Возникновение прав собственности при новом строительстве по инвестиционному контракту с городом и госучреждением – акг «деловой профиль»
Люди строят для того, чтобы оставить построенное себе или передать другому. Если вдуматься, то конечная цель инвестиционных строительных договоров ровно такая же – построить недвижимость и оформить в свою собственность или передать ее (ее часть) другим лицам. Поэтому, рассматривая договор на новое строительство, важно понимать, не только в какую сумму это выльется, но и какова возможность оформить построенное в собственность.
Напомним, летом 2020 г. Пленум ВАС в своем Постановлении N 54 указал, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции недвижимости, не имеют самостоятельной правовой природы и их нужно расценивать в соответствии с ГК РФ по правилам гл. 30 “Купля-продажа”, 37 “Подряд”, 55 “Простое товарищество” и т.п. Также отметим, что из Постановления Президиума ВАС РФ от 30.07.2020 N 1456/12 следует: договоры по организации и финансированию строительства, которые до этого рассматривались как агентские, могут быть сегодня переквалифицированы судами в договоры подряда .
Рассмотрим некоторые особенности возникновения права собственности при новом строительстве в рамках инвестиционного строительного договора, заключенного с публично-правовыми образованиями и госучреждениями, учитывая при этом судебную практику.
Начнем с теории
По общему правилу право собственности на вновь построенные здания и сооружения возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором они возведены, с момента государственной регистрации этого права. Это следует из ст. ст. 131 и 219 ГК РФ и ст. 25 Закона N 122-ФЗ, об этом также говорится в п. 7 Постановления N 54.
Так как лицо, имеющее в собственности или на ином праве земельный участок и осуществляющее на нем строительство, именуется застройщиком (п. 16 ст. 1 ГрК РФ), это означает, что первоначально право собственности на новостройку согласно нормам законодательства возникает у застройщика и лишь затем регистрируется у другой стороны договора (инвестора).
Однако уже после принятия Пленумом ВАС Постановления N 54 в законодательство были внесены изменения. В частности, в конце 2020 г. был принят Федеральный закон N 427-ФЗ. В результате в Законе N 122-ФЗ появилась новая ст. 24.2 “Особенности государственной регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества”.
Согласно этой статье государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением или унитарным предприятием до 1 января 2020 г. и предусматривающему строительство или реконструкцию недвижимости на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением построенных площадей между сторонами, осуществляется после завершения строительства или реконструкции этой недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и согласно распределению площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренному этим документом.
К сведению. Нормы этой статьи распространяются как на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ (то есть 14.12.2020) и обязательства сторон по которым исполнены до дня его вступления в силу, но при этом права собственности на созданные в рамках данных договоров объекты недвижимости не зарегистрированы, так и на договоры, которые хотя и заключены до дня вступления в силу вышеуказанного Закона, но обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу этого Закона.
Также Законом N 427-ФЗ были внесены изменения и в Закон N 39-ФЗ, ст. 3 которого была дополнена новым п. 3. В нем указано, что инвестиционной объект, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных средств на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти или местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2020, которым предусмотрено распределение построенных площадей между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон договора до момента государственной регистрации права собственности на этот инвестиционный объект в соответствии со ст. 24.2 Закона N 122-ФЗ с учетом распределения долей. Далее в п. 3 указано, что государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.
Ознакомившись с новыми нормами, многие специалисты решили следующее. В своей совокупности они означают, что по инвестиционному договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 1 января 2020 г., право собственности у сторон такого договора возникает и регистрируется непосредственно у каждой стороны. Поскольку эти изменения законодательства были приняты после появления Постановления Пленума ВАС РФ N 54, они не подпадают под его действие. Следовательно, по мнению этих специалистов, из правила, по которому право собственности на вновь построенную недвижимость изначально возникает у застройщика, появилось исключение, так как более поздняя и к тому же специальная норма преобладает над более ранней.
Однако последующая арбитражная практика не подтвердила данное мнение.
Изучим практику
Арбитражные суды часто классифицируют инвестиционные строительные контракты, заключенные с публично-правовыми образованиями, как договоры простого товарищества.
Осенью 2020 г. Президиум ВАС, рассматривая спор по иску коммерческой организации и индивидуального предпринимателя к другой коммерческой организации, сделал достаточно неожиданный для многих вывод (Постановление от 25.09.2020 N 4007/12 по делу N А45-6450/2020). В частности, арбитрами было установлено, что между индивидуальным предпринимателем (ИП) и тремя коммерческими обществами был заключен договор простого товарищества, по которому стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства торгово-выставочных комплексов и трансформаторной подстанции. После прекращения действия договора по заявлениям каждой из его сторон управление Росреестра произвело государственную регистрацию общей долевой собственности на объекты недвижимости в соответствии с установленной договором оценкой вкладов.
Трое товарищей решили, что государственная регистрация права собственности четвертого (ответчика) на его долю в праве общей долевой собственности была произведена без учета реальных вкладов каждого товарища, что послужило основанием для обращения в суд.
Суд кассационной инстанции признал недействительным зарегистрированное только за ответчиком право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объекты незавершенного строительства.
Президиум отменил решение и отправил дело на новое рассмотрение, указав, что судами не исследовался вопрос о порядке возникновения права собственности на созданное спорное недвижимое имущество. Со ссылкой на п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 было отмечено: если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество… может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. Впоследствии такая сторона, исполняя договор простого товарищества, должна передать другому товарищу то, что ему причитается по договору.
Обратите внимание! Постановление Президиума ВАС РФ N 4007/12 содержит указание на возможность пересмотра по новым обстоятельствам судебных решений, вступивших в законную силу, по делам со схожими фактическими обстоятельствами.
Данное Постановление Президиума ВАС сразу же вызвало споры, ведь правовая позиция, изложенная в нем, является, по сути, обязательной для нижестоящих судов. Специалистам было непонятно, распространяется данная точка зрения на инвестиционные договоры, заключенные до 2020 г. с органами государственной власти и местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями и унитарными предприятиями, о которых говорится в ст. 24.2 Закона N 122-ФЗ и п. 3 ст. 3 Закона N 39-ФЗ, или нет.
Похоже, что в данном вопросе скоро наступит ясность. Дело в том, что Определением ВАС РФ от 04.03.2020 N ВАС-18185/12 было передано в Президиум ВАС дело N А40-82850/11-114-702 для пересмотра в порядке надзора Решения АС г. Москвы и принятых по нему Постановлений 9-го ААС и ФАС МО. По этому делу судами рассматривался иск акционерного общества к Правительству Москвы и федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению по отношениям, проистекающим из заключенного между ними в 2001 г. инвестиционного контракта, который был квалифицирован судом как договор простого товарищества.
Направляя дело на пересмотр, Коллегия судей ВАС, помимо прочего, отметила, что суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что у участников инвестиционного контракта возникла общая собственность на вновь созданное имущество. Однако с учетом правовых подходов, сформулированных в Постановлениях N 10/22, N 54, а также N 4007/12, к порядку возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества и разрешения споров между контрагентами договоров, связанных с инвестиционной деятельностью, направленной на создание объектов недвижимости, нельзя признать, что на построенный жилой дом (объект недвижимого имущества) в отсутствие государственной регистрации прав участников инвестиционного контракта возникла долевая собственность.
Сразу же следует отметить, что данное мнение не является истиной в последней инстанции. Президиум ВАС при окончательном рассмотрении дела может высказать несколько иную точку зрения. (На момент написания статьи рассмотрение данного дела не закончено. Согласно информации, размещенной на официальном сайте ВАС, следующее судебное заседание намечено на 04.06.2020.)
* * *
Не секрет, что в начале 2000-х гг. многие инвестиционные договоры на строительство между коммерческими организациями и федеральными и муниципальными учреждениями заключались без оформления арендных отношений и общей долевой собственности на земельный участок. Некоторые из таких договоров были прекращены в кризисный период 2008 – 2009 гг. Некоторые были заморожены, а затем возобновлены, и строительство по ним может быть закончено или почти уже закончено. И если ВАС распространит свой вывод, изложенный в Постановлении N 4007/12, на все без исключения инвестиционные договоры, в том числе заключенные с публично-правовыми образованиями до 2020 г., тогда у таких инвесторов возникнут серьезные проблемы с оформлением прав собственности на построенную недвижимость.
Источник: Журнал “Бухгалтерский учет и налогообложение”
