Как инвестировать в недвижимость с помощью ипотеки | N1.RU

Стоит ли брать ипотеку, чтобы высвободить деньги для инвестиций?

Сейчас в Москве очень хорошие ставки по ипотечным кредитам — в районе 5,8–6,5% по программе господдержки. Также у меня в собственности есть квартира, в которой я живу, стоимостью ориентировочно 7 млн рублей и сумма первоначального взноса для ипотеки в размере 1,5 млн.

Насколько целесообразно покупать жилье в ипотеку на 30 лет с такой низкой ставкой и минимальным первоначальным взносом? Потом планирую продать квартиру, в которой живу сейчас, и инвестировать вырученные деньги.

Насколько я понимаю, эта стратегия будет приносить доход, если я буду получать с инвестиций более 6,5% годовых в рублях. На мой взгляд, это выглядит довольно привлекательно. Прошу объективной критики.

Что делать

Появившегося у вас миллиона хватит, чтобы погасить ипотеку. Чем раньше сделаете это, тем выгоднее для вас: за каждый день пользования деньгами банка надо платить проценты.

Еще один вариант — создать финансовую подушку безопасности на несколько месяцев жизни, если ее нет. Оставшиеся деньги можно использовать как частичный досрочный платеж по ипотеке или другим кредитам.

В итоге ваша кредитная нагрузка заметно снизится или полностью исчезнет, и вы сможете каждый месяц инвестировать ту сумму, которую вы привыкли платить банку.

Чтобы лучше разобраться в досрочном погашении кредитов, посмотрите другие наши статьи:

А еще вам может пригодиться наша подборка «Инвестиции для начинающих». Успехов!

Что нужно знать, планируя вложение?

Многим покупка квартиры как инвестиция действительно кажется совсем не сложным и почти беспроигрышным вариантом. За таким вложением стоит реальный объект, а не «виртуальные» акции или курс валют, как на фондовом и финансовом рынках. Даже при самом худшем развитии событий квадратные метры никуда не исчезнут и не обесценятся «в ноль».

Но как и любой финансовый инструмент, инвестиции в недвижимость имеют ряд важных нюансов, не очевидных тем, кто решил заняться этим «с нуля».

Это особенно актуально, если речь идет о вложении занятых у банка средств — в таком случае к расчету потенциальной выгоды нужно отнестись крайне внимательно

После составления финансового плана может оказаться, что инвестиция в недвижимость, которая казалась привлекательной при оценке «на глазок», принесет вам не прибыль, а убыток. Рассмотрим по порядку основные факторы, которые нужно иметь в виду потенциальному инвестору.

В инвестиции с ипотекой — блоги риэлторов | циан

Есть одно распространенное заблуждение о том, что можно купить квартиру в ипотеку, сдать ее в аренду, и платежами за аренду закрывать платежи по ипотеке.

Выглядит, как выгодный инвестиционный проект. И такие запросы от покупателей поступают довольно часто.

Но исполнить их невозможно. И вот почему.

Ставка по ипотеке сегодня начинается от 8 % годовых (это для очень избранных) и приближается к 9%. С учетом ежегодных страховых платежей, можно принять, что фактическая ставка по ипотеке сегодня – 9% годовых.

Размер платежа за аренду – максимум 6% годовых. Выше 6% — это большая редкость и возможна только для дешевых студий в эконом сегменте. Но и там, сильно выше 6% не прыгнешь. Есть риск выскочить за верхнюю границу рынка и остаться без арендатора.

Читайте также:  АК Барс банк: вклады физических лиц 2019

Плюс добавляем затраты ремонт, покупку мебели и форс-мажоры (арендаторы разные попадаются).

В итоге, аренда ипотечной квартиры «приносит», в среднем: 6% — 9% = минус 3% годовых.

В зависимость от локации, класса жилья и индивидуальных особенностей эта цифра может колебаться в пределах – от -2% до -4 % годовых.

Т.е. если брать сухие цифры, брать квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду совсем невыгодно.

Плюс к этому надо принимать во внимание, что брать ипотеку вообще невыгодно. На деньги выплаченные за ипотеку на 20 лет, при ставке 9%, можно купить две с половиной квартиры.

Математически, гораздо выгоднее просто положить деньги на депозит и получать до 8% годовых с вложенных денег.

Но это математически.

А жизнь всегда шире сухой математики.

Деньги время от времени обесцениваются (за примерами далеко не нужно ходить) и в долгосрочное перспективе инвестиции в недвижимость становятся привлекательнее своей надежностью.

Лучше меньше, да лучше – это про инвестиции в недвижимость.

Чтобы аренда ипотечной квартиры стала выгодным проектом, нужно чтобы выполнялись два условия:

1.     Иметь первоначальный взнос не менее 50% от суммы покупаемой квартиры. В этом случае платеж по ипотеке будет не таким большим и платеж по аренде будет его покрывать. Доходов не будет, но не будет и убытков. А через какое-то количество времени с квартиры снимутся обременения.

2.     Иметь стабильно высокие доходы (правда, стабильные доходы – это прекрасная поддержка во всех жизненных ситуациях!), чтобы была возможность погасить ипотеку досрочно. Чем раньше вы это сделаете, тем быстрее выйдете на прибыль по арендному проекту, а затраты на выплату ипотеки будут не столь высоки.

Таким образом, если у вас есть некоторый капитал, стабильные и высокие доходы, то входить в инвестиционный проект «ипотечная квартира в аренду» — можно. Но ожидать прибыль нужно на поздних сроках.

А ввязываться в эту ситуацию без денег и без доходов, просто в надежде, что повезет – чревато.

Завышенные ожидания – это вообще вредная штука. А применительно к инвестициям в недвижимость, можно сказать, что — опасная.

Высокая доходность — высокий риск

Инвестировать и гасить кредит доходом от инвестиций имеет смысл только тогда, когда доходность выше ставки кредита. Если вы взяли ипотечный кредит под 10%, а инвестиции стабильно приносят 15% в год, инвестировать выгоднее, чем досрочно гасить кредит.

Можно часть свободных денег инвестировать, а часть использовать для досрочного погашения ипотеки. Но в этом случае тоже важно, чтобы доходность инвестиций была выше ставки кредита. В этом и заключается проблема.

Не рассчитывайте на то, что акции будут стабильно дорожать. Если что-то пойдет не так и вы не сможете продать их с прибылью, будет сложно гасить ипотеку досрочно.

Если одновременно с этим пропадет доход, из которого вы раньше гасили ипотеку, то, возможно, начнутся проблемы. Например, можно потерять деньги при продаже акций в неподходящее время или просрочить платеж и испортить кредитную историю, а при множественных просрочках — потерять ипотечную квартиру.

Читайте также:  Белорусская экономика — крупнейший получатель прямых инвестиций из России в бывшем СССР

Заработать стало сложнее: состояние рынка недвижимости

Самая значимая для потенциальных инвесторов перемена на рынке жилой недвижимости случилась два года назад, в момент перехода с долевого на проектное финансирование жилищного строительства. Использование специального эскроу-счета, где деньги дольщиков заморожены до успешного окончания строительства, свело к минимуму риск потери вложенных средств.

Какие квартиры имеют инвестиционную привлекательность?

При таком раскладе в большем выигрыше окажутся инвесторы, имеющие свои финансы и не привлекающие кредит, ведь ипотека может поставить сделку на грань окупаемости или даже увести в минус. И все же при нынешних рекордно низких ипотечных ставках игра стоит свеч, уверены в компании «Этажи».

Плюсы и минусы ипотеки

Ипотека – это специальный кредит на недвижимость. Заемщик не просто берет денежные средства в кредит, а оформляет квартиру или дом. После того как банк выкупает недвижимость, заемщик оформляет договор и на протяжении определенного срока выплачивает тело и проценты по кредиту.

Несомненным плюсом ипотеки является тот факт, что недвижимость сразу после подписания договора переходит в руки заемщика. Клиент банка может въехать в квартиру, сделать ремонт и жить в свое удовольствие, главное вовремя выплачивать кредит.

Минусом ипотеки является – переплата по кредиту. В любом случае заемщик будет переплачивать значительную сумму за приобретение такой недвижимости. Также следует помнить, что пока ипотека полностью не погашена, банк может забрать квартиру при определенных условиях. Например, если заемщик в течение нескольких месяцев не будет выплачивать обязательные платежи.

Прислушайтесь!

Пока вы молоды и у вас нет собственной жилплощади — это здорово! Вы не привязаны к месту, можете экономить время и приумножать деньги. Вы спросите «Раз, всё так здорово, тогда почему люди в РФ покупают квартиры?». Они просто привыкли.

Люди считают, что недвижимость в РФ — надёжное вложение. Но это не совсем так. Недвижимость — собственность, которая точно также на бумаге прописывается в реестре и защищается по закону. Но стоит ли рассчитывать на защиту законом? Нет. Россияне на практике беззащитны, законы их не защищают.

Если вы так и не решили, купить квартиру или снимать, то проконсультируетесь со мной. Оставляйте свои данные и я свяжусь с вами

Сценарий 1. аренда и инвестиции

В этом случае Вы платите 3-4% годовых в долларах от стоимости квартиры и инвестируете часть денег от дохода под 10% годовых в течение 25 лет.

Сценарий 3. оптимист!

Давайте возьмём более щадящий сценарий, т.е. не средний, а самый оптимистичный.

В этом сценарии всё по аналогии со сценарием 2, кроме того, что по ипотеке паре выгодно удалось найти условия в 12% годовых, а накопленный взнос – 40 %, т.е. 4 млн. рублей

Читайте также:  Иммиграция в Доминику по программе Гражданство Доминики за инвестиции (Dominica citizenship by investment program) -

Сумма долга по ипотеке на этот раз 5 940 000 рублей. Ежемесячный платёж равен 71 300 рублей (с учётом ставки в 12% годовых).

Т.е., семья помимо оплаты ипотечного кредита может позволить себе 30 000 рублей в месяц откладывать. НО! Сначала им нужно сделать ремонт, а на это требуется 1 000 000 рублей, т.е. во временном эквиваленте на это уйдёт три года. Таким образом, получается, что семья начнёт вкладывать по 550 $ в месяц, начиная с 4-го года, и будет это делать в течение 22 лет.

При таком сценарии через 22 года (к 55 годам) пара станет обладателем 528 000 $.

Через 15 лет после взятия ипотеки на квартиру эта семья сможет вкладывать еще 70 000 рублей или 1250 $ ежемесячно. Эта инвестиция позволит создать им капитал в 262 000 $.

Т.е., через 25 лет у семьи будет – квартира стоимостью 280 000 $ и капитал в 528 000 262 000 = 790 000 $. В сухом остатке общая стоимость активов этой пары – 1 070 000 $. Это меньше, чем капитал в первом сценарии.

При условии, что в первом случае семья купит жильё, цифры будут отличаться примерно на 200 000 $. При этом есть разница с первым сценарием в 20%. Если семья в третьем случае сможет больше откладывать, то третий сценарий качественно приблизится к первому.

Допустим, после  55 лет они больше не инвестируют дополнительных денег. Тогда к 60 годам у них будет капитал в 1 272 000 $, а также недвижимость стоимостью 325 000 $.

Таким образом, сценарий 1 и сценарий 3 отличаются не значительно к 55 годам (через 25 лет), т.е. близки друг к другу по стоимости созданных активов к 55 годам. К 60 годам цифры начинают различаться уже значительно, почти в 2 раза.

Выводы

Нужно стараться инвестировать параллельно с арендой или ипотекой. Любую ситуацию можно рассчитать индивидуально.

Недвижимость растёт в цене на 3 % ежегодно, а доходность в инвестициях при умеренном портфеле в среднем 10 % в долларах. Инвестируя и арендуя, у вас получается положительная разница в 6-7 % ежегодно, то есть ваш чистый прирост капитала — 6-7 % — на ту сумму, которую вы вложили бы в покупку недвижимости.

Поэтому часто финансовые консультанты не покупают недвижимость, потому что в долгосрочной перспективе это не выгодно. Многие мои коллеги продали свои квартиры в Москве до 2021 года, за год приумножили свои деньги в два раза и продолжают приумножать. Многие НФС инвестируют и снимают жилье в Москве, в Бразилии или других странах.

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Комментарии запрещены.

Adblock
detector