Инвестиции в землю. Что необходимо учесть при покупке участка — Территория инвестирования

Основные минусы инвестирования в земельные участки

• Земля является инвестиционным активом с достаточно низким уровнем ликвидности. Да, хороший земельный участок всегда будет пользоваться спросом. Однако, как показывает практика, чаще всего требуется достаточно продолжительное время для того, чтобы продать земельный участок по цене, приближенной к рыночной. В такой ситуации инвестору не следует вкладывать денежные средства в землю, если он предполагает, что в ближайшее время они могут ему понадобиться.
• Налоговая нагрузка. В России все участки облагаются земельным налогом, который ежегодно должен выплачивать собственник. Ставка данного налога дифференцирована и составляет 0,3–1,5% от стоимости земли.
• Законодательные ограничения. Российская Федерация на законодательном уровне запретила владельцу земельного участка, распоряжаться им лишь по собственному усмотрению. На практике это реализовано с помощью механизма целевого назначения земли. Другими словами, собственник должен пользоваться своим активом в точном соответствии с требованиями закона. Если его участок имеет сельскохозяйственное назначение, то на нем нельзя будет построить торговый центр.

Почему инвестировать в землю в поселке луговое и лето-парк – выгодно

«Лето-парк» и «Луговое» — современные коттеджные поселки, расположенные в 15 минутах езды на автомобиле от центра Тюмени. Участки в этих КП соответствуют всем параметрам ликвидного объекта:

• назначение — ИЖС;
• чистая продажа напрямую от девелопера и сопровождение сделки;
• развитая инфраструктура поселков;
• благоприятная экологическая обстановка территории;
• небольшое расстояние до города;
• наличие подведенных коммуникаций;
• благоустроенная территория КП.

В наличии — большой выбор участков от 5 до 25 соток, позволяющих выбрать идеальный вариант: в центре поселка, рядом с рекой или лесом, с подрядом на строительство или построенным домом.

Как понять, что участок перспективен для инвестиций?

Перед инвестированием в землю рекомендуется оценить ее предварительную рентабельность. Это позволяет гарантировать ликвидность и определить вероятность ее будущей перепродажи. Для оценки рентабельности используют следующие показатели:

• расположение участка. Земля, расположенная в черте города, имеет высокую вероятность последующей выгодной перепродажи;
• границы участка с правильной формой;
• проведение коммуникаций, облегчающих последующую застройку и эксплуатацию;
• готовая инфраструктура;
• грунт с качественными характеристиками;
• разрешения на застройку.

На земельном участке, соответствующем данным показателем, возможна реализация большого числа проектов, направленных на повышение стоимости земли.

Основные плюсы инвестирования в земельные участки

• Сравнительно небольшие вложения. В случае когда инвестор не пытается сразу же войти на рассматриваемый рынок, начав с покупки участка, расположенного в элитном районе Московской области, то подобная покупка может обойтись ему достаточно дешево. Более того, в России есть немало средних и крупных городов, в которых на сегодняшний день можно купить землю за несколько сотен тысяч рублей.
• Капитализация. В профессиональном сообществе бытует мнение, если инвестор строит на купленной земле здание или облагораживает ее любым другим способом, то он в любом случае останется с прибылью. То есть подобные инвестиции считаются крайне надежными.
• Многофункциональность. Существует огромное количество способов, позволяющих зарабатывать на земельном участке. Главное, не ошибиться в выборе одного из них.
• Прибыльность. Ситуация, при которой земля, приобретенная в перспективном месте, постоянно растет в цене крайне выгодна для инвестора. В такой ситуации можно зарабатывать на обычной спекулятивной перепродаже рассматриваемого актива.

Анализ рынка

Во всех развитых странах мира покупать землю крайне выгодно, однако в России ситуация иная – в последнее десятилетие прогноз ухудшается, что обусловлено огромными запасами природного ресурса. Земля в сельской местности не пользуется спросом, увеличивается потребность в участках в черте городов, в непосредственной близости от мегаполисов.

Анализ рынка этой отрасли свидетельствует о нескольких факторах:

• Продажи земли за последний год снизились в среднем на 25%;
• Стоимость участков напрямую зависит от курса доллара, поэтому с 2021 года наблюдается резкое падение цен, и речь идет не только о землях в провинции, но и в непосредственной близости от Москвы;
• Налоговая нагрузка на владельцев участков сильно возросла с 2021 года, теперь налог нужно уплачивать с рыночной стоимости земли. При этом усложняет торговлю и бюрократическая составляющая – для продажи участка нужно собрать целую пачку бумаг;
• Земельные участки сосредоточены в руках крупных игроков рынка – состоятельных людей и компаний, что сказывается на централизации отрасли;
• Спрогнозировать цены крайне трудно – они зависят от макроэкономических факторов;
• Приобретение земли под застройку рассматривается только крупными фирмами, и если компания не может реализовать свой проект в краткосрочной перспективе (до 5 лет), участок продают по ценам, которые нередко оказываются ниже себестоимости.

Вложение средств в землю – пока не самый выгодный способ инвестирования. В ближайшие годы намечаются радужные тенденции, но пока они призрачны, на рынке по-прежнему возникают мертвые активы, а предложение значительно превышает спрос.

Выбор участка для инвестирования

Поиск подходящей земли, куда будут вложены средства, весьма сложен, ведь недостаточно просто решить, что вы будете инвестировать деньги в недвижимость. Нужно найти такой участок, который в скором времени сможет принести доход. Как же подобрать перспективную землю для вложения?

• Совет №1. В первую очередь рассмотрите районы, расположенные в непосредственной близости от города и имеющие достаточно развитую инфраструктуру рядом. Наличие дороги, водоема, леса, красивого пейзажа – весомые плюсы при выборе;
• Совет №2. Обратите внимание на те районы, где в ближайшее время планируется застройка – то есть, участок рассматривается в качестве места для возведения нового поселка или строительства завода;
• Совет №3. Поймите, в каком направлении будет расширяться городская черта. Бывает такое, что на территории города есть пустыри в весьма перспективных районах, оцените, возможно ли строительство домов здесь в следующие 5 лет;
• Совет №4. В Москве ликвидным направлением является запад, вкладывать деньги можно в участки, расположенный на расстоянии до 50 км от МКАД. Высокую стоимость имеют направления – Минское, Успенское, Соколовское, Домодедовское, Рязанское, Ярославское и некоторые другие. А вот восток столицы становится все менее востребованным;
• Совет №5. Украина и Беларусь тоже могут рассматриваться в качестве инвестиционно привлекательных направлений. Здесь популярны участки, расположенные в непосредственной близости от столиц и крупных городов, но при выборе земли нужно анализировать экономическую ситуацию и перспективы конкретного региона;
• Совет №6. Обязательно учитывайте безопасность и престиж района, экологическую обстановку и природные особенности. Сегодня все более охотно покупаются земли в чистых и красивых местах неподалеку от областных центров.

Уже построенная и запланированная инфраструктура – свидетельство того, что район будет развиваться. Например, вы узнаете, что в скором времени на окраине города будет построен крупный торговый, офисный или развлекательный центр. Пока земля здесь стоит недорого, можно совершить сделку, когда же начнутся строительные работы, ценник увеличится, а позже возрастет и спрос на недвижимость, расположенную в непосредственной близости.

Где лучше покупать землю?

Недостаточно только решить, во что инвестировать денежные средства — в землю. Необходимо определиться с ее местонахождением.

Естественно, приобретать земельные участки целесообразнее всего в крупных городах или в пригороде этих городов. Идеальной станет курортная зона на Родине или же в какой-то из популярных у туристов стран. Такая земля будет гарантированно держаться в цене в ближайшие несколько лет, а то и дольше.

Сейчас модно покупать землю под строительство на Кипре или в Турции. Обходится это сравнительно недорого. Однако Кипр и Турция до сих пор не урегулировали свои территориальные претензии: остров поделен на 2 части, одна их которых принадлежит туркам. То есть в ближайшие несколько лет на Кипре может вспыхнуть конфликт.

Что касается Турции, то ученые говорят о том, что в ближайшие 10-20 лет в районе Стамбула и на близлежащих территориях можно ожидать серьезное землетрясение. Конечно, можно и застраховать имущество, однако страховые компании, наверняка, возьмут просто грабительские проценты, а в случае землетрясения они могут и отказать в выплатах.

Земля под постройку дома

Более сложный вариант – покупка земли и постройка дома на нем, а в дальнейшем продажа земли вместе с уже построенным домом. Это более дорогостоящий вариант,требующий определенных навыков и умений. В этом случае, многое будет зависеть не только от выбора места (это в первую очередь), но и от таланта застройщика. Умение предугадывать желания и вкусы будущих покупателей домов играет решающую роль в этом варианте.

На нашей практике рублевский застройщик, обладающий отменным вкусом и привлекший к строительству своих коттеджей талантливых дизайнеров и архитекторов, пользуется огромной популярностью у жителей Рублевки, его дома реализуются очень быстро, несмотря на большое количество нулей в ценах. И это при ситуации, когда считается, что недвижимость Рублевки сейчас плохо продается.

Так что, если есть талант и возможности, этот вариант инвестиций принесет неплохие прибыли.

Инвестиции в землю, можно ли заработать

Покупка земли как инвестиция позволяет не только сохранить деньги, но и получить дополнительный доход, размер которого зависит от способа инвестирования и характеристик приобретенного участка.

Инвестировать в землю в коттеджных поселках выгодно:

• конкуренция среди инвесторов меньше, чем, например, в секторе новостроек;
• земельный рынок не так сильно «реагирует» на экономические кризисы и быстрее восстанавливается после них;
• цены на землю демонстрируют устойчивый рост в течение последних десятилетий;
• ликвидные участки всегда пользуются спросом;
• таким объектам не страшны стихийные бедствия.

Как научиться инвестировать деньги в земельные участки?

Если вас интересуют земля и недвижимость, то начинать стоит именно с покупки земельных участков. Здесь будут более маленькие вложения и меньшие риски, будет проще договориться напрямую с продавцом и переоформить участок, не потребуется особых расходов на его содержание. Да и налоги на участок будут не так велики.

По мере накопления опыта можно приступать к покупке и перепродаже или аренде недвижимости. Многие состоятельные люди сегодня имеют собственный коттедж или виллу в одной из теплых стран и заранее оговаривают с риэлтерским агентством, когда они приедут отдыхать с семьей. Во все остальное время недвижимость сдается и приносит своему владельцу немалый доход.

Бизнес-план строительной фирмы: открываем собственную организацию, оказывающую ремонтно-строительные услуги.

Как заработать на разведении кур? Инструкция для настоящих фермеров: уход, содержание, выбор породы, затраты и окупаемость.

Категории участков

Каждый участок имеет свое предназначение, которое прописано в соответствующих документах. Это важный момент, который учитывает каждый инвестор. В настоящее время участки разделены на следующие классификации земель:

• Сельскохозяйственное назначение. Эти районы находятся за пределами городской черты и используются для возведения хозяйственных построек, а так же выращивания различных зерновых культур, овощей, фруктов. Также возможно разведение скота или хранение выращенной продукции.
• Населенные пункты (ИЖС). Их обладатели имеют право возводить жилые дома и коммерческие помещения. Это один из наиболее привлекательных секторов с точки зрения инвестиций в земельные участки.
• Производственные и транспортные назначения. Эти земли отведены для осуществления промышленной деятельности в сфере энергетики, транспорта и близким по специфике нишам.
• Особо охраняемые. Здесь располагаются заповедники, исторические памятники, объекты национального достояния, культурные объекты.
• Лесной фонд. Это любые лесные угодья, исключающие возможность строительства капитальных строений.
• Водный фонд. Содержит естественные или искусственные водоемы, предназначенные для различных целей.
• Земли запаса. Территория, находящаяся в ведении государства, на которой не осуществляется никакая деятельность.

Некоторые продавцы уверяют, что категорию земель можно быстро поменять и при этом не столкнуться со сложностями. Это не правда. Во-первых, в большинстве случаев можно получить отказ. Во-вторых, данный процесс является очень длительным, а так же подразумевает большие трудозатраты и финансовые потери.

Категории участков для инвестирования

Каждый земельный участок предназначен для определенной цели. Ее указывают в документах на землю. На сегодняшний день выделяют следующие виды функционального предназначения:

1. Населенные пункты или ИЖС. На земле разрешается строить помещения для бизнеса и жилые дома. Наиболее привлекательный вид земельного участка в плане инвестирования.
2. Сельскохозяйственного назначения для выращивания растений, разведения скота и хранения полученной в результате этих действий продукции.
3. Участки для производственных и транспортных целей. Разрешается заниматься деятельности в области энергетических ресурсов, транспорта и схожих с ними нишах.
4. Лесной фонд — строительство любых капитальных строений в лесных угодьях запрещена.
5. Водный фонд, представленный искусственными или естественными водоемами. Может использоваться для туристических, рыбоводческих и других целей, не противоречащих законодательству.
6. Особо охраняемые по типу заповедников, культурных объектов, объектов национального достояния и др..
7. Земли запаса, принадлежащие государству и не подходящие для осуществления любой деятельности.

Ряд владельцев земли перед продажей земельного участка заявляют, что вид категории может быть изменен. На практике это сопряжено с рядом трудностей. В большинстве случаев наблюдается отказ регулирующих органов об изменении статуса земельного участка.

Красные линии — высший уровень опасности при инвестировании в землю

Красные линии определяют границы территорий общего пользования ​на которых расположены:

• линии электропередачи
• линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения)
• трубопроводы
• автомобильные дороги
• железнодорожные линии
• прочие сооружения

Красные линии отделяют общественные (публичные) территории от земельных участков, застраиваемых частными лицами. Иными словами, красная линия отделяет земли (места) общего пользования (улицы, переулки, проезды и т.п.) от кварталов города.

Ознакомиться с прохождением красных линий можно получив Сведения Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Эта информация является общедоступной и при поступлении соответвующего запроса Вам направят информацию о прохождении красных линий.

Купи-продай

Самый простой вариант, не требующий профессиональных знаний или тонкого анализа ситуации – обычная купля-продажа земельного участка. То есть вы покупаете участок за одну цену, а через некоторое время перепродаете участок уже по абсолютно другой цене.

До кризиса 2008 года этот вариант работал безошибочно. Стоимость земли росла, иногда от 5 до 15 процентов в месяц, если инвестору удавалось найти удачные варианты. Можно было, купив практически любой земельный участок в Подмосковье, рассчитывать на неплохую прибыль при продаже.

Всё изменилось после кризиса, продажи на рынке земельных участков встали, цены не только перестали расти, а даже, наоборот, в каких то районах Подмосковья снизились. Собственники земельных участков пребывали в оцепенении, потому что не могли реализовать их даже по себестоимости.

Сейчас рассчитывать на огромные прибыли при простой перепродаже не стоит, правда, если вам повезет, можно «выловить» варианты, которые продаются в срочном порядке с большим дисконтом. В этом случае, нужно не прогадать с местоположением этого варианта. Как известно, на цену объекта загородной недвижимости влияют три фактора: место, место и еще раз место.

Недостатки инвестирования

• Относительно низкий уровень ликвидности. Спрос на земельные участки есть всегда, однако он не так высок, как скажем на недвижимость. Покупка земли относится к долгосрочным инструментам капиталовложений. Реализация возможных перспективных и доходных проектов может увеличить привлекательность к конкретному участку.
• Наличие налога на землю. В нашей стране введен налог на землю, который обязывает владельцев земли к его уплате. Его размер колеблется от 0,3 до 1,5% стоимости участка, в зависимости от типа.
• Наличие законных ограничений. Государство не позволяет использовать владельцам земли по своему усмотрению, так как они имеют свое целевое назначение, в рамках которого может осуществляться земельная эксплуатация.

Нюансы инвестиций в земельные участки

После поиска подходящего для инвестирования участка, следует постараться собрать максимум информации о нем. Дело в том, что само приобретение земли может оказаться довольно рискованным предприятием, с высокой вероятность убытков.

Прежде всего следует проверить юридическую чистоту земли: не находится ли она в отчуждении или под арестом, не находится ли в долевой собственности или бессрочной аренде и т.п. Также узнать, не входит ли участок в состав земель, относящихся к особым природоохранным зонам.

Стоит присмотреться, что растет на участке, на какой глубине находятся грунтовые воды, не является ли этот участок паводкоопасным и изучить состав почвы. Земля может оказаться неплодородной или непригодной к строительству каких-либо сооружений. Кроме того, важно оценить транспортную доступность участка, он может быть расположен в самом живописном и прекрасном месте с удивительной природой, но если по пути к нему есть риск увязнуть в болоте, вряд ли найдется много желающих иметь такую дачу.

В целом, если подойти к процессу инвестирования в земельные участки грамотно, то можно рассчитывать на доходность не ниже банковского депозита. Если у кого-то из читателей этой статьи был опыт вложения денег в землю, поделитесь в комментариях деталями инвестирования. В частности будет интересно узнать о доходности и возможных подводных камнях.

Всем профита!

22.06.2021

О капиталовложении в земельные участки

Земельный участок можно купить с построенной недвижимостью или без нее. Последующее строительство увеличивает стоимость земли, однако приводит к дополнительным трудозатратам и рискам для инвестора.

Российский земельный рынок растет ежегодно. Напрямую это относится к тем участкам, которые располагаются в крупных населенных пунктах, например, городах. Их можно использовать для частного строительства, возведения многоквартирных домов или организации бизнеса.

Плюсы и минусы инвестиций в землю

Любой тип инвестирования имеет определенные преимущества и недостатки, так как идеальных методов увеличения капитала нет. Капиталовложение в земельные участки не исключение. Основными плюсами такого вложения средств являются:

• Стоимость, подходящая для большого числа инвесторов. Земельные участки без строений имеют комфортную цену, а в перспективе способны принести высокую доходность.
• Постройка строений приводит к увеличению стоимости земельного участка. Полученные в результате его продаже денежные средства, могут в 2-3 раза превышать первоначальные вложения;
• Инвестирование в землю — надежный метод сохранения и увеличения финансовых активов. Цены на земельные участки повышаются постоянно и не имеют периодов резкого снижения.
• Земельный участок в собственности позволяет реализовать различные инвестиционные идеи — от продажи его в первоначальном виде до застройки с многократным увеличением цены.

Земельные участки под инвестиции имеют и ряд недостатков:

• спрос на землю, по мнению экспертов, сохраняется на низком уровне. Длительность продажи может доходить до нескольких лет, что негативно влияет на доходность продавца. Земля с высоким спросом имеет следующие характеристики: выгодное расположение, застройка объектами и наличие коммуникаций;
• на рынке имеется много предложений, что приводит к высокой конкуренции. Перед вложением денег в земельный участок, следует проанализировать рынок и выбирать землю в области низкой конкуренции при сохранении ее привлекательности для покупателя;
• приобретение земельного участка приводит к появлению необходимости уплаты налога на землю. Он зависит от его площади, стоимости, предназначения и ряда других параметров;
• землевладение имеет определенное функциональное предназначение, указанное в документах. Эксплуатация для других целей не законна. Инвесторам следует помнить об этом, так как покупка сельскохозяйственных участков не позволит продать их для коммерческого или жилого строительства.

Покупка на старте

И последний самый распространенный вариант – это покупка земельного участка или дома в коттеджном поселке Подмосковья, который только начал строиться. Обычно, застройщик для привлечения инвестиций, продает на старте проекта участки или дома подешевле.

Соответственно, по мере застраивания поселка, недвижимость там дорожает, а после сдачи в эксплуатацию и заселения домов, участки в таких поселках становятся на вес золота. Поэтому, если вы купите участок у надежного застройщика, который доведет свой проект до конца и не подведет своих дольщиков, то такой вариант практически беспроигрышный.

Еще один момент на который надо обратить внимание, если вы решили инвестировать в землю – это правоустанавливающие документы. Проконсультируйтесь с юристом, обратите внимание на вид разрешенного использования участка земли, который вы решили приобрести, изучите историю выделения участка, чтобы не попасть затем в судебные тяжбы.

И всегда помните, что землю не производят и просторы наши не бесконечны!

Получение прибыли

Земельные участки имеют несколько путей получения прибыли от инвестиций. Их выбор зависит от возможностей и желания вкладчика. Сегодня на рынке популярные следующие подходы:

• перепродажа земельного участка с увеличением его стоимости;
• строительство многоквартирных жилых домов и их последующая продажа;
• строительство объектов коммерческой недвижимости с их последующей продажей или сдачей в аренду.

При выборе стратегии необходимо правильно оценить уровень спроса на землю и перспективность приобретаемого участка. Если планируется строить жилую недвижимость, то следует предварительно оценить среднюю стоимостью жилья. Это позволяет определить предварительную рентабельность и решить вопрос об инвестировании.

Преимущества инвестиций в землю:

1. Небольшие первоначальные затраты;
2. При самостоятельном использовании участка, в соответствии с его назначением, можно увеличить стоимость земли в несколько раз;
3. Имеется возможность перевести купленную землю в другую категорию и эту многофункциональность использовать в своих интересах;
4. Несмотря на то, что такое инвестирование оправдывает себя лишь в долгосрочной перспективе, оно является надежным. Землю невозможно украсть, поджечь, разрушить, она защищена практически ото всего. Цена подмосковных земель, несмотря на кризисы и санкции, неукоснительно растет вверх, пусть не слишком заметно, но растет. Поэтому, как минимум, вы защитите свои денежные средства от инфляции, изменения курса валют или дефолта.

Преимущества капиталовложений в землю

• Сравнительная дешевизна. Если не гнаться за земельными участками в Подмосковье, цена которых может достигать нескольких миллионов у.е., то можно приобрести землю довольно дешево. В некоторых, даже довольно крупных городах, не составит особого труда купить небольшой участок земли всего за пару-тройку тысяч долларов.
• Капитализация. Облагораживание земли или постройка на ней объекта недвижимости всегда даст возможность получить на ней доход. Такой метод заработка считается беспроигрышным.
• Многофункциональность. Как уже говорилось, независимо от типа участка и его местоположения, всегда найдется способ применения земле и возможность заработать на ней.
• Надежность капиталовложений. Считается, что рынок земли, как и рынок недвижимости подвержен постоянному росту цены. Это позволяет немного заработать на земле, даже если купить участок и в последующем просто его перепродать.

Процесс оформления

Чтобы вложить свои деньги в земельный участок, его нужно приобрести и оформить право собственности. Каждый инвестор должен понимать все нюансы процедуры, чтобы объективно оценивать ситуацию. В целом, это юридический процесс передачи прав на землю от владельца покупателю. Чтобы его осуществить, необходимо подготовить следующие документы:

1. заявление о регистрации прав на землю, которое заполняется по установленному образцу;
2. документ, удостоверяющий личность заявителя;
3. квитанция об оплате государственной пошлины;
4. договор купли-продажи;
5. если продавец находится в официальном браке, понадобится согласие супруга (супруги) на проведение сделки, заверенное у нотариуса;
6. правоустанавливающие документы от продавца;
7. акт приема-передачи.

Полный пакет документов предоставляется в многофункциональный центр для рассмотрения. Весь процесс, включая сбор документации, занимает около двух недель.

Стоимость оформления складывается из услуг нотариуса и размера государственной пошлины.

Процесс оформления документов при приобретении

Приобретение участка в собственность и оформление права на его владение требует соблюдения юридических процедур. Для них потребуется подготовить ряд документов:

1. Паспорт заявителя или другой документ, удостоверяющий личность.
2. Заявление о регистрации права на землю. Оно должно быть заполнено по установленному образцу.
3. Квитанция об оплате гос. пошлины.
4. Подписанный двумя сторонами сделки договор купли-продажи. В том случае, если продавец женат или замужем, потребуется нотариально заверенное согласие супруга (супруги).
5. Документы продавца, подтверждающие его право на владение земельным участком.
6. Акт приема-передачи участка.

Покупателю следует обратиться в многофункциональный центр для подачи документов на рассмотрение. Средний срок получения права на землю — 2 недели.

Самые частые подводные камни и ошибки покупателей земли

• Качество земли (весенние паводки затапливают участок каждый год)
• Сокрытие информации о нахождении земельного участка под арестом или иных обременениях
• Отсутствие согласия супруга на продажу земельного участка и многое другое
• Невнимательное прочтение документов, предлагаемых к подписанию продавцом
• Неквалифицированная проверка документов на земельный участок
• Наличие на участке красных линий (границ общественных зон), а так же разногласий в кадастровом учете.
• Нечеткие границы между соседними участками и неправильная установка заборов

Способы вложения денег в землю

В землю можно инвестировать по-разному. Проще всего купить незастроенный участок под строительство или для перепродажи. Стоимость такого участка можно увеличить в несколько раз, если построить на нем какой-либо перспективный объект, например, загородный развлекательный комплекс или гипермаркет.

Если вы собираетесь вложить деньги в строительство многоквартирного дома или самостоятельно начать такое строительство, то следует учитывать, что во времена кризиса цены могу упасть более чем в 2 раза, и для того, чтобы окупить свои вложения, придется ждать окончания кризиса и повышения цен.

Часто застройщики предпочитают использовать купленную землю для строительства гаражей, что окупается намного быстрее, чем жилые дома.

Если вас все-таки интересуют жилые дома, то стоит обратить пристальное внимание на развитость инфраструктуры в районе, близость школ, садиков, парков, магазинов, поликлиник, фитнес-центров и т.д.

Способы совершения инвестиций в землю

Как уже говорилось, ввиду многофункциональности земельных участков, вложения средств в них можно возвращать разными законными способами. Выбор зависит от целей инвестирования, желания вкладчика получить прибыль и его трудолюбия. Выделим же три основных способа получения прибыли:

• вложение денег в земельный участок с целью его перепродажи;
• вложение денег в участок с целью возведения объекта коммерческой недвижимости и его продажи или сдачи в аренду;
• вложение денег в участок с целью постройки жилого дома.

Доходность инвестиций в землю с целью ее последующей перепродажи прямо зависит от местоположения объекта инвестирования.

По подсчетам экспертов, при удачном выборе участка и места его нахождения, доходность за несколько лет может составить от 20 до 40% без каких-либо дополнительных вложений. В тоже время при неудачном выборе, его цена может существенно понизиться, что приведет к убыткам.

Максимальной долгосрочностью вложений отличаются инвестиции в землю, в целях постройки недвижимости и ее продажи или сдачи в аренду. И если в случае продажи, срок возврата средств определяется сроками строительства и самой продажи, то при аренде он составит не менее 10–15 лет. Поэтому при планировании такого вида инвестирования необходимо руководствоваться грамотным анализом выбираемого участка.

Привлекательность третьего возможного способа вложения денег куда выше. Жилая недвижимость имеет более высокий спрос, чем коммерческая. Покупка земли, ее обустройство, постройка жилого дома и его продажа могут занять 1,5–2 года. Что касается доходности, то по подсчетам экспертов, она может достигать 40–60% от первоначальных вложений.

Стоимость земли в Московской области, 2020 г.

Стратегии инвестирования

Мы подошли к самому главному. Как инвестировать деньги в земельные участки с наибольшей выгодой? Какие есть варианты сегодня?

Способ 1. Разделение ЛПХ на несколько ИЖС

1. Для начала следует изучить План застройки и виды разрешенного использования муниципального образования, выбрать оптимальную цену.
2. Далее мы находим землю от собственника для ЛПХ (личное подсобное хозяйство) размером 50 соток (это максимально допустимый размер, установленный законодательно для данного назначения). Можно также приобрести 20 соток – максимум, разрешенный для продажи под ИЖС.
3. Заказываем межевание наших 50 соток на 5 участков по 10 соток. Переоформляем право собственности и переводим в статус ИЖС.
4. Прибыль можем получать от продажи пустых участков или с отстроенными на них жилыми домами. При этом стоит заранее позаботиться об отдельных подъездных путях.

Способ 2. Перевод КФХ в ДНТ

1. Получить участок в аренду от государства на льготных условиях проще всего при организации КФХ (коллективного фермерского хозяйства). Мы берем землю под КФХ с обременением производством, переводим ее в дачное товарищество и снимаем обременение.
2. ДНТ уже можно либо продать, либо обменять на недвижимость.

Способ 3. Перевод сельхоз земли в ИЖС

1. Можно купить, к примеру, паевые земли бывших колхозов, расположенные на территории населенных пунктов или прилегающие к ним.
2. Далее провести межевание по 5 соток, перевести в статус индивидуальных жилых строительств и построить коттеджный поселок. Стратегия хороша тем, что земли сельхоз назначения могут стоить совсем недорого.

   

Способ 4. Участие в аукционе

1. Иногда муниципалитеты выставляют на торги участки для ведения садового или дачного хозяйства. Если населенный пункт небольшой, в таком аукционе, как правило, бывает мало участников. На конкурсе есть возможность приобрести землю по цене ниже рыночной.
2. Выкупленный лот можно перепродать в 2-3 раза дороже или возвести на нем жилое строение, и реализовать как готовую дачу.

Способ 5. Соглашение о комплексном освоении

1. В любом муниципальном образовании есть свободные земли, подлежащие освоению. Мы заключаем соглашение с администрацией, указываем целью развитие земель или жилищное строительство.
2. Далее можно создать коттеджный поселок, либо сдавать участки в аренду предприятиям.

Способ 6. Сельхоз туризм

1. Данные сектор еще не так хорошо развит, а на фоне быстрорастущего интереса к экотуризму такой вариант может принести немалую прибыль. Подготовив коммерческий план, землю можно получить от государства бесплатно.
2. Мы отстраиваем необходимую для такого вида отдыха инфраструктуру, сажаем плодово-ягодные насаждения и овощи. Агротуристы будут сами приезжать, собирать урожай и платить деньги за тихую жизнь на ферме в лоне природы.

Способ 7. Покупка участков под строительство коттеджей

1. Коттеджные поселки становятся все популярнее, но земельные нарезки до строительства дорог и подвода коммуникаций стоят на 30-50 % дешевле, нежели с готовым объектом недвижимости. Можно попробовать договориться с собственником и предложить ему цену за голый участок на половину меньше той, за которую Вы планируете потом продать участок.
2. Дальше Вы сможете либо перепродать землю в том же виде, либо возвести на ней объект.

Стратегия №1 — участок под лпх разделить на участки под ижс

Перед тем, как купить участок, инвестору необходимо изучить План земельной застройки и обратить внимание на виды разрешенного использования земли. Изучение кадастровых цен позволяет отбросить регионы с завышенной стоимостью. При поиске земельных участков следует ориентироваться на землю для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) с размерами от 50 соток.

После приобретения участка, инвестор заказывает межевание земли в 50 соток на 5 отдельных участков по 10 соток. Между ними устанавливают новые границы и переоформляют право собственности, указывая, что земля будет использоваться для индивидуального жилого строительства. Для этого необходимо обратиться в РосРеестр.

Полученные 5 участков можно продавать без застройки или же начать строительство домов. Указанная стратегия позволяет увеличить капитал в 2 раза за 1-1,5 года.

Стратегия №2 — участок кфх разделить на участки под ижс

Участок КФХ предназначен для крестьянского фермерского хозяйства. Стратегия по переводу его в категорию ИЖС требует дополнительных затрат времени и финансов по сравнению с первым способом получения прибыли. Однако получить землю под КФХ проще.

Перед получением земельного участка необходимо зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство. После этого в соответствии с 446-ФЗ муниципалитет выделяет земли сельхозназначения. Инвестор может расформировать созданное хозяйство через 2-3 месяца, решив на общем собрании разделить землю между его членами.

Суть инвестиций в земельные участки

Основная часть инвесторов приобретает землю с недвижимостью или с целью дальнейшего строительства. Это позволяет добиться наибольшего финансового эффекта, но подразумевает значительные риски и трудозатраты.

Анализ российского земельного рынка показывает уверенную тенденцию повышения цен. В большей степени это касается участков, которые расположены в крупных городах и населенных пунктах. Такая ситуация связана с широким перечнем возможностей, которые можно реализовать.

К примеру, в сельской местности можно построить частное домовладение или использовать землю в сельскохозяйственных целях. В пределах города, можно реализовать бизнес, построить многоквартирный дом или частное строение, которое будет иметь высокую стоимость. Именно поэтому, подобная локация вызывает особый интерес.

Стоит отметить, что загородные владения так же имеют высокую ценность и уверенно занимают свою нишу. Разница заключается в цене и уровне спроса.

Сейчас мы инвестируем деньги в эти проекты:

Cryptocards Plus отзывы и обзор платформы инвестиций в подарочные карты

Заключение

Инвестиции в землю – это стабильный и выгодный способ получения прибыли, позволяющий увеличить свой капитал на 20-30%. Однако он больше подходит не для новичков, а людей, которые располагают достаточным количеством средств, разбираются в отрасли, готовы ждать несколько лет.

Перед покупкой земли следует тщательно изучить перспективы развития района, узнать планы застройщиков. Получить полезную информацию можно и на сайте города. Вкладывать средства нужно в недооцененные активы – те участки, которые пока продаются недорого, не являются востребованными, но в ближайшие годы их стоимость должна существенно возрасти.

5 / 5 ( 1 голос )