Анализ рынка
Во всех развитых странах мира покупать землю крайне выгодно, однако в России ситуация иная – в последнее десятилетие прогноз ухудшается, что обусловлено огромными запасами природного ресурса. Земля в сельской местности не пользуется спросом, увеличивается потребность в участках в черте городов, в непосредственной близости от мегаполисов.
Анализ рынка этой отрасли свидетельствует о нескольких факторах:
- Продажи земли за последний год снизились в среднем на 25%;
- Стоимость участков напрямую зависит от курса доллара, поэтому с 2021 года наблюдается резкое падение цен, и речь идет не только о землях в провинции, но и в непосредственной близости от Москвы;
- Налоговая нагрузка на владельцев участков сильно возросла с 2021 года, теперь налог нужно уплачивать с рыночной стоимости земли. При этом усложняет торговлю и бюрократическая составляющая – для продажи участка нужно собрать целую пачку бумаг;
- Земельные участки сосредоточены в руках крупных игроков рынка – состоятельных людей и компаний, что сказывается на централизации отрасли;
- Спрогнозировать цены крайне трудно – они зависят от макроэкономических факторов;
- Приобретение земли под застройку рассматривается только крупными фирмами, и если компания не может реализовать свой проект в краткосрочной перспективе (до 5 лет), участок продают по ценам, которые нередко оказываются ниже себестоимости.
Вложение средств в землю – пока не самый выгодный способ инвестирования. В ближайшие годы намечаются радужные тенденции, но пока они призрачны, на рынке по-прежнему возникают мертвые активы, а предложение значительно превышает спрос.
Вложите деньги в землю
Вложите деньги в землю. Ее цена точно не упадет
Финансовый кризис, сотрясающий мир последние несколько месяцев, не может пройти бесследно. Люди, еще не забывшие события 1998 года, спешат снять деньги со счетов, тем самым ставя банки в непростое финансовое положение. А какой еще способ сохранить свои сбережения от обесценивания могут избрать бизнесмены, предприниматели и простые жители нашей необъятной страны?
Смириться с возможным риском и держать деньги дома? Вложить… Но во что? Согласно опросу Всероссийского центра изучения общественного мнения, в нынешних условиях россияне считают, что самый надежный способ вложения и хранения денег — покупка недвижимости.
Крупные инвесторы обратили свой взгляд на земельный рынок, переключившись с покупки квартир на покупку земли. А руководствуются они следующим доводом: на фоне падения акций сырьевых компаний, снижения стоимости нефти и золота земля остается наиболее надежным инструментом вложения средств. Почему? Ответ прост: она, как ограниченный ресурс, не может обесцениться — больше ее не станет, а необходимость не отпадет никогда.
«Снижения цен на землю не может быть по определению, так как это ликвидный товар, — прокомментировала ситуацию Ирина Узянова, генеральный директор компании-крупного игрока на рынке земельной недвижимости. — Ведь земля не краткосрочное вложение, это долгосрочные инвестиции для людей, которые сегодня хотят сохранить свои сбережения.
После стабилизации экономики земельные активы вновь начнут расти в цене. Эксперты, прогнозирующие снижение цен, ориентируются на рынок недвижимости в целом, не учитывая, что он делится на несколько секторов, в каждом из которых своя динамика. В таком усредненном виде, конечно, может наблюдаться снижение цен. Но в данный момент сектор земельного рынка имеет стабильное положение, так как предложение ограничено».
Эту точку зрения поддерживают многие компании, которые, сделав ставку на землю, надеются не только сохранить свои деньги, но и приумножить их. «Сейчас для компаний, которые крепко стоят на ногах благодаря соблюдению разумного баланса между собственными и заемными средствами, появилась хорошая возможность пополнить свой инвестиционный портфель, так как на рынок будут выброшены довольно привлекательные проекты, — комментирует ситуацию финансовый директор крупной инвестиционно-девелоперской компании Руслан Кондрашов.
— Произойдет определенная перестановка сил в пользу девелоперов, которые до сих пор придерживались более консервативной линии поведения и не вели агрессивную инвестиционную политику за счет привлечения большого числа кредитов. И в данном случае говорить о дестабилизации рынка недвижимости и тем более кризисе нет оснований».
Бесспорно, этот вариант выгоден для крупных компаний и олигархов, имеющих возможность вложить в землю немалую сумму. А как поступить остальным людям, желающим сберечь свои «кровные»? Мы выяснили, что этой «спасительной соломинкой» может воспользоваться любой, чьих сбережений хватит на покупку хотя бы одной сотки земли.
— Вариант первый: просто купить участок и оставить его так, как есть, или немного вложиться и подвести коммуникации. Через год земля гарантированно вырастет в цене, и владелец получит немалую прибыль. Это намного надежнее, чем положить деньги в банк: во-первых, никакого риска, что через пару месяцев этот банк попросту перестанет существовать — земля никуда не денется.
Во-вторых, если в банке вы получите со своего вклада не более 7-8 процентов, то земля за то же время может вырасти в цене на 30-50 процентов. Выгода несомненна. Вариант второй: несколько покупателей могут объединиться и купить участок земли в несколько гектаров.
После проведения коммуникаций эта земля размежевывается и продается «в розницу» в 2-3 раза дороже. Если ответственно подойти к вопросу, «прогореть» с землей невозможно. Даже если участок просто стоит и год зарастает бурьяном, в итоге владелец все равно останется в плюсе, ведь цены на землю неизменно растут».
Таким образом, осталось только выбрать правильное место и хорошо ориентироваться в реальных рыночных ценах. Конечно, лучше всего обратиться с этим вопросом к специалисту, но есть и общие рекомендации, которыми вы можете воспользоваться при покупке. Так, в земле промышленного назначения больше ценится удобство подъезда, быстрая транспортная доступность, наличие неподалеку поселений, где можно было бы нанять рабочую силу — предприниматели, покупающие промземлю, оперируют сухими фактами.
Выбор участка для инвестирования
Поиск подходящей земли, куда будут вложены средства, весьма сложен, ведь недостаточно просто решить, что вы будете инвестировать деньги в недвижимость. Нужно найти такой участок, который в скором времени сможет принести доход. Как же подобрать перспективную землю для вложения?
- Совет №1. В первую очередь рассмотрите районы, расположенные в непосредственной близости от города и имеющие достаточно развитую инфраструктуру рядом. Наличие дороги, водоема, леса, красивого пейзажа – весомые плюсы при выборе;
- Совет №2. Обратите внимание на те районы, где в ближайшее время планируется застройка – то есть, участок рассматривается в качестве места для возведения нового поселка или строительства завода;
- Совет №3. Поймите, в каком направлении будет расширяться городская черта. Бывает такое, что на территории города есть пустыри в весьма перспективных районах, оцените, возможно ли строительство домов здесь в следующие 5 лет;
- Совет №4. В Москве ликвидным направлением является запад, вкладывать деньги можно в участки, расположенный на расстоянии до 50 км от МКАД. Высокую стоимость имеют направления – Минское, Успенское, Соколовское, Домодедовское, Рязанское, Ярославское и некоторые другие. А вот восток столицы становится все менее востребованным;
- Совет №5. Украина и Беларусь тоже могут рассматриваться в качестве инвестиционно привлекательных направлений. Здесь популярны участки, расположенные в непосредственной близости от столиц и крупных городов, но при выборе земли нужно анализировать экономическую ситуацию и перспективы конкретного региона;
- Совет №6. Обязательно учитывайте безопасность и престиж района, экологическую обстановку и природные особенности. Сегодня все более охотно покупаются земли в чистых и красивых местах неподалеку от областных центров.
Уже построенная и запланированная инфраструктура – свидетельство того, что район будет развиваться. Например, вы узнаете, что в скором времени на окраине города будет построен крупный торговый, офисный или развлекательный центр. Пока земля здесь стоит недорого, можно совершить сделку, когда же начнутся строительные работы, ценник увеличится, а позже возрастет и спрос на недвижимость, расположенную в непосредственной близости.
Земельные участки как объект инвестирования
В настоящее время среди инвесторов все большую популярность приобретают вложения финансовых средств в земельные участки. Подобные приобретения являются разновидностью инвестиций в недвижимое имущество, за исключением случаев осуществления на земельных участках выращивания сельскохозяйственных культур и добычи полезных ископаемых.
В большинстве случаев современные вкладчики рассматривают землю как объект инвестиций в основном с позиции наличия на ней либо готовых зданий или сооружений, либо с целью будущего строительства. Действительно, такой подход к вложению средств является достаточно прибыльным, хотя и сопряжен с крупным риском.
В таблице 1 приведены статистические данные Федеральной службы статистики о величине инвестиций в нефинансовые активы, в состав которых в основном входят вложения в земельные участки. Эти данные подтверждают, что ежегодно их объемы увеличиваются.
Таблица 1 – Данные об инвестициях юридических лиц в нефинансовые активы (в том числе земельные участки) [7]
| Показатель | 2009г | 2021г | 2021г | 2021г | 2021г | 2021г | 2021г |
| Инвестиции в другие нефинансовые активы*, млрд. руб. | 32,5 | 36,7 | 63,3 | 71,4 | — | — | — |
| Инвестиции в непроизведенные нефинансовые активы**, млрд. руб. | — | — | — | — | 130,2 | 153,3 | 246,0 |
*За 2000-2021гг. в инвестиции в другие нефинансовые активы включены затраты на приобретение юридическими лицами в собственность земельных участков, объектов природопользования.
**Начиная с 2021г. в инвестиции в непроизведенные нефинансовые активы включены затраты на приобретение юридическими лицами в собственность земельных участков, объектов природопользования, контрактов, договоров аренды, лицензий, деловой репутации («гудвилла») и деловых связей (маркетинговых активов).
Рисунок 1 – Динамика цен первичного и вторичного рынка розничных земельных участков в Московской области в 2021-2021 гг., руб./сот. [3]
Рынок земли в России характеризуется устойчивыми темпами роста цен на участки (рис. 1). Такая тенденция особо ярко проявляется вблизи крупных городов, что обусловлено широким выбором функционального использования земельных участков.
В принципе популярностью среди инвесторов пользуются любые участки земли: и в черте города, и за городом, поскольку земляные наделы позволяют решать многие задачи. Так, в городах земельные участки приобретаются преимущественно для постройки жилой и коммерческой недвижимости, а на землях окраин осуществляется строительство поселков, зон отдыха, различных производственных, логистических, складских центров и др.
Инвестиции в земельные участки, как и любые финансовые вложения, обладают преимуществами и недостатками. Рассмотрим их подробнее.
Преимущество инвестиций в земельные участки состоит в том, что собственник земли может не переживать о физической утрате объекта инвестирования. Земельному участку, как объекту вложения средств, не страшны пожары, наводнения, землетрясения и прочие форс-мажорные факторы, он все равно будет существовать. Стихийные бедствия могут понизить участок в цене, но не уничтожить совсем.
Как уже было указано выше, земля в долгосрочной перспективе имеет тенденцию к росту стоимости. Однако при этом существует еще один важный положительный фактор: земельный участок практически не требует никаких затрат на свое содержание (за исключением налогообложения).
Земельный участок может быть капитализирован. Приобретение земли с целью ее облагораживания или строительства на ней объекта недвижимости всегда даст возможность получить высокий доход в дальнейшем.
Недостатками земельного участка, как объекта вложения средств инвестора, является, прежде всего, его относительно низкий уровень ликвидности. Это означает, что вкладчик не сможет при крайней необходимости быстро вывести средства. Поэтому, если инвестор заранее прогнозирует ситуацию, когда финансы могут срочно понадобиться, то лучше изначально осуществлять вложения в другие более высоколиквидные активы.
Изначальное приобретение земельного участка требует от инвестора вложения крупной суммы денежных средств. Безусловно, земля бывает различного размера и месторасположения, что влияет на ее стоимость. Однако, с точки зрения дальнейшей продажи земли, инвестор должен выбирать объект с наиболее привлекательными характеристиками. В будущем это обеспечит сокращение периода времени на поиск покупателя.
Сам по себе спрос на земельные участки достаточно постоянен, однако он существенно ниже, чем на иные объекты недвижимости: здания, помещения и сооружения различного назначения. Но в любом случае приобретение земли относится к долгосрочным капиталовложениям.
Реализация на земельном участке перспективных доходных проектов, которые повысят его привлекательность для покупателей, также требует наличия и финансовых и временных ресурсов. Кроме того, у владельцев земельных участков всегда присутствует риск, что их стоимость не увеличится со временем.
Инвесторам не стоит забывать и о законных ограничениях в использовании земли. У каждого участка имеется перечень разрешенного использования, установленный в законном порядке. В результате собственник земли не может эксплуатировать ее как захочет, а должен следовать утвержденным требованиям.
Земельные участки облагаются отдельным видом налога – земельным налогом. При этом налоговая база по этому налогу определяется исходя из кадастровой стоимости объекта, которая по своей сути должна быть близка к рыночной стоимости земли. Однако на практике возникает множество ситуаций, когда в рамках кадастровой оценки участков допускаются существенные ошибки.
Это приводит к тому, что кадастровая стоимость становится выше, чем рыночная цена земли. Собственникам участков в этом случае приходится в судебном порядке пересматривать кадастровую стоимость, что связано с дополнительными расходами денежных средств и времени.
Вложения средств в земельные участки можно возвращать разными законными способами, что зависит в первую очередь от целей инвестирования. Выделим три основных способа получения прибыли от приобретения земли.
1) Инвестирование денежных средств в земельный участок с целью его дальнейшей перепродажи. По различным подсчетам, земельный участок с хорошим местоположением может принести доход за несколько лет в размере от 20% до 40% без дополнительных вложений. Однако при неудачном выборе инвестора, изменении окружающей инфраструктуры цена на участок может существенно понизиться, что приведет к убыткам вкладчика.
2) Инвестирование средств в земельный участок с целью возведения на нем объекта коммерческой недвижимости и его продажи или сдачи в аренду. Этот вариант вложения денежных средств характеризуется максимальной долгосрочностью. Так, в случае строительства и продажи срок возврата средств определяется сроками возведения объекта недвижимости и поиска покупателя.
3) Инвестиции в земельный участок с целью постройки жилого дома. Привлекательность данного способа вложения средств выше, чем у предыдущих, поскольку жилая недвижимость имеет более высокий спрос, чем коммерческая. Так, период приобретения земли, ее обустройства и постройка жилого дома занимает в среднем от 1,5 года до 2 лет. При этом доходность такого варианта инвестиций может достигать от 40% до 60% от первоначальных вложений.
Между тем, инвестиции в земельные участки для вкладчика сопряжены с определенными рисками. Самым главным риском для инвестора является риск наличия у объекта различных обременений (аресты, отчуждения, долевые собственники, аренда и т.д.), а также риск фальсификации правоустанавливающих документов. Поэтому, прежде всего, перед совершением сделки необходимо получить полную и достоверную информацию о земельном участке.
Инвестору также обязательно следует определить целевое назначение земли, виды ее разрешенного использования, а также убедиться, что объект не относится к природоохранным зонам. При этом существует риск того, что задуманный собственником земли проект не может быть реализован на конкретном участке в силу законодательного запрета некоторых способов его эксплуатации.
Такие факторы как наличие на участке грунтовых вод и опасность возникновения паводков исключают возможность возведения на нем строений. В связи с этим цена такого объекта инвестиций уменьшится в разы и принесет своему владельцу только убытки. Следовательно, инвестору при приобретении земли также необходимо провести инженерно-геологические изыскания на предмет пригодности ее для строительства.
Риском для ценности земельного участка является и будущее развитие соседних земель. Так, например, строительство поблизости от земли инвестора крупной транспортной магистрали или промышленного завода отрицательно скажутся на привлекательности построенного загородного поселка.
Для нашей страны характерен и такой вид риска, как изъятие земельного участка для государственных нужд. При этом собственнику либо компенсируют стоимость изъятого имущества, либо предоставят иной земельный участок. Но не всегда условия, предлагаемые местными властями, бывают выгодными для инвестора и часто связаны с финансовыми потерями.
Подводя итог, отметим, что инвестору необходимо подходить к вопросу инвестирования в земельные участки с осторожностью и разумной долей скептицизма, грамотно изучить все аспекты объекта, а также детально спланировать способ реализации проекта. В результате вкладчик сможет рассчитывать на достаточно высокий уровень доходности, сопоставимый с более рисковыми видами инвестиций.
Инвестиции в земельные участки в 2020 г.
Инвестиции в земельные участки – направление, набирающее популярность в 2020 году. Несмотря на то, что это один из самых долгосрочных вариантов капиталовложения, он гарантирует частному инвестору сохранность вложенных средств и хорошую доходность при правильном подходе.
Выбирая участок, важно уделить особое внимание его целевому назначению, расположению и наличию инфраструктуры. Если принимать земельные участки у моря рядом с Анапой как объект инвестирования, то следует понимать, что это – вложение денег для дальнейшей перепродажи объекта по более выгодной цене.
Сейчас к инвестициям в участки приходят те, кто раньше вкладывал деньги в квартиры, так как конкуренция среди таких же инвесторов снижает прибыль и увеличивает сроки продажи квартиры. Инвестируя в квартиры на этапе котлована, инвесторы как правило долго ждут, очень переживают, когда сроки сдачи дома затягиваются, затем после сдачи дома тратят много энергии и нервных клеток на то, чтобы сделать ремонт и выходят на рынок недвижимости с готовым предложением, где они конкурируют с тысячами таких же.
В ТСН «Виноградный» обращаются за покупкой участков инвесторы, которые прошли весь этот путь и хотят быть более спокойными за вложенные средства и иметь конкурентное преимущество – ведь жилых комплексов и квартир с каждым годом в Анапе становиться всё больше, а земельных участков в ближайшем окружении Анапы по такой цене уже не будет.
Как сказал Марк Твен «Покупайте землю — ведь её больше уже никто не производит». При выборе земельного участка у моря рядом с Анапой, необходимо учитывать одно самое главное правило:Категория и вид назначения участка— это ключевой параметр участка для частного инвестора.
Лучше всего, если это будет участок с назначением «земли населенных пунктов» и разрешенным использованием – «для индивидуального жилищного строительства». Это связано с государственной поддержкой, так как Государство инвестирует деньги и развивает только земли населённых пунктов, на которых стоят станицы, сёла, посёлки и города.
К ним за счёт бюджета разных уровней строятся дороги, электричество и прокладывается газопровод, за счёт краевого бюджета. Необходимо учитывать, чтобы в будущем, район в котором приобретен участок, был в перспективе развития по коммуникациям, тогда стоимость на землю существенно вырастит.
!!! ИЖС – это сокращенная аббревиатура назначения использования земельного участка. Расшифровывается как Индивидуальное Жилищное Строительство. В нашей стране существует несколько категорий земли. В свою очередь, каждая категория делится на несколько видов разрешенного использования.
Наиболее востребованная категория земли, на которой можно строиться безбоязненно, и чаще всего интересует как обычного человека решившего возвести дом так и инвестора — это земли населённых пунктов. Все остальные категории земель имеют различные ограничения.
Покупка и использование участка не по назначению грозит наказанием в соответствии с земельным законодательством.Рабочие стратегии вложений в землю в 2020 году.Выбор стратегии инвестиций в земельные участки в 2020 году зависит от целей инвестора и его желания получить максимальную прибыль при минимальных издержках.
Выделяют три основных законных способа вложить и приумножить средства:1.Краткосрочная.Покупка участка с дальнейшей перепродажей. Вариант с хорошей доходностью, даже за год можно приумножить инвестиции на 20–40%.
Одно важное условие – удачно выбрать месторасположение земли.2. Среднесрочная.Инвестирование средств в земельный надел для постройки жилого объекта и его дальнейшей реализации. Достаточно привлекательный вариант капиталовложений, в связи с высоким спросом на некоммерческую недвижимость.
Если учесть, что на постройку и отделку дома уйдет около года, то при продаже можно выручить порядка 40–60% от инвестиций.3. Долгосрочная.Приобретение земли, возведение жилого объекта и его дальнейшая перепродажа или сдача в аренду.
Способ инвестирования с долгосрочной перспективой. При правильном анализе участка вернуть средства можно за 10–15 лет (если сдавать в аренду). На фоне ослабленной национальной валюты, население страны пытается сохранить собственный капитал, инвестируя его в землю.
Надежность капиталовложений.Обеспечить себе пассивный доход, можно, купив землю и впоследствии, с ростом цен, перепродать ее. Рынок земли, как и недвижимости подвержен плавному и стабильному росту цен.Перед покупкой участка важно уделить особое внимание следующим аспектам:
— Земельный участок должен быть юридически «чистым». Перед оформлением сделки нужно подтвердить подлинность документов, определить, не арестована ли земля, а также проверить на наличие отчуждений, долевых собственников, аренды и т. п. — Уточните назначение участка.
— Приобретая землю, важно быть уверенным в том, что законодательство разрешает реализовать задуманный проект. Наличие законных ограничений. Правительство не позволит использовать приобретенную землю не по назначению. — Удостовериться в отсутствии выхода грунтовых вод на поверхность.
— Изучить инфраструктуру и транспортные коммуникации. Подбирать участок нужно в соответствии с целями проекта, вблизи приобретаемой земли должны быть не только остановки, но и магазины, дошкольные и общеобразовательные учреждения. — В России спрос недостаточно высок, особенно в сравнении с рынком недвижимости.
Поэтому покупка участка признается долгосрочным инструментом капиталовложений. — Налогообложение. У нас в стране необходимо уплатить налог в размере 0,3 до 1,5% от стоимости земли.Выводы. Капиталовложения в земельные участки признаны наименее рискованными, но и одновременно самыми долгосрочными.
При разработке плана инвестиций важно учитывать множество нюансов, таких как целевое назначение, месторасположение объекта, наличие инфраструктуры и уровень залегания грунтовых вод. Государство ограничивает инвесторов, запрещая использовать землю не по назначению. К ДРУГИМ СТАТЬЯМ
Инвестиции в землю
Еще есть термин «разрешенный вид использования земель». Видов существует огромное количество. Бывают земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), под сельскохозяйственную деятельность и т.д. Не стоит забывать, что у земель разных категорий может оказаться один вид использования. Есть возможность перевода земель из категории в категорию и смены вида разрешенного использования. Для собственника важны только две вещи, вытекающие из всей этой терминологии: в зависимости от категории земли и вида разрешенного использования меняется размер налога на землю и возможность прописки. О прописке в основном задумываются те, кто хочет проживать в загородном доме круглогодично, либо те, кто приезжает из других стран, городов. Например, прописаться можно на землях поселений, у которых есть разрешенное использование для ИЖС, но такие земли облагаются гораздо большим налогом в сравнении с другими землями. Помимо этого прописаться можно и на дачном участке, а налог на землю там будет гораздо меньше. В соответствии с федеральным законом закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан», невозможно прописаться на садоводческих участках. Но в апреле 2008 года Конституционный суд РФ отменил запрет на право прописки в жилом строении, которое находится на садовом земельном участке, относящемся к землям населенных пунктов. Если же вы покупаете земельный участок не для того, чтобы постоянно жить в нем, а только лишь из инвестиционных целей, необходимо разбираться в состоянии рынка земли на сегодняшний день. Кризис оказал существенное влияние на все, в том числе и на земельный рынок. Большинство девелоперов стремятся продать неликвидные земельные активы. В результате кризиса было заморожено масштабное строительство и почти перестали развиваться новые проекты, а значит, сегмент крупных инвестиционных земель переживает свое не самое лучшее время. На протяжении кризиса цены на землю были самыми различными. Стоимость зависела от финансового положения собственника. Были те, кто давали дисконт 70%, если же дела у собственника шли чуть лучше, то цены снижались примерно на 20-40%. Самое сильное падение цен пришлось на участки, находящиеся в 30-50 км от МКАД. Помимо этого цены снизились на земельные массивы сельскохозяйственного назначения, требующие смены вида разрешенного использования. Меньше всего падение цен коснулось земель под ИЖС и земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под дачное строительство, находящихся недалеко от МКАД. Если вы собираетесь заняться инвестированием в земельные участки, то вам необходимо представлять себе, какие из них являются самыми ликвидными и востребованными. К ним относятся земельные участки под ИЖС, либо дачное строительство, которые находятся на Калужском, Киевском шоссе или Новой Риге, площадь которых составляет 2-10 га, а удаленность от МКАД не превышает 20 км. Обязательно должны быть проложены коммуникации, получены технические условия на подсоединение к ним. Другим выгодным вариантом являются земли под производство, торговлю, склад. Их площадь должна составлять 0,7-5 га, лучше чтобы они находились по направлению от Ленинградского до Калужского шоссе через запад, не далее чем в 50 км от МКАД. В данном варианте не рассматривается земля сельхозназначения под перевод. Также должны быть в наличии коммуникации, либо неоплаченные технические условия. Самыми популярными стали такие направления, как Новорижское, Калужское, Киевское и Рублево-Успенское шоссе. Это связано с их благоприятной экологией и слабой загруженностью транспортом. Итак, после того как стало понятно, какие участки на сегодняшний день более востребованы, попробуем разобраться в том, а в какой же из них лучше инвестировать? Естественно, что человек, занимающийся инвестированием, планирует получить доход после продажи купленного участка. Земельный рынок является самым понятным и прозрачным вариантом для многих людей, желающих заняться инвестированием своих средств, ведь любой из нас прекрасно понимает, какие факторы присущи выгодному участку (наличие водоема, света, газа), а какие будут снижать его стоимость для покупателей (свалка, отсутствие водоема и т.д.). Итак, в случае инвестирования вы должны знать ответ на два вопроса: что помешает построить дом на этом участке земли и что вас самому может не понравиться, если вы решите здесь жить? Самый идеальный участок для инвестирования выглядит следующим образом: участок под ИЖС площадью 18-25 соток, находящийся в 15-25 км от МКАД, имеющий хорошую транспортную доступность, то есть до станции метро должно быть не больше 20 минут. Он должен иметь все центральные коммуникации и находиться в коттеджной застройке. Рядом с участком не должно быть промышленных предприятий или каких-либо других вредных объектов. Также недооценивается инвестиционная привлекательность земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования под дачное строительство. В данном случае в качестве плюса выступает наличие коммуникаций. Таким образом, если вы занялись выбором участка с целью инвестиций, вы должны помнить про два параметра: ликвидность участка и привлекательность недооцененных участков.
Перепечатка материалов разрешена только с размещением ссылки на
Обзоры, аналитика
Какую землю купить
Инвестируя в землю, обязательно смотрите, что вы покупаете по бумагам.
В зависимости от предназначения и способа эксплуатации любой земельный участок имеет документально подтвержденный статус. В частности, выделяют земельные участки под следующие цели.
КФК — крестьянско-фермерские хозяйства. Назначение: производство с/х продукции в коммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Землевладелец имеет статус фермера, индивидуального предпринимателя или юридического лица.
СНТ — садовые некоммерческие товарищества. Назначение: производство с/х продукции в некоммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Особенности: административные барьеры при возведении жилых объектов, подведении коммуникаций, регистрации.
ДНП — дачные некоммерческие партнерства. Аналогично СНТ.
ЛПХ — личные подсобные хозяйства. Располагаются на землях с/х назначения или поселений. Особенности: возведение жилых объектов зависит от решений местной администрации, перевод в класс ИЖС возможен при нахождении участка в пределах населенного пункта.
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Возможно только на землях поселений. Плюсы: свободное возведение жилых объектов и их регистрация, строительство инфраструктуры и подведение коммуникаций. Минусы: цена.
Таким образом, только последний тип земельных участков избавит вас от проблем.
Способ 1. Самый простой и правильный способ входа — вложить деньги в участок под ИЖС, например, в строящемся коттеджном поселке.
В погоне за прибылью можно пойти дальше и воспользоваться принципом нецелевого использования.
Способ 2. Купить по сниженной цене перспективный участок земли с/х назначения, присвоить ему статус ИЖС и вложить деньги в строительство:
- Пример 1. Купить паевые земли бывшего колхоза, произвести межевание (по 5 соток), переоформить статус на ИЖС, вложить деньги в строительство коттеджного поселка.
- Пример 2. Можно пойти еще дальше. Самый простой способ получить землю от государства на льготных условиях — организовать КФХ. Впоследствии участок переоформляется в ДНТ, и обязательные обременения на производство снимаются.
Имейте в виду, на пути реализации таких «хитрых» стратегий встречается множество препятствий:
- участки с/х назначения продаются большими площадями, что влечет за собой высокий порог входа и высокие риски неликвидной земли;
- участки с/х назначения часто не соответствуют даже минимальным техническим условиям;
- процесс присвоения статуса ИЖС административно сложен и займет много времени (3–6 месяцев);
- смена статуса участка может обойтись вам дороже самой земли.
На чем можно заработать
Какие выводы можно сделать из анализа рынка?
Правило 1. Возможности получения активного дохода от перепродажи земли в краткосрочной или среднесрочной перспективе — минимальны. Не инвестируйте в землю, надеясь на активный доход.
Правило 2. Земля перестала быть самостоятельным инвестиционным активом. Инвестируйте в землю только в том случае, если точно знаете, как будете ее использовать.
Теоретические способы получения инвестиционного дохода разнообразны:
- Стратегия 1. Купить землю сельхозназначения для организации фермерского хозяйства — тема отдельной беседы, поскольку речь идет скорее об открытии нового бизнеса, а не получении инвестиционного дохода.
- Стратегия 2. Купить землю любого назначения для перепродажи. Способ подходит только единичным высокопрофессиональным инвесторам, владеющим инсайдерской информацией (недооцененные активы).
- Стратегия 3. Купить землю для строительства и последующей перепродажи объектов или сдачи в аренду.
Последний способ, по сути, единственный, который подойдет большинству.
Правило 3. Инвестирование в землю перспективно только в связке с последующими вложениями в строительство объектов недвижимости и получением от них активного и пассивного дохода.
Какие объекты строить? Наиболее популярны:
- объекты гостиничного типа: базы отдыха, санатории, мини-отели;
- индивидуальные жилые объекты: коттеджные поселки, таунхаузы, малоэтажные многоквартирные дома.
Подробнее об объектах недвижимости можно прочитать в этой статье.
Вместе с тем, такая стратегия заработка также имеет серьезные недостатки по сравнению с другими способами инвестирования:
- Высокий порог входа смогут преодолеть только состоятельные инвесторы (одно дело — купить однокомнатную квартиру, и совсем другое — купить землю и построить коттедж).
- Длительный период окупаемости: 3–5 лет в случае продажи; от 10 лет — в случае сдачи в аренду.
- Высокие риски инвестора: макроэкономические, валютные, маркетинговые, строительные, юридические, финансовые.
- Высокая конкуренция, обусловленная централизацией рынка и хорошей доходностью.
- Сложная специфика рынка, требующая от инвестора глубоких знаний и компетенций.
Плюсы и минусы инвестиций в землю
Любой тип инвестирования имеет определенные преимущества и недостатки, так как идеальных методов увеличения капитала нет. Капиталовложение в земельные участки не исключение. Основными плюсами такого вложения средств являются:
- Стоимость, подходящая для большого числа инвесторов. Земельные участки без строений имеют комфортную цену, а в перспективе способны принести высокую доходность.
- Постройка строений приводит к увеличению стоимости земельного участка. Полученные в результате его продаже денежные средства, могут в 2-3 раза превышать первоначальные вложения;
- Инвестирование в землю — надежный метод сохранения и увеличения финансовых активов. Цены на земельные участки повышаются постоянно и не имеют периодов резкого снижения.
- Земельный участок в собственности позволяет реализовать различные инвестиционные идеи — от продажи его в первоначальном виде до застройки с многократным увеличением цены.
Земельные участки под инвестиции имеют и ряд недостатков:
- спрос на землю, по мнению экспертов, сохраняется на низком уровне. Длительность продажи может доходить до нескольких лет, что негативно влияет на доходность продавца. Земля с высоким спросом имеет следующие характеристики: выгодное расположение, застройка объектами и наличие коммуникаций;
- на рынке имеется много предложений, что приводит к высокой конкуренции. Перед вложением денег в земельный участок, следует проанализировать рынок и выбирать землю в области низкой конкуренции при сохранении ее привлекательности для покупателя;
- приобретение земельного участка приводит к появлению необходимости уплаты налога на землю. Он зависит от его площади, стоимости, предназначения и ряда других параметров;
- землевладение имеет определенное функциональное предназначение, указанное в документах. Эксплуатация для других целей не законна. Инвесторам следует помнить об этом, так как покупка сельскохозяйственных участков не позволит продать их для коммерческого или жилого строительства.
Перед инвестициями в землю нужно изучить указанные плюсы и минусы. Комплексный анализ позволит правильно выбрать участок с высокой доходностью в будущем.
