Как заработать на инвестиции в новостройку: 5 рекомендаций :: Жилье :: РБК Недвижимость

#10. хостелы

Одна из самых крутых стратегий инвестирования в недвижимость – это создание хостелов или общежитий. Есть разница между хостелом и общежитием. Хостелы – это место для кратковременного жилья путешественников и туристов, тогда как общежитие это в больше степени бюджетные койко-места. Для хостела более характерен дизайн и стиль, нежели для общежития.

Так как хостелы направлены на туристов, то они для них важно расположение в туристических местах. В Санкт-Петербурге как культурной столице более 300 хостелов. Для открытия хостела необходимо найти помещение, зачастую выбирают полуподвальные из-за более низкой арендной платы.

Важно чтобы помещения находилось в проходимом месте – центры города. Для полноценного функционирования необходима команда: администратор и уборщица. Из-за того что в хостелах устанавливаются двухъярусные кровати – это позволяет увеличить прибыльность с каждого метра.

Одним из недостатков хостелов является простои в нетуристические сезоны, так например цены снижаются в 3-5 раз в Санкт-Петербурге зимой и аналогично на горнолыжном курорте Роза-Хутор летом.

ПреимуществаНедостатки
Высокая прибыльность на 1 кв.мНеобходимо наличие команды: уборщица, администратор
Простота организацииСезонный спрос. Простои в нетуристический сезон

#13. строительство дома со студиями и сдача в аренду

Одна из самых прибыльных стратегий, так как включает в себя этап строительства с нуля на купленном земельном участке или взятом в аренду на длительный срок. Сложность заключается в организации стройки, поиска бригад, подготовка инженерной и технической документации.

Для того чтобы автоматизировать процесс, его можно отдать на аутсорсинг строительной компании, которые строят типовые дома под ключ. В построенном доме студии можно сдавать на длительный срок или на короткий – посуточно. Для снижения затрат на строительство можно дом строить из сип панелей или из соломы. Несмотря на кажущуюся пожаропасность, дома построенные по технологии из соломы или сип панелей надежно защищены.

Бюджетные технологии для строительства домаСтоимость постройки
Из соломы~15 000 руб. за 1 кв.м.
Из сип панели~10 000 руб. за 1 кв.м
Из кирпича (для сравнения)~23 000 руб. за 1 кв.м.

Стоимость дома из экологических материалов будет 1,5-2 раза дешевле, чем в доме из кирпича. Применение дешевых материалом позволяет существенно сократить срок окупаемости дома. Дома из соломы активно строят в Краснодарском крае и в Сочи, как мини-отели и хостелы для туристов в летний сезон. Окупаемость таких домов составляет около 4-6 лет.

#14. зарубежная недвижимость

Следующая стратегия вложения денежных средств и создания актива – инвестиции в зарубежную недвижимость. Доходность от сдачи в аренду такой недвижимости в разы больше, чем от отечественной. Ключевым фактором успеха является оценка спроса в регионе. Так в последнее время российских туристов привлекают дома для среднесрочной аренды в зимние месяцы в Таиланде, Вьетнаме, Шри-Ланке.

Объект недвижимостиЦена
Квартира в новостройке в Паттайе (Таиланд) 45 кв.м. 3,5 млн. руб.
Квартира студия в Паттайе (Таиланд) 27 кв.м1,7 млн. руб
Дом у моря в Паттайте (Таиланд) 200 кв.м.4,5 млн. руб.

Можно заметить, что цены намного ниже, чем на московскую недвижимость.

Альтернативными способами инвестирования в иностранную недвижимость будет вложение в квартиры и виллы Испании (также Болгария, Греция), в настоящее время из-за кризисной экономической ситуации в стране цены намного ниже, чем в Евросоюзе. Если ориентироваться на сдачу недвижимости иностранным туристам, то отлично подходят такие направления как майями / Сан-Франциско в США, где почти круглый год пляжный сезон, развит яхтинг, имеются гольф клубы, рестораны и ночные клубы, что привлекает богатых иностранных туристов для отдыха и развлечений.

Из сложностей реализации стратегии можно выделить, то что необходимо ехать на объект.

#16. покупка земельного участка

Покупка земельного участка рядом с городом или в округе. Преимущества стратегии в сравнительно небольших затратах на приобретение земли.

Земельная стратегияОписание и эффективность
Покупка земли в перспективных районах застройки жилыми кварталами рядом с городомНеобходимо отслеживать тенденции застройки близлежащих территорий к городу, где строится ЖК и комплексы, развивается инфраструктура, создаются развязки и транспортные узлы. Когда уже все будет построено, то врятли вы там купите потом землю. На приобретенном участке можно организовать: автостоянку (если были простроены ЖК), автомойку или автосервис (если проложена дорога), магазин (если появился транспортный узел), сдать в аренду под рынок или ТЦ (рядом с транспортной магистралью федерального значения).
Покупка земли и продажа по частямПродажа под точечную застройку коттеджей или дачных поселков.  Минимальный участок для продажи по земельному кодексу 4 сотки. Сложность схемы в поиске покупателей или арендаторов.

Главная сложность в реализации стратегии – это длительность создания вокруг инфраструктуры, что может занять 3-7 лет. Также необходимо оценить землю, если она болотистая или с подводными водами, то на ней сложно будет что-то построить или сдать в аренду под строительство.

#3. инвестиции в новостройки

Главное правило при использовании данной стратегии заключается в том, что чем раньше вы вложитесь, тем больше будет прибыль. Даже на этапе строительства ее можно перепродавать. Если у вас квартира в ипотеке, то ее тоже можно продать, на любом из этапов.

ПреимуществаНедостатки
Высокий доход от продажи ~30-50%Новостройка может быть заморожена по причине банкротства или финансовых трудностей у застройщика*
Возможность продать квартирку даже в ипотеке, что позволяет совершать сделки без собственного капиталаАктивное строительство в районе может снизить цену продажи

*Как проверить надежность застройщика?

Продажа жилья осуществляется по ДДУ (договор долевого участия), не стоит покупать квартиру по договору ЖСК. Далее необходимо проверить финансовую отчетность застройщика (размер его активов и динамику чистой прибыли), отсутствие судебных актов, определить в каких банках аккредитован, т.к. крупные банки дополнительно проводят проверку финансового состояния застройщика.

На рисунке показаны факторы, которые влияют на стоимость квартиры для Киева (данная схема аналогично подходит и для других городов). Можно заметить, что покупая на стадии фундамента получается экономия до 25%, наличие транспортной остановки общественного транспорта увеличит стоимость 5%. Также одним из важных факторов является наличие отделки, которая увеличит стоимость квартиры до 20% ⇓.

#4. инвестиции в недострой  (незавершенное строительство)

Стратегия заключается во вложении в незавершенный объект строительства, когда вы

видите недостроенный дом, то можно купить его по цене ниже рыночной. Это будет выгодно как для продавца, так и для вас. Одним из ключевых факторов успеха является переговоры с собственником и покупка с большой скидкой. Направления использования недостроя следующие:

  • Завершение строительства и продажа / сдача в аренду объекта.
  • Снос и продажа чистого земельного участка.
  • Переделка под бизнес (например шиномонтаж, кафе, хостел и т.д.)

Так недостроенные гаражные постройки вдоль дороги можно использовать в качестве шиномонтажа или автосервиса. Много объектов незавершенного строительства можно найти в Краснодарском крае (Сочи), такие объекты могут быть переделаны в мини-отели или хостелы. И за счет активного туристического сезона с мая по сентябрь окупить вложения за 3-4 года.

ПреимуществаНедостатки
Высокий доход от продажи ~40-50% или перестройки под бизнес. Окупаемость 3-4 годаНеобходимость экспертность при строительстве и можно не учесть скрытых дефектов при покупке недостроя: наличие грунтовых вод в подвале, испорченная проводка, отсутствие подключения к коммуникациям

Главная сложность данной стратегии – это поиск объекта недвижимости с максимальным доходом для перепродажи или имеющим лучшее расположение для создания бизнеса. По статистике для того чтобы найти 1 подходящий объект необходимо просмотреть 80 предложений.

Читайте также:  Оценка инвестиционных проектов: методы, критерии, анализ | Vse-Investicii

Для поиска объектов незавершенного строительства можно воспользоваться сервисом Avito. Подходит для поиска недостроенных дачных домов и коттеджей. Предложений на сайте много, можно найти наиболее инвестиционно привлекательное.

#5. перевод квартиры из жилой в нежилое помещение

Стратегия заключается в переводе жилого помещение в нежилое и сдача ее в аренду или продажа по бизнес. Например это первые этажи жилых домов из которых делают продуктовые магазины, парикмахерские и салоны красоты. Хорошим спросом пользуются квартиры первой линии домов около метро или транспортных узлов.

В «оффлайн» бизнесе ключевую роль играет расположение, если рядом проходит оживленная дорога, то это будет привлекательно для бизнеса. Если квартира будет находиться в не поля видимости пешеходов, то это не привлечет потенциальных клиентов.

Главная сложность инвестиционной схемы – это переоформление квартиры в нежилое помещение. Основные юридические требования:

  • Квартира должна принадлежать собственнику (наличие свидетельства о регистрации, завещания или договора дарения).
  • Квартира не должна быть взята в ипотеку и ни чем не обременена.
  • Квартира переводится полностью в нежилую, а не частично.
  • Необходимо выписаться при изменении ее статуса.
  • Необходимо зарегистрировать все изменения и перепланировки.

Преимуществом данной схемы является то, что сдача помещения в аренду под бизнес в 2-3 раза превышает доходность от сдачи в аренду. Так если месячный доход от сдачи 2-х комнатной квартиры на первом этаже в Москве составит 40 000 руб., то от сдачи под аптеку, продуктовый или кафе быстрого питания (например: SushWok) составит 100 000 руб.

ПреимуществаНедостатки
Доходность сдачи в аренду как коммерческую недвижимость в 2-3 раза выше, чем сдача как жилуюКвартира должна находиться в собственности, а не в ипотеке

Более подробно какой открыть бизнес в жилом доме, оценку рентабельности и окупаемость бизнеса читайте в статьях:

#6. перевод из нежилого в жилое помещение

В Европе и США есть наоборот стратегия это, когда вы переводите из нежилого в жилой фонд, то есть, например, заводские помещения переделываются в лофты и сдаются в аренду или представляются как хостел. Основная сложность заключается в проведении всех коммуникаций: отопления, канализации, электрики, вентиляции. Если брать складские помещения с высокими потолками, то можно сделать несколько этажей.

В многоквартирных домах часто используются подвальные и полуподвальные помещения под перестройку под хостелы. Это особенно распространено в Санкт-Петербурге, где многие нежилые помещения чердаков или полуподвалов переделываются в хостелы или мини-отели.

Для перевода необходимо соблюдение следующих условий:

Алгоритм перевода помещения по этапам:

  1. Подготовить проект переустройства / перепланировки с оформлением согласия собственников (проект можно заказать у организации, которая является членом СРО) (ч. 1 ст. 55.8ГрК РФ)
  2. Собрать необходимые документы (заявление о переводе, паспорт, документы на собственность или их нотариальные копии, проект перепланировки при необходимости, заключение уполномоченных организаций или протокол собрания собственников помещений многоквартирного дома). (ч. 21 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2020 N 692-ПП)
  3. Обращение в уполномоченный орган (в Москве – Департамент городского имущества). Подать документы можно через МФЦ.
  4. Проведение перепланировки помещения (если необходимо) (ч. 8,9 ст. 23 ЖК РФ).  Составление технического плана кадастровым инженером (ст. ст. 2936 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
  5. Внесение информации в ЕГРН и получение выписки. (ч. 9 ст. 23ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона N 218-ФЗ, ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ)
ПреимуществаНедостатки
Возможность перестроить нежилые помещения под гостиничный / хостельный бизнесПомещение должно находиться в собственности, а не в ипотеке и не обременена залогами
Быстрые сроки окупаемости вложенных средствТребуются проведение всех коммуникаций, подготовки и предоставления документов

#8. посуточная  субаренда квартир

Это одна из самых распространенных стратегий с жилой недвижимостью, которая заключается в посуточной сдаче квартиры в субаренде. Преимуществом является то, что не нужно быть собственником квартиры, а заключить с владельцем договор субаренды на длительный срок, на право от своего имени управлять сдачей квартиры.

Можно заметить, что опять применяется принцип «разделяй и властвуй», если в офисах и разделении квартиры на студии мы физически делили помещение, то здесь делится время. Берете на длительный срок, а сдаете на короткий срок. То есть у нас есть одна квартира, мы ее не разбиваем, а делаем из нее подходящие под сдачу апартаменты.

При этом затраты на создание такого актива минимальные. Основная сложность – это найти собственников, которые будут готовы заключить с вами договор субаренды. Так как многие собственники пожилые люди, и они боятся, что активная сдача квартиры может совсем «убить» их квартиру.

ПреимуществаНедостатки
Можно не иметь в собственность квартиры, а заключить договор субарендыСложность найти собственника готового предоставить квартиру под субаренду
Доход может в 1,5 раза перекрывать затратыНеобходимость ежедневной уборки помещения и контроля

Рассмотрим практический пример. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 20 000 – 25000 руб. Для того чтобы собственник заключил договор субаренды, можно повысить затраты до 30 000 – 45 000 руб. Предложение увеличить на 30% месячную оплату позволяет найти более сговорчивых владельцев.

Доходность будет больше, если перейти от посуточной аренды к почасовой, но сложность управления будет выше.

Лайфхак.  Для оценки спроса в районе можно посмотреть заявки на Avito, это позволит сделать первое представление о перспективности района.

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

  1. Арендный бизнес: снимаем помесячно, сдаем посуточно (минимум вложений)
  2. Управление объектами недвижимости; как сдавать квартиру посуточно?
  3. Хостел и мини-отель (посуточно, по койкам, в центре и возле туристических мест)
  4. Организация антикафе, или как сдавать недвижимость поминутно (посетитель платит за время, а не за еду)
  5. Сдача квартир в длительную субаренду
  6. Организация общежитий для рабочих
  7. Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)
  8. Капсульный отель

Стоит ли инвестировать в недвижимость

В последние месяцы на рынке жилой недвижимости настоящий ажиотаж. Несмотря на общий экономический спад в 2020 г. из-за пандемии, мы видим ускорение темпов роста цен на квартиры.

В этой статье мы не рассматриваем ситуацию, когда квартира нужна исключительно для проживания: в этом случае решение зависит от множества индивидуальных факторов, значимых для конкретного человека. Мы анализируем ситуацию, когда речь идет об инвестициях в жилую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду или для перепродажи.

Почему выросли цены

По данным irn.ru, стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы к октябрю увеличилась на 4,6% по сравнению с концом прошлого года. Новостройки, по оценкам экспертов, с начала года прибавили от 5 до 14%, в зависимости от сегмента. 
Цены на недвижимость демонстрируют положительную динамику на фоне возросшего спроса. Разумеется, жилье дорожает крайне неравномерно.

Рост спроса на недвижимость в последние месяцы связан с несколькими ключевыми факторами:

• Общее падение ипотечных ставок на фоне снижения инфляции и ключевой ставки Банка России. Уровень ипотечных ставок опустился до минимальных значений в современной истории.

Ключевая ставка ЦБ РФ опустилась до уровня 4,25% — решение было принято регулятором на фоне снижения дезинфляционных рисков. Согласно прогнозу Банка России, годовая инфляция составит 3,7–4,2% по итогам текущего года и 3,5–4,0% в 2021 г. В дальнейшем инфляция будет находиться вблизи 4%.

Читайте также:  ИНВЕСТИЦИИ, Экономическая сущность и значение инвестиций - ЭКОНОМИКА ОРГАНИЗАЦИИ (ПРЕДПРИЯТИЯ)

 Запуск программы льготной ипотеки. Эта правительственная мера существенно поддержала спрос на новостройки в условиях пандемии.

В апреле, в разгар пандемии, президент России Владимир Путин предложил запустить программу для поддержки желающих купить жилье и строительной отрасли. Так, ипотеку можно получить по ставке 6,5%.

В августе размер первоначального взноса для получения кредита по программе был снижен с 20% до 15%. Максимальная для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб.

Программа стала одной из самых успешных антикризисных мер — выдано больше 220 тысяч кредитов на 630 млрд руб. Расходы бюджета РФ на субсидирование ипотечных ставок в 2020 г. превысят прошлогодние в 20 раз: около 40 млрд руб. против менее 2 млрд руб. В следующие два года этот показатель может вырасти вдвое, говорится в аналитической записке Банка России «Жилищное строительство».

 Вкладчики уходят в квадратные метры.

Ставки по вкладам упали, доходности по облигациям также снизились. По результатам мониторинга Банка России, в I декаде октября средние максимальные ставки по депозитам в топ-10 банках опустились до исторического минимума — 4,33%. Год назад этот показатель был на уровне 6,6%.

В то же время, согласно данным ВЦИОМ, 45% опрошенных граждан РФ заявили, что сейчас не лучшее время открывать вклад. В конце 2020 г. таких было около 30%.

То есть это как раз подтверждает тенденцию о смене настроений. Низкие ставки выдавливают инвесторов в альтернативные инструменты, в том числе в недвижимость, которая традиционно воспринимается в качестве актива, приносящего регулярный доход от сдачи в аренду. Кроме того, смещение фокуса в сторону недвижимости произошло еще и за счет предстоящего введения 13%-го налога на доход по депозитам, превышающим 1 млн руб.

 Отложенный спрос на недвижимость из-за локдауна в начале года.

Вместе с тем в октябре Росреестр заявил о восстановлении в России динамики учетно-регистрационных действий и возвращении на уровень средних показателей 2020 г.

Пузырь или не пузырь

Многие начинают называть текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости пузырем. Однако я бы не стал подменять понятия. Рыночный пузырь — это чрезмерно дорогой актив относительно других рыночных инструментов.

Известный пример — японский финансовый пузырь в период 1986–1991 гг., который вызвал многократный рост цен как в недвижимости, так и на фондовом рынке. В квартале Гиндза в Токио цены на недвижимость достигали 100 млн иен (около $1 млн) за квадратный метр. Пузырь сдувался более десяти лет.

В России ситуация сейчас отличается. Строительная отрасль за последние два года сильно изменилась: счета эскроу, онлайн-ипотека, переход от финансирования стройки дольщиками к проектному финансированию. Реформы сделали рынок прозрачным и более безопасным для покупателя. Застройщики тесно сотрудничают с банками, что стимулирует продажи жилья. Минстрой России сообщил, что стройки не будут останавливаться в случае второй волны коронавируса, поскольку разработаны меры безопасности на строительных площадках. Государство со своей стороны активно поддерживает рынок первичной недвижимости, тем самым помогая строительной отрасли и экономике в целом.

Мы видим абсолютно обоснованный фундаментально рост цен. Низкие ставки действуют на недвижимость точно так же, как и на любой другой инструмент для инвестирования. Россия в этом плане не уникальна. В США, где ФРС опустила долларовые ставки к нулю, cредняя цена частного дома в сентябре установила рекорд за всю историю и достигла почти $320 тыс. В Великобритании в прошлом месяце цены на жилую недвижимость выросли на 7,3% в годовом выражении. Это рекордные темпы с 2020 г.

Согласно данным UBS Global Real Estate Bubble Index, который измеряет риск пузыря на рынке недвижимости, Москва занимает 17 место. Эксперты в своем исследовании рассматривают пять факторов: отношение цены недвижимости к доходу от нее и цену недвижимости к стоимости ее аренды, изменение в соотношении ипотеки к ВВП и строительства к ВВП, а также относительный показатель стоимости недвижимости города по сравнению с ценой по стране. В понимании банка, любой город, показатель которого выше 1,5 по этому индексу, рассматривается как подверженный риску возникновения «пузыря». Значение для Москвы — 0,66.

С конца 2020 г. цены увеличились на 25% благодаря возросшему спросу и на фоне введения законодательства по эскроу-счетам. Однако, несмотря на программы ипотечного кредитования, поддерживаемые правительством, и послабление ДКП российского центрального банка, эксперты прогнозируют, что уровень цен, скорее всего, не будет устойчивым: давление на спрос оказывают недостаточный экономический рост и снижение доступности жилья. Более того, активные темпы строительства формируют значительное предложение со стороны застройщиков.

Если посмотреть стоимость недвижимости в долларах, то тем более никаких признаков пузыря мы не увидим. Согласно данным irn.ru, квадратный метр жилья в Москве сейчас стоит столько же, сколько в 2006 г. (около $2500) и более чем в два раза ниже пиковых значений перед кризисом 2008 г.

Разбираемся в механике процесса

Если мы говорим об инвестициях в недвижимость, то квартира рассматривается как инструмент способный генерировать денежный поток. Как падение процентных ставок вызывает подъем цен длинных облигаций с постоянным купоном, так и для квартир снижение ставок в экономике должно провоцировать рост их стоимости. Именно этот процесс сейчас вовсю идет и, вероятно, продолжится еще несколько месяцев.

Ситуация, когда спрос на рынке превышает предложение, сохранится. Особенно это касается небольших однокомнатных квартир и студий, которые являются более ликвидными и в первую очередь рассматриваются инвесторами в качестве объекта для вложений. По данным Дом.РФ, в среднем на 100 строящихся квартир приходится 54 однокомнатных, 32 двухкомнатных, 13 трехкомнатных и одна квартира с четырьмя и более комнатами.

Но во всем этом процессе есть один важный момент, который должны учитывать инвесторы — сейчас накапливается огромная масса объектов, которые предназначены для последующей сдачи в аренду. Это несет в себе риски избыточного предложения на фоне снижающегося спроса: многие из тех, кто ранее снимал квартиру, пользуются моментом и приобретают недвижимость с низкой ипотечной ставкой.

Программу льготной ипотеки под 6,5% предлагается продлить с 1 ноября 2020 г. до середины 2021 г. В ближайшее время это снизит ажиотаж — многие потенциальные покупатели, получив временной резерв, будут более взвешенно подходить к покупке.

Исторически средняя доходность от сдачи в аренду была чуть ниже среднего уровня ставки депозита, в зависимости от региона (в МСК ниже всего).  Сейчас мы столкнулись с ситуацией, когда потенциальная доходность от сдачи в аренду выше средней максимальной депозитной ставки в топ-10 крупнейших банках. Это кратковременное явление, которое рынок вскоре исправит. Должно произойти выравнивание ставок. Каким образом это будет происходить? За счет роста цены объектов при отсутствии роста арендных платежей в абсолютном выражении.

Таким образом, в попытке сделать недвижимость более доступной, меры по стимулированию спроса уже привели к росту цен, что вновь снижает доступность, несмотря на более низкие ипотечные ставки.

Рост цен на жилую недвижимость может начать тормозить в следующем году, ближе ко II полугодию. Покупая квартиру для сдачи в аренду, нужно понимать, что доходность вскоре вновь опустится ниже депозитной ставки за счет уже начавшегося ускорения роста цен.  При этом ставки аренды расти не будут из-за избыточного предложения и сокращения числа потенциальных арендаторов.

Читайте также:  Пять интересных инструментов для пассивного инвестирования на американском рынке

Исследования специалистов Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость уже показали увеличение лояльности участников столичного рынка найма. В частности, в условиях снижения спроса и цен, а также при неясных перспективах многие арендодатели готовы разделить или уменьшить депозит, некоторые снижают арендную ставку — в среднем на 5%. В целом участники рынка аренды сегодня готовы к уступкам в условиях экономической нестабильности.

На срок окупаемости квартиры как инвестиции всегда будут влиять факторы налогообложения, вероятный простой квартиры без арендаторов, расходы на текущее содержание и ремонт, эмоциональная составляющая ведения арендного бизнеса.  Стоит просчитывать и ликвидность объекта — срок реализации квартир занимает как минимум пару месяцев.

Хочу заработать на росте недвижимости, но не хочу ее покупать

Если нет желания связываться с покупкой недвижимости и оформлением ипотеки, то один из вариантов поймать волну роста — купить акции компаний, которые заработают на увеличении спроса и росте цен на недвижимость. На российском фондовом рынке представлено три крупные компании, которые занимаются недвижимостью — это ПИК, ЛСР и Эталон.

Средняя цена недвижимости группы ЛСР в III квартале 2020 г. выросла на 13% г/г и составила 130 тыс. руб. кв.м., у Эталона на 21% до 186 тыс.

Говоря об инвестиционной привлекательности, можно обратить внимание на ПИК и ЛСР. ПИК по итогам 9 месяцев 2020 г. имеет 77% ипотечных сделок, ЛСР — 64%. При сохранении высокого спроса на недвижимость, эти компании выиграют больше остальных.

Стоит отметить, что ПИК является более крупным игроком и ориентирован на широкую аудиторию потребителей. С точки зрения дивидендов, ЛСР могут быть чуть интересней. В базовом сценарии можно ожидать 78 руб. на акцию (около 8,9%).

Помимо покупки акций девелоперов, существуют закрытые паевые инвестиционные фонды, ориентированные на недвижимость. В этом способе также не требуется покупка недвижимости. Суть заключается в том, что формируется определенное количество инвесторов с инвестициями, которые передаются фонду под управление.

Если все-таки покупать недвижимость ради долгосрочных инвестиций с целью роста ее стоимости и получения арендных платежей, то стоит делать это в городах, где нет устойчивой естественной убыли населения. То есть это должны быть растущие мегаполисы, где есть платежеспособный спрос и нет опережающей динамики старения населения, откуда массово не уезжает молодежь.

Район квартиры не должен быть перегружен большим количеством строящихся жилых объектов, иначе впоследствии придется «соревноваться» с другими такими же инвесторами, снижая ставку аренды. Класс жилья представляет собой важный элемент позиционирования объекта и зависит от многих факторов: расположение объекта, обеспеченность прилегающих территорий необходимой инфраструктурой, концепция проекта и архитектурно-планировочные решения.

БКС Мир инвестиций

Шаг 1. смотрим на локацию

Важнейший фактор для любой недвижимости — расположение. Даже идеальная квартира за умеренную цену не найдет покупателя, если находится в неудачном месте. Например, далеко от остановок общественного транспорта или в необжитом районе без магазинов и школ поблизости.

Если говорить о ЖК Profit, то он строится в Нижегородском районе Москвы: прямо сейчас он активно развивается и обрастает новыми станциями метро. В пяти минутах ходьбы от Profit расположены станция метро «Нижегородская» и одноименная станция МЦК — вместе они входят в ТПУ «Рязанская». Для автомобилистов доступны выезды на Рязанский проспект и Третье транспортное кольцо.

«Комплекс возводится в районе с уже сложившейся инфраструктурой: рядом находятся магазины, отделения банков, аптеки, кафе, салоны красоты, кинотеатры, парки, скверы, храмы, музеи, театры», — перечислил заместитель директора по продажам девелоперской компании «Гранель» Сергей Нюхалов.

Риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью», назвали район у станции «Нижегородская» популярным как среди застройщиков, так и среди покупателей квартир. По мнению агентов, высокий спрос на жилье здесь обеспечен близким расположением к центру Москвы и наличием поблизости станций метро и МЦК. А еще рядом находится крупный ТРЦ «Город».

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, именно в Нижегородском районе девелоперы возводят новостройки хорошего качества, так как объемы здешних площадок позволяют реализовать качественное благоустройство и создать достаточно объектов инфраструктуры.

Шаг 2. оцениваем застройщика

После анализа локации стоит пристально изучить застройщика, который строит новый дом. Опытный ли это игрок или новичок? Сколько осуществленных проектов есть в активе этого застройщика? Если девелопер уже завершил какие-то проекты, можно съездить и посмотреть на то, как сейчас себя чувствуют возведенные им дома. И конечно, узнать о репутации застройщика у риелторов, которые работают на первичном рынке.

Застройщик Profit — компания «Гранель». Пожалуй, красноречивее всего об этой компании говорит то, что она работает в России с 1992 года. «Гранель» умудрилась пережить множество других застройщиков и выстояла в нескольких финансовых кризисах девяностых и двухтысячных.

Девелопер возводит жилые комплексы в основном в Подмосковье, а также в Новой Москве; в реализации — 12 проектов, расположенных на расстоянии от 2 до 15 км от МКАД. В старых границах Москвы «Гранель» строит два жилых комплекса: ЖК Profit на «Нижегородской» и ЖК «Тринити» около станции «Верхние Лихоборы».

Чтобы лично увидеть результаты работы застройщика, можно отправиться в город Королев и посмотреть на заселенный ЖК «Валентиновка Парк» — впечатляющий проект с по-настоящему уютной квартальной планировкой и продуманной организацией пространства.

А если захочется проверить высотные дома, то стоит отправиться в Балашиху, где компания «Гранель» возвела ЖК «Алексеевская роща». В этом жилом комплексе сразу 15 домов: свидетельство того, что девелопер умеет реализовывать сложные и масштабные проекты комплексного освоения территории. Сданные и заселенные дома от компании «Гранель» можно найти в Видном, Мытищах, Красногорске, а также в Новой Москве.

Заключение

По данным Росреестра, число сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Часть жилых помещений куплены для того, чтобы покупатель смог сберечь крупную сумму денег от инфляции и попытаться получить с нее прибыль. Другими словами, инвестиции в недвижимость в нашей стране уже не такой редкий случай, как было еще десятилетие назад.

Несмотря на то, что во многих направлениях инвестирования доход не слишком высокий, а риски существенные, сам процесс инвестирования – дело нужное. Другое дело, что инвестиции в недвижимость в последнее время заслужили репутацию сомнительных. И тому есть причины:

  • долгая окупаемость затрат. Доход от сдачи недвижимости в аренду на самом деле не так высок, как хотелось бы. Момент окупаемости (с учетом производимых затрат) может так и не наступить.
  • сомнительная ликвидность. Недвижимость в нашей стране легко теряет в цене. Кроме того, при продаже раньше, чем через три года, с полученной суммы взимается подоходный налог, что может свести на «нет» все попытки заработать.
  • высокие сопутствующие расходы (коммуналка, налоги, поддержание недвижимости в надлежащем состоянии);
  • быстрое моральное устаревание недвижимости. С той скоростью, с которой в нашей стране ведется строительство, новостройки «состариваются» скорее, чем их хозяева. Кроме того, приобретенная квартира в новостройке даже после одного хозяина становится «вторичкой». А рынок вторичного жилья сейчас переживает не лучшие времена. Люди предпочитают жилье в новостройке по многим причинам, в том числе и потому, что для жилья в новых домах предусмотрены льготные кредиты.

Чтобы подытожить все написанное, скажем следующее. Если в вашем конкретном случае плюсы от инвестирования недвижимости перевешивают недостатки, есть смысл получить этот опыт и сделать выводы самостоятельно. Возможно, именно вы окажетесь тем инвестором, который сможет заработать состояние при работе с недвижимостью. Желаем вам удачи.

Василиса Иванова

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 4,00 из 5)
Загрузка...

Комментарии запрещены.