Как устроена ипотека за рубль и кто может ее взять

Если заемщик хочет получить кредит на крупную сумму, банк может отправить деньги несколькими траншами. Рассказываем, в чем особенность такого финансирования и в каких случаях с ним могут столкнуться компании и ИП.

Что такое транш

Транш происходит от французского tranche — ломоть, кусок, долька. В широком смысле под траншем понимают часть крупной суммы, которую отправляет один участник сделки другому через определенные промежутки времени.

ООО «Альфа» планирует закупить оборудование для модернизации своих котельных. Она провела тендер: лучшие условия и цену предоставила компания «Бета».

Альфа заказывает оборудование у Беты, через полгода Бета готова его поставить. Они договорились, что Альфа оплачивает поставку оборудования тремя траншами: 40% — в течение недели после поставки, еще 35% — через два месяца, а 25% — через четыре месяца.

Понятие транша часто используют в финансовых операциях, венчурном капитале, заемных сделках и в других областях. При этом сам термин может иметь разные значения:

в банковской сфере — часть крупного кредита или займа, который поступает заемщику через определенные промежутки времени в фиксированные даты либо после выполнения платежных требований;на фондовом рынке — часть определенного выпуска ценных бумаг или финансового инструмента, у которой есть условия: срок, процентная ставка, приоритет в получении платежей;транш в венчурном финансировании — выделение денег стартапу небольшими порциями. Каждую новую стадию проекта финансируют в зависимости от успеха предыдущей. Такой подход позволяет инвесторам уменьшить риски потери денег, если стартап не достигнет поставленных целей;транш в тендерах и других сделках — поэтапная оплата поставленных товаров или выполненных работ пропорционально завершенным этапам или объемам работ;в международном кредитовании — часть ссуды, которую выделяют международные организации как финансовую помощь государствам при дефиците их платежного баланса, например Международный валютный фонд — МВФ.

Россия с 2000 года не обращалась за кредитами МВФ. Ее общая задолженность на 1 апреля 2024 года, по оценке Банка России, составила 304,0 млрд долларов, снизившись с начала 2024 года на 4,1%.

Также денежными траншами переводят межгосударственные кредиты.

«Чаще всего транш ассоциируется с кредитами или финансовыми инструментами, когда предоставленные деньги нужно будет вернуть.

Однако иногда термин „транш“ может использоваться и в другом контексте, например при разделении выплат на части в рамках инвестиционного проекта или финансирования стартапа. В таких случаях транш может быть предоставлен не как кредит, а как инвестиция или финансовая поддержка с определенными условиями использования средств.

Один из примеров, когда не нужно возвращать деньги по траншу: безвозмездная помощь или грант. Например, выделяют определенную сумму на развитие образования».

Как оформляют предоставление транша

Сотрудничество по траншевой схеме не прописано в законе, поэтому стороны сделки заключают договор. В числе важных условий нужно указать:

кредитный лимит или общий объем предоставляемых денег;срок действия договора и дату возврата денег;условия погашения кредита, займа или ссуды;число траншей, размер каждого из них, дату перевода и ставку по каждому траншу;условия перевода каждого следующего транша — если есть;гарантии обеспечения исполнения обязательств по траншу;штрафы или санкции в случае неисполнения условий соглашения о транше;порядок решения спорных ситуаций.

Схема будет считаться траншевой, если переводов больше двух.

Виды траншей

Транши бывают двух видов:

Возобновляемые. Схема такая: банк согласовывает сумму, например 1 000 000 ₽. Заемщику перечисляют первый транш — 500 000 ₽. Когда он выплачивает 300 000 ₽, ему будет доступно 1 000 000 − 500 000 + 300 000 = 800 000 ₽.

Невозобновляемые. Схема такая: выплаты заемщика идут на погашение долга, доступный лимит не увеличивается. Например, банк согласовал 1 000 000 ₽, перечислил первый транш — 500 000 ₽, второй — 500 000 ₽. Заемщик платит по 50 000 ₽ ежемесячно, тем самым уменьшая кредит.

Условия предоставления траншей

У траншей из разных сфер условия, как правило, отличаются.

Кредитный транш. У каждого банка свои требования к заемщику, но основные обычно такие:

финансовая устойчивость: заемщик должен продемонстрировать, что сможет погасить полученные транши;доходы и обороты: заемщик должен предоставить информацию о своих доходах, оборотах и финансовых показателях для оценки своей способности возврата кредита;наличие обеспечения: кредиторы могут потребовать обеспечение, такое как залог недвижимости или оборудования, а также поручительство или гарантию.

Транш на фондовом рынке. Получатель может столкнуться с определенными требованиями, которые зависят от конкретной биржи, типа инструмента и правил фондового рынка:

Транш при венчурном финансировании. Требования к получателю-стартапу могут включать в себя:

бизнес-модель: получатель должен продемонстрировать понятную бизнес-модель, потенциал для роста и перспективы коммерческого успеха;отчетность: получатель должен предоставить информацию о своей деятельности, финансовых показателях, планах использования привлеченных средств и др. Инвесторам важно иметь прозрачное представление о работе стартапа;юридические аспекты: получатель должен предоставить все необходимые документы для проведения сделки, например устав, финансовую отчетность, планы развития, и обеспечить соблюдение законодательства.

Транш в международных отношениях. Международные финансовые организации или страны-кредиторы выдают кредиты на определенных условиях, например: проведение определенной макроэкономической политики, достижение определенных экономических показателей.

Этапы предоставления транша

Транши предоставляют в четыре этапа.

Этап 1. Заемщик и кредитор или инвестор подписывают договор или соглашение, в котором указывают условия сделки, сумму кредита или инвестиции, общую сумму траншей и порядок их выдачи, выплаты и погашения.

Этап 2. Кредитор выплачивает первый транш. Обычно его перечисляют сразу после заключения сделки.

Этап 3. Кредитор выплачивает последующие транши, обычно для этого нужно выполнить определенные условия: например, достичь определенных финансовых показателей, предоставить отчет о тратах.

Этап 4. Заемщик выплачивает кредит и погашает проценты.

Что важно запомнить

Транш — большая денежная выплата, которую разбили на несколько частей и выплачивают через определенные промежутки времени.Понятие транш используют в разных сферах: банковской, венчурной, международной. Например, транш в банке — это часть большого кредита, который поступает заемщику в различные отрезки времени.Транши могут быть возобновляемые и не возобновляемые.Условия предоставления траншей из разных сфер могут отличаться.

Больше по теме

Траншевая ипотека — это кредит на приобретение строящейся недвижимости, при котором банк разделяет оплаты на части (транши). Кредит траншами перечисляется на счет компании-застройщика.

Как правило, сумма делится на две части, но их количество зависит от конкретного кредитного договора с банком.

Первый транш попадает на счет застройщика, как только клиент подписывает договор долевого участия. Когда в 2021 году только ввели этот кредитный механизм и он еще не обрел популярность, взнос по первой части был незначительным — всего 100 рублей. Это значило, что с такими условиями нужно было заплатить всего 1 рубль в месяц по ежемесячному платежу. Сейчас клиент оплачивает до 30% от полной суммы займа. Такие облегченные условия по платежам сохраняются до момента регистрации недвижимости.

Когда дом введут в эксплуатацию (если иные сроки не предусмотрены договором), банк перечислит на счет застройщика второй транш. Клиент будет погашать основной долг перед банком с учетом процентов — ежемесячный платеж возрастет.

Главное преимущество траншевой ипотеки — возможность снизить финансовую нагрузку для заемщика на период строительства квартиры.

При обычной ипотеке банк сразу переводит всю сумму застройщику, и клиент перечисляет ежемесячные платежи в полном размере с процентами. Траншевая ипотека позволяет заемщику платить небольшую сумму по обслуживанию долга банку, пока недвижимость находится на этапе строительства. Такой механизм подойдет тем, кто арендует квартиру и задумывается о собственной — есть возможность платить за аренду, параллельно откладывая деньги на будущий ремонт или на погашение основной части кредита.

Важно! Первоначальный взнос при ТИ обязателен, как и при обычной ипотеке. От стоимости недвижимости под залог он может составлять до 20%.

Ипотека траншами — что это, отразим в схеме:

Условия и отличия от других программ

Траншевая ипотека по условиям оформления и внесению платежей похожа на обычный ипотечный кредит. Для покупателя разница — в сумме ежемесячных платежей: когда банк внесет первую часть застройщику, потребуются небольшие взносы; после второй части платежи значительно увеличатся.

Первоначальный взнос необходимо вносить как и при обычной ипотеке, но часто вместо 10% он составляет 15-20%. Эксперты отмечают, что в связи с этим спрос на программу траншевой ипотеки ограничен.

Право собственности на недвижимость оформляется после постановки объекта на кадастровый учет. Пока кредит не выплачен, квартира находится в залоге у банка (отличий от обычной программы ипотеки нет).

Если сравнивать с “ипотекой от застройщика”, кредит траншами не предполагает завышения строительной компанией стоимости недвижимости. Сейчас околонулевых программ, по которым стоимость жилья могла завышаться на 20%, почти не осталось.

Кредитная ставка при траншевой ипотеке, когда объект уже сдан, может быть выше, чем при обычных программах ипотечного кредитования. Чтобы выбрать подходящие условия, необходимо ознакомиться со всеми пунктами договора.

Обращайте внимание на отдельные кредитные договоры, которые заключаются по траншам, — ставки и условия могут отличаться.

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Траншевая ипотека подходит многим, кто хочет взять первичное жилье в ипотеку, однако имеет свои нюансы. Рассмотрим подробнее преимущества и недостатки.

Траншевая ипотека также выгодна для тех, кто рассматривает будущую квартиру как жилье под аренду или на перепродажу. Сначала ежемесячные платежи минимальные и доступны для любого бюджета. Когда дом достроят и платежи вырастут, появится возможность сдавать квартиру или продать ее дороже, закрыв долг.

Оплата траншами позволит отложить деньги на ремонт, когда отделка в новом доме не предусмотрена застройщиком. В случае с обычной ипотекой финансовая нагрузка гораздо выше уже с начала строительства.

Если заемщик снимает квартиру, траншевая ипотека позволит распределить финансовую нагрузку, так как одновременно платить за съемное жилье и вносить стандартный ежемесячный платеж с самого начала накладно.

Несмотря на неоспоримые плюсы для покупателя, траншевая ипотека имеет существенные минусы:

Какие риски есть у траншевой ипотеки

Риски траншевой ипотеки распространяются как на покупателя, так и на застройщика, и влияют на рынок недвижимости в целом.

В чем риск для заемщика?

Покупатель может невнимательно изучить условия договора и неверно рассчитать размер взносов после зачисления второго транша. Нередко бывают случаи, когда после первых минимальных платежей заемщик забывает, что потом финансовая нагрузка заметно увеличится, что серьезно ударит по бюджету. В любом случае лучше планировать будущие обязательные расходы, тем более, что дополнительно нужно будет делать ремонт — и это далеко не последняя статья расходов.

В чем риск для застройщика?

Подводные камни траншевой ипотеки кроются в медленной наполняемости эскроу-счетов девелопера. Так как основной платеж отсрочен минимум на два года, это негативно повлияет на ставку от банка. Увеличенные расходы застройщика негативно отразятся на цене ипотечного жилья для заемщика.

Центробанк неоднозначно относится к подобным программам ипотечного кредитования и выделяет ряд рисков, связанных с ипотекой траншами.

Позиция ЦБ по траншевой ипотеке

На одном из заседаний глава ЦБ Эльвира Набиуллина прокомментировала отношение Центробанка к траншевой ипотеке. Среди главных рисков были отмечены:

Траншевая ипотека как гибкий инструмент продаж, который пока набирает популярность, контролируется со стороны регулятора. Какие дальнейшие изменения коснутся траншевой программы кредитования, покажет время и возможное ужесточение мер регулирования.

Заключение

Траншевая ипотека остается привлекательной для тех, кто хочет стать владельцем новой квартиры в строящемся ЖК. Небольшие взносы в период строительства позволяют откладывать средства для основных ежемесячных платежей после сдачи объекта в эксплуатацию, что также удобно для инвесторов.

На рынке не так много жилых комплексов и банков, готовых предложить программу траншевой ипотеки — варианты квартир в ипотеку нужно искать напрямую у застройщика.

Внимательно изучайте договор, его условия, а также свои финансовые возможности — лучше обезопасить себя и собрать денежный резерв до перевода банком второго транша.

Что такое траншевая ипотека? Кому она выгодна? В чем ее преимущества и риски — рассказываем в нашем материале

В 2022 году на рынке новостроек, когда спрос упал, одна за другой стали появляться различные вариации ипотечных программ от застройщика — по нулевой ставке, с кешбэком, комбинированная, субсидированная, с отсрочкой платежа.

Среди них была и траншевая ипотека, которую также называют «ипотека за рубль». В 2024 году после ужесточения условий выдачи ипотеки такие предложения все чаще появляются на рынке, хотя пока и не так часто, как это было в 2022-м. Спрос среди покупателей на такие программы также растет, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». В чем суть траншевой ипотеки, кому она выгодна и можно ли в 2024 году оформить кредит по такой программе — разбираемся вместе с экспертами.

Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию. Траншевая ипотека появилась в 2022 году как одна из мер стимулирования сильно просевшего спроса на жилье.

Количество и даты внесения траншей определяются кредитным договором. «Причем первый транш может быть символическим и составлять, например, 100 руб. Но может доходить и до 30% от суммы займа. В результате до сдачи дома заемщик платит по обслуживанию ипотеки относительно небольшие деньги: при символическом первом транше платежи могут составлять 1 руб. в месяц», — отметил Игорь Додонов

С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных размеров. По сути, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию, а до этого момента заемщик выплачивает банку символические проценты, добавила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. «Таким образом, пока дом строится и у заемщика нет высоких ежемесячных платежей, он может копить на ремонт в новой квартире, на будущие выплаты по кредиту или снимать жилье», — отметила Караваева.

Схема траншевой ипотеки

Траншевая ипотека не сильно отличается от обычной ипотеки с точки зрения требований банка (к уровню дохода, кредитной истории, первому взносу) и условий выдачи (сроки, ставка). При этом у нее есть свои нюансы. Как и в случае с классической ипотекой, траншевая предполагает наличие первоначального взноса. «Но он в данном случае может быть повышенным, что можно отнести к недостаткам такого продукта и что может ограничить спрос на него», — отметила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».

По ее словам, ставка по кредиту, который заемщик выплачивает после ввода дома в эксплуатацию, может оказаться выше, чем в случае традиционных ипотечных программ для новостроек. «Поэтому при принятии решения о таком виде кредитования необходимо досконально изучать договор и просчитать все расходы и возможные риски», — предупредила эксперт.

Сам ипотечный договор не отличается от стандартного — в нем также прописываются условия, первый взнос, зафиксированы процентная ставка, окончательная сумма и стоимость приобретаемого жилья. Что касается права собственности на квартиру, приобретенную по траншевой ипотеке, то оно оформляется также после того, как дом введен в эксплуатацию. Квартира находится в залоге у банка, пока кредит не будет полностью погашен, — точно так же, как при других ипотечных программах.

Можно ли взять траншевую ипотеку на вторичном рынке

Фактически траншевую ипотеку можно оформить и на покупку квартиры на вторичном рынке. Однако у покупателей готового жилья такой вариант непопулярен, поскольку подразумевает выдачу кредита, а следовательно, и оплату покупки квартиры частями. «Продавцы при этом в большинстве своем не готовы ждать и хотят получить деньги за продажу своего объекта здесь и сейчас», — пояснила замдиректора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Поэтому траншевая ипотека распространена при покупке квартир в новостройках. «Здесь застройщики заинтересованы в стимулировании продаж, получении дополнительных вариантов привлечения покупателей и наполнении эскроу-счетов, поэтому готовы к поэтапной оплате», — указала она.

Траншевая ипотека в 2024 году

Траншевая ипотека на рынке новостроек сейчас не так широко распространена, как это было в 2022 году, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Хотя интерес со стороны застройщиков и покупателей к ней большой. «Сейчас траншевая ипотека представлена в двух банках: в Сбербанке начиная с 2017 года, также недавно этот продукт появился в Совкомбанке. У Совкомбанка был продукт «Правильная ипотека», его немного модернизировали — и он стал похож на траншевую ипотеку», — рассказал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

По его словам, у Совкомбанка сейчас разбивка может быть только на два транша. Первый транш выдается в день сделки, второй — через определенный срок (от шести месяцев до трех лет по согласованию с застройщиком). На этот период у клиента действует льготная ставка. У Сбербанка понижения ставки не происходит. Траншевая ипотека в «Сбере» распространяется только на договоры долевого участия (ДДУ), реализуемые по эскроу, или с перечислением на счет застройщика, то есть до ввода дома в эксплуатацию. У Совкомбанка можно распространять данную программу и на договор купли-продажи от застройщика, рассказал Алексей Новиков.

По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, настоящую траншевую ипотеку сейчас предлагает только Сбербанк. Такой кредит подразумевает, что банк выдает клиенту заем на покупку строящегося жилья частями, которые перечисляются на счет девелопера. А вот у Совкомбанка и «Уралсиба» есть концептуально схожая аккредитивная ипотека, которая также подразумевает низкие платежи в начальный период действия кредита, пояснил Сырцов. «Но сумма в этом случае выдается одним траншем, однако банк пользуется частью денег на счете, в обмен на что и предоставляет выгодную ставку. На вторичном рынке подобные маркетинговые инструменты не представлены», — добавил Руслан Сырцов.

Доля траншевой ипотеки на рынке новостроек сейчас невысока. Например, в портфеле Est-a-Tet доля проектов, которые реализуются по траншевой ипотеке, незначительна — порядка 5–7%, среди застройщиков, которые используют этот инструмент, в компании назвали MR Group, «Центр-Инвест», ФСК и «Инград». «При этом у некоторых застройщиков доля траншевой ипотеки составляет около 20%», — отметил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

По словам Татьяны Решетниковой, застройщики сейчас предлагают траншевую ипотеку только на ограниченный пул квартир, условия по такой программе разнятся в зависимости от проекта. «Наиболее распространены схемы, когда покупатель вносит первоначальный платеж, отвечающий требованиям программы кредитования, а банк перечисляет застройщику первый транш 10–30% от всей суммы кредита. На эти 10–30% покупателю и начисляются проценты», — рассказала замдиректора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».

«Вторая часть 90–70% перечисляется банком чаще перед плановой сдачей дома в эксплуатацию, и тогда покупатель уже начинает платить ежемесячно со всей выданной суммы кредита», — добавила эксперт. По ее словам, сейчас траншевую ипотеку в своих проектах используют ГК «А101», «Самолет», INGRAD, ФСК, «Эталон», «Группа ЛСР», «Страна Девелопмент», AFI Development, ГК «Брусника», Asterus и другие.⁠

Траншевая ипотека имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их.

Плюсы траншевой ипотеки

Очевидный плюс траншевой ипотеки — снижение финансовой нагрузки на ипотечника. Пока дом строится, люди зачастую вынуждены снимать жилье и при этом платить по ипотеке. В случае с данной схемой ежемесячные платежи на время строительства будут ниже стандартных программ. «Такая ипотека подойдет людям, которые снимают жилье и покупают квартиру в строящемся доме — в этом случае им не надо будет до заселения в новую квартиру и оплачивать аренду, и вносить большие ипотечные платежи», — пояснил Игорь Додонов.

Кроме того, такой вариант подойдет покупателям, приобретающим квартиру в строящемся доме без отделки. «Такая ипотека дает возможность накопить средства на ремонт, оплата которого составит еще одну существенную статью расходов для заемщика», — отметила основатель bnMAP.pro и «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Траншевая ипотека может быть выгодна покупателям, которые приобретают недвижимость в инвестиционных целях (для сдачи в аренду или перепродажи). На время строительства платежи по кредиту небольшие, а после ввода дома в эксплуатацию, когда платеж вырастет, собственник сможет сдавать квартиру или продать ее. После сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем, как правило, увеличивается, что тоже окажется более выгодным вариантом, отметил аналитик ФГ «Финам». В целом такая ипотека подходит любому покупателю новостроек, нужно просто учитывать увеличение нагрузки в будущем, добавил он.

Наряду со своими преимуществами траншевая ипотека имеет недостатки. К ним эксперты относят:

Траншевая ипотека, как и другие совместные продукты застройщиков и банков, вызывает опасения у Банка России, поскольку рост популярности этого инструмента может негативно влиять на ставки по проектному финансированию для застройщиков и в конечном итоге приводить к росту стоимости жилой недвижимости, говорит Надежда Караваева.

По ее словам, среди минусов такой ипотеки — невозможность воспользоваться льготными программами. Кроме того, список застройщиков и банков, готовых выдавать такую ипотеку, ограничен, как и само предложение.

Еще один недостаток — ввод в заблуждение покупателя. «При неадекватном информировании со стороны продавца заемщик может не учитывать полностью условия сделки, резкий рост финансовой нагрузки после перечисления основного транша может стать для него неприятной неожиданностью», — не исключил Игорь Додонов.

Кроме того, при траншевой ипотеке застройщик может завышать стоимость жилья. «Следует обращать внимание на конечную цену приобретаемой квартиры, поскольку траншевая ипотека может приводить к удорожанию объекта примерно на 7%», — отметила замдиректора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».

Для застройщика риски связаны с тем, что эскроу-счета наполняются медленнее, чем при стандартной ипотеке, и это может привести к увеличению стоимости фондирования для него. Эти расходы в конечном счете могут привести к росту стоимости жилья. Кроме того, любое нарушение со стороны заемщика — просрочка, невыполнение платежа во время погашения по первому траншу — дают основание банку не перечислять второй транш на счет застройщика, добавила Ирина Доброхотова. «Таким образом, у застройщика есть серьезный риск неполучения второго транша и он может столкнуться с длительной и неприятной процедурой расторжения ДДУ», — пояснила она.

ЦБ считает траншевую ипотеку рисковой. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина назвала три основных риска такой программы. Первый риск касается самого застройщика — это возможное подорожание проектного финансирования из-за того, что на эскроу-счет поступает меньшая сумма (только первоначальный взнос и символический транш). Второй риск — повышение спроса на жилье как объекта инвестирования, в том числе для спекулятивных целей, и рост цен. В качестве третьего риска председатель Эльвира Набиуллина указала мисселинг — недобросовестную продажу. «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания», — пояснила она. Регулятор анализирует данный продукт и при необходимости готов принять меры для ограничения такого предложения, отметила глава ЦБ.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Не все знают, что Сбер — один из немногих российских банков, где можно оформить ипотеку траншами на первичном рынке. То есть получать ипотеку частями и платить проценты только за ту часть, которую взяли. В статье расскажем подробнее о том, как работает траншевая ипотека Сбера, в чем преимущества такого кредита частями, и как получить траншевую ипотеку.

Что такое траншевая ипотека

Траншевая ипотека отличается от обычного кредита тем, что кредит выдается не сразу всей суммой, а по кусочкам. Ипотека как будто разбивается на несколько частей. Проценты по такой ипотеке будут начисляться только на часть полученной суммы — то есть тоже по кусочкам.

Такая модель позволяет снизить ежемесячный платеж по ипотеке и сделать обслуживание кредита более комфортным.

Траншевая ипотека Сбера

В Сбере есть траншевая ипотека на покупку квартир в новостройках, на строительство жилого дома или гаража, а также рефинансирование.

Что важно знать о траншевой ипотеке в Сбере на первичном рынке

Траншевую ипотеку на новостройки можно взять в рамках следующих программ:

Преимущества траншевой ипотеки Сбера

Главные преимущества для покупателей недвижимости при получении траншевой ипотеки в Сбере:

Особенности траншевой ипотеки в Сбере

Самостоятельно подать заявку на траншевую ипотеку пока не получится — застройщик сам определяет, возможна ли такая опция. Подача заявки на траншевую ипотеку доступна через представителя застройщика.

Уточнить возможность получения траншевой ипотеки в Сбере можно напрямую у застройщика, у которого вы хотите купить квартиру или апартаменты в новостройке. Если вы покупаете загородную недвижимость, машиноместо или кладовую — также уточняйте возможность траншевой ипотеки у застройщика.

Если вы решили приобрести недвижимость на этапе строительства у физического лица, и продавец согласен продать недвижимость с помощью ипотеки траншами — обратитесь к менеджеру Домклик и уточните у него возможность оформления траншевой ипотеки в Сбере.

Если вы подали заявку на ипотеку самостоятельно, но позже договорились с застройщиком на оплату траншами, то застройщик должен сообщить об этом банку.

Как посчитать платеж после следующего транша

Застройщик поможет рассчитать размер платежа, а также покажет график платежей для каждого транша в зависимости от их размера и срока выдачи.

Как получить последующие транши

Заемщику нужно обратиться в Центр ипотечного кредитования и подписать заявление на выдачу очередного транша. Записываться не нужно, все происходит в рамках очереди в отделении.

С собой нужно взять паспорт и зарегистрированный договор долевого участия. Выдача транша осуществляется в день подачи заявления.

Что это, в чем ее выгода и риски

Взять ипотеку и платить один рубль в месяц — выглядит как мечта, не так ли? Разобрались, насколько это реально и в чем подвох, если он, конечно, есть.

Подходит ли вам траншевая ипотека? Внимательно изучите все условия

Можно ли сделать ипотеку более привлекательной для заемщика? Над этим бьются многие застройщики и некоторые кредитные организации. Один из механизмов, призванных стимулировать к покупке недвижимости, — траншевая ипотека (ТИ).

Она появилась пару лет назад, ее отличали очень низкие платежи на первом этапе. Так появилось название «ипотека за один рубль». Но насколько соответствует действительность громкому определению?

Как это работает

Ипотека траншами — что это значит? Распространенная ситуация — вы снимаете квартиру и подумываете о покупке собственного жилья. Присмотрели недвижимость в новом доме — если вложиться на стадии строительства, то цены ниже.

Но в этом случае придется оплачивать и аренду, и кредит. Кроме того, скорее всего в вашей новенькой квартире будет предчистовая или даже черновая отделка. Значит, еще несколько месяцев (и миллион-другой) нужно заложить на ремонт.

Распределить нагрузку помогает ТИ.

При обычном залоговом кредите на недвижимость продавец получает средства за проданную квартиру сразу — их переводит банк, которому покупатель затем выплачивает долг.

немного иной механизм. Банк оплачивает стоимость жилья застройщику частями, или траншами. Обычно двумя: первый после заключения договора долевого участия, второй — после сдачи дома. Но их может быть и больше.

Ещё по этой теме

Как проверить ДДУ

После перевода первого транша заемщик должен ежемесячно оплачивать проценты по обслуживанию долга. Так как сумма совсем небольшая, платеж может составлять несколько рублей.

Сколько именно частей будет, какими долями банк оплачивает стоимость жилья и на каких этапах — все эти детали оговаривает кредитный договор. Размер первой выплаты может составлять треть или половину стоимости сделки. Когда такая программа только появилась, первый транш мог составлять и вовсе сто рублей.

При этом заемщик тратит на обслуживание долга совсем немного, и он может оплачивать съемную квартиру, копить на отделку или откладывать на погашение будущего кредита.

Но ситуация меняется, когда дом сдан. Банк переводит продавцу вторую часть стоимости квартиры — и с этого момента ежемесячные платежи существенно вырастают.

Алгоритм выглядит следующим образом:

Наркобарон Пабло Эскобар сжег 2 млн долларов за одну ночь, чтобы согреть близких у
костра, когда они скрывались от ФБР.

Схема может быть выгодной для тех, кто покупает свою первую квартиру: не нужно платить одновременно за съем жилья и за кредит. Все последовательно: сначала аренда, потом оплата своей собственной квартиры.

Переезд из съемной квартиры в собственную — не только большая радость, но и большие расходы

Также в плюсе может оказаться покупатель-инвестор. Он приобретает дешево на стадии котлована и продает дороже после сдачи дома, а средствами от продажи закрывает кредит. Насколько выгодным будет мероприятие, зависит от колебаний стоимости квадратного метра и ликвидности выбранного объекта.

Те, кто планирует обеспечить себя пассивным доходом, также интересуются ТИ. Тратить как можно меньше на этапе строительства, а после сдачи дома найти квартирантов — тот самый случай из мечты многих, когда «квартира оплачивает сама себя», то есть на погашение кредита направляют деньги от сдачи.

Какие есть виды ипотечных кредитов

В чем отличия от обычной ипотеки

Условия ТИ во многом схожи с традиционной. Нужен первоначальный взнос (как правило, 15% и больше), есть определенные требования к заемщику и к объекту недвижимости, на покупку которого нужен кредит. Пока долг не выплатили, квартира находится в залоге у банка, но как только внесен последний платеж, обременение снимается.

Но и различие есть, и существенное. ТИ позволяет зафиксировать цену на квартиру и отсрочить выплаты. Но будет это достоинством или недостатком, в каждом конкретном случае зависит от того, насколько взвешенным и просчитанным было решение ее оформить.

Мнение эксперта

Руководитель департамента ипотечного кредитования Совкомбанка

Совкомбанк — участник всех основных госпрограмм поддержки льготного ипотечного кредитования, но траншевой ипотеки в продуктовой линейке нашего банка нет. Оформление такого кредита связано с некоторыми рисками, в том числе для заемщиков:

Я бы посоветовала заемщикам изучить условия ипотеки с господдержкой, например,  программы субсидирования от застройщиков на полный или ограниченный срок, которые позволяют взять более выгодный кредит.

Как и у любой услуги, у ТИ есть две стороны.

ТИ фиксирует для заемщика стоимость квартиры. В условиях постоянно растущих цен на недвижимость это актуально. Однако при колебаниях стоимости квадратного метра это может обернуться потерями или — в случае с инвестиционной покупкой — не принесет ожидаемой доходности.

Такой кредит помогает распределить долговую нагрузку. Пока продолжается строительство, ипотечный платеж небольшой — можно использовать это время, чтобы отложить деньги на будущие платежи или на отделку. Главное — не растратить деньги здесь и сейчас — к сожалению, часто не хватает самодисциплины, и свободные средства уходят как будто в никуда.

Хороший способ сберечь деньги онлайн-копилка с возможностью пополнения и снятия средств. Откройте онлайн-копилку до 13,6% годовых в мобильном приложении «Халва Совкомбанк».

Если покупателей с траншевой ипотекой много, это может стимулировать застройщика быстрее сдать объект. В противном случае стоимость проектного финансирования повышается.

Нужно внимательно изучать условия кредитования. Процентная ставка по траншевой ипотеке может отличаться от классического кредита — таким образом застройщик и кредитор пытаются защитить себя от повышенных рисков.

Неприятно обнаружить, что ипотечные платежи выросли и теперь не по силам

Также часто банк не позволяет совместить траншевый кредит ни с одной из льготных программ. Нужно выбрать — либо «ипотека за рубль», либо семейная или любая другая с господдержкой. При использовании кредита траншами застройщики крайне неохотно предоставляют собственные скидки.

Наконец, не все застройщики и далеко не все банки готовы работать с траншевой ипотекой. Если вы решили купить недвижимость именно по такой схеме, то выбирать придется из ограниченного круга жилых комплексов.

Последняя пара лет изменила рынок недвижимости. Выросшие цены заставляют банки искать новые пути привлечения клиентов. Покупателям же важно соблюсти баланс между рискованностью финансового инструмента и выгодами, которые дает его использование.

Семь раз отмерь, один отрежь — старая поговорка актуальна как никогда. Используйте ее как руководство к действию.

РБК Банки

26 дек 2023, 14:10

Что такое транш и каким он бывает

Эксперт рассказал, что такое транш и каким он бывает

При кредитовании на крупные суммы заемщик получает деньги несколькими частями — траншами. В чем особенность траншевого финансирования и в каких случаях с ним могут столкнуться физические лица — разбираемся с экспертом

Слово «транш» происходит от французского tranche, что в переводе означает «доля, кусок». В широком смысле транш — это часть большого финансового потока, который поступает от одного субъекта к другому несколькими долями через определенные временные промежутки. Но поскольку этот термин используется в разных сферах экономики и бизнеса, то его значение в каждом конкретном случае может немного варьироваться.

Сферы применения денежных траншей

Российские банки выдают бизнесу классические кредиты, которые предполагают перевод заемщику сразу всей одобренной суммы кредита. Но также они предлагают кредитные линии. Это как раз тот вид банковского финансирования, когда деньги выдаются заемщику частями (траншами) в течение определенного периода и в рамках одобренного лимита.

Директор по развитию розничного бизнеса банка «Синара» Анна Волкова указывает, что этот тип ипотеки — новый продукт для России, который появился только в 2022 году, а на широкий рынок вышел во второй половине 2023 года. По мнению Волковой, в том числе из-за своей новизны траншевая ипотека пока не слишком популярна. Сейчас этот продукт предлагает лишь ограниченное число наиболее крупных банков. Кроме того, в России две трети ипотечных сделок приходятся на вторичный рынок, а транши работают только с новостройками.

Из чего состоит транш

В России отношения между кредитором и заемщиком регулируются Гражданским кодексом РФ. Там определено понятие кредитного договора без выделения особых условий в случае траншевой схемы. То есть она работает на общих основаниях.

Все условия перевода средств по траншевой модели должны быть четко определены в кредитном договоре, который подписывают обе стороны сделки. В числе важных условий:

Механизм потраншевого финансирования имеет ряд отличий от классического кредита с единовременной выдачей средств, а именно:

Условия предоставления транша

Поскольку траншевое финансирование применяется в разных сферах, то и условия перевода средств таким способом могут отличаться.

Кредитный транш

Каждый банк предъявляет свои требования к заемщику при открытии кредитной линии и предоставлении траншевого финансирования, но основные условия обычно следующие:

Транш при венчурном финансировании

В случае венчурного финансирования команда инвесторов переводит следующий транш обычно при достижении командой определенных успехов на предыдущем этапе. Эти цели могут быть как материальными, так и нематериальными, например:

Транш в международных отношениях

Международные финансовые организации или страны-кредиторы предоставляют средства другим странам под определенные цели, в том числе для решения следующих задач: