- Основные финансовые параметры контракта manulife global generation
- Основное предназначение трастовых фондов
- Что такое reit и зпиф
- Manulife global generation как трастовый фонд для детей
- Виды и преимущества фондов недвижимости
- Доли в портфеле траста, reit
- За счёт чего растёт капитал в контракте
- Инвестиционный траст – энциклопедия по экономике
- Историческая подоплёка современных трастовых фондов
- Как купить акции фондов недвижимости?
- Как минимизировать риски?
- Как можно использовать деньги, накопленные в полисе
- Как оценить и выбрать фонд?
- Сравнение инвестиций в недвижимость
- Сроки окупаемости инвестиций
- Существует три типа reit
- Подводя итог
Основные финансовые параметры контракта manulife global generation
Важнейшие финансовые параметры этого контракта вы видите на слайде ниже — и далее я их прокомментирую:
Для контракта предусмотрены минимальная сумма взноса, а также и максимальная инвестиция в контракт. Минимальный взнос в этот план составляет 500.000 USD. Эта сумма может быть внесена единовременным взносом. Или же — по желанию человека разбита на 5 либо 10 годовых платежей в контракт.
Максимальный взнос в план при единовременном взносе составляет 7.500.000 долларов. Если же человек планирует делать ежегодные взносы в контракт, то суммарный взнос не должен превышать 20.000.000 USD.
Полис открывается только лишь в долларах США. Возраст человека на момент выпуска полиса при единовременном взносе должен составлять от полугода до 75 лет. При рассрочке взносов в 5 лет возраст заявителя должен быть от 6 месяцев до 70 лет, и при рассрочке взносов на 10 лет возраст владельца контракта должен быть от полугода до 65 лет.
Основное предназначение трастовых фондов
Создание трастового фонда может служить достижению целого ряда целей, среди которых могут быть, например такие не совсем чистоплотные как:
- Уклонение от налогов;
- Сокрытие собственности;
- Сокрытие доходов.
Или такие, вполне безобидные цели как:
- Защита нажитого имущества от растраты;
- Обеспечение конфиденциальности завещания;
- Обеспечение прав совместного владения имуществом.
Или даже на такие благие цели как:
- Благотворительность;
- Пенсионное обеспечение.
Давайте рассмотрим эти цели более подробно. Про то, что трастовые фонды можно использовать как средство уклонения от налогов, человечество узнало ещё в 16 веке. В настоящее время эта особенность трастовых фондов также довольно широко используется. А фишка тут состоит в том, что передавая имущество в траст, учредитель фактически отчуждается от него (перестаёт быть его формальным владельцем), но в тоже время он же может выступать и в качестве бенефициара своего же трастового фонда (то есть получать все дивиденды от его работы). Таким образом, налог на имущество не платится, а прибыль с него (с имущества переданного фонду) получается.
Аналогичным образом осуществляется и сокрытие собственности, и утаение доходов. Например, трастовые фонды, созданные в некоторых офшорных зонах, не обязаны предоставлять никаким официальным органам информацию ни о своём имуществе, ни о своих бенефициарах, ни о доходах которые те получают.
Иногда учредитель фонда опасается того, что заработанные им деньги, переданные в фонд, будут бездарно растрачены. Такая ситуация может возникнуть, например в тех случаях, когда трастовый фонд создаётся на малолетних наследников. В этом случае, сохранить капитал от растраты, можно создав трастовый фонд на ребёнка с условием того, что тот сможет распоряжаться его деньгами лишь при достижении определённого возраста.
Во многих странах вступление завещания в силу параллельно сопровождается и его обнародованием. В тех случаях, когда учредитель хочет сохранить в тайне имена своих наследников и (или) суммы им завещанные, то он опять же может создать завещательный траст, указав своих наследников в качестве бенефициаров.
Законы некоторых стран обязывают к тому, что все средства, передаваемые на благотворительные цели, должны находиться в созданных специально для этого трастовых фондах.
А аналогом пенсионного фонда, может выступать трастовый фонд созданный предприятием специально с целью пенсионного обеспечения своих сотрудников. В этом случае предприятие регулярно пополняет средства такого фонда из своей прибыли, а в качестве бенефициаров указывает своих сотрудников (при этом обычно оговариваются такие дополнительные условия как стаж работы и достижение сотрудником пенсионного возраста).
Что такое reit и зпиф
Под зарубежной аббревиатурой REIT (Real Estate Investment Trust) понимаются инвестиционные трасты недвижимости или же фонды коллективных инвестиций. Фонд собирает деньги у пайщиков и вкладывает их в недвижимость, покупая уже готовые или строящиеся объекты. Затем они сдают недвижимость в аренду или продают по более выгодной цене.
В таком фонде доходы получают в виде дивидендов. Прибыль распределяется между дольщиками пропорционально их вкладам. В большинстве случаев REIT передают 100 % налогооблагаемого дохода своим пайщикам, что существенно снижает для них самих налоговую нагрузку.
Инвестиции в фонды недвижимости обладают рядом преимуществ по сравнению с вложением денег в другие финансовые инструменты: ликвидность, диверсификация, высокая доходность, надежность.
На заметку: крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.
В России разработали собственный вариант зарубежных REITs – закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Это не прямой аналог зарубежных финансовых инструментов, поскольку имеет принципиальные отличия.
Российские ЗПИФ, в отличие от REIT, не являются юридическими лицами. Пайщики передают имущество в Фонд, где активами распоряжается управляющая компания по договору доверительного управления. В этой роли должен выступать профессиональный участник на рынке ценных бумаг.
За этим следит специализированный депозитарий. В деятельности ЗПИФ участвует оценщик, реестродержатель, аудитор. У каждого участника своя роль, а вместе все работают над общей целью – снизить риски, выбрать наиболее выгодную стратегию, получить максимальный доход.
Законодательство РФ допускает торговлю паями ЗПИФ на бирже. Такой вариант упрощает выход пайщика из фонда, если возникнет желание. Инвестиции через ЗПИФ дают налоговые преимущества: освобождают от налога на землю и имущества.
Manulife global generation как трастовый фонд для детей
Manulife Global Generation представляет из себя контракт пожизненного страхования жизни. После открытия контракта его владелец вносит в план те средства, которые бы он хотел поместить в семейный трастовый фонд.
На внесённые в контракт средства Manulife ежегодно начисляет дивиденды. Поскольку в family trust обычно поступают довольно значительные суммы — то с течением времени капитал в контракте начинает заметно расти.
Это происходит за счёт постоянного начисления дивидендов на вложенные средства. Которые со временем начинают увеличивать капитал в геометрической прогрессии. Так решается задача приумножения средств, составляющих семейный фонд.
Как же обеспечивается защита семейного капитала в трастовом фонде для детей? Юридически контракт Manulife Global Generation является полисом страхования жизни. Поэтому на средства в этом полисе нельзя обратить взыскание из-за претензий третьих лиц. Так обеспечивается защита финансовых активов, принадлежащих семье.
И — самое важное, если мы говорим о поколенческом планировании. Как с помощью этого инструмента можно передавать активы будущим поколениям семьи?
Для этого контракт Manulife Global Generation имеет уникальную опцию. Он позволяет менять застрахованное лицо. И число таких замен не ограничено.Что это значит для целей долгосрочного финансового планирования?
Допустим, в 45 лет глава семьи открыл план MGG. И внёс туда крупную сумму, чтобы создать трастовый фонд для детей и внуков. Прошло 30 лет — и за это время инвестированный капитал вырос в разы (ниже подробно обсуждается проект контракта с реальными цифрами).
И затем в возрасте 75 лет отец принял решение передать сыну средства, накопленные в семейном трасте. А также и управление этим капиталом.
Для этого отцу нужно лишь дать распоряжение об изменении застрахованного лица. И когда вместо отца застрахованным станет сын – то он уже станет полноправным владельцем всех средств, накопленных в контракте. И назначит бенефициаром семейного траста уже своего сына — который является внуком первоначального владельца контракта.
Став владельцем контракта — сын сможет распоряжаться созданным капиталом, и расходовать при необходимости. А когда и сын станет зрелым — он сможет передать владение полисом и накопленный капитал внуку первоначального владельца контракта. Для этого сын заменит застрахованного в контракте на внука. Который в свою очередь изменит бенефициара на правнука.
Итак, помещение семейного капитала в специальный полис Manulife Global Generation позволяет защитить капитал от претензий третьих лиц, приумножать капитал за счёт начисляемых дивидендов и процентов на них — а также эффективного передавать наследство следующим поколениям семьи.
Продолжаться такой контракт может 121 год. Обратите внимание, 121 год — это НЕ максимальный возраст человека, который первоначально открыл контракт. Это максимальный срок существования контракта со дня его открытия.
Тем самым капитал семьи более века может быть надёжно защищён этим контрактом, переходя по наследству от отца к сыну. И увеличиваясь за счёт начисляемых дивидендов и процентов на вложенные средства.
Полис может много раз передаваться от поколения к поколению. И за 121-летний срок своего существования обеспечить потребности трёх, четырёх — а может быть и пяти поколений семьи.
Давайте рассмотрим в деталях — как это происходит.
Виды и преимущества фондов недвижимости
REIT можно рассматривать в роли акционерных компаний, ценные бумаги которых свободно вращаются на фондовом рынке. Получается бизнес наподобие “Лукойла”, “Газпрома”, Apple, но в сегменте недвижимости. Вложиться в такие фонды может любой человек с доступом на биржу и наличием определенной суммы.
Различают три разновидности REIT:
- Equity (долевые). В эту категорию входит большинство из фондов недвижимости. Покупая объекты, они становятся управляющими компаниями. Источником дохода здесь выступает рента. В отличие от застройщиков, для REIT недвижимость является частью портфеля, не предусмотренной для перепродажи по окончании строительства.
- Mortgage (ипотечные). К этой категории относится до 7 % фондов из общего количества. Специализация охватывает прямое кредитование и сделки с закладными на недвижимое имущество. Источником дохода становятся проценты, полученные от ипотечных кредитов.
- Hybrid (смешанные). Это комбинация первых и вторых фондов. Подразумеваются инвестиции в саму недвижимость и в ипотеку. В этой категории – около 1 % от всех фондов недвижимости на бирже.
Российские фонды недвижимости бывают следующих типов:
- Девелоперские. Специализация – перепродажа земли под застройку и зданий, иногда – реконструкция для повышения стоимости объекта.
- Земельные. Недвижимым имуществом выступают участки земли. Они не столь ликвидные в сравнении с традиционными застройками.
- Рентные. Подразумевают инвестиции с целью получения прибыли от ренты коммерческой, жилой и другой недвижимости.
- Строительные. Прибыль наращивается от перепродажи объектов, приобретенных на этапах застройки.
- Смешанные. Доход получают от комбинации рентных, девелоперских, строительных ПИФов. Это наиболее обширная категория фондов, куда входит около 86 % от общего числа на рынке.
Доли в портфеле траста, reit
REIT — real estate investment trust. Это трасты, которые инвестируют в недвижимость. Инвестор покупает акции и владеет долями в портфеле объектов траста. Траст может инвестировать в торговые гипермаркеты, дома престарелых, land development — покупку земли, лесных угодий, строительство. Есть трасты, которые специализируются на конкретных объектах, например супермаркетах.
Прибыль: инвестор зарабатывает на изменении котировок и на дивидендах — REIT распределяют 90% полученного дохода на дивидендные выплаты.
Плюсы: инвестор получает арендный поток, при этом не владеет объектом. Инвестор получает дивиденды и прирост капитала от диверсифицированного портфеля из нескольких объектов.
Минусы: инвестор не выбирает объекты, комиссия за управление долями высчитывается не всегда прозрачно.
Инвестиционные трасты бывают двух видов: частные и публичные. Частные трасты освобождены от регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Их акции не котируются на бирже, их могут купить только квалифицированные и аккредитованные инвесторы. Минимальный чек акции частных трастов — $10–100 тыс.
Публичные трасты продают акции на открытом рынке. Стоимость одной акции в среднем не превышает $100. Бумаги публичного траста инвестор может быстро продать на открытом рынке, а крупными активами на миллиарды долларов управляют специалисты. Информация о деятельности публичного траста находится в открытом доступе.
Частные и публичные трасты могут выдавать ипотеки напрямую в проекты и для покупки объектов, покупать ценные ипотечные бумаги MBS (mortgage backed securities). Инвестор получает крупные дивиденды при высоких рисках.
За счёт чего растёт капитал в контракте
Manulife Global Generation — это участвующий полис пожизненного страхования жизни. Термин «участвующий» означает, что полученную от инвестирования взносов прибыль Manulife распределяет между клиентами в форме страховых дивидендов.
Начисление дивидендов происходит согласно Канадскому законодательству по участвующим в прибыли счетам, находящимся в пожизненных страховках. Согласно законодательству, в форме страховых дивидендов страховщик обязан распределить среди клиентов 97,5% прибыли от инвестирования. И лишь 2,5% объявленных дивидендов могут использоваться на административные расходы страховщика.
Нужно отметить, что контракт не гарантирует размер страховых дивидендов. Поэтому величина дивидендов может меняться год за годом из-за текущего уровня процентных ставок, ситуации на финансовых рынках и результатов инвестирования Manulife.
Нынешний размер страховых дивидендов составляет величину порядка 4% в долларах США. Что весьма много по сравнению с процентными ставками по депозитным счетам, которые фактически стремятся к нулю.
Дивиденды объявляются ежегодно. И после начисления дивидендов полученная прибыль становится частью накоплений страхового контракта.
Помимо дивидендов, владелец контракта также получает и проценты на выплаченные дивиденды, что также увеличивает величину накоплений в семейном трастовом фонде. Проценты начисляются на все дивиденды, которые аккумулируются в полисе.
Наконец, в полисе предусмотрен терминальный бонус. Размер этой выплаты не гарантирован, и делается она при:
Инвестиционный траст
– энциклопедия по экономике
[c.125]
Ко второй группе относятся инвестиционные компании, осуществляющие долгосрочные инвестиции. Они покупают акции, конвертируемые облигации и производные финансовые инструменты, такие, как опционы на фондовые индексы и варранты. Клиентами таких компаний являются лица, для которых приемлем повышенный риск при размещении хотя бы части их активов. Комиссионные за услуги этих компаний наиболее высокие за подписку — до 6%, за управление — до 1,5%. К данной группе относятся, в частности, американские объединенные инвестиционные трасты и управленческие компании.
[c.243]
Весной 1928 года количество акций, участвовавших в торгах, увеличивалось на 20-25 процентов в месяц. Стоимость акций росла на глазах. Стремясь заработать, банки и страховые компании начали активно вкладывать свои деньги и деньги, вверенные им клиентами для хранения, в биржевой рынок. Сотнями возникали инвестиционные трасты, прообраз нынешних паевых фондов.
[c.229]
Это основная форма фондов закрытого типа, которые почти всегда создаются в виде акционерных обществ с фиксированным капиталом. Они могут выпускать новые акции, как любая другая акционерная компания, но для этого требуется разрешение акционеров и отдельный проспект обычно они не выкупают свои акции. Это старейший тип инвестиционных фондов инвестиционные трасты возникли в середине XIX века в Великобритании.
[c.126]
Великобритания инвестиционные трасты. США-. Инвестиционные компании закрытого типа.
[c.126]
Германия инвестиционные времени, фонды. Италия взаимные фонды. Швейцария взаимные фонды инвестиций. Япония инвестиционные трасты. Недавно появились и в России в форме паевых инвестиционных фондов.
[c.127]
Среди многочисленных направлений инвестирования, охваченных словарем, присутствуют антиквариат, предметы искусства, банковские депозиты и ценные бумаги, облигации, коллекционирование, рынки биржевых товаров, валютные рынки, долговые обязательства, бриллианты, биржи, фьючерсы, государственные ценные бумаги, страхование, инвестиционные трасты, инвестиционное законодательство, металлы, обеспеченные залогом облигации, взаимные фонды, инвестиции в нефть, ценные бумаги, выпущенные на базе пула ипотек или других кредитов, пенсионные фонды, недвижимость, акции, облигации с не облагаемым налогом доходом, налоговые убежища и венчурный капитал.
[c.9]
Институт Инвестиционных Компаний [207] является национальной ассоциацией американских инвестиционных компаний. Он был основан в 1940 году, а в 2000 году в него входило 8,414 инвестиционных фондов, 489 закрытых фондов и 8 спонсоров паевых инвестиционных трастов. Инвестиционные фонды, в свою очередь, представляют 83 млн. индивидуальных держателей акций и управляют приблизительно 7 триллионами.
[c.229]
Я описал один такой конкретный случай в Алхимии финансов — случай с инвестиционными трастами недвижимого имущества в начале 70-х годов. Этот случай был замечательным во многих аспектах. Я опубликовал брокерский отчет, который предсказывал процесс подъема — спада деловой активности, а после этого сценарий был разыгран в жизни, как греческая драма, — точно так, как я и предсказывал. Я сам был одним из главных актеров, получив всю возможную выгоду как во время роста, так и во время спада. Убежденный собственным анализом и прогнозом, что большинство инвестиционных трастов недвижимого имущества обанкротятся, я продолжал продавать срочные акции без покрытия по мере того, как они падали в цене, в конце концов я получил более 100% прибыли по моим коротким позициям, добившись, казалось бы, невозможной победы.
[c.44]
Увеличивающийся оптимизм в сочетании с легким доступом к дешевым деньгам стимулировал инвесторов. После временного разворота в 1926 году почти ни один месяц не проходил без подъема акций и появления новых богатых инвесторов. Это все больше и больше приводило к увеличению брокерских денежных ссуд, предназначенных инвестировать больше, чем имеешь. Инвестиционные трасты увеличивались в своем числе, так как инвестиции в акции становились все более популярными. Число компаний, которых до 1921 года насчитывалось всего 40, увеличилось до 160 к началу 1927 года и до 300 к концу этого же года. Начиная с 1927 года и до осени 1929 года сумма баланса инвестиционных трастов увеличилась более чем в десять раз, и самоуверенность этих компаний стала почти беспредельной.
[c.48]
Объединенные инвестиционные трасты.
[c.742]
Большинство инвестиционных трастов владеют бумагами с фиксированной доходностью и прекращают свое существование, когда истекает срок обращения бумаг (или когда они продаются). Срок существования траста колеблется от шести месяцев — для объединенных инвестиционных трастов, оперирующих инструментами денежного рынка, до 20 лет – для компаний, работающих с облигациями. Объединенные инвестиционные трасты обычно специализируются на определенных видах бумаг. Некоторые трасты владеют только облигациями федерального правительства, другие — только облигациями корпораций, третьи — только муниципальными облигациями и т.д.
[c.742]
Неудивительно, что учредитель объединенного инвестиционного траста требует вознаграждения за затраченные усилия и риск, возникший при его учреждении. Учредитель получает вознаграждение путем завышения цены продажи акций по сравнению с ценой активов, приобретенных при учреждении траста. Например, брокерская фирма купила облигации на сумму 10 000 000, поместила их в объединенный инвестиционный траст и выпустила 10 000 акций. Каждая акция предлагается инвестору по цене 1035. После продажи всех акций учредитель получит 10 350 000 ( 1035 х 10000). Этой суммы достаточно для покрытия 10 000 000 расходов по приобретению облигации, и, кроме того, остается еще 350 000 на издержки по продаже бумаг и прибыль учредителя. На издержки такого рода — своего рода плату за управление — расходуется от 1% получаемой суммы для краткосрочных трастов до 3,5% для долгосрочных.
[c.743]
Обычно инвестор, покупающий акции объединенного инвестиционного траста, не обязан держать акции в течение всего срока существования траста. Напротив, в большинстве случаев акции можно продать трасту по цене, равной стоимости чистых активов, рассчитанной на основе цены покупателя акций. Иными словами, рыночная стоимость принадлежащих трасту ценных бумаг определяется на основе цены покупателя, устанавливаемой дилером. Поскольку объединенные инвестиционные трасты не имеют долговых обязательств, то для расчета стоимости чистых активов на акцию общая стоимость чистых активов делится на число акций в обращении. Определив стоимость акции, доверенное лицо может продать одну или несколько бумаг, чтобы получить средства для выкупа.
[c.743]
ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ТРАСТЫ недвижимости
[c.753]
Как отмечалось выше, преобладающей в Соединенных Штатах разновидностью объединенных инвестиционных трастов является объединенный инвестиционный траст облигаций. Некоторые из них покупают только государственные бумаги, другие — только корпоративные бумаги, а третьи имеют еще более узкую специализацию. Объединенные инвестиционные трасты муниципальных облигаций позволяют лицам с высокими налогами добиться диверсификации и ликвидности своих бумаг и в то же время воспользоваться льготным налогообложением (в части уплаты подоходного налога по этим бумагам). Объединенные инвестиционные трасты облигаций обычно вкладывают средства в бумаги с различными сроками выплаты процентов и выплачивают каждый месяц приблизительно одинаковые по размерам дивиденды.
[c.755]
Небольшое число инвестиционных компаний открытого типа и некоторые инвестиционные трасты ограничиваются только владением привилегированных акций. Другие включают в свои портфели как облигации, так и привилегированные акции.
[c.755]
Существуют три основных типа инвестиционных компаний объединенные инвестиционные трасты, инвестиционные компании закрытого типа и инвестиционные компании открытого типа.
[c.780]
Объединенные инвестиционные трасты обычно осуществляют первоначальные вложения в ценные бумаги с фиксированным доходом и держат их до погашения.
[c.780]
Покажите преимущества и недостатки объединенных инвестиционных трастов по сравнению с управляющими инвестиционными компаниями.
[c.781]
Закрытые инвестиционные фонды широко распространены в мире и исторически предшествовали открытым фондам. Это, например, английские инвестиционные трасты, французские инвестиционные компании с постоянным капиталом (СИКАФ), американские инвестиционные фонды закрытого типа. Ликвидность акций закрытых фондов и инвестиционных компаний обеспечивается через их обращение на фондовых биржах. Вложение средств в их
[c.130]
Ginnie Мае trusts (трасты Джинни Мэй ) Паевые инвестиционные трасты закрытого типа, инвестирующие в сертификаты, гарантированные Правительственной национальной ипотечной ассоциацией. Стоимость пая в таких трастах составляет 1000 долл., а за продажу пая взимается сбор в размере около 4%. Ежемесячные платежи покрывают за-работанный процент и часть основной суммы долга подобно тому, как это происходит при прямом владении сертификатами Пра-
[c.147]
Первой отраслью, которой “Дабл игл уделил особое внимание, были инвестиционные траст-фонды по недвижимости.
[c.40]
С целью создания объединенного инвестиционного траста учредитель (нередко брокерская фирма) — лицо, вносящее капитал для создания компании, — покупает определенный пакет ценных бумаг и передает их доверенному лицу (такому, как банк). После этого компания выпускает свои акции, известные как погашаемые сертификаты (redeemable trust ertifi ates), которые распространяются среди инвесторов. Данные сертификаты обеспечивают их владельцам право собственности на ценные бумаги, находящиеся у доверенного лица (пропорционально их доле участия). Все доходы, получаемые по бумагам доверенным лицом, так же, как и номинальная стоимость, выплачиваются затем держателям сертификатов. Установленный при создании компании набор бумаг меняется (т.е. продаются одни и покупаются иные бумаги) только в исключительных случаях. Поскольку активное управление объединенным инвестиционным трастом отсутствует, то ежегодные комиссионные учредителя соответственно невелики (они могут составлять 15% годовой стоимости чистых активов).
[c.742]
В то время как объединенные инвестиционные трасты не имеют совета директоров и управляющего портфелем, управляющие инвестиционные компании (managed investment ompanies имеют и то, и другое. Поскольку управляющие инвестиционные компании организованы в форме корпорации или траста (лишь небольшое число является товариществами с ограниченной ответственностью), то они имеют совет директоров или доверенных лиц, избираемых акционерами. В свою очередь совет заключает договор с фирмой — управляющей компанией — для управления активами инвестиционной компании, за что последняя платит комиссионное вознаграждение, которое обычно зависит от общей рыночной стоимости активов.
[c.743]
В отличие от объединенных инвестиционных трастов инвестиционные компании закрытого типа ( losed-end investment) (или закрытые фонды) не выкупают свои акции в любой момент времени по желанию их владельца. Вместо этого акции закрытых фондов обращаются на биржах или на внебиржевом рынке. Таким образом, инвестор, желающий купить или продать акции закрытого фонда, должен дать заявку своему брокеру подобно тому, как он поступил бы в случае покупки или продажи акций, скажем, компании IBM.
[c.744]
Проблемы ликвидности и оценки стоимости, с которыми столкнулись институциональные инвесторы в конце 80-х годов, поставили вопрос существует ли для инвесторов такой механизм владения недвижимостью, который мог бы обеспечивать ликвидность и формирование рыночных цен Для ответа на этот вопрос лучше обратиться к инвестиционным трастам недвижимости REIT).
[c.754]
Хотя объединенные инвестиционные трасты существуют уже давно, открытые фондымуниципальных облигаций впервые появились в 1976 г. Некоторые фонды муниципальных облигаций владеют долгосрочными бумагами большого числа штатов. Другие специализируются на долгосрочных государственных бумагах одного штата (фонды одного штата ( single state fund)), чтобы обеспечить инвестиционный механизм, позволяющий избежать уплаты федеральных и местных налогов. Третьи покупают краткосрочные муниципальные бумаги (как показано на рис. 22.3), причем нередко специализируются на краткосрочных государственных бумагах одного штата.
[c.756]
Налоговый кодекс США (U.S. Internal Revenue ode) позволяет инвестиционной компанииизбежать налога на доход корпораций. Объединенный инвестиционный траст, инвестиционная компания закрытого типа или инвестиционная компания открытого типа относятся в соответствии с разделом М к регулируемым инвестиционным компаниям, которые должны отвечать следующим требованиям
[c.758]
Инвестиционные трасты недвижимости (REIT) обсуждаются в работах
[c.787]
Историческая подоплёка современных трастовых фондов
Если погрузиться в глубину веков, то некие черты присущие современным трастовым фондам можно найти ещё в эпоху фараонов. Древнеегипетские фараоны доверяли управление всем своим имуществом жрецам, на этом сходство конечно заканчивалось, но тем не менее.
В древних Афинах был такой гражданин – Солон. Когда в 594 году до нашей эры он был избран архонтом-эпонимом с чрезвычайными полномочиями (в древней Греции такой пост был сопоставим с нынешним президентским), он издал целый ряд законов. Среди этих законов были и предписания касательно выбора наследников и выбора лиц для управления имуществом (вне зависимости от родственных связей).
Чем ближе к нашим дням, тем больше схожести тогдашних структур с современными трастовыми фондами. Так в Англии, как уже упоминалось выше, аналог сегодняшнего доверительного управления был распространён в эпоху крестовых походов. Правда в то время нередки были случаи, когда управляющие попросту присваивали себе доверенное им имущество (мотивируя это тем, что якобы присутствовал факт дарения) и по возвращении крестоносца из похода, тот оставался у «разбитого корыта».
В средние века, в той же старой-доброй Англии, в качестве управляющего трастом назначалась церковь. Это делалось по той простой причине, что никто, даже сам король, не имел права на конфискацию церковного имущества. В шестнадцатом веке, траст впервые стали использовать в качестве средства для безналоговой передачи наследства бенефициарам.
Как купить акции фондов недвижимости?
Возможность купить REIT в России предлагают иностранные брокеры. Зарегистрировав счет на такой площадке, можно покупать фонды недвижимости по всему миру.
Примеры прибыльных фондов недвижимости:
- Simon Property Group, Inc. с капитализацией свыше 50 млрд долларов (для сравнения капитализация “Газпрома” около 70 млрд долл.). Дивидендная доходность за последний год равна 5,9 %. Фонд занимается строительством и рентой коммерческих объектов в США, Азии, Европе.
- Host Hotels & Resorts с капитализацией 14 млрд долларов. Дивидендная доходность равна 4,31 % в год. Фонд занимается отельным бизнесом. Владеет 99 отелями премиального уровня в США, Канаде, Австралии, Мексике и Бразилии.
Чтобы инвестировать в REIT из России, можно выбрать подходящие фонды из того небольшого количества, которое представлено на Санкт-Петербургской бирже. При этом важно учесть особенность обращения иностранных акций в России. Речь о невысокой ликвидности, повышенных налогах на дивиденды. Такие нюансы снижают привлекательность инвестиций для долгосрочного капиталовложения.
Инвестиции в REIT по сути похожи на вложения в акции компаний. До покупки нужно изучить показатели фонда, состав объектов недвижимого имущества, долю на рынке, перспективы. Получится больше активное инвестирование.
Для пассивного вложения лучше выбирать фонды, охватывающие пакет разных REIT. В России такую возможность предлагает фонд “Открытие – Зарубежная собственность”. Он создан на базе одного ETF, инвестирующего в более 200 REIT в разных странах. Этот ETF называется SPDR Dow Jones Global Real Estate.
Как минимизировать риски?
Изначально нужно больше узнать о потенциальных рисках, затем – о способах их профилактики или снижения. Фонды по-разному страхуются от рисков, что в будущем сказывается на их репутации, доходности.
Основные риски:
- Макроэкономические (инфляция, финансовый кризис и т. д.). Для минимизации таких рисков фонды выбирают стабильные рынки (например, страны “большой семерки”). Другой способ профилактики рисков – диверсификация, когда около 80 % средств вкладывается в офисы и торговые центры, а 20 % направляются на дома престарелых, комплексы логистики и др. Если пойдет спад в одной отрасли, другая вытянет доходность на средний уровень, не даст уйти в минус.
- Рыночные (снижение стоимости ренты, падение цен на недвижимые объекты).
- Валютные. Когда европейский фонд инвестирует в США, есть риски снижения курса американской валюты. Стоимость активов и прибыль от них рассчитывается в валюте страны, где расположены объекты. Если инфляция в США превысит эффективность инвестиций, вкладчики получат номинальную прибыль, но в реальности это выльется в финансовые убытки.
- Законодательные (изменения в законах страны).
- Продажа активов по цене ниже, чем покупная. Выход – приобретать активы в недооцененных районах, где ожидается рост. Речь о перспективном развитии (расширении) районов, недвижимость в которых будет только расти по мере развития инфраструктуры, популяризации недвижимости и др.
- Связанные с финансированием (отсутствие выгодных для фонда условий кредитования). Выход – пользоваться кредитными программами с фиксированными ставками.
- Отсутствие платы от арендаторов недвижимости. Выход – сотрудничество только с теми арендаторами, у которых хорошая кредитная история. Это государственные предприятия, крупные компании. Также снизить риски поможет сотрудничество с несколькими арендаторами одновременно. В случае неуплаты от одних доходы от других перекроют убытки, не дадут выйти в минус.
- Риски возможных простоев. Чтобы избежать пустующих площадей, стоит выбирать под ренту объекты, уже сданные в эксплуатацию. У таких объектов должна быть минимальная заполняемость на уровне 80–95 %. Приветствуется развитый рынок труда поблизости и хорошая транспортная развязка. Дополнительные меры – заключать продолжительные договоры аренды на жестких условиях.
- Риск возможного удорожания содержания недвижимых объектов. Снизить такой риск поможет изначальный выбор в пользу качественных объектов. Речь о недвижимости, не требующей ремонта.
Некоторые фонды диверсифицируют портфели – вкладывают деньги инвесторов одновременно в несколько типов недвижимости, распределяя их по странам. Могут варьироваться как направления инвестиций, так и стратегии. Кроме недвижимости, фонды хранят часть капитала в ценных бумагах или наличных.
Подводя итоги, можно сделать выводы: фонды недвижимости являются востребованным и активно развивающимся финансовым инструментом в России. Поиск надежного фонда отнимет много сил и времени, но перспективы того стоят. Порог входа в таких фондах сравнительно высокий, но зато не требует таких капитальных вложений, как при покупке недвижимости.
Как можно использовать деньги, накопленные в полисе
Семейный трастовый фонд, который легко можно реализовать с помощью контракта Manulife Global Generation — даёт несколько возможностей для доступа к помещённым в него средствам.
Со временем полис MGG имеет потенциал очень существенных накоплений. И пользоваться этими средствами можно следующими способами.
- Изъятия из накопленных дивидендов
Начисляемые ежегодно дивиденды — важнейший источник роста наличной стоимости полиса. При желании владелец контракта может изъять все или часть начисленных дивидендов. И использовать эти средства для решения текущих задач.
- Займы под залог денежной стоимости полиса
Владелец полиса может в любой момент запросить в компании ссуду под залог денежной стоимости полиса. И тогда на взятую ссуду будет начисляться определённый процент.
Отличие от предыдущего способа в том, что при взятии ссуды человек не уменьшает величину начисленных дивидендов в своём полисе. И поэтому проценты будут начисляться страховщиком на все дивиденды, накопленные в полисе. Но при этом владельцу контракта нужно будет оплачивать проценты за использование займа, взятого у страховой компании.
Процентная ставка по займу варьируется с течением времени, и может измениться в любой момент. Займы и процентные ставки по ним отражаются на денежной стоимости полиса. Однако это ни коим образом не повлияют на выплату дивидендов, и на их накопление.
Также владелец полиса может делать частичные изъятия из своего контракта. В этом смысле полис во многом похож на банковский счёт. Часть из внесённых в страховой полис средств можно изымать без расторжения контракта.
Минимальная сумма займа, или частичного изъятия из полиса составляет 10.000 USD.
Наконец, владелец контракта может в любой момент отказаться от полиса, и получить все накопленные в полисе деньги. Однако здесь стоит помнить, что в первые несколько лет после выпуска полиса его выкупная сумма может быть меньше взносов, сделанных в контракт.
Как оценить и выбрать фонд?
Для надежности следует обращать внимание на фонды с перспективными направлениями деятельности. Речь о недвижимости, востребованность которой не спадет в течение следующих 10–20 лет. Это могут быть микроапартаменты, дома престарелых. Другой критерий – развитость района.
Для выяснения перспективности и стабильности REIT-фонда используют эффективные методы инвестиционного и фундаментального анализа. Оценивая инвестиционные портфели, обращают внимание на следующие факторы:
- Структура активов. Должна соответствовать готовности к тем или иным рискам.
- Доходность. Оценивается уровень выплат дивидендов в истории фонда.
- Ключевая метрика оценки фондов. Она равна сумме чистой прибыли и амортизации собственности.
- Технический анализ.
Справка: крупнейшим из REIT-фондов является Vanguard (VNQ). Бумаги хорошо растут на рынке США.
В помощь тем, кто планирует выбрать акции определенного фонда или ETF (ассорти из фондов), агентство NAREIT ввело специальные индексы. Они рассчитываются и публикуются компанией FTSE Russell. Показатели отражают усредненный уровень рисков и доходности по группе фондов.
Другие факторы выбора касаются показателей и мультипликаторов:
- Указывает на объем финансового потока от операций. Можно рассчитать самостоятельно по отчетам об убытках и прибылях фонда или взять готовую цифру FFO, указанную в информации REIT. Расчеты делают по формуле: суммируют чистую прибыль с амортизацией, затем вычитают прибыль от продажи недвижимости. Например, компания Realty Income в отчете указывает чистый доход в 364 598 долл., амортизацию в 539 780 долл., прибыль от продаж – 24 643 тысячи долларов. Отсюда FFO – 839 735 тысяч долларов
- Мультипликатор FFO / S. Указывает на объем денежных средств от операций в отношении одной акции фонда. Если мультипликатор растет, будет больше дивидендов, и наоборот. Уменьшение мультипликатора возможно при росте количества акций и снижении потока финансов от операций.
- Мультипликатор P / FFO. Позволяет сравнить фонды между собой. Это аналог P / E – показателя, который используют для сравнения акций компаний.
Сравнение инвестиций в недвижимость
Мы оценили инвестиции в недвижимость по девяти параметрам. Каждому инструменту инвестиции в недвижимость присвоили оценку от 1 до 5, где 5 — это максимально положительная оценка.
Параметр | Прямое владение | REIT траст | REPE фонд | Краудфандинг |
|---|---|---|---|---|
Низкая корреляция срынком ценных бумаг | 5 Цена на объект не связана с широким рынком | 4 На котировки акций влияет настроение рынка | 5 Проектная доходность, прибыль зависит от проработки проекта | 5 Проектная доходность зависит только от проекта |
Предсказуемость денежных потоков | 4 Зависит от заполняемости объекта, которым управляет сам инвестор | 4 Есть прогнозы по дивидендам, цену базового актива предсказать сложно | 3 Выход из проекта даёт большую часть прибыли и доход, но это сложно прогнозировать | 3 При долговом финансировании инвестор знает свою прибыль, но не влияет на проект |
Хеджирование страновых рисков | 5 Полное хеджирование, так как физически объект находится в другой юрисдикции | 3 Физически доходы возвращаются в юрисдикцию брокера инвестора | 3 Зависит от структурной организации: доходы могут возвращаться в зарубежные юридические лица инвестора | 2 |
Защита отпотерь иубытков | 5 Физический объект в полном владении инвестора | 4 Диверсифици- рованный портфель объектов даёт дивидендную доходность, но риск падения акций всегда остаётся | 3 Обеспечение объектом недвижимости, акциями проектной компании. Ликвидация и компенсация может быть длительной | 1 Защиты нет, проблемные ситуации решаются через платформу |
Гражданство и ВНЖ | 5 Даёт возможность | 1 Нет | 1 Нет | 1 Нет |
Влияние на проект | 5 Инвестор выбирает объект, тип управления и способ выплат | 1 Инвестор не выбирает объект и выплаты | 3 Инвестор может влиять на выбор объектов. Это зависит от условий фонда | 3 Инвестор выбирает объекты в рамках платформы |
Простота инвестирования | 1 Нужно организовать владение за рубежом и посещать объект | 5 Всё проходит онлайн через терминал брокера | 3 Высокий порог входа. В некоторых ситуациях инвестору нужно организовывать структуру для инвестиций: создать компанию | 5 Всё проходит онлайн на крауд. платформе |
Ликвидность | 2 Зависит от привлекательности объекта. Продажа длится от 6 мес. | 5 Можно продать акции публичного траста в любой момент на открытом рынке | 1 Долю в клубной сделке сложно перепродать другому инвестору | 1 Нельзя перепродать свою долю другому инвестору |
Потенциал доходности | 4 Гросс доходность: 3—15 %. Это зависит от рентной или add value стратегии и вовлечённости инвестора в проект | 3 Гросс доходность по дивидендной части: 3—5%. Есть потенциал для capital gain, который приближает доходность к 8—10% | 5 Инвестор однозначно получает доходность 5—8% годовых. Распределение остальной прибыли даёт инвестору суммарно 15% годовых | 3 Потенциал доходности: в среднем 8%. Доходность ограничена изначальными условиями |
Сроки окупаемости инвестиций
Рассматривая целесообразность инвестиций в фонды недвижимости, оценивают окупаемость, размер дивидендов. Доходность в США составляет от 3 до 12 % в год. Выплачиваются дивиденды ежеквартально, в некоторых фондах – каждый месяц.
Высокая доходность обусловлена американским законодательством. Оно обязывает компании не менее 90 % прибыли отправлять на дивиденды. За это они освобождаются от корпоративного налога (2/3 от чистой прибыли).
Доходность инвестиций зависит от правильного вложения средств фонда. Примерно 75 % и более должны вкладываться в ипотечные бумаги или в недвижимость. Прибыль должна состоять на 75 % (минимум) из выплат по ипотеке или ренты.
Инвестиции такого плана будут окупаться, поскольку обладают преимуществами:
- Широкая диверсификация. Фонд обычно владеет не парой объектов, а сетью недвижимости в разных странах. Увеличить доходность можно, вложившись не в один фонд, а сразу в несколько, выбрав разные отрасли и страны.
- Высокая ликвидность. Продавать и покупать акции на бирже можно по справедливой цене в любое время. С реальной недвижимостью такое проделать не получится. Хорошо, если удастся провернуть сделку за несколько месяцев.
- Пассивный доход. Никаких дополнительных действий со стороны инвестора не требуется. Только вложить деньги и довериться управляющей компании.
Одна акция может стоить несколько десятков или сотен долларов. Самой крупной российской площадкой, торгующей зарубежными активами, является Санкт-Петербургская биржа.
Существует три типа reit
- Долевые (Equity REIT). Большинство инвестиционных трастов недвижимости являются долевыми или рентными REIT, которые владеют приносящей доход недвижимостью и управляют ею. Доходы в них генерируются в основном за счёт арендной платы (а не за счет перепродажи недвижимости).
- Ипотечные (Mortgage REIT). Ипотечные REIT предоставляют деньги владельцам и операторам недвижимости либо непосредственно через ипотеку и займы, либо косвенно путём приобретения ценных бумаг с ипотечным покрытием. Их прибыль формируется главным образом за счёт чистой процентной маржи – спреда между процентами, которые они получают по ипотечным кредитам, и стоимостью финансирования этих кредитов. Эта модель делает их потенциально чувствительными к повышению процентных ставок.
- Гибридные (Hybrid REIT). Эти фонды используют инвестиционные стратегии как долевых, так и ипотечных REIT.
| Тип REIT | Активы |
| Долевые | Владеют и управляют приносящей доход недвижимостью |
| Ипотечные | Инвестируют в ипотеку на недвижимость |
| Гибридные | Владеют недвижимостью и инвестируют в ипотеку |
Подводя итог
Manulife Global Generation — удобный инструмент для того, чтобы быстро и фактически с нулевыми издержками создать трастовый фонд семьи для защиты и приумножения капитала — а также для его передачи следующим поколениям семьи. Надеюсь — к завершению статьи вы уже понимаете, как создать трастовый фонд в России для ребенка.
Manulife Global Generation даёт возможность планировать будущее семьи на несколько поколений вперёд. И позволяет богатству накапливаться под защитой полиса. Передача активов следующему поколению совершается простой заменой застрахованного лица. При этом никаких налогов на наследство не возникает. Число таких замен не ограничено — поэтому богатство семьи может передаваться многим последующим поколениям.
Наличная стоимость полиса с течением лет значительно растёт. И у семьи есть несколько способов использовать эти средства. Это может быть изъятие начисленных дивидендов, займ под залог наличной стоимости полиса, частичные изъятия из контракта, либо отказ от полиса с получением всех накопленных в контракте средств.
Это очень удобное решение для состоятельных людей, которых интересует поколенческое планирование, и передача созданных активов детям и внукам. С помощью контракта Manulife Global Generation можно мгновенно создать семейный траст со значительным денежным фондом. И обеспечить его защиту, а также надёжное инвестирование средств — чтобы капитал рос в интересах будущих поколений.
И если вам нужна консультация по теме и проект контракта — пожалуйста, отправьте мне сообщение, чтобы договориться о нашей онлайн-встрече:
Владимир Авденин,финансовый консультант
В статье использованы материалы Джозефа Лазерсона (Joseph Lazerson)
