Как девелоперы могут заработать, сохраняя памятники архитектуры :: Отрасль :: РБК Недвижимость

Город должен развиваться

По словам руководителя группы мастер-планирования компании «Брусника» (занимается реновацией нескольких исторических зданий в Екатеринбурге и Тюмени) Василия Большакова, сегодня охранные регламенты — один из сдерживающих факторов, останавливающих застройщиков от того, чтобы инвестировать в реновацию объектов наследия.

«Город и его исторический центр как место концентрации культуры, смыслов и связей, должен развиваться, а архитектура — работать и соответствовать актуальным потребностям жителей, — уверен главный архитектор мастер-плана «Брусники» Василий Большаков. — Безусловно, сохранять объекты наследия нужно, но не путем музеефикации.

В Москве сохранилось множество районов исторической застройки, которая, к сожалению, далеко не всегда используется. «На прошедшем в Москве фестивале «Зодчество» я участвовал в дискуссии, где один из спикеров предлагал сохранить промышленные территории ЗИЛа в первоначальном виде, законсервировав их.

Девелоперы, которые могут играть главную роль в восстановлении памятников, сегодня часто воспринимаются как хищники, гонящиеся за прибылью, уточнил Василий Большаков. «Но они — такие же стейкхолдеры, как и городские сообщества, власть, эксперты. Они готовы нести ответственность за развитие территории и обладают для этого необходимым ресурсом», — сказал архитектор.

Занимаясь редевелопментом, архитекторы сохраняют старый объект, но привносят что-то новое, дают новую жизнь, наделяют новыми функциями, чтобы сделать востребованным, отметил Амир Идиатулин. Сегодня же охранные регламенты — один из главных факторов, сдерживающих застройщиков от инвестиций в реновацию объектов наследия, уточнил Василий Большаков.

«Соблюдая нормы, можно сохранить объект культурного наследия, но при этом не вписать его в пространство улицы и кварталы, не интегрировать во вновь создаваемую среду. И в итоге реставрация становится насмешкой над памятником, превращая его в руины, которые не находят применения в новом контексте», — сказал Василий Большаков.

История замка тиорам

Замок Тиорам был построен в начале XIII века в виде крепости. Расположен он на ключевом торговом пути от Гебридских островов. Это было родовое имение клана Макдональд из Кланранальда. Они регулярно обновляли фортификацию, перестраивали замок. В 14 веке была достроена башня. У законных владельцев его отобрали, когда они поддержали восстание якобитов в 1715 году.

Расположение острова Дир.

Расположен Тиорам в чрезвычайно живописном месте на острове Дир, что на озере Лох-Мойдарт. Остров имеет площадь около пяти гектаров. Это уединённое уникальное имение также известно как Eilean an Fheidh. Это совсем недалеко от Форт-Уильяма и Бен-Невиса.

Это чрезвычайно живописное место.

Замок Тиорам стоит на мысе, который вдаётся в озеро Лох-Мойдарт. Остров соединён с большой землёй перешейком. Во время прилива он полностью скрывается под водой. Несмотря на кажущуюся удалённость и изолированность этого места сегодня, когда-то всё было совсем иначе.

В доиндустриальную эпоху озёра и реки Шотландии были основными путями передвижения по непроходимой местности. Тиорам очень удачно расположен в том плане, что находился прямо на важном торговом пути. Кроме того, неглубокий уклон береговой линии сделал его идеальным местом для стоянки небольших судов.

Раньше здесь проходил весьма важный торговый путь.

К середине 12 века большая часть западного побережья, включая острова, находились под контролем норвежцев под властью Сомерледа, лорда Аргайлла. Когда он умер в 1164 году, его земли были разделены между его сыновьями, и Тиорам перешёл к Реджинальду. Впоследствии он был унаследован его сыном Дональдом, потомки которого в конечном итоге стали теми самыми Макдональдами из Кланранальда.

Точно неизвестно кто первым построил Тиорамский замок. Местная традиция предполагает, что это была Эми Макруари, бывшая жена Джона, Первого Лорда Островов (1336–1386). На самом же деле археологические данные свидетельствуют о том, что он был возведён намного раньше, примерно в начале 13 века.

Построен замок был примерно в 13 веке.

На протяжении 15 и 16 веков лорды островов были полностью вовлечены в борьбу за власть с шотландской короной. Дело в том, что без конца сменявшие друг друга монархи пытались во что бы то ни стало сломить их. Макдональд из Кланранальда участвовал в многочисленных кампаниях против лояльных короне кланов и самой королевской власти.

Вначале это была просто крепость.

К началу 17 века королевская власть всячески ограничивала права таких важных и потенциально враждебных кланов, как Макдональды из Кланранальда. Им как могли ставили палки в колёса. В список притеснений входили, например, ограничения на количество военных кораблей, которыми можно было владеть.

Таков замоук внутри.

Замок был конфискован в конце 17 века из-за поддержки главой клана дела якобитов. За это время Тиорам пришёл в упадок. Почти полностью он был уничтожен в 1715 году, когда владелец приказал его сжечь, предвидя своё поражение. Позже замок ещё участвовал в междоусобных войнах. Затем он бесконечно менял владельцев, ибо кланранальды обеднели.

Разрушенный замок в конце концов оказался в руках Anta Estates. В 1997 году они попытались восстановить Тиорам и даже получили согласие на проект от Совета Хайленда. Однако на это решение было наложено вето Исторической Шотландией. Сегодня замок остаётся грудой заброшенных, чрезвычайно живописных руин.

Сейчас это просто живописные руины.

История на продажу

Желающих призывают поторопиться.

Потенциальные островитяне должны принимать решение немедленно. Аукцион запущен. Он обещает быть настоящим драматическим событием. Владение собственным островом может показаться делом только богатых людей. Конечно, содержание и преобразование такого места, как Дир, потребует серьёзных вложений, это точно.

Однако перспектива обладания целым островом манит и щекочет воображение. Особенно тех, кто хочет выбраться из городских джунглей на самый чистый свежий воздух, который только можно себе вообразить…

Если вас интересует история древней Шотландии, прочтите нашу статью о предках народа, который населяет ей ныне: любопытные факты о древних кельтах.

Попытки смены владельца

Соседний остров Эйлин Шона принадлежит Ванессе Брэнсон, сестре нынешнего владельца. Большая территория вполне может стать хорошим убежищем для разного рода знаменитостей. Здесь весьма безлюдные места. Правда, несмотря на цену здешней земли равной стоимости лондонского гаража — это не очень удачное вложение на данный момент.

Замок является вожделенным приобретением для многих сторон. На него претендуют и исторические владельцы, и государство, и многие, кому приглянулась собственная бухта.

Здесь удобная бухта для яхт.

Наследник Макдональдов, который тоже претендует на это имущество, говорит, что его предки, как и многие другие кланы, «поддерживали феодальную справедливость». Мятежные вожди же в это самое время «предавались беззаконию, предательству, тирании, восстаниям, варварству, вражде, грабежу, а также святотатству и убийствам». В результате их клан незаконно лишили родового имения.

В деле столько заинтересованных сторон, что решение, наверное, будет тяжёлым. Многим людям нравится идея владения собственным островом. Хоть там нет жилья и даже электричества, всё надо возводить с нуля, но место по многим причинам чрезвычайно привлекательное.

Несмотря на отсутствие всех признаков цивилизации — это место привлекает многих.

Сейчас, когда мир становится всё более многолюдным местом, люди со средствами всё чаще стараются приобрести нечто столь эксклюзивное. Пусть тут на острове нет дома, но его можно и построить. Остров Дир — это чистый холст. В нынешних условиях на подобные предложения спрос только растёт.

Башенный дом был пристроен почти через сто лет после основания замка.

Тиорам манит не только своей обособленностью. Эти руины — часть великой истории Шотландии. Замок был свидетелем и участником многих исторических событий.

Принципы грамотной реставрации

Василий Большаков, руководитель группы мастер-планирования компании «Брусника»:

— Грамотная реставрация возможна при соблюдении двух правил:

Первое — дифференциация исторических памятников и определение уникальных норм регулирования для них. Важно выявить ценность, которую транслирует объект. Если она заключается в материалах, принципах строительства, личности человека, жившего в этом здании, то историческая скрупулезность должна быть на первом месте.

Второе — рассмотрение объекта культурного наследия в качестве отдельного инвестиционного проекта. Без изменения сценариев использования пространства органично включить исторические памятники в современный контекст невозможно.

Редевелопмент промышленных зон

Задача чиновников, архитекторов, девелоперов состоит, в том числе, в том, чтобы включать исторические объекты в жизнь города, наделять их новыми функциями, полагает основатель и генеральный директор архитектурной студии IND architects Амир Идиатулин.

По его словам, современный комфортный город — это гибкая структура, живущая вместе с его жителями, развивающаяся с течением времени, меняющаяся под запросы. «Венеция — законсервированный город, привлекающий туристов, но не всегда устраивающий жителей, вынужденных жить в музее.

Обратный пример — Лондон, где история тесно переплетена с настоящим и даже будущим, небоскребы и бизнес-центы граничат со средневековыми церквями, и это выглядит так гармонично и комфортно, что сложно представить, что может быть как-то по-другому», — привел примеры глава IND architects.

В Москве после вывода промышленных предприятий за черту города освободилось большое количество промзон. Такую же картину можно увидеть и в других крупных промышленных центрах, как, например, Екатеринбург. Сегодня большая часть промзон не используется — территории не включены в город, они становятся преградами между жилыми районами, что негативно влияет на проницаемость города.

Редевелопмент промышленных зон с сохранением исторических построек идет на пользу всем — если экономика продумана, то территория или здание будет жить и развиваться, сохраняя актуальность, считает Амир Идиатулин. К удачным примерам редевелопмента в Москве он относит Миусское троллейбусное депо, «Винзавод» и ARTPLAY.

Терем асташово, чухломской район костромской области

Собственник: инвестиционный банкир Андрей Павличенков и его супруга Ольга Головичер.

Условия владения: в собственности с 2007 года.

От терема Асташово до ближайшего райцентра Чухломы — 30 км. Дорог почти нет. «Именно удаленность от цивилизации и максимальная близость к природе стала визитной карточкой Асташова», — считает специалист по русским усадьбам Вадим Разумов.

Деревянный терем был построен в 1903 году образованным крепостным Мартьяном Сазоновым как свадебный подарок второй жене Анне. Эксцентричный архитектурный проект выполнил петербургский зодчий Иван Ропет (баня-теремок его работы стоит в мамонтовском Абрамцеве).

В 2007 году ветхую покосившуюся диковинку решили восстановить инвестиционный банкир Андрей Павличенков и его супруга Ольга Головичер. Задача оказалась непростой: права наследования на землю в заброшенной деревне запутанны, а сам терем, как рассказала Forbes Life Ольга Головичер, «Росреестр и БТИ увидели впервые, когда мы в 2021 году регистрировали права собственности».

Новые владельцы открыли в тереме гостиницу и музей, водят экскурсии по окрестностям. По словам Андрея Павличенкова, в 2021 году в тереме побывали порядка 2000 человек: «И это без всякой рекламы, только благодаря сарафанному радио». В 2021 году супруги рассчитывают утроить туристический поток, открыв в Асташове ресторан. «Хотим сделать простую русскую кухню, с акцентом на местные продукты».

Объем инвестиций в Асташово Павличенков и Головичер не раскрывают. Добиться окупаемости супруги рассчитывают в ближайшие два года.

Усадьба марьино, тосненский район ленинградской области

Собственник: Галина Степанова, совладелец компаний «Северный берег» и «Орион».

Условия владения: в собственности с 2008-го.

Петербургская предпринимательница Галина Степанова купила родовое имение Строгановых-Голицыных у обанкротившегося завода «Сокол».За первые три года новая владелица полностью восстановила главный дом, вылечила старые деревья, обустроила парк в английском стиле с каскадами прудов, плотинами и водопадами.

Сегодня в усадьбе открыты отель на 22 номера и ресторан с европейской, восточной и русской кухней. С 2021 года в усадьбе есть небольшая конюшня. Можно кататься на лошадях, на лодках, велосипедах, санях, лыжах и коньках, играть на бильярде и в настольный теннис.

На местной ферме разводят баранов, коров, кур, гусей и даже страусов. В усадьбе собрана обширная библиотека и открыта галерея, где выставляются работы современных художников-реалистов. (когда-то Галина Степанова владела галереей «Петербургский художник»).

Основной доход усадьбе приносит проведение свадеб, дней рождения, корпоративов и семинаров. «Но этого недостаточно», — утверждает Степанова. За 10 лет добиться окупаемости усадьбы не удалось.

У владелицы появилась мечта — заказать скульптору Михаилу Шемякину фигуру Пиковой дамы, ведь ее прототипом послужила Пушкину хозяйка усадьбы Наталья Голицына. «Этот факт непременно нужно увековечить», — говорит Галина Степанова.

Усадьба скорняково-архангельское, задонский район липецкой области

Собственник: Алексей Шкрапкин, финансист, инвестор, гендиректор ИК «Форту-Фэмили».

Условия владения: в собственности.

В центре усадьбы — стройный белоснежный храм Михаила Архангела начала XIX века с базиликальным куполом, классическим ризалитом и двухъярусной надвратной колокольней. Бизнесмен Алексей Шкрапкин увидел полуразрушенный храм в детстве. По его словам, тогда же появилась мечта его восстановить. Об усадьбе не было и речи. Вокруг храма были не то что руины, а мелкие куски построек.

Первым владельцем усадьбы в конце XVII века был помещик Григорий Скорняков-Писарев. Два века спустя имение перешло дворянской семье Чернышевых и Муравьевых-Карских. Они построили новый главный дом, посадили роскошный сад, вырыли пруды. В новейшей истории владельцем стал руководитель производства автомобилей «Руссо-Балт» Михаил Шидловский.

Алексей Шкрапкин выкупил у него имение в 2009 году за1 млн рублей. Бизнесмену достались руины главного дома, руины храма и территория в 30 га. В восстановление было вложено более 200 млн рублей. В 2008 году Шкрапкин открыл инвестиционную компанию «Форту-Фэмили».  Этот бизнес сегодня финансово подпитывает усадебный проект.

Восстановление Алексей Шкрапкин начал с храма. Затем занялся главным домом и другими постройками. Концепцию имения — коммерческого проекта разработало французское архитектурное бюро, а реализовали московские архитекторы под руководством Петра Браговского. Строительные работы вела российская реставрационная компания «Лайм Парк». Процесс восстановления занял шесть лет.

Первые гости приехали в Скорняково-Архангельское в 2021 году. В усадьбе открыты гостиница на 30 номеров, банкетный зал на 200 человек, а в здании бывшей ткацкой фабрики — французский ресторан «Бальмонтъ». Шкрапкин неравнодушен к Франции, там у него есть замок и винодельня.

По мнению владельца, Скорняково-Архангельское — идеальное место для семейного отдыха, крестин и свадеб. По подсчетам владельца, в 2021 году в усадьбе побывало 40 000 посетителей. Несмотря на гигантский поток, окупить проект раньше чем через 15–20 лет Шкрапкин не рассчитывает.

Усадьба степановское-волосово, зубцовский район тверской области

Собственник: бизнесмен Сергей Васильев, председатель совета директоров ИГ «Русские фонды».

Условия владения: в собственности.

Степановское-Волосово на самом деле настоящий дворец, напоминающий Шереметевский в московском Останкине. Только главный дом в Степановском больше, парк в английском стиле обширнее. Проект усадьбы приписывается Джакомо Кваренги, главному русскому палладианцу.

До революции усадьба принадлежала потомкам княжеского рода Куракиных, придворных Павла I. В главном доме хранился княжеский архив, библиотека, коллекции живописи, медалей, монет и минералов. После революции имение национализировали, сохранившуюся часть коллекций передали в Тверь и Москву.

«На реставрацию главного дома и английского парка у нас ушло восемь лет и несколько сотен миллионов рублей»,— рассказал Forbes Life Сергей Васильев. Сейчас имение восстановлено, пруд очищен, парк приведен в порядок. Усадьба постепенно начинает зарабатывать, как говорит Васильев.

Усадьба студеные ключи, заволжский район ивановской области

Собственник: Александр Широков, гендиректор компаний «Капитал» и «Редвелл».

Условия владения: в собственности.

Студеные Ключи еще восстанавливаются, но уже сейчас там устраивают музыкальные фестивали, шахматные турниры, культурные форумы, творческие лагеря молодых художников.

Усадьба в стиле классицизма неподалеку от города Кинешмы построена в начале ХХ века на средства потомственного дворянина Николая Рузского по проекту архитектора Владимира Адамовича. После революции усадьбу национализировали, разместили в ней рабочий клуб, затем туберкулезный диспансер и в конце концов перевели на баланс Заволжского химического завода.

Сегодня владелец усадьбы — 47-летний бизнесмен, потомственный военный Александр Широков. После отставки Широков открыл в Иванове строительный бизнес. Тогда и обратил внимание на объекты исторического наследия. В 2021 году Широков выкупил усадьбу Студеные Ключи у бывшего владельца.

Студеные Ключи — это главный дом с парадными помещениями, террасой, залом-полуротондой и широкой двухмаршевой лестницей на второй этаж, а также усадебный парк с хозяйственными постройками. Автор проекта реставрации комплекса — ивановский архитектор Александр Свиридов.

В восстановление главного дома и исторических построек Широков вложил более 100 млн рублей. Теперь на территории усадьбы есть каретный двор, летник, флигель и мастерские. В планах — обучать посетителей народным промыслам, гончарному, кузнечному, швейному делу, характерным для традиционной усадебной жизни начала ХХ века. Есть идея организовать коммерческую рыбалку и давать уроки садоводства.

К 2025 году в Ключах построят гостиницу на 20 номеров.  Сейчас посещение усадьбы, мероприятий и проведение фотосессий бесплатное. «Пока брать деньги с посетителей я не готов»,— сказал Александр Широков Forbes Life.