- Особенности инвестирования во вьетнам
- Порядок покупки недвижимости во вьетнаме
- Правила оформления купли недвижимости во вьетнаме
- Процедура приобретения недвижимости во вьетнаме
- Сбор необходимых документов. договор купли-продажи
- Стоимость покупки недвижимости во вьетнаме
- Условия владения жилой недвижимостью для иностранных компаний:
Особенности инвестирования во вьетнам
Программа размещения средств в вьетнамской экономике была принята в 2005 году.
Правительство утвердило три формы размещения иностранных капиталов на законных основаниях, среди них:
- Создание совместного предприятия со 100% уставным капиталом за счет иностранных средств при условии заключения договора о деловом сотрудничестве. Такой контракт допускается оформить только с государством, в интересах которого действуют соответствующие уполномоченные органы.
Утверждение доступных способов взаимного сотрудничества с иностранными контрагентами совпало с принятием Вьетнама в состав Всемирной торговой организации. Это случилось в 2007 году.
С этого времени в стране начался стремительный рост показателей сферы недвижимости за счет значительных инвестиционных вливаний из-за рубежа. В 2008 году в стране был отмечен бум строительства жилых комплексов, бизнес-центров, развлекательных комплексов, туристических объектов.
Это стало причиной роста цен на недвижимость и землю. Спустя десятилетие, на 2021 год цены во Вьетнаме в этом секторе вполне конкурентоспособные. Действует ряд ограничений на пользование и покупку объектов.
Порядок покупки недвижимости во вьетнаме
Существует несколько законных вариантов покупки недвижимости в стране на законных основаниях.
Однако все они связаны с необходимостью взаимодействия в той или иной мере с государственной властью. Это касается как установления аренды земли, так и апартаментов.
Среди легальных схем приняты следующие:
| Заключение контракта с органом государственной власти, занимающимся распределением недвижимости. | Земля предоставляется по распоряжению за именем Вьетнамской Республики в аренду на развитие проекта. | В качестве отраслей, которые могут быть приняты во внимание при передаче земли под развитие, к примеру, открытие туристических проектов. |
| Регистрация юридического лица. | Фирма должна создаваться при условии размещения 100% уставного капитала из зарубежных источников. | Также возможно создание совместного предприятия для получения аренды на землю, при этом доля владения иностранной компании во вьетнамском ООО должна составлять не менее 75%. |
Заметка: уровень безработицы во Вьетнаме по показателям 2021 года составил всего 1,8%. Доход на душу населения зафиксирован в размере 2 485 долл. США.
Правила оформления купли недвижимости во вьетнаме
Оформление документов на формальную куплю-продажу недвижимости (по документам фактически срочная аренда) происходит примерно в течение 2 месяцев.
Схема оформления применяется примерно следующая:
- поиск объекта на покупку;
- проверка юридической чистоты документов на квартиру или землю – титула;
- открытие счета покупателем за рубежом в иностранной валюте или вьетнамском банке для перечисления средств в счет оплаты;
- заключение предварительного договора с продавцом, внесение аванса в размере от 5 до 10% от стоимости.
- подписание основного соглашения о покупке с передачей полностью всей суммы или первого взноса, если платеж предполагается в рассрочку.
Если окончательный договор не подписывается и условия его не выполняются по вине покупателя, вследствие допущения им отсрочки или немотивированного отказа от совершения сделки, аванс остается в распоряжении продавца. Таким образом действует механизм компенсации убытков для собственника, предлагающего продажу объекта.
В случае приобретения апартаментов в застраиваемом объекте требуется проверка разрешительных документов на строительство у компании. С государством и местными властями должен согласовываться план постройки.
При приобретении жилья или офиса на вторичном рынке обязательно проверяется чистота титула – подтверждения права собственности на недвижимость. При этом нужно проверить все документы на бывших владельцев.
Также контролируются платежи бывшего владельца по коммунальным услугам, управляющим компаниям во избежание накопления задолженности и покупки объекта с долгами. В результате оформления сделки выдается сертификат, подтверждающий право пользования землей.
Заметка: в 2021 году экономика Вьетнама достигла пика. Инвестиционные вложения за отчетный период приблизились к отметке 34 млрд долл. США, что составляет рекордное значение даже для европейских стран. За последние 5 лет, с 2021 по 2021 годы вливания в туристический сектор увеличились на 104%.
Процедура приобретения недвижимости во вьетнаме
Сегодня Вьетнам по праву можно назвать быстро развивающимся и
осваивающим новые горизонты экономического роста. По состоянию на 2021 год рост
ВВП составил 6,5%, что на 0,3% больше, чем
официальный правительственный прогноз. Высокие темпы экономического роста сопровождаются
увеличением темпов строительства по всей территории страны, предлагая огромные
возможности не только для комфортного
отдыха, но и для проживания. Прибрежные
районы страны застраиваются комплексами апартаментов и виллами. В то время как
крупные города могут похвастаться современными жилыми районами и постоянно
улучшающейся транспортной инфраструктурой.
Недвижимость
во Вьетнаме стабильно растет в цене уже несколько лет. Привлекательность в
вопросе приобретения недвижимости здесь состоит в относительно невысоких ценах
на нее и возможности выбирать объекты недвижимости в различных районах страны
по сравнительно низким ценам в сравнении с европейскими.
До
недавнего времени иностранные граждане практически не могли приобрести здесь
недвижимость. Согласно Резолюции №19,
принятой Правительством Вьетнама от 01 января 2009 года, владельцами недвижимости могли быть:
·иностранные частные лица, совершающие
прямые инвестиции во Вьетнам либо открывшие компании с иностранным капиталом и
занимающие руководящие посты;
·иностранные частные лица, внесшие
особый вклад в развитие Вьетнама и особо отмеченные за заслуги руководством или
Национальным собранием Социалистической Республикой Вьетнам;
·иностранные частные лица,
работающие в экономической, культурной и социальной сферах, и имеющие
университетские звания и обладающие специальными навыками и знаниями,
необходимые Вьетнаму;
·иностранные частные лица,
заключившие брак с гражданином Вьетнама;
·предприятия с иностранным
капиталом (не являющиеся агентством недвижимости), сотрудникам которых
необходимо предоставить жилье для проживания.
01 июля 2021
года стало знаменательной датой в открытии рынка недвижимости иностранным
лицам. Правительством Вьетнама были внесены существенные поправки в жилищное
законодательство, согласно которым теперь гражданин любой страны может
приехать во Вьетнам по туристической визе и приобрести объект недвижимости на правах
аренды сроком на 50 лет с последующим продлением. Иностранный собственник может
перепродать свой объект недвижимости, передать в наследство, заложить или сдать
в субаренду. Ранее для
приобретения недвижимости было необходимо прожить на территории Вьетнама не
менее года.
Согласно новому закону иностранцы могут купить
не более 250 отдельно стоящих вилл в одном административном районе и не более
30% единиц жилья в многоквартирном доме. Зарубежные
покупатели имеют право приобрести квартиру в домах, имеющих статус «жилых
коммерческих проектов» влюбых районах страны, где нет ограничений для
иностранцев.
Во Вьетнаме в отношении собственности на землю существуют определенные
ограничения. Согласно вьетнамскому
законодательству государство является полноправным и единым собственником
земли. Таким образом, государство признает только право пользования землей, но
не право собственности. Право пользования землей передается государством
посредством передачи земли в долгосрочное пользование либо путем сдачи в
аренду. В зависимости от целей использования земли государство устанавливает определенные права и
обязанности. Пользователь земельного участка имеет следующие права: право обмена,
уступки, сдачи в субаренду, наследования, дарения, поручительства.
До 1
июля 2021 года срок владения составлял 50 лет при наличии свидетельства о
собственности и красной книги, подтверждающей право
пользования землей, без возможности последующей пролонгации. После 1 июля 2021
года срок владения возможно продлить. В отношении иностранных лиц, находящихся
в браке с гражданами Вьетнама, право пролонгации неоспоримо.
Приняв решение опокупке, можно обратиться в крупноеавторитетное агентство недвижимости, которое
предоставит всю необходимую информацию орынке и поможет выбрать подходящий объект
дляинвестиций иполучить наиболее выгодные условия. Как
правило, лучше всего работать с одним агентом. Так, вы сможете сэкономить свое время, а
также облегчить задачу самому агенту, так как после нескольких просмотров он
сможет понять ваши интересы.
Сделки напрямую с продавцом проходят во Вьетнаме довольно
часто. Тем не менее, для иностранных граждан строго рекомендуется
обращаться к агенту по недвижимости или к юристу для предоставления их интересов с целью контроля чистоты сделки. На финальной стадии обязательно непосредственное участие продавца и покупателя для подписания договора купли-продажи.
При отсутствии возможности лично приехать во Вьетнам сделку можно совершить удаленно. Для этого можно обратиться к российской компании, работающей с вьетнамскими компаниями-партнерами, либо связаться непосредственно с
риэлторами во Вьетнаме. При желании можно не нанимать
своего агента, а обратиться к риэлтору продавца. При наличии лицензии он занимается юридическим оформлением всех процедур.
Для удаленного приобретения нужна
доверенность, которая составляется адвокатом во Вьетнаме.
Доверенность высылается в Россию и клиент должен подписать её в присутствии
нотариуса. В данной доверенности клиент дает
право агентству недвижимости совершить сделку на покупку недвижимости от своего
лица. Для покупки нужны паспортные данные и денежные средства. Все дальнейшие действия поверенное лицо будет проводить без покупателя, напрямую с агентом продавца.
Однако покупателю все же лучше приехать во Вьетнам для личного осмотра недвижимости. Выбор объекта происходит в
течение так называемого смотрового тура, организуемого агентством. В ходе него
покупатель самостоятельно оплачивает проживание. Дополнительные расходы на организацию
тура также берет на себя покупатель.
Правила безопасности при поиске
недвижимости во Вьетнаме мало чем отличаются от принятых в других странах мира.
При приобретении недвижимости на первичном рынке стоит поинтересоваться
наличием у застройщика лицензии на строительную деятельность, разрешения на
возведение постройки в этом конкретном месте и согласования плана застройки с
местными властями. Если вы приобретаете объект на вторичном рынке, то
проверяются следующие параметры:
Убедившись в чистоте
титула и отсутствия каких-либо обременений, необходимо подписать соглашение, в котором резервируется объект и по которому
стороны впредь обязаны придерживаться договоренностей о сделке. Как
правило, продавцу перечисляется депозит в размере 100 млн. донгов (примерно
4500$),
который является своего рода гарантией серьезности намерений покупателя, и в
случае его отказа от покупки они останутся у продавца в качестве компенсации. Соглашение
подписывается в офисе девелопера или в офисе агентства, если речь идет о
покупке объекта вторичного рынка недвижимости. Депозит вносится наличными деньгами
или банковским переводом.
При покупке объектов в стадии строительства или готового жилья напрямую
у застройщика стоит обратить внимание на наличие следующих документов:
·свидетельство
о регистрации компании
·разрешение
на строительство 1/500
·документ,
удостоверяющий право застройщика на земельный участок
·одобрение
инвестора как застройщика
·разрешение на инвестиционную деятельность.
В случае приобретения
объекта недвижимости на вторичном рынке необходимо удостовериться в юридической
чистоте документов на приобретаемое жильё. Стоит обратиться к юристу для
соблюдения всех формальностей и проверки юридической чистоты объекта
недвижимости.
Продавец и покупатель
должны предоставить пакет документов, включающий документы, удостоверяющий
личность, свидетельство о браке/разводе или документ, подтверждающий факт о
том, что продавец/покупатель не состоит в браке, свидетельство о собственности
на жилой объект недвижимости, сертификат о правопользовании землей. С данным пакетом документов необходимо появиться
у нотариуса, который нотариально заверит все предоставленные документы и
оформит четыре экземпляра договора
купли-продажи: один экземпляр – для продавца, второй – для покупателя, третий –
для налоговой службы, четвертый – для агентства регистрации недвижимости. После
этого в течение 10 дней необходимо подать заявление о внесении изменений о
правопользовании земельным участком в одном экземпляре, а также налоговую
декларацию для последующей уплаты налогов в агентство природных ресурсов и
окружающей среды. В противном случае при нарушении сроков внесения документов
необходимо уплатить штраф в соответствии с действующим законодательством.
Иностранные лица могут оплатить покупку недвижимости как наличным, так и
банковским расчетом. Предоставление документов о происхождении денег не является необходимым.
Вероятность оформления
ипотеки во Вьетнаме высока, если вы отвечаете критериям банка, установленным
для заемщика. Как правило, проще всего оформить ипотечный кредит в филиалах международных банков, например, в HSBC,
AZN или Citybank. Также, возможно, оформление
кредита в государственном банке Vietcombankили в российско-вьетнамском банке VRB. Как правило, банки могут выдать займ до 70% от полной стоимости квартиры на разные
сроки – на 5, 10 или 20 лет в зависимости от банка. Обязательным условием для
оформления кредита является предоставление справки о доходах.
В договоре
купли-продажи необходимо указать данные продавца и покупателя для установления
личности, описать объект недвижимости с указанием его расположения, указать долю и площадь собственности, места
общего пользования, цель покупки, сроки и форму оплату в зависимости от цели
покупки: для проживания или для сдачи в аренду, срок передачи объекта
недвижимости в собственность, срок поручительства, срок аренды, права и
обязанности сторон, срок действия договора.
Договор купли-продажи подписывается в офисе девелопера Девелопер
обязуется предоставить договор купли-продажи, оплаченные инвойсы от лица
покупателя в нотариальную контору.
В случае, если вы приобретаете вторичный объект недвижимости, сделка проводится в агентстве
недвижимости с последующей нотаризацией документов. Помните, что в обязанности
вашего юриста входит подача документов в регистрационный реестр для оформления
нового свидетельства о собственности.
Во Вьетнаме
отсутствует гербовый сбор, налог на недвижимость и налог на наследство.
Передача по наследству рассматривается как перепродажа. В таком
случае необходимо оплатить личный
подоходный налог в размере 2% от цены перепродажи, указанной в нотариально
оформленном договоре.
Налог на прирост
капитала также отсутствует. В отношении
частных лиц государство взыскивает со сделки налог в размере 2% от суммы сделки, в то время как в
отношении компаний – корпоративный налог в размере 25% от суммы сделки.
В стоимость недвижимости включается
НДС, составляющий 10% от стоимости. В затраты на оформление документов входят нотариальные
услуги (0,05%).
При приобретении недвижимости
напрямую от застройщика оплачивается регистрационный сбор в размере 0,5%. Как
правило, регистрационный сбор входит в стоимость объекта недвижимости и не требует
отдельной оплаты покупателем.
В случае приобретения квартиры
вторичного рынка жилья необходимо
уплатить следующие виды налогов:
Примерный
расчет стоимости недвижимости:
- Стоимость объектанедвижимости от девелопера- 2-комнатные апартаменты 300.000
USD. - НДС
— 10%: 30.000 USD. - Услуги нотариуса — в среднем 0,05% — 150$.
- Комиссия агента – 2-5%: 10.500$.
После проверки стороны
заключают договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса. После
перечисления покупателем средств на счет продавца имя собственника вносится в
реестр государственной недвижимости. Свидетельством владения недвижимым
имуществом является сертификат на право пользования квартирой/домом/землей. Для получения свидетельства о
собственности и права пользования землей необходимо предоставить следующие
документы:
- заявление
о выдаче свидетельства на вьетнамском и английском языках согласно установленному
образцу, - документы,
подтверждающие право собственности продавца на объект недвижимости, - разрешение
на строительство местных властей, если осуществляется покупка квартиры в доме
со статусом «жилого коммерческого проекта», - договор
аренды земли или постановление о передаче земли, если осуществляется покупка
виллы, - план-акт
передачи квартиры, - соответствующие
документы согласно предписанию в случае дарения или передачи квартиры по
наследству, - оригинал
договора купли-продажи или дарения или завещания, - заверенная
копия загранпаспорта, - квитанция
об уплате налога и государственной пошлины в соответствии с законом.
Примерное оформление свидетельства о собственности составляет от 4 до 12
месяцев.
Сбор необходимых документов. договор купли-продажи
Продавец и покупатель недвижимости во Въетнаме должны предоставить:
- документ, удостоверяющий личность
- свидетельство о браке/разводе или документ, подтверждающий факт о том, что продавец/покупатель не состоит в браке
- свидетельство о собственности на жилой объект недвижимости
- сертификат о правопользовании землей
С данным пакетом документов необходимо появиться у нотариуса, который нотариально заверит все предоставленные бумаги и оформит четыре экземпляра договора купли-продажи: один экземпляр – для продавца, второй – для покупателя, третий – для налоговой службы, четвертый – для агентства регистрации недвижимости.
Во время заключения договора необходимо убедиться, что соглашение подписано всеми связанными сторонами или их уполномоченными представителями. Контракт на покупку и продажу жилья должен быть составлен на вьетнамском, поэтому вам понадобится вьетнамский переводчик, чтобы изучить его содержимое.
Хотя многие продавцы предоставляют двуязычную версию контракта для лучшего понимания всеми участвующими сторонами, в соответствии с вьетнамским законодательством, действующей является только вьетнамская версия документа.
Вот на какие детали необходимо обратить внимание при подписании:
- Удостовериться, что свидетельство о собственности принадлежит продавцу, и что он дает гарантию на эту собственность.
- Изучить обязанности продавца в случае возникновения спора по поводу собственности на квартиру по его вине
- Способы оплаты
- Налоги и сборы, подлежащие выплате
- Время перехода права собственности
После этого в течение 10 дней необходимо подать заявление о внесении изменений о правопользовании земельным участком в одном экземпляре, а также налоговую декларацию для последующей уплаты налогов в агентство природных ресурсов и окружающей среды. В противном случае при нарушении сроков внесения документов необходимо будет выплатить штраф.
Стоимость покупки недвижимости во вьетнаме
Приобретение объекта на вьетнамской земле связано с рядом расходов. Они связаны как с оплатой стоимости апартаментов и права пользования земельным участком, так и внесения обязательных сборов в бюджет.
К ним относятся:
- НДС – подлежит внесению в бюджет размере 10% от цены недвижимости на момент оформления сделки;
- государственная пошлина – 1% от договорной цены;
- переход права собственности на нового владельца – 1 долл. США;
- услуги нотариуса – 0,2% от стоимости объекта;
- юридическая поддержка – от 1,5 до 5% от согласованной цены;
- регистрационный сбор – 0,5%, но не более 24 000 долл. США;
- имущественный налог – 0,5% оплачивается продавцом до момента оформления свидетельства о собственности;
- налог на прибыль – продавец оплачивает в бюджет 2% от полученных средств, примерно 25% оплачивается с прибыли посредника, зачастую в этом качестве выступают риелторские компании.
Наиболее привлекательными регионами для размещения средств в экономику Вьетнама считаются центры курортного отдыха. К таковым относятся Вунгтау, Хойан, Муйне и Дананг, Нячанг, остров Фукуок, Хошимин (Сайгон).
Новые объекты строятся уже с учетом современных требований и полной инфраструктуры для отдыха. Это СПА-салоны, тренажерные залы, бассейны, рестораны, поля для гольфа. Возможно возведение как небольшого дома, так и виллы по индивидуальному проекту.
Условия владения жилой недвижимостью для иностранных компаний:
- Иностранные предприятия, которые занимаются инвестициями, но не занимаются недвижимостью, могут приобретать частные дома для своих сотрудников, но не могут использовать их для лизинга или в других целях.
- Иностранным организациям разрешается владеть частными домами, при условии, что:
- срок собственности не превышает период, указанный в их инвестиционных сертификатах, выданных вьетнамскими компетентными органами;
- недвижимость предназначена только для использования в качестве жилых помещений, для собственного персонала;
- сдача в аренду жилья не допускается.
- Иностранные организации могут владеть не более чем 30% от общего числа квартир в многоквартирном доме или не более чем 250 частными домами в одном административном районе.
- В целях национальной обороны и общественной безопасности иностранные частные лица и компании не могут владеть жильем в определенных районах. Местный Департамент строительства публикует на своем официальном сайте проекты, в которых иностранцы не могут владеть жильем, и количество домов, в которых зарегистрирована иностранная собственность. Эта база данных еще разработана не для всех городов и провинций Вьетнама.
- Оплата за покупку или аренду жилья производится через кредитные учреждения, работающие во Вьетнаме. До настоящего времени не было никаких конкретных указаний относительно валютного контроля этих транзакций.
