогает более эффективно противостоять инфляции.

Вопрос 2. какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду: жилую или коммерческую?

Некоторые инвесторы целенаправленно анализируют рынок недвижимости, чтобы понять, какие объекты сдавать выгоднее – жилые или коммерческие. В целом ответить однозначно на этот вопрос невозможно, так как на рынке действуют коммерческие и финансовые риски.

Для крупных инвесторов обычно более предпочтительной являются коммерческие объекты недвижимости. Специалисты считают, что такие вложения окупаются гораздо быстрее. Однако в силу своих особенностей они более затруднительны для новичков.

Что касается жилой недвижимости, выгодно сдавать ее в аренду тем, кто получил ее без денежных затрат, например, по наследству или в качестве подарка. При покупке такого объекта недвижимости он будет окупаться очень долго.

Стоит понимать, что инвестирование средств в объекты коммерческой недвижимости довольно рискованно. Связано это с тем, что на них больше влияет ситуация в экономике страны, например, наступление кризисного периода.

Инвестиции в коммерческую недвижимость подвержены и другим видам риска, которые сложно учесть. В результате могут быть допущены ошибки в процессе расчета необходимого капитала, что в конечном итоге приведет к тому, что увеличится вероятность покупки объекта с низкой ликвидностью.

Однако, говоря о финансовых отношениях, можно отметить, что в случае с коммерческой недвижимостью они намного стабильнее, чем у владельцев жилых помещений с их арендаторами. Оформляя аренду на коммерческую недвижимость, арендатор заинтересован в том, чтобы сохранить ее в надлежащем состоянии.

Особняком стоит вопрос дохода, получаемого от сдачи в аренду разных типов недвижимости. Всем известно, что при сравнении аналогичных по площади помещений, коммерческие объекты приносят гораздо больший доход, чем жилые.

Обратите внимание! Покупая недвижимость, инвестор должен проанализировать, какой потенциальный доход она принесет. Особенно это касается тех объектов, которые уже сданы в аренду. Прогноз рентабельности объекта недвижимости в момент его приобретения сделать вполне возможно.

Следует также сравнить усилия, требуемые для управления несколькими объектами недвижимости. Естественно, что объекты жилой недвижимости (даже если их несколько и они расположены в разных концах города) гораздо легче поддаются управлению, чем, например торговая площадь, разделенная на части и переданная в аренду нескольким бизнесменам. Тем более важно, что коммерческую недвижимость сдают на гораздо более длительный срок, чем жилую.

Некоторые инвесторы возразят, что сегодня управление недвижимостью можно передать специализированным организациям. Но это опять же требует дополнительных денежных вложений.

Вопрос 3. как покупать недвижимость максимально дешево?

В том, что недвижимость – выгодный вариант для инвестирования средств вряд ли кто-то усомнится. Тем не менее есть способы значительно повысить итоговую прибыль. Для этого можно воспользоваться советами, как купить недвижимость максимально дешево. При хорошем стечении обстоятельств сэкономить можно порядка 30% стоимости.

Как дешево купить недвижимость - советы

Рассмотрим возможные варианты:

1) Мы подробно обсудили приобретение недвижимости на стадии строительства. Такие вложения выгодны и имеют хорошую рентабельность. Однако и уровень риска в этом случае гораздо выше.

К сожалению, не исключена возможность того, что возведение дома застройщиком не будет закончено в назначенный день. Более того, известны случаи, когда дома не сдавались в эксплуатацию долгие годы. В таких ситуациях зачастую непонятно, будут ли вообще окончены строительные работы.

В большинстве крупных городов имеются по несколько объединений обманутых дольщиков. Эти люди по разным причинам – для личных нужд или с целью вложения средств – купили квартиры в строящихся домах, но в конечном итоге остались у разбитого корыта. Судиться со строительной компанией бывает непросто, особенно, если она объявит себя банкротом.

2) Еще один вариант, позволяющий снизить сумму вложений – приобретение объектов недвижимости без ремонта. Инвестор вкладывается в отделочные работы, после чего цена недвижимости сразу возрастает. При удачном стечении обстоятельств, проведении качественного ремонта с использованием добротных материалов можно достаточно быстро получить около 15% прибыли.

3) Инвесторы с опытом работы на рынке недвижимости пользуются еще более интересными способами экономии средств на приобретении объекта инвестирования. Например, многие из них приобретают конфискованную по разным причинам недвижимость, выставленную на торги.

В случае признания банкротом физических лиц и компаний, их кредиторы заинтересованы как можно быстрее вернуть полагающиеся им деньги. Поэтому нередко имущество банкротов выставляется на торги по очень сильно заниженным ценам. Про торги и аукционы по банкротству, мы писали отдельную статью.

4) В связи с возникновением большого количества неплатежей по ипотечным и другим видам залоговых займов кредитные организации нередко отсуживают у своих клиентов имущество, выступавшее по договору гарантией возврата средств. Такую недвижимость также реализуют по заниженным ценам, так как банкам важна скорость возврата собственных средств.

Где искать такие предложения:

В интернете можно найти специализированные сайты, на которых собрана информация по реализации объектов недвижимости, конфискованных у должников, а также отсуженных в качестве залога. Нередко инвесторы здесь находят очень интересные варианты для вложения средств.

Кроме того, информация о реализации залоговых, а также конфискованных объектов недвижимости юридических лиц содержится в соответствующем реестре по их банкротству.

Способ 1. сдача в аренду

Заработок на передаче недвижимости в аренду представляет собой долгосрочные инвестиции. Зато такой вариант отличается стабильным уровнем доходности.

Срок окупаемости в этом случае превышает пять-шесть лет. Но не стоит забывать, что площади в любом случае остаются в собственности у инвестора.

В крупных городах отмечается спрос на аренду различных типов жилой недвижимости: элитных квартир на сутки, комнат, расположенных в спальных районах, студий для молодых семей и прочих.

Если принимать во внимание коммерческую недвижимость, можно отметить, что спрос на нее со стороны предпринимателей также стабильно высок. Особой популярностью в крупных городах пользуются помещения, расположенные в деловых и торговых центрах.

Для покупки квартиры обычно бывает достаточно 1,5-2,5 миллиона рублей. Если же планируется вложить средства в коммерческую недвижимость, потребуется примерно в 2-3 раза большая сумма.

Способ 14. приобрести квартиру в момент строительства, а когда дом сдадут в эксплуатацию, продать

При таком способе недвижимость (чаще всего квартиры) покупается на ранних стадиях строительства.

При этом возможны варианты:

  • купить недвижимость в самом начале стройки, когда есть только котлован или нижние этажи;
  • инвестировать средства на более поздних этапах строительства.

Здесь действует прямая зависимость. Чем раньше приобретена недвижимость, тем большую прибыль можно получить после сдачи дома в эксплуатацию. В некоторых случаях прибыль инвестора достигает до 45-50% и более. Но чтобы получить такой доход, квартиру нужно купить минимум за полтора года до окончания строительства.

Важно принять во внимание высокий риск недостроя, который характерен для нашей страны. Шанс остаться без квартиры довольно большой. Поэтому безопаснее и быстрее всего получить прибыль можно, приобретая квартиру на последних стадиях строительства.

Преимуществами рассматриваемого способа являются:

  • не требуется заниматься поиском, вселением и выселением жильцов;
  • доход ближе к пассивному — достаточно купить недвижимость на этапе постройки, а когда она будет готова, продать;
  • прибыль достаточно высока, так как недвижимость и материалы постоянно растут в цене.

Недостатком этого варианта является достаточно высокий риск недостроя.

Способ 15. приобретение квартиры в плачевном состоянии, проведение отделочных работ и продажа

В современном мире в квартирах нередко живут низшие слои населения, например, алкоголики, наркоманы. Естественно, что жилье у них находится в плачевном состоянии. В итоге в квартире отвратительная сантехника, ободранные стены, ужасный запах.

Проведение ремонта и последующая продажа квартиры

Встречаются и другие квартиры, подходящие для этого способа инвестирования. Это так называемые бабушкины варианты — недвижимость, в которой долгое время жили пенсионеры, которые не могли ухаживать за ней должным образом. Чаще всего к таковым относятся квартиры в домах старой застройки, которые эксплуатируются несколько десятилетий.

Подобные квартиры привлекают инвесторов. Их можно купить по очень низкой стоимости, сделав ремонт, довести до приличного состояния. После этого такую квартиру можно продать по среднерыночной цене или даже дороже. (О том, как быстро продать квартиру и какие документы нужны для ее продажи, мы рассказали в прошлом выпуске).

Можно также использовать такую недвижимость для разных вариантов сдачи в аренду.

Преимуществом такого варианта инвестирования является то, что продав такую квартиру после ремонта, можно получить существенную прибыль. Более того, можно сдавать ее в аренду, имея регулярный пассивный доход.

Читайте также:  - Богатин Ю.В., Швандар В.А. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций. | Бизнес, Менеджмент, Маркетинг (Цена: 180 руб.)

Недостатками этого способа являются:

  • необходимость дополнительных затрат на ремонт;
  • спрос на неблагополучные квартиры гораздо выше предложения, за такой недвижимостью охотятся многие риелторы, поэтому подбирать вариант можно очень долго.

Способ 17. строительство дома с нуля и продажа его после готовности

Такой вариант инвестирования довольно популярны потому, что земельные участки и непосредственно недвижимость с течением времени дорожают. Дом, построенный самостоятельно, обойдется дешевле квартиры такой же площади, причем разница может достигать 100%.

При таком варианте практически отсутствует риск недостроя. Он кроется только в финансовых возможностях инвестора, которые лучше рассчитать сразу. Значительно снизить сумму вложений могут те, у кого есть навыки строительства и несколько человек помощников.

При одновременном возведении нескольких домов появляется возможность сэкономить на строительных материалах. Кроме того, первоначальный капитал можно взять в кредит. Есть шанс оформить ипотеку на постройку загородного дома.

Чаще всего строят дома и коттеджи. При наличии большой суммы можно возвести таунхаус или даже небольшие дома из нескольких квартир.

Преимуществ у такого варианта инвестирования несколько:

  • высокая доходность в случае успеха;
  • возможность использовать дом в своих целях.

Среди недостатков можно назвать:

  • инвестор должен разбираться во всех этапах строительства;
  • если возведение дома планируется с использованием наемных рабочих, придется самостоятельно следить за ходом строительства.

Способ 18. переоборудование морского контейнера в жилое помещение

Для России такой тип загородной недвижимости является новым. По своей сути он напоминает обычную бытовку, но комфортно обустроенную. Такой дом – самый доступный вариант. Здесь даже строить ничего не нужно. Достаточно установить контейнер, сделать качественный ремонт, протянуть коммуникации.

Когда комфортные условия для проживания будут достигнуты, в таком доме можно жить самому или продать его. Если вблизи участка расположены автомагистрали, вполне реально сдать такой дом в аренду.

Затраты на создание такого жилья невелики. Контейнер можно купить б/у примерно за 100 000 рублей. Ремонтные работы и подведение коммуникаций обойдутся еще примерно в 150 000 рублей. В принципе этого вполне достаточно, чтобы получить приемлемое жилье.

Любопытно, что в случае необходимости в будущем такой дом можно перевезти на новое место.

Например, приобретен участок, на котором планируется строительство капитального дома. Во время проведения работ можно жить в доме из контейнера. Когда стройка будет закончена и работы переведены на другой участок, туда же можно будет перевезти и дом.

Если говорить об инвесторском интересе, дом из контейнера, если его красиво отделать, вполне можно сдать в аренду. Конечно, такая аренда гораздо дешевле, чем в полноценном доме, но спрос на такое жилье будет всегда. Это связано с тем, что многие люди ищут для проживания как можно более дешевые варианты.

Подойдет такой вариант и тем, кто покупает землю, но не имеет на данный момент возможности начать стройку. В этом случае на земельном участке можно разместить дом из контейнера, жить в нем самому. Если же сдавать такое жилье, можно копить на строительство или гасить взятый на покупку земли кредит.

Достоинства такого варианта инвестирования следующие:

  • низкая стоимость жилья;
  • можно создать креативный интерьер, необычный дизайн снаружи дома.

Недостатком является то, что далеко не каждый согласится жить в доме из контейнера. Однако если приложить максимум фантазии и сделать жилье достаточно комфортным, отбоя от арендаторов не будет.

Способ 2. приобретение квартиры с целью посуточной сдачи в аренду

Этот способ получения прибыли от инвестиций в недвижимость является более прибыльным. Однако он требует достаточно больших усилий: понадобится почти каждый день показывать квартиру, выселять и заселять новых жильцов, делать уборку, стирать постельное белье и полотенца.

При сдаче квартиры посуточно важно правильно выбрать жильцов. Лучше всего, если это будут туристы или командировочные. Такие категории граждан снимают жилье на более длительный срок — до нескольких недель, так как это в любом случае выгоднее проживания в гостинице. Обычно такие жильцы ведут себя спокойно, и проблем с ними не возникает.

Сдавать квартиру молодежи, желающей повеселиться, менее предпочтительно. Это чревато жалобами соседей, испорченной мебелью и ремонтом, задымленностью от табачного дыма в квартире.

Если инвестор решает сдавать квартиру посуточно, можно посоветовать ему брать залог в размере стоимости проживания. Это станет страховкой на случай порчи какого-либо имущества. Нелишним будет также сделать копию паспорта.

Преимуществом такого способа инвестирования является более высокий уровень прибыли.

Среди недостатков можно назвать:

  • вероятность порчи мебели и другого имущества;
  • необходимость часто показывать квартиру, заселять и выселять жильцов;
  • требуется регулярно проводить уборку и стирку.

Способ 3. участие в коллективных инвестициях

Инвесторам, которые ищут максимально безопасных вариантов вложения средств в строящуюся недвижимость, можно посоветовать сотрудничать с посредниками. При этом можно стать участником профессионального инвестиционного проекта, совсем не покупая недвижимости. Для этого достаточно вступить в коллективный инвестиционный фонд и получать доход в качестве пайщика.

В Москве и области действуют несколько надежных фондов, которые вкладывают средства в недвижимость. В том числе строящуюся:

E3-Investment ru

E3 Investment — здесь минимальная сумма для входа составляет 100 тысяч рублей. При прибыль гарантируется на уровне 25-90 процентов. Все вложения в фонд застрахованы. Инвестор может самостоятельно выбрать срок окупаемости вложенных средств от полугода до двух лет.

Денежные средства инвесторов вкладываются профессионалами в высоколиквидные объекты недвижимости, вкладчику остается получать прибыль. Такой вариант представляет собой пассивный заработок с гарантированной прибылью и минимальным уровнем риска. Компания предоставляет информационную поддержку, а также бесплатные консультации инвесторов.

Sminex ru

Sminex — компания инвестирует средства в готовые апартаменты, а также объекты на этапе возведения. Фирма сама возводит дома, в качестве дополнительной услуги инвесторы получают ремонт квартир. Кроме того, компания берет на себя заботы о поиске арендаторов.

Фирма строит коттеджи, жилые дома, коммерческие объекты. Неоспоримым преимуществом представленной организации специалисты называют ориентированность на достижение высокого качество строящейся недвижимости, а также сохранность их в процессе эксплуатации.

Способ 6. инвестиции в коттедж или загородный дом для сдачи в аренду

У владельцев загородных домов и коттеджей редко возникают проблемы с получением дохода от такой недвижимости. Сдавать их можно как помесячно, так и посуточно. При длительной аренде важно, чтобы расстояние до города было небольшим, а рядом располагались удобные транспортные развязки.

Если коттедж достаточно большой, можно сдавать только его часть. Во второй половине хозяин может проживать сам. Нередки случаи, когда недвижимость сдается только часть года. Например, летом хозяева живут в коттедже сами, а зимой его сдают.

Отличный вариант сдачи коттеджа – на Новогодние каникулы. В это время ажиотаж на место проведения праздника не утихает. Многие большие компании мечтают встретить Новый год в уютном коттедже, расположенном в красивом месте. Также можно предусмотреть возможность снять коттедж для проведения корпоративов.

Плюсами такого варианта заработка являются:

  • стабильный высокий доход;
  • возможность выбора среди большого количества вариантов – от сдачи части коттеджа до аренды только в праздники.

Недостатками аренды коттеджей можно назвать:

  • необходимость расположения в непосредственной близости от города;
  • наличие качественных подъездных путей.

Наибольшим спросом пользуются небольшие коттеджи площадью до 100 кв.м. Владельцам гораздо больших помещений можно посоветовать сдавать их в аренду частями. Но здесь следует предусмотреть наличие раздельных входов в здание.

Способ 8. вложение средств в зарубежные объекты недвижимости для сдачи по гарантированной аренде

Многие считают, что рынок зарубежной недвижимости более надежный и прибыльный. Поэтому он манит различных российских инвесторов от мелких до крупных.

У инвесторов нередко возникает вопрос, как наиболее безопасно сдавать в аренду недвижимость за границей, проживая в России. Самый простой вариант – заключение договора о гарантированной аренде с управляющей компанией (УК), в роли которой могут быть как застройщики, так и независимые фирмы.

В договоре на управление недвижимостью прописывается стоимость обслуживания, а также другие обязательства УК — от оплаты коммунальных платежей до последующей сдачи объекта недвижимости в аренду.

Самые выгодные условия предлагают во Франции, потому что именно там этот способ и возник.

Суть механизма заключается в следующей схеме:

  1. инвестор приобретает недвижимость;
  2. в квартире делается ремонт, покупается мебель;
  3. дочерняя компания строительной фирмы сдает квартиру в аренду;
  4. инвестор получает комиссионные, которые составляют от 3 до 6 процентов стоимости квартиры в год в зависимости от местонахождения недвижимости.

Преимуществом такого способа является то, что инвестору нет необходимости заниматься поиском жильцов. Все организационные моменты также берет на себя управляющая компания.

Типы недвижимости, которые доступны для покупки за рубежом, отличаются разнообразием. Здесь можно приобрести:

  • виллы;
  • мини-отели;
  • апартаменты;
  • квартиры на берегу моря;
  • апарт-отели.

Если инвестировать средства в недвижимое имущество, расположенное в курортных зонах, можно быть уверенным, что пустовать оно не будет. Более того, стоимость такой недвижимости зачастую гораздо ниже, чем в крупных российских городах. Особенно существенная разница наблюдается при сравнении с Москвой.

Среди плюсов такого варианта инвестирования можно назвать:

  • надежность;
  • перспективность;
  • возможность вложений любой категорией инвесторов;
  • в случае гарантированной аренды можно получать пассивный доход. Который зачастую выше, чем при сдаче в аренду других объектов недвижимости.

Среди сложностей можно выделить:

  • необходимость свободного владения иностранными языками;
  • придется хотя бы один раз посетить страну, в которой планируется купить недвижимость;
  • сложно найти информацию о юридических и законодательных особенностях зарубежных стран.

Этап 1. выбор застройщика

Обязательным и важным мероприятием на начальном этапе инвестирования в строительства является анализ девелопера. Важно не только выяснить название застройщика, но и уточнить, какая у него репутация. Специалисты рекомендуют инвестировать средства только в те строящиеся объекты, возведением которых занимается известная в городе строительная компания.

В процессе выбора застройщика важно учесть:

  • репутацию фирмы;
  • сколько объектов компания уже сдала в эксплуатацию;
  • отзывы;
  • насколько опытна компания в комплексном строительстве;
  • сколько инвесторов у застройщика;
  • партнерство с кредитными организациями (банки внимательно выбирают, с кем сотрудничать, проводят тщательный анализ и не взаимодействуют с застройщиками, у которых сомнительная репутация);
  • насколько тщательно застройщик соблюдает законодательство (основной регулирующий акт – федеральный закон 214-ФЗ).

В Москве и Московской области можно доверять следующим застройщикам:

ГК ПИК ru

ГК ПИК – один из самых крупных застройщиков в России. Компания основана в 1994 году, она с успехом реализует крупные строительные проекты по всей территории России. Ориентируется на возведение доступного жилья. За годы деятельности было построено около 250 тысяч квартир площадью 15 миллионов кв. м. Является одним из системообразующих предприятий в экономике России.

А101 Девелопмент ru

А101 Девелопмент — компанией построено около 500 тысяч кв. м. жилой недвижимости, а также более 50 тысяч – коммерческой. Застройщик также возводит детские сады и школы, взаимодействуя с бюджетом. Налажено сотрудничество с несколькими крупными банками в рамках программ ипотечного кредитования. Застройщик включен в ТОП-5 по Московской области и ТОП-15 по всей территории России.

Capital Group ru

Capital Group – фирма, которая занимается полным циклом строительных мероприятий от проведения анализа участков под строительство до отделки готовой недвижимости. Доведен до конца 71 проект, в результате чего построено 7 миллионов кв. м. площадей. Объекты компании названы лучшими проектами в Москве и Московской области.

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Комментарии запрещены.