Как заработать на перепродаже недвижимости

В 2016 году я потратила 30 тысяч на интернет-курсы, где учили покупать новостройки на стадии котлована и продавать перед сдачей дома.

Обещали рентабельность 30%, а трудозатраты — 7 дней в течение года. В реальности я получила 204 797 ₽, или 14,2%, а потратила в общей сложности 5 месяцев.

В статье расскажу, сколько вложила собственных средств, почему потратила столько времени и где все пошло не так, как было в теории.

Почему я вообще этим занялась

В 2016 году я перешла на полставки и решила использовать освободившееся время для развития, в первую очередь финансового. В интернете нашла курсы об инвестициях в новостройки. На бесплатном вводном занятии рассказывали, что, если купить квартиру на стадии котлована в ипотеку, можно заработать на ее перепродаже до 30% годовых от суммы собственных вложений. В качестве доказательств лектор показал документы на купленные им квартиры и отзывы бывших учеников.

Меня всегда интересовали вложения в недвижимость, а пробовать самостоятельно без специальных знаний и опыта я боялась. Решила, что начну с теоретической подготовки за деньги, а потом подберу и куплю первую недвижимость.

На теоретических занятиях я получила алгоритм, как выбирать и покупать жилье в новостройке, рассчитывать инвестиции, анализировать надежность застройщика, ликвидность объекта и района, а также стратегии покупки и продажи.

После курсов я стала искать подходящую новостройку. В жизни все оказалось не так просто, как говорили на лекциях. Два месяца у меня ушло только на выбор. Выбирала по основным критериям: надежность застройщика, схема продажи, низкий вход и приемлемое местоположение.

Как я выбирала застройщика

Опыт. Для дольщика главное, чтобы дом достроили, поэтому в первую очередь я обращала внимание на опыт застройщика. Рассматривала только тех, у кого есть построенные дома, желательно в Москве и области. Идеальный вариант — больше четырех домов в моем городе.

Застройщиков со сданными проектами в других городах я тоже рассматривала, но осторожно. Даже если у строительной компании были удачные проекты в других городах, это не значит, что в Москве тоже все будет хорошо. Другая администрация и особенности согласования документов могут сказаться на сроках сдачи дома.

Срок сдачи. У отобранных застройщиков я смотрела срок сдачи предыдущих домов. Лучше, если дома сдавались раньше, вовремя или максимум с задержкой в один квартал.

На сайте «Мск-гуру» есть информация о застройщике и сроках сдачи дома. Здесь же видно, по какому договору он работает. В данном случае это ДДУ, потому что указан закон № 214-ФЗ. Если написано «ЖСК», значит, застройщик работает только через жилищный кооператив

Застройщик сдал только четыре новостройки, а строит целых 12. Тут стоит подумать, не переоценил ли он свои силы

Застройщик строит в основном в Московской области. И не только свои объекты — еще достраивает за другими. Например, ЖК «Малина»: застройщик решил достроить проблемный объект и взял на себя дополнительный риск и обязательства

Хорошо, что у застройщика есть полностью сданные и распроданные объекты в Московской области. Это повышает шансы, что дома сдадут вовремя. Но таких объектов немного

Сколько лет компания работает на рынке. Хорошо, если она уже пережила один из кризисов в экономике, — больше шансов, что будет в состоянии выдержать следующий. То есть я рассматривала компании с большим опытом на рынке, в идеале не меньше восьми лет.

Количество одновременно строящихся объектов. На справочных сайтах и сайтах застройщика всегда можно найти информацию, сколько объектов у него сейчас в работе и на какой стадии. Я сразу отсекала тех, у кого много объектов на ранних стадиях и мало на последних.

Долги проверяла по соответствующей графе проектной декларации. А исполнительные производства в отношении застройщика на большие суммы — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Решила, что производство от 10 млн может нанести ущерб строительству и, главное, репутации застройщика и стать первым шагом к финансовым проблемам, потере доверия и заморозке строительства или задержке сдачи дома.

Я выбирала квартиру в Москве и области, поэтому использовала сайт «». Подобные справочные сайты есть и в других регионах: «» в , «Этажи» в Новосибирске, «Новостройка 116» в Казани.

На сайте интересующую новостройку можно найти в поиске или на карте. Кроме основных характеристик новостройки там всегда есть ссылка на застройщика с краткой информацией о компании, датой ее создания и списком строящихся и уже построенных объектов. Я предпочитаю смотреть подобную информацию на справочных сайтах, а не на сайте застройщика, чтобы она была максимально объективна.

Чтобы проверить наличие исполнительных производств, потребуется полное название организации. Я уточняла его у менеджеров по телефону. Еще название и адрес можно посмотреть в типовом договоре долевого участия и проектной декларации на сайте застройщика

Компаний с одинаковым названием может быть много. Найти нужную проще всего по адресу

Проектную декларацию можно найти на сайте застройщика. Из этой декларации видно, что дебиторская задолженность гораздо больше кредиторской, а убыток в масштабах проекта невелик

Схема продажи и продавец

Я рассматривала только новостройки, которые можно купить по ДДУ. На рынке были варианты покупки через ЖСК, что дешевле. Но эти отношения не регистрируются в Росреестре, в отличие от ДДУ. Есть риск, что стоимость квартиры в процессе строительства вырастет, и нет никакой защиты от государства, если застройщик просрочит сдачу объекта. Поэтому ЖСК я даже не рассматривала.

В ДДУ меня интересовал пункт о продаже квартиры по переуступке, поскольку я собиралась продать ее до вступления в собственность. Так нас учили на курсах. Когда дольщик принимает квартиру и подписывает акт приема-передачи, нужно время, чтобы оформить объект в собственность и поставить дом на кадастровый учет. Все это время деньги не работают, а ипотеку платить нужно. Поэтому лектор курса советовал продавать квартиру до вступления в собственность.

Еще я смотрела на самого продавца. Хорошо, когда застройщик продает квартиры от своего имени, а не создает дочерние фирмы для каждой застройки. Если будут проблемы с конкретным домом у «дочки», ее могут обанкротить — это не повлияет на финансовое состояние головной компании. Но зато сильно повлияет на ее репутацию.

Проще всего выяснить, кто будет продавать, из проектной декларации. В ней всегда указывают не только застройщика, но и объекты, которые он уже построил ранее. Если строит «дочка», проектов может и не быть.

Лучше всего, чтобы не требовалось согласие застройщика на продажу по уступке. Всегда может возникнуть неприятная ситуация, когда за свое согласие застройщик захочет получить определенную плату

Местоположение

При продаже ключевую роль играет транспортная доступность. Небольшая квартира или студия, расположенная рядом с транспортными узлами, стоит дороже, и ее проще продать. Поэтому я рассматривала только те жилые комплексы, откуда можно добраться пешком до электрички или доехать на наземном транспорте без пересадок до метро за . Пешая доступность метро — идеальный вариант, но такие квартиры оказались слишком дорогими. В Москве я не нашла квартир дешевле рублей на этапе котлована.

В Москве прямой зависимости именно от транспортной инфраструктуры я не заметила. На цену в первую очередь влияли класс новостройки, район строительства и известность застройщика. Бизнес-класс ценился дороже остальных, север Москвы — дороже юга. Еще цена росла с каждым построенным этажом, поэтому напрямую сравнивать цены было сложно.

В Московской области новостройки с проблемной транспортной доступностью стоили дешевле и продавались по акциям с хорошей скидкой — до 30%. В таких комплексах квартиры раскупают плохо, есть много свободных планировок на выбор. Я заметила, что многие застройщики таких объектов пускают собственные автобусы от метро для клиентов на время продажи, особенно если не хотят снижать цену.

Застройщик возит покупателей от метро на машине, поэтому кажется, что ехать недалеко — всего 16 минут

Но стоит пересесть на общественный транспорт, и картина меняется: время в пути от метро «Бульвар Дмитрия Донского» до строящегося объекта — 35—40 минут

Цена квартиры

Я старалась найти самую дешевую квартиру, чтобы в будущем было больше потенциальных покупателей. Но при этом выбирала студию с удобной планировкой: с квадратной комнатой — такую проще обставить, с балконом и несколькими окнами, чтобы квартира была светлой, а при желании можно было отделить часть квартиры с окном стеной или иначе выделить зону, например для кухни.

Я не рассматривала первый и последний этажи, а только средние. В современных новостройках не протекает крыша, но многие люди все равно не доверяют квартирам на последнем этаже. А на первом боятся, что будет сырость и запах из подвала или что прохожие будут заглядывать в окна.

Планировка удачная: есть два окна, можно отделить кухню. Студия компактная, в ней будет легко расставить мебель

Планировка студии не самая удачная: квартира вытянута в длину, будет трудно ее обставить. Одно окно дает мало света, а зону кухни придется освещать искусственно даже днем. Чтобы реализовать неудачную планировку, застройщик сразу продает ее с ремонтом, что увеличило стоимость квартиры

Выбор квартиры

Я нашла студию площадью 26 м² на восьмом этаже по ДДУ в жилом комплексе, который расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Застройщик работал с 2012 года, но уже сдавал дома в Московской области, о которых в интернете были хорошие отзывы. Максимальная задержка сдачи очереди составляла один квартал, а иногда застройщик сдавал дома на  раньше срока. Квартиру он продавал от своего имени, исполнительных производств и долгов по проектной декларации у него не было.

На старте продаж в августе 2016 года — тогда еще только-только начали копать котлован — квартира стоила 1 612 732 ₽. Я собиралась взять ипотеку, и мне было важно, чтобы стоимость квартиры не выросла за время оформления кредитного договора. Поэтому я воспользовалась услугой платного бронирования: застройщик снял квартиру с продажи и зафиксировал ее цену. В платное бронирование входила также регистрация ДДУ в Росреестре, поэтому мне пришлось оформить доверенность на регистратора у нотариуса за 2000 ₽.

1,6 млн ₽

стоила квартира на старте продаж

Рентабельность

На курсах учили, что покупать недвижимость гораздо выгоднее в ипотеку: можно использовать кредитное плечо, а собственных средств вложить гораздо меньше и увеличить рентабельность своих денег. Мы самостоятельно просчитывали рентабельность для обоих вариантов — с ипотекой и без — по формуле окупаемости инвестиций (ROI):

Доход считали, опираясь на усредненную стоимость жилья в районе инвестирования. По данной формуле выходило, что ипотека всегда будет выгоднее.

Как посчитать рентабельность

Допустим, я покупаю квартиру за 1 млн рублей, а планирую продать за 1,3 млн через год. Если вложу 1 млн рублей собственных средств, получу 300 тысяч дохода — это 30% от вложенных средств:

Если я возьму ипотеку под 10% годовых на максимальный срок — 25 лет, мне необходимо внести только первый взнос, например 20%. То есть я вложу 200 тысяч рублей и потрачу за год примерно 90 тысяч на выплату процентов банку.

Для упрощения расчетов представим, что эти 90 тысяч я трачу сразу, а не постепенно в течение года. Значит, мои общие затраты на входе составят 290 тысяч: 200 тысяч за квартиру и 90 тысяч на проценты. Через год я продам квартиру за 1,3 млн, из которых 800 тысяч отдам банку за досрочное погашение. Чистая прибыль составит 210 тысяч рублей. Считаем рентабельность:

Но если я не смогу продать квартиру за год, формула и рентабельность изменятся. Рассчитать рентабельность для любого времени работы денег можно так:

Допустим, квартиру я продам не через год, а через два. Посчитаем рентабельность.

Если я покупаю за собственные деньги, доход 1,3 млн и расход 1 млн рублей не изменились. Изменилось только время работы денег — увеличилось в два раза, то есть N = 24.

То есть за каждый год инвестиций мы зарабатываем 15% от вложенной суммы. Рентабельность упала в два раза по сравнению с первым расчетом.

самое — при использовании ипотеки. К расходам теперь относится первый взнос 200 тысяч, который остался неизменным, и проценты банку: за два года я заплачу ему около 180 тысяч рублей. Общие затраты составят 380 тысяч: 200 тысяч на первый взнос и 180 тысяч процентов банку. Через два года я получу 1,3 млн, из которых 800 тысяч отдам банку. Чистая прибыль за два года — 120 тысяч рублей.

То есть за каждый год инвестиций мы зарабатываем около 16% от вложенных денег. За счет расходов на проценты по ипотеке этот вариант стал незначительно выгоднее, чем вложение собственных денег.

Для сравнения рассчитаем оба случая при продаже квартиры через полгода.

При использовании собственных средств:

При использовании ипотеки, если проценты мы платили только полгода и потратили 45 тысяч, будет так:

Здесь я не учла, что деньги за ипотеку вношу не единовременно, а каждый месяц. За счет этого рентабельность варианта с ипотекой возрастает. Когда считала рентабельность продажи своей квартиры, я это учитывала. У меня получилось 14,2%. Так вышло в первую очередь того, что я продала квартиру не через год, а через 25 месяцев. Это увеличило расходы на проценты.

На курсах говорили, что использовать кредитное плечо выгоднее. По своему опыту могу сказать, что это действительно так, но с оговоркой. Цена купленной недвижимости должна вырастать в год на величину больше процента по ипотеке. В моем случае на  в год — именно по такой ставке я взяла ипотеку.

Если брать 2023 год, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 апреля, по данным Центробанка, составила 8,18%. Значит, если купить новостройку в 2023 году, ее цена должна вырасти более чем на  в год. Тогда инвестиция принесет доход. Это возможно и реально во время строительства. Но малопредсказуемо для уже построенных и сданных домов. Поэтому вложения в старый фонд я не рассматривала.

Ипотека

Я решила брать ипотеку не только рентабельности, но и потому, что не могла купить квартиру иначе: не было средств.

Сначала я выбирала квартиру, а под нее — ипотечную программу, которая будет самой выгодной для конкретной новостройки. И это оказалось правильной стратегией. Я покупала квартиру на старте продаж, и мой комплекс аккредитовал только один банк. В нем я и взяла ипотеку.

Документы подавала через ипотечного менеджера застройщика. Для одобрения ипотеки в банке мне понадобились:

Кроме того, я представила документы об образовании и выписки со всех вкладов и счетов в банках. Дополнительные документы запросил менеджер застройщика для подстраховки. Банк их даже не смотрел, потому что у меня был хороший официальный доход. Ипотеку мне одобрили без проблем.

Для максимальной рентабельности необходимо вложить минимальное количество своих денег. Я внесла минимальный первый взнос 20% — 322 732 ₽. В ипотеку взяла 1 290 000 ₽ под 11,2%. Чтобы максимально сократить ежемесячный платеж, я выбрала самый большой срок кредитования — 30 лет. В итоге ежемесячный платеж составил 12 823 ₽.

К моим ипотечным расходам добавилось страхование — 6800 ₽.

Мои первоначальные расходы на покупку квартиры — 362 432 ₽

Я собиралась продать квартиру через год за 2 050 000 ₽. Мои затраты 1 796 912 ₽: 1 612 732 — стоимость квартиры у застройщика, 144 480 ₽ — ипотечные проценты за год, 39 700 ₽ — бронирование, страхование, нотариус. Прибыль — 253 088 ₽. Мои первоначальные расходы 526 912 ₽: 382 432 ₽ первоначального взноса, 144 480 ₽ ипотечных процентов.

Рентабельность должна была быть порядка 48%:

Но я не смогла продать квартиру через год, и срок инвестиции продлился еще на 13 месяцев — за счет этого увеличилась сумма процентов, которые я отдаю банку за пользование деньгами. Еще появлялись расходы на продление страховки, платную рекламу объявления о продаже квартиры на «Авито» и «Циане». Каждый месяц задержки рентабельность в среднем падала на 2,6%. Чтобы ее поднять, я постаралась продать квартиру чуть дороже. Ниже расскажу, чем это закончилось.

Попытка продажи по переуступке

Сначала я старалась продать свою квартиру по переуступке права требования примерно через год после покупки, то есть предлагала покупателю переоформить свою долю в строительстве дома на него.

При таком способе все права и обязанности сторон сохраняются, в договоре меняется только дольщик. застройщик давать свое согласие на переуступку, обычно написано в ДДУ. В моем случае согласие застройщика не требовалось. Необходимо было только уведомить его о новом дольщике после регистрации переуступки.

Сам договор переуступки короткий. Кроме входных реквизитов ДДУ, права по которому переуступаются, в нем есть стоимость переуступки и порядок взаиморасчетов. Договор переуступки прав регистрируют в Росреестре, поэтому такой формат сделки абсолютно законен и полностью защищает покупателя. В 2023 году стоимость регистрации договора 350 ₽, еще 2000 ₽ стоит оформление перехода права собственности.

Первые объявления я начала размещать летом 2017 года. Я хотела продать квартиру за 2 050 000 ₽, то есть на 450 000 ₽ дороже, чем купила. По информации, которую я получила на курсах, продавать недвижимость надо было за три месяца до сдачи дома: можно спокойно найти покупателя и переоформить все на него. К этому моменту я стала активно размещать объявления на сайтах о продаже недвижимости: «Авито», «Циане» и «Яндекс-недвижимости». Но покупателей пугала продажа квартиры в недостроенном доме, которую даже нельзя посмотреть перед покупкой.

У меня не могло быть реальных фотографий квартиры: хотя дом уже построили, все еще шла подготовка к вводу в эксплуатацию. На строительную площадку до выдачи ключей не пускали. Мой дом был в первой очереди, поэтому готовых типовых квартир, которые можно сфотографировать и показать, не было.

По закону застройщик имеет право не пускать посторонних лиц на строительную площадку, пока дом не ввели в эксплуатацию. В моем случае застройщик объяснял свое решение соображениями безопасности. Мне говорили, что если произойдет несчастный случай, то ответственность за него будет нести застройщик.

В объявлении я размещала только собственноручно нарисованный план квартиры, план этажа и фотографии дома. При этом добавляла сначала свой план квартиры, потом красиво нарисованные картинки будущего дома с сайта застройщика, а в самом конце — реальные фотографии дома. Дом строили быстро, поэтому добавлять реальные фотографии было совсем не стыдно.

План квартиры, который я нарисовала в фоторедакторе и добавляла в объявления до получения ключей. План квартиры из документов застройщика выглядел, на мой взгляд, непонятно

Мой дом на момент размещения первого объявления был практически готов

План квартиры из технической документации

Поэтажный план студии, который я размещала в объявлении. Видно, что моя квартира ближайшая к лестнице и не угловая

У меня не было свободных денег, чтобы погасить ипотеку перед продажей. Я надеялась продать квартиру залога. Большинство банков разрешают так сделать. Но обязательно нужно уточнить, что планируется продажа новостройки до вступления в собственность.

В итоге, когда я собралась продавать квартиру, в банке постарались сделать вид, что не понимают, о чем я говорю. Однако когда я отправила официальный запрос по электронной почте и сослалась на обещанные мне условия, проблему быстро решили и на продажу залога согласились.

Ответ банка с разрешением продажи из-под залога, который я получила после того, как направила официальное обращение

Все эти факторы отпугивали возможных покупателей, которые искали квартиру самостоятельно. Я не привлекала риелторов. , хотела пройти весь путь сама и понять суть процесса. Еще не хотелось оплачивать риелторские услуги, которые в  без гарантии быстрой продажи. А покупателей, для которых квартиру искали риелторы, зачастую отговаривали эти самые риелторы. Я думаю, им не хотелось лишней бумажной волокиты.

В итоге мне так и не удалось найти покупателя. Большинство звонков было от риелторов с предложением своих услуг — около в день после публикации или поднятия объявления. Звонков от клиентов было меньше — после публикации или поднятия. Реальных клиентов было трое. Возможно, сейчас, когда я стала опытнее, я  продать им квартиру по переуступке и  ипотеки. Но тогда сделка так и не состоялась. Поэтому я решила вступить в собственность и продавать уже зарегистрированную квартиру.

Как устроена продажа квартиры из-под залога

Такая продажа отличается от обычной. У разных банков свои требования, но обычно схема такая. Сначала нужно получить разрешение банка. После этого необходимо прислать готовый договор переуступки, условия доступа к ячейке, срок аренды ячейки и копии паспортов участников в банк за неделю до планируемой сделки, чтобы согласовать конкретную дату.

Сама сделка проходит в банке-кредиторе по стандартной схеме. Деньги за покупку квартиры закладывают в две ячейки: в одну — для банка в счет погашения ипотеки, во вторую — остаток для продавца. Банк выдает письменное разрешение, без которого сделку не зарегистрируют. После этого договор переуступки регистрируют в Росреестре. Когда покупатель оформляет документы на свое имя, ячейки открывают: продавец получает деньги, банк — погашенный кредит, а покупатель — документы о погашении кредита, с которыми снова обращается в Росреестр и снимает залог.

От обычной продажи квартиры продажа залога принципиально отличается двумя вещами:

Мне казалось, в такой схеме нет ничего страшного, а банк является дополнительным гарантом чистоты сделки.

Вступление в собственность

Квартиру сдали в срок, и в апреле 2018 года я подписала акт приема-передачи. Квартирой я была очень довольна. Акт подписала с первого раза, никаких претензий не было. Сам дом, лестничные площадки и лифт выглядели даже лучше, чем я ожидала. Для подписания понадобился только мой паспорт.

С момента подписания акта к моим расходам добавилась квартплата — в месяц. Я не платила ничего вперед, оплачивала по факту, как обычную квартплату. За все время я потратила на коммунальные платежи 6629 ₽.

Коммунальные платежи за пустую квартиру-студию в месяц — 1514 ₽

Черновой ремонт выглядит не очень привлекательно для глаз, но соответствует заявленному в ДДУ

Окна студии выходили на дорогу, из них была видна промзона напротив

Стеклопакеты и балкон в моей квартире были сделаны хорошо, все окна и балконная дверь легко открывались и закрывались

Я боялась, что стены будут кривыми, а внутри квартиры все будет сделано некачественно. Но стены оказались ровными, внутри я просто не нашла, к чему придраться

Регистрация права собственности

Мне не хотелось ехать в МФЦ по месту нахождения квартиры, поэтому я заранее записалась в отделение Росреестра по экстерриториальному принципу. В такие отделения можно обращаться за регистрацией объекта недвижимости независимо от того, где он находится территориально. В Москве их три, я выбрала с ближайшей записью. Если регистрируешь напрямую в Росреестре, регистрация быстрее обычной на два дня.

С собой необходимо взять:

Важный нюанс: обращаться в Росреестр можно только после того, как застройщик поставил дом на кадастровый учет. Поэтому мне пришлось периодически уточнять информацию в головном офисе застройщика и ждать около месяца.

Поскольку квартира была в ипотеке, понадобилось оформить закладную. Этим вопросом занимался банк, но для ее оформления я заказала оценку квартиры за 4000 ₽ и уплатила пошлину за регистрацию 500 ₽.

Попытка продажи после оформления собственности

Оформив квартиру в собственность, я снова начала размещать объявления о продаже. Чтобы ускорить процесс, через месяц стала использовать платное размещение и поднятие объявлений.

Платное размещение существует на всех сайтах-агрегаторах по продаже недвижимости. В качестве акции «Авито» иногда позволяет разместить или активировать объявление о продаже бесплатно. У меня всегда так и получалось, но за поднятие и размещение на самом верху приходилось платить.

Мое объявление на «Авито», где я размещала фотографии квартиры, этажа и готового дома

Мне показалось разумным платно поднимать объявление на самый верх. Когда объявление опускалось, на «Авито» его можно было снова поднять за 299 ₽.

Наиболее эффективным по количеству звонков оказалось поднятие объявлений на «Авито» и «Циане». Платное размещение и выделение объявления работали хуже. Покупателя на свою квартиру я нашла в июле 2018 года. К этому времени на платные сервисы по рекламе квартиры я потратила 6900 ₽.

Я поставила цену за квартиру 2,2 млн. В объявлении подробно описывала характеристики квартиры и жилого комплекса в целом, рассказывала о возможности заказать ремонт у застройщика по приемлемой цене. Звонки были, но на этот раз возможных покупателей в первую очередь отпугивал залог на квартиру и отсутствие ремонта. Кроме того, квартира находилась в Московской области, что многих очень расстраивало.

Тогда я сделала скидку 50 тысяч, и количество желающих посмотреть квартиру сразу резко увеличилось. С новой ценой я нашла покупателя за 1,5 недели.

Этот покупатель мог купить мою студию только в ипотеку. Чтобы продать ему квартиру, мне пришлось погасить свой кредит. Я использовала собственные средства и заняла 250 тысяч у друзей. Я внесла необходимую сумму в банк, а через несколько дней мне выдали закладную и уведомление о погашении обременения. Это уведомление я отнесла в МФЦ, и обременение на квартиру сняли. Теперь ее можно было продавать в ипотеку моему клиенту.

На снятие обременения и продажу в новую ипотеку ушло два месяца. Я сделала покупателю небольшую дополнительную скидку 27 тысяч: мы проводили оценку для ипотеки, и квартиру оценили дешевле на эту сумму. В итоге я продала квартиру за 2 122 582 ₽ в сентябре 2018 года.

Уведомление о погашении кредита, которое необходимо отнести в МФЦ или Росреестр, чтобы снять залог с квартиры

Подсчет прибыли

Всего я потратила 1 917 785 ₽. Квартиру продала за 2 122 582 ₽. Таким образом, прибыль составила 204 797 ₽ за 2 года и 1 месяц, а рентабельность с учетом времени реальной работы денег — 14,2%.

Налог с продажи квартиры я уплатила, но не потеряла на этом ни копейки: у меня был неиспользованный налоговый вычет на недвижимость, который полностью покрыл сумму налога к уплате.

Мне удалось заработать на продаже квартиры, но гораздо меньше, чем было обещано на курсах. Сильнее всего на размере прибыли сказались проценты по ипотеке. Я старалась частично гасить кредит, но все равно проценты съели большую часть прибыли от продажи. За все время я заплатила 235 342 ₽ за использование кредитных средств и 17 000 ₽ тысяч за страховку. Зато именно благодаря ипотеке такая схема перепродажи квартиры оказалась возможной в принципе.

Я еще не решила, в дальнейшем продолжать инвестировать в покупку квартир на котловане для дальнейшей перепродажи. Но считаю для себя этот опыт очень интересным и полезным.

Флиппинг — это вид инвестиций в недвижимость, который включает покупку вторичного жилья, ремонт и продажу по более высокой цене. Человек, который покупает и продает жилье таким образом, — это инвестор, риелтор, аналитик и дизайнер интерьеров в одном лице. В статье рассмотрим, реально ли заработать на флиппинге, что важно о нем знать.

Что такое флиппинг

Инвестор — флиппер — находит подходящий объект и покупает его, за максимально короткие сроки делает ремонт и снова выставляет на продажу уже по более высокой цене. Прибыль инвестора — это разница между вложенными денежными средствами и суммой продажи.

Например, флиппер покупает квартиру за 3 миллиона рублей. Еще около 1,5 миллионов тратит на оформление сделки и на ремонт. В итоге он получает квартиру, которая в пределах рынка стоит около 6 миллионов. Обычно отремонтированные объекты продают по цене рынка, либо чуть ниже, чтобы быстрее найти покупателей. Желательно, чтобы на один проект уходило от 3 до 5 месяцев. При продаже объектов флипперы платят налог 13% с каждой сделки, поскольку жилье находится в собственности менее 5 лет.

Флиппинг недвижимости широко развит в США. Например, в 2022 году 8,4% от всех сделок по продаже домов совершили именно флипперы. В Штатах таким образом в основном продают частные дома, в России же, в основном, инвестируют в квартиры. Это могут быть, например, хрущевки и сталинки в хороших районах или квартиры в исторических зданиях в центре города.

Состояние квартиры может быть разным: некоторые варианты требуют капитального ремонта, а иногда нужен лишь косметический. Обычно, чем хуже состояние квартиры, тем ниже ее цена относительно рыночной. Но еще это значит, что потребуется больше денежных средств и времени на ремонт.

Профессиональных флипперов в России не так много — в самом популярном чате «Клуб Флипперов» в Телеграме всего около 6600 человек. Тем не менее конкуренция за хорошие объекты может быть высокой, особенно в Санкт-Петербурге и Москве, где жилье в целом дороже, чем в регионах.

Выгодно ли заниматься флиппингом в России

С помощью флиппинга можно получить высокий доход, но важно помнить, что это рискованная инвестиция. Основная проблема в том, что сложно быстро продать готовую квартиру. Ситуация на рынке может поменяться, например, начнется экономический кризис, который повлияет и на рынок недвижимости. Если процесс продажи затянется, то денежные средства останутся в проекте на неопределенный срок.

Флиппер должен хорошо разбираться в тенденциях рынка недвижимости и быть в курсе последних новостей. Например, в 2022 году цены на квартиры в крупных городах выросли в среднем на 10-15%, но это произошло в условиях внезапного кризиса. Но при этом количество предложений на рынке вторичного жилья выросло. Многие владельцы снижали цену, чтобы побыстрее продать недвижимость. При покупке квартир под флиппинг такие скачки нужно уметь предугадывать.

Кроме того, стоит учитывать, что квартиры в новых жилых комплексах по-прежнему популярны, большая часть покупателей предпочитают именно их, а не вторичное жилье. Клиенты оформляют сделку еще на стадии строительства, хотя в 2022 году многие компании-застройщики выставляли квартиры в строящихся домах практически по цене готовых. Но при этом они предлагали, например, льготные ипотеки с минимальными платежами до момента заселения.

Недвижимость — одна из самых надежных сфер для инвестиций. При этом, если у инвестора нет миллионов на покупку квартиры, можно выбрать альтернативный инструмент инвестирования в недвижимость — инвестирование с помощью краудлендинговых платформ. Одна из примеров таких платформ — ТаланИнвест — специализируется на сборе инвестиций через заем для застройщиков РФ. На платформу обращаются застройщики: они сами устанавливают необходимый объем инвестиций.

Далее ТаланИнвест проводит андеррайтинг на предмет платежеспособности заемщика-застройщика, оценивает будущий денежный поток, которым обеспечена возвратность инвестиций и риски проекта. Если инвестиционное предложение привлекательно и нет вопросов к показателям деятельности застройщика, его проект размещают на инвестиционной платформе.

Инвесторами могут быть юридические лица, ИП и физические лица как без статуса квалифицированного инвестора, так и со статусом. Начать инвестировать можно с небольшой суммы: 10 000 рублей, 100 000 рублей и т.п.

Личный кабинет инвестора на платформе ТаланИнвест

Обязательно ли быть специалистом по недвижимости, чтобы заниматься флиппингом

Среди флипперов встречаются те, кто раньше работал, например, риелтором, или занимался ремонтными работами. Но в целом это необязательное условие — научиться искать перспективные объекты можно и без профессиональных глубоких знаний. Проще всего изучать сервисы объявлений и Телеграм-каналы о продаже недвижимости. Важны насмотренность, знание рынка и наличие контактов проверенных людей.

Если вы планируете заниматься флиппингом на постоянной основе, у вас должен быть надежный юрист, поставщики качественных стройматериалов и бригада рабочих. Даже опытному флипперу не справиться без посторонней помощи, от добросовестности команды зависит скорость каждого этапа работы над проектом. Вначале лучше всего искать нужные контакты по личным рекомендациям друзей и знакомых.

Даже если инвестор не углубляется в тонкости декора, все равно нужно базово разбираться в порядке и стоимости работ. Это сэкономит время на принятие решений еще на этапе покупки, поможет избежать лишних расходов на отделку. Развить насмотренность помогут профильные группы и блоги в соцсетях, где люди делятся лайфхаками, профильные издания по декору и ремонту, ролики на Youtube.

Как выбрать квартиру для покупки

При выборе объекта для флиппинга учитывают те же самые факторы, что и при покупке обычного жилья:

Район города. Благоустроенный, зеленый район со школами и магазинами или центр города будут пользоваться большим спросом, чем необжитые окраины или дома с автострадой за окном.

Транспортная доступность. Шансы продать квартиру будут выше, если она находится не далее, чем в 10-15 минутах ходьбы до метро или остановок наземного транспорта, а еще если рядом есть удобная дорожная развязка.

Площадь. Сейчас самым высоким спросом пользуются однокомнатные квартиры: они доступнее по цене. Если квартиру покупают для сдачи в аренду, то так проще найти жильцов. К тому же однокомнатные квартиры дешевле ремонтировать. Этаж тоже имеет значение — квартиры на нижних и последних этажах ценятся меньше.

Какие риски должен учесть флиппер

Профессиональные флипперы продают по 2-4 квартиры в год. Если ставить процесс на поток, то нужно учитывать ряд возможных рисков.

Юридические. Недвижимость с низкой ценой может быть в залоге, ипотеке, под арестом или являться частью наследства — это может сильно затянуть процесс покупки или вообще сделать ее невозможной. Флипперы обычно быстро заключают сделку, чтобы интересный проект не достался конкурентам, но важно внимательно проверять все документы. В первую очередь это выписка из ЕГРН и паспорт владельца квартиры — он должен быть действителен, а данные в нем совпадать с данными в выписке. Еще желательно узнать, была ли перепланировка. Если да, законна ли она. Это можно проверить, запросив документы в местном Бюро технической инспекции (БТИ).

Технические. Даже при тщательном осмотре перед покупкой сложно сразу обнаружить все проблемы. Например, прогнивший пол. Такие моменты обычно выясняются уже на этапе ремонта, увеличивая его стоимость и сроки. О состоянии внутридомовых коммуникаций лучше всего расскажут соседи или представители управляющей компании, а при осмотре важно тщательно проверять всю квартиру. Например, протекающий стояк и плесень за шкафом можно обнаружить и при первом осмотре. Опытные инвесторы замечают возможные проблемы сразу и включают такие риски в стоимость ремонта при расчетах.

Финансовые. Большинство флипперов инвестируют в проекты собственные денежные средства: из-за скорости заключения сделок оформлять ипотеку неудобно и невыгодно. К тому же квартиру нужно будет максимально быстро продать, а наличие кредитора может затянуть процесс. При этом в каждом проекте инвестор должен максимально быстро найти покупателей, чтобы получить прибыль.

Коротко о главном

Вместе с экспертами рассказываем, как работает флиппинг в недвижимости России и сколько инвесторы зарабатывают на продаже квартир после ремонта и меблировки

Вторичный рынок жилья давно стал непривлекательным для инвестирования с последующей сдачей в аренду — срок окупаемости слишком велик. Тем не менее на этом рынке все еще проходят инвестиционные сделки. Флиппинг — покупка квартиры с дисконтом под ремонт и ее последующая продажа — остался чуть ли не единственной стратегией, которая позволяет заработать сегодня на вторичном рынке жилья, считают опрошенные редакцией эксперты.

Вместе с экспертами рынка недвижимости и флипперами рассказываем, какие у этой стратегии есть преимущества, риски и сколько может заработать инвестор.

Что такое флиппинг и как он появился

Флиппинг — это инвестирование в недвижимость на короткое время и ее последующая перепродажа с целью получения прибыли. Слово произошло от английского глагола to flip — «переворачивать». Инвестор подбирает нуждающуюся в ремонте, но ликвидную квартиру со скидкой, а после приведения жилья в порядок перепродает по более высокой цене. Этот процесс еще называют fix and flip, так как перед продажей собственник приводит дом в порядок: делает капитальный или косметический ремонт, закупает мебель.

Флиппинг появился в США в конце 1980-х годов. В те годы инвесторы начали покупать старые дома, ремонтировать их за собственные средства и перепродавать по рыночной цене. Америка тогда преодолела серьезный экономический кризис, поэтому отремонтированные объекты пользовались большим спросом. Эта стратегия инвестирования быстро обрела популярность, про нее даже стали снимать отдельные передачи. В США такая стратегия в основном используется для покупки и перепродажи домов, в России флипперы чаще всего зарабатывают на квартирах.

Этапы флиппинга

В процессе флиппинга необходимо уделить внимание анализу рынка недвижимости. Инвестору необходимо знать, растет или падает спрос, а также как ситуация может измениться в ближайшие месяцы. Сам процесс состоит из следующих этапов:

Сколько можно заработать на флиппинге

Флиппинг считается успешным, если приносит 30–35% дохода, но чтобы его обеспечить, цикл купли-продажи должен занять минимальное время, рассказала Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». Она пояснила, что в эту разницу входят расходы на ремонт, продажу, налоги и остальные траты на сделку. В идеале — чтобы от покупки до реализации готового объекта после ремонта прошло не более трех месяцев, так как стоимость недвижимости может упасть из-за каких-то изменений в экономике страны, уточнила Мищенко. «Если флиппер профессионален, понимает модные тренды в дизайне, меблировании, знает, где подешевле купить строительные материалы и нанять ответственную бригаду рабочих, то прибыль может превышать 100% от вложенных средств. Важно — реализовывать объекты быстро и отстроить оборачиваемость капитала», — пояснила эксперт «НДВ».

Стоит также учесть, что низкая цена квартиры, как правило, обусловлена характеристиками объекта. «У таких лотов либо существенные качественные недостатки, либо есть нюансы с документами, а иногда и все вместе. Стоимость этих квартир существенно ниже рыночной, и на первый взгляд такая покупка может показаться очень привлекательной, однако стоит заранее оценить объем вложений на ремонт и устранение всех особенностей, чтобы не уйти в минус. Если на начальном этапе вы поймете, что доходность от объекта будет менее 30%, то лучше отказаться от покупки и флипперской стратегии», — комментирует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Кейсы флипперов

— Мой объект — это однокомнатная квартира площадью 32 кв. м на Рублевском шоссе в Кунцево. Этот проект приобретался с привлечением ипотеки и показал доходность на вложенные средства более 100% годовых. Ремонт занимает 1–1,5 месяца, а его стоимость зависит от площади. Например, на однокомнатную квартиру я трачу 1,3 млн руб. Заработать на одном объекте в эконом-сегменте на флиппинге можно от 500 тыс. до 2 млн руб. Это сейчас, на падающем рынке. На растущем доходности могут быть выше, такие кейсы есть у коллег. Если заниматься флиппингом постоянно, можно заработать от нескольких миллионов в год до десятков миллионов, все зависит от количества объектов в работе.

«На этом объекте получилось заработать 2,3 млн руб.»

— В пример приведу один из недавних объектов. Я приобрела двушку площадью 38 «квадратов» в районе станции метро «Ховрино» за 9 млн руб. Ремонт обошелся в 1,16 млн руб. На коммуналку, услуги юриста и продажу было потрачено 85 тыс. руб. Итого в эту двухкомнатную квартиру я вложила 10,245 млн руб. Продать ее удалось за 13 млн руб. Налог составил 450 тыс. руб. Таким образом, на этом объекте получилось заработать 2,3 млн руб. Стоит отметить, что цикл от покупки до продажи занял 2,5 месяца.

«Моя доходность от флиппинга сейчас составляет до 40% годовых»

— В среднем в бюджете до 15 млн руб. вторичная квартира в Москве приносит от 1 млн руб. Бывает меньше, бывает больше. В текущее время моя целевая доходность от флиппинга составляет 40% годовых на вложенные средства.

Как выбрать квартиру для флиппинга?

Выбирая квартиру для флиппинга, стоит обратить внимание на:

«Стоит отдать предпочтение жилью в популярных общественных местах: около университетов, бизнес-центров и достопримечательностей. Также лучше не выбирать объекты на первых этажах — они всегда продаются дольше. Небольшие евродвушки и студии стоят относительно недорого: это удобно для самих инвесторов, а также студентов и офисных работников, которые покупают такие квартиры», — считает риелтор Елена Мищенко.

Для корректного анализа лучше сразу подключить специалистов из сферы строительства, которые помогут рассчитать сумму затрат на ремонт и оценить объем работ. «Важно понимать, что это полноценный, капитальный ремонт. Это одно из основных отличий флиппинга от хоумстейджинга. Здесь не получится просто улучшить состояние объекта с помощью предметов интерьера, нужно полностью все переделывать. Также лучше сразу подключить юристов для проверки документов. Есть недостатки, которые нельзя исправить, и лучше знать об этом заранее, чтобы оценить все возможные риски. Полезной будет и помощь риелторов для оценки ситуации на рынке, выбора лучшего момента для реализации объекта», — считает Дымова.

«Варианты по очень низкой цене не рассматриваем»

— Мы работаем в эконом-сегменте и именно на вторичном рынке (в домах 1960–1980 годов постройки). Поэтому берем в расчет именно те факторы, которые имеют определяющее значение для нашей целевой аудитории. Прежде всего — локация и удаленность от метро (заметили, что гораздо сложнее реализовать квартиры, которые расположены дальше, чем 12–15 минут ходьбы от метро). Этаж — 80% людей не рассматривают в принципе покупку квартиры на первом этаже, поэтому мы их не берем. Также заметили, что в недорогих спальных районах потенциальные покупатели обращают внимание на наличие балкона. Поэтому стараемся без балкона объекты под флиппинг брать только в том случае, если все остальные параметры (цена, локация, этаж, планировка) идеально подходят нам.

Сейчас в основном работаем с двушками (типовые планировки 37 и 44 кв. м с изолированными комнатами). Все квартиры либо в убитом состоянии, либо просто «чистенько», но все очень старое. Делаем всегда именно капремонт с заменой всей электрики и сантехники, не косметику (она в нашем случае не спасет ситуацию, а маскировать недостатки лишь бы продать — не наша история). Стараемся заходить по цене чуть ниже рынка или по рынку, если объект очень ликвиден (то есть у него нет недостатков — средний этаж, балкон есть, метро рядом и т. д.). Варианты по очень низкой цене, но с плохими документами не рассматриваем в принципе. Да, там доходность выше, но это большие риски как для нас, так и для потенциальных покупателей.

«Я покупаю полностью убитые квартиры»

— Выбор объекта под флиппинг — дело непростое. У меня есть определенные критерии: локация, удаленность от метро, вид из окон, состояние подъезда. И конечно, документы по объекту должны быть в полном порядке. При этом я ищу квартиры по цене ниже рынка, чтобы в дальнейшем продать их по рыночной или дороже. Я покупаю полностью убитые квартиры и делаю в них капитальный ремонт, меняю электрику, сантехнику, перекладываю ненадежные перегородки, устанавливаю новые окна, двери.